Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Леонова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда в составе: председательствующего Строгонова М.В.
Судей Ломакиной Л.А. и Григорьевой С.Ф.
при секретаре Ч.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ломакиной Л.А. дело по кассационной жалобе ТСЖ "Чайка" на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 августа 2010 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Клубный Дом Чайка" к Т., ООО "Визит-Москва" о признании недействительным дополнительного соглашения N 3 от 19.12.2007 г. к договору долевого участия заключенного между ООО "Визит-Москва" и Т., признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности в части площади размером 229,4 кв. м, признании права общей долевой собственности на часть технического этажа площадью 229,4 кв. м за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...> - отказать.
Отменить обеспечительные меры наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 26.94.2010 г. в виде запрета Т. совершать сделки по отчуждению в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве производить регистрацию сделок по отчуждению квартиры по адресу: <...> в части площади размером 229, 4 кв. м с момента вступления в законную силу настоящего решения суда,
В суд обратился ТСЖ "КД Чайка" с иском к Т. и ООО "Визит-Москва", окончательно уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд признать недействительным дополнительное соглашение N 3 от 19.12.2007 г. к договору долевого участия, заключенное между ООО "Визит-Москва" и Т., признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности в части площади размером 229,4 кв. м, выданные Т. Управлением Росреестра г. Москвы 25.01.2008 г. и от 25.12.2009 г., признании права общей долевой собственности на часть технического этажа площадью 229,4 кв. м за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...>.
Представитель истца И., действующий на основании доверенности, поддержал уточненные исковые требования, просил суд признать право общей долевой собственности на общее имущество (часть помещения технического этажа), площадью 229,4 кв. м, за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, на основании ст. 36 ЖК РФ.
При этом, просил суд признать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилого дома в пансионате "Чайка" от 20.01.2005 г., от 19.12.2007 г. N 3 недействительной сделкой, на основании ст. 168 ГК РФ, в связи с тем, что одна из сторон договора (ООО "Визит-Москва") распорядилась имуществом, ей не принадлежащим, а являющимся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, без решения общего собрания таких собственников, предусмотренного ст. 44 ЖК РФ, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.
Также просил суд признать не действительным свидетельство выданное Т. о государственной регистрации права на квартиру по адресу: <...> от 25 декабря 2009 г. в части распространения права собственности на часть помещения технического этажа, площадью 229,4 кв. м, поскольку согласно п. 2 (стр. 3) акта о результатах реализации инвестиционного проекта в соответствии с Инвестиционным контрактом (договором) от 23 сентября 2003 года и п. 8 Вариант Б (строка 8 столбец 4 таблицы) Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 28 апреля 2006 года общая площадь квартир совпадает с результатами обмеров БТИ от 2006 г. и составляет 4582,9 кв. м. Из этого следует, по мнению, истца, что 229,4 кв. м не могут являться частью общей площади квартиры в соответствии с актами.
Помимо этого истец просил суд признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права на квартиру площадью 656,2 кв. м, по адресу: <...> от 25 января 2008 г. в части распространения права собственности на часть помещения технического этажа, площадью 229,4 кв. м, так как в документах, являющихся основанием для регистрации права собственности, указана площадь 426,8 кв. м.
Представитель ответчика Т. - Б., действующий на основании доверенности, иск не признал.
Представитель ответчика ООО "Визит-Москва" Н., действующая на основании доверенности, иск не признала.
Суд постановил указанное решение, об отмене которого просит заявитель по доводам кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела усматривается, что на основании постановления Правительства Москвы от 19.03.2002 N 200-ПП между ООО "Визит-Москва" и Правительством Москвы был заключен Инвестиционный контракт от 23.09.2003, предметом которого является обязательство по финансированию Инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома по адресу: <...>. На основании указанного Инвестиционного контракта и дополнительного соглашения N 1 от 11.07.2005 г. ООО "Визит-Москва" выступало в качестве заказчика-застройщика.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...> зарегистрирован 25.01.2006 в адресном реестре зданий и сооружений города Москвы на основании Заключения АПУ (АПО) от 16.12.2005 г. Зданию был присвоен учетный номер.
ООО "Визит-Москва" фактически завершило строительство многоквартирного дома 28.04.2006, и в соответствии с Актом приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома все произведенные на объекте строительные и монтажные были выполнены в полном объеме и соответствовали градостроительным нормам, а также строительным нормам и правилам (л.д. 135 - 140).
Здание было введено в эксплуатацию Распоряжением Префекта СЗАО города Москвы от 19.05.2006 о вводе в эксплуатацию законченного строительством офисно-жилого здания с подземной автостоянкой по адресу: <...>.
При отсутствии претензий Правительства Москвы к ООО "Визит-Москва" реализация инвестиционного проекта была завершена в соответствии с Актом от 22.11.2006 о результатах реализации инвестиционного проекта.
На основании п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором устанавливаются гражданские права.
Также согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что между ответчиками был заключен договор от 20.01.2005 долевого участия в строительстве жилого дома в пансионате "Чайка", предметом которого являлось финансирование Т. строительства квартиры условный N <...> (впоследствии почтовый адрес N <...>) в многоквартирном доме по адресу: <...>, общей площадью 431,9 кв. м на 5 этаже дома, а также двух машино-мест N <...>, N <...> в подземном гараже вышеуказанного дома.
Согласно п. 1.2. договора право собственности соинвестора на квартиру и машино-места возникает после полной уплаты инвестиционного взноса, ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации права в Управлении Росреестра г. Москвы.
В силу п. 2.1. договора инвестиционный взнос за указанные в п. 1.1. договора объекты недвижимости составлял 2.209.500 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
Судом установлено, что 24.01.2005 г. между Т. и ООО "Визит-Москва" было подписано дополнительное соглашение к указанному выше договору инвестирования. Согласно п. 1.1. соглашения соинвестор вносит инвестиционный взнос в строительство шестиэтажного дома в пансионате "Чайка" по адресу: <...>, с последующей передачей в собственность Соинвестора жилого помещения - квартиры, условный N <...>, расположенной на 5 - 6 этажах с возможностью включения в ее состав помещений, находящихся на мансардном этаже, а также двух машино-мест N <...>, N <...>. Стороны договариваются, что планировка (состав помещений) квартиры и схема расположения машино-мест, включая площадь и этажность определяются после завершения строительства жилого дома на основании и данных технической инвентаризации (на основании соответствующих технических паспортов БТИ).
При этом, в п. 2 соглашения было установлено, что размер указанного в договоре инвестиционного взноса 2.209.500 долларов США является окончательным и не подлежит изменению, в том числе, если определенные БТИ технические характеристики квартиры (включая фактическую площадь и состав помещений квартиры) будут отличаться от ее характеристик, указанных в Договоре.
При этом, как пояснили суду представители ответчиков, учитывая специфику предмета указанного договора, технические параметры спорной квартиры, включая площадь и этажность, не могли быть окончательно определены до завершения строительства жилого дома.
В связи с чем, как видно из материалов дела, после завершения строительства дома между Т. и ООО "Визит-Москва" было подписано Дополнительное соглашение N 2 от 17.10.2006 к Договору от 20.01.2005, в котором стороны на основании технических данных БТИ уточнили площадь спорной квартиры, которая на указанный момент составила 445,4 кв. м без учета площади расположенных на мансардном этаже помещений квартиры.
Согласно п. 4 соглашения для уточнения площади помещений мансардного этажа спорной стороны договорились получить соответствующие документы БТИ, на основании которых сторонами будет заключено дополнительное соглашение к Договору от 20.01.2005 г. (л.д. 46).
Судом установлено, что впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение от 19.12.2007 г. N 3 к Договору от 20.01.2005 г., в п. 2 которого сторонами было установлено, что по обмерам БТИ уточненная площадь квартиры на 5, 6 и мансардном этажах составила 656,2 кв. м, при этом основная (жилая) площадь квартиры согласно обмерам БТИ составляет 451. 5 кв. м (л.д. 45).
С учетом данных, содержащихся в указанном Дополнительном соглашении от 19.12.2007 N 3, Застройщик передал Соинвестору квартиру, расположенную на 5 (пятом), 6 (шестом) и мансардном этажах, общей площадью 656,2 кв. м, в соответствии с Актом приема-передачи от 19.12.2007. (л.д. 44).
Как пояснили суду ответчики договор от 20.01.2005 был исполнен Т. в части обязательства по оплате инвестиционного взноса в полном объеме в соответствии с актом о внесении инвестиционного взноса от 24.11.2005, подписанным между Т. и ООО "Визит-Москва".
На основании указанных выше документов и в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 25.01.2008 было зарегистрировано право собственности Ответчика на квартиру.
Т. получила 25.12.2009 г. в Управлении Росреестра г. Москвы свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный объект общей площадью 656.2 кв. м.
На основе оценки представленных доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что право собственности Т. на квартиру по адресу: <...> размером общей площади 656,2 кв. м было приобретено и зарегистрировано в установленном законом порядке на основании действительной гражданско-правовой сделки.
На основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе технические этажи, чердаки, в которых имеются инженерные коммуникации иное обслуживающее более одного помещения оборудование.
В силу п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, законодатель установил право собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения о реконструкции общих помещений в доме.
Суд первой инстанции в решении правильно указал, что истцом не предоставлены, а судом не добыты доказательства, свидетельствующие о том, что спорные помещения размером 229,4 кв. м являются общим имуществом многоквартирного дома.
Суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для признания недействительным дополнительного соглашения N 3 от 19.12.2007 г., заключенного между ответчиками по основаниям ст. 168 ГК РФ, ввиду не соответствия его ст. ст. 44, 36 ЖК РФ.
В силу п. 1 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Т. приобрела у инвестора-застройщика по договору долевого участия в строительстве жилого дома до введения дома в эксплуатацию, в соответствии с ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" мансардные помещения размером 229,4 м путем заключения дополнительного соглашения N 3 от 19.12.22007 г., оснований для признания недействительным которого, суд первой инстанции обоснованно не установил.
На основе оценки представленных доказательств, суд первой инстанции, пришел к правильному выводу, что ответчиком не представлено бесспорных доказательств того, что указанное помещение является частью помещения технического этажа.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении.
На основании п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Параметры конкретной квартиры, в том числе ее площадь определяются в ходе технической инвентаризации при учете проектной документации на строительство многоквартирного дома.
В силу п. 5 ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений требованиям).
При этом согласно содержанию письма от 20.12.2007 г. Федерального агентства кадастра объектов недвижимости многоуровневая квартира учитывается как одно жилое помещение.
На основании п. 6 Правил ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности утвержденных приказом Госстроя России от 31.05.2001 N об объекте градостроительной деятельности устанавливает факт наличия объекта градостроительной деятельности по определенному адресу, в фиксированном составе, с определенными техническими характеристиками, а документальной основой ведения Единого реестра объектов градостроительной деятельности является технический паспорт.
В соответствии с п. 5 ст. 19 и п. 7 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства", технический паспорт оформляется по результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства.
Как видно из материалов дела, согласно Техническому паспорту от 16.06.2010 г., спорная квартира является единым жилым помещением, частью которого является мансарда (л.д. 58 - 65).
Как следует из содержания указанного Технического паспорта в помещениях квартиры отсутствует какие-либо установленные инженерные коммуникации: механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование для обслуживания всего дома или нескольких отдельных квартир в доме.
Кроме того, исходя из материалов настоящего дела, спорные площади никогда не находились в собственности или во владении ТСЖ "КД Чайка" или собственников многоквартирного дома, а также спорные площади никогда не использовались и не содержались ни истцом и/или собственниками дома.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
На основании ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании. Суд, сохраняя беспристрастность, создал все необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела.
Суд первой инстанции правомерно отменил обеспечительные меры в порядке требований ст. 144 ГПК РФ.
Эти выводы суда подтверждаются материалами дела.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Никаких нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 199, 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.12.2010 ПО ДЕЛУ N 33-37691
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 декабря 2010 г. по делу N 33-37691
Судья Леонова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда в составе: председательствующего Строгонова М.В.
Судей Ломакиной Л.А. и Григорьевой С.Ф.
при секретаре Ч.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ломакиной Л.А. дело по кассационной жалобе ТСЖ "Чайка" на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 августа 2010 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Клубный Дом Чайка" к Т., ООО "Визит-Москва" о признании недействительным дополнительного соглашения N 3 от 19.12.2007 г. к договору долевого участия заключенного между ООО "Визит-Москва" и Т., признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности в части площади размером 229,4 кв. м, признании права общей долевой собственности на часть технического этажа площадью 229,4 кв. м за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...> - отказать.
Отменить обеспечительные меры наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 26.94.2010 г. в виде запрета Т. совершать сделки по отчуждению в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве производить регистрацию сделок по отчуждению квартиры по адресу: <...> в части площади размером 229, 4 кв. м с момента вступления в законную силу настоящего решения суда,
установила:
В суд обратился ТСЖ "КД Чайка" с иском к Т. и ООО "Визит-Москва", окончательно уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд признать недействительным дополнительное соглашение N 3 от 19.12.2007 г. к договору долевого участия, заключенное между ООО "Визит-Москва" и Т., признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности в части площади размером 229,4 кв. м, выданные Т. Управлением Росреестра г. Москвы 25.01.2008 г. и от 25.12.2009 г., признании права общей долевой собственности на часть технического этажа площадью 229,4 кв. м за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...>.
Представитель истца И., действующий на основании доверенности, поддержал уточненные исковые требования, просил суд признать право общей долевой собственности на общее имущество (часть помещения технического этажа), площадью 229,4 кв. м, за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, на основании ст. 36 ЖК РФ.
При этом, просил суд признать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилого дома в пансионате "Чайка" от 20.01.2005 г., от 19.12.2007 г. N 3 недействительной сделкой, на основании ст. 168 ГК РФ, в связи с тем, что одна из сторон договора (ООО "Визит-Москва") распорядилась имуществом, ей не принадлежащим, а являющимся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, без решения общего собрания таких собственников, предусмотренного ст. 44 ЖК РФ, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.
Также просил суд признать не действительным свидетельство выданное Т. о государственной регистрации права на квартиру по адресу: <...> от 25 декабря 2009 г. в части распространения права собственности на часть помещения технического этажа, площадью 229,4 кв. м, поскольку согласно п. 2 (стр. 3) акта о результатах реализации инвестиционного проекта в соответствии с Инвестиционным контрактом (договором) от 23 сентября 2003 года и п. 8 Вариант Б (строка 8 столбец 4 таблицы) Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 28 апреля 2006 года общая площадь квартир совпадает с результатами обмеров БТИ от 2006 г. и составляет 4582,9 кв. м. Из этого следует, по мнению, истца, что 229,4 кв. м не могут являться частью общей площади квартиры в соответствии с актами.
Помимо этого истец просил суд признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права на квартиру площадью 656,2 кв. м, по адресу: <...> от 25 января 2008 г. в части распространения права собственности на часть помещения технического этажа, площадью 229,4 кв. м, так как в документах, являющихся основанием для регистрации права собственности, указана площадь 426,8 кв. м.
Представитель ответчика Т. - Б., действующий на основании доверенности, иск не признал.
Представитель ответчика ООО "Визит-Москва" Н., действующая на основании доверенности, иск не признала.
Суд постановил указанное решение, об отмене которого просит заявитель по доводам кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела усматривается, что на основании постановления Правительства Москвы от 19.03.2002 N 200-ПП между ООО "Визит-Москва" и Правительством Москвы был заключен Инвестиционный контракт от 23.09.2003, предметом которого является обязательство по финансированию Инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома по адресу: <...>. На основании указанного Инвестиционного контракта и дополнительного соглашения N 1 от 11.07.2005 г. ООО "Визит-Москва" выступало в качестве заказчика-застройщика.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...> зарегистрирован 25.01.2006 в адресном реестре зданий и сооружений города Москвы на основании Заключения АПУ (АПО) от 16.12.2005 г. Зданию был присвоен учетный номер.
ООО "Визит-Москва" фактически завершило строительство многоквартирного дома 28.04.2006, и в соответствии с Актом приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома все произведенные на объекте строительные и монтажные были выполнены в полном объеме и соответствовали градостроительным нормам, а также строительным нормам и правилам (л.д. 135 - 140).
Здание было введено в эксплуатацию Распоряжением Префекта СЗАО города Москвы от 19.05.2006 о вводе в эксплуатацию законченного строительством офисно-жилого здания с подземной автостоянкой по адресу: <...>.
При отсутствии претензий Правительства Москвы к ООО "Визит-Москва" реализация инвестиционного проекта была завершена в соответствии с Актом от 22.11.2006 о результатах реализации инвестиционного проекта.
На основании п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором устанавливаются гражданские права.
Также согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что между ответчиками был заключен договор от 20.01.2005 долевого участия в строительстве жилого дома в пансионате "Чайка", предметом которого являлось финансирование Т. строительства квартиры условный N <...> (впоследствии почтовый адрес N <...>) в многоквартирном доме по адресу: <...>, общей площадью 431,9 кв. м на 5 этаже дома, а также двух машино-мест N <...>, N <...> в подземном гараже вышеуказанного дома.
Согласно п. 1.2. договора право собственности соинвестора на квартиру и машино-места возникает после полной уплаты инвестиционного взноса, ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации права в Управлении Росреестра г. Москвы.
В силу п. 2.1. договора инвестиционный взнос за указанные в п. 1.1. договора объекты недвижимости составлял 2.209.500 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
Судом установлено, что 24.01.2005 г. между Т. и ООО "Визит-Москва" было подписано дополнительное соглашение к указанному выше договору инвестирования. Согласно п. 1.1. соглашения соинвестор вносит инвестиционный взнос в строительство шестиэтажного дома в пансионате "Чайка" по адресу: <...>, с последующей передачей в собственность Соинвестора жилого помещения - квартиры, условный N <...>, расположенной на 5 - 6 этажах с возможностью включения в ее состав помещений, находящихся на мансардном этаже, а также двух машино-мест N <...>, N <...>. Стороны договариваются, что планировка (состав помещений) квартиры и схема расположения машино-мест, включая площадь и этажность определяются после завершения строительства жилого дома на основании и данных технической инвентаризации (на основании соответствующих технических паспортов БТИ).
При этом, в п. 2 соглашения было установлено, что размер указанного в договоре инвестиционного взноса 2.209.500 долларов США является окончательным и не подлежит изменению, в том числе, если определенные БТИ технические характеристики квартиры (включая фактическую площадь и состав помещений квартиры) будут отличаться от ее характеристик, указанных в Договоре.
При этом, как пояснили суду представители ответчиков, учитывая специфику предмета указанного договора, технические параметры спорной квартиры, включая площадь и этажность, не могли быть окончательно определены до завершения строительства жилого дома.
В связи с чем, как видно из материалов дела, после завершения строительства дома между Т. и ООО "Визит-Москва" было подписано Дополнительное соглашение N 2 от 17.10.2006 к Договору от 20.01.2005, в котором стороны на основании технических данных БТИ уточнили площадь спорной квартиры, которая на указанный момент составила 445,4 кв. м без учета площади расположенных на мансардном этаже помещений квартиры.
Согласно п. 4 соглашения для уточнения площади помещений мансардного этажа спорной стороны договорились получить соответствующие документы БТИ, на основании которых сторонами будет заключено дополнительное соглашение к Договору от 20.01.2005 г. (л.д. 46).
Судом установлено, что впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение от 19.12.2007 г. N 3 к Договору от 20.01.2005 г., в п. 2 которого сторонами было установлено, что по обмерам БТИ уточненная площадь квартиры на 5, 6 и мансардном этажах составила 656,2 кв. м, при этом основная (жилая) площадь квартиры согласно обмерам БТИ составляет 451. 5 кв. м (л.д. 45).
С учетом данных, содержащихся в указанном Дополнительном соглашении от 19.12.2007 N 3, Застройщик передал Соинвестору квартиру, расположенную на 5 (пятом), 6 (шестом) и мансардном этажах, общей площадью 656,2 кв. м, в соответствии с Актом приема-передачи от 19.12.2007. (л.д. 44).
Как пояснили суду ответчики договор от 20.01.2005 был исполнен Т. в части обязательства по оплате инвестиционного взноса в полном объеме в соответствии с актом о внесении инвестиционного взноса от 24.11.2005, подписанным между Т. и ООО "Визит-Москва".
На основании указанных выше документов и в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 25.01.2008 было зарегистрировано право собственности Ответчика на квартиру.
Т. получила 25.12.2009 г. в Управлении Росреестра г. Москвы свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный объект общей площадью 656.2 кв. м.
На основе оценки представленных доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что право собственности Т. на квартиру по адресу: <...> размером общей площади 656,2 кв. м было приобретено и зарегистрировано в установленном законом порядке на основании действительной гражданско-правовой сделки.
На основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе технические этажи, чердаки, в которых имеются инженерные коммуникации иное обслуживающее более одного помещения оборудование.
В силу п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, законодатель установил право собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения о реконструкции общих помещений в доме.
Суд первой инстанции в решении правильно указал, что истцом не предоставлены, а судом не добыты доказательства, свидетельствующие о том, что спорные помещения размером 229,4 кв. м являются общим имуществом многоквартирного дома.
Суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для признания недействительным дополнительного соглашения N 3 от 19.12.2007 г., заключенного между ответчиками по основаниям ст. 168 ГК РФ, ввиду не соответствия его ст. ст. 44, 36 ЖК РФ.
В силу п. 1 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Т. приобрела у инвестора-застройщика по договору долевого участия в строительстве жилого дома до введения дома в эксплуатацию, в соответствии с ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" мансардные помещения размером 229,4 м путем заключения дополнительного соглашения N 3 от 19.12.22007 г., оснований для признания недействительным которого, суд первой инстанции обоснованно не установил.
На основе оценки представленных доказательств, суд первой инстанции, пришел к правильному выводу, что ответчиком не представлено бесспорных доказательств того, что указанное помещение является частью помещения технического этажа.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении.
На основании п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Параметры конкретной квартиры, в том числе ее площадь определяются в ходе технической инвентаризации при учете проектной документации на строительство многоквартирного дома.
В силу п. 5 ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений требованиям).
При этом согласно содержанию письма от 20.12.2007 г. Федерального агентства кадастра объектов недвижимости многоуровневая квартира учитывается как одно жилое помещение.
На основании п. 6 Правил ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности утвержденных приказом Госстроя России от 31.05.2001 N об объекте градостроительной деятельности устанавливает факт наличия объекта градостроительной деятельности по определенному адресу, в фиксированном составе, с определенными техническими характеристиками, а документальной основой ведения Единого реестра объектов градостроительной деятельности является технический паспорт.
В соответствии с п. 5 ст. 19 и п. 7 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства", технический паспорт оформляется по результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства.
Как видно из материалов дела, согласно Техническому паспорту от 16.06.2010 г., спорная квартира является единым жилым помещением, частью которого является мансарда (л.д. 58 - 65).
Как следует из содержания указанного Технического паспорта в помещениях квартиры отсутствует какие-либо установленные инженерные коммуникации: механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование для обслуживания всего дома или нескольких отдельных квартир в доме.
Кроме того, исходя из материалов настоящего дела, спорные площади никогда не находились в собственности или во владении ТСЖ "КД Чайка" или собственников многоквартирного дома, а также спорные площади никогда не использовались и не содержались ни истцом и/или собственниками дома.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
На основании ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании. Суд, сохраняя беспристрастность, создал все необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела.
Суд первой инстанции правомерно отменил обеспечительные меры в порядке требований ст. 144 ГПК РФ.
Эти выводы суда подтверждаются материалами дела.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Никаких нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 199, 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)