Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Макарова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Горновой М.В.,
Судей Вишняковой Н.Е., Казаковой О.Н.,
при секретаре Л.О.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело кассационной жалобе Л.Н. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 4 июня 2010 года, которым постановлено:
Взыскать с Л.Н. в пользу ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 71 752 рублей 18 копеек, государственную пошлину в размере 2035 рублей 04 копейки, а всего 73 787 (семьдесят три тысячи семьсот восемьдесят семь) рублей 22 копейки.
ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС" обратилось в суд с иском к Л.Н. о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, мотивируя свои требования тем, что по итогам проведенного ГУП "Мосжилкомплекс" конкурсного отбора на право выполнения работ по управлению и техническому содержанию дома-новостройки, расположенного по адресу: <...>, общество с ограниченной ответственностью "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" было выбрано управляющей организацией указанного многоквартирного дома. ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" лично, а также путем привлечения специализированных обслуживающий организаций осуществляет управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в указанном доме, а также обеспечивает собственников и нанимателей помещений в указанном доме коммунальными услугами путем заключения договоров с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
Ответчик является собственником квартиры, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Между управляющей организацией ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" и Л.Н. заключен договор на осуществление технической эксплуатации объекта недвижимости N 1/3-Кош./УТО. Предметом данного договора является осуществление управляющей организацией технической эксплуатации жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 5.1. вышеуказанного договора Заказчик (ответчик) обязан осуществлять оплату предусмотренных договором услуг (работ) и коммунальных услуг не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет управляющей организации. В соответствии с п. 5.2. договора стоимость услуг управляющей организации за выполнение функций по технической эксплуатации объекта недвижимости рассчитывается на основании сметы, утвержденной управляющей организацией. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из тарифов, определенных в установленном законе порядке и действующих в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы.
Размер платы за коммунальные услуги утвержден Постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2005 года N 983-ПП (на 2006 год), Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2006 года N 907-ПП (на 2007 год), Постановлением Правительства Москвы от 06 ноября 2007 года N 963-ПП (на 2008 год), Постановлением Правительства Москвы от 10 декабря 2008 года N 1112-ПП (на 2009 год). В нарушение требований условий вышеуказанного договора и действующего законодательства плата за жилое помещение, коммунальные услуги и дополнительные услуги (организация пропускного прохода в многоквартирный дом, обеспечение сохранности общего имущества) ответчиком в период с июля 2006 года по апрель 2009 года включительно производилась не в полном объеме. Задолженность ответчика за указанный период по уточненным требованиям составила 87694 рублей 61 копеек. Таким образом, истец просил суд взыскать с ответчика указанную сумму, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2035 рублей 04 копейки.
Ответчик в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на то обстоятельство, что стоимость услуг, установленная истцом за содержание и ремонт жилого помещения и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются незаконной, необоснованно завышенной, а также различной для отдельных групп собственников квартир в ЖК "Олимп". Также часть услуг ей как потребителю незаконно навязываются, и поэтому ею не оплачены.
Судом постановлено указанное выше решение, о котором в кассационной жалобе просит Л.Н.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Л.Н., ее представителя по доверенности - Д., представителя истца по доверенности - К., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как усматривается из материалов дела, ответчик является собственником квартиры общей площадью 96,2 кв. м, расположенной по адресу: <...>.
По итогам проведенного ГУП "Мосжилкомплекс" конкурсного отбора на право выполнения работ по управлению и техническому содержанию дома-новостройки, расположенного по адресу: <...>, общество с ограниченной ответственностью "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" было выбрано управляющей организацией указанного многоквартирного дома. ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" лично, а также путем привлечения специализированных обслуживающий организаций осуществляет управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в указанном доме, а также обеспечивает собственников и нанимателей помещений в указанном доме коммунальными услугами путем заключения договоров с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
30 ноября 2005 года между управляющей организацией ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" и Л.Н. заключен договор на осуществление технической эксплуатации объекта недвижимости N 1/3-Кош./УТО, предметом которого является осуществление управляющей организацией технической эксплуатации жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с п. 5.2. договора стоимость услуг управляющей организации за выполнение функций по технической эксплуатации объекта недвижимости рассчитывается на основании сметы, утвержденной управляющей организацией. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из тарифов, определенных в установленном законе порядке и действующих в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы.
При этом размер платы утвержден Постановлениями Правительства г. Москвы от 06.12.2005 года, от 21.11.2006 года, от 6 ноября 2007 года и 10.12.2008 года.
Как установлено судом первой инстанции, в нарушение требований условий вышеуказанного договора и действующего законодательства плата за жилое помещение, коммунальные услуги и дополнительные услуги (организация пропускного прохода в многоквартирный дом, обеспечение сохранности общего имущества) ответчиком в период с июля 2006 года по апрель 2009 года включительно производилась не в полном объеме.
Как следует из п. 5.1 вышеназванного договора, стоимость услуг Управляющей компании за выполнение функций по технической эксплуатации Объекта недвижимости рассчитывается на основании сметы затрат, подтвержденной Управляющей компанией и устанавливается в размере 35 рублей 81 копейка за 1 кв. м общей площади жилого помещения (л.д. 11).
Расчеты истцом производились согласно данному пункту с января 2006 года по декабрь 2007 года включительно.
С января 2008 года тариф увеличился до 40,09 рублей, с октября 2008 года - уменьшился по отношению к договорной ставке до 32,99 рублей, с января 2009 года тариф составлял 33,89 рублей.
В соответствии с пунктом 7 статьи 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
При разрешении спора судом первой инстанции установлено, что в период с 18 сентября 2007 года по 06 мая 2009 года в жилом комплексе "Олимп", где проживает ответчик, товарищество собственников жилья не создавалось.
За все время существования Жилого комплекса "Олимп" размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений не определялся.
Согласно пункту 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Суд первой инстанции обоснованно указал на то обстоятельство, что Правительством г. Москвы установлено, что при расчетах за услуги по содержанию и ремонту жилых помещений с гражданами-собственниками жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, имеющими более одного жилого помещения или не зарегистрированными в нем, плата взимается исходя из фактических расходов на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (фактическая стоимость). При этом стоимость названных услуг рассчитывается и утверждается организацией, осуществляющей по договору с собственниками жилых помещений функции управления многоквартирным домом, независимо от ее ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы и вида собственности.
Таким образом, в Договоре стороны были вправе установить размер оплаты за услуги по технической эксплуатации на основе расчета истца.
Согласно пункту 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме, включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление.
Согласно пункту 10 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Таким образом, учитывая то обстоятельство, что между сторонами был заключен договор с лицом, осуществляющим услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений, ответчик данными услугами пользуется, суд постановил обоснованный вывод о взыскании с ответчика задолженности, исходя из тарифа, не превышающего размера тарифа, определенного договором, поскольку истец в ходе судебного разбирательства не доказал основания увеличения тарифа до 40,09 и не подтвердил расходы, указанные в смете за период с января 2008 года по сентябрь 2008 года.
Довод кассационной жалобы Л.Н., согласно которому договор на осуществление технической эксплуатации является ничтожным в силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ, не может быть принят во внимание судебной коллегией.
Данный довод ответчик обосновывает посредством указания на различные договоры, заключенные с Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы, а также на платежные документы граждан Т. и С. которые, по мнению ответчика, свидетельствуют о различии тарифов.
Вместе с тем, данный довод не может быть признан состоятельным, поскольку, как усматривается из материалов дела, указанные договоры и платежные документы относятся к различным периодам и содержат, соответственно, различные исходные данные для расчета тарифов и определения соответствующей стоимости, а потому не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств ничтожности заключенного с ответчиком договора.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 426 ГК РФ, цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Так, к вопросу об отличии тарифов, установленных в договорах с Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы следует отметить, что для данной категории потребителя указанные договоры подлежали оплате в рамках городской программы оплаты содержания нереализованных помещений по ставкам планово-нормативного расхода, утверждаемого распорядительными актами Правительства г. Москвы.
Согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 29 июня 2004 года N 432-ПП, Постановлению Правительства г. Москвы от 23 августа 2005 года N 636-ПП, данная ставка устанавливается специально в целях уточнения финансовых показателей для определения размеров финансирования за счет средств бюджета города Москвы.
При таких обстоятельствах, учитывая положения части 3 статьи 153, части 3 статьи 156, части 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом доказано то обстоятельство, что расходы на содержание незаселенных помещений, платы за содержание и ремонт для нанимателей и цена услуг могут отличаться от стоимости услуг, согласованной с ответчиком, при этом данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов последнего.
Довод кассационной жалобы, согласно которому при вынесении решения не применены положения статьи 39 ЖК РФ, поскольку суд первой инстанции не учел, что город Москва оплачивал расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме по городским, а не договорным ставкам, не может быть принято во внимание судебной коллегией.
Положения статьи 39 ЖК РФ указывают, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о праве собственности г. Москвы относительно каких-либо помещений в многоквартирном доме, а потому указанная норма закона не может быть применена при разрешении настоящего спора.
Также не может быть принят во внимание довод кассационной жалобы, согласно которому судом необоснованно не применены положения части 7 статьи 156 ЖК РФ и части 4 статьи 158 ЖК РФ, поскольку за все время существования жилого комплекса "Олимп" размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений не определялся.
Действительно, при вынесении решения судом первой инстанции установлен тот факт, что в период с 18 сентября 2007 года по 6 мая 2009 года в жилом комплексе "Олимп", где проживает ответчик, товарищество собственников жилья не создавалось и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, соответственно, не определялся.
Вместе с тем, суд первой инстанции, проанализировав положения части 7 статьи 156 ЖК РФ и части 4 статьи 158 ЖК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что, согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 6 декабря 2005 года N 983-ПП "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2006 год", при расчетах за услуги по содержанию и ремонту жилых помещений с гражданами - собственниками жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, имеющими более одного жилого помещения или не зарегистрированными в нем, плата взимается исходя из фактических расходов на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (фактическая стоимость). При этом стоимость названных услуг рассчитывается и утверждается организацией, осуществляющей по договору с собственниками жилых помещений функции управления многоквартирным домом, независимо от ее ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы и вида собственности.
Учитывая данное обстоятельство, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в договоре стороны были вправе установить размер оплаты за услуги по технической эксплуатации.
В кассационной жалобе ответчик указывает на то обстоятельство, что при заключении договора ответчику была предоставлена недостоверная информация по объему оказываемых услуг, а также по недостоверности сметы и математического расчета в ней. Ответчик указывает, что у него, как у простого потребителя, отсутствовали специальные экономические познания для определения правильности составления сметы; в смете имеет место математическая ошибка; значительная часть услуг ответчику не оказывалась; стоимость отдельных услуг увеличивалась в последующие годы.
Судебная коллегия, однако, не может согласиться с указанными доводами и обращает внимание на то обстоятельство, что при подписании договора ответчик выразила согласие на содержащиеся в нем условия, в частности, условия пункта 5.3., согласно которому при возникновении затрат по объективным причинам в связи с ростом цен, изменением нормативов и тарифов, а также внесением изменений в налоговое законодательство, управляющая компания вправе производить перерасчет стоимости услуг.
Также не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о математической ошибке в смете от 1 сентября 2005 года к договору за 2006 год, поскольку данный довод представляется необоснованным: указывая на неправомерность установления в смете за 2006 год стоимости услуг в размере 35, 81 рублей за 1 кв. м, ответчик приводит расчет, в основу которого приведены данные из сметы 2007 года, вместе с тем, указанный подход к обоснованию настоящего довода судебная коллегия находит субъективным и не обоснованным иными доказательствами. В указанный период дом вводился в эксплуатацию и производились обмеры БТИ, в связи с чем менялась площадь жилых помещений, которая и является расчетной величиной.
Также не обоснован довод ответчика о том, что значительная часть услуг (видеонаблюдение, охранные системы, охрана, установка мраморных подоконников) ответчику не оказывались, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку не подтверждается материалами дела и не обоснован кассатором в порядке статьи 56 ГПК РФ.
Иные доводы кассационной жалобы не содержат указаний на обстоятельства, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемого решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и переоценку собранных по делу доказательств, которым суд дал надлежащую оценку.
При вынесении решения суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 4 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.10.2010 ПО ДЕЛУ N 33-32967
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 октября 2010 г. по делу N 33-32967
Судья Макарова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Горновой М.В.,
Судей Вишняковой Н.Е., Казаковой О.Н.,
при секретаре Л.О.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело кассационной жалобе Л.Н. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 4 июня 2010 года, которым постановлено:
Взыскать с Л.Н. в пользу ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 71 752 рублей 18 копеек, государственную пошлину в размере 2035 рублей 04 копейки, а всего 73 787 (семьдесят три тысячи семьсот восемьдесят семь) рублей 22 копейки.
установила:
ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС" обратилось в суд с иском к Л.Н. о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, мотивируя свои требования тем, что по итогам проведенного ГУП "Мосжилкомплекс" конкурсного отбора на право выполнения работ по управлению и техническому содержанию дома-новостройки, расположенного по адресу: <...>, общество с ограниченной ответственностью "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" было выбрано управляющей организацией указанного многоквартирного дома. ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" лично, а также путем привлечения специализированных обслуживающий организаций осуществляет управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в указанном доме, а также обеспечивает собственников и нанимателей помещений в указанном доме коммунальными услугами путем заключения договоров с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
Ответчик является собственником квартиры, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Между управляющей организацией ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" и Л.Н. заключен договор на осуществление технической эксплуатации объекта недвижимости N 1/3-Кош./УТО. Предметом данного договора является осуществление управляющей организацией технической эксплуатации жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 5.1. вышеуказанного договора Заказчик (ответчик) обязан осуществлять оплату предусмотренных договором услуг (работ) и коммунальных услуг не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет управляющей организации. В соответствии с п. 5.2. договора стоимость услуг управляющей организации за выполнение функций по технической эксплуатации объекта недвижимости рассчитывается на основании сметы, утвержденной управляющей организацией. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из тарифов, определенных в установленном законе порядке и действующих в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы.
Размер платы за коммунальные услуги утвержден Постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2005 года N 983-ПП (на 2006 год), Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2006 года N 907-ПП (на 2007 год), Постановлением Правительства Москвы от 06 ноября 2007 года N 963-ПП (на 2008 год), Постановлением Правительства Москвы от 10 декабря 2008 года N 1112-ПП (на 2009 год). В нарушение требований условий вышеуказанного договора и действующего законодательства плата за жилое помещение, коммунальные услуги и дополнительные услуги (организация пропускного прохода в многоквартирный дом, обеспечение сохранности общего имущества) ответчиком в период с июля 2006 года по апрель 2009 года включительно производилась не в полном объеме. Задолженность ответчика за указанный период по уточненным требованиям составила 87694 рублей 61 копеек. Таким образом, истец просил суд взыскать с ответчика указанную сумму, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2035 рублей 04 копейки.
Ответчик в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на то обстоятельство, что стоимость услуг, установленная истцом за содержание и ремонт жилого помещения и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются незаконной, необоснованно завышенной, а также различной для отдельных групп собственников квартир в ЖК "Олимп". Также часть услуг ей как потребителю незаконно навязываются, и поэтому ею не оплачены.
Судом постановлено указанное выше решение, о котором в кассационной жалобе просит Л.Н.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Л.Н., ее представителя по доверенности - Д., представителя истца по доверенности - К., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как усматривается из материалов дела, ответчик является собственником квартиры общей площадью 96,2 кв. м, расположенной по адресу: <...>.
По итогам проведенного ГУП "Мосжилкомплекс" конкурсного отбора на право выполнения работ по управлению и техническому содержанию дома-новостройки, расположенного по адресу: <...>, общество с ограниченной ответственностью "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" было выбрано управляющей организацией указанного многоквартирного дома. ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" лично, а также путем привлечения специализированных обслуживающий организаций осуществляет управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в указанном доме, а также обеспечивает собственников и нанимателей помещений в указанном доме коммунальными услугами путем заключения договоров с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
30 ноября 2005 года между управляющей организацией ООО "ГОРЖИЛКОМПЛЕКС ПЛЮС" и Л.Н. заключен договор на осуществление технической эксплуатации объекта недвижимости N 1/3-Кош./УТО, предметом которого является осуществление управляющей организацией технической эксплуатации жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с п. 5.2. договора стоимость услуг управляющей организации за выполнение функций по технической эксплуатации объекта недвижимости рассчитывается на основании сметы, утвержденной управляющей организацией. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из тарифов, определенных в установленном законе порядке и действующих в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы.
При этом размер платы утвержден Постановлениями Правительства г. Москвы от 06.12.2005 года, от 21.11.2006 года, от 6 ноября 2007 года и 10.12.2008 года.
Как установлено судом первой инстанции, в нарушение требований условий вышеуказанного договора и действующего законодательства плата за жилое помещение, коммунальные услуги и дополнительные услуги (организация пропускного прохода в многоквартирный дом, обеспечение сохранности общего имущества) ответчиком в период с июля 2006 года по апрель 2009 года включительно производилась не в полном объеме.
Как следует из п. 5.1 вышеназванного договора, стоимость услуг Управляющей компании за выполнение функций по технической эксплуатации Объекта недвижимости рассчитывается на основании сметы затрат, подтвержденной Управляющей компанией и устанавливается в размере 35 рублей 81 копейка за 1 кв. м общей площади жилого помещения (л.д. 11).
Расчеты истцом производились согласно данному пункту с января 2006 года по декабрь 2007 года включительно.
С января 2008 года тариф увеличился до 40,09 рублей, с октября 2008 года - уменьшился по отношению к договорной ставке до 32,99 рублей, с января 2009 года тариф составлял 33,89 рублей.
В соответствии с пунктом 7 статьи 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
При разрешении спора судом первой инстанции установлено, что в период с 18 сентября 2007 года по 06 мая 2009 года в жилом комплексе "Олимп", где проживает ответчик, товарищество собственников жилья не создавалось.
За все время существования Жилого комплекса "Олимп" размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений не определялся.
Согласно пункту 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Суд первой инстанции обоснованно указал на то обстоятельство, что Правительством г. Москвы установлено, что при расчетах за услуги по содержанию и ремонту жилых помещений с гражданами-собственниками жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, имеющими более одного жилого помещения или не зарегистрированными в нем, плата взимается исходя из фактических расходов на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (фактическая стоимость). При этом стоимость названных услуг рассчитывается и утверждается организацией, осуществляющей по договору с собственниками жилых помещений функции управления многоквартирным домом, независимо от ее ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы и вида собственности.
Таким образом, в Договоре стороны были вправе установить размер оплаты за услуги по технической эксплуатации на основе расчета истца.
Согласно пункту 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме, включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление.
Согласно пункту 10 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Таким образом, учитывая то обстоятельство, что между сторонами был заключен договор с лицом, осуществляющим услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений, ответчик данными услугами пользуется, суд постановил обоснованный вывод о взыскании с ответчика задолженности, исходя из тарифа, не превышающего размера тарифа, определенного договором, поскольку истец в ходе судебного разбирательства не доказал основания увеличения тарифа до 40,09 и не подтвердил расходы, указанные в смете за период с января 2008 года по сентябрь 2008 года.
Довод кассационной жалобы Л.Н., согласно которому договор на осуществление технической эксплуатации является ничтожным в силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ, не может быть принят во внимание судебной коллегией.
Данный довод ответчик обосновывает посредством указания на различные договоры, заключенные с Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы, а также на платежные документы граждан Т. и С. которые, по мнению ответчика, свидетельствуют о различии тарифов.
Вместе с тем, данный довод не может быть признан состоятельным, поскольку, как усматривается из материалов дела, указанные договоры и платежные документы относятся к различным периодам и содержат, соответственно, различные исходные данные для расчета тарифов и определения соответствующей стоимости, а потому не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств ничтожности заключенного с ответчиком договора.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 426 ГК РФ, цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Так, к вопросу об отличии тарифов, установленных в договорах с Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы следует отметить, что для данной категории потребителя указанные договоры подлежали оплате в рамках городской программы оплаты содержания нереализованных помещений по ставкам планово-нормативного расхода, утверждаемого распорядительными актами Правительства г. Москвы.
Согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 29 июня 2004 года N 432-ПП, Постановлению Правительства г. Москвы от 23 августа 2005 года N 636-ПП, данная ставка устанавливается специально в целях уточнения финансовых показателей для определения размеров финансирования за счет средств бюджета города Москвы.
При таких обстоятельствах, учитывая положения части 3 статьи 153, части 3 статьи 156, части 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом доказано то обстоятельство, что расходы на содержание незаселенных помещений, платы за содержание и ремонт для нанимателей и цена услуг могут отличаться от стоимости услуг, согласованной с ответчиком, при этом данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов последнего.
Довод кассационной жалобы, согласно которому при вынесении решения не применены положения статьи 39 ЖК РФ, поскольку суд первой инстанции не учел, что город Москва оплачивал расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме по городским, а не договорным ставкам, не может быть принято во внимание судебной коллегией.
Положения статьи 39 ЖК РФ указывают, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о праве собственности г. Москвы относительно каких-либо помещений в многоквартирном доме, а потому указанная норма закона не может быть применена при разрешении настоящего спора.
Также не может быть принят во внимание довод кассационной жалобы, согласно которому судом необоснованно не применены положения части 7 статьи 156 ЖК РФ и части 4 статьи 158 ЖК РФ, поскольку за все время существования жилого комплекса "Олимп" размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений не определялся.
Действительно, при вынесении решения судом первой инстанции установлен тот факт, что в период с 18 сентября 2007 года по 6 мая 2009 года в жилом комплексе "Олимп", где проживает ответчик, товарищество собственников жилья не создавалось и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, соответственно, не определялся.
Вместе с тем, суд первой инстанции, проанализировав положения части 7 статьи 156 ЖК РФ и части 4 статьи 158 ЖК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что, согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 6 декабря 2005 года N 983-ПП "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2006 год", при расчетах за услуги по содержанию и ремонту жилых помещений с гражданами - собственниками жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, имеющими более одного жилого помещения или не зарегистрированными в нем, плата взимается исходя из фактических расходов на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (фактическая стоимость). При этом стоимость названных услуг рассчитывается и утверждается организацией, осуществляющей по договору с собственниками жилых помещений функции управления многоквартирным домом, независимо от ее ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы и вида собственности.
Учитывая данное обстоятельство, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в договоре стороны были вправе установить размер оплаты за услуги по технической эксплуатации.
В кассационной жалобе ответчик указывает на то обстоятельство, что при заключении договора ответчику была предоставлена недостоверная информация по объему оказываемых услуг, а также по недостоверности сметы и математического расчета в ней. Ответчик указывает, что у него, как у простого потребителя, отсутствовали специальные экономические познания для определения правильности составления сметы; в смете имеет место математическая ошибка; значительная часть услуг ответчику не оказывалась; стоимость отдельных услуг увеличивалась в последующие годы.
Судебная коллегия, однако, не может согласиться с указанными доводами и обращает внимание на то обстоятельство, что при подписании договора ответчик выразила согласие на содержащиеся в нем условия, в частности, условия пункта 5.3., согласно которому при возникновении затрат по объективным причинам в связи с ростом цен, изменением нормативов и тарифов, а также внесением изменений в налоговое законодательство, управляющая компания вправе производить перерасчет стоимости услуг.
Также не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о математической ошибке в смете от 1 сентября 2005 года к договору за 2006 год, поскольку данный довод представляется необоснованным: указывая на неправомерность установления в смете за 2006 год стоимости услуг в размере 35, 81 рублей за 1 кв. м, ответчик приводит расчет, в основу которого приведены данные из сметы 2007 года, вместе с тем, указанный подход к обоснованию настоящего довода судебная коллегия находит субъективным и не обоснованным иными доказательствами. В указанный период дом вводился в эксплуатацию и производились обмеры БТИ, в связи с чем менялась площадь жилых помещений, которая и является расчетной величиной.
Также не обоснован довод ответчика о том, что значительная часть услуг (видеонаблюдение, охранные системы, охрана, установка мраморных подоконников) ответчику не оказывались, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку не подтверждается материалами дела и не обоснован кассатором в порядке статьи 56 ГПК РФ.
Иные доводы кассационной жалобы не содержат указаний на обстоятельства, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемого решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и переоценку собранных по делу доказательств, которым суд дал надлежащую оценку.
При вынесении решения суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 4 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)