Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.01.2011.
Полный текст постановления изготовлен 21.01.2011.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Казаковой Н.А.,
судей Назаровой Н.А., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола секретарями судебного заседания Демидовой И.С., Крисько А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная", г. Йошкар-Ола, на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.04.2010 по делу N А38-37/2010, принятое судьей Щегловой Л.М., по исковому заявлению открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная", г. Йошкар-Ола, к индивидуальному предпринимателю Эртнер Т.Р., г. Йошкар-Ола, о взыскании долга в сумме 28 709 руб. 09 коп.,
при участии:
- от заявителя - ОАО "ЖЭУК "Южная" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя;
- от истца - ИП Эртнер Т.Р. - Эртнер Т.Р. по свидетельству от 22.12.2005 серии 12 N 000616190,
установил:
открытое акционерное общество "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная" (далее - ОАО "ЖЭУК "Южная") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Эртнер Татьяне Раймондовне (далее - ИП Эртнер Т.Р.) о взыскании долга в размере 25 813 руб. 53 коп. по долевому финансированию капитального ремонта кровли и лифтового оборудования, лифтовых и машинных помещений многоквартирного жилого дома, в котором расположены принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения.
Иск мотивирован тем, что в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Йошкар-Ола, пр. Гагарина, д. 9, а также в соответствии с Республиканской адресной программой "Проведение капитального ремонта многоквартирных домов" на 2009 год ОАО "ЖЭУК "Южная" проведен капитальный ремонт кровли и лифтового оборудования, лифтов и машинных помещений, однако индивидуальный предприниматель Эртнер Т.Р. уклоняется от возмещения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и от софинансирования проведения капитального ремонта.
Исковые требования основаны на статьях 210, 249, 708 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36, 39, 44, 46, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решением от 19.04.2010 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении иска открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная" отказал, посчитав недоказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца. При этом суд исходил из того, что предприниматель самостоятельно понес затраты по содержанию и ремонту лифтов, находящихся непосредственно во встроенно-пристроенных нежилых помещений, по ремонту кровли пристроенного нежилого помещения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "ЖЭУК "Южная" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, в силу части 1 статьи 36, части 1 статьи 37, части 2 статьи 39, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества дома.
Заявитель указывает, что согласно пункту 2 части 6 статьи 20 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" от 21.07.2007 N 185-ФЗ (далее - Закон N 185-ФЗ) собственники многоквартирного дома обязаны внести не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.
Кроме того, заявитель ссылается на "Порядок выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома", в соответствии с которым собственник помещений в многоквартирном доме несет расходы на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество.
Заявитель считает ошибочной ссылку суда на отсутствие договора по проведению капитального ремонта с ИП Эртнер Т.Р., указывая, что в силу Закона N 185-ФЗ заказчиком капитального ремонта может выступать только управляющая организация, а не собственник.
С точки зрения заявителя, несостоятельным является вывод суда об отсутствии обязанности ответчика по возмещению расходов по капитальному ремонту лифтов в связи с неиспользованием лифтов. Лифты относятся к общему имуществу многоквартирных домов и собственники помещений несут бремя их содержания соразмерно своей доле.
Кроме того, заявитель считает ошибочным вывод суда о том, что ИП Эртнер Т.Р. должна оплачивать только расходы по капитальному ремонту кровли, определенные пропорционально площади встроенного помещения ответчика, без учета площади пристроенного помещения. Отмечает, что в понятие многоквартирного дома входят как встроенные помещения, так и пристроенные, поэтому доля расходов ответчика должна быть определена пропорционально общей площади помещений, находящихся у него в собственности.
ИП Эртнер Т.Р., возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указала на их несостоятельность.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя заявителя, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, выслушав лиц, участвующих в деле, апелляционной суд считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Как усматривается из материалов дела, 13 июня 2006 года общим собранием собственников квартир многоквартирного дома N 9 по ул. Гагарина г. Йошкар-Олы избран способ управления жилым домом - управление управляющей организацией ОАО "ЖЭУК "Южная".
В доме имеются встроено-пристроенные помещения: нежилое помещение II, литеры А, А1, А2, А4, А5, общая площадь 1475,5 кв. м, этаж 1, 2, пристроенное помещение (минимаркет), общая площадь 66,1 кв. м, этаж 1. Помещения принадлежат на праве собственности Эртнер Татьяне Раймондовне, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 июня 2008 года и 30 октября 2008 года сделаны записи N 12-12-01/078/2008-559, N 12-12-01/171/2008-533.
7 марта 2009 года общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Гагарина, д. 9, принято решение о проведении ремонта многоквартирного дома, об обращении в администрацию муниципального образования с заявкой о включении многоквартирного дома в муниципальную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утверждены состав, объем и стоимость работ по капитальному ремонту, а также порядок сбора средств на финансирование ремонта.
29 мая 2009 года общим собранием собственников выбрано в качестве подрядной организации ООО "ПСК "Руфер" для проведения капитального ремонта кровли, а ООО "Герц-М" - в качестве подрядной организации для проведения капитального ремонта лифтового оборудования и шахты многоквартирного дома. ОАО "ЖЭУК "Южная" заключило договоры с указанными организациями на выполнение подрядных работ N 137 от 10.06.2009, N 173 от 15.06.2009.
Общая стоимость работ по проведению капитального ремонта кровли и лифтов составила 2 518 000 руб. 26 сентября 2009 года общим собранием собственников помещений принято решение о принятии результатов работ по капитальному ремонту, выполненных ООО "ПСК "Руфер" и ООО "Герц-М", приемка в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом многоквартирного дома оформлена актом от 25.09.2009.
По утверждению истца, у индивидуального предпринимателя как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме возникла обязанность по оплате расходов по капитальному ремонту в размере, пропорциональном площади принадлежащих ему помещений. Истец просит взыскать расходы по капитальному ремонту кровли и лифтов в размере 25 813 руб. 53 коп. Расчет произведен исходя из данных об общей площади дома (5306,43 кв. м), площади помещений ответчика (1201,03 кв. м) и доли финансирования собственниками капитального ремонта многоквартирного дома в размере, не превышающем 5 процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта (125 900 руб.).
Индивидуальный предприниматель Эртнер Татьяна Раймондовна иск не признала, указав, что договор с ОАО "ЖЭУК "Южная" на оказание услуг по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома ею не заключался, с 1992 года индивидуальный предприниматель самостоятельно осуществляет текущий и капитальный ремонт принадлежащих ей нежилых помещений, несет расходы по их содержанию, в предоставлении услуг по обслуживанию нежилых помещений и прилегающей территории не нуждается. По мнению ответчика, общее собрание собственников для решения вопроса об осуществлении капитального ремонта проведено с нарушением норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Истцом нарушен порядок принятия решения, составления документов и извещения собственников помещений. Ответчик не был извещен о проведении указанного собрания. Возражая против иска, ИП Эртнер Т.Р. также указала, что подвергнутые капитальному ремонту лифты N 1 и N 2 ею не используются, в то время как находящиеся во встроенной части дома 4 лифта, не включенные истцом в смету капитального ремонта, обслуживаются и ремонтируются ответчиком за счет собственных средств, ремонт кровли пристроенной части жилого дома, общей площадью 991,07 кв. м, осуществляется ею за счет своих средств. По мнению ответчика, его доля финансирования капитального ремонта кровли должна быть рассчитана исходя из площади встроенной части нежилого помещения - 550,53 кв. м. Ответчик отметил, что принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение конструктивно обособленно от жилого дома, не имеет общего входа, общих запасных выходов с другими помещениями дома, системы водопровода, канализации, центрального отопления, сети и коммуникации функционируют автономно. Ответчик несет самостоятельно бремя содержания имущества и обслуживания прилегающей территории.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции посчитал недоказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца. При этом суд исходил из того, что предприниматель самостоятельно понес затраты по содержанию и ремонту лифтов, находящихся непосредственно во встроенно-пристроенных нежилых помещениях, по ремонту кровли пристроенного нежилого помещения. Довод ответчика о том, что он не нуждался в проведении капитального ремонта лифтов N 1 и N 2, суд первой инстанции признал обоснованным и посчитал ошибочным включение в сумму иска части расходов по ремонту лифтов, поскольку ничем не подтверждена необходимость пользования ответчиком лифтами с учетом того, что принадлежащее индивидуальному предпринимателю на праве собственности нежилое помещение конструктивно обособленно от жилого дома, не имеет общего входа, общих запасных выходов с другими помещениями дома.
Апелляционный суд считает данные выводы ошибочными и основанными на неправильном толковании норм права.
Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Предметом настоящего спора является требование управляющей организации о возмещении расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в частности на проведение капитального ремонта кровли и лифтового оборудования, лифтовых и машинных помещений многоквартирного жилого дома, в котором имеются принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 того же Кодекса).
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в силу прямого указания Закона, с момента принятия собственниками помещений решения об избрании управляющей организации и принятия данной организацией многоквартирного дома в управление (одобрения принятого собственниками решения) между управляющей организацией, собственниками помещений и иными лицами возникают предусмотренные законом и подзаконными нормативными актами обязательства.
При этом основанием возникновения таких обязательств является факт принятия управляющей организацией многоквартирных жилых домов в управление. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
На основании вышеизложенного, довод ответчика об отсутствии заключенного договора с управляющей компанией на проведение капитального ремонта кровли и лифтов является несостоятельным.
В соответствии с требованиями закона, исходя из положений пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, единственная, избранная собственниками управляющая организация обязана в полном объеме, предусмотренном законом, выполнять работы и оказывать услуги, в том числе коммунальные, в интересах собственников помещений многоквартирного дома.
В силу пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Судом установлено, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 07.03.2009 принято решение о проведении капитального ремонта дома. Решение собрания в установленном законом порядке предпринимателем не оспорено и не признано судом недействительным, в связи с чем доводы ответчика о нарушении при проведении собрания положений Жилищного кодекса Российской Федерации не принимаются апелляционным судом.
Анализ материалов дела (локальные сметы, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат) свидетельствует о том, что капитальный ремонт лифтового оборудования, лифтовых и машинных помещений, кровли был выполнен.
Факт приемки в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом многоквартирного дома подтверждается актом от 25.09.2009.
Согласно пункту 2 части 6 статьи 20 Закона N 185-ФЗ собственники многоквартирного дома обязаны внести не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома. Из материалов дела следует, что общая стоимость работ по проведению капитального ремонта составила 2 518 000 руб., соответственно, 5% составляют 125 900 руб.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома распространяется, согласно пункту 3 указанной статьи, на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Пунктом 2 "Порядка выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома", утвержденного постановлением мэра г. Йошкар-Олы Республики Марий Эл от 31.07.2008 N 1949, также предусмотрено, что собственник помещений в многоквартирном доме несет расходы на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество.
Согласно свидетельству от 30.10.2008 N 12 МР 253723 ИП Эртнер Т.Р. является собственником встроенно-пристроенного нежилого помещения II, литеры А, А1, А2, А4, А5, общей площадью 1475,5 кв. м, этаж 1, 2, согласно свидетельству от 25.06.2008 N 12 МР 224470 - собственником пристроенного помещения (минимаркет), общей площадью 66,1 кв. м, этаж 1.
Таком образом, ИП Эртнер Т.Р. как собственник нежилых помещений многоквартирного дома обязана нести расходы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Произведенный истцом расчет платы за капитальный ремонт общего имущества проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным в размере 23 013 руб. 07 коп.
При этом апелляционный суд исходит из общей полезной площади помещений в многоквартирном доме - 5880 кв. м, как указано в справке ФГУП "Ростехинвентаризация" от 04.02.2009 (т. 1, л. д. 125), и площади принадлежащих ответчику помещений 1210,03 кв. м, указанной истцом в расчете. Судом также учтена произведенная ответчиком оплата в сумме 2893 руб. 09 коп. (125 900 руб. / 5880 х 1210,03 - 2893 руб. 09 коп.).
При названных обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно отказал ОАО "ЖЭУК "Южная" в удовлетворении требования о взыскании 23 013 руб. 07 коп.
Довод ответчика о том, что его доля финансирования капитального ремонта кровли должна быть рассчитана исходя из площади встроенной части нежилого помещения, не принимаются судом во внимание исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Пунктом 2 Правил N 491 установлено, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы (технические паспорта, свидетельства о государственной регистрации права, акт разграничения эксплуатационной ответственности водопроводных и канализационных сетей со схемой, рабочий проект на ремонт холодного водоснабжения, акт разграничения эксплуатационной ответственности по тепловым сетям, акт разграничения балансовой принадлежности электросетей), апелляционный суд установил, что конструктивно спорные нежилые помещения являются неотделимыми частями многоквартирного дома: строительные конструкции являются общими для дома, часть инженерных систем являются общими для жилых и нежилых помещений, стояки в подвале присоединены к магистральному проводу; принадлежащие ответчику помещения не имеют самостоятельных инженерных сетей.
Таким образом, расчет затрат должен производиться с учетом площади как встроенного, так и пристроенного помещения.
Вывод суда об отсутствии основания для взыскания расходов на капитальный ремонт лифтов, поскольку предприниматель не пользуется лифтами N 1 и N 2, подвергнутыми капитальному ремонту, и использует 4 лифта, обслуживаемые и ремонтируемые без участия управляющей компании, ошибочен и противоречит действующему законодательству.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и законные владельцы нежилых помещений, вне зависимости от фактического использования общего имущества.
Фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах. Действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома отдельными взятыми объектами общего имущества и обязанностью несения бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Кроме того, предпринимателем не представлено доказательств того, что ему управляющая компания ограничила доступ к общему входу в дом, к подъезду, к лифту и иным объектам общего имущества дома. Платежи по общему имуществу направлены на обеспечение безостановочной деятельности по управлению недвижимым имуществом и безопасной эксплуатации всего жилого дома как единого комплекса, в том числе в интересах самого предпринимателя, который использует помещения в жилом доме в коммерческих целях.
Несение предпринимателем самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Также не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что он самостоятельно несет расходы по ремонту кровли пристроенной части жилого дома. Как указано выше, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации крыши являются общим имуществом в многоквартирном доме. Несение предпринимателем расходов по ремонту крыши пристроенной части жилого дома не освобождает его от возмещения расходов по капитальному ремонту крыши жилого дома.
Вопрос о возмещении понесенных им расходов, связанных с ремонтом крыши, при наличии к тому соответствующих оснований, ответчик вправе разрешить в самостоятельном порядке.
С учетом вышеизложенного требования истца о взыскании задолженности в сумме 23 013 руб. 07 коп. признаны апелляционным судом обоснованными.
В остальной части иска арбитражный суд отказывает.
Решение суда первой инстанции об отказе в иске подлежит изменению на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления, апелляционной жалобы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного, с ИП Эртнер Т.Р. подлежит взысканию в пользу ОАО "ЖЭУК "Южная" основной долг в сумме 23 013 руб. 07 коп., государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в сумме 920 руб. 52 коп. и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1783 руб. 02 коп.
Согласно части 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается Арбитражным судом Республики Марий Эл.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.04.2010 по делу N А38-37/2010 изменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Эртнер Т.Р., г. Йошкар-Ола, в пользу открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная", г. Йошкар-Ола, долг в сумме 23 013 руб. 07 коп., государственную пошлину в сумме 920 руб. 52 коп. за рассмотрение искового заявления, государственную пошлину в сумме 1783 руб. 02 коп. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительный лист выдать.
В остальной части иска отказать.
Возвратить открытому акционерному обществу "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная", г. Йошкар-Ола, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 115 руб. 82 коп., излишне уплаченную по платежному поручению от 29.12.2009 N 1999.
Подлинное платежное поручение от 29.12.2009 N 1999 остается в материалах дела.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2011 ПО ДЕЛУ N А38-37/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2011 г. по делу N А38-37/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 19.01.2011.
Полный текст постановления изготовлен 21.01.2011.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Казаковой Н.А.,
судей Назаровой Н.А., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола секретарями судебного заседания Демидовой И.С., Крисько А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная", г. Йошкар-Ола, на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.04.2010 по делу N А38-37/2010, принятое судьей Щегловой Л.М., по исковому заявлению открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная", г. Йошкар-Ола, к индивидуальному предпринимателю Эртнер Т.Р., г. Йошкар-Ола, о взыскании долга в сумме 28 709 руб. 09 коп.,
при участии:
- от заявителя - ОАО "ЖЭУК "Южная" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя;
- от истца - ИП Эртнер Т.Р. - Эртнер Т.Р. по свидетельству от 22.12.2005 серии 12 N 000616190,
установил:
открытое акционерное общество "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная" (далее - ОАО "ЖЭУК "Южная") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Эртнер Татьяне Раймондовне (далее - ИП Эртнер Т.Р.) о взыскании долга в размере 25 813 руб. 53 коп. по долевому финансированию капитального ремонта кровли и лифтового оборудования, лифтовых и машинных помещений многоквартирного жилого дома, в котором расположены принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения.
Иск мотивирован тем, что в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Йошкар-Ола, пр. Гагарина, д. 9, а также в соответствии с Республиканской адресной программой "Проведение капитального ремонта многоквартирных домов" на 2009 год ОАО "ЖЭУК "Южная" проведен капитальный ремонт кровли и лифтового оборудования, лифтов и машинных помещений, однако индивидуальный предприниматель Эртнер Т.Р. уклоняется от возмещения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и от софинансирования проведения капитального ремонта.
Исковые требования основаны на статьях 210, 249, 708 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36, 39, 44, 46, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решением от 19.04.2010 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении иска открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная" отказал, посчитав недоказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца. При этом суд исходил из того, что предприниматель самостоятельно понес затраты по содержанию и ремонту лифтов, находящихся непосредственно во встроенно-пристроенных нежилых помещений, по ремонту кровли пристроенного нежилого помещения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "ЖЭУК "Южная" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, в силу части 1 статьи 36, части 1 статьи 37, части 2 статьи 39, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества дома.
Заявитель указывает, что согласно пункту 2 части 6 статьи 20 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" от 21.07.2007 N 185-ФЗ (далее - Закон N 185-ФЗ) собственники многоквартирного дома обязаны внести не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.
Кроме того, заявитель ссылается на "Порядок выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома", в соответствии с которым собственник помещений в многоквартирном доме несет расходы на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество.
Заявитель считает ошибочной ссылку суда на отсутствие договора по проведению капитального ремонта с ИП Эртнер Т.Р., указывая, что в силу Закона N 185-ФЗ заказчиком капитального ремонта может выступать только управляющая организация, а не собственник.
С точки зрения заявителя, несостоятельным является вывод суда об отсутствии обязанности ответчика по возмещению расходов по капитальному ремонту лифтов в связи с неиспользованием лифтов. Лифты относятся к общему имуществу многоквартирных домов и собственники помещений несут бремя их содержания соразмерно своей доле.
Кроме того, заявитель считает ошибочным вывод суда о том, что ИП Эртнер Т.Р. должна оплачивать только расходы по капитальному ремонту кровли, определенные пропорционально площади встроенного помещения ответчика, без учета площади пристроенного помещения. Отмечает, что в понятие многоквартирного дома входят как встроенные помещения, так и пристроенные, поэтому доля расходов ответчика должна быть определена пропорционально общей площади помещений, находящихся у него в собственности.
ИП Эртнер Т.Р., возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указала на их несостоятельность.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя заявителя, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, выслушав лиц, участвующих в деле, апелляционной суд считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Как усматривается из материалов дела, 13 июня 2006 года общим собранием собственников квартир многоквартирного дома N 9 по ул. Гагарина г. Йошкар-Олы избран способ управления жилым домом - управление управляющей организацией ОАО "ЖЭУК "Южная".
В доме имеются встроено-пристроенные помещения: нежилое помещение II, литеры А, А1, А2, А4, А5, общая площадь 1475,5 кв. м, этаж 1, 2, пристроенное помещение (минимаркет), общая площадь 66,1 кв. м, этаж 1. Помещения принадлежат на праве собственности Эртнер Татьяне Раймондовне, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 июня 2008 года и 30 октября 2008 года сделаны записи N 12-12-01/078/2008-559, N 12-12-01/171/2008-533.
7 марта 2009 года общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Гагарина, д. 9, принято решение о проведении ремонта многоквартирного дома, об обращении в администрацию муниципального образования с заявкой о включении многоквартирного дома в муниципальную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утверждены состав, объем и стоимость работ по капитальному ремонту, а также порядок сбора средств на финансирование ремонта.
29 мая 2009 года общим собранием собственников выбрано в качестве подрядной организации ООО "ПСК "Руфер" для проведения капитального ремонта кровли, а ООО "Герц-М" - в качестве подрядной организации для проведения капитального ремонта лифтового оборудования и шахты многоквартирного дома. ОАО "ЖЭУК "Южная" заключило договоры с указанными организациями на выполнение подрядных работ N 137 от 10.06.2009, N 173 от 15.06.2009.
Общая стоимость работ по проведению капитального ремонта кровли и лифтов составила 2 518 000 руб. 26 сентября 2009 года общим собранием собственников помещений принято решение о принятии результатов работ по капитальному ремонту, выполненных ООО "ПСК "Руфер" и ООО "Герц-М", приемка в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом многоквартирного дома оформлена актом от 25.09.2009.
По утверждению истца, у индивидуального предпринимателя как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме возникла обязанность по оплате расходов по капитальному ремонту в размере, пропорциональном площади принадлежащих ему помещений. Истец просит взыскать расходы по капитальному ремонту кровли и лифтов в размере 25 813 руб. 53 коп. Расчет произведен исходя из данных об общей площади дома (5306,43 кв. м), площади помещений ответчика (1201,03 кв. м) и доли финансирования собственниками капитального ремонта многоквартирного дома в размере, не превышающем 5 процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта (125 900 руб.).
Индивидуальный предприниматель Эртнер Татьяна Раймондовна иск не признала, указав, что договор с ОАО "ЖЭУК "Южная" на оказание услуг по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома ею не заключался, с 1992 года индивидуальный предприниматель самостоятельно осуществляет текущий и капитальный ремонт принадлежащих ей нежилых помещений, несет расходы по их содержанию, в предоставлении услуг по обслуживанию нежилых помещений и прилегающей территории не нуждается. По мнению ответчика, общее собрание собственников для решения вопроса об осуществлении капитального ремонта проведено с нарушением норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Истцом нарушен порядок принятия решения, составления документов и извещения собственников помещений. Ответчик не был извещен о проведении указанного собрания. Возражая против иска, ИП Эртнер Т.Р. также указала, что подвергнутые капитальному ремонту лифты N 1 и N 2 ею не используются, в то время как находящиеся во встроенной части дома 4 лифта, не включенные истцом в смету капитального ремонта, обслуживаются и ремонтируются ответчиком за счет собственных средств, ремонт кровли пристроенной части жилого дома, общей площадью 991,07 кв. м, осуществляется ею за счет своих средств. По мнению ответчика, его доля финансирования капитального ремонта кровли должна быть рассчитана исходя из площади встроенной части нежилого помещения - 550,53 кв. м. Ответчик отметил, что принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение конструктивно обособленно от жилого дома, не имеет общего входа, общих запасных выходов с другими помещениями дома, системы водопровода, канализации, центрального отопления, сети и коммуникации функционируют автономно. Ответчик несет самостоятельно бремя содержания имущества и обслуживания прилегающей территории.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции посчитал недоказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца. При этом суд исходил из того, что предприниматель самостоятельно понес затраты по содержанию и ремонту лифтов, находящихся непосредственно во встроенно-пристроенных нежилых помещениях, по ремонту кровли пристроенного нежилого помещения. Довод ответчика о том, что он не нуждался в проведении капитального ремонта лифтов N 1 и N 2, суд первой инстанции признал обоснованным и посчитал ошибочным включение в сумму иска части расходов по ремонту лифтов, поскольку ничем не подтверждена необходимость пользования ответчиком лифтами с учетом того, что принадлежащее индивидуальному предпринимателю на праве собственности нежилое помещение конструктивно обособленно от жилого дома, не имеет общего входа, общих запасных выходов с другими помещениями дома.
Апелляционный суд считает данные выводы ошибочными и основанными на неправильном толковании норм права.
Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Предметом настоящего спора является требование управляющей организации о возмещении расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в частности на проведение капитального ремонта кровли и лифтового оборудования, лифтовых и машинных помещений многоквартирного жилого дома, в котором имеются принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 того же Кодекса).
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в силу прямого указания Закона, с момента принятия собственниками помещений решения об избрании управляющей организации и принятия данной организацией многоквартирного дома в управление (одобрения принятого собственниками решения) между управляющей организацией, собственниками помещений и иными лицами возникают предусмотренные законом и подзаконными нормативными актами обязательства.
При этом основанием возникновения таких обязательств является факт принятия управляющей организацией многоквартирных жилых домов в управление. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
На основании вышеизложенного, довод ответчика об отсутствии заключенного договора с управляющей компанией на проведение капитального ремонта кровли и лифтов является несостоятельным.
В соответствии с требованиями закона, исходя из положений пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, единственная, избранная собственниками управляющая организация обязана в полном объеме, предусмотренном законом, выполнять работы и оказывать услуги, в том числе коммунальные, в интересах собственников помещений многоквартирного дома.
В силу пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Судом установлено, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 07.03.2009 принято решение о проведении капитального ремонта дома. Решение собрания в установленном законом порядке предпринимателем не оспорено и не признано судом недействительным, в связи с чем доводы ответчика о нарушении при проведении собрания положений Жилищного кодекса Российской Федерации не принимаются апелляционным судом.
Анализ материалов дела (локальные сметы, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат) свидетельствует о том, что капитальный ремонт лифтового оборудования, лифтовых и машинных помещений, кровли был выполнен.
Факт приемки в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом многоквартирного дома подтверждается актом от 25.09.2009.
Согласно пункту 2 части 6 статьи 20 Закона N 185-ФЗ собственники многоквартирного дома обязаны внести не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома. Из материалов дела следует, что общая стоимость работ по проведению капитального ремонта составила 2 518 000 руб., соответственно, 5% составляют 125 900 руб.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома распространяется, согласно пункту 3 указанной статьи, на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Пунктом 2 "Порядка выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома", утвержденного постановлением мэра г. Йошкар-Олы Республики Марий Эл от 31.07.2008 N 1949, также предусмотрено, что собственник помещений в многоквартирном доме несет расходы на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество.
Согласно свидетельству от 30.10.2008 N 12 МР 253723 ИП Эртнер Т.Р. является собственником встроенно-пристроенного нежилого помещения II, литеры А, А1, А2, А4, А5, общей площадью 1475,5 кв. м, этаж 1, 2, согласно свидетельству от 25.06.2008 N 12 МР 224470 - собственником пристроенного помещения (минимаркет), общей площадью 66,1 кв. м, этаж 1.
Таком образом, ИП Эртнер Т.Р. как собственник нежилых помещений многоквартирного дома обязана нести расходы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Произведенный истцом расчет платы за капитальный ремонт общего имущества проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным в размере 23 013 руб. 07 коп.
При этом апелляционный суд исходит из общей полезной площади помещений в многоквартирном доме - 5880 кв. м, как указано в справке ФГУП "Ростехинвентаризация" от 04.02.2009 (т. 1, л. д. 125), и площади принадлежащих ответчику помещений 1210,03 кв. м, указанной истцом в расчете. Судом также учтена произведенная ответчиком оплата в сумме 2893 руб. 09 коп. (125 900 руб. / 5880 х 1210,03 - 2893 руб. 09 коп.).
При названных обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно отказал ОАО "ЖЭУК "Южная" в удовлетворении требования о взыскании 23 013 руб. 07 коп.
Довод ответчика о том, что его доля финансирования капитального ремонта кровли должна быть рассчитана исходя из площади встроенной части нежилого помещения, не принимаются судом во внимание исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Пунктом 2 Правил N 491 установлено, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы (технические паспорта, свидетельства о государственной регистрации права, акт разграничения эксплуатационной ответственности водопроводных и канализационных сетей со схемой, рабочий проект на ремонт холодного водоснабжения, акт разграничения эксплуатационной ответственности по тепловым сетям, акт разграничения балансовой принадлежности электросетей), апелляционный суд установил, что конструктивно спорные нежилые помещения являются неотделимыми частями многоквартирного дома: строительные конструкции являются общими для дома, часть инженерных систем являются общими для жилых и нежилых помещений, стояки в подвале присоединены к магистральному проводу; принадлежащие ответчику помещения не имеют самостоятельных инженерных сетей.
Таким образом, расчет затрат должен производиться с учетом площади как встроенного, так и пристроенного помещения.
Вывод суда об отсутствии основания для взыскания расходов на капитальный ремонт лифтов, поскольку предприниматель не пользуется лифтами N 1 и N 2, подвергнутыми капитальному ремонту, и использует 4 лифта, обслуживаемые и ремонтируемые без участия управляющей компании, ошибочен и противоречит действующему законодательству.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и законные владельцы нежилых помещений, вне зависимости от фактического использования общего имущества.
Фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах. Действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома отдельными взятыми объектами общего имущества и обязанностью несения бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Кроме того, предпринимателем не представлено доказательств того, что ему управляющая компания ограничила доступ к общему входу в дом, к подъезду, к лифту и иным объектам общего имущества дома. Платежи по общему имуществу направлены на обеспечение безостановочной деятельности по управлению недвижимым имуществом и безопасной эксплуатации всего жилого дома как единого комплекса, в том числе в интересах самого предпринимателя, который использует помещения в жилом доме в коммерческих целях.
Несение предпринимателем самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Также не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что он самостоятельно несет расходы по ремонту кровли пристроенной части жилого дома. Как указано выше, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации крыши являются общим имуществом в многоквартирном доме. Несение предпринимателем расходов по ремонту крыши пристроенной части жилого дома не освобождает его от возмещения расходов по капитальному ремонту крыши жилого дома.
Вопрос о возмещении понесенных им расходов, связанных с ремонтом крыши, при наличии к тому соответствующих оснований, ответчик вправе разрешить в самостоятельном порядке.
С учетом вышеизложенного требования истца о взыскании задолженности в сумме 23 013 руб. 07 коп. признаны апелляционным судом обоснованными.
В остальной части иска арбитражный суд отказывает.
Решение суда первой инстанции об отказе в иске подлежит изменению на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления, апелляционной жалобы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного, с ИП Эртнер Т.Р. подлежит взысканию в пользу ОАО "ЖЭУК "Южная" основной долг в сумме 23 013 руб. 07 коп., государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в сумме 920 руб. 52 коп. и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1783 руб. 02 коп.
Согласно части 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается Арбитражным судом Республики Марий Эл.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.04.2010 по делу N А38-37/2010 изменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Эртнер Т.Р., г. Йошкар-Ола, в пользу открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная", г. Йошкар-Ола, долг в сумме 23 013 руб. 07 коп., государственную пошлину в сумме 920 руб. 52 коп. за рассмотрение искового заявления, государственную пошлину в сумме 1783 руб. 02 коп. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительный лист выдать.
В остальной части иска отказать.
Возвратить открытому акционерному обществу "Жилищно-эксплуатационная управляющая компания "Южная", г. Йошкар-Ола, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 115 руб. 82 коп., излишне уплаченную по платежному поручению от 29.12.2009 N 1999.
Подлинное платежное поручение от 29.12.2009 N 1999 остается в материалах дела.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
Н.А.КАЗАКОВА
Н.А.КАЗАКОВА
Судьи
Н.А.НАЗАРОВА
Т.И.ТАРАСОВА
Н.А.НАЗАРОВА
Т.И.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)