Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Капитальный ремонт многоквартирного дома; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ехлаковой С.В., Корневой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания судьей Барановой Ю.И.
при участии:
от истцов: представители не явились
от ответчика: Мосьянц Г.В., паспорт, протокол от 03.02.2010
от третьего лица: представитель не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ИП Пивоваровой Ольги Дмитриевны, ООО "Универсальная лизинговая компания"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2010 г. по делу N А53-25409/2009
по иску ИП Пивоваровой Ольги Дмитриевны,
ООО "Универсальная лизинговая компания"
к ответчику Товариществу собственников жилья "Островского, 6"
при участии третьего лица МУ "Департамент городского хозяйства"
Администрации г. Новочеркасска
об обязании ответчика принять истца ООО "Универсальная лизинговая компания"
в члены товарищества собственников жилья "Островского, 6"; обязании ответчика осуществить капитальный ремонт расположенного в г. Новочеркасске по улице Островского, 6 на первом этаже 5-этажного жилого дома литер А в комнатах N 1 - 15 помещения в части крыши и систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения
принятое в составе судьи Соколовой Т.Б.
установил:
индивидуальный предприниматель Пивоварова Ольга Дмитриевна, общество с ограниченной ответственностью "Универсальная лизинговая компания" (далее - предприниматель, общество) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Товариществу собственников жилья "Островского, 6" (далее - ТСЖ) об обязании ответчика принять ООО "Универсальная лизинговая компания" в члены товарищества собственников жилья "Островского, 6", об обязании ответчика осуществить капитальный ремонт расположенного в г. Новочеркасске по улице Островского, 6 на первом этаже 5-этажного жилого дома литер А в комнатах N 1-15 помещения в части крыши и систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.
В суде первой инстанции истец уточнил исковые требования, просил обязать ТСЖ "Островского, 6" заключить с ООО "Универсальная лизинговая компания" в лице индивидуального предпринимателя Пивоваровой О.Д. договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, признать незаконным пункт 2 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, обязать ТСЖ "Островского, 6" осуществить капитальный ремонт общего имущества (крыша, системы тепло- и водоснабжения, водоотведения) встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты N 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного дома по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске.
Уточнения судом приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации частично согласно определению суда от 09.12.2009 года, в связи с чем, суд рассматривал требование истца об обязании ТСЖ "Островского, 6" осуществить капитальный ремонт общего имущества (крыша, системы тепло- и водоснабжения, водоотведения) встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты N 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного дома по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2010 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что истцами не представлены доказательства наличия оснований для обязания ТСЖ "Островского, 6" осуществить капитальный ремонт общего имущества, не доказано принадлежность магазина к общему имуществу.
Дополнительным решением от 09.04.2010 г. суд рассмотрел ранее заявленное требование об обязании ответчика принять истца в члены Товарищества собственников жилья, отказав в удовлетворении данного требования.
Не согласившись с указанным судебным актом, истцы обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы истцы сослались на то, что решение общего собрания ТСЖ об отказе ООО "Универсальная лизинговая компания" в принятии в члены ТСЖ является незаконны, суд необоснованно отказал в указанных требованиях. ТСЖ создано неправомерно. Из технических условий следует, что проект разработан на общую площадь - 3726,2 кв. м с учетом площади встроено-пристроенного нежилого помещения. Встроенно-пристроенное помещение является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома по пл. Островского, 6. Согласно п. 1.1.4 методических рекомендаций в случае, если в состав многоквартирного жилого дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома, то крыша над таким пристроенным помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме. Магазин является принадлежностью к дому и представляет собой сложную вещь. Пристроенное помещение включено в границы земельного участка многоквартирного жилого дома.
Представители истцов в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда Ростовской области от 19.02.2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Истцы, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению жалобы по существу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2006 нежилое помещение площадью 290,5 кв. м, часть которого (64 кв. м) расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске, принадлежит на праве собственности ООО "Универсальная лизинговая компания" (т. 1 л.д. 14).
Данное помещение находится в финансовой аренде по договору лизинга N 05/31 от 19.04.2006 года у индивидуального предпринимателя Пивоваровой О.Д. (т. 1 л.д. 6 - 9).
ООО "Универсальная лизинговая компания" не является членом ТСЖ "Островского, 6".
Ссылаясь на пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, истцы полагают, что крыша над пристроенным нежилым помещением, этажность которого отличается от этажности остальной части дома, является элементом общего имущества собственников помещений в доме N 6 по улице Островского в городе Новочеркасске.
Постановлением Мэра города Новочеркасска N 165 от 28.01.2009 года вышеуказанный дом включен в перечень домов, претендующих на получение финансовой поддержки для проведения капитального ремонта в 2009 году с долей софинансирования в 5% (т. 1 л.д. 19, 25).
Истцы полагают, что крыша над встроенным помещением подлежит включению в перечень, определяющий состав общего имущества ТСЖ "Островского, 6", подлежит капитальному ремонту с долей софинансирования в 5%, а также в указанный перечень подлежат включению системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, необходима замена в рамках проводимого капитального ремонта дома.
Поскольку ответчик не признает общим имуществом крышу над спорным помещением, а также системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в спорном помещении, отказываясь осуществить капитальный ремонт спорного помещения в части крыши и указанных систем, истцы обратились в суд с настоящими исковыми требованиями об обязании ответчика осуществить капитальный ремонт общего имущества (крыша, системы тепло- и водоснабжения, водоотведения) встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты N 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного дома по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске.
Согласно протоколу N 7 от 09.09.2009 года общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, находящемся по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, доля софинансирования капитального ремонта дома для магазина определена пропорционально размера площади его встроенного помещения - 64 кв. м, площадь дома, подлежащая капитальному ремонту, в 3 512,9 кв. м без учета пристроенной к дому части магазина, к протоколу приложен перечень имущества, входящего в общее имущество многоквартирного дома N 6 по улице Островского (т. 1 л.д. 79 - 80).
Согласно приложению, в состав общего имущества многоквартирного дома N 6 входит:
- - помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, крыша над уровнем пятого этажа и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование;
- - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения;
- - внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения.
В протоколе N 7 определено, что в состав общего имущества дома все конструктивные элементы (крыша, стены, цоколь, фундамент, двери, крыльцо и т.д.) пристроенной к дому части магазина не входят.
Из представленного в материалы дела технического паспорта жилого дома N 6 по улице Островского в городе Новочеркасске следует, что полезная площадь нежилых помещений составляет 290,5 кв. м (л.д. 76).
Занимаемое истцами помещение общей площадью 290,5 кв. м используется под магазин строительных материалов, состоит из встроенной (64 кв. м) и пристроенной (225 кв. м) отражено в поэтажном плане строений (т. 1 л.д. 15, 119).
В соответствии с Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома. Пункт 1.1.3 рекомендаций предусматривает, что общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное, обеспечивающее значение и являющееся объектами общей собственности.
Рекомендациями предусмотрено, что крыши являются самостоятельным элементом общего имущества. Если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома (например, котельная, насосная, тепловой узел, бойлерная), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме.
Пункт 1.1.5 рекомендаций предусматривает, что состав общего имущества в соответствии с Правилами содержания общего имущества в каждом многоквартирном доме определяется, в том числе, собственниками помещений в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (т. 2 л.д. 23 - 63).
Согласно расчета доли софинансирования граждан в капитальном ремонте, утвержденному МУ ДГХ, в него включена площадь магазина в размере 64 кв. м, входящая в состав общего имущества многоквартирного дома, и составляет 6 426 рублей 66 копеек (т. 2 л.д. 14).
Ответчик указывал, что денежные средства, выделенные на капитальный ремонт дома, полностью освоены, работы по проведению выборочного капитального ремонта полностью завершены, представлен в материалы дела акт приемки в эксплуатацию дома после завершения капитального ремонта от 14.12.2009 года.
Суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.
В силу статьи 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Для разрешения вопроса отнесения спорного помещения в многоквартирном доме N 6 по улице Островского в городе Новочеркасске к общему имуществу суд руководствовался следующим.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Эти помещения следует отличать от нежилых помещений, которые предназначены для самостоятельного использования и являются вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима общего имущества.
Обслуживание дома означает возможность при помощи этого оборудования повлиять на условия проживания в нем. Чтобы признать помещение общим имуществом, необходимо, чтобы в нем находились не просто инженерные сети, но запорная и регулировочная арматура, доступ к которой делает невозможным эксплуатация такого помещения. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам. Определяющим признаком является предназначение такого имущества для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, истцам в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежало доказать, действительно ли в спорном помещении находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Именно это обстоятельство является определяющим, а не правоустанавливающие документы, на основании которых произведена государственная регистрация права собственности.
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение не относится к техническому в смысле Гражданского кодекса и Жилищного кодекса Российской Федерации. В них расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Истцы не доказали, что в спорном помещении находились объекты, связанные с обслуживанием здания - всего многоквартирного дома. Материалами дела установлено, что спорное нежилое помещение сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости - встроенный магазин, доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме истцом не представлено.
Доводы истцов о том, что крыша пристроенного здания магазина является элементом общего имущества собственников помещений в доме N 6 по улице Островского в городе Новочеркасске суд первой инстанции отклонил, поскольку она не является крышей котельной, насосной, теплового узла, бойлерной, то есть помещения, связанного с обслуживанием многоквартирного дома.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что решение общего собрания ТСЖ об отказе ООО "Универсальная лизинговая компания" в принятии в члены ТСЖ является незаконным.
Дополнительным решением от 09.04.2010 по делу N А53-25409/09 судом первой инстанции установлено, что не рассмотрено требование об обязании ответчика ТСЖ "Островского, 6" принять истца ООО "Универсальная лизинговая компания" в члены товарищества собственников жилья "Островского, 6". В связи с этим суд, пользуясь данным ему пунктом 1 статьи 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом, по своей инициативе вынес рассмотрение вопроса о принятии дополнительного решения по делу в указанной части в судебное заседание.
Судом установлено, что истец ООО "Универсальная лизинговая компания" является собственником встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, Литера "А" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 11 от 28.04.2006 года.
На основании договора внутреннего лизинга N 05/31-фл от 19.04.2006 года и доверенности от 22.09.2009 года указанное встроенное нежилое помещение находится в лизинге у индивидуального предпринимателя Пивоваровой О.Д.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений от 03.02.2008 года избран способ управления ТСЖ "Островского, 6".
Согласно ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Статья 143 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
С учетом изложенных норм права следует, что членство в товариществе возникает только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления. Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственника помещения в многоквартирном доме, и установление каких-либо дополнительных требований (например, рассмотрения вопроса общим собранием членов товарищества или правлением товарищества и т.п.) недопустимо.
При этом закон не ставит рассмотрение данного вопроса в зависимость от принадлежности помещения к физическому или юридическому лицу, характеристики помещения (жилое, нежилое).
Таким образом, подача заявления о вступлении в члены товарищества служит основным доказательством наличия членства в товариществе.
Ссылаясь на статью 143 Жилищного кодекса Российской Федерации, истцы заявили требование об обязании ответчика принять ООО "Универсальная лизинговая компания" в члены товарищества собственников жилья "Островского, 6".
Суд пришел к выводу, что подача заявления о вступлении в члены товарищества служит основным доказательством наличия членства в товариществе.
Как следует из материалов дела, истцами заявление о вступлении в товарищество "Островского 6" подавалось трижды - 02.09.2009 года (т. 1 л.д. 38), 08.10.2009 года (т. 1 л.д. 41) и 24.03.2010 года (представлено в материалы дела в судебном заседании 06.04.2010 года).
Заявление от 02.09.2009 года подано ИП Пивоваровой О.Д. по доверенности N 5 от ООО "Универсальная лизинговая компания", однако указанная доверенность N 5 в материалы дела не представлена. При буквальном прочтении данного заявления следует, что ИП Пивоварова О.Д. просит принять ее в члены ТСЖ.
Заявление от 08.10.2009 года подано от имени ООО "Универсальная лизинговая компания" в лице представителя ИП Пивоваровой О.Д., однако доверенность, подтверждающая полномочия ИП Пивоваровой О.Д. на написание заявления не представлена.
Указанное заявление ООО "Универсальная лизинговая компания", подписанное ИП Пивоваровой О.Д. рассмотрено на общем собрании членов ТСЖ "Островского 6" и в принятии ООО "Универсальная лизинговая компания" в члены ТСЖ отказано (т. 1 л.д. 97). При этом ответчик руководствовался статьей 5.1 Устава ТСЖ "Островского 6", который предусматривает рассмотрение заявления о приеме в члены ТСЖ общим собранием членов ТСЖ (т. 1, л.д. 117).
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает право только собственников помещений вступить в товарищество. Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается тот факт, что собственником встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, Литера "А" является ООО "Универсальная лизинговая компания" (т. 1 л.д. 14 - 16).
Заявления о приеме в члены ТСЖ от 02.09.2009 года и от 08.10.2009 года подписаны ИП Пивоваровой О.Д., полномочия которой не подтверждены.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии надлежащего заявления собственника о приеме его в члены ТСЖ.
В отношении заявления ООО "Универсальная лизинговая компания" от 24.03.2010 года о приеме в члены ТСЖ суд исходил из того, что, в материалы дела до вынесения по нему решения 16.02.2010 года сторонами были представлены доказательства по заявлениям от 02.09.2009 года и от 08.10.2009 года. Заявление истца от 24.03.2010 года о приеме его в члены ТСЖ направлено ответчику 26.03.2010 года, в связи с чем не могло быть предметом рассмотрения дела в феврале 2010 года.
Высшим органом управления товарищества в соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации является общее собрание членов товарищества и Жилищным кодексом вопрос о возникновении членства в товариществе к компетенции общего собрания членов товарищества не отнесен.
В связи с этим изменения к Уставу товарищества, устанавливающие для собственников помещений порядок вступления в члены товарищества по решению общего собрания, не соответствует ст. 143 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах членство в товариществе подтверждается подачей соответствующего заявления.
С учетом того, что истцами не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении права на участие в собрании членов товарищества, суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцы не доказали нарушение своих прав и законных интересов (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что ТСЖ создано неправомерно.
Данный довод подлежит отклонению.
Истцами не представлено соответствующих доказательств в обоснование данного довода, кроме того, заявлены иные исковые требования в рамках настоящего дела об обязании ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и обязании ТСЖ "Островского, 6" осуществить капитальный ремонт общего имущества (крыша, системы тепло- и водоснабжения, водоотведения) встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м.
Таким образом, в предмет доказывания по данному делу входит установление оснований в целях обязания ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и осуществления капитального ремонта общего имущества. Истцы вправе обратиться с отдельными исковыми требованиями о признании недействительной записи в Едином государственном реестре юридических лиц в отношении ТСЖ "Островского, 6".
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что из технических условий следует, что проект по ремонту разработан на общую площадь - 3726,2 кв. м с учетом площади встроено-пристроенного нежилого помещения. Встроенно-пристроенное помещение является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома по ул. Островского, 6.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Материалами дела не подтверждается, что встроено-пристроенное нежилое помещение, а также объекты теплоснабжения и горячего и холодного водоснабжения являются объектами, обслуживающее квартиры жилого дома расположенного по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске, относящиеся к ТСЖ.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ 23.07.2009 N 64).
Суд апелляционной инстанции оценил представленные истцом документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и правомерно установил, что помещения магазина не относятся к общему имуществу.
Ссылка заявителя на п. 1.1.4 методических рекомендаций, если в состав многоквартирного жилого дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома, то крыша над таким пристроенным помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме является необоснованной, поскольку данные рекомендации не имеют нормативного характера, не носят обязательного характера.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
6) вследствие причинения вреда другому лицу;
7) вследствие неосновательного обогащения;
8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В соответствии с этим одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указанная норма называет акты государственных органов и органов местного самоуправления.
В данном случае отсутствуют обязательственные отношения между истца и ответчиком (договор) на основании, которого истец вправе обязать ответчика осуществить капитальный ремонт магазина, не изданы и акты государственных органов и органов местного самоуправления, также как и отсутствуют основания обязать заключить договор ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, основанием для обязании ответчика выполнить определенные юридически значимые действия являются акты органов местного самоуправления, прямо предусмотренные законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей или наличие обязательственных отношений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, товарищество как законный представитель собственников помещений в жилом доме вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее, по его мнению, как общее имущество жилого дома собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
Представитель ответчика в суде первой инстанции указывал, что магазином пользуется только истец, в связи с чем он не может быть отнесен к общему имуществу многоквартирного жилого дома. В части требований истцов о понуждении к осуществлению ТСЖ капитального ремонта принадлежащего ООО "Универсальная лизинговая компания" нежилого помещения, пояснил, что до сентября 2009 года истец о своих намерениях участвовать в программе капитального ремонта многоквартирного жилого дома по улице Островского, 6 с участием в софинансировании в размере 5% не заявлял. 28.11.2007 года жильцы дома обратились с заявлением к главе Администрации города Новочеркасска о проведении в доме капитального ремонта, решением городской Думы от 25.01.2008 года дом включен в перечень домов, претендующих на получение финансовой поддержки для проведения капитального ремонта в 2008 - 2009 г. в рамках программы "По проведению капитального ремонта многоквартирных домов в городе Новочеркасске на 2008 - 2011 годы". Собственниками помещений принято решение о проведении выборочного капитального ремонта, включая встроенное помещение истца общей площадью 64 кв. м. В рамках программы капитального ремонта проведена замена стояков, радиаторов отопления - за счет собственных средств ТСЖ "Островского, 6". Ответчик указал, что поскольку индивидуальный предприниматель Пивоварова О.Д. собственником спорного помещения не является, не может предъявлять какие-либо требования к ТСЖ "Островского, 6".
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно пункту 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Истцами не представлено доказательств, что встроенно-пристроенное помещение является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома по ул. Островского, 6, в обоснование доводов, которых ссылается заявитель жалобы.
Статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на каждого участника долевой собственности обязанность соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В силу статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39 Жилищного кодекса РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Пунктами 5, 6 и 7 Правил определено, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации. Пунктом 20 определено, что если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. Согласно пункту 21 Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). На основании пункта 28 Правил собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. Пункт 29 Правил предусматривает, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Согласно пункту 30 Правил содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств.
Отсутствуют законом предусмотренная обязанность ТСЖ осуществить капитальный ремонт магазина, заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Довод подателя жалобы о том, что магазин является принадлежностью к дому и представляет собой сложную вещь, пристроенное помещение включено в границы земельного участка многоквартирного жилого дома отклоняется судом.
В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По смыслу жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.
Общее имущество непригодно для самостоятельного использования, его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи. Поскольку оно является принадлежностью, оно не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок.
Из материалов дела следует, что магазин приобретен истцом как самостоятельный объект недвижимости.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона; общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Места общего пользования в здании, его отдельные конструктивные элементы не относятся к неделимым вещам. Доказательств того, что при приобретении магазина истец приобрел также долю в общем имуществе здания, не представлено.
Ссылка подателя жалобы на статью 134 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочна, основана на неправильном ее толковании, так как здание не может рассматриваться как сложная вещь, образованная из разнородных вещей, которые предполагается использовать по общему назначению; возможность распространения на здание правового режима сложной вещи из данной нормы закона не следует.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорные помещения не являются принадлежностью к дому, не имеют эксплуатационных функций, расположены вне здания многоквартирного дома, проектировались и принимались в эксплуатацию как самостоятельные объекты недвижимости. Помещения не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения.
В данном случае не применимы положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец является собственником самостоятельного помещения, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Спорные помещения не являются общим имуществом, а имеют конкретного собственника.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В нарушение приведенной нормы истцы не доказали наличие препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения магазином, чинимых со стороны товарищества.
Факт включения пристроенного помещения в границы земельного участка МКЖД не является основанием для признания его общим имуществом многоквартирного дома.
Иных доводов жалобы не заявлено.
С учетом доводов жалоб на решение и дополнительное решение суд апелляционной инстанции рассмотрел законность и обоснованность решения с учетом дополнительного решения от 09.04.2010 г.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила
Расходы по госпошлине по жалобе возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2010 г. по делу N А53-25409/2009 с учетом дополнительного решения от 09.04.2010 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
С.В.ЕХЛАКОВА
Н.И.КОРНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2010 N 15АП-3075/2010 ПО ДЕЛУ N А53-25409/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Капитальный ремонт многоквартирного дома; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 г. N 15АП-3075/2010
Дело N А53-25409/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ехлаковой С.В., Корневой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания судьей Барановой Ю.И.
при участии:
от истцов: представители не явились
от ответчика: Мосьянц Г.В., паспорт, протокол от 03.02.2010
от третьего лица: представитель не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ИП Пивоваровой Ольги Дмитриевны, ООО "Универсальная лизинговая компания"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2010 г. по делу N А53-25409/2009
по иску ИП Пивоваровой Ольги Дмитриевны,
ООО "Универсальная лизинговая компания"
к ответчику Товариществу собственников жилья "Островского, 6"
при участии третьего лица МУ "Департамент городского хозяйства"
Администрации г. Новочеркасска
об обязании ответчика принять истца ООО "Универсальная лизинговая компания"
в члены товарищества собственников жилья "Островского, 6"; обязании ответчика осуществить капитальный ремонт расположенного в г. Новочеркасске по улице Островского, 6 на первом этаже 5-этажного жилого дома литер А в комнатах N 1 - 15 помещения в части крыши и систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения
принятое в составе судьи Соколовой Т.Б.
установил:
индивидуальный предприниматель Пивоварова Ольга Дмитриевна, общество с ограниченной ответственностью "Универсальная лизинговая компания" (далее - предприниматель, общество) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Товариществу собственников жилья "Островского, 6" (далее - ТСЖ) об обязании ответчика принять ООО "Универсальная лизинговая компания" в члены товарищества собственников жилья "Островского, 6", об обязании ответчика осуществить капитальный ремонт расположенного в г. Новочеркасске по улице Островского, 6 на первом этаже 5-этажного жилого дома литер А в комнатах N 1-15 помещения в части крыши и систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.
В суде первой инстанции истец уточнил исковые требования, просил обязать ТСЖ "Островского, 6" заключить с ООО "Универсальная лизинговая компания" в лице индивидуального предпринимателя Пивоваровой О.Д. договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, признать незаконным пункт 2 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, обязать ТСЖ "Островского, 6" осуществить капитальный ремонт общего имущества (крыша, системы тепло- и водоснабжения, водоотведения) встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты N 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного дома по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске.
Уточнения судом приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации частично согласно определению суда от 09.12.2009 года, в связи с чем, суд рассматривал требование истца об обязании ТСЖ "Островского, 6" осуществить капитальный ремонт общего имущества (крыша, системы тепло- и водоснабжения, водоотведения) встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты N 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного дома по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2010 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что истцами не представлены доказательства наличия оснований для обязания ТСЖ "Островского, 6" осуществить капитальный ремонт общего имущества, не доказано принадлежность магазина к общему имуществу.
Дополнительным решением от 09.04.2010 г. суд рассмотрел ранее заявленное требование об обязании ответчика принять истца в члены Товарищества собственников жилья, отказав в удовлетворении данного требования.
Не согласившись с указанным судебным актом, истцы обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы истцы сослались на то, что решение общего собрания ТСЖ об отказе ООО "Универсальная лизинговая компания" в принятии в члены ТСЖ является незаконны, суд необоснованно отказал в указанных требованиях. ТСЖ создано неправомерно. Из технических условий следует, что проект разработан на общую площадь - 3726,2 кв. м с учетом площади встроено-пристроенного нежилого помещения. Встроенно-пристроенное помещение является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома по пл. Островского, 6. Согласно п. 1.1.4 методических рекомендаций в случае, если в состав многоквартирного жилого дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома, то крыша над таким пристроенным помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме. Магазин является принадлежностью к дому и представляет собой сложную вещь. Пристроенное помещение включено в границы земельного участка многоквартирного жилого дома.
Представители истцов в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда Ростовской области от 19.02.2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Истцы, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению жалобы по существу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2006 нежилое помещение площадью 290,5 кв. м, часть которого (64 кв. м) расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске, принадлежит на праве собственности ООО "Универсальная лизинговая компания" (т. 1 л.д. 14).
Данное помещение находится в финансовой аренде по договору лизинга N 05/31 от 19.04.2006 года у индивидуального предпринимателя Пивоваровой О.Д. (т. 1 л.д. 6 - 9).
ООО "Универсальная лизинговая компания" не является членом ТСЖ "Островского, 6".
Ссылаясь на пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, истцы полагают, что крыша над пристроенным нежилым помещением, этажность которого отличается от этажности остальной части дома, является элементом общего имущества собственников помещений в доме N 6 по улице Островского в городе Новочеркасске.
Постановлением Мэра города Новочеркасска N 165 от 28.01.2009 года вышеуказанный дом включен в перечень домов, претендующих на получение финансовой поддержки для проведения капитального ремонта в 2009 году с долей софинансирования в 5% (т. 1 л.д. 19, 25).
Истцы полагают, что крыша над встроенным помещением подлежит включению в перечень, определяющий состав общего имущества ТСЖ "Островского, 6", подлежит капитальному ремонту с долей софинансирования в 5%, а также в указанный перечень подлежат включению системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, необходима замена в рамках проводимого капитального ремонта дома.
Поскольку ответчик не признает общим имуществом крышу над спорным помещением, а также системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в спорном помещении, отказываясь осуществить капитальный ремонт спорного помещения в части крыши и указанных систем, истцы обратились в суд с настоящими исковыми требованиями об обязании ответчика осуществить капитальный ремонт общего имущества (крыша, системы тепло- и водоснабжения, водоотведения) встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты N 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного дома по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске.
Согласно протоколу N 7 от 09.09.2009 года общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, находящемся по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, доля софинансирования капитального ремонта дома для магазина определена пропорционально размера площади его встроенного помещения - 64 кв. м, площадь дома, подлежащая капитальному ремонту, в 3 512,9 кв. м без учета пристроенной к дому части магазина, к протоколу приложен перечень имущества, входящего в общее имущество многоквартирного дома N 6 по улице Островского (т. 1 л.д. 79 - 80).
Согласно приложению, в состав общего имущества многоквартирного дома N 6 входит:
- - помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, крыша над уровнем пятого этажа и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование;
- - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения;
- - внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения.
В протоколе N 7 определено, что в состав общего имущества дома все конструктивные элементы (крыша, стены, цоколь, фундамент, двери, крыльцо и т.д.) пристроенной к дому части магазина не входят.
Из представленного в материалы дела технического паспорта жилого дома N 6 по улице Островского в городе Новочеркасске следует, что полезная площадь нежилых помещений составляет 290,5 кв. м (л.д. 76).
Занимаемое истцами помещение общей площадью 290,5 кв. м используется под магазин строительных материалов, состоит из встроенной (64 кв. м) и пристроенной (225 кв. м) отражено в поэтажном плане строений (т. 1 л.д. 15, 119).
В соответствии с Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома. Пункт 1.1.3 рекомендаций предусматривает, что общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное, обеспечивающее значение и являющееся объектами общей собственности.
Рекомендациями предусмотрено, что крыши являются самостоятельным элементом общего имущества. Если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома (например, котельная, насосная, тепловой узел, бойлерная), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме.
Пункт 1.1.5 рекомендаций предусматривает, что состав общего имущества в соответствии с Правилами содержания общего имущества в каждом многоквартирном доме определяется, в том числе, собственниками помещений в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (т. 2 л.д. 23 - 63).
Согласно расчета доли софинансирования граждан в капитальном ремонте, утвержденному МУ ДГХ, в него включена площадь магазина в размере 64 кв. м, входящая в состав общего имущества многоквартирного дома, и составляет 6 426 рублей 66 копеек (т. 2 л.д. 14).
Ответчик указывал, что денежные средства, выделенные на капитальный ремонт дома, полностью освоены, работы по проведению выборочного капитального ремонта полностью завершены, представлен в материалы дела акт приемки в эксплуатацию дома после завершения капитального ремонта от 14.12.2009 года.
Суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.
В силу статьи 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Для разрешения вопроса отнесения спорного помещения в многоквартирном доме N 6 по улице Островского в городе Новочеркасске к общему имуществу суд руководствовался следующим.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Эти помещения следует отличать от нежилых помещений, которые предназначены для самостоятельного использования и являются вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима общего имущества.
Обслуживание дома означает возможность при помощи этого оборудования повлиять на условия проживания в нем. Чтобы признать помещение общим имуществом, необходимо, чтобы в нем находились не просто инженерные сети, но запорная и регулировочная арматура, доступ к которой делает невозможным эксплуатация такого помещения. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам. Определяющим признаком является предназначение такого имущества для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, истцам в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежало доказать, действительно ли в спорном помещении находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Именно это обстоятельство является определяющим, а не правоустанавливающие документы, на основании которых произведена государственная регистрация права собственности.
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение не относится к техническому в смысле Гражданского кодекса и Жилищного кодекса Российской Федерации. В них расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Истцы не доказали, что в спорном помещении находились объекты, связанные с обслуживанием здания - всего многоквартирного дома. Материалами дела установлено, что спорное нежилое помещение сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости - встроенный магазин, доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме истцом не представлено.
Доводы истцов о том, что крыша пристроенного здания магазина является элементом общего имущества собственников помещений в доме N 6 по улице Островского в городе Новочеркасске суд первой инстанции отклонил, поскольку она не является крышей котельной, насосной, теплового узла, бойлерной, то есть помещения, связанного с обслуживанием многоквартирного дома.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что решение общего собрания ТСЖ об отказе ООО "Универсальная лизинговая компания" в принятии в члены ТСЖ является незаконным.
Дополнительным решением от 09.04.2010 по делу N А53-25409/09 судом первой инстанции установлено, что не рассмотрено требование об обязании ответчика ТСЖ "Островского, 6" принять истца ООО "Универсальная лизинговая компания" в члены товарищества собственников жилья "Островского, 6". В связи с этим суд, пользуясь данным ему пунктом 1 статьи 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом, по своей инициативе вынес рассмотрение вопроса о принятии дополнительного решения по делу в указанной части в судебное заседание.
Судом установлено, что истец ООО "Универсальная лизинговая компания" является собственником встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, Литера "А" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 11 от 28.04.2006 года.
На основании договора внутреннего лизинга N 05/31-фл от 19.04.2006 года и доверенности от 22.09.2009 года указанное встроенное нежилое помещение находится в лизинге у индивидуального предпринимателя Пивоваровой О.Д.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений от 03.02.2008 года избран способ управления ТСЖ "Островского, 6".
Согласно ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Статья 143 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
С учетом изложенных норм права следует, что членство в товариществе возникает только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления. Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственника помещения в многоквартирном доме, и установление каких-либо дополнительных требований (например, рассмотрения вопроса общим собранием членов товарищества или правлением товарищества и т.п.) недопустимо.
При этом закон не ставит рассмотрение данного вопроса в зависимость от принадлежности помещения к физическому или юридическому лицу, характеристики помещения (жилое, нежилое).
Таким образом, подача заявления о вступлении в члены товарищества служит основным доказательством наличия членства в товариществе.
Ссылаясь на статью 143 Жилищного кодекса Российской Федерации, истцы заявили требование об обязании ответчика принять ООО "Универсальная лизинговая компания" в члены товарищества собственников жилья "Островского, 6".
Суд пришел к выводу, что подача заявления о вступлении в члены товарищества служит основным доказательством наличия членства в товариществе.
Как следует из материалов дела, истцами заявление о вступлении в товарищество "Островского 6" подавалось трижды - 02.09.2009 года (т. 1 л.д. 38), 08.10.2009 года (т. 1 л.д. 41) и 24.03.2010 года (представлено в материалы дела в судебном заседании 06.04.2010 года).
Заявление от 02.09.2009 года подано ИП Пивоваровой О.Д. по доверенности N 5 от ООО "Универсальная лизинговая компания", однако указанная доверенность N 5 в материалы дела не представлена. При буквальном прочтении данного заявления следует, что ИП Пивоварова О.Д. просит принять ее в члены ТСЖ.
Заявление от 08.10.2009 года подано от имени ООО "Универсальная лизинговая компания" в лице представителя ИП Пивоваровой О.Д., однако доверенность, подтверждающая полномочия ИП Пивоваровой О.Д. на написание заявления не представлена.
Указанное заявление ООО "Универсальная лизинговая компания", подписанное ИП Пивоваровой О.Д. рассмотрено на общем собрании членов ТСЖ "Островского 6" и в принятии ООО "Универсальная лизинговая компания" в члены ТСЖ отказано (т. 1 л.д. 97). При этом ответчик руководствовался статьей 5.1 Устава ТСЖ "Островского 6", который предусматривает рассмотрение заявления о приеме в члены ТСЖ общим собранием членов ТСЖ (т. 1, л.д. 117).
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает право только собственников помещений вступить в товарищество. Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается тот факт, что собственником встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м (комнаты 1 - 15), расположенного на первом этаже 5-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: город Новочеркасск, улица Островского, 6, Литера "А" является ООО "Универсальная лизинговая компания" (т. 1 л.д. 14 - 16).
Заявления о приеме в члены ТСЖ от 02.09.2009 года и от 08.10.2009 года подписаны ИП Пивоваровой О.Д., полномочия которой не подтверждены.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии надлежащего заявления собственника о приеме его в члены ТСЖ.
В отношении заявления ООО "Универсальная лизинговая компания" от 24.03.2010 года о приеме в члены ТСЖ суд исходил из того, что, в материалы дела до вынесения по нему решения 16.02.2010 года сторонами были представлены доказательства по заявлениям от 02.09.2009 года и от 08.10.2009 года. Заявление истца от 24.03.2010 года о приеме его в члены ТСЖ направлено ответчику 26.03.2010 года, в связи с чем не могло быть предметом рассмотрения дела в феврале 2010 года.
Высшим органом управления товарищества в соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации является общее собрание членов товарищества и Жилищным кодексом вопрос о возникновении членства в товариществе к компетенции общего собрания членов товарищества не отнесен.
В связи с этим изменения к Уставу товарищества, устанавливающие для собственников помещений порядок вступления в члены товарищества по решению общего собрания, не соответствует ст. 143 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах членство в товариществе подтверждается подачей соответствующего заявления.
С учетом того, что истцами не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении права на участие в собрании членов товарищества, суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцы не доказали нарушение своих прав и законных интересов (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что ТСЖ создано неправомерно.
Данный довод подлежит отклонению.
Истцами не представлено соответствующих доказательств в обоснование данного довода, кроме того, заявлены иные исковые требования в рамках настоящего дела об обязании ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и обязании ТСЖ "Островского, 6" осуществить капитальный ремонт общего имущества (крыша, системы тепло- и водоснабжения, водоотведения) встроенного нежилого помещения общей площадью 290,5 кв. м.
Таким образом, в предмет доказывания по данному делу входит установление оснований в целях обязания ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и осуществления капитального ремонта общего имущества. Истцы вправе обратиться с отдельными исковыми требованиями о признании недействительной записи в Едином государственном реестре юридических лиц в отношении ТСЖ "Островского, 6".
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что из технических условий следует, что проект по ремонту разработан на общую площадь - 3726,2 кв. м с учетом площади встроено-пристроенного нежилого помещения. Встроенно-пристроенное помещение является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома по ул. Островского, 6.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Материалами дела не подтверждается, что встроено-пристроенное нежилое помещение, а также объекты теплоснабжения и горячего и холодного водоснабжения являются объектами, обслуживающее квартиры жилого дома расположенного по улице Островского, 6 в городе Новочеркасске, относящиеся к ТСЖ.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ 23.07.2009 N 64).
Суд апелляционной инстанции оценил представленные истцом документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и правомерно установил, что помещения магазина не относятся к общему имуществу.
Ссылка заявителя на п. 1.1.4 методических рекомендаций, если в состав многоквартирного жилого дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома, то крыша над таким пристроенным помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме является необоснованной, поскольку данные рекомендации не имеют нормативного характера, не носят обязательного характера.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
6) вследствие причинения вреда другому лицу;
7) вследствие неосновательного обогащения;
8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В соответствии с этим одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указанная норма называет акты государственных органов и органов местного самоуправления.
В данном случае отсутствуют обязательственные отношения между истца и ответчиком (договор) на основании, которого истец вправе обязать ответчика осуществить капитальный ремонт магазина, не изданы и акты государственных органов и органов местного самоуправления, также как и отсутствуют основания обязать заключить договор ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, основанием для обязании ответчика выполнить определенные юридически значимые действия являются акты органов местного самоуправления, прямо предусмотренные законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей или наличие обязательственных отношений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, товарищество как законный представитель собственников помещений в жилом доме вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее, по его мнению, как общее имущество жилого дома собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
Представитель ответчика в суде первой инстанции указывал, что магазином пользуется только истец, в связи с чем он не может быть отнесен к общему имуществу многоквартирного жилого дома. В части требований истцов о понуждении к осуществлению ТСЖ капитального ремонта принадлежащего ООО "Универсальная лизинговая компания" нежилого помещения, пояснил, что до сентября 2009 года истец о своих намерениях участвовать в программе капитального ремонта многоквартирного жилого дома по улице Островского, 6 с участием в софинансировании в размере 5% не заявлял. 28.11.2007 года жильцы дома обратились с заявлением к главе Администрации города Новочеркасска о проведении в доме капитального ремонта, решением городской Думы от 25.01.2008 года дом включен в перечень домов, претендующих на получение финансовой поддержки для проведения капитального ремонта в 2008 - 2009 г. в рамках программы "По проведению капитального ремонта многоквартирных домов в городе Новочеркасске на 2008 - 2011 годы". Собственниками помещений принято решение о проведении выборочного капитального ремонта, включая встроенное помещение истца общей площадью 64 кв. м. В рамках программы капитального ремонта проведена замена стояков, радиаторов отопления - за счет собственных средств ТСЖ "Островского, 6". Ответчик указал, что поскольку индивидуальный предприниматель Пивоварова О.Д. собственником спорного помещения не является, не может предъявлять какие-либо требования к ТСЖ "Островского, 6".
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно пункту 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Истцами не представлено доказательств, что встроенно-пристроенное помещение является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома по ул. Островского, 6, в обоснование доводов, которых ссылается заявитель жалобы.
Статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на каждого участника долевой собственности обязанность соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В силу статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39 Жилищного кодекса РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Пунктами 5, 6 и 7 Правил определено, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации. Пунктом 20 определено, что если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. Согласно пункту 21 Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). На основании пункта 28 Правил собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. Пункт 29 Правил предусматривает, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Согласно пункту 30 Правил содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств.
Отсутствуют законом предусмотренная обязанность ТСЖ осуществить капитальный ремонт магазина, заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Довод подателя жалобы о том, что магазин является принадлежностью к дому и представляет собой сложную вещь, пристроенное помещение включено в границы земельного участка многоквартирного жилого дома отклоняется судом.
В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По смыслу жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.
Общее имущество непригодно для самостоятельного использования, его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи. Поскольку оно является принадлежностью, оно не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок.
Из материалов дела следует, что магазин приобретен истцом как самостоятельный объект недвижимости.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона; общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Места общего пользования в здании, его отдельные конструктивные элементы не относятся к неделимым вещам. Доказательств того, что при приобретении магазина истец приобрел также долю в общем имуществе здания, не представлено.
Ссылка подателя жалобы на статью 134 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочна, основана на неправильном ее толковании, так как здание не может рассматриваться как сложная вещь, образованная из разнородных вещей, которые предполагается использовать по общему назначению; возможность распространения на здание правового режима сложной вещи из данной нормы закона не следует.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорные помещения не являются принадлежностью к дому, не имеют эксплуатационных функций, расположены вне здания многоквартирного дома, проектировались и принимались в эксплуатацию как самостоятельные объекты недвижимости. Помещения не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения.
В данном случае не применимы положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец является собственником самостоятельного помещения, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Спорные помещения не являются общим имуществом, а имеют конкретного собственника.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В нарушение приведенной нормы истцы не доказали наличие препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения магазином, чинимых со стороны товарищества.
Факт включения пристроенного помещения в границы земельного участка МКЖД не является основанием для признания его общим имуществом многоквартирного дома.
Иных доводов жалобы не заявлено.
С учетом доводов жалоб на решение и дополнительное решение суд апелляционной инстанции рассмотрел законность и обоснованность решения с учетом дополнительного решения от 09.04.2010 г.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила
Расходы по госпошлине по жалобе возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2010 г. по делу N А53-25409/2009 с учетом дополнительного решения от 09.04.2010 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
С.В.ЕХЛАКОВА
Н.И.КОРНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)