Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.,
в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Консул"
на решение Арбитражного суда Краснодарского от 14.05.2009 по делу N А32-1667/2008-15/69-22/370,
принятое в составе судьи Чуприна Т.В.,
по иску Товарищества собственников жилья "Консул", с,
к Управлению имущественных отношений Администрации г. Армавир,
Администрации г. Армавир
при участии третьего лица: муниципального предприятия г. Армавир "Тепловые сети"
о признании права общей долевой собственности
установил:
товарищество собственников жилья "Консул" (далее ТСЖ "Консул") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений Администрации г. Армавир (далее управление) о признании права общей долевой собственности на здание котельной, литер Б, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 (с учетом уточнения исковых требований, принятых определением суда от 20.06.2008 г., л.д. 23, 80, 170 - 171 т. 1).
Определением суда от 21.01.2009 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация г. Армавира (л.д. 123, т. 2).
Исковые требования мотивированы тем, что в спорном помещении находятся коммуникации системы отопления жилого дома, ввод трубопровода для транспортировки теплоносителя, задвижки, шаровые краны, элеваторный узел, теплосчетчик, манометры и другое оборудование, предназначенное для обслуживания жилого дома лит. "А" по ул. Комсомольская, 111. В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, включаются в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано, в связи с недоказанностью истцом нарушения его прав и охраняемых законом интересов. При разрешении спора суд руководствовался п. 1 Указа Президента от 22.12.1993 г. N 2265 "О гарантиях органов местного самоуправления в Российской Федерации", постановлением от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", разъяснениями, изложенными в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Суд пришел к выводу о том, что фактически, оспаривая зарегистрированное право собственности на спорный спорное здание котельной, истец оспаривает Решение Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 08.07.1992 г. N 255, на основании которого в ЕГРП была внесена запись регистрации N 23-23-37/014/2008-174 от 14.03.2008 г. права муниципальной собственности на спорный объект. Суд пришел к выводу о том, что котельная лит.Б не используется по назначению, коммуникации центрального теплоснабжения жилого дома лит. А проходят через помещение лит. Б от центральной котельной 2-го района. Установив, что в здании находится запорная арматура, предназначенная для детского сада N 33, суд пришел к выводу о социальном назначении спорного объекта, который в силу ст. 132, 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" должен быть реализован путем проведения торгов либо передан в муниципальную собственность.
ТСЖ "Консул" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2009 г. в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просило его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Жалоба мотивирована тем, что регистрация права собственности муниципального образования г. Армавир на весь спорный объект произведена без учета норм ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым, помещения общего пользования, необходимые для эксплуатации коммуникаций, являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома. Суд не дал оценки доказательствам нахождения в спорном помещении инженерных коммуникаций, необходимых для содержания и эксплуатации дома.
Определениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 и от 30.04.2010 г. по делу назначались судебная и дополнительная судебная строительно-техническая экспертизы. Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 производство по делу возобновлено.
Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. От Управления имущественных отношений администрации МО г. Армавир поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.
В соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ дело в порядке апелляционного производства рассмотрено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, уведомленных о месте и времени судебного разбирательства согласно ст. ст. 121 - 123 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Представленным в дело протоколом внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 111 по ул. Комсомольская от 08.02.2007 г. подтверждается принятие решения об обращении в суд с рассматриваемым иском, предоставление ТСЖ "Консул" прав на подачу такого иска и представление интересов собственников.
Из материалов дела следует, что на основании решения Армавирского исполкома от 09.06.1949 г. домовладение, расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 101-105 признано за Армавирской колодочной фабрикой на правах государственной собственности, о чем 15.06.1949 г. было выдано заключение (л.д. 7, 11 т. 1).
На основании Решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 08.07.1992 г. N 255 "О муниципальной собственности г. Армавира Краснодарского края" в муниципальную собственность г. Армавира был передан жилой дом по ул. Комсомольской, 111, угол Свердлова, 60 в г. Армавире, о чем выдано регистрационное удостоверение N 158 от 05.09.1993 г. (л.д. 6, 8 т. 1; л.д. 112 - 113, т. 5).
10.04.1998 г. между Комитетом по управлению имуществом в г. Армавире и МУП "Тепловые сети" был заключен договор N 7 о взаимоотношениях сторон и закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, в соответствии с которым МУП "Тепловые сети" в хозяйственное ведение было передано имущество, указанное в приложении N 1, в т.ч. здания с инвентарными номерами 0001-10059 (л.д. 35 - 38, т. 1).
На основании договора N 7 от 10.04.1998 г. за МУП "Тепловые сети" (ИНН 2302013770/ОГРН 1022300636478) 14.03.2008 г. было зарегистрировано право хозяйственного ведения на котельную общей площадью 130,6 кв. м, инвентарный N 27000, лит. Б, этажность 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, дом N 111, что подтверждается свидетельством от 15.03.2008 г. N 23-АД 871936 (л.д. 54, т. 1).
12.12.2006 г. между МП "Тепловые сети" (арендодатель) и ТСЖ "Консул" (арендатор) был подписан договор N 6 аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, площадью 80 кв. м на срок до 15.03.2007 г. для его использования арендатором в соответствии с назначением арендуемого объекта и под производственные нужды. Спорное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи N 7 от 12.12.2006 г. (л.д. 151 - 157, т. 1).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2007 г. по делу N А-32-28136/2004-44/196-Б в отношении МП г. Армавира "Тепловые сети" была введена процедура конкурсного производства.
Законом Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных не территории Краснодарского края" жилой дом, расположенный в г. Армавире, угол ул. Комсомольская 111 и ул. Свердлова 60 включен в число памятников истории и культуры регионального значения (л.д. 27, т. 2).
В силу части 4 статьи 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в собственности городских округов могут находиться все виды имущества, перечисленные в частях 2 и 3 настоящей статьи, в частности, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко-культурного значения в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Поскольку на момент разграничения права собственности на государственное имущество здание по названному адресу являлось жилым домом с пристроенной котельной, суд первой инстанции обоснованно указал, что оно подлежало отнесению к объектам муниципальной собственности на основании пункта 1 приложения 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Право собственности муниципального образования г. Армавир на котельную общей площадью 130,6 кв. м, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, дом N 111, зарегистрировано в ЕГРП 14.03.2008 г. на основании решения Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов N 329 от 08.09.1993 г., что подтверждается выпиской от 15.12.2008 г. N 37/065/2008-228 и свидетельством от 15.03.2008 (л.д. 116 т. 2, л.д. 111, т. 5).
Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу об отнесении котельной к социально значимым объектам, в связи наличием в ней запорной арматуры, предназначенной для детского сада N 33. Суд апелляционной инстанции полагает указанный вывод неверным исходя из следующего.
В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ введен в действие с 1 марта 2005 года.
С указанной даты право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома возникает у собственников помещений в силу закона независимо от отнесения объекта жилого фонда к муниципальному либо иному уровню собственности. Необходимости в оспаривании и признании незаконными решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 08.07.1992 г. N 255 либо иного правоустанавливающего документа, послужившего основанием для регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности на объект жилого фонда, в связи с разграничением государственной собственности в Российской Федерации, у собственников помещений многоквартирного жилого дома не имеется, ввиду отсутствия к тому правовых оснований.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу изложенного, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения его функционального назначения при строительстве и эксплуатации.
Согласно техническому паспорту объекта, расположенного в г. Армавире, по ул. Комсомольская, 111 (котельная - мастерская, квартал N 58, инв. N 1372) в составе домовладения по ул. Комсомольская, 111, угол Свердлова, 60 имелось капитальное строение 1933 - 1935 г. постройки, площадью 150 кв. м используемое под кочегарку. В составе конструктивных элементов данного объекта указан котел центрального обогревателя (л.д. 12 - 20, т. 1).
Справкой ОАО "Теплоэнергетическая компания Краснодарского края" от 22.04.2008 г. N 05-0793 подтверждено, что пристроенная котельная, расположенная у жилого дома по ул. Комсомольская, д. 111 и отапливающая дом была закрыта в 1979 г. в связи с присоединением этого дома к районной котельной 71 квартала. До присоединения к районной котельной 71 квартала другого источника теплоснабжения дома к районной котельной 71 квартала не было (л.д. 129, т. 1).
Из этого следует, что спорный объект изначально проектировался и создавался как вспомогательный и подсобный, предназначенный для отопления жилого дома по ул. Комсомольская, 111 в г. Армавире.
Проведенной по делу судебной экспертизой также установлено, что котельная лит. "Б, б1" общей площадью 130,6 кв. м спроектирована по способу отпускаемого тепла - водонагрейная, по предназначению - отопительная, технологически по варианту использования - пристроенная. Котельная непосредственно примыкает (пристроена) к жилому дому лит. А расположенному по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, д. 111, что соответствует СНиП II-35-76., спроектирована и предназначена для отопления указанного жилого дома (л.д. 120 - 136, т. 5).
Дополнительной судебной строительно-технической экспертизой установлено, что котельная лит. "Б, б1" технически и функционально не может быть самостоятельно использована по прямому назначению в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, т.к. через здание котельной проходят инженерные коммуникации отопления, горячего и холодного водоснабжения подъездов NN 7, 8, а также проходят транзитные подающие и обратные трубопроводы теплоснабжения "Детского сада N 33" диаметром 63 мм.
Экспертом также установлено, что котельная не используется по назначению, на месте котлов размещены инженерные коммуникации. Коммуникации горячего и холодного водоснабжения для подъездов 7 и 8 проходят по подвалам лит. "под А" в помещение котельной N 9. Запорная арматура на коммуникациях отсутствует. В помещении N 2 расположен узел учета теплоснабжения ТСЖ "Консул", на момент экспертизы временно не задействованный. Коммуникации теплоснабжения через подвальное помещение (6 подъезд) жилого дома лит. А проходят в здание котельной лит. "Б, б1". Врезка коммуникаций со стороны ул. Комсомольской от центральной котельной 2-го района произведена в подземном колодце, расположенном во дворе многоквартирного жилого дома лит. А. Отводы труб отопления и водоснабжения жилого дома проходят в 4 подъезд лит "под А" - подвал, в котором временно установлен узел учета тепловой энергии и узел управления тепловой сети, что нарушает требования СНиП 2.04.07.-86 (2000) "Тепловые сети", согласно которым тепловые пункты необходимо размещать в отдельных - изолированных помещениях.
По результатам исследования экспертом сделан вывод о том, что в здании котельной лит "Б" имеются инженерные коммуникации горячего и холодного водоснабжения обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 и требующие постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля (л.д. 64 - 76, т. 6).
Таким образом, представленными в дело доказательствами подтверждено, что котельная лит. "Б" не имеет самостоятельного назначения, проектировалась как вспомогательное и подсобное помещение и до 1979 г. эксплуатировалась как единственный источник теплоснабжения дома. В настоящее время объект предназначен для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций более чем одного помещения жилого дома, обладает признаками, установленными статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно на него распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в указанном жилом доме.
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательства того, что котельная с момента ее строительства (1933 - 1935 г.г.) либо на дату приватизации первой квартиры (14.10.1992 г. согласно справке филиала ГУП "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ от 01.03.2011 N 758) являлась самостоятельным объектом недвижимости и имела иное целевое назначение, отличное от обслуживания дома, суду не представлены.
Наличие в здании котельной транзитных трубопроводов теплоснабжения (пластиковых диаметром 63 мм) предназначенных для обеспечения отопления детского сада N 33 по ул. Свердлова, само по себе не свидетельствует о предназначенности котельной для обслуживания указанного учреждения и отнесении котельной к социально значимым объектам, подлежащим передаче в муниципальную собственность.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, установленном ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает доказанными доводы истца о том, что спорная котельная лит. "Б", расположенная по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относится к имуществу, необходимому для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по этому же адресу.
Согласно представленным ТСЖ "Консул" сведениям из общей площади жилых помещений, занимаемых собственниками (3384,3 кв. м) в собственности муниципального образования г. Армавир находятся помещения площадью 255,6 кв. м.
Порядок внесения записей о праве общей долевой собственности на объекты недвижимости установлен Инструкцией "Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", утвержденной приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 (далее Инструкция).
Размер доли в праве общей долевой собственности определяется на основании решения (протокола) общего собрания собственников имущества в многоквартирном доме либо иных представленных на регистрацию документов (п. 7 Инструкции). При этом, отсутствие таких документов не является препятствием для регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, в этом случае в графе подраздела II-1 ЕГРП вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади" (п. 12 Инструкции).
Право муниципальной собственности на все здание котельной зарегистрировано после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, чем нарушены предусмотренные ст. 36 указанного Кодекса права иных собственников помещений многоквартирного жилого дома на общее имущество.
В п. 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Выбытие спорной котельной из фактического владения собственников помещений многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, материалами дела не подтверждено, следовательно, признанием права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество восстанавливаются права последних, истцом избран надлежащий способ защиты прав.
Решение Арбитражного суда Краснодарского от 14.05.2009 г. подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неприменением закона, подлежащего применению.
В соответствии с заявлением истца на основании п. п. 4, 5 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с рассмотрением дела относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского от 14.05.2009 по делу N А32-1667/2008-15/69-22/370 отменить, принять новое решение.
Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 на здание котельной, литер Б, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.03.2011 N 15АП-7063/2009 ПО ДЕЛУ N А32-1667/2008-15/69-22/370
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2011 г. N 15АП-7063/2009
Дело N А32-1667/2008-15/69-22/370
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.,
в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Консул"
на решение Арбитражного суда Краснодарского от 14.05.2009 по делу N А32-1667/2008-15/69-22/370,
принятое в составе судьи Чуприна Т.В.,
по иску Товарищества собственников жилья "Консул", с,
к Управлению имущественных отношений Администрации г. Армавир,
Администрации г. Армавир
при участии третьего лица: муниципального предприятия г. Армавир "Тепловые сети"
о признании права общей долевой собственности
установил:
товарищество собственников жилья "Консул" (далее ТСЖ "Консул") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений Администрации г. Армавир (далее управление) о признании права общей долевой собственности на здание котельной, литер Б, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 (с учетом уточнения исковых требований, принятых определением суда от 20.06.2008 г., л.д. 23, 80, 170 - 171 т. 1).
Определением суда от 21.01.2009 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация г. Армавира (л.д. 123, т. 2).
Исковые требования мотивированы тем, что в спорном помещении находятся коммуникации системы отопления жилого дома, ввод трубопровода для транспортировки теплоносителя, задвижки, шаровые краны, элеваторный узел, теплосчетчик, манометры и другое оборудование, предназначенное для обслуживания жилого дома лит. "А" по ул. Комсомольская, 111. В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, включаются в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано, в связи с недоказанностью истцом нарушения его прав и охраняемых законом интересов. При разрешении спора суд руководствовался п. 1 Указа Президента от 22.12.1993 г. N 2265 "О гарантиях органов местного самоуправления в Российской Федерации", постановлением от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", разъяснениями, изложенными в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Суд пришел к выводу о том, что фактически, оспаривая зарегистрированное право собственности на спорный спорное здание котельной, истец оспаривает Решение Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 08.07.1992 г. N 255, на основании которого в ЕГРП была внесена запись регистрации N 23-23-37/014/2008-174 от 14.03.2008 г. права муниципальной собственности на спорный объект. Суд пришел к выводу о том, что котельная лит.Б не используется по назначению, коммуникации центрального теплоснабжения жилого дома лит. А проходят через помещение лит. Б от центральной котельной 2-го района. Установив, что в здании находится запорная арматура, предназначенная для детского сада N 33, суд пришел к выводу о социальном назначении спорного объекта, который в силу ст. 132, 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" должен быть реализован путем проведения торгов либо передан в муниципальную собственность.
ТСЖ "Консул" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2009 г. в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просило его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Жалоба мотивирована тем, что регистрация права собственности муниципального образования г. Армавир на весь спорный объект произведена без учета норм ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым, помещения общего пользования, необходимые для эксплуатации коммуникаций, являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома. Суд не дал оценки доказательствам нахождения в спорном помещении инженерных коммуникаций, необходимых для содержания и эксплуатации дома.
Определениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 и от 30.04.2010 г. по делу назначались судебная и дополнительная судебная строительно-техническая экспертизы. Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 производство по делу возобновлено.
Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. От Управления имущественных отношений администрации МО г. Армавир поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.
В соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ дело в порядке апелляционного производства рассмотрено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, уведомленных о месте и времени судебного разбирательства согласно ст. ст. 121 - 123 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Представленным в дело протоколом внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 111 по ул. Комсомольская от 08.02.2007 г. подтверждается принятие решения об обращении в суд с рассматриваемым иском, предоставление ТСЖ "Консул" прав на подачу такого иска и представление интересов собственников.
Из материалов дела следует, что на основании решения Армавирского исполкома от 09.06.1949 г. домовладение, расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 101-105 признано за Армавирской колодочной фабрикой на правах государственной собственности, о чем 15.06.1949 г. было выдано заключение (л.д. 7, 11 т. 1).
На основании Решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 08.07.1992 г. N 255 "О муниципальной собственности г. Армавира Краснодарского края" в муниципальную собственность г. Армавира был передан жилой дом по ул. Комсомольской, 111, угол Свердлова, 60 в г. Армавире, о чем выдано регистрационное удостоверение N 158 от 05.09.1993 г. (л.д. 6, 8 т. 1; л.д. 112 - 113, т. 5).
10.04.1998 г. между Комитетом по управлению имуществом в г. Армавире и МУП "Тепловые сети" был заключен договор N 7 о взаимоотношениях сторон и закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, в соответствии с которым МУП "Тепловые сети" в хозяйственное ведение было передано имущество, указанное в приложении N 1, в т.ч. здания с инвентарными номерами 0001-10059 (л.д. 35 - 38, т. 1).
На основании договора N 7 от 10.04.1998 г. за МУП "Тепловые сети" (ИНН 2302013770/ОГРН 1022300636478) 14.03.2008 г. было зарегистрировано право хозяйственного ведения на котельную общей площадью 130,6 кв. м, инвентарный N 27000, лит. Б, этажность 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, дом N 111, что подтверждается свидетельством от 15.03.2008 г. N 23-АД 871936 (л.д. 54, т. 1).
12.12.2006 г. между МП "Тепловые сети" (арендодатель) и ТСЖ "Консул" (арендатор) был подписан договор N 6 аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, площадью 80 кв. м на срок до 15.03.2007 г. для его использования арендатором в соответствии с назначением арендуемого объекта и под производственные нужды. Спорное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи N 7 от 12.12.2006 г. (л.д. 151 - 157, т. 1).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2007 г. по делу N А-32-28136/2004-44/196-Б в отношении МП г. Армавира "Тепловые сети" была введена процедура конкурсного производства.
Законом Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных не территории Краснодарского края" жилой дом, расположенный в г. Армавире, угол ул. Комсомольская 111 и ул. Свердлова 60 включен в число памятников истории и культуры регионального значения (л.д. 27, т. 2).
В силу части 4 статьи 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в собственности городских округов могут находиться все виды имущества, перечисленные в частях 2 и 3 настоящей статьи, в частности, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко-культурного значения в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Поскольку на момент разграничения права собственности на государственное имущество здание по названному адресу являлось жилым домом с пристроенной котельной, суд первой инстанции обоснованно указал, что оно подлежало отнесению к объектам муниципальной собственности на основании пункта 1 приложения 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Право собственности муниципального образования г. Армавир на котельную общей площадью 130,6 кв. м, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, дом N 111, зарегистрировано в ЕГРП 14.03.2008 г. на основании решения Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов N 329 от 08.09.1993 г., что подтверждается выпиской от 15.12.2008 г. N 37/065/2008-228 и свидетельством от 15.03.2008 (л.д. 116 т. 2, л.д. 111, т. 5).
Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу об отнесении котельной к социально значимым объектам, в связи наличием в ней запорной арматуры, предназначенной для детского сада N 33. Суд апелляционной инстанции полагает указанный вывод неверным исходя из следующего.
В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ введен в действие с 1 марта 2005 года.
С указанной даты право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома возникает у собственников помещений в силу закона независимо от отнесения объекта жилого фонда к муниципальному либо иному уровню собственности. Необходимости в оспаривании и признании незаконными решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 08.07.1992 г. N 255 либо иного правоустанавливающего документа, послужившего основанием для регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности на объект жилого фонда, в связи с разграничением государственной собственности в Российской Федерации, у собственников помещений многоквартирного жилого дома не имеется, ввиду отсутствия к тому правовых оснований.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу изложенного, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения его функционального назначения при строительстве и эксплуатации.
Согласно техническому паспорту объекта, расположенного в г. Армавире, по ул. Комсомольская, 111 (котельная - мастерская, квартал N 58, инв. N 1372) в составе домовладения по ул. Комсомольская, 111, угол Свердлова, 60 имелось капитальное строение 1933 - 1935 г. постройки, площадью 150 кв. м используемое под кочегарку. В составе конструктивных элементов данного объекта указан котел центрального обогревателя (л.д. 12 - 20, т. 1).
Справкой ОАО "Теплоэнергетическая компания Краснодарского края" от 22.04.2008 г. N 05-0793 подтверждено, что пристроенная котельная, расположенная у жилого дома по ул. Комсомольская, д. 111 и отапливающая дом была закрыта в 1979 г. в связи с присоединением этого дома к районной котельной 71 квартала. До присоединения к районной котельной 71 квартала другого источника теплоснабжения дома к районной котельной 71 квартала не было (л.д. 129, т. 1).
Из этого следует, что спорный объект изначально проектировался и создавался как вспомогательный и подсобный, предназначенный для отопления жилого дома по ул. Комсомольская, 111 в г. Армавире.
Проведенной по делу судебной экспертизой также установлено, что котельная лит. "Б, б1" общей площадью 130,6 кв. м спроектирована по способу отпускаемого тепла - водонагрейная, по предназначению - отопительная, технологически по варианту использования - пристроенная. Котельная непосредственно примыкает (пристроена) к жилому дому лит. А расположенному по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, д. 111, что соответствует СНиП II-35-76., спроектирована и предназначена для отопления указанного жилого дома (л.д. 120 - 136, т. 5).
Дополнительной судебной строительно-технической экспертизой установлено, что котельная лит. "Б, б1" технически и функционально не может быть самостоятельно использована по прямому назначению в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, т.к. через здание котельной проходят инженерные коммуникации отопления, горячего и холодного водоснабжения подъездов NN 7, 8, а также проходят транзитные подающие и обратные трубопроводы теплоснабжения "Детского сада N 33" диаметром 63 мм.
Экспертом также установлено, что котельная не используется по назначению, на месте котлов размещены инженерные коммуникации. Коммуникации горячего и холодного водоснабжения для подъездов 7 и 8 проходят по подвалам лит. "под А" в помещение котельной N 9. Запорная арматура на коммуникациях отсутствует. В помещении N 2 расположен узел учета теплоснабжения ТСЖ "Консул", на момент экспертизы временно не задействованный. Коммуникации теплоснабжения через подвальное помещение (6 подъезд) жилого дома лит. А проходят в здание котельной лит. "Б, б1". Врезка коммуникаций со стороны ул. Комсомольской от центральной котельной 2-го района произведена в подземном колодце, расположенном во дворе многоквартирного жилого дома лит. А. Отводы труб отопления и водоснабжения жилого дома проходят в 4 подъезд лит "под А" - подвал, в котором временно установлен узел учета тепловой энергии и узел управления тепловой сети, что нарушает требования СНиП 2.04.07.-86 (2000) "Тепловые сети", согласно которым тепловые пункты необходимо размещать в отдельных - изолированных помещениях.
По результатам исследования экспертом сделан вывод о том, что в здании котельной лит "Б" имеются инженерные коммуникации горячего и холодного водоснабжения обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 и требующие постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля (л.д. 64 - 76, т. 6).
Таким образом, представленными в дело доказательствами подтверждено, что котельная лит. "Б" не имеет самостоятельного назначения, проектировалась как вспомогательное и подсобное помещение и до 1979 г. эксплуатировалась как единственный источник теплоснабжения дома. В настоящее время объект предназначен для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций более чем одного помещения жилого дома, обладает признаками, установленными статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно на него распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в указанном жилом доме.
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательства того, что котельная с момента ее строительства (1933 - 1935 г.г.) либо на дату приватизации первой квартиры (14.10.1992 г. согласно справке филиала ГУП "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ от 01.03.2011 N 758) являлась самостоятельным объектом недвижимости и имела иное целевое назначение, отличное от обслуживания дома, суду не представлены.
Наличие в здании котельной транзитных трубопроводов теплоснабжения (пластиковых диаметром 63 мм) предназначенных для обеспечения отопления детского сада N 33 по ул. Свердлова, само по себе не свидетельствует о предназначенности котельной для обслуживания указанного учреждения и отнесении котельной к социально значимым объектам, подлежащим передаче в муниципальную собственность.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, установленном ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает доказанными доводы истца о том, что спорная котельная лит. "Б", расположенная по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относится к имуществу, необходимому для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по этому же адресу.
Согласно представленным ТСЖ "Консул" сведениям из общей площади жилых помещений, занимаемых собственниками (3384,3 кв. м) в собственности муниципального образования г. Армавир находятся помещения площадью 255,6 кв. м.
Порядок внесения записей о праве общей долевой собственности на объекты недвижимости установлен Инструкцией "Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", утвержденной приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 (далее Инструкция).
Размер доли в праве общей долевой собственности определяется на основании решения (протокола) общего собрания собственников имущества в многоквартирном доме либо иных представленных на регистрацию документов (п. 7 Инструкции). При этом, отсутствие таких документов не является препятствием для регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, в этом случае в графе подраздела II-1 ЕГРП вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади" (п. 12 Инструкции).
Право муниципальной собственности на все здание котельной зарегистрировано после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, чем нарушены предусмотренные ст. 36 указанного Кодекса права иных собственников помещений многоквартирного жилого дома на общее имущество.
В п. 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Выбытие спорной котельной из фактического владения собственников помещений многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, материалами дела не подтверждено, следовательно, признанием права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество восстанавливаются права последних, истцом избран надлежащий способ защиты прав.
Решение Арбитражного суда Краснодарского от 14.05.2009 г. подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неприменением закона, подлежащего применению.
В соответствии с заявлением истца на основании п. п. 4, 5 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с рассмотрением дела относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского от 14.05.2009 по делу N А32-1667/2008-15/69-22/370 отменить, принять новое решение.
Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 на здание котельной, литер Б, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)