Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2012 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Буртасовой О.И.,
судей Деминой Е.Г., Селиверстовой Н.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Низамовой Р.Н.,
- от истца - представитель Емельянов О.И., доверенность от 21.01.2012 г.;
- от ответчиков - представители не явились, извещены;
- рассмотрев в открытом судебном заседании 24 июля 2012 года в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-6087/2012 судьей Бунеевым Д.М.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа" (ИНН: 6311035952, ОГРН: 1036300004685), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое производственное объединение ПЖРТ" (ИНН: 6311108720, ОГРН: 1086311005549), г. Самара,
к Товариществу собственников жилья "Спорт-5" (ИНН: 6311106593, ОГРН: 1086311002953), г. Самара,
о признании недействительным договора N 2 от 01.08.2008 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа", г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое производственное объединение ПЖРТ", г. Самара, Товариществу собственников жилья "Спорт-5", г. Самара, о признании недействительным договора N 2 от 01.08.2008 г. на управление, эксплуатацию, содержание, аварийно-техническое обслуживание многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Спортивная, д. 5.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года иск удовлетворен частично. Признан недействительным договор N 2 на управление, эксплуатацию, содержание, аварийно-техническое обслуживание многоквартирного дома от 01.08.2008, заключенный между ТСЖ "Спорт-5" и ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ", в части возложения на ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" обязанностей по управлению домом и по заключению договоров на предоставление коммунальных и других услуг. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска. Просит принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
Заявитель считает, что по правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, регулируемым положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, по его мнению, к спорным правоотношениям применяются требования статьи 780 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой исполнитель обязан оказать услуги лично, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг. Полагает, что п. 3.1. договора, в соответствии с которым оплата услуг исполнителя производится не заказчиком, а собственниками помещений МКД, противоречит действующему законодательству. Также, по мнению заявителя, ТСЖ "Спорт-5" заключив договор с ООО "МПО "ПЖРТ" превысило свои полномочия. Истец не является стороной договора и не является членом ТСЖ, в связи с чем на него не может быть возложена ответственность по обязательствам ТСЖ.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по основаниям, в ней изложенным и настаивал на отмене решения в обжалуемой им части.
Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителя истца, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-6087/2012 не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Торговый дом "Победа" является собственником нежилого помещения в доме, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Спортивная, д. 5, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 25.03.2000 серия 63 N 0347611 (л.д. 63).
ТСЖ "Спорт-5" является управляющей организаций в отношении жилого дома N 5 по ул. Спортивной г. Самары.
В соответствии с протоколом N 5 общего собрания собственников помещений в многоквартирном дома от 30 июля 2008 г., собственниками помещений, расположенных в жилом доме N 5 по ул. Спортивной г. Самары в качестве обслуживающей организации выбрано ООО "МПО ПЖРТ Железнодорожного района" г.о. Самара и принято решение о заключении с ней договора на управление, эксплуатационное, аварийно-техническое и санитарное обслуживание жилого дома (Т. 1, л.д. 112 - 113).
01.08.2008 г. между ТСЖ "Спорт-5" (заказчиком) и ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" (исполнителем) заключен договор N 2 на управление, эксплуатацию, содержание, аварийно-техническое обслуживание многоквартирного дома, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности по управлению и оказанию услуг, выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Спортивная, д. 5, обеспечению предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, а также осуществлению иной деятельности.
Согласно пункту 1.4. договора, в состав работ по договору входит:
- - управление многоквартирным жилым домом;
- - заключение договоров на предоставление коммунальных и других услуг и доведение их до потребителя, заключение договора с организацией по приему платежей за жилые помещения;
- - текущий ремонт дома и его оборудования (за исключением внутриквартирного ремонта и газового оборудования);
- - проведение профилактических осмотров здания, его конструкций, инженерных систем и оборудования с составлением актов технического состояния;
- - подготовка здания и инженерных систем к сезонным условиям эксплуатации;
- - очистка территории домовладения и вывоз бытового мусора, и иные работы.
Ссылаясь на то, что вышеуказанный договор не соответствует закону, поскольку содержит условия, ставящие оплату выполненных работ в зависимость от действий третьих лиц (ООО "Торговый дом Победа"), не являющихся стороной договора и не являющихся членами ТСЖ, а также на то, что способы управления домом ТСЖ и Управляющей организацией являются самостоятельными и взаимоисключающими, а в связи с передачей функций управления домом от одной управляющей компании другой фактически изменяется способ управления, что противоречит законодательству, истец обратился в суд с настоящим иском о признании договора недействительным.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
- В силу пункта 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
- Согласно статье 147 Жилищного кодекса Российской Федерации руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
В силу статьи 148 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности правления товарищества собственников жилья входят, в числе других, и управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, нормами Жилищного кодекса Российской Федерации допускается заключение договора управления жилым домом правлением ТСЖ с управляющей организацией и при выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.
Между тем, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Установив, что договор от 01.08.2008 г. заключен в отсутствие решения собственников помещений дома о выборе способа управления в лице управляющей компании (изменения ранее выбранного способа управления), без определения ими условий этого договора и не с каждым собственником, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания этого договора в части возложения на ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" обязанностей по управлению домом и по заключению договоров на предоставление коммунальных и других услуг, недействительной (ничтожной) сделкой, является обоснованным.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, предмет спорного договора в настоящем деле не ограничивается возложением на ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" обязанностей по управлению домом и по заключению договоров на предоставление коммунальных и других услуг, но включает в себя возложение на ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" многих других обязанностей, которые перечислены в подпунктах с 3 по 12 пункта 1.4 и подпунктах 2.1.5 - 2.1.17 пункта 2.1 договора.
Проанализировав иные условия договора N 2 от 01.08.2008 г. на управление, эксплуатацию, содержание, аварийно-техническое обслуживание многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в остальной части договор не противоречит действующему законодательству, поскольку договор заключен с организацией, именуемой управляющей, но не осуществляющей функции управления многоквартирным домом в смысле ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а лишь реализующей эти функции путем оказания в течение согласованного срока за плату услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе относится к договорам возмездного оказания услуг и к спорным правоотношениям применяются требования статьи 780 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой исполнитель обязан оказать услуги лично, а п. 3.1. договора, в соответствии с которым оплата услуг исполнителя производится не заказчиком, а собственниками помещений МКД, противоречит действующему законодательству, отклоняются судебной коллегией как основанные на неправильном толковании норм материального права.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10.
Доводы истца о том, что ТСЖ "Спорт 5" заключив договор с ООО "МПО "ПЖРТ" превысило свои полномочия, а истец не является стороной договора и не является членом ТСЖ, в связи с чем на него не может быть возложена ответственность по обязательствам ТСЖ, также отклоняются судебной коллегией как основанные на неправильном толковании норм материального права.
В силу пункта 1 части 1 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
В соответствии со статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности правления товарищества собственников жилья входят, в числе других, и управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.
Создание товарищества не исключает управления домом управляющей организацией. Заключение договора между юридическими лицами, предусматривающего передачу отдельных функций по управлению домами иному лицу применительно к приведенным положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, не означает, что данный жилой дом находится в управлении нескольких управляющих организаций.
Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 138 Жилищного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с товариществом собственников жилья.
ТСЖ представляет интересы собственников помещений и действует в их интересах. Само товарищество не выступает в качестве потребителя коммунальных услуг и не перепродает их. Суммы, внесенные собственниками помещений в многоквартирном доме за потребленные ими коммунальные услуги, не являются платой товариществу за эти услуги, а предназначены для оплаты стоимости коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям, предоставившим их в соответствии с заключенными договорами.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 2000 руб. за подачу апелляционной жалобы возлагается на заявителя и уплачена им при ее подаче.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-6087/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
О.И.БУРТАСОВА
Судьи
Е.Г.ДЕМИНА
Н.А.СЕЛИВЕРСТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2012 ПО ДЕЛУ N А55-6087/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2012 г. по делу N А55-6087/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2012 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Буртасовой О.И.,
судей Деминой Е.Г., Селиверстовой Н.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Низамовой Р.Н.,
- от истца - представитель Емельянов О.И., доверенность от 21.01.2012 г.;
- от ответчиков - представители не явились, извещены;
- рассмотрев в открытом судебном заседании 24 июля 2012 года в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-6087/2012 судьей Бунеевым Д.М.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа" (ИНН: 6311035952, ОГРН: 1036300004685), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое производственное объединение ПЖРТ" (ИНН: 6311108720, ОГРН: 1086311005549), г. Самара,
к Товариществу собственников жилья "Спорт-5" (ИНН: 6311106593, ОГРН: 1086311002953), г. Самара,
о признании недействительным договора N 2 от 01.08.2008 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа", г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое производственное объединение ПЖРТ", г. Самара, Товариществу собственников жилья "Спорт-5", г. Самара, о признании недействительным договора N 2 от 01.08.2008 г. на управление, эксплуатацию, содержание, аварийно-техническое обслуживание многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Спортивная, д. 5.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года иск удовлетворен частично. Признан недействительным договор N 2 на управление, эксплуатацию, содержание, аварийно-техническое обслуживание многоквартирного дома от 01.08.2008, заключенный между ТСЖ "Спорт-5" и ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ", в части возложения на ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" обязанностей по управлению домом и по заключению договоров на предоставление коммунальных и других услуг. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска. Просит принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
Заявитель считает, что по правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, регулируемым положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, по его мнению, к спорным правоотношениям применяются требования статьи 780 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой исполнитель обязан оказать услуги лично, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг. Полагает, что п. 3.1. договора, в соответствии с которым оплата услуг исполнителя производится не заказчиком, а собственниками помещений МКД, противоречит действующему законодательству. Также, по мнению заявителя, ТСЖ "Спорт-5" заключив договор с ООО "МПО "ПЖРТ" превысило свои полномочия. Истец не является стороной договора и не является членом ТСЖ, в связи с чем на него не может быть возложена ответственность по обязательствам ТСЖ.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по основаниям, в ней изложенным и настаивал на отмене решения в обжалуемой им части.
Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителя истца, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-6087/2012 не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Торговый дом "Победа" является собственником нежилого помещения в доме, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Спортивная, д. 5, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 25.03.2000 серия 63 N 0347611 (л.д. 63).
ТСЖ "Спорт-5" является управляющей организаций в отношении жилого дома N 5 по ул. Спортивной г. Самары.
В соответствии с протоколом N 5 общего собрания собственников помещений в многоквартирном дома от 30 июля 2008 г., собственниками помещений, расположенных в жилом доме N 5 по ул. Спортивной г. Самары в качестве обслуживающей организации выбрано ООО "МПО ПЖРТ Железнодорожного района" г.о. Самара и принято решение о заключении с ней договора на управление, эксплуатационное, аварийно-техническое и санитарное обслуживание жилого дома (Т. 1, л.д. 112 - 113).
01.08.2008 г. между ТСЖ "Спорт-5" (заказчиком) и ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" (исполнителем) заключен договор N 2 на управление, эксплуатацию, содержание, аварийно-техническое обслуживание многоквартирного дома, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности по управлению и оказанию услуг, выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Спортивная, д. 5, обеспечению предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, а также осуществлению иной деятельности.
Согласно пункту 1.4. договора, в состав работ по договору входит:
- - управление многоквартирным жилым домом;
- - заключение договоров на предоставление коммунальных и других услуг и доведение их до потребителя, заключение договора с организацией по приему платежей за жилые помещения;
- - текущий ремонт дома и его оборудования (за исключением внутриквартирного ремонта и газового оборудования);
- - проведение профилактических осмотров здания, его конструкций, инженерных систем и оборудования с составлением актов технического состояния;
- - подготовка здания и инженерных систем к сезонным условиям эксплуатации;
- - очистка территории домовладения и вывоз бытового мусора, и иные работы.
Ссылаясь на то, что вышеуказанный договор не соответствует закону, поскольку содержит условия, ставящие оплату выполненных работ в зависимость от действий третьих лиц (ООО "Торговый дом Победа"), не являющихся стороной договора и не являющихся членами ТСЖ, а также на то, что способы управления домом ТСЖ и Управляющей организацией являются самостоятельными и взаимоисключающими, а в связи с передачей функций управления домом от одной управляющей компании другой фактически изменяется способ управления, что противоречит законодательству, истец обратился в суд с настоящим иском о признании договора недействительным.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
- В силу пункта 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
- Согласно статье 147 Жилищного кодекса Российской Федерации руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
В силу статьи 148 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности правления товарищества собственников жилья входят, в числе других, и управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, нормами Жилищного кодекса Российской Федерации допускается заключение договора управления жилым домом правлением ТСЖ с управляющей организацией и при выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.
Между тем, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Установив, что договор от 01.08.2008 г. заключен в отсутствие решения собственников помещений дома о выборе способа управления в лице управляющей компании (изменения ранее выбранного способа управления), без определения ими условий этого договора и не с каждым собственником, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания этого договора в части возложения на ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" обязанностей по управлению домом и по заключению договоров на предоставление коммунальных и других услуг, недействительной (ничтожной) сделкой, является обоснованным.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, предмет спорного договора в настоящем деле не ограничивается возложением на ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" обязанностей по управлению домом и по заключению договоров на предоставление коммунальных и других услуг, но включает в себя возложение на ООО "Многоотраслевое производственное объединение "ПЖРТ" многих других обязанностей, которые перечислены в подпунктах с 3 по 12 пункта 1.4 и подпунктах 2.1.5 - 2.1.17 пункта 2.1 договора.
Проанализировав иные условия договора N 2 от 01.08.2008 г. на управление, эксплуатацию, содержание, аварийно-техническое обслуживание многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в остальной части договор не противоречит действующему законодательству, поскольку договор заключен с организацией, именуемой управляющей, но не осуществляющей функции управления многоквартирным домом в смысле ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а лишь реализующей эти функции путем оказания в течение согласованного срока за плату услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе относится к договорам возмездного оказания услуг и к спорным правоотношениям применяются требования статьи 780 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой исполнитель обязан оказать услуги лично, а п. 3.1. договора, в соответствии с которым оплата услуг исполнителя производится не заказчиком, а собственниками помещений МКД, противоречит действующему законодательству, отклоняются судебной коллегией как основанные на неправильном толковании норм материального права.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10.
Доводы истца о том, что ТСЖ "Спорт 5" заключив договор с ООО "МПО "ПЖРТ" превысило свои полномочия, а истец не является стороной договора и не является членом ТСЖ, в связи с чем на него не может быть возложена ответственность по обязательствам ТСЖ, также отклоняются судебной коллегией как основанные на неправильном толковании норм материального права.
В силу пункта 1 части 1 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
В соответствии со статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности правления товарищества собственников жилья входят, в числе других, и управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.
Создание товарищества не исключает управления домом управляющей организацией. Заключение договора между юридическими лицами, предусматривающего передачу отдельных функций по управлению домами иному лицу применительно к приведенным положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, не означает, что данный жилой дом находится в управлении нескольких управляющих организаций.
Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 138 Жилищного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с товариществом собственников жилья.
ТСЖ представляет интересы собственников помещений и действует в их интересах. Само товарищество не выступает в качестве потребителя коммунальных услуг и не перепродает их. Суммы, внесенные собственниками помещений в многоквартирном доме за потребленные ими коммунальные услуги, не являются платой товариществу за эти услуги, а предназначены для оплаты стоимости коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям, предоставившим их в соответствии с заключенными договорами.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 2000 руб. за подачу апелляционной жалобы возлагается на заявителя и уплачена им при ее подаче.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года, принятое по делу N А55-6087/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Победа" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
О.И.БУРТАСОВА
Судьи
Е.Г.ДЕМИНА
Н.А.СЕЛИВЕРСТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)