Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 февраля 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2012 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
судей: Винокуровой Н.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Назаровой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лари" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 (судья М.Н. Кузьмина)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лари" (ИНН 2635083660, ОГРН 1052604266440, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 81, 1, 126) к закрытому акционерному обществу "Аверс" (ИНН 2635085321, ОГРН 1052604296205, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 359) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ТСЖ "Новинка" (ИНН 2635124605, ОГРН 1092635006067, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 359) Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя, о взыскании 307 899,44 руб., из них 258 444 руб. 48 коп. задолженность по оплате за жилые помещения, 49454 руб. 96 коп. процентов за несвоевременное внесение платы за жилое помещение, 10 000 руб. по оплате услуг представителя, 460 руб. судебных расходов, 9157 руб. 99 коп. государственной пошлины,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Лари" - директор Краев С.Ф.,
от закрытого акционерного общества "Аверс" - Бадтиева А.Г. по доверенности N 19 от 25.07.2011,
иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лари" (далее - ООО "Лари", истец) обратилось с иском к закрытому акционерному обществу "Аверс" (далее - ЗАО "Аверс", ответчик), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ТСЖ "Новинка", Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя, о взыскании 258 444,48 руб. задолженности по оплате за жилое помещение, 49 454,96 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 10 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя и 460 руб. судебных расходов
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО "Лари" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9157,99 руб. Судебный акт мотивирован недоказанностью предоставления услуг и работ ЗАО "Аверс" в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011, ООО "Лари" обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Отсутствие подписанного с товариществом договора на оказание услуг по содержанию общего имущества не освобождает ответчика от обязанности по внесению соответствующей платы в размере, установленном органом местного самоуправления. Также считает, что вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "Аверс" (за период с августа 2008 по сентябрь 2009) понесло расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и встроено-пристроенного офисного здания на общую сумму более 933 686 руб. не соответствует действительности.
В отзывах на апелляционную жалобу ЗАО "Аверс", ТСЖ "Новинка", Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Лари" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ЗАО "Аверс", ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в судебное заседание не явились, представителей не направили. ТСЖ "Новинка" и Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя ходатайствовали о рассмотрении жалобы без участия своих представителей.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзывах, заслушав представителей сторон, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 25.07.2008 по итогам открытого конкурса в управление ООО "Лари" передан дом N 359 по ул. Ленина г. Ставрополя, что подтверждается протоколом открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. Данная официальная информация с конца июля 2008 года размещена на сайте администрации города Ставрополя.
По инициативе ООО "Лари" в августе 2008 года проведено информационное собрание с собственниками помещений дома N 359 по ул. Ленина, на котором был представлен договор и разъяснен порядок совместной работы.
Договор управления заключен с 01.08.2008 по 31.10.2009, действие договора управления прекращено на основании подписанного ООО "Лари" и ТСЖ "Новинка" акта приема - передачи имеющейся документации и акта технического состояния общего имущества.
За период обслуживания ООО "Лари" многоквартирного дома N 359 по ул. Ленина заключены следующие договоры: договор теплоснабжения N 3859 от 16.10.2008 с ОАО "Теплосеть", договор на производство работ по ликвидации неисправностей и аварий внутридомовых сетей (систем) центрального отопления от 01.11.2008 с СМУП "Аварийно-ремонтная служба", договор N 3124/1 от 01.06.2008 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод с МУП "Водоканал" г. Ставрополя.
Размер платы за жилое помещение установлен нормативным актом органа местного самоуправления в размере 12,02 руб. за 1 кв. м.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/041/2011-450 и N 01/041/2011-451 от 28.06.2011, ЗАО "Аверс" является собственником нежилого помещения, общей площадью 1535,80 кв. м, в многоквартирном доме по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, дом 359.
Так как ЗАО "Аверс" не производило оплату за содержание и ремонт общего имущества дома, за период с 01.08.2008 по 30.09.2009 за ним образовалась задолженность в сумме 258 444,48 руб.
В адрес должника 08.07.2011 истцом направлена претензия N 217, согласно которой ООО "Лари" предлагало ответчику погасить образовавшуюся задолженность.
В связи с отказом ответчика оплатить задолженность и проценты в досудебном порядке, истец обратился в суд с заявленными требованиями.
Истец посчитал, что поскольку между ООО "Лари" и ЗАО "Аверс" договорные отношения возникли в силу закона, то правовую природу взыскиваемых денежных средств следует квалифицировать как возникших из неосновательного обогащения.
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено статьей 249 Кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила N 491) собственники помещения в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
В соответствии с пунктом 31 Правил N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Согласно пункту 2 статьи 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает плату за содержание и ремонт жилого помещения, в которую входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из приведенных норм гражданского и жилищного законодательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в предмет доказывания по настоящему спору входят факты нахождения имущества в собственности ответчика с определением его доли в общей собственности, наличия у истца статуса управляющей организации и оказания истцом услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Судом первой инстанции правильно установлено, что ЗАО "Аверс" является собственником нежилых помещений (встроенно-пристроенное 2-х этажное офисное здание), N лит. под А пом. 1 - 25; лит. А1 (1 эт.) пом. 26 - 32; лит. А1 (2 эт.) пом. 33 - 38; лит. под А пом. 18, 19, 22; лит. А (1 эт.) пом. 23 - 39; лит. А (2 эт.) пом. 40 - 57, общей площадью - 1535,80 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359. Указанные нежилые помещения приняты в эксплуатацию и поставлены на государственный технический учет.
Так как собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, в силу части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации администрацией города Ставрополя, в лице Комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя, 25.07.2008 проведен открытый конкурс на право заключения договоров управления многоквартирными домами на территории Промышленного района г. Ставрополя.
Согласно перечню многоквартирных домов, являющихся объектами конкурса, и их характеристикам (приложение N 1 к конкурсной документации) и акту о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме от 17.05.2007 определено, что объектом конкурса являлся - многоквартирный жилой дом по ул. Ленина, 359, общей площадью - 5278,7 кв. м (в том числе жилые помещения - 4587,7 кв. м, подвал - 691 кв. м).
Однако согласно заключению об определении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество N 2-1825 от 25.07.2011, выданному ГУП СК "Крайтехинвентаризация", общая площадь многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Ставрополь, ул. Ленина, 359, составляет - 11 349,0 кв. м (в том числе жилые помещения - 4786,8 кв. м, нежилые помещения - 4567 кв. м, места общего пользования - 1995,2 кв. м).
Из данного заключения также следует, что общая площадь нежилых помещений (встроенно-пристроенного офисного здания) к многоквартирному жилому дому составляет 50% от общей площади дома. Несмотря на это, встроенно-пристроенные нежилые помещения и соответствующее им общее имущество, размер которого составляет 2/3 общего имущества МКД, не вошли ни в состав документации при наделении ООО "Лари" полномочиями управляющей компании, ни в состав документации при прекращении полномочий ООО "Лари" как управляющей компании данного многоквартирного дома.
Так, в акте технического состояния многоквартирного дома от 01.10.2009, подписанном ООО "Лари" и ТСЖ "Новинка", к которому в 2009 году перешли полномочия по управлению домом, прямо указано, что встроенных, встроенно-пристроенных помещений в многоквартирном доме нет. Данный акт согласован Комитетом городского хозяйства администрации г. Ставрополя.
Судом первой инстанции правильно установлено, что площадь встроенно-пристроенных помещений, входящих в состав дома, не включалась в предмет конкурса, равно как и площадь мест общего пользования, так как в соответствии с действовавшими на тот период разъяснениями Минрегионразвития РФ комитет не вправе был включать встроено-пристроенные помещения с отдельным входом в конкурсную документацию.
Размер платы за содержание и ремонт рассчитан - 12,02 руб. за 1 кв. м для собственников жилых помещений. Для собственников встроено-пристроенных помещений размер платы за содержание и ремонт помещений не устанавливался.
Исходя из вышеизложенного, при проведении конкурса не указана общая площадь дома по ул. Ленина, 359: приведена площадь части дома 5278,7 кв. м (в составе жилых помещений (квартир) 4587,7 кв. м и подвала 691 кв. м). Нежилые помещения, площадью - 4567 кв. м и места общего пользования площадью - 1304,2 кв. м для целей передачи в управление и при расчете тарифа в конкурсной документации не учтены.
В то же время, сведения о наличии нежилых помещений (встроенно-пристроенного офисного здания) по ул. Ленина, 359, их составе, площади 11 252,50 (в составе жилых помещений - 4786,8 кв. м, нежилых помещений - 4567 кв. м и мест общего пользования - 1995,2 кв. м) содержатся в ЕГРП, в ГУП СК "Крайтехинвентаризация" с 2004 года.
В силу пункта 1 статьи 36, пункта 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 34 Правил N 491 суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что тариф должен устанавливаться для всех собственников помещений в доме равным и отражаться в конкурсной документации.
Однако из материалов дела видно, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359 установлен органом местного самоуправления только для собственников жилых помещений (квартир). Для собственников нежилых помещений плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома органом местного самоуправления не установлена (приложение N 1 к конкурсной документации).
Как правильно указано судом первой инстанции отсутствие между сторонами заключенного договора управления многоквартирным домом не является по общему правилу основанием для освобождения собственника помещений, составляющих единый комплекс жилого дома, от обязанности оплачивать соответствующие расходы.
Однако истец не доказал, что в спорный период с 01.08.2008 по 30.09.2009 предоставлял ЗАО "Аверс" услуги и работы в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; нес расходы на содержание и ремонт общего имущества в размере, превышающем общую сумму денежных средств по строке "плата за жилое помещение", собранных с собственников жилых помещений (квартир), не представил подтверждения понесенных расходов по содержанию общего имущества.
Кроме того, материалами дела подтверждено, что в течение спорного периода (август 2008 - сентябрь 2009) ЗАО "Аверс" самостоятельно заключались и исполнялись договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями (энерго-, газо- тепло-, водоснабжение и водоотведение, вывоз ТБО). Указанные договоры были предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
Неправомерно применение к ЗАО "Аверс" установленного для ООО "Лари" по условиям конкурса тарифа за содержание и ремонт жилого помещения в размере 12,02 руб./кв. м, также в связи с тем, что данный вид услуги (вывоз ТБО) согласно действующему законодательству является составной частью указанного тарифа, а ответчик самостоятельно осуществлял вывоз мусора
За указанный период ЗАО "Аверс" за счет собственных средств произведен ремонт крыши здания, что также подтверждено материалами дела. Документы о непринятии этих работ, выражении несогласия с их проведением истцом не представлены.
ЗАО "Аверс" также за счет собственных средств произвело замену труб холодного и горячего водоснабжения, предназначенных для подачи холодной и горячей воды в жилые помещения (квартиры), проходящие через нежилые помещения ЗАО "Аверс" (согласно пункту 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения).
Справкой, выданной ТСЖ "Новинка" (N 18 от 09.09.2011), подтверждается, что за счет ЗАО "Аверс" произведен ремонт сетей водоснабжения, находящихся в нежилых помещениях ЗАО "Аверс", предназначенных для подачи холодной и горячей воды только в жилые помещения (квартиры).
Указанные сети водоснабжения являются общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359. Водоснабжение нежилых помещений ЗАО "Аверс" (встроенно-пристроенное 2-этажное офисное здание) осуществляется непосредственно от магистрали городского водоснабжения и не проходят через помещения многоквартирного дома. Обслуживание данных сетей производится ЗАО "Аверс" самостоятельно за свой счет.
Расходы ЗАО "Аверс" по оплате работ по замене труб подтверждены материалами дела.
Суд первой инстанции правильно указал, что факт неоказания ответчику услуги также подтверждается заключенным ЗАО "Аверс" договором о предоставлении эксплуатационных услуг N АД-08-08 от 09.01.2008 с ООО "Гранд", по условиям которого исполнитель (ООО "Гранд") оказывал услуги/работы по эксплуатации здания и прилегающей территории, в том числе уборку и содержание прилегающей территории, организацию технического обслуживания оборудования и инженерных систем, обеспечение противопожарного состояния, организацию проверки и ремонта приборов учета, устранение неисправностей в системах водоснабжения и канализации, ремонт сетей и оборудования и пр. Из них только расходы на содержание территории, прилегающей к комплексу многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, за указанный период составили сумму в размере 259 083 рубля.
Ввиду изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что материалами дела подтверждены расходы ЗАО "Аверс" на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома и встроенно-пристроенного офисного здания (нежилых помещений) на общую сумму более 933 686 руб. (период: август 2008 - сентябрь 2009).
В течение спорного периода (август 2008 - сентябрь 2009) нежилые помещения ЗАО "Аверс" (равно как и иные нежилые помещения площадью 3031,90 кв. м) не учитывались в расчетах (начислениях) стоимости жилищно-коммунальных услуг по многоквартирному жилому дому по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359.
Истец не представил доказательств того, что задолженность ЗАО "Аверс" существовала по учетным данным управляющей компании, ОАО "Ставропольский городской расчетный центр", не представил доказательств обращению к ответчику с требованиями о взыскании задолженности ранее июля 2011 года.
Доводы апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "Аверс" (за период с августа 2008 по сентябрь 2009) понесло расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и встроено-пристроенного офисного здания на общую сумму более 933 686 руб. не соответствует действительности, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку опровергаются материалами дела.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. С учетом предоставленной при подаче апелляционной жалобы отсрочки уплаты государственной пошлины до рассмотрения жалобы по существу, с ООО "Лари" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лари" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лари" (ИНН 2635083660, ОГРН 1052604266440) в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.
Председательствующий
Е.В.ЖУКОВ
Судьи
Н.В.ВИНОКУРОВА
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2012 ПО ДЕЛУ N А63-6671/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2012 г. по делу N А63-6671/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 8 февраля 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2012 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
судей: Винокуровой Н.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Назаровой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лари" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 (судья М.Н. Кузьмина)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лари" (ИНН 2635083660, ОГРН 1052604266440, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 81, 1, 126) к закрытому акционерному обществу "Аверс" (ИНН 2635085321, ОГРН 1052604296205, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 359) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ТСЖ "Новинка" (ИНН 2635124605, ОГРН 1092635006067, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 359) Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя, о взыскании 307 899,44 руб., из них 258 444 руб. 48 коп. задолженность по оплате за жилые помещения, 49454 руб. 96 коп. процентов за несвоевременное внесение платы за жилое помещение, 10 000 руб. по оплате услуг представителя, 460 руб. судебных расходов, 9157 руб. 99 коп. государственной пошлины,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Лари" - директор Краев С.Ф.,
от закрытого акционерного общества "Аверс" - Бадтиева А.Г. по доверенности N 19 от 25.07.2011,
иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лари" (далее - ООО "Лари", истец) обратилось с иском к закрытому акционерному обществу "Аверс" (далее - ЗАО "Аверс", ответчик), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ТСЖ "Новинка", Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя, о взыскании 258 444,48 руб. задолженности по оплате за жилое помещение, 49 454,96 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 10 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя и 460 руб. судебных расходов
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО "Лари" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9157,99 руб. Судебный акт мотивирован недоказанностью предоставления услуг и работ ЗАО "Аверс" в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011, ООО "Лари" обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Отсутствие подписанного с товариществом договора на оказание услуг по содержанию общего имущества не освобождает ответчика от обязанности по внесению соответствующей платы в размере, установленном органом местного самоуправления. Также считает, что вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "Аверс" (за период с августа 2008 по сентябрь 2009) понесло расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и встроено-пристроенного офисного здания на общую сумму более 933 686 руб. не соответствует действительности.
В отзывах на апелляционную жалобу ЗАО "Аверс", ТСЖ "Новинка", Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Лари" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ЗАО "Аверс", ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в судебное заседание не явились, представителей не направили. ТСЖ "Новинка" и Комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя ходатайствовали о рассмотрении жалобы без участия своих представителей.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзывах, заслушав представителей сторон, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 25.07.2008 по итогам открытого конкурса в управление ООО "Лари" передан дом N 359 по ул. Ленина г. Ставрополя, что подтверждается протоколом открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. Данная официальная информация с конца июля 2008 года размещена на сайте администрации города Ставрополя.
По инициативе ООО "Лари" в августе 2008 года проведено информационное собрание с собственниками помещений дома N 359 по ул. Ленина, на котором был представлен договор и разъяснен порядок совместной работы.
Договор управления заключен с 01.08.2008 по 31.10.2009, действие договора управления прекращено на основании подписанного ООО "Лари" и ТСЖ "Новинка" акта приема - передачи имеющейся документации и акта технического состояния общего имущества.
За период обслуживания ООО "Лари" многоквартирного дома N 359 по ул. Ленина заключены следующие договоры: договор теплоснабжения N 3859 от 16.10.2008 с ОАО "Теплосеть", договор на производство работ по ликвидации неисправностей и аварий внутридомовых сетей (систем) центрального отопления от 01.11.2008 с СМУП "Аварийно-ремонтная служба", договор N 3124/1 от 01.06.2008 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод с МУП "Водоканал" г. Ставрополя.
Размер платы за жилое помещение установлен нормативным актом органа местного самоуправления в размере 12,02 руб. за 1 кв. м.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/041/2011-450 и N 01/041/2011-451 от 28.06.2011, ЗАО "Аверс" является собственником нежилого помещения, общей площадью 1535,80 кв. м, в многоквартирном доме по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, дом 359.
Так как ЗАО "Аверс" не производило оплату за содержание и ремонт общего имущества дома, за период с 01.08.2008 по 30.09.2009 за ним образовалась задолженность в сумме 258 444,48 руб.
В адрес должника 08.07.2011 истцом направлена претензия N 217, согласно которой ООО "Лари" предлагало ответчику погасить образовавшуюся задолженность.
В связи с отказом ответчика оплатить задолженность и проценты в досудебном порядке, истец обратился в суд с заявленными требованиями.
Истец посчитал, что поскольку между ООО "Лари" и ЗАО "Аверс" договорные отношения возникли в силу закона, то правовую природу взыскиваемых денежных средств следует квалифицировать как возникших из неосновательного обогащения.
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено статьей 249 Кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила N 491) собственники помещения в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
В соответствии с пунктом 31 Правил N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Согласно пункту 2 статьи 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает плату за содержание и ремонт жилого помещения, в которую входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из приведенных норм гражданского и жилищного законодательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в предмет доказывания по настоящему спору входят факты нахождения имущества в собственности ответчика с определением его доли в общей собственности, наличия у истца статуса управляющей организации и оказания истцом услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Судом первой инстанции правильно установлено, что ЗАО "Аверс" является собственником нежилых помещений (встроенно-пристроенное 2-х этажное офисное здание), N лит. под А пом. 1 - 25; лит. А1 (1 эт.) пом. 26 - 32; лит. А1 (2 эт.) пом. 33 - 38; лит. под А пом. 18, 19, 22; лит. А (1 эт.) пом. 23 - 39; лит. А (2 эт.) пом. 40 - 57, общей площадью - 1535,80 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359. Указанные нежилые помещения приняты в эксплуатацию и поставлены на государственный технический учет.
Так как собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, в силу части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации администрацией города Ставрополя, в лице Комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя, 25.07.2008 проведен открытый конкурс на право заключения договоров управления многоквартирными домами на территории Промышленного района г. Ставрополя.
Согласно перечню многоквартирных домов, являющихся объектами конкурса, и их характеристикам (приложение N 1 к конкурсной документации) и акту о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме от 17.05.2007 определено, что объектом конкурса являлся - многоквартирный жилой дом по ул. Ленина, 359, общей площадью - 5278,7 кв. м (в том числе жилые помещения - 4587,7 кв. м, подвал - 691 кв. м).
Однако согласно заключению об определении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество N 2-1825 от 25.07.2011, выданному ГУП СК "Крайтехинвентаризация", общая площадь многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Ставрополь, ул. Ленина, 359, составляет - 11 349,0 кв. м (в том числе жилые помещения - 4786,8 кв. м, нежилые помещения - 4567 кв. м, места общего пользования - 1995,2 кв. м).
Из данного заключения также следует, что общая площадь нежилых помещений (встроенно-пристроенного офисного здания) к многоквартирному жилому дому составляет 50% от общей площади дома. Несмотря на это, встроенно-пристроенные нежилые помещения и соответствующее им общее имущество, размер которого составляет 2/3 общего имущества МКД, не вошли ни в состав документации при наделении ООО "Лари" полномочиями управляющей компании, ни в состав документации при прекращении полномочий ООО "Лари" как управляющей компании данного многоквартирного дома.
Так, в акте технического состояния многоквартирного дома от 01.10.2009, подписанном ООО "Лари" и ТСЖ "Новинка", к которому в 2009 году перешли полномочия по управлению домом, прямо указано, что встроенных, встроенно-пристроенных помещений в многоквартирном доме нет. Данный акт согласован Комитетом городского хозяйства администрации г. Ставрополя.
Судом первой инстанции правильно установлено, что площадь встроенно-пристроенных помещений, входящих в состав дома, не включалась в предмет конкурса, равно как и площадь мест общего пользования, так как в соответствии с действовавшими на тот период разъяснениями Минрегионразвития РФ комитет не вправе был включать встроено-пристроенные помещения с отдельным входом в конкурсную документацию.
Размер платы за содержание и ремонт рассчитан - 12,02 руб. за 1 кв. м для собственников жилых помещений. Для собственников встроено-пристроенных помещений размер платы за содержание и ремонт помещений не устанавливался.
Исходя из вышеизложенного, при проведении конкурса не указана общая площадь дома по ул. Ленина, 359: приведена площадь части дома 5278,7 кв. м (в составе жилых помещений (квартир) 4587,7 кв. м и подвала 691 кв. м). Нежилые помещения, площадью - 4567 кв. м и места общего пользования площадью - 1304,2 кв. м для целей передачи в управление и при расчете тарифа в конкурсной документации не учтены.
В то же время, сведения о наличии нежилых помещений (встроенно-пристроенного офисного здания) по ул. Ленина, 359, их составе, площади 11 252,50 (в составе жилых помещений - 4786,8 кв. м, нежилых помещений - 4567 кв. м и мест общего пользования - 1995,2 кв. м) содержатся в ЕГРП, в ГУП СК "Крайтехинвентаризация" с 2004 года.
В силу пункта 1 статьи 36, пункта 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 34 Правил N 491 суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что тариф должен устанавливаться для всех собственников помещений в доме равным и отражаться в конкурсной документации.
Однако из материалов дела видно, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359 установлен органом местного самоуправления только для собственников жилых помещений (квартир). Для собственников нежилых помещений плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома органом местного самоуправления не установлена (приложение N 1 к конкурсной документации).
Как правильно указано судом первой инстанции отсутствие между сторонами заключенного договора управления многоквартирным домом не является по общему правилу основанием для освобождения собственника помещений, составляющих единый комплекс жилого дома, от обязанности оплачивать соответствующие расходы.
Однако истец не доказал, что в спорный период с 01.08.2008 по 30.09.2009 предоставлял ЗАО "Аверс" услуги и работы в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; нес расходы на содержание и ремонт общего имущества в размере, превышающем общую сумму денежных средств по строке "плата за жилое помещение", собранных с собственников жилых помещений (квартир), не представил подтверждения понесенных расходов по содержанию общего имущества.
Кроме того, материалами дела подтверждено, что в течение спорного периода (август 2008 - сентябрь 2009) ЗАО "Аверс" самостоятельно заключались и исполнялись договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями (энерго-, газо- тепло-, водоснабжение и водоотведение, вывоз ТБО). Указанные договоры были предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
Неправомерно применение к ЗАО "Аверс" установленного для ООО "Лари" по условиям конкурса тарифа за содержание и ремонт жилого помещения в размере 12,02 руб./кв. м, также в связи с тем, что данный вид услуги (вывоз ТБО) согласно действующему законодательству является составной частью указанного тарифа, а ответчик самостоятельно осуществлял вывоз мусора
За указанный период ЗАО "Аверс" за счет собственных средств произведен ремонт крыши здания, что также подтверждено материалами дела. Документы о непринятии этих работ, выражении несогласия с их проведением истцом не представлены.
ЗАО "Аверс" также за счет собственных средств произвело замену труб холодного и горячего водоснабжения, предназначенных для подачи холодной и горячей воды в жилые помещения (квартиры), проходящие через нежилые помещения ЗАО "Аверс" (согласно пункту 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения).
Справкой, выданной ТСЖ "Новинка" (N 18 от 09.09.2011), подтверждается, что за счет ЗАО "Аверс" произведен ремонт сетей водоснабжения, находящихся в нежилых помещениях ЗАО "Аверс", предназначенных для подачи холодной и горячей воды только в жилые помещения (квартиры).
Указанные сети водоснабжения являются общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359. Водоснабжение нежилых помещений ЗАО "Аверс" (встроенно-пристроенное 2-этажное офисное здание) осуществляется непосредственно от магистрали городского водоснабжения и не проходят через помещения многоквартирного дома. Обслуживание данных сетей производится ЗАО "Аверс" самостоятельно за свой счет.
Расходы ЗАО "Аверс" по оплате работ по замене труб подтверждены материалами дела.
Суд первой инстанции правильно указал, что факт неоказания ответчику услуги также подтверждается заключенным ЗАО "Аверс" договором о предоставлении эксплуатационных услуг N АД-08-08 от 09.01.2008 с ООО "Гранд", по условиям которого исполнитель (ООО "Гранд") оказывал услуги/работы по эксплуатации здания и прилегающей территории, в том числе уборку и содержание прилегающей территории, организацию технического обслуживания оборудования и инженерных систем, обеспечение противопожарного состояния, организацию проверки и ремонта приборов учета, устранение неисправностей в системах водоснабжения и канализации, ремонт сетей и оборудования и пр. Из них только расходы на содержание территории, прилегающей к комплексу многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, за указанный период составили сумму в размере 259 083 рубля.
Ввиду изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что материалами дела подтверждены расходы ЗАО "Аверс" на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома и встроенно-пристроенного офисного здания (нежилых помещений) на общую сумму более 933 686 руб. (период: август 2008 - сентябрь 2009).
В течение спорного периода (август 2008 - сентябрь 2009) нежилые помещения ЗАО "Аверс" (равно как и иные нежилые помещения площадью 3031,90 кв. м) не учитывались в расчетах (начислениях) стоимости жилищно-коммунальных услуг по многоквартирному жилому дому по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 359.
Истец не представил доказательств того, что задолженность ЗАО "Аверс" существовала по учетным данным управляющей компании, ОАО "Ставропольский городской расчетный центр", не представил доказательств обращению к ответчику с требованиями о взыскании задолженности ранее июля 2011 года.
Доводы апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "Аверс" (за период с августа 2008 по сентябрь 2009) понесло расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и встроено-пристроенного офисного здания на общую сумму более 933 686 руб. не соответствует действительности, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку опровергаются материалами дела.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. С учетом предоставленной при подаче апелляционной жалобы отсрочки уплаты государственной пошлины до рассмотрения жалобы по существу, с ООО "Лари" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2011 по делу N А63-6671/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лари" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лари" (ИНН 2635083660, ОГРН 1052604266440) в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.
Председательствующий
Е.В.ЖУКОВ
Судьи
Н.В.ВИНОКУРОВА
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)