Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Апряткиной Г.С., Чернышова Д.В.
при участии представителей
от истца: Демидовой Г.А. (доверенность от 01.01.2011 N 15),
от ответчиков - администрации Нижнего Новгорода: Здоровой С.Ю. (доверенность от 14.01.2011 N 01-96/Д) и Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода: Ковтуненко Е.И. (доверенность от 31.12.2010 N 23-03/2-28245),
от третьего лица - Департамента финансов администрации города Нижнего Новгорода: Кокиной М.В. (доверенность от 11.01.2011 N 15-3)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010,
принятое судьями Малышкиной Е.Л., Александровой О.Ю., Максимовой М.А.,
по делу N А43-35649/2009
по иску закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат"
к администрации Нижнего Новгорода и Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода
о расторжении договора купли-продажи от 15.08.2008 и взыскании 10 818 800 рублей
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамент финансов администрации города Нижнего Новгорода и Жилищно-строительный кооператив N 465,
и
закрытое акционерное общество "Нижегородский домостроительный комбинат" (далее - ЗАО "НДСК", Комбинат) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Нижнего Новгорода (далее - Администрация) и Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15.08.2008 N 13-А, заключенного между истцом и Администрацией, и о взыскании с Комитета денежных средств в размере 10 818 800 рублей.
Исковые требования основаны на статье 309, пункте 2 статьи 450, статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Администрация при продаже земельного участка предоставила истцу ложную информацию об отсутствии обременений земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов администрации города Нижнего Новгорода (далее - Департамент) и Жилищно-строительный кооператив N 465 (далее - ЖСК N 465).
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 16.04.2010 отказал в удовлетворении исковых требований. Руководствуясь пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд посчитал, что имеющиеся на земельном участке строительные материалы (бетонные блоки) не являются его обременением. Кроме того, о нахождении имущества на приобретаемом земельном участке истец знал при подаче документов для участия в аукционе и на момент заключения договора купли-продажи, поэтому отсутствуют основания для расторжения договора в одностороннем порядке.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, влекущих безусловную отмену состоявшегося решения (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и на основании определения от 12.07.2010 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для первой инстанции. Одновременно к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ЖСК N 465.
При рассмотрении спора по существу апелляционный суд сослался на пункт 1 статьи 450, пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, и постановлением от 11.10.2010 отменил решение от 16.04.2010, удовлетворив требования истца. Суд пришел к выводу, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством жилой дом, принадлежащий ЖСК N 465, что само по себе является обременением земельного участка и не позволяет истцу использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался. При таких условиях информация об отсутствии обременений земельного участка, указанная Администрацией при проведении аукциона, является ложной, что является существенным обстоятельством и достаточным основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Основные доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Суд второй инстанции применил не подлежащую применению статью 37 Земельного кодекса Российской Федерации и сделал неверный вывод о наличии обременения земельного участка, так как любое ограничение (обременение) земельного участка подлежит регистрации в порядке, установленном законом. Суд не принял во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.06.2009 по делу N А43-5197/2009-13-125, имеющее преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, из которого следует, что на земельном участке находятся лишь строительные материалы в виде фундаментных бетонных блоков, а потому вывод о наличии на земельном участке жилого дома незавершенного строительством ошибочен. Суд необоснованно счел, что Администрация допустила существенное нарушение условий договора, в то время как существенные нарушения допущены именно истцом, который не исполнил обязательств по оплате договора купли-продажи.
Администрация и Департамент, отзывами на жалобу поддержали доводы заявителя и просили отменить постановление.
ЖСК N 465, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 30 минут 19.01.2011.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав полномочных представителей истца, ответчика и третьего лица, окружной суд счел, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Как видно из документов и установил суд, Администрация является собственником земельного участка с кадастровым номером 52:18:010436:0028, общей площадью 7000 квадратных метров, категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Зайцева, VI микрорайон Комсомольского жилого района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2007 серии 52-АБ N 976468.
Постановлением главы Администрации от 30.06.2008 N 2982 указанный земельный участок был выставлен на аукцион под строительство жилого дома с помещениями общественного назначения для детей, подростков и молодежи.
Извещение о проведении аукциона было опубликовано в газете "Биржа" от 14.07.2008 N 26, с указанием характеристик земельного участка, начальной стоимости в размере 54 094 000 рублей. В извещении указано на отсутствие обременений земельного участка и о наличии на земельном участке бетонных блоков.
Комбинат принял решение об участие в аукционе и подал заявку от 29.07.2008 N 679, в которой указал, что с условиями аукциона и документацией по его проведению ознакомлен и согласен, осмотр земельного участка произвел, претензий по состоянию земельного участка не имеет.
В целях участия в аукционе Комбинат подписал соглашение о задатке от 28.07.2008.
Платежным поручением от 31.07.2008 N 2186 истец перечислил 10 818 800 рублей задатка на расчетный счет Комитета.
По итогам аукциона составлен протокол заседания аукционной комиссии от 08.08.2008, из которого следует, что Комбинат был единственным участником аукциона. В силу подпункта 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион признан несостоявшимся, поэтому у Комбината, как у единственного участника аукциона, возникло право заключить договор купли-продажи земельного участка по начальной цене предмета аукциона.
Администрация (продавец) и Комбинат (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 15.08.2008 N 13-А, по которому покупатель приобрел в собственность земельный участок под строительство жилого дома с помещениями общественного назначения для занятий детей, подростков и молодежи.
Из пункта 1.4 договора следует, что земельный участок обременений не имеет.
По условиям договора покупатель должен оплатить стоимость земельного участка в размере 54 094 000 рублей, сумма задатка, предварительно внесенная покупателем в размере 10 818 800 рублей засчитывается в счет оплаты стоимости (пункты 2.2 и 2.3 договора). Оставшаяся сумма в размере 43 275 200 рублей вносится равными частями ежеквартально до конца 2008 года, первый платеж вносится в срок не позднее 30 сентября 2008 года (пункт 2.4 договора).
Согласно пункту 3.1.2 договора покупатель обязался принять земельный участок по акту приема-передачи после внесения стоимости объекта в сумме 21 637 600 рублей в том качественном состоянии, в котором он существует на момент передачи.
Право собственности на объект возникает с момента его государственной регистрации, которая производится после полной оплаты покупателем стоимости объекта (раздел 4 договора).
Обнаружив, что на приобретенном земельном участке находится имущество, принадлежащее на праве собственности ЖСК N 465, Комбинат письмом от 30.06.2009 обратился в Администрацию, в котором просил признать аукцион недействительным и вернуть задаток в размере 10 818 000 рублей.
Администрация, письмом от 24.07.2009 N 09-988/1/КС, указала на отсутствие оснований для признания аукциона недействительным и рекомендовала Комбинату приступить к исполнению обязательств по договору.
Истец посчитал, что нахождение на земельном участке имущества другого лица, является его обременением, и обратился в арбитражный суд с иском.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входило выяснение вопроса, имело ли место существенное нарушение договора купли-продажи земельного участка от 15.08.2008 N 13-А.
В качестве такого нарушения истец указал на передачу ему земельного участка, имеющего обременение в виде расположенного на нем объекта незавершенного строительством.
В Земельном кодексе Российской Федерации (статья 30) установлено, что по общему правилу предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
В статье 38 названного Кодекса закреплено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 Кодекса.
Согласно статье 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона. Извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение; о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
В случае признания аукциона несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Из приведенных норм права следует, что в обязанности лица, проводящего торги, входит доведение сведений о них до широкого круга заинтересованных лиц. При этом для данных лиц установлен механизм получения максимальной информации о выставляемом на торги имуществе, в том числе предусмотрена и обязанность организатора торгов сообщать об имеющихся обременениях земельного участка.
В статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). При этом в статьях 2 и 4 упомянутого закона установлено, что наряду с правами на недвижимое имущество регистрации подлежат и обременения недвижимого имущества.
Материалами дела подтверждено и участниками спора не оспаривается, что каких-либо сведений о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 52:18:010436:0028 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесено.
Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Нижегородской области по делам N А43-22942/2008 и N А43-5197/2009-13-125, в которых участвовали те же лица, установлено, что ЖСК N 465 является собственником строительных материалов стоимостью 250 000 рублей, приобретенных у Нижегородского производственного автотранспортного предприятия N 1 (НПАП-1) по договору от 15.08.2005 N 17. Указанными решениями на ЖСК N 465 возложена обязанность освободить незаконно занимаемый земельный участок от находящегося на нем имущества. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о наличии на участке объекта незавершенного строительством противоречат материалам дела и сделаны с нарушением статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем признаются окружным несостоятельными.
При подаче документов для участия в торгах покупатель подписал заявку от 29.07.2008 N 679, в которой указал, что с условиями аукциона и документацией по его проведению ознакомлен и согласен, осмотр земельного участка произвел, претензий по состоянию земельного участка не имеет.
Из указанного документа следует, что Комбинат не заблуждался относительно приобретаемого земельного участка, знал о расположении на нем имущества, принадлежащего иному лицу, однако на свой риск принял решение приобрести спорную недвижимость.
На основании изложенного суд второй инстанции сделал ошибочные выводы относительно изложенных обстоятельств дела и неправильно применил статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в части указания на допущенные продавцом существенные нарушения условий договора, что, фактически, привело к принятию незаконного судебного акта, который подлежит отмене на основании частей 1, 2 (пункта 2) и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, существенные для дела обстоятельства выяснены судом в полном объеме, поэтому на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации окружной суд полагает возможным отменить постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 в части удовлетворения требований закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат" о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15.08.2008 N 13-А и взыскании с Комитета денежных средств в размере 10 818 800 рублей и принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении названных требований.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на закрытое акционерное общество "Нижегородский домостроительный комбинат".
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1), статьей 288 (частями 1, 2 и 3) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 по делу N А43-35649/2009 в части удовлетворения исковых требований закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат" отменить, в части отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010 оставить в силе.
Отказать закрытому акционерному обществу "Нижегородский домостроительный комбинат" в удовлетворении исковых требований.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат" государственную пошлину за рассмотрение дела в арбитражном суде в размере 67 594 рублей.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат" государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 2 000 рублей.
Арбитражному суду Нижегородской области выдать исполнительные листы.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 19.01.2011 ПО ДЕЛУ N А43-35649/2009
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2011 г. по делу N А43-35649/2009
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Апряткиной Г.С., Чернышова Д.В.
при участии представителей
от истца: Демидовой Г.А. (доверенность от 01.01.2011 N 15),
от ответчиков - администрации Нижнего Новгорода: Здоровой С.Ю. (доверенность от 14.01.2011 N 01-96/Д) и Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода: Ковтуненко Е.И. (доверенность от 31.12.2010 N 23-03/2-28245),
от третьего лица - Департамента финансов администрации города Нижнего Новгорода: Кокиной М.В. (доверенность от 11.01.2011 N 15-3)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010,
принятое судьями Малышкиной Е.Л., Александровой О.Ю., Максимовой М.А.,
по делу N А43-35649/2009
по иску закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат"
к администрации Нижнего Новгорода и Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода
о расторжении договора купли-продажи от 15.08.2008 и взыскании 10 818 800 рублей
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамент финансов администрации города Нижнего Новгорода и Жилищно-строительный кооператив N 465,
и
установил:
закрытое акционерное общество "Нижегородский домостроительный комбинат" (далее - ЗАО "НДСК", Комбинат) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Нижнего Новгорода (далее - Администрация) и Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15.08.2008 N 13-А, заключенного между истцом и Администрацией, и о взыскании с Комитета денежных средств в размере 10 818 800 рублей.
Исковые требования основаны на статье 309, пункте 2 статьи 450, статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Администрация при продаже земельного участка предоставила истцу ложную информацию об отсутствии обременений земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов администрации города Нижнего Новгорода (далее - Департамент) и Жилищно-строительный кооператив N 465 (далее - ЖСК N 465).
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 16.04.2010 отказал в удовлетворении исковых требований. Руководствуясь пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд посчитал, что имеющиеся на земельном участке строительные материалы (бетонные блоки) не являются его обременением. Кроме того, о нахождении имущества на приобретаемом земельном участке истец знал при подаче документов для участия в аукционе и на момент заключения договора купли-продажи, поэтому отсутствуют основания для расторжения договора в одностороннем порядке.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, влекущих безусловную отмену состоявшегося решения (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и на основании определения от 12.07.2010 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для первой инстанции. Одновременно к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ЖСК N 465.
При рассмотрении спора по существу апелляционный суд сослался на пункт 1 статьи 450, пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, и постановлением от 11.10.2010 отменил решение от 16.04.2010, удовлетворив требования истца. Суд пришел к выводу, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством жилой дом, принадлежащий ЖСК N 465, что само по себе является обременением земельного участка и не позволяет истцу использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался. При таких условиях информация об отсутствии обременений земельного участка, указанная Администрацией при проведении аукциона, является ложной, что является существенным обстоятельством и достаточным основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Основные доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Суд второй инстанции применил не подлежащую применению статью 37 Земельного кодекса Российской Федерации и сделал неверный вывод о наличии обременения земельного участка, так как любое ограничение (обременение) земельного участка подлежит регистрации в порядке, установленном законом. Суд не принял во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.06.2009 по делу N А43-5197/2009-13-125, имеющее преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, из которого следует, что на земельном участке находятся лишь строительные материалы в виде фундаментных бетонных блоков, а потому вывод о наличии на земельном участке жилого дома незавершенного строительством ошибочен. Суд необоснованно счел, что Администрация допустила существенное нарушение условий договора, в то время как существенные нарушения допущены именно истцом, который не исполнил обязательств по оплате договора купли-продажи.
Администрация и Департамент, отзывами на жалобу поддержали доводы заявителя и просили отменить постановление.
ЖСК N 465, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 30 минут 19.01.2011.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав полномочных представителей истца, ответчика и третьего лица, окружной суд счел, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Как видно из документов и установил суд, Администрация является собственником земельного участка с кадастровым номером 52:18:010436:0028, общей площадью 7000 квадратных метров, категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Зайцева, VI микрорайон Комсомольского жилого района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2007 серии 52-АБ N 976468.
Постановлением главы Администрации от 30.06.2008 N 2982 указанный земельный участок был выставлен на аукцион под строительство жилого дома с помещениями общественного назначения для детей, подростков и молодежи.
Извещение о проведении аукциона было опубликовано в газете "Биржа" от 14.07.2008 N 26, с указанием характеристик земельного участка, начальной стоимости в размере 54 094 000 рублей. В извещении указано на отсутствие обременений земельного участка и о наличии на земельном участке бетонных блоков.
Комбинат принял решение об участие в аукционе и подал заявку от 29.07.2008 N 679, в которой указал, что с условиями аукциона и документацией по его проведению ознакомлен и согласен, осмотр земельного участка произвел, претензий по состоянию земельного участка не имеет.
В целях участия в аукционе Комбинат подписал соглашение о задатке от 28.07.2008.
Платежным поручением от 31.07.2008 N 2186 истец перечислил 10 818 800 рублей задатка на расчетный счет Комитета.
По итогам аукциона составлен протокол заседания аукционной комиссии от 08.08.2008, из которого следует, что Комбинат был единственным участником аукциона. В силу подпункта 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион признан несостоявшимся, поэтому у Комбината, как у единственного участника аукциона, возникло право заключить договор купли-продажи земельного участка по начальной цене предмета аукциона.
Администрация (продавец) и Комбинат (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 15.08.2008 N 13-А, по которому покупатель приобрел в собственность земельный участок под строительство жилого дома с помещениями общественного назначения для занятий детей, подростков и молодежи.
Из пункта 1.4 договора следует, что земельный участок обременений не имеет.
По условиям договора покупатель должен оплатить стоимость земельного участка в размере 54 094 000 рублей, сумма задатка, предварительно внесенная покупателем в размере 10 818 800 рублей засчитывается в счет оплаты стоимости (пункты 2.2 и 2.3 договора). Оставшаяся сумма в размере 43 275 200 рублей вносится равными частями ежеквартально до конца 2008 года, первый платеж вносится в срок не позднее 30 сентября 2008 года (пункт 2.4 договора).
Согласно пункту 3.1.2 договора покупатель обязался принять земельный участок по акту приема-передачи после внесения стоимости объекта в сумме 21 637 600 рублей в том качественном состоянии, в котором он существует на момент передачи.
Право собственности на объект возникает с момента его государственной регистрации, которая производится после полной оплаты покупателем стоимости объекта (раздел 4 договора).
Обнаружив, что на приобретенном земельном участке находится имущество, принадлежащее на праве собственности ЖСК N 465, Комбинат письмом от 30.06.2009 обратился в Администрацию, в котором просил признать аукцион недействительным и вернуть задаток в размере 10 818 000 рублей.
Администрация, письмом от 24.07.2009 N 09-988/1/КС, указала на отсутствие оснований для признания аукциона недействительным и рекомендовала Комбинату приступить к исполнению обязательств по договору.
Истец посчитал, что нахождение на земельном участке имущества другого лица, является его обременением, и обратился в арбитражный суд с иском.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входило выяснение вопроса, имело ли место существенное нарушение договора купли-продажи земельного участка от 15.08.2008 N 13-А.
В качестве такого нарушения истец указал на передачу ему земельного участка, имеющего обременение в виде расположенного на нем объекта незавершенного строительством.
В Земельном кодексе Российской Федерации (статья 30) установлено, что по общему правилу предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
В статье 38 названного Кодекса закреплено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 Кодекса.
Согласно статье 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона. Извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение; о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
В случае признания аукциона несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Из приведенных норм права следует, что в обязанности лица, проводящего торги, входит доведение сведений о них до широкого круга заинтересованных лиц. При этом для данных лиц установлен механизм получения максимальной информации о выставляемом на торги имуществе, в том числе предусмотрена и обязанность организатора торгов сообщать об имеющихся обременениях земельного участка.
В статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). При этом в статьях 2 и 4 упомянутого закона установлено, что наряду с правами на недвижимое имущество регистрации подлежат и обременения недвижимого имущества.
Материалами дела подтверждено и участниками спора не оспаривается, что каких-либо сведений о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 52:18:010436:0028 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесено.
Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Нижегородской области по делам N А43-22942/2008 и N А43-5197/2009-13-125, в которых участвовали те же лица, установлено, что ЖСК N 465 является собственником строительных материалов стоимостью 250 000 рублей, приобретенных у Нижегородского производственного автотранспортного предприятия N 1 (НПАП-1) по договору от 15.08.2005 N 17. Указанными решениями на ЖСК N 465 возложена обязанность освободить незаконно занимаемый земельный участок от находящегося на нем имущества. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о наличии на участке объекта незавершенного строительством противоречат материалам дела и сделаны с нарушением статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем признаются окружным несостоятельными.
При подаче документов для участия в торгах покупатель подписал заявку от 29.07.2008 N 679, в которой указал, что с условиями аукциона и документацией по его проведению ознакомлен и согласен, осмотр земельного участка произвел, претензий по состоянию земельного участка не имеет.
Из указанного документа следует, что Комбинат не заблуждался относительно приобретаемого земельного участка, знал о расположении на нем имущества, принадлежащего иному лицу, однако на свой риск принял решение приобрести спорную недвижимость.
На основании изложенного суд второй инстанции сделал ошибочные выводы относительно изложенных обстоятельств дела и неправильно применил статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в части указания на допущенные продавцом существенные нарушения условий договора, что, фактически, привело к принятию незаконного судебного акта, который подлежит отмене на основании частей 1, 2 (пункта 2) и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, существенные для дела обстоятельства выяснены судом в полном объеме, поэтому на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации окружной суд полагает возможным отменить постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 в части удовлетворения требований закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат" о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15.08.2008 N 13-А и взыскании с Комитета денежных средств в размере 10 818 800 рублей и принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении названных требований.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на закрытое акционерное общество "Нижегородский домостроительный комбинат".
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1), статьей 288 (частями 1, 2 и 3) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 по делу N А43-35649/2009 в части удовлетворения исковых требований закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат" отменить, в части отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010 оставить в силе.
Отказать закрытому акционерному обществу "Нижегородский домостроительный комбинат" в удовлетворении исковых требований.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат" государственную пошлину за рассмотрение дела в арбитражном суде в размере 67 594 рублей.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Нижегородский домостроительный комбинат" государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 2 000 рублей.
Арбитражному суду Нижегородской области выдать исполнительные листы.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Судьи
Г.С.АПРЯТКИНА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Судьи
Г.С.АПРЯТКИНА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)