Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 18 декабря 2002 года Дело N Ф03-А51/02-2/2512
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск" на решение от 17.09.2002 по делу N А51-5513/2002-1-177 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск", 3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "Рондо - Стиль", к учреждению юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" о признании незаконным действия учреждения юстиции "Приморский краевой регистрационный центр".
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10.12.2002.
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 18.12.2002.
Общество с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск" (далее - ООО "Тиск") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском с учетом уточненных исковых требований о признании незаконным действия учреждения юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" (в настоящее время - учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края, далее - учреждение юстиции) по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности ООО "Тиск" на нежилое помещение общей площадью 158 кв. м в административном здании по адресу: город Владивосток, улица Светланская, 165.
Определением суда от 15.08.2002 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "Рондо - Стиль".
Решением от 17.09.2002 в удовлетворении иска отказано. При этом суд установил, что записью в Едином государственном реестре прекращено право пользования нежилыми помещениями, которые являются местами общего пользования. Применив в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации аналогию закона, а именно: статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", а также статьи 133, 135, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что собственникам нежилых помещений места общего пользования принадлежат на праве общей долевой собственности и не могут быть отчуждены при передаче собственником своей доли. В результате продажи основных помещений ООО "Тиск" утратило право собственности на вспомогательные помещения.
В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения суда не проверялись.
В кассационной жалобе ООО "Тиск" просит решение суда отменить как незаконное.
При этом заявитель приводит доводы, по которым считает, что суд неправильно установил фактические обстоятельства дела, а также указывает на неправильное применение и толкование судом норм материального права. По его мнению, суд неправомерно применил к возникшим правоотношениям аналогию закона, распространив нормы, применяемые в жилищных правоотношениях собственников многоквартирных жилых домов, на правоотношения собственников объектов нежилого имущества в предпринимательской сфере.
В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал полностью.
Учреждение юстиции в отзыве на кассационную жалобу указывает на необоснованность доводов заявителя жалобы и считает состоявшееся по делу решение законным и обоснованным, в связи с чем просит оставить его без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность принятого по делу решения, суд кассационной инстанции находит его принятым с нарушением норм материального права.
Как следует из материалов дела, 19.10.1999 учреждением юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись N НО 28770-С51 о регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 2179,1 кв. м в здании по улице Светланская, 165 за ООО "Рондо - Стиль", основанием для такой регистрации послужили наряду с другими документами: договор купли - продажи от 20.09.1999, изменения к договору от 04.10.1999.
При этом было прекращено право собственности ООО "Тиск" на нежилые помещения общей площадью 158 кв. м путем проставления надписи "изъято в связи с прекращением права".
Позиция учреждения юстиции заключается в том, что в связи с передачей ООО "Рондо - Стиль" права собственности на нежилые помещения основного назначения истец не может являться собственником только мест общего пользования, к которым отнесены лестничные площадки, коридор, шахта лифта на первом этаже и вестибюль на втором этаже.
Считая действия ответчика по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности на нежилые помещения площадью 158 кв. м незаконными, ООО "Тиск" обратилось с иском в арбитражный суд.
Отказ в удовлетворении исковых требований суд мотивировал тем, что нежилые помещения, являющиеся местами общего пользования и принадлежащие ООО "Тиск", до заключения договора купли - продажи на праве собственности находятся в общей долевой собственности всех владельцев и собственников помещений в спорном здании на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", которые применены по аналогии закона.
Однако применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья (статья 291 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, указанные нормы, а также Закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости, в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющимся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Обстоятельства дела, установленные судом, свидетельствуют о том, что между ООО "Тиск" и ООО "Рондо - Стиль" заключен договор купли - продажи недвижимости N 1/99 от 30.09.1999, согласно которому с учетом подписанного сторонами соглашения от 01.10.1999 об изменении условий договора общество "Тиск" продало обществу "Рондо - Стиль" нежилые помещения общей площадью 2179,1 кв. м в здании, расположенном по адресу: город Владивосток, улица Светланская, 165, в том числе:
- - на первом цокольном этаже (N 1 - 20) площадью 421,9 кв. м;
- - на втором цокольном этаже (N 7 - 13, 16 - 18, 20 - 32) площадью 463,9 кв. м;
- - на первом этаже (N 2 - 51) площадью 783,3 кв. м;
- - на втором этаже (N 2 - 18) площадью 510 кв. м.
Из предмета договора стороны исключили нежилые помещения общей площадью 158 кв. м (N 1 - 3, 19 на втором цокольном этаже, N 1 на первом этаже, N 1 на втором этаже), являющиеся местами общего пользования.
Судом не учтено, что согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Поскольку договором не предусматривалось отчуждение обществом "Тиск" помещений общего назначения обществу "Рондо - Стиль", истец не утратил право собственности на спорное имущество.
Следовательно, действия учреждения юстиции по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на нежилые помещения общей площадью 158 кв. м незаконны и нарушают права и охраняемые законом интересы общества "Тиск", в связи с чем у суда отсутствовали основания для отказа в иске.
Учитывая, что ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина по иску 1000 руб., по кассационной жалобе в сумме 500 руб., уплаченная истцом, подлежит возврату последнему из федерального бюджета на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
решение Арбитражного суда Приморского края от 17.09.2002 по делу N А51-5513/2002-1-177 отменить.
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск" на нежилые помещения общей площадью 158 кв. м (N 1 - 3, 19 на втором цокольном этаже, N 1 на первом этаже, N 1 на втором этаже) в административном здании N 165 по улице Светланской города Владивостока.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск" из федерального бюджета государственную пошлину по иску - 1000 руб., по кассационной жалобе - 500 руб.
Справку на возврат государственной пошлины выдать Арбитражному суду Приморского края.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 18.12.2002 N Ф03-А51/02-2/2512
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 18 декабря 2002 года Дело N Ф03-А51/02-2/2512
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск" на решение от 17.09.2002 по делу N А51-5513/2002-1-177 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск", 3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "Рондо - Стиль", к учреждению юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" о признании незаконным действия учреждения юстиции "Приморский краевой регистрационный центр".
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10.12.2002.
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 18.12.2002.
Общество с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск" (далее - ООО "Тиск") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском с учетом уточненных исковых требований о признании незаконным действия учреждения юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" (в настоящее время - учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края, далее - учреждение юстиции) по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности ООО "Тиск" на нежилое помещение общей площадью 158 кв. м в административном здании по адресу: город Владивосток, улица Светланская, 165.
Определением суда от 15.08.2002 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "Рондо - Стиль".
Решением от 17.09.2002 в удовлетворении иска отказано. При этом суд установил, что записью в Едином государственном реестре прекращено право пользования нежилыми помещениями, которые являются местами общего пользования. Применив в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации аналогию закона, а именно: статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", а также статьи 133, 135, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что собственникам нежилых помещений места общего пользования принадлежат на праве общей долевой собственности и не могут быть отчуждены при передаче собственником своей доли. В результате продажи основных помещений ООО "Тиск" утратило право собственности на вспомогательные помещения.
В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения суда не проверялись.
В кассационной жалобе ООО "Тиск" просит решение суда отменить как незаконное.
При этом заявитель приводит доводы, по которым считает, что суд неправильно установил фактические обстоятельства дела, а также указывает на неправильное применение и толкование судом норм материального права. По его мнению, суд неправомерно применил к возникшим правоотношениям аналогию закона, распространив нормы, применяемые в жилищных правоотношениях собственников многоквартирных жилых домов, на правоотношения собственников объектов нежилого имущества в предпринимательской сфере.
В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал полностью.
Учреждение юстиции в отзыве на кассационную жалобу указывает на необоснованность доводов заявителя жалобы и считает состоявшееся по делу решение законным и обоснованным, в связи с чем просит оставить его без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность принятого по делу решения, суд кассационной инстанции находит его принятым с нарушением норм материального права.
Как следует из материалов дела, 19.10.1999 учреждением юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись N НО 28770-С51 о регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 2179,1 кв. м в здании по улице Светланская, 165 за ООО "Рондо - Стиль", основанием для такой регистрации послужили наряду с другими документами: договор купли - продажи от 20.09.1999, изменения к договору от 04.10.1999.
При этом было прекращено право собственности ООО "Тиск" на нежилые помещения общей площадью 158 кв. м путем проставления надписи "изъято в связи с прекращением права".
Позиция учреждения юстиции заключается в том, что в связи с передачей ООО "Рондо - Стиль" права собственности на нежилые помещения основного назначения истец не может являться собственником только мест общего пользования, к которым отнесены лестничные площадки, коридор, шахта лифта на первом этаже и вестибюль на втором этаже.
Считая действия ответчика по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности на нежилые помещения площадью 158 кв. м незаконными, ООО "Тиск" обратилось с иском в арбитражный суд.
Отказ в удовлетворении исковых требований суд мотивировал тем, что нежилые помещения, являющиеся местами общего пользования и принадлежащие ООО "Тиск", до заключения договора купли - продажи на праве собственности находятся в общей долевой собственности всех владельцев и собственников помещений в спорном здании на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", которые применены по аналогии закона.
Однако применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья (статья 291 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, указанные нормы, а также Закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости, в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющимся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Обстоятельства дела, установленные судом, свидетельствуют о том, что между ООО "Тиск" и ООО "Рондо - Стиль" заключен договор купли - продажи недвижимости N 1/99 от 30.09.1999, согласно которому с учетом подписанного сторонами соглашения от 01.10.1999 об изменении условий договора общество "Тиск" продало обществу "Рондо - Стиль" нежилые помещения общей площадью 2179,1 кв. м в здании, расположенном по адресу: город Владивосток, улица Светланская, 165, в том числе:
- - на первом цокольном этаже (N 1 - 20) площадью 421,9 кв. м;
- - на втором цокольном этаже (N 7 - 13, 16 - 18, 20 - 32) площадью 463,9 кв. м;
- - на первом этаже (N 2 - 51) площадью 783,3 кв. м;
- - на втором этаже (N 2 - 18) площадью 510 кв. м.
Из предмета договора стороны исключили нежилые помещения общей площадью 158 кв. м (N 1 - 3, 19 на втором цокольном этаже, N 1 на первом этаже, N 1 на втором этаже), являющиеся местами общего пользования.
Судом не учтено, что согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Поскольку договором не предусматривалось отчуждение обществом "Тиск" помещений общего назначения обществу "Рондо - Стиль", истец не утратил право собственности на спорное имущество.
Следовательно, действия учреждения юстиции по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на нежилые помещения общей площадью 158 кв. м незаконны и нарушают права и охраняемые законом интересы общества "Тиск", в связи с чем у суда отсутствовали основания для отказа в иске.
Учитывая, что ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина по иску 1000 руб., по кассационной жалобе в сумме 500 руб., уплаченная истцом, подлежит возврату последнему из федерального бюджета на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Приморского края от 17.09.2002 по делу N А51-5513/2002-1-177 отменить.
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск" на нежилые помещения общей площадью 158 кв. м (N 1 - 3, 19 на втором цокольном этаже, N 1 на первом этаже, N 1 на втором этаже) в административном здании N 165 по улице Светланской города Владивостока.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская ипотечно - строительная компания "Тиск" из федерального бюджета государственную пошлину по иску - 1000 руб., по кассационной жалобе - 500 руб.
Справку на возврат государственной пошлины выдать Арбитражному суду Приморского края.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)