Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей: Русаковой О.И. Тихоновой В.К.
от истца (заявителя), Департамент земельных ресурсов г. Москвы - (ОГРН 10377739510423) - Нагорная М.Ю. дов. от 11.01.2012 N 33-и-82\\12
от ответчика, ООО "Билд Гарант" (ОГРН 1057746879651) - не явился, извещен.
от ответчика, ООО "Садко Отель" (ОГРН 1087746501039) - не явился, извещен.
от ответчика, ООО "Садко Трейд" (ОГРН 1087746507850) - Барышников А.А. дов. от 01.01.2010 г.
рассмотрев 12 марта 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Садко Трейд"
на решение от 7 сентября 2011 г.
арбитражного суда г. Москвы
принятое судьей Белицкой С.В.
на постановление от 30 ноября 2011 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Кораблевой М.С.
по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы
о взыскании 164 408,98 руб. - задолженность по арендным платежам, 119 603,61 руб. - неустойки.
к Обществу с ограниченной ответственностью "Билд Гарант", Обществу с ограниченной ответственностью Садко Трейд", Обществу с ограниченной ответственностью Садко Отель".
установил:
Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в соответствии со ст. 49 АПК РФ к ООО фирма "БилдГарант", ООО "Садко Трейд", ООО "Садко Отель" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды от 27.11.2003 N М- 07-025249:
- - с ООО фирма "БилдГарант": 164 408,98 руб. задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период с 06.09.2005 по 18.09.2008, 119 603,61 руб., неустойки, начисленной за период по 18.09.2008, в связи с просрочкой оплаты;
- - с ООО "Садко Трейд": 149 201,69 руб. задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период с 19.09.2008 по 11.11.2010, 111 355,15 руб. неустойки, начисленной за период с 19.09.2008 по 11.11.2010, в связи с просрочкой оплаты;
- - ООО "Садко Отель": 201 861,11 руб. задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период с 19.09.2008 по 11.11.2010, 150 656,97 руб. неустойки, начисленной за период с 19.09.2008 по 11.11.2010, в связи с просрочкой оплаты
Решением суда от 7 сентября 2011 исковые требования удовлетворены в части взыскания:
- - с ООО фирма "БилдГарант" основного долга в размере 74 096,10 руб., неустойки в размере 37 911,20 руб., в остальной части требований отказано;
- - с ООО "Садко Трейд" основного долга в размере 149 201 руб. 69 коп., неустойки в размере 55 677,58 руб. в остальной части требований отказано;
- - с ООО "Садко Отель" основного долга в размере 201 861 руб. 11 коп., неустойки в размере 75 328,49 руб., в остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Садко-Трейд" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Садко Трейд" подана кассационная жалоба, в которой ответчике просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование жалобы ответчик указал, не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Согласно ст. 6 Земельного Кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке и в отношении которого проведен кадастровый учет.
Земельный участок кадастровый N 77:07:07003:079 площадью 1700 кв. м был индивидуализирован, обозначены его границы и поставлен на кадастровый учет.
Данный земельный участок являлся предметом договора аренды по договору N М-07-0252459 от 27.11.2003 г. В договоре аренды указано, что на данном земельном участке расположено 9-ти этажное здание. В Приложении N 2 к договору обозначены границы участка, включающие в себя многоквартирный дои и придомовую территорию. В государственном земельном кадастре указано, что акт разрешенного использования отсутствует.
Договор аренды является договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что само по себе является доказательством того, что земельный участок сформирован для эксплуатации дома в целом.
Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ, ст. ст. 246, 247 ГК РФ земельный участок под жилым домом является неделимым и не может использоваться иначе, как под эксплуатацию жилого дома.
В соответствии со ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Законодатель не ставит приобретение права собственности на земельный участок под многоквартирном домом в зависимость от целей формирования земельного участка.
В Определении ВС РФ от 24.05.2011 г. N КАС11-226 указано, что даже не установление границ земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и наличие записи об этом в кадастровом паспорте не препятствует в реализации требований ст. 16 Закона" О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
В данном случае земельный участок был сформирован до 01.03.2005 г., а договор аренды заключен именно в отношении земельного участка, на котором расположен жилой дом.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с 01 марта 2005 г. к собственникам помещений перешло право собственности на земельный участок площадью 1700 кв. м кадастровый номер 77:07:07003:079, который был ранее сформирован под жилым многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, д. 16.
При указанных обстоятельствах взыскание арендной платы за пользование указанным земельным участком после 1 марта 2005 г. является незаконным.
Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств того, что границы и размер земельного участка, необходимые для обслуживания жилого дома, определенные в соответствии с требованиями законодательства, соответствуют границам и размеру земельного участка с кадастровым N 77:07:07003:079. противоречит материалам дела.
Данных о том, что земельный участок сформирован для эксплуатации нежилых помещений, в деле нет. В п. 1.1 договора имеется только указание на то, что, что земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации нежилых помещений, но этот договор является договором с множественностью лиц на стороне арендатора, а в п. 1.2 также указано, что целевое назначение и порядок пользования земельным участком определяется для каждого арендатора отдельно.
Вопрос о достаточности или недостаточности данного земельного участка площадью 1700 кв. м для эксплуатации и обслуживания жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, д. 16 не может входить в предмет доказывания по данному делу.
Суды, взыскивая арендную плату и удовлетворяя требования истца, не применили ч. 3 и 4 ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. даже если участок под многоквартирным домом не был сформирован до 01.03.2005 г. - вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком При определении пределов полномочий собственников помещений необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен дом.
Собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами земельного участка, поэтому, взыскание арендной платы неправомерно.
Прежний собственник помещения, ООО "БилдГарант" в силу ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, как собственник помещения в многоквартирном жилом доме с 01.03.2005 г. являлся владельцем доли в праве общей собственности на общее имущество дома, включающее земельный участок с кадастровым номером 77:07:07003:079.
При таких обстоятельствах договор аренды N М-07-0255249 от 27 ноября 2003 г., на основании которого Департамент имущества г. Москвы требует взыскания долга и неустойки, является недействующим, так как прекращен с 1 марта 2005 г.
Судами не учтено, что ООО "БилдГарант" приобрело помещение 07.09.2005 г., то есть после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, а дополнительное соглашение от 21 ноября 2005 г. к договору аренды N М-07-025249, по которому права и обязанности арендатора перешли к ООО "БилдГарант" является ничтожной сделкой, так как на момент заключения дополнительного соглашения ООО "БилдГарант" уже являлся участником общей долевой собственности на земельный участок.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы в ответах на запрос ООО "Садко Т рейд" подтвердил, что земельный участок, кадастровый N 77:07:0007003:79 сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
В судебном заседании ООО "Садко Трейд" поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчики, ООО "БилдГарант", ООО "Садко Отель" в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела были извещены, отзыв на жалобу не представили, дело рассматривается в их отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. находит законным и обоснованным.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дел следует, что 27 ноября 2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "СервисТрейдКонсалтГрупп" (арендатор) заключен договор аренды N М-07-025249 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору заплату во временное пользование на срок до 28.12.2028 земельный участок площадью около 1700 кв. м, имеющие адресные ориентиры: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, вл. 16 для эксплуатации нежилых помещений, расположенных в жилом доме под магазин продовольственных товаром. (л.д. 10 - 18 т. 1)
Установленное в п. 1.1 целевое назначение участка, а также порядок пользования земельным участком определяются сторонами с учетом долей в праве собственности, иных вещных обязательственных правах на здание, строение, сооружение и условиями настоящего договора. (п. 1.2)
Границы участка указаны на прилагаемом к договору Плане участка (Приложение N 2). План участка составлен на основе графических материалов и подлежит уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового Плана границ участка. Прилагаемый план земельного участка является частью договора.
07 сентября 2005 г. в ЕГРП зарегистрирован переход от ООО "СервисТрейдКонсалтГрупп" к ООО "БилдГарант" права собственности на нежилые помещения площадью 893,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, вл. 16 на основании договора купли-продажи от 26 июля 2005 г. (л.д. 64 т. 1)
21 ноября 2005 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью "СервисТрейдКонсалт Групп" (прежний арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью "БилдГарант" (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N М-07-025249 от 27.11.2003 г., в соответствии с которым права и обязанности по указанному договору в полном объеме переходят от ООО "СервисТрейдКонсалтГрупп" к ООО фирма "БилдГарант" с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с 07.09.2005 (л.д. 17 т. 1).
19 сентября 2008 в ЕГРП зарегистрирован переход от ООО фирма "БилдГарант" к ООО "Садко Трейд" права собственности на нежилые помещения площадью 384,7 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, вл. 16 на основании договора купли-продажи N 2 от 15 июля 2008 г. (л.д. 59 т. 1).
19 сентября 2008 в ЕГРП зарегистрирован также переход от ООО фирма "БилдГарант" к ООО "Садко Отель" права собственности на нежилые помещения площадью 520,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, вл. 16 на основании договора купли-продажи N 1 от 15 июля 2008 г. (л.д. 60 т. 1).
Учитывая, что арендная плата за пользование земельным участком ООО" БилдГарант" не внесена по 18.09.2008 г., арендная плата ООО "Садко Трейд" и ООО "Садко Отель" не внесена с 19.09.2008 г. по 11.11.2010 г., Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в арбитражный суд с настоящим иском к ответчикам.
Суд первой и апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 330, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.
Удовлетворяя частично исковые требования, суды также исходили из положений ч. 3 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которыми при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку ООО "СервисТрейдКонсалтГрупп" пользовался земельным участком на основании договора аренды, то в связи с продажей объектов недвижимости у продавца обязательства по договору аренды земельного участка прекратились и перешли к новым собственникам недвижимости пропорционально принадлежащим им долям.
При этом суд первой и апелляционной инстанции не проверил и не дал надлежащей оценке доводам ООО "СадкоТрейд" о том, что договор аренды земельного участка N М-07-025249 от 27 ноября 2003 г. с учетом дополнительного соглашения к нему от 21 ноября 2005 г. N М-07-025249 прекратил свой действие в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 г., согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из договора аренды N М-07-025249 от 27 ноября 2003 г., приложения N 2 к указанному договору следует, что земельный участок площадью 1700 кв. м, кадастровый N 77:07:070036079, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская. вл. 16 расположен под жилым домом.
В п. 1.4 договора указано, что на земельном участке расположено 9-ти этажное здание.
В плане на указанный земельный участок, являющейся приложении N 2 к договору обозначены границы участка, включающие в себя многоквартирный дом и придомовую территорию.
Законодатель не ставит приобретение права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в зависимость от целей формирования земельного участка.
ООО "Билд Гарант", согласно свидетельству о государственной регистрации, стало собственником части нежилого помещения в доме N 6 по ул. Большая Дорогомиловская 7 сентября 2005 г., то есть после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. С указанного момента ООО "Билд Гарант" являлся владельцем доли в праве общей собственности на общее имущество дома, включая земельный участок, кадастровый N 77:07:07003:079.
Согласно ч. 3, 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума м Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10\\22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок под многоквартирном домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считаются возникшими в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона)
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
Судом первой и апелляционной инстанции не установлено, проведен государственный кадастровый учет на земельный участок площадью 1700 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, д. 16 до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации или после, и являются ли ответчики арендаторами указанного земельного участка с учетом положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального права.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г. по делу N А40-142100\\10-7-1209, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
Председательствующий
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 19.03.2012 ПО ДЕЛУ N А40-142100\10-7-1209
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2012 г. по делу N А40-142100\\10-7-1209
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей: Русаковой О.И. Тихоновой В.К.
от истца (заявителя), Департамент земельных ресурсов г. Москвы - (ОГРН 10377739510423) - Нагорная М.Ю. дов. от 11.01.2012 N 33-и-82\\12
от ответчика, ООО "Билд Гарант" (ОГРН 1057746879651) - не явился, извещен.
от ответчика, ООО "Садко Отель" (ОГРН 1087746501039) - не явился, извещен.
от ответчика, ООО "Садко Трейд" (ОГРН 1087746507850) - Барышников А.А. дов. от 01.01.2010 г.
рассмотрев 12 марта 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Садко Трейд"
на решение от 7 сентября 2011 г.
арбитражного суда г. Москвы
принятое судьей Белицкой С.В.
на постановление от 30 ноября 2011 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Кораблевой М.С.
по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы
о взыскании 164 408,98 руб. - задолженность по арендным платежам, 119 603,61 руб. - неустойки.
к Обществу с ограниченной ответственностью "Билд Гарант", Обществу с ограниченной ответственностью Садко Трейд", Обществу с ограниченной ответственностью Садко Отель".
установил:
Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в соответствии со ст. 49 АПК РФ к ООО фирма "БилдГарант", ООО "Садко Трейд", ООО "Садко Отель" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды от 27.11.2003 N М- 07-025249:
- - с ООО фирма "БилдГарант": 164 408,98 руб. задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период с 06.09.2005 по 18.09.2008, 119 603,61 руб., неустойки, начисленной за период по 18.09.2008, в связи с просрочкой оплаты;
- - с ООО "Садко Трейд": 149 201,69 руб. задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период с 19.09.2008 по 11.11.2010, 111 355,15 руб. неустойки, начисленной за период с 19.09.2008 по 11.11.2010, в связи с просрочкой оплаты;
- - ООО "Садко Отель": 201 861,11 руб. задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период с 19.09.2008 по 11.11.2010, 150 656,97 руб. неустойки, начисленной за период с 19.09.2008 по 11.11.2010, в связи с просрочкой оплаты
Решением суда от 7 сентября 2011 исковые требования удовлетворены в части взыскания:
- - с ООО фирма "БилдГарант" основного долга в размере 74 096,10 руб., неустойки в размере 37 911,20 руб., в остальной части требований отказано;
- - с ООО "Садко Трейд" основного долга в размере 149 201 руб. 69 коп., неустойки в размере 55 677,58 руб. в остальной части требований отказано;
- - с ООО "Садко Отель" основного долга в размере 201 861 руб. 11 коп., неустойки в размере 75 328,49 руб., в остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Садко-Трейд" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Садко Трейд" подана кассационная жалоба, в которой ответчике просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование жалобы ответчик указал, не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Согласно ст. 6 Земельного Кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке и в отношении которого проведен кадастровый учет.
Земельный участок кадастровый N 77:07:07003:079 площадью 1700 кв. м был индивидуализирован, обозначены его границы и поставлен на кадастровый учет.
Данный земельный участок являлся предметом договора аренды по договору N М-07-0252459 от 27.11.2003 г. В договоре аренды указано, что на данном земельном участке расположено 9-ти этажное здание. В Приложении N 2 к договору обозначены границы участка, включающие в себя многоквартирный дои и придомовую территорию. В государственном земельном кадастре указано, что акт разрешенного использования отсутствует.
Договор аренды является договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что само по себе является доказательством того, что земельный участок сформирован для эксплуатации дома в целом.
Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ, ст. ст. 246, 247 ГК РФ земельный участок под жилым домом является неделимым и не может использоваться иначе, как под эксплуатацию жилого дома.
В соответствии со ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Законодатель не ставит приобретение права собственности на земельный участок под многоквартирном домом в зависимость от целей формирования земельного участка.
В Определении ВС РФ от 24.05.2011 г. N КАС11-226 указано, что даже не установление границ земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и наличие записи об этом в кадастровом паспорте не препятствует в реализации требований ст. 16 Закона" О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
В данном случае земельный участок был сформирован до 01.03.2005 г., а договор аренды заключен именно в отношении земельного участка, на котором расположен жилой дом.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с 01 марта 2005 г. к собственникам помещений перешло право собственности на земельный участок площадью 1700 кв. м кадастровый номер 77:07:07003:079, который был ранее сформирован под жилым многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, д. 16.
При указанных обстоятельствах взыскание арендной платы за пользование указанным земельным участком после 1 марта 2005 г. является незаконным.
Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств того, что границы и размер земельного участка, необходимые для обслуживания жилого дома, определенные в соответствии с требованиями законодательства, соответствуют границам и размеру земельного участка с кадастровым N 77:07:07003:079. противоречит материалам дела.
Данных о том, что земельный участок сформирован для эксплуатации нежилых помещений, в деле нет. В п. 1.1 договора имеется только указание на то, что, что земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации нежилых помещений, но этот договор является договором с множественностью лиц на стороне арендатора, а в п. 1.2 также указано, что целевое назначение и порядок пользования земельным участком определяется для каждого арендатора отдельно.
Вопрос о достаточности или недостаточности данного земельного участка площадью 1700 кв. м для эксплуатации и обслуживания жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, д. 16 не может входить в предмет доказывания по данному делу.
Суды, взыскивая арендную плату и удовлетворяя требования истца, не применили ч. 3 и 4 ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. даже если участок под многоквартирным домом не был сформирован до 01.03.2005 г. - вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком При определении пределов полномочий собственников помещений необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен дом.
Собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами земельного участка, поэтому, взыскание арендной платы неправомерно.
Прежний собственник помещения, ООО "БилдГарант" в силу ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, как собственник помещения в многоквартирном жилом доме с 01.03.2005 г. являлся владельцем доли в праве общей собственности на общее имущество дома, включающее земельный участок с кадастровым номером 77:07:07003:079.
При таких обстоятельствах договор аренды N М-07-0255249 от 27 ноября 2003 г., на основании которого Департамент имущества г. Москвы требует взыскания долга и неустойки, является недействующим, так как прекращен с 1 марта 2005 г.
Судами не учтено, что ООО "БилдГарант" приобрело помещение 07.09.2005 г., то есть после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, а дополнительное соглашение от 21 ноября 2005 г. к договору аренды N М-07-025249, по которому права и обязанности арендатора перешли к ООО "БилдГарант" является ничтожной сделкой, так как на момент заключения дополнительного соглашения ООО "БилдГарант" уже являлся участником общей долевой собственности на земельный участок.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы в ответах на запрос ООО "Садко Т рейд" подтвердил, что земельный участок, кадастровый N 77:07:0007003:79 сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
В судебном заседании ООО "Садко Трейд" поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчики, ООО "БилдГарант", ООО "Садко Отель" в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела были извещены, отзыв на жалобу не представили, дело рассматривается в их отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. находит законным и обоснованным.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дел следует, что 27 ноября 2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "СервисТрейдКонсалтГрупп" (арендатор) заключен договор аренды N М-07-025249 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору заплату во временное пользование на срок до 28.12.2028 земельный участок площадью около 1700 кв. м, имеющие адресные ориентиры: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, вл. 16 для эксплуатации нежилых помещений, расположенных в жилом доме под магазин продовольственных товаром. (л.д. 10 - 18 т. 1)
Установленное в п. 1.1 целевое назначение участка, а также порядок пользования земельным участком определяются сторонами с учетом долей в праве собственности, иных вещных обязательственных правах на здание, строение, сооружение и условиями настоящего договора. (п. 1.2)
Границы участка указаны на прилагаемом к договору Плане участка (Приложение N 2). План участка составлен на основе графических материалов и подлежит уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового Плана границ участка. Прилагаемый план земельного участка является частью договора.
07 сентября 2005 г. в ЕГРП зарегистрирован переход от ООО "СервисТрейдКонсалтГрупп" к ООО "БилдГарант" права собственности на нежилые помещения площадью 893,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, вл. 16 на основании договора купли-продажи от 26 июля 2005 г. (л.д. 64 т. 1)
21 ноября 2005 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью "СервисТрейдКонсалт Групп" (прежний арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью "БилдГарант" (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N М-07-025249 от 27.11.2003 г., в соответствии с которым права и обязанности по указанному договору в полном объеме переходят от ООО "СервисТрейдКонсалтГрупп" к ООО фирма "БилдГарант" с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с 07.09.2005 (л.д. 17 т. 1).
19 сентября 2008 в ЕГРП зарегистрирован переход от ООО фирма "БилдГарант" к ООО "Садко Трейд" права собственности на нежилые помещения площадью 384,7 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, вл. 16 на основании договора купли-продажи N 2 от 15 июля 2008 г. (л.д. 59 т. 1).
19 сентября 2008 в ЕГРП зарегистрирован также переход от ООО фирма "БилдГарант" к ООО "Садко Отель" права собственности на нежилые помещения площадью 520,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, вл. 16 на основании договора купли-продажи N 1 от 15 июля 2008 г. (л.д. 60 т. 1).
Учитывая, что арендная плата за пользование земельным участком ООО" БилдГарант" не внесена по 18.09.2008 г., арендная плата ООО "Садко Трейд" и ООО "Садко Отель" не внесена с 19.09.2008 г. по 11.11.2010 г., Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в арбитражный суд с настоящим иском к ответчикам.
Суд первой и апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 330, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.
Удовлетворяя частично исковые требования, суды также исходили из положений ч. 3 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которыми при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку ООО "СервисТрейдКонсалтГрупп" пользовался земельным участком на основании договора аренды, то в связи с продажей объектов недвижимости у продавца обязательства по договору аренды земельного участка прекратились и перешли к новым собственникам недвижимости пропорционально принадлежащим им долям.
При этом суд первой и апелляционной инстанции не проверил и не дал надлежащей оценке доводам ООО "СадкоТрейд" о том, что договор аренды земельного участка N М-07-025249 от 27 ноября 2003 г. с учетом дополнительного соглашения к нему от 21 ноября 2005 г. N М-07-025249 прекратил свой действие в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 г., согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из договора аренды N М-07-025249 от 27 ноября 2003 г., приложения N 2 к указанному договору следует, что земельный участок площадью 1700 кв. м, кадастровый N 77:07:070036079, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская. вл. 16 расположен под жилым домом.
В п. 1.4 договора указано, что на земельном участке расположено 9-ти этажное здание.
В плане на указанный земельный участок, являющейся приложении N 2 к договору обозначены границы участка, включающие в себя многоквартирный дом и придомовую территорию.
Законодатель не ставит приобретение права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в зависимость от целей формирования земельного участка.
ООО "Билд Гарант", согласно свидетельству о государственной регистрации, стало собственником части нежилого помещения в доме N 6 по ул. Большая Дорогомиловская 7 сентября 2005 г., то есть после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. С указанного момента ООО "Билд Гарант" являлся владельцем доли в праве общей собственности на общее имущество дома, включая земельный участок, кадастровый N 77:07:07003:079.
Согласно ч. 3, 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума м Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10\\22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок под многоквартирном домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считаются возникшими в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона)
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
Судом первой и апелляционной инстанции не установлено, проведен государственный кадастровый учет на земельный участок площадью 1700 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, д. 16 до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации или после, и являются ли ответчики арендаторами указанного земельного участка с учетом положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального права.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2011 г. по делу N А40-142100\\10-7-1209, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
Председательствующий
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)