Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 13 июня 2007 года Дело N А05-9431/2006
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Старченковой В.В., судей Кирейковой Г.Г., Тарасюка И.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "АОЦОН-Инвест" Меньшуткина Г.Н. (доверенность от 17.05.2007), Мерзлякова С.В. (паспорт 11 06 438056) и его представителей Шалыгиной Л.В. (доверенность от 10.06.2007), Меньшуткина Г.Н. (доверенность от 04.10.2006), от Рощиной Е.В. представителя Меньшуткина Г.Н. (доверенность от 10.03.2007), рассмотрев 13.06.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Старый город" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.11.2006 (судья Макаревич И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2007 (судьи Носач Е.В., Елагина О.К., Митрофанов О.В.) по делу N А05-9431/2006,
Товарищество собственников жилья "Старый город" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о признании недействительным договора о совместной деятельности по строительству жилого дома от 24.09.2004, заключенного между ТСЖ, обществом с ограниченной ответственностью "АОЦОН-Инвест" (далее - ООО "АОЦОН-Инвест"), закрытым акционерным обществом "Дом Поморья" (далее - ЗАО "Дом Поморья") и обществом с ограниченной ответственностью "Архангельская инвестиционно-жилищная компания" (далее ООО - "АИЖК").
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рощина Екатерина Вячеславовна и Мерзляков Сергей Викторович.
Решением от 24.11.2006 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.02.2007 решение суда от 24.11.2006 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ТСЖ просит отменить принятые по делу судебные акты и вынести решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.
По мнению подателя жалобы, договор заключен с нарушением положений пункта 2 статьи 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон), а вывод судов о последующем одобрении договора правлением ТСЖ является ошибочным.
В судебном заседании представитель ООО "АОЦОН-Инвест", Мерзляков С.В., его представители и представитель Рощиной Е.В. не согласились с доводами, изложенными в жалобе.
Остальные лица, надлежащим образом уведомленные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ТСЖ, ООО "АОЦОН-Инвест" и ЗАО "Дом Поморья" заключили договор от 24.05.2004, предметом которого является совместная деятельность по строительству жилого дома и реализации расположенных в нем жилых и нежилых помещений. При этом ТСЖ в качестве своего вклада выполняет обязанности заказчика по строительству объекта на предоставленном ему земельном участке, ЗАО "Дом Поморья" выполняет функции генерального подрядчика, а ООО "АОЦОН-Инвест" вносит в качестве вклада денежные средства, полученные от реализации жилых и нежилых помещений, для чего заключает договоры о долевом участии в строительстве.
ТСЖ, ООО "АОЦОН-Инвест", ЗАО "Дом Поморья" и ООО "АИЖК" заключили договор от 24.09.2004, предметом которого также является совместная деятельность по строительству жилого дома и реализации расположенных в нем жилых и нежилых помещений.
По этому договору ООО "АИЖК" (инвестор) вносит в качестве вклада денежные средства, достаточные для строительства объекта на предоставленном земельном участке, ТСЖ (соинвестор) в качестве вклада вносит свои права на земельный участок, ЗАО "Дом Поморья" (заказчик) выполняет функции заказчика строительства и генерального подрядчика, а ООО "АОЦОН-Инвест" (риэлтер) вносит в качестве вклада выполнение функций по расселению, необходимому для начала строительства объекта, от имени инвестора заключает договоры с дольщиками и выполняет другие функции.
На основании распоряжения мэра города Архангельска от 15.03.2004 N 245р ТСЖ получило в аренду земельный участок в городе Архангельске по проспекту Советских Космонавтов, между улицей Володарского и улицей Серафимовича сроком на три года. Впоследствии, 25.09.2005 ТСЖ получило разрешение на строительство жилого дома N 2, первой очереди застройки, 144 квартала (угловая секция) сроком на 7 месяцев. В настоящее время срок строительства продлен до 13.10.2007.
В период с 21.06.2004 по 19.07.2005 ООО "АОЦОН-Инвест" заключало договоры с физическими лицами на участие в долевом строительстве жилого дома, однако денежные средства на цели, указанные в договорах от 24.05.2004 и от 24.09.2004, направило не в полном размере.
Судами установлено и ТСЖ не оспаривается, что данное обстоятельство послужило основанием для заключения ТСЖ с другими лицами договоров на участие в долевом строительстве квартир, уже реализованных ООО "АОЦОН-Инвест".
Обращение дольщиков, заключивших договоры с ООО "АОЦОН-Инвест", в суды общей юрисдикции с требованиями о государственной регистрации договоров о долевом участии в строительстве, стало основанием для предъявления ТСЖ настоящего иска.
Оспариваемый договор со стороны истца подписан председателем ТСЖ.
Полагая, что от имени ТСЖ договор заключен неуполномоченным лицом, в силу пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ТСЖ не может являться стороной договора простого товарищества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требований, суды указали на последующее одобрение оспариваемого договора правлением ТСЖ.
Отклоняя иск по мотиву ничтожности договора ввиду невозможности участия в нем ТСЖ, суды сослались на положения пунктов 2.1 и 3.1.11 устава ТСЖ, согласно которым ТСЖ создано для совместного строительства комплекса недвижимого имущества, вправе получать в аренду земельные участки для осуществления жилищного строительства и застройки на прилегающем и выделенном земельном участках с оформлением разрешительной документации, а также сделали вывод о том, что оспариваемый договор не является договором простого товарищества.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 38 Закона (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) председатель правления действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием.
Поскольку ни Закон, ни устав ТСЖ не устанавливают перечень сделок, для совершения которых председателю не требовалось одобрения их правлением, суды пришли к правильному выводу о том, что договор от 24.09.2004 подписан председателем правления ТСЖ с нарушением названной нормы. Кроме того, пунктом 8.3 устава ТСЖ установлено, что в обязанности правления входит заключение договоров от имени ТСЖ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).
Дав всестороннюю оценку представленным в материалы дела доказательствам (протоколы собрания правления ТСЖ от 18.10.2005 и от 20.10.2005), суды пришли к правильному выводу о последующем одобрении оспариваемой сделки правлением ТСЖ.
Доводы кассационной жалобы в этой части направлены на переоценку выводов, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо в суде кассационной инстанции.
Кассационная инстанция полагает, что договор от 24.09.2004 отвечает признакам договора простого товарищества.
Пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно пункту 2 статьи 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
В соответствии со статьей 1 Закона товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Следовательно, ТСЖ как некоммерческая организация не может быть участником договора о совместной деятельности, заключенного для осуществления предпринимательской деятельности.
Однако в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Деятельность по строительству является основным уставным видом деятельности ТСЖ, соответствующим пункту 2 статьи 29 Закона.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция приходит к выводу о том, что истец может являться участником договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности.
Поскольку вывод судов о том, что оспариваемый договор не является договором простого товарищества, не повлиял на правильность принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, а решение и постановление подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.11.2006 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2007 по делу N А05-9431/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Старый город" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 13.06.2007 ПО ДЕЛУ N А05-9431/2006
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2007 года Дело N А05-9431/2006
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Старченковой В.В., судей Кирейковой Г.Г., Тарасюка И.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "АОЦОН-Инвест" Меньшуткина Г.Н. (доверенность от 17.05.2007), Мерзлякова С.В. (паспорт 11 06 438056) и его представителей Шалыгиной Л.В. (доверенность от 10.06.2007), Меньшуткина Г.Н. (доверенность от 04.10.2006), от Рощиной Е.В. представителя Меньшуткина Г.Н. (доверенность от 10.03.2007), рассмотрев 13.06.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Старый город" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.11.2006 (судья Макаревич И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2007 (судьи Носач Е.В., Елагина О.К., Митрофанов О.В.) по делу N А05-9431/2006,
УСТАНОВИЛ:
Товарищество собственников жилья "Старый город" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о признании недействительным договора о совместной деятельности по строительству жилого дома от 24.09.2004, заключенного между ТСЖ, обществом с ограниченной ответственностью "АОЦОН-Инвест" (далее - ООО "АОЦОН-Инвест"), закрытым акционерным обществом "Дом Поморья" (далее - ЗАО "Дом Поморья") и обществом с ограниченной ответственностью "Архангельская инвестиционно-жилищная компания" (далее ООО - "АИЖК").
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рощина Екатерина Вячеславовна и Мерзляков Сергей Викторович.
Решением от 24.11.2006 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.02.2007 решение суда от 24.11.2006 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ТСЖ просит отменить принятые по делу судебные акты и вынести решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.
По мнению подателя жалобы, договор заключен с нарушением положений пункта 2 статьи 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон), а вывод судов о последующем одобрении договора правлением ТСЖ является ошибочным.
В судебном заседании представитель ООО "АОЦОН-Инвест", Мерзляков С.В., его представители и представитель Рощиной Е.В. не согласились с доводами, изложенными в жалобе.
Остальные лица, надлежащим образом уведомленные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ТСЖ, ООО "АОЦОН-Инвест" и ЗАО "Дом Поморья" заключили договор от 24.05.2004, предметом которого является совместная деятельность по строительству жилого дома и реализации расположенных в нем жилых и нежилых помещений. При этом ТСЖ в качестве своего вклада выполняет обязанности заказчика по строительству объекта на предоставленном ему земельном участке, ЗАО "Дом Поморья" выполняет функции генерального подрядчика, а ООО "АОЦОН-Инвест" вносит в качестве вклада денежные средства, полученные от реализации жилых и нежилых помещений, для чего заключает договоры о долевом участии в строительстве.
ТСЖ, ООО "АОЦОН-Инвест", ЗАО "Дом Поморья" и ООО "АИЖК" заключили договор от 24.09.2004, предметом которого также является совместная деятельность по строительству жилого дома и реализации расположенных в нем жилых и нежилых помещений.
По этому договору ООО "АИЖК" (инвестор) вносит в качестве вклада денежные средства, достаточные для строительства объекта на предоставленном земельном участке, ТСЖ (соинвестор) в качестве вклада вносит свои права на земельный участок, ЗАО "Дом Поморья" (заказчик) выполняет функции заказчика строительства и генерального подрядчика, а ООО "АОЦОН-Инвест" (риэлтер) вносит в качестве вклада выполнение функций по расселению, необходимому для начала строительства объекта, от имени инвестора заключает договоры с дольщиками и выполняет другие функции.
На основании распоряжения мэра города Архангельска от 15.03.2004 N 245р ТСЖ получило в аренду земельный участок в городе Архангельске по проспекту Советских Космонавтов, между улицей Володарского и улицей Серафимовича сроком на три года. Впоследствии, 25.09.2005 ТСЖ получило разрешение на строительство жилого дома N 2, первой очереди застройки, 144 квартала (угловая секция) сроком на 7 месяцев. В настоящее время срок строительства продлен до 13.10.2007.
В период с 21.06.2004 по 19.07.2005 ООО "АОЦОН-Инвест" заключало договоры с физическими лицами на участие в долевом строительстве жилого дома, однако денежные средства на цели, указанные в договорах от 24.05.2004 и от 24.09.2004, направило не в полном размере.
Судами установлено и ТСЖ не оспаривается, что данное обстоятельство послужило основанием для заключения ТСЖ с другими лицами договоров на участие в долевом строительстве квартир, уже реализованных ООО "АОЦОН-Инвест".
Обращение дольщиков, заключивших договоры с ООО "АОЦОН-Инвест", в суды общей юрисдикции с требованиями о государственной регистрации договоров о долевом участии в строительстве, стало основанием для предъявления ТСЖ настоящего иска.
Оспариваемый договор со стороны истца подписан председателем ТСЖ.
Полагая, что от имени ТСЖ договор заключен неуполномоченным лицом, в силу пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ТСЖ не может являться стороной договора простого товарищества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требований, суды указали на последующее одобрение оспариваемого договора правлением ТСЖ.
Отклоняя иск по мотиву ничтожности договора ввиду невозможности участия в нем ТСЖ, суды сослались на положения пунктов 2.1 и 3.1.11 устава ТСЖ, согласно которым ТСЖ создано для совместного строительства комплекса недвижимого имущества, вправе получать в аренду земельные участки для осуществления жилищного строительства и застройки на прилегающем и выделенном земельном участках с оформлением разрешительной документации, а также сделали вывод о том, что оспариваемый договор не является договором простого товарищества.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 38 Закона (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) председатель правления действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием.
Поскольку ни Закон, ни устав ТСЖ не устанавливают перечень сделок, для совершения которых председателю не требовалось одобрения их правлением, суды пришли к правильному выводу о том, что договор от 24.09.2004 подписан председателем правления ТСЖ с нарушением названной нормы. Кроме того, пунктом 8.3 устава ТСЖ установлено, что в обязанности правления входит заключение договоров от имени ТСЖ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).
Дав всестороннюю оценку представленным в материалы дела доказательствам (протоколы собрания правления ТСЖ от 18.10.2005 и от 20.10.2005), суды пришли к правильному выводу о последующем одобрении оспариваемой сделки правлением ТСЖ.
Доводы кассационной жалобы в этой части направлены на переоценку выводов, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо в суде кассационной инстанции.
Кассационная инстанция полагает, что договор от 24.09.2004 отвечает признакам договора простого товарищества.
Пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно пункту 2 статьи 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
В соответствии со статьей 1 Закона товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Следовательно, ТСЖ как некоммерческая организация не может быть участником договора о совместной деятельности, заключенного для осуществления предпринимательской деятельности.
Однако в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Деятельность по строительству является основным уставным видом деятельности ТСЖ, соответствующим пункту 2 статьи 29 Закона.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция приходит к выводу о том, что истец может являться участником договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности.
Поскольку вывод судов о том, что оспариваемый договор не является договором простого товарищества, не повлиял на правильность принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, а решение и постановление подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.11.2006 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2007 по делу N А05-9431/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Старый город" - без удовлетворения.
Председательствующий
СТАРЧЕНКОВА В.В.
Судьи
КИРЕЙКОВА Г.Г.
ТАРАСЮК И.М.
СТАРЧЕНКОВА В.В.
Судьи
КИРЕЙКОВА Г.Г.
ТАРАСЮК И.М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)