Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,
судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровым С.С.,
с участием:
- от заявителя - Хабибуллина Э.А., доверенность от 15 декабря 2011 г.;
- от Государственной жилищной инспекции по Самарской области - Федулов В.М., доверенность от 01 февраля 2012 г. N А-1159,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе
общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива", г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2012 г.
по делу N А55-7263/2012 (судья Черномырдина Е.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (ИНН 6316117366, ОГРН 1076316000078), г. Самара,
к Государственной жилищной инспекции по Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным и отмене постановления,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции по Самарской области (далее - административный орган, Инспекция) о признании незаконным и отмене постановления от 25 ноября 2011 г. N 3446/8549 по делу об административном правонарушении.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2012 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что административным органом доказан факт совершения Обществом вменяемого ему административного правонарушения.
Нарушений процедуры привлечения к административной ответственности судом не установлено.
В материалах дела отсутствуют доказательства исключительности случая вмененного заявителю административного правонарушения.
Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В апелляционной жалобе указывает, что ООО "Альтернатива" приняло жилой фонд Самарского района, в т.ч. дом N 138 по ул. Чапаевская, на основании договора управления жилым фондом с Департаментом управления имуществом г.о. Самара от 20 декабря 2010 г. только с 01 января 2011 г. в том его виде, какой сформировался за многие годы до этого.
Поскольку на данном адресе длительное время не производился ремонт, физический износ несущих и ограждающих конструкций достиг установленный законодательством уровня предельно допустимых характеристик. Данное строение требует капитального ремонта, заявителем было направленно письмо в администрацию Самарского района г. Самара о включении в "Проект титульного списка на капитальный ремонт жилищного фонда Самарского района за счет средств бюджета на 2012" выполнение работ по ремонту кровли с заменой несущих конструкций. Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок (п. п. 2.4.2. - 2.4.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, субъектом административного правонарушения является лицо, ответственное за содержание жилых домов (жилых помещений), то есть собственник жилого фонда. Таким образом, за надлежащее содержание общего имущества отвечает, прежде всего, собственник помещений и эту ответственность собственник трансформирует организациям, с которыми вступает в договорные отношения. Собственниками жилых помещений проверяемого объекта были заключены договоры управления многоквартирным домом с ООО "Альтернатива", заявитель как Управляющая организация в этом случае несет ответственность в части взятых на себя обязательств по договору.
Учитывая тот факт, что управляющая организация предприняла все возможные меры по устранению выявленных нарушений, в соответствии со ст. 2.9. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) заявитель указывает, что представляется возможным освободить ООО "Альтернатива" от наказания в виде штрафа в размере 40 000 руб. и ограничиться устным замечанием.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель административного органа считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании обращения жителя дома 138 по улице Чапаевская Государственной жилищной инспекцией по Самарской области в ходе мероприятия по контролю использования, сохранности и содержания жилых домов (жилых помещений), проведенного 24 октября 2011 г. по адресу: г.о. Самара, ул. Чапаевская, д. 138, выявлены следующие нарушения: неисправность кровельного покрытия, провисание выпучивание потолочного покрытия в квартире N 6, чем нарушены требования подпункта а) пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила) и пункты 4.6.1.1., 4.6.1.2., 3.2.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - ПиН ТЭЖФ).
По данному факту административным органом в отношении заявителя составлен протокол об административном правонарушении от 25 октября 2011 г. N 5342 и вынесено постановление от 25 ноября 2011 г. N 3446/8549 о привлечении заявителя к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 40 000 руб.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим требованием.
При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Пунктом 10 Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
В силу подпунктов а) и з) п. 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Исходя из положений пунктов 13 и 14 Правил, осмотры общего имущества проводятся управляющей организацией, результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества.
В силу п. 42 Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что заявитель является управляющей компанией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Чапаевская, д. 138. Данный факт заявителем не оспаривается.
Согласно п. 2.1 договора заявитель принял на себя обязательства по оказанию услуг по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, выполнению работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечению предоставления коммунальных услуг собственникам жилых помещений, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
В перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества входит ремонт крыш согласно Приложению N 2 к договору.
В соответствии с п. 1.8. ПиН ТЭЖФ техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий; санитарное содержание.
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств; техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д., контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров (раздел 2 ПиН ТЭЖФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Статьей 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживании, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 г. N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявитель обязан был выявить и устранить указанные выше нарушения до проведения проверки.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела не доказан факт проведения заявителем осмотров многоквартирного дома, внесения сведений в техническую документацию дома, доведения до собственников информации о необходимости проведения ремонта. Документы, свидетельствующие о надлежащем выполнении своих обязанностей, заявителем суду не представлены.
Аналогичным образом меры по обеспечению надлежащего содержания общего имущества путем проведения ремонта кровли заявитель не предпринимал.
В соответствии с решением Думы г.о. Самара от 20 марта 2008 г. N 540 "Об утверждении адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории городского округа Самара" дом N 138 по ул. Чапаевской г.о. Самара в Приложении к указанной программе обозначен как памятник архитектуры.
Адресная программа сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории г.о. Самара, утвержденная решением Думы г.о. Самара от 20 марта 2008 г. N 540, принята как необходимое условие для реализации положений Градостроительного кодекса Российской Федерации о развитии застроенных территорий, включая снос, реконструкцию жилья в г.о. Самара, с условием предоставления гражданам, проживающим в устаревшем жилье, благоустроенных жилых помещений.
При этом суд первой инстанции отметил, что конкретный срок выполнения адресной программы не предусмотрен и именно дом N 138 по ул. Чапаевская г.о. Самара в ней не значится.
Судом также установлено, что межведомственной комиссией решения о признании многоквартирного дома N 138 по ул. Чапаевская г.о. Самара аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, не принимались. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Частью 2 ст. 2.1 КоАП РФ предусмотрено, что юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
При принятии судебного акта суд первой инстанции признал правомерным довод административного органа о том, что устранение неисправностей стальных, асбоцементных и других кровель относится к текущему ремонту, что отражено в п. 4 Приложения N 7 к ПиН ТЭЖФ.
Пункт 3.6.9. МДК 2-04.2004 не является основанием для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; он регламентирует только объем работ, проводимых при текущем ремонте (замена кровельного покрытия не более 50%).
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что факт направления письма в органы местного самоуправления г.о. Самара на включение в "Проект титульного списка на капитальный ремонт 2012 года за счет средств бюджета" только на выполнение технического обследования дома и разработке проектной документации на ремонт дома (после проведения жилищной инспекцией проверочных мероприятий) сам по себе не освобождает заявителя от исполнения обязанностей по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества в жилом доме в рамках заключенного договора по управлению многоквартирным домом.
Ссылка заявителя на указанное письмо отклонена судом первой инстанции как несостоятельная, поскольку Обществом не были приняты своевременно меры по недопущению нарушений путем надлежащего проведения осмотров, производства своевременного качественного текущего ремонта обслуживаемого дома.
Арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание довод заявителя о том, что выявленные нарушения им были устранены, поскольку устранение нарушений произошло после проведения проверки и выявления правонарушения.
Кроме того, данное обстоятельство не является основанием для освобождения от административной ответственности.
Довод подателя жалобы о том, что ООО "Альтернатива приняло жилой фонд Самарского района, в т.ч. дом N 138 по ул. Чапаевская, на основании договора управления жилым фондом с Департаментом управления имуществом г.о. Самара от 20 декабря 2010 г. только с 01 января 2011 г. в том его виде, какой сформировался за многие годы до этого, подлежит отклонению, исходя из следующего.
Принимая в управление многоквартирный дом, заявитель имел представление о том, в каком состоянии он его принимает, какой ремонт требуется дому, какое количество денежных средств необходимо для проведения капитального ремонта дома.
При этом заявитель является коммерческой организацией и осуществляет предпринимательскую деятельность на свой страх и риск (ст. 2 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, указано, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Таким образом, взимая с жильцов плату за жилье и коммунальные услуги, заявитель имел возможность для соблюдения правил содержания и ремонта жилых домов, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность согласно ст. 7.22 КоАП РФ.
Нарушений порядка привлечения к административной ответственности не установлено.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что событие административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ, имело место быть, материалами дела доказан факт совершения правонарушения заявителем и его виновность.
Арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание довод заявителя о малозначительности вменяемого правонарушения, исходя из следующего.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 18 и 18.1 Постановления от 02 июня 2004 г. N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" указал, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. Такие обстоятельства, как, например, личность и имущественное положение привлекаемого к ответственности лица, добровольное устранение последствий правонарушения, возмещение причиненного ущерба, не являются обстоятельствами, свидетельствующими о малозначительности правонарушения. Данные обстоятельства в силу частей 2 и 3 статьи 4.1 КоАП РФ учитываются при назначении административного наказания.
При квалификации административного правонарушения в качестве малозначительного судам надлежит учитывать, что статья 2.9 КоАП РФ не содержит оговорок о ее неприменении к каким-либо составам правонарушений, предусмотренным КоАП РФ.
Возможность или невозможность квалификации деяния в качестве малозначительного не может быть установлена абстрактно, исходя из сформулированной в КоАП РФ конструкции состава административного правонарушения, за совершение которого установлена ответственность. Так, не может быть отказано в квалификации административного правонарушения в качестве малозначительного только на том основании, что в соответствующей статье Особенной части КоАП РФ ответственность определена за неисполнение какой-либо обязанности и не ставится в зависимость от наступления каких-либо последствий.
Квалификация правонарушения как малозначительного может иметь место только в исключительных случаях и производится с учетом положений пункта 18 настоящего Постановления применительно к обстоятельствам конкретного совершенного лицом деяния. При этом применение судом положений о малозначительности должно быть мотивировано.
Доказательств исключительности случая вмененного заявителю правонарушения в материалы дела не представлено.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявитель не осознал содеянное, своими доводами пытался уйти от ответственности, не представил суду каких-либо доказательств, не позволивших ему не допустить выявленное правонарушение.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2012 г. по делу N А55-7263/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.С.ЗАСЫПКИНА
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2012 ПО ДЕЛУ N А55-7263/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2012 г. по делу N А55-7263/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,
судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровым С.С.,
с участием:
- от заявителя - Хабибуллина Э.А., доверенность от 15 декабря 2011 г.;
- от Государственной жилищной инспекции по Самарской области - Федулов В.М., доверенность от 01 февраля 2012 г. N А-1159,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе
общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива", г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2012 г.
по делу N А55-7263/2012 (судья Черномырдина Е.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (ИНН 6316117366, ОГРН 1076316000078), г. Самара,
к Государственной жилищной инспекции по Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным и отмене постановления,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции по Самарской области (далее - административный орган, Инспекция) о признании незаконным и отмене постановления от 25 ноября 2011 г. N 3446/8549 по делу об административном правонарушении.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2012 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что административным органом доказан факт совершения Обществом вменяемого ему административного правонарушения.
Нарушений процедуры привлечения к административной ответственности судом не установлено.
В материалах дела отсутствуют доказательства исключительности случая вмененного заявителю административного правонарушения.
Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В апелляционной жалобе указывает, что ООО "Альтернатива" приняло жилой фонд Самарского района, в т.ч. дом N 138 по ул. Чапаевская, на основании договора управления жилым фондом с Департаментом управления имуществом г.о. Самара от 20 декабря 2010 г. только с 01 января 2011 г. в том его виде, какой сформировался за многие годы до этого.
Поскольку на данном адресе длительное время не производился ремонт, физический износ несущих и ограждающих конструкций достиг установленный законодательством уровня предельно допустимых характеристик. Данное строение требует капитального ремонта, заявителем было направленно письмо в администрацию Самарского района г. Самара о включении в "Проект титульного списка на капитальный ремонт жилищного фонда Самарского района за счет средств бюджета на 2012" выполнение работ по ремонту кровли с заменой несущих конструкций. Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок (п. п. 2.4.2. - 2.4.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, субъектом административного правонарушения является лицо, ответственное за содержание жилых домов (жилых помещений), то есть собственник жилого фонда. Таким образом, за надлежащее содержание общего имущества отвечает, прежде всего, собственник помещений и эту ответственность собственник трансформирует организациям, с которыми вступает в договорные отношения. Собственниками жилых помещений проверяемого объекта были заключены договоры управления многоквартирным домом с ООО "Альтернатива", заявитель как Управляющая организация в этом случае несет ответственность в части взятых на себя обязательств по договору.
Учитывая тот факт, что управляющая организация предприняла все возможные меры по устранению выявленных нарушений, в соответствии со ст. 2.9. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) заявитель указывает, что представляется возможным освободить ООО "Альтернатива" от наказания в виде штрафа в размере 40 000 руб. и ограничиться устным замечанием.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель административного органа считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании обращения жителя дома 138 по улице Чапаевская Государственной жилищной инспекцией по Самарской области в ходе мероприятия по контролю использования, сохранности и содержания жилых домов (жилых помещений), проведенного 24 октября 2011 г. по адресу: г.о. Самара, ул. Чапаевская, д. 138, выявлены следующие нарушения: неисправность кровельного покрытия, провисание выпучивание потолочного покрытия в квартире N 6, чем нарушены требования подпункта а) пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила) и пункты 4.6.1.1., 4.6.1.2., 3.2.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - ПиН ТЭЖФ).
По данному факту административным органом в отношении заявителя составлен протокол об административном правонарушении от 25 октября 2011 г. N 5342 и вынесено постановление от 25 ноября 2011 г. N 3446/8549 о привлечении заявителя к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 40 000 руб.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим требованием.
При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Пунктом 10 Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
В силу подпунктов а) и з) п. 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Исходя из положений пунктов 13 и 14 Правил, осмотры общего имущества проводятся управляющей организацией, результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества.
В силу п. 42 Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что заявитель является управляющей компанией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Чапаевская, д. 138. Данный факт заявителем не оспаривается.
Согласно п. 2.1 договора заявитель принял на себя обязательства по оказанию услуг по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, выполнению работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечению предоставления коммунальных услуг собственникам жилых помещений, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
В перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества входит ремонт крыш согласно Приложению N 2 к договору.
В соответствии с п. 1.8. ПиН ТЭЖФ техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий; санитарное содержание.
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств; техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д., контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров (раздел 2 ПиН ТЭЖФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Статьей 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживании, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 г. N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявитель обязан был выявить и устранить указанные выше нарушения до проведения проверки.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела не доказан факт проведения заявителем осмотров многоквартирного дома, внесения сведений в техническую документацию дома, доведения до собственников информации о необходимости проведения ремонта. Документы, свидетельствующие о надлежащем выполнении своих обязанностей, заявителем суду не представлены.
Аналогичным образом меры по обеспечению надлежащего содержания общего имущества путем проведения ремонта кровли заявитель не предпринимал.
В соответствии с решением Думы г.о. Самара от 20 марта 2008 г. N 540 "Об утверждении адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории городского округа Самара" дом N 138 по ул. Чапаевской г.о. Самара в Приложении к указанной программе обозначен как памятник архитектуры.
Адресная программа сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории г.о. Самара, утвержденная решением Думы г.о. Самара от 20 марта 2008 г. N 540, принята как необходимое условие для реализации положений Градостроительного кодекса Российской Федерации о развитии застроенных территорий, включая снос, реконструкцию жилья в г.о. Самара, с условием предоставления гражданам, проживающим в устаревшем жилье, благоустроенных жилых помещений.
При этом суд первой инстанции отметил, что конкретный срок выполнения адресной программы не предусмотрен и именно дом N 138 по ул. Чапаевская г.о. Самара в ней не значится.
Судом также установлено, что межведомственной комиссией решения о признании многоквартирного дома N 138 по ул. Чапаевская г.о. Самара аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, не принимались. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Частью 2 ст. 2.1 КоАП РФ предусмотрено, что юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
При принятии судебного акта суд первой инстанции признал правомерным довод административного органа о том, что устранение неисправностей стальных, асбоцементных и других кровель относится к текущему ремонту, что отражено в п. 4 Приложения N 7 к ПиН ТЭЖФ.
Пункт 3.6.9. МДК 2-04.2004 не является основанием для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; он регламентирует только объем работ, проводимых при текущем ремонте (замена кровельного покрытия не более 50%).
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что факт направления письма в органы местного самоуправления г.о. Самара на включение в "Проект титульного списка на капитальный ремонт 2012 года за счет средств бюджета" только на выполнение технического обследования дома и разработке проектной документации на ремонт дома (после проведения жилищной инспекцией проверочных мероприятий) сам по себе не освобождает заявителя от исполнения обязанностей по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества в жилом доме в рамках заключенного договора по управлению многоквартирным домом.
Ссылка заявителя на указанное письмо отклонена судом первой инстанции как несостоятельная, поскольку Обществом не были приняты своевременно меры по недопущению нарушений путем надлежащего проведения осмотров, производства своевременного качественного текущего ремонта обслуживаемого дома.
Арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание довод заявителя о том, что выявленные нарушения им были устранены, поскольку устранение нарушений произошло после проведения проверки и выявления правонарушения.
Кроме того, данное обстоятельство не является основанием для освобождения от административной ответственности.
Довод подателя жалобы о том, что ООО "Альтернатива приняло жилой фонд Самарского района, в т.ч. дом N 138 по ул. Чапаевская, на основании договора управления жилым фондом с Департаментом управления имуществом г.о. Самара от 20 декабря 2010 г. только с 01 января 2011 г. в том его виде, какой сформировался за многие годы до этого, подлежит отклонению, исходя из следующего.
Принимая в управление многоквартирный дом, заявитель имел представление о том, в каком состоянии он его принимает, какой ремонт требуется дому, какое количество денежных средств необходимо для проведения капитального ремонта дома.
При этом заявитель является коммерческой организацией и осуществляет предпринимательскую деятельность на свой страх и риск (ст. 2 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, указано, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Таким образом, взимая с жильцов плату за жилье и коммунальные услуги, заявитель имел возможность для соблюдения правил содержания и ремонта жилых домов, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность согласно ст. 7.22 КоАП РФ.
Нарушений порядка привлечения к административной ответственности не установлено.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что событие административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ, имело место быть, материалами дела доказан факт совершения правонарушения заявителем и его виновность.
Арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание довод заявителя о малозначительности вменяемого правонарушения, исходя из следующего.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 18 и 18.1 Постановления от 02 июня 2004 г. N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" указал, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. Такие обстоятельства, как, например, личность и имущественное положение привлекаемого к ответственности лица, добровольное устранение последствий правонарушения, возмещение причиненного ущерба, не являются обстоятельствами, свидетельствующими о малозначительности правонарушения. Данные обстоятельства в силу частей 2 и 3 статьи 4.1 КоАП РФ учитываются при назначении административного наказания.
При квалификации административного правонарушения в качестве малозначительного судам надлежит учитывать, что статья 2.9 КоАП РФ не содержит оговорок о ее неприменении к каким-либо составам правонарушений, предусмотренным КоАП РФ.
Возможность или невозможность квалификации деяния в качестве малозначительного не может быть установлена абстрактно, исходя из сформулированной в КоАП РФ конструкции состава административного правонарушения, за совершение которого установлена ответственность. Так, не может быть отказано в квалификации административного правонарушения в качестве малозначительного только на том основании, что в соответствующей статье Особенной части КоАП РФ ответственность определена за неисполнение какой-либо обязанности и не ставится в зависимость от наступления каких-либо последствий.
Квалификация правонарушения как малозначительного может иметь место только в исключительных случаях и производится с учетом положений пункта 18 настоящего Постановления применительно к обстоятельствам конкретного совершенного лицом деяния. При этом применение судом положений о малозначительности должно быть мотивировано.
Доказательств исключительности случая вмененного заявителю правонарушения в материалы дела не представлено.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявитель не осознал содеянное, своими доводами пытался уйти от ответственности, не представил суду каких-либо доказательств, не позволивших ему не допустить выявленное правонарушение.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2012 г. по делу N А55-7263/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.С.ЗАСЫПКИНА
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)