Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2010 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захаровой Л. А.
судей Золотухиной С.И., Ткаченко Т.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1" - представитель - Котов Владимир Алексеевич, доверенность от 11.01.2010 г.,
от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области - представитель - Терезникова Ольга Юрьевна, доверенность от 01.06.2010 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.05.2010 г. по делу N А53-5551/2010,
принятое в составе судьи Гришко С. В.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1"
к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области
об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1" (далее - ООО "Управляющая организация ЖКХ-1") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области (далее - Управление Роспотребнадзора по Ростовской области) о признании незаконным постановления N 861 от 17.03.2010 г. о привлечении общества к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
Решением суда от 07.05.2010 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован наличием в действиях общества состава вменяемого ему административного правонарушения ввиду наличия в заключаемых обществом договорах управления многоквартирным домом условий, ущемляющих права потребителей.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Управляющая организация ЖКХ-1" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда от 07.05.2010 г. отменить, заявленные требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что разработчиками условий договора управления являются собственники помещений в многоквартирном доме. К договору на управление многоквартирным домом не подлежит применению ст. 428 ГК РФ о договоре присоединения. Наличие в действиях управляющей организации события вменяемого ей правонарушения управлением Роспотребнадзора не доказано.
Представитель управления Роспотребнадзора против удовлетворения апелляционной жалобы возражала. Пояснила, что включение в договоры управления многоквартирным домом условий не соответствующих ЖК РФ и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам свидетельствует о наличии в действиях общества состава вменяемого ему административного правонарушения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании плана проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на 2010 год, утвержденного приказом управления от 28.10.2009 г. N 404, вынесено распоряжение о проведении плановой документарной проверки N 000439 от 21.01.2010 г. в отношении ООО "Управляющая организация ЖКХ-1".
По запросу управления обществом представлены документы о хозяйственной деятельности общества, в том числе, договоры на управление многоквартирными домами: договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 66/2, заключенный с гр. Наймарк А.Н. от 20.06.2009 г., договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Беляева, 22, заключенный с гр. Колесниковой С.Д. от 20.09.2009 г., договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 64/1, заключенный с гр. Сергиенко Т.А. от 24.02.2009 г., договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 66/2, заключенный с гр. Свиридовым Е.В. от 21.04.2009 г., договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 66/2, заключенный с гр. Брискман Л.А. от 05.07.2009 г.
В ходе анализа указанных договоров установлено, что некоторые пункты договоров противоречат действующему законодательству и ущемляют права потребителей.
По данному факту 05.03.2010 г. в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении N 723.
17.03.2010 г. управлением вынесено постановление о привлечении ООО "Управляющая организация ЖКХ-1" к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 10 000 руб.
Полагая, что указанное постановление является незаконным, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ установлена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, в виде взыскания административного штрафа с юридических лиц от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (статья 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Основанием для привлечения общества к административной ответственности явилось то обстоятельство, что между обществом и гражданами - собственниками квартир в многоквартирных домах заключены договоры на управление многоквартирным домом, которые содержат условия, ущемляющие права потребителей, а именно: пункты договора 2.1.4, 2.1.7. 2.1.9, 2.1.14, 2.1.16, 2.1.22, 2.1.24, 4.1.4, 9.4.
Так, пунктом 2.1.7 договоров установлено, что заказчик обязуется при обнаружении неисправностей санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом/нежилом помещении, немедленно принимать меры к их устранению и незамедлительно сообщать о таких неисправностях и повреждениях Управляющей организации. Между тем указанное условие не соответствует п. п. "а" п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме при обнаружении неисправности внутриквартирного оборудования принимает все возможные меры по их устранению только при наличии возможности.
Пунктом 2 статьи 543 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность энергоснабжающей организации обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность электрических сетей и приборов учета потребления энергии.
В нарушение указанной нормы Закона пунктом 2.1.14 договоров управления предусмотрено, что ответственность за сохранность и работоспособность индивидуальных приборов учета электрической энергии несет заказчик.
Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Таким образом, включение в договор условия, возлагающего на собственника обязанность в случае проведения мероприятий по переустройству помещений предоставить для согласования управляющей организации в письменном виде перечень мероприятий по переустройству помещений, эскиз и/или проект переустройства, техническую и иную документацию, имеющую отношение к проводимым мероприятиям по переустройству помещений собственника, противоречит названной норме законодательства.
Подпункт "ж" п. 52 Правил N 307 возлагает на потребителя обязанность информировать исполнителя об изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты не позднее десяти рабочих дней с даты произошедших изменений.
В нарушение вышеназванного пункта Правил, в п. 2.1.9 договоров предусмотрено, что заказчики обязуются извещать управляющую организацию в течение 3 дней об изменении числа проживающих, в т.ч., временно проживающих в жилых помещениях лиц, вселившихся в жилое помещение в качестве временно проживающих граждан, а также извещать Управляющую организацию об изменениях, касающихся смены собственника жилого и нежилого помещения
Согласно пункту 4.1.4 договоров на управление многоквартирным домом Управляющая организация 1 раз в год осуществляет корректировку размера платы за отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, сбор, вывоз и утилизацию отходов.
В соответствии с ч. 2, 3, 4 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Собственники помещений в многоквартирном доме и собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Общий объем (количество) потребленных холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также отведенных сточных вод, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между указанными собственниками в порядке, установленном пунктом 21 настоящих Правил, а при наличии во всех помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета - пропорционально их показаниям. В случае отсутствия указанных приборов учета расчет размера платы производится в порядке, установленном пунктом 19 настоящих Правил.
Согласно пункту 19 Правил при отсутствии коллективных, общих и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилых помещениях определяется: для холодного и горячего водоснабжения - в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 приложения N 2 к Правилам, то есть расчетным путем исходя из количества граждан, проживающих в жилом помещении, норматива потребления соответствующей коммунальной услуги и тарифа на такую услугу. При этом 1 раз в год производится корректировка размеров платы за коммунальные услуги
Таким образом, в силу вышеназванных норм право корректировки размера платы за коммунальные услуги 1 раз в год предоставлено управляющей организации только при отсутствии коллективных, общих и индивидуальных приборов учета.
Пунктом 9.4 договоров управления определено, что расторжение договора заказчиком возможно после выплаты инвестиционной составляющей, вложенной управляющей организацией в ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома.
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Пунктом 1 статьи 782 указанного Кодекса предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Таким образом для расторжения договора управления собственнику помещения в многоквартирном доме необходимо оплатить управляющей организации только фактически понесенные ей расходы.
Пунктом 2.1.24 договоров определено, что заказчик обязуется самостоятельно за счет собственных средств осуществлять вывоз строительного мусора во время проведения ремонтных работ в принадлежащем помещении и оплатить Управляющей организации в полном объеме расходы, связанные с организацией вывоза строительного мусора согласно выставленного Управляющей организацией счета.
Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме.
Из пункта 2 Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1997 N 155 следует, что твердые и жидкие бытовые отходы - это отходы, образующиеся в результате жизнедеятельности населения (приготовление пищи, упаковка товаров, уборка и текущий ремонт жилых помещений, крупногабаритные предметы домашнего обихода, фекальные отходы нецентрализованной канализации и др.).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из анализа положений вышеуказанных норм следует, что мусор, образовавшийся в ходе текущего ремонта жилых помещений, относится к твердым и жидким бытовым отходам, которые подлежат уборке за счет платы, вносимой собственниками за содержание и ремонт жилого помещения. Поэтому возложение обязанности на собственников самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять вывоз мусора, образовавшегося во время проведения ремонтных работ в принадлежащем помещении, предусмотренной подпунктом "ч" пункта 2.2 договоров, незаконно.
Учитывая изложенное, административный орган пришел к обоснованному выводу о том, что общество включило в договоры управления многоквартирным домом условия, ущемляющие права потребителей.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не находит условия договоров управления, изложенные в пунктах 2.1.4 и 2.1.22, ущемляющими права потребителей.
В соответствии с пунктом 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Пользователи жилых помещений обязаны поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования (подпункт "г" пункта 10 Правил)
Включение пункта 2.1.4. в договоры управления, в соответствии с которым заказчик обязуется содержать в чистоте и порядке места общего пользования, не допуская их захламления и загрязнения, направлено на соблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме вышеназванных норм и правил.
Пунктом 2.1.22 договоров управления предусмотрено, что заказчик обязуется не устанавливать телевизионные и иные приемо-передающие антенны на крыше, чердачных помещениях и техническом этаже без письменного согласования с Управляющей организацией.
Суд апелляционной инстанции не находит указанное условие нарушающим права собственников помещений в многоквартирном доме ввиду следующего.
Согласно пункту 4.6.1.20 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 установка радио- и телевизионных антенн нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений, заделывание специальных вентиляционных отверстий (продухов) в крышах и слуховых окнах, производство конструктивных изменений в элементах крыш без утвержденных проектов не допускается. В силу пункта 4.6.1.22 Правил запрещается находиться на крыше лицам, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания. Согласно пункту 4.9.1.20 антенны радиоприемников и телевизоров крепить к дымовым трубам не допускается.
Согласно пункту 3.5.8 Правил организация по обслуживанию жилищного фонда следит за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующих разрешений.
Таким образом, в силу вышеназванных норм включение в договор управления условия о необходимости согласования с управляющей организацией установку телевизионных и иные приемо-передающих антенн направлены на обеспечение контроля со стороны управляющей организации за соблюдением указанных норм и обеспечения безопасности.
Кроме того, пользование общим имуществом одними собственниками жилых помещений не должно приводить к нарушению прав или ограничению такого пользования другими собственниками. С целью пресечения или устранения нарушения прав собственников пункты 2.1.4 и 2.1.22 правомерно включены в договоры управления.
Однако поскольку совершенных обществом иных нарушений уже достаточно для привлечения его к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, то вывод суда первой инстанции о наличии в действиях управляющей организации состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена названной нормой КоАП РФ, является обоснованным.
При таких обстоятельствах, основания к отмене обжалуемого судебного акта отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.05.2010 г. по делу N А53-5551/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Л.А.ЗАХАРОВА
Судьи
С.И.ЗОЛОТУХИНА
Т.И.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2010 N 15АП-5839/2010 ПО ДЕЛУ N А53-5551/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2010 г. N 15АП-5839/2010
Дело N А53-5551/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2010 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захаровой Л. А.
судей Золотухиной С.И., Ткаченко Т.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1" - представитель - Котов Владимир Алексеевич, доверенность от 11.01.2010 г.,
от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области - представитель - Терезникова Ольга Юрьевна, доверенность от 01.06.2010 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.05.2010 г. по делу N А53-5551/2010,
принятое в составе судьи Гришко С. В.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1"
к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области
об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1" (далее - ООО "Управляющая организация ЖКХ-1") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области (далее - Управление Роспотребнадзора по Ростовской области) о признании незаконным постановления N 861 от 17.03.2010 г. о привлечении общества к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
Решением суда от 07.05.2010 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован наличием в действиях общества состава вменяемого ему административного правонарушения ввиду наличия в заключаемых обществом договорах управления многоквартирным домом условий, ущемляющих права потребителей.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Управляющая организация ЖКХ-1" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда от 07.05.2010 г. отменить, заявленные требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что разработчиками условий договора управления являются собственники помещений в многоквартирном доме. К договору на управление многоквартирным домом не подлежит применению ст. 428 ГК РФ о договоре присоединения. Наличие в действиях управляющей организации события вменяемого ей правонарушения управлением Роспотребнадзора не доказано.
Представитель управления Роспотребнадзора против удовлетворения апелляционной жалобы возражала. Пояснила, что включение в договоры управления многоквартирным домом условий не соответствующих ЖК РФ и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам свидетельствует о наличии в действиях общества состава вменяемого ему административного правонарушения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании плана проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на 2010 год, утвержденного приказом управления от 28.10.2009 г. N 404, вынесено распоряжение о проведении плановой документарной проверки N 000439 от 21.01.2010 г. в отношении ООО "Управляющая организация ЖКХ-1".
По запросу управления обществом представлены документы о хозяйственной деятельности общества, в том числе, договоры на управление многоквартирными домами: договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 66/2, заключенный с гр. Наймарк А.Н. от 20.06.2009 г., договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Беляева, 22, заключенный с гр. Колесниковой С.Д. от 20.09.2009 г., договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 64/1, заключенный с гр. Сергиенко Т.А. от 24.02.2009 г., договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 66/2, заключенный с гр. Свиридовым Е.В. от 21.04.2009 г., договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 66/2, заключенный с гр. Брискман Л.А. от 05.07.2009 г.
В ходе анализа указанных договоров установлено, что некоторые пункты договоров противоречат действующему законодательству и ущемляют права потребителей.
По данному факту 05.03.2010 г. в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении N 723.
17.03.2010 г. управлением вынесено постановление о привлечении ООО "Управляющая организация ЖКХ-1" к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 10 000 руб.
Полагая, что указанное постановление является незаконным, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ установлена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, в виде взыскания административного штрафа с юридических лиц от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (статья 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Основанием для привлечения общества к административной ответственности явилось то обстоятельство, что между обществом и гражданами - собственниками квартир в многоквартирных домах заключены договоры на управление многоквартирным домом, которые содержат условия, ущемляющие права потребителей, а именно: пункты договора 2.1.4, 2.1.7. 2.1.9, 2.1.14, 2.1.16, 2.1.22, 2.1.24, 4.1.4, 9.4.
Так, пунктом 2.1.7 договоров установлено, что заказчик обязуется при обнаружении неисправностей санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом/нежилом помещении, немедленно принимать меры к их устранению и незамедлительно сообщать о таких неисправностях и повреждениях Управляющей организации. Между тем указанное условие не соответствует п. п. "а" п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме при обнаружении неисправности внутриквартирного оборудования принимает все возможные меры по их устранению только при наличии возможности.
Пунктом 2 статьи 543 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность энергоснабжающей организации обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность электрических сетей и приборов учета потребления энергии.
В нарушение указанной нормы Закона пунктом 2.1.14 договоров управления предусмотрено, что ответственность за сохранность и работоспособность индивидуальных приборов учета электрической энергии несет заказчик.
Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Таким образом, включение в договор условия, возлагающего на собственника обязанность в случае проведения мероприятий по переустройству помещений предоставить для согласования управляющей организации в письменном виде перечень мероприятий по переустройству помещений, эскиз и/или проект переустройства, техническую и иную документацию, имеющую отношение к проводимым мероприятиям по переустройству помещений собственника, противоречит названной норме законодательства.
Подпункт "ж" п. 52 Правил N 307 возлагает на потребителя обязанность информировать исполнителя об изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты не позднее десяти рабочих дней с даты произошедших изменений.
В нарушение вышеназванного пункта Правил, в п. 2.1.9 договоров предусмотрено, что заказчики обязуются извещать управляющую организацию в течение 3 дней об изменении числа проживающих, в т.ч., временно проживающих в жилых помещениях лиц, вселившихся в жилое помещение в качестве временно проживающих граждан, а также извещать Управляющую организацию об изменениях, касающихся смены собственника жилого и нежилого помещения
Согласно пункту 4.1.4 договоров на управление многоквартирным домом Управляющая организация 1 раз в год осуществляет корректировку размера платы за отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, сбор, вывоз и утилизацию отходов.
В соответствии с ч. 2, 3, 4 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Собственники помещений в многоквартирном доме и собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Общий объем (количество) потребленных холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также отведенных сточных вод, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между указанными собственниками в порядке, установленном пунктом 21 настоящих Правил, а при наличии во всех помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета - пропорционально их показаниям. В случае отсутствия указанных приборов учета расчет размера платы производится в порядке, установленном пунктом 19 настоящих Правил.
Согласно пункту 19 Правил при отсутствии коллективных, общих и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилых помещениях определяется: для холодного и горячего водоснабжения - в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 приложения N 2 к Правилам, то есть расчетным путем исходя из количества граждан, проживающих в жилом помещении, норматива потребления соответствующей коммунальной услуги и тарифа на такую услугу. При этом 1 раз в год производится корректировка размеров платы за коммунальные услуги
Таким образом, в силу вышеназванных норм право корректировки размера платы за коммунальные услуги 1 раз в год предоставлено управляющей организации только при отсутствии коллективных, общих и индивидуальных приборов учета.
Пунктом 9.4 договоров управления определено, что расторжение договора заказчиком возможно после выплаты инвестиционной составляющей, вложенной управляющей организацией в ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома.
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Пунктом 1 статьи 782 указанного Кодекса предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Таким образом для расторжения договора управления собственнику помещения в многоквартирном доме необходимо оплатить управляющей организации только фактически понесенные ей расходы.
Пунктом 2.1.24 договоров определено, что заказчик обязуется самостоятельно за счет собственных средств осуществлять вывоз строительного мусора во время проведения ремонтных работ в принадлежащем помещении и оплатить Управляющей организации в полном объеме расходы, связанные с организацией вывоза строительного мусора согласно выставленного Управляющей организацией счета.
Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме.
Из пункта 2 Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1997 N 155 следует, что твердые и жидкие бытовые отходы - это отходы, образующиеся в результате жизнедеятельности населения (приготовление пищи, упаковка товаров, уборка и текущий ремонт жилых помещений, крупногабаритные предметы домашнего обихода, фекальные отходы нецентрализованной канализации и др.).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из анализа положений вышеуказанных норм следует, что мусор, образовавшийся в ходе текущего ремонта жилых помещений, относится к твердым и жидким бытовым отходам, которые подлежат уборке за счет платы, вносимой собственниками за содержание и ремонт жилого помещения. Поэтому возложение обязанности на собственников самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять вывоз мусора, образовавшегося во время проведения ремонтных работ в принадлежащем помещении, предусмотренной подпунктом "ч" пункта 2.2 договоров, незаконно.
Учитывая изложенное, административный орган пришел к обоснованному выводу о том, что общество включило в договоры управления многоквартирным домом условия, ущемляющие права потребителей.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не находит условия договоров управления, изложенные в пунктах 2.1.4 и 2.1.22, ущемляющими права потребителей.
В соответствии с пунктом 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Пользователи жилых помещений обязаны поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования (подпункт "г" пункта 10 Правил)
Включение пункта 2.1.4. в договоры управления, в соответствии с которым заказчик обязуется содержать в чистоте и порядке места общего пользования, не допуская их захламления и загрязнения, направлено на соблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме вышеназванных норм и правил.
Пунктом 2.1.22 договоров управления предусмотрено, что заказчик обязуется не устанавливать телевизионные и иные приемо-передающие антенны на крыше, чердачных помещениях и техническом этаже без письменного согласования с Управляющей организацией.
Суд апелляционной инстанции не находит указанное условие нарушающим права собственников помещений в многоквартирном доме ввиду следующего.
Согласно пункту 4.6.1.20 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 установка радио- и телевизионных антенн нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений, заделывание специальных вентиляционных отверстий (продухов) в крышах и слуховых окнах, производство конструктивных изменений в элементах крыш без утвержденных проектов не допускается. В силу пункта 4.6.1.22 Правил запрещается находиться на крыше лицам, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания. Согласно пункту 4.9.1.20 антенны радиоприемников и телевизоров крепить к дымовым трубам не допускается.
Согласно пункту 3.5.8 Правил организация по обслуживанию жилищного фонда следит за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующих разрешений.
Таким образом, в силу вышеназванных норм включение в договор управления условия о необходимости согласования с управляющей организацией установку телевизионных и иные приемо-передающих антенн направлены на обеспечение контроля со стороны управляющей организации за соблюдением указанных норм и обеспечения безопасности.
Кроме того, пользование общим имуществом одними собственниками жилых помещений не должно приводить к нарушению прав или ограничению такого пользования другими собственниками. С целью пресечения или устранения нарушения прав собственников пункты 2.1.4 и 2.1.22 правомерно включены в договоры управления.
Однако поскольку совершенных обществом иных нарушений уже достаточно для привлечения его к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, то вывод суда первой инстанции о наличии в действиях управляющей организации состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена названной нормой КоАП РФ, является обоснованным.
При таких обстоятельствах, основания к отмене обжалуемого судебного акта отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.05.2010 г. по делу N А53-5551/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Л.А.ЗАХАРОВА
Судьи
С.И.ЗОЛОТУХИНА
Т.И.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)