Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2010 г.
в полном объеме постановление изготовлено 28 апреля 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Петровой Е.А.
судей Тихоновой В.К. и Бусаровой Л.В.
при участии в заседании:
- от истца - адвокат Панкова Л.А. по дов. от 23.3.10 г., Андреев О.С. председателя правления по протоколу N 1 от 09.03.10 г., от ответчика - Бердник В.В. - гендиректор, приказ N 1-к от 1.1.2010 г.;
- от третьего лица - УФРС по Москве - не явился, извещен;
- рассмотрев 22 апреля 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ЖСК "Старт-Беловежский"
на постановление от 25 декабря 2009 года N 09АП-24905/2009-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Ядренцевой М.Д.
по иску ЖСК "Старт-Беловежский"
о расторжении договора аренды и погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
к ООО "Мелисса и К"
3-е лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве
установил:
ЖСК "Старт-Беловежский" обратился в Арбитражный суд г. Москвы к ООО "Мелисса и К" с иском о расторжении договора имущественного найма (аренды) от 01.04.2003 г. нежилого помещения общей площадью 72,3 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д. 39, корп. 5, о погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.07.2003 г. N 77-01/01-586/2003-716 и от 24.12.2004 г. N 77-01/08-1204/2004-91 о регистрации договора аренды и изменений к нему.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 12, 309, 310, 450, 452, 453, 606, 614, 619 ГК РФ, п. п. 4.7, 7.5 договора займа и мотивированы тем, что ООО "Мелисса и К" не исполнило обязательств по подписанию дополнительного соглашения к договору в части изменения размера арендной платы, что является, по мнению истца, существенным нарушением условий договора и влечет возможность его досрочного расторжения в судебном порядке.
Кроме того, истец считает, что ответчик существенно ухудшил состояние арендуемого имущества, что также является одним из оснований для расторжения договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Москве.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2009 г. исковые требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что ответчиком были допущены нарушения существенных условий договора, поскольку, являясь арендатором по спорному договору аренды, ответчик на протяжении нескольких лет необоснованно отказывается от подписания дополнений к договору аренды в части увеличения арендной платы, что является нарушением п. 4.7 договора, устанавливающего возможность изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме. Суд сделал вывод о том, что отказ ответчика от согласования нового размера арендной лишает истца экономического интереса, на который он рассчитывал при заключении договора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2009 г. N 09АП-24905/2009-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2009 года отменено, в удовлетворении иска в части требований о расторжении договора аренды в связи с уклонением от изменения арендной платы и погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок отказано. Исковые требования о расторжении договора аренды в связи с ухудшением состояния арендуемого помещения оставлены без рассмотрения.
Отказывая в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды, апелляционный суд исходил из того, что в силу ст. 431 ГК РФ из содержания условий спорного договора не следует обязанности арендатора по подписанию дополнений к договору в части изменения размера арендной платы и при этом не установлено, что такой отказ арендатора относится к существенным нарушениям договора.
В части оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды в связи с ухудшением состояния арендуемого помещения, суд апелляционной инстанции указал на несоблюдение истцом претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 452 ГК РФ, отметив, что единственная претензия от 15.11.2008 г. N 24, направленная в адрес ООО "Мелисса и К", не содержала требования о расторжении договора аренды по такому основанию.
В кассационной жалобе ЖСК "Старт-Беловежский" просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 25 декабря 2009 года N 09АП-24905/2009-ГК отменить, поскольку считает, что суд неправильно применил нормы материального права: ст. ст. 450, 452 ГК РФ, нарушил нормы процессуального права: ст. ст. 65, 148, 288 АПК РФ, а вывод суда о том, что отказ арендатора от подписания необходимых дополнений к договору не является существенным нарушением договора и основанием для расторжения, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, в связи с чем заявитель просит оставить в силе решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2009 г. об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, апелляционный суд не учел, что ответчик вправе требовать повышения арендной платы, исходя из роста инфляции, цен на оплату коммунальных платежей; отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в силу ст. 450 ГК РФ.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ответчика - ООО "Мелисса и К" возражал против удовлетворения жалобы, считая, что доводы кассационной жалобы являются несостоятельными, а обжалуемое постановление - законным и обоснованным.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик также просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, указывая на то, что договор аренды не содержит положений о безусловной обязанности арендатора подписать дополнительное соглашение о повышении арендной платы, поэтому отказ от его подписания не является основанием для расторжения договора.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда, содержащихся в оспариваемом судебном акте, фактическим обстоятельствам, установленным по делу, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое постановление отмене не подлежит в связи со следующим.
Спор по настоящему делу возник из договора аренды от 01.04.2003 г., заключенного между ЖСК "Старт-Беловежский" (арендодатель) и ООО "Мелисса и К" (арендатор), объектом которого является нежилое помещение общей площадью 72,3 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д. 39, корп. 5.
Судами обеих инстанций установлено, что договор и изменения к нему от 16.09.2004 г. прошли государственную регистрацию 16.07.2003 N 77-01/01-586/2003-716) и 24.12.2004 (запись N 77-01/08-1204/2004-91), по акту от 16.09.2004 арендованное имущество передано ответчику.
Согласно пункту 4.7 договора аренды размер арендной платы, определенный в пункте 4.1 договора, может быть пересмотрен и изменен сторонами не чаще одного раза в год, что оформляется дополнительным соглашением в письменном виде. В соответствии с пунктом 7.5 договора существенные нарушения арендатором условий договора являются основанием для его досрочного расторжения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении ставки арендной платы является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Отменяя решение и отказывая в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды, апелляционный суд правильно исходил из того, что по заявленным основаниям оспариваемый договор не может быть расторгнут.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В данном же случае, как правильно отметил апелляционный суд, сам договор аренды не относит к основаниям для его расторжения отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы (п. 7.5), а также не устанавливает обязанность арендатора в любом случае подписать по требованию арендодателя соглашение об изменении (увеличении) размера арендной платы.
Поскольку доказательств существенного нарушения договора арендатором, т.е. неисполнение или ненадлежащее исполнение им принятых на себя обязательств, в материалы дела истцом представлено не было, поэтому и оснований для применения подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, предусматривающего возможность изменения или расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной, у суда первой инстанции не имелось.
Делая вывод о том, что отказ в подписании соглашения об увеличении размера арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, суд первой инстанции также не учел, что истец с иском о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендной платы не обращался.
Апелляционный суд, оставляя без рассмотрения требование истца о расторжении договора по основанию существенного ухудшения ответчиком арендуемого имущества, обоснованно исходил из непредставления доказательств соблюдения истцом требований п. 2 ст. 452 ГК РФ и отсутствия соответствующей претензии, направленной ответчику.
Вместе с тем оставление иска в указанной части без рассмотрения в силу ч. 3 ст. 149 АПК РФ не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление является законным и обоснованным и не имеются предусмотренные ст. 288 АПК РФ основания для его отмены или изменения по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 25 декабря 2009 года N 09АП-24905/2009-ГК по делу N А40-93037/09-53-685 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
Л.В.БУСАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 28.04.2010 N КГ-А40/2627-10 ПО ДЕЛУ N А40-93037/09-53-685 ТРЕБОВАНИЕ: О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В СВЯЗИ С УКЛОНЕНИЕМ ОТ ИЗМЕНЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, УХУДШЕНИЕМ СОСТОЯНИЯ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПОГАШЕНИИ ЗАПИСИ В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА: СТОРОНАМИ ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР АРЕНДЫ, ОБЪЕКТОМ КОТОРОГО ЯВЛЯЕТСЯ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ДОГОВОР И ИЗМЕНЕНИЯ К НЕМУ ПРОШЛИ ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ, АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО ПЕРЕДАНО ОТВЕТЧИКУ.
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2010 г. N КГ-А40/2627-10
Дело N А40-93037/09-53-685
резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2010 г.
в полном объеме постановление изготовлено 28 апреля 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Петровой Е.А.
судей Тихоновой В.К. и Бусаровой Л.В.
при участии в заседании:
- от истца - адвокат Панкова Л.А. по дов. от 23.3.10 г., Андреев О.С. председателя правления по протоколу N 1 от 09.03.10 г., от ответчика - Бердник В.В. - гендиректор, приказ N 1-к от 1.1.2010 г.;
- от третьего лица - УФРС по Москве - не явился, извещен;
- рассмотрев 22 апреля 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ЖСК "Старт-Беловежский"
на постановление от 25 декабря 2009 года N 09АП-24905/2009-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Ядренцевой М.Д.
по иску ЖСК "Старт-Беловежский"
о расторжении договора аренды и погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
к ООО "Мелисса и К"
3-е лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве
установил:
ЖСК "Старт-Беловежский" обратился в Арбитражный суд г. Москвы к ООО "Мелисса и К" с иском о расторжении договора имущественного найма (аренды) от 01.04.2003 г. нежилого помещения общей площадью 72,3 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д. 39, корп. 5, о погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.07.2003 г. N 77-01/01-586/2003-716 и от 24.12.2004 г. N 77-01/08-1204/2004-91 о регистрации договора аренды и изменений к нему.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 12, 309, 310, 450, 452, 453, 606, 614, 619 ГК РФ, п. п. 4.7, 7.5 договора займа и мотивированы тем, что ООО "Мелисса и К" не исполнило обязательств по подписанию дополнительного соглашения к договору в части изменения размера арендной платы, что является, по мнению истца, существенным нарушением условий договора и влечет возможность его досрочного расторжения в судебном порядке.
Кроме того, истец считает, что ответчик существенно ухудшил состояние арендуемого имущества, что также является одним из оснований для расторжения договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Москве.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2009 г. исковые требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что ответчиком были допущены нарушения существенных условий договора, поскольку, являясь арендатором по спорному договору аренды, ответчик на протяжении нескольких лет необоснованно отказывается от подписания дополнений к договору аренды в части увеличения арендной платы, что является нарушением п. 4.7 договора, устанавливающего возможность изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме. Суд сделал вывод о том, что отказ ответчика от согласования нового размера арендной лишает истца экономического интереса, на который он рассчитывал при заключении договора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2009 г. N 09АП-24905/2009-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2009 года отменено, в удовлетворении иска в части требований о расторжении договора аренды в связи с уклонением от изменения арендной платы и погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок отказано. Исковые требования о расторжении договора аренды в связи с ухудшением состояния арендуемого помещения оставлены без рассмотрения.
Отказывая в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды, апелляционный суд исходил из того, что в силу ст. 431 ГК РФ из содержания условий спорного договора не следует обязанности арендатора по подписанию дополнений к договору в части изменения размера арендной платы и при этом не установлено, что такой отказ арендатора относится к существенным нарушениям договора.
В части оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды в связи с ухудшением состояния арендуемого помещения, суд апелляционной инстанции указал на несоблюдение истцом претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 452 ГК РФ, отметив, что единственная претензия от 15.11.2008 г. N 24, направленная в адрес ООО "Мелисса и К", не содержала требования о расторжении договора аренды по такому основанию.
В кассационной жалобе ЖСК "Старт-Беловежский" просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 25 декабря 2009 года N 09АП-24905/2009-ГК отменить, поскольку считает, что суд неправильно применил нормы материального права: ст. ст. 450, 452 ГК РФ, нарушил нормы процессуального права: ст. ст. 65, 148, 288 АПК РФ, а вывод суда о том, что отказ арендатора от подписания необходимых дополнений к договору не является существенным нарушением договора и основанием для расторжения, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, в связи с чем заявитель просит оставить в силе решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2009 г. об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, апелляционный суд не учел, что ответчик вправе требовать повышения арендной платы, исходя из роста инфляции, цен на оплату коммунальных платежей; отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в силу ст. 450 ГК РФ.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ответчика - ООО "Мелисса и К" возражал против удовлетворения жалобы, считая, что доводы кассационной жалобы являются несостоятельными, а обжалуемое постановление - законным и обоснованным.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик также просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, указывая на то, что договор аренды не содержит положений о безусловной обязанности арендатора подписать дополнительное соглашение о повышении арендной платы, поэтому отказ от его подписания не является основанием для расторжения договора.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда, содержащихся в оспариваемом судебном акте, фактическим обстоятельствам, установленным по делу, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое постановление отмене не подлежит в связи со следующим.
Спор по настоящему делу возник из договора аренды от 01.04.2003 г., заключенного между ЖСК "Старт-Беловежский" (арендодатель) и ООО "Мелисса и К" (арендатор), объектом которого является нежилое помещение общей площадью 72,3 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д. 39, корп. 5.
Судами обеих инстанций установлено, что договор и изменения к нему от 16.09.2004 г. прошли государственную регистрацию 16.07.2003 N 77-01/01-586/2003-716) и 24.12.2004 (запись N 77-01/08-1204/2004-91), по акту от 16.09.2004 арендованное имущество передано ответчику.
Согласно пункту 4.7 договора аренды размер арендной платы, определенный в пункте 4.1 договора, может быть пересмотрен и изменен сторонами не чаще одного раза в год, что оформляется дополнительным соглашением в письменном виде. В соответствии с пунктом 7.5 договора существенные нарушения арендатором условий договора являются основанием для его досрочного расторжения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении ставки арендной платы является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Отменяя решение и отказывая в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды, апелляционный суд правильно исходил из того, что по заявленным основаниям оспариваемый договор не может быть расторгнут.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В данном же случае, как правильно отметил апелляционный суд, сам договор аренды не относит к основаниям для его расторжения отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы (п. 7.5), а также не устанавливает обязанность арендатора в любом случае подписать по требованию арендодателя соглашение об изменении (увеличении) размера арендной платы.
Поскольку доказательств существенного нарушения договора арендатором, т.е. неисполнение или ненадлежащее исполнение им принятых на себя обязательств, в материалы дела истцом представлено не было, поэтому и оснований для применения подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, предусматривающего возможность изменения или расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной, у суда первой инстанции не имелось.
Делая вывод о том, что отказ в подписании соглашения об увеличении размера арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, суд первой инстанции также не учел, что истец с иском о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендной платы не обращался.
Апелляционный суд, оставляя без рассмотрения требование истца о расторжении договора по основанию существенного ухудшения ответчиком арендуемого имущества, обоснованно исходил из непредставления доказательств соблюдения истцом требований п. 2 ст. 452 ГК РФ и отсутствия соответствующей претензии, направленной ответчику.
Вместе с тем оставление иска в указанной части без рассмотрения в силу ч. 3 ст. 149 АПК РФ не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление является законным и обоснованным и не имеются предусмотренные ст. 288 АПК РФ основания для его отмены или изменения по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 25 декабря 2009 года N 09АП-24905/2009-ГК по делу N А40-93037/09-53-685 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
Л.В.БУСАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)