Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "КМАпроектжилстрой" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 14.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010 по делу N А08-7936/2009-5,
установил:
Товарищество собственников жилья "Зеленый Лог" (далее - ТСЖ "Зеленый Лог") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к открытом акционерному обществу "КМАпроектжилстрой" (далее - ОАО "КМАпроектжилстрой") о взыскании (с учетом уточнений) задолженности за содержание общего имущества многоквартирных жилых домов в сумме 661 801 руб. 51 коп.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.01.2010 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010 указанное решение оставлено без изменения.
Не соглашаясь с принятыми по делу судебными актами, ОАО "КМАпроектжилстрой" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене обжалуемых судебных актов и принятии нового судебного акта по делу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель кассационной жалобы считает, что суды обеих инстанции дали неправильную правовую оценку природе заключенных договоров о передаче в управление для содержания и ремонта многоквартирных жилых домов N 706 от 02.12.2007 г., N 724 от 22.09.2008 г., N 723 от 22.09.2008 г., N 729 от 25.11.2008 г.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что суд при вынесении решения не дал надлежащую оценку его доводу о том, что для ТСЖ установление обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт, неразрывно связано с утверждением сметы и расходов товарищества на год.
Также заявитель кассационной жалобы полагает, что суды дали неправильную оценку представленным истцом в судебное заседание протоколам общих собраний от 17.08.2007 г. и от 04.08.2009 г., в которых установлен размер платы за содержание и ремонт общего имущества.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, ОАО "КМАпроектжилстрой" является застройщиком и собственником жилых домов N 27 Б/С 3-4; N 33; N 34 Б/С 6, 7; N 34 Б/С 5, 4, 3, 2, 1, находящихся в микрорайоне "Северный" г. Старый Оскол, что подтверждается свидетельствами на право собственности Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.
02.12.2007 г. между ТСЖ "Зеленый Лог" и ОАО "КМАпроектжилстрой" были заключены договоры N 706 о передаче функций по управлению и обслуживанию жилого дома N 27 Б/С 3-4 микрорайона "Северный", г. Старый Оскол; N 724 от 22.09.2008 г. о передаче функций по управлению и обслуживанию жилого дома N 33 микрорайона "Северный", г. Старый Оскол; N 723 от 22.092008 г. о передаче функций по управлению и обслуживанию жилого дома N 34 Б/С - 6,7 микрорайона "Северный", г. Старый Оскол; N 729 от 25.11.2008 г. о передаче функций по управлению и обслуживанию жилого дома N 34 Б/С 5, 4, 3, 2, 1 микрорайона "Северный" г. Старый Оскол, по условиям которых ТСЖ "Зеленый Лог" принимает на себя обязанности по управлению, обслуживанию и технической эксплуатации жилья, в том числе и за содержание общего имущества.
Согласно п. 2.2 указанных договоров ОАО "КМАпроектжилстрой" обязался нести расходы, связанные с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией не проданных к моменту передачи квартир и нежилых помещений, в составе указанных выше жилых домов, вплоть до момента оформления ответчиком акта приема-передачи помещения новому собственнику.
На основании актов приема-передачи к каждому из договоров, ответчик передал истцу документацию на жилые дома, указанные в договорах.
Во исполнение указанных договоров истец обеспечивал содержание и текущий ремонт общего имущества вышеуказанных жилых домов, включая управление многоквартирными домами, в том числе обеспечивал предоставление услуг по содержанию придомовой территории, уборке лестничных клеток.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате оказанных истцом услуг, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией не проданных к моменту передачи квартир и нежилых помещений, в составе жилых домов ТСЖ "Зеленый Лог" обратилось в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, исходили из обязанности собственника имущества нести бремя содержания, принадлежащего ему на праве собственности имущества, и пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Согласно пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества.
Пунктом 4 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья может истребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
В силу императивных требований пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение
Структура платы за жилое помещение, ее внесение и размер определены в статьях 154 - 158 ЖК РФ.
Согласно пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции иного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание общего имущества в размере, определяемом долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. При этом отсутствие договора не означает, что у него нет обязанности долевого участия в расходах.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривался тот факт, что переданные по договорам N 706 от 2.12.2007 г., N 724 от 22.09.2008 г., N 723 от 22.09.2008 г., N 729 от 25.11.2008 г. жилые дома принадлежат ему на праве собственности.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" указывает, что собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 12).
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в том числе собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ (п. 16).
Как правильно определили суды обеих инстанций, отношения сторон регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре возмездного оказания услуг.
На основании пункта 1 статьи 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Как следует из материалов дела, между сторонами заключены договоры N 706 от 2.12.2007 г., N 723, 724 от 22.09.200 г., N 729 от 25.11.2008 г. о передаче функций по управлению и обслуживанию жилых домов микрорайона "Северный" предметом которых являлось управление, обслуживания, эксплуатация домов, переданных от застройщика.
Исходя из чего, является необоснованным довод заявителя кассационной жалобы о том, что заключенным договором был всего лишь определен способ управления имуществом.
Таким образом, заключив вышеуказанные договоры, ответчик принял на себя обязательства, в том числе и нести расходы, связанные с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией не проданных к моменту передачи квартир и (или) нежилых помещений, в составе жилых домов вплоть до момента оформления "Застройщиком" акта приема-передачи помещения новому собственнику.
Кроме того, согласно п. 2.3 договоров с момента заключения этих договоров и передачи ТСЖ "Зеленый ЛОГ" проектной и иной технической документации, относящейся к объекту, оно принимает на себя обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации объектов, указанных в п. 1.1 договоров, включая обеспечение соответствия объекта надлежащему техническому состоянию и другим требованиям норм и правил по содержанию и обеспечению оплаты собственниками квартир обязательных платежей, в том числе и на содержание общего имущества, а также обязанности по выполнению других функций, предусмотренных законодательством РФ.
Исходя из п. 2.3 договоров является правомерным вывод судов о том, что перечень услуг, работ оказываемых ТСЖ "Зеленый Лог" устанавливается в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, а также на основании стандарта эксплуатации жилищного фонда согласно ежегодным решениям Совета депутатов муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район", где указаны перечень работ и периодичность их выполнения.
Поскольку цена в договоре сторонами не была согласована, а договор оказания услуг является возмездным, то в случае не урегулирования сторонами условий о цене к отношениям сторон применяются правила пункта 3 статьи 424 ГК РФ.
На общих собраниях членов ТСЖ "Зеленый Лог" от 17.08.2007 г., от 4.08.2009 г. было принято решение о том, чтоб размер регулярных целевых сборов на содержание жилого фонд устанавливается согласно ежегодных решений Совета депутатов муниципального района "город Старый Оскол и Старооскольский район".
Решением Совета депутатов муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области N 225 от 31.08.2007 г. на 2008 г. установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений муниципального жилищного фонда, обеспечивающий содержание общего имущества в многоквартирном доме, и размер платы за содержание и ремонт для собственников жилых помещений многоквартирных домов, не принявших на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, либо если принятое решение в выборе способа управления этим домом не было реализовано. Размер платы составил 5.41 руб. за кв. м. без лифтов и 8.92 руб. за кв. м при круглосуточной работе лифта. На 2009 год решением Совета Депутатов муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области N 219 от 01.12.2008 г. установлена стоимость содержания и ремонта жилых помещений, оборудованных лифтами, и имеющих все виды благоустройства в размере 9,83 руб. за кв. м. (размер платы за содержание и ремонт жилого помещения указан с учетом платы за содержание и ремонт лифтов в размере 3.54 руб. за кв. м).
Ввиду чего ТСЖ "Зеленый Лог" правомерно применило тариф, установленный органами местного самоуправления.
В этой связи судом отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцом не представлена смета доходов и расходов ТСЖ, которая должна составляться на соответствующий год и утверждаться органами управления ТСЖ, на том основании, что отсутствие утвержденной сметы доходов и расходов, предусмотренной в ст. 137 ЖК РФ, несоответствие ее требованиям действующего законодательства, не могут служить основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение вышеназванной нормы права ответчик не представил суду свой контррасчет задолженности.
Расчет задолженности, представленный истцом был проверен судами, ему была дана надлежащая правовая оценка.
Собственники помещений должны возмещать расходы по содержанию имущества. Ввиду того, что ответчиком не исполнено обязательство по оплате обязательных взносов, идущих на компенсацию технического обслуживанию общего долевого имущества, суды обоснованно удовлетворили исковые требования и взыскали с него в пользу истца задолженность в сумме 661 801 руб. 51 коп.
Довод кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции в постановлении необоснованно сослался на Федеральный закон N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", утративший силу с 01.03.2005 г. не имеет существенного значения для разрешения данного спора, поскольку действующим законодательством закреплены нормы, имеющие аналогичное содержание.
Ссылка суда на Федеральный закон N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" обязанности собственников помещений нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества не повлияло на правильность принятого судом судебного акта.
Также подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том, что общие собрания членов ТСЖ "Зеленый Лог" проводились в нарушение норм законодательства, и представленные истцом протоколы общих собраний, по мнению ответчика, не доказывают факт установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества и принятия сметы доходов и расходов ТСЖ, поскольку проведение указанных собраний ТСЖ и протоколы общих собраний ТСЖ "Зеленый Лог" до рассмотрения настоящего дела ответчиком не оспорены. Решения общего собрания ТСЖ "Зеленый Лог" недействительными в судебном порядке не признаны. Предметом настоящего спора они не являются.
Доводы кассационной жалобы, по которым заявитель не согласен с принятыми по делу судебными актами был предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и по существу они направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ.
С учетом изложенного кассационная коллегия считает, нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, не усматривается, в связи с чем основания для их отмены у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Белгородской области от 14.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010 по делу NА08-7936/2009-5 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 20.08.2010 ПО ДЕЛУ N А08-7936/2009-5
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2010 г. по делу N А08-7936/2009-5
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "КМАпроектжилстрой" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 14.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010 по делу N А08-7936/2009-5,
установил:
Товарищество собственников жилья "Зеленый Лог" (далее - ТСЖ "Зеленый Лог") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к открытом акционерному обществу "КМАпроектжилстрой" (далее - ОАО "КМАпроектжилстрой") о взыскании (с учетом уточнений) задолженности за содержание общего имущества многоквартирных жилых домов в сумме 661 801 руб. 51 коп.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.01.2010 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010 указанное решение оставлено без изменения.
Не соглашаясь с принятыми по делу судебными актами, ОАО "КМАпроектжилстрой" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене обжалуемых судебных актов и принятии нового судебного акта по делу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель кассационной жалобы считает, что суды обеих инстанции дали неправильную правовую оценку природе заключенных договоров о передаче в управление для содержания и ремонта многоквартирных жилых домов N 706 от 02.12.2007 г., N 724 от 22.09.2008 г., N 723 от 22.09.2008 г., N 729 от 25.11.2008 г.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что суд при вынесении решения не дал надлежащую оценку его доводу о том, что для ТСЖ установление обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт, неразрывно связано с утверждением сметы и расходов товарищества на год.
Также заявитель кассационной жалобы полагает, что суды дали неправильную оценку представленным истцом в судебное заседание протоколам общих собраний от 17.08.2007 г. и от 04.08.2009 г., в которых установлен размер платы за содержание и ремонт общего имущества.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, ОАО "КМАпроектжилстрой" является застройщиком и собственником жилых домов N 27 Б/С 3-4; N 33; N 34 Б/С 6, 7; N 34 Б/С 5, 4, 3, 2, 1, находящихся в микрорайоне "Северный" г. Старый Оскол, что подтверждается свидетельствами на право собственности Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.
02.12.2007 г. между ТСЖ "Зеленый Лог" и ОАО "КМАпроектжилстрой" были заключены договоры N 706 о передаче функций по управлению и обслуживанию жилого дома N 27 Б/С 3-4 микрорайона "Северный", г. Старый Оскол; N 724 от 22.09.2008 г. о передаче функций по управлению и обслуживанию жилого дома N 33 микрорайона "Северный", г. Старый Оскол; N 723 от 22.092008 г. о передаче функций по управлению и обслуживанию жилого дома N 34 Б/С - 6,7 микрорайона "Северный", г. Старый Оскол; N 729 от 25.11.2008 г. о передаче функций по управлению и обслуживанию жилого дома N 34 Б/С 5, 4, 3, 2, 1 микрорайона "Северный" г. Старый Оскол, по условиям которых ТСЖ "Зеленый Лог" принимает на себя обязанности по управлению, обслуживанию и технической эксплуатации жилья, в том числе и за содержание общего имущества.
Согласно п. 2.2 указанных договоров ОАО "КМАпроектжилстрой" обязался нести расходы, связанные с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией не проданных к моменту передачи квартир и нежилых помещений, в составе указанных выше жилых домов, вплоть до момента оформления ответчиком акта приема-передачи помещения новому собственнику.
На основании актов приема-передачи к каждому из договоров, ответчик передал истцу документацию на жилые дома, указанные в договорах.
Во исполнение указанных договоров истец обеспечивал содержание и текущий ремонт общего имущества вышеуказанных жилых домов, включая управление многоквартирными домами, в том числе обеспечивал предоставление услуг по содержанию придомовой территории, уборке лестничных клеток.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате оказанных истцом услуг, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией не проданных к моменту передачи квартир и нежилых помещений, в составе жилых домов ТСЖ "Зеленый Лог" обратилось в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, исходили из обязанности собственника имущества нести бремя содержания, принадлежащего ему на праве собственности имущества, и пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Согласно пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества.
Пунктом 4 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья может истребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
В силу императивных требований пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение
Структура платы за жилое помещение, ее внесение и размер определены в статьях 154 - 158 ЖК РФ.
Согласно пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции иного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание общего имущества в размере, определяемом долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. При этом отсутствие договора не означает, что у него нет обязанности долевого участия в расходах.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривался тот факт, что переданные по договорам N 706 от 2.12.2007 г., N 724 от 22.09.2008 г., N 723 от 22.09.2008 г., N 729 от 25.11.2008 г. жилые дома принадлежат ему на праве собственности.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" указывает, что собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 12).
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в том числе собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ (п. 16).
Как правильно определили суды обеих инстанций, отношения сторон регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре возмездного оказания услуг.
На основании пункта 1 статьи 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Как следует из материалов дела, между сторонами заключены договоры N 706 от 2.12.2007 г., N 723, 724 от 22.09.200 г., N 729 от 25.11.2008 г. о передаче функций по управлению и обслуживанию жилых домов микрорайона "Северный" предметом которых являлось управление, обслуживания, эксплуатация домов, переданных от застройщика.
Исходя из чего, является необоснованным довод заявителя кассационной жалобы о том, что заключенным договором был всего лишь определен способ управления имуществом.
Таким образом, заключив вышеуказанные договоры, ответчик принял на себя обязательства, в том числе и нести расходы, связанные с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией не проданных к моменту передачи квартир и (или) нежилых помещений, в составе жилых домов вплоть до момента оформления "Застройщиком" акта приема-передачи помещения новому собственнику.
Кроме того, согласно п. 2.3 договоров с момента заключения этих договоров и передачи ТСЖ "Зеленый ЛОГ" проектной и иной технической документации, относящейся к объекту, оно принимает на себя обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации объектов, указанных в п. 1.1 договоров, включая обеспечение соответствия объекта надлежащему техническому состоянию и другим требованиям норм и правил по содержанию и обеспечению оплаты собственниками квартир обязательных платежей, в том числе и на содержание общего имущества, а также обязанности по выполнению других функций, предусмотренных законодательством РФ.
Исходя из п. 2.3 договоров является правомерным вывод судов о том, что перечень услуг, работ оказываемых ТСЖ "Зеленый Лог" устанавливается в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, а также на основании стандарта эксплуатации жилищного фонда согласно ежегодным решениям Совета депутатов муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район", где указаны перечень работ и периодичность их выполнения.
Поскольку цена в договоре сторонами не была согласована, а договор оказания услуг является возмездным, то в случае не урегулирования сторонами условий о цене к отношениям сторон применяются правила пункта 3 статьи 424 ГК РФ.
На общих собраниях членов ТСЖ "Зеленый Лог" от 17.08.2007 г., от 4.08.2009 г. было принято решение о том, чтоб размер регулярных целевых сборов на содержание жилого фонд устанавливается согласно ежегодных решений Совета депутатов муниципального района "город Старый Оскол и Старооскольский район".
Решением Совета депутатов муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области N 225 от 31.08.2007 г. на 2008 г. установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений муниципального жилищного фонда, обеспечивающий содержание общего имущества в многоквартирном доме, и размер платы за содержание и ремонт для собственников жилых помещений многоквартирных домов, не принявших на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, либо если принятое решение в выборе способа управления этим домом не было реализовано. Размер платы составил 5.41 руб. за кв. м. без лифтов и 8.92 руб. за кв. м при круглосуточной работе лифта. На 2009 год решением Совета Депутатов муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области N 219 от 01.12.2008 г. установлена стоимость содержания и ремонта жилых помещений, оборудованных лифтами, и имеющих все виды благоустройства в размере 9,83 руб. за кв. м. (размер платы за содержание и ремонт жилого помещения указан с учетом платы за содержание и ремонт лифтов в размере 3.54 руб. за кв. м).
Ввиду чего ТСЖ "Зеленый Лог" правомерно применило тариф, установленный органами местного самоуправления.
В этой связи судом отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцом не представлена смета доходов и расходов ТСЖ, которая должна составляться на соответствующий год и утверждаться органами управления ТСЖ, на том основании, что отсутствие утвержденной сметы доходов и расходов, предусмотренной в ст. 137 ЖК РФ, несоответствие ее требованиям действующего законодательства, не могут служить основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение вышеназванной нормы права ответчик не представил суду свой контррасчет задолженности.
Расчет задолженности, представленный истцом был проверен судами, ему была дана надлежащая правовая оценка.
Собственники помещений должны возмещать расходы по содержанию имущества. Ввиду того, что ответчиком не исполнено обязательство по оплате обязательных взносов, идущих на компенсацию технического обслуживанию общего долевого имущества, суды обоснованно удовлетворили исковые требования и взыскали с него в пользу истца задолженность в сумме 661 801 руб. 51 коп.
Довод кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции в постановлении необоснованно сослался на Федеральный закон N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", утративший силу с 01.03.2005 г. не имеет существенного значения для разрешения данного спора, поскольку действующим законодательством закреплены нормы, имеющие аналогичное содержание.
Ссылка суда на Федеральный закон N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" обязанности собственников помещений нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества не повлияло на правильность принятого судом судебного акта.
Также подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том, что общие собрания членов ТСЖ "Зеленый Лог" проводились в нарушение норм законодательства, и представленные истцом протоколы общих собраний, по мнению ответчика, не доказывают факт установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества и принятия сметы доходов и расходов ТСЖ, поскольку проведение указанных собраний ТСЖ и протоколы общих собраний ТСЖ "Зеленый Лог" до рассмотрения настоящего дела ответчиком не оспорены. Решения общего собрания ТСЖ "Зеленый Лог" недействительными в судебном порядке не признаны. Предметом настоящего спора они не являются.
Доводы кассационной жалобы, по которым заявитель не согласен с принятыми по делу судебными актами был предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и по существу они направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ.
С учетом изложенного кассационная коллегия считает, нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, не усматривается, в связи с чем основания для их отмены у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Белгородской области от 14.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010 по делу NА08-7936/2009-5 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)