Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2010 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего Байрамовой Н.Ю.,
судей Заикиной Н.В., Сентюриной И.Г.,
по докладу судьи Байрамовой Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мороз В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" на решение Арбитражного суда Калужской области от 28.10.2009 по делу N А23-300/09Г-2-21 (судья Архипов Ю.В.),
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Чудакова Е.Е. - по доверенности от 21.01.2010 N 01/2-10-д; от ответчика: Дамаскина В.В. - по доверенности от 11.01.2010 N 01/10,
установил:
Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" (далее - Городская Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к открытому акционерному обществу агростроительная компания "Калуга-агрострой" (далее - ОАО АК "Калуга-агрострой") о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома N 17 от 30.04.2008 N 149/08 в сумме 5 960 283 руб. 51 коп., в том числе 5 379 377 руб. - основной долг, и 580 906 руб. 51 коп. - неустойки (пени) за просрочку арендных платежей (л.д. 4-6, том 1).
Решением Арбитражного суда Калужской области от 28.10.2009 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано (л.д. 148-153, том 2).
Не согласившись с указанным решением суда, Городская Управа обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт (л.д. 2-5, том 3).
Заявитель указывает на то, что ответчику заблаговременно было известно об особенностях (свойствах) и обременениях земельного участка, выставляемого на аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также являясь строительной организацией, должен был обнаружить линии электропередач 10 и 15 кВт во время осмотра земельного участка, рассмотрения возможных перспектив его использования, при принятии от арендодателя земельного участка путем подписания акта приема передачи. Линии электропередач и опоры не могут являться скрытым недостатком земельного участка. Таким образом, при вынесении решения судом ошибочно не применены положения части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы не согласен с выводом суда области о том, что истец не выполнил в срок, указанный в письме от 22.12.2008 N 10424 свои обязательства по выносу высоковольтных линий электропередач ВЛ 35 кВт и 10 кВт, поскольку между истцом и ответчиком отсутствует какой-либо договор порождающий указанные обязательства.
В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции от 28.10.2009 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда от 28.10.2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции от 28.10.2009 года подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом N 3.1 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной или государственной собственности земельных участков, а также права на заключение договоров аренды специализированной организации ООО "ТРИГЛАВ" от 25.04.2008 (л.д. 10-12 1.1) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома N 17 от 30.04.2008 N 149/08.
Согласно указанному договору Городская Управа (арендодатель) предоставляет, а ОАО АК "Калуга-агрострой" (арендатор) принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000384:0032, общей площадью 5885 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, проект планировки территории Правобережного района используемый для строительства многоквартирного жилого дома 17 по проекту планировки в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Срок аренды устанавливается в три года.
При этом, что стороны пришли к соглашению о том, что действие условий договора об арендной плате распространяются на отношения фактически сложившиеся с 26.04.2008 года (л.д. 13 том 1).
Данный договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Разделом 1 договора аренды определено, что на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества; в состав арендуемого земельного участка входят земельный участок общей площадью 2740 кв. м для обеспечения обслуживания п ремонта транзитных сетей; ограничения по использованию участка не имеются; обременения в отношения земельного участка - обеспечить сохранность находящихся на территории участка сетей.
В соответствии с пунктом 3.2. договора от 30.04.2008 арендная плата является годовой, размер которой соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 25.04.2008 N 3.1 заседания комиссии по проведению торгов и составляет 10 423 915 рублей.
Арендная плата за период менее года рассчитывается как произведение 1/365 (1/366 для високосного года) годовой платы на количество дней в периоде, за который производится расчет (пункт 3.3 договора). Арендная плата, установленная п. 3.2 Договора, выплачивается "Арендатором" ежегодно в течение срока действия Договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально.
Срок внесения очередной доли арендной платы - не позднее последнего дня последнего месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж. Сроки внесения очередной доли арендной платы за земельные участки устанавливаются следующим образом: за I квартал - до 01 апреля, за II квартал - до 01 июля, за III квартал - до 01 октября, за IV квартал - до 25 декабря (пункты 3.5 - 3.6 договора).
Во исполнение условий договора от 30.04.2008 истец передал, а ответчик принял земельный участок, указанный в п. 1.2 договора по акту приема-передачи (приложение N 2) (л.д. 16 т. 1).
За второй - четвертый квартал 2008 года, истцом начислена арендная плата в сумме 7 120 160 руб.
Ответчиком путем внесения задатка для участия в аукционе было оплачено 1 740 783 руб., что не оспаривается сторонами.
Вместе с тем обязательств по оплате арендных платежей за 2008 год в сумме 5 379 377 руб. ответчиком не выполнено.
21.08.2008 истец направил ответчику претензию N 6886-03 об оплате арендных платежей, которая оставлена без удовлетворения арендатором.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Городская Управа обратилась в суд с настоящим иском.
В обоснование своих возражений по иску ОАО АК "Калуга-агрострой" сослалось на невозможность использования сданного в аренду земельного участка по назначению, определенному условиями договора аренды земельного участка от 30.04.2008 (п. 1.2).
Суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признал заявленные требования необоснованными и в иске Городская Управе отказал.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда, исходя из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора и в надлежащем состоянии.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств неисполнения истцом обязательства по передаче имущества в соответствии с требованиями статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как видно из материалов дела и не отрицается сторонами, обязательство по передаче спорного имущества было исполнено истцом. Земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000384:0032, общей площадью 5885 кв. м, был передан ответчику по акту приема-передачи.
При этом, согласно пункту 1.3 договора от 30.04.2008 в состав арендуемого земельного участка входил земельный участок общей площадью 2740,0 кв. м для обеспечения обслуживания и ремонта транзитных сетей.
Из материалов дела усматривается, что информация о наличии на земельном участке обременении в виде транзитных электросетей была известна ответчику и до момента заключения договора аренды. Указанное обстоятельство подтверждается публикациями сообщения о проведении торгов в газетах "Калужская неделя" от 19.03.2008 N 11 (324), "Все для Вас" от 21.03.2008 N 33, "Моя реклама" от 20.03.2008 N 23/856; градостроительным планом земельного участка с кадастровым N 40:26:000384:0032; протоколом от 25.04.2008 N 3.1 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, а также права на заключение договоров аренды специализированной организации ООО "Триглав"; кадастрового плана от 13.03.2008 N 40/08-1-2853 земельного участка N 40:26:000384:0032.
Проведенная на основании определения Арбитражного суда Калужской области от 27.04.2009 комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза подтвердила, что на земельном участке кадастровый номер 40:26:000384:0032 имелись высоковольтные линии (две по 10 кВ и одна 35 кВ). Указанные высоковольтные линии являются препятствием для строительства многоквартирного или 10-12-этажного жилого дома на арендуемом земельном участке в соответствии с градостроительным планом указанного земельного участка; состояние земельного участка не соответствовало его целевому назначению - строительство жилого дома на дату передачи участка арендатору (л.д. 6-33 т. 2).
Вместе с тем, арендатор без замечаний и возражений подписал акт приема-передачи земельного участка, составленного на условиях договора от 30.04.2008. Искового требования об уменьшении размера указанной в договоре годовой арендной платы арендатором в судебном порядке не предъявлял. Каких-либо иных доводов о необоснованном применении к отношениям сторон конкретных арендных ставок, не соответствующих целевому использованию участка, ответчиком суду также не заявлял.
Согласно пункту 2 статьи 612 Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.
В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что начисление арендной платы за указанный период времени является правомерным и образовавшаяся задолженность подлежит взысканию с ОАО АК "Калуга-агрострой". Неисполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком является нарушением статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3.2. договора от 30.04.2008 предусмотрено, что арендная плата является годовой платой, размер которой за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 25.04.2008 N 3.1 заседания комиссии по проведению торгов и составляет 10 423 915 рублей.
Арендная плата за период менее года рассчитывается как произведение 1/365 (1/366 для високосного года) годовой платы на количество дней в периоде, за который производится расчет (пункт 3.3 договора). Арендная плата, установленная п. 3.2 Договора, выплачивается "Арендатором" ежегодно в течение срока действия Договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально.
Срок внесения очередной доли арендной платы - не позднее последнего дня последнего месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж. Сроки внесения очередной доли арендной платы за земельные участки устанавливаются следующим образом: за I квартал - до 01 апреля, за II квартал - до 01 июля, за III квартал - до 01 октября, за IV квартал - до 25 декабря (пункты 3.5 - 3.6 договора).
В соответствии с пунктом 2.2. договора действие условий договора об арендной плате распространяются на отношения фактически сложившиеся с 26.04.2008 года.
Как следует из материалов дела, на день предъявления иска обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежаще исполнены не были, задолженность по внесению арендной платы за 2008 год составила 5 379 377 руб.
Доказательств, подтверждающих погашение ответчиком основного долга по договору аренды судам обеих инстанций не представлено.
Поскольку ненадлежащее исполнение ОАО АК "Калуга-агрострой" обязательств по оплате арендных платежей подтверждено материалами дела, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требования истца и в части взыскания договорной неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 5.2 договора от 30.04.2008 в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы, установленной пунктом 3.2 договора.
В соответствии названным пунктом договора истцом начислена неустойка в размере 0,1% от суммы причитающегося платежа за каждый день просрочки. Размер неустойки за период 01.07.2008 по 13.01.2008 составил 580 906 руб. 51 коп.
При этом суд апелляционной инстанции, соглашается с расчетом истца, включающим в себя предусмотренные договором проценты, являющиеся по своей правовой природе неустойкой как мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Калужской области от 28.10.2009 следует отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме в сумме 5 960 283 руб. 51, в том числе арендные платежи - 5 379 377 руб., и неустойка за нарушение договорных обязательств - 580 906 руб. 51 коп.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, госпошлина по иску в сумме - 41 301 руб. 42 коп., уплаченная истцом платежным поручением от 21.01.2009 N 395 (л.д. 9 т. 1), относится на ответчика.
Расходы на проведение экспертизы в сумме 62 220 руб., уплаченные платежным поручением ОАО АК "Калуга-агрострой" от 13.04.2009 N 187, также относятся на ответчика (л.д. 85 т. 1).
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области 28.10.2009 по делу N А23-300/09Г-2-21 отменить.
Взыскать с открытого акционерного общества агростроительная компания "Калуга-агрострой" в пользу Городской Управы (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" 5 960 283 руб. 51, в том числе арендные платежи - 5 379 377 руб. и неустойка за нарушение договорных обязательств - 580 906 руб. 51 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 41 301 руб. 42 коп.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Судьи
Н.В.ЗАИКИНА
И.Г.СЕНТЮРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2010 ПО ДЕЛУ N А23-300/09Г-2-21
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2010 г. по делу N А23-300/09Г-2-21
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2010 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего Байрамовой Н.Ю.,
судей Заикиной Н.В., Сентюриной И.Г.,
по докладу судьи Байрамовой Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мороз В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" на решение Арбитражного суда Калужской области от 28.10.2009 по делу N А23-300/09Г-2-21 (судья Архипов Ю.В.),
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Чудакова Е.Е. - по доверенности от 21.01.2010 N 01/2-10-д; от ответчика: Дамаскина В.В. - по доверенности от 11.01.2010 N 01/10,
установил:
Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" (далее - Городская Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к открытому акционерному обществу агростроительная компания "Калуга-агрострой" (далее - ОАО АК "Калуга-агрострой") о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома N 17 от 30.04.2008 N 149/08 в сумме 5 960 283 руб. 51 коп., в том числе 5 379 377 руб. - основной долг, и 580 906 руб. 51 коп. - неустойки (пени) за просрочку арендных платежей (л.д. 4-6, том 1).
Решением Арбитражного суда Калужской области от 28.10.2009 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано (л.д. 148-153, том 2).
Не согласившись с указанным решением суда, Городская Управа обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт (л.д. 2-5, том 3).
Заявитель указывает на то, что ответчику заблаговременно было известно об особенностях (свойствах) и обременениях земельного участка, выставляемого на аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также являясь строительной организацией, должен был обнаружить линии электропередач 10 и 15 кВт во время осмотра земельного участка, рассмотрения возможных перспектив его использования, при принятии от арендодателя земельного участка путем подписания акта приема передачи. Линии электропередач и опоры не могут являться скрытым недостатком земельного участка. Таким образом, при вынесении решения судом ошибочно не применены положения части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы не согласен с выводом суда области о том, что истец не выполнил в срок, указанный в письме от 22.12.2008 N 10424 свои обязательства по выносу высоковольтных линий электропередач ВЛ 35 кВт и 10 кВт, поскольку между истцом и ответчиком отсутствует какой-либо договор порождающий указанные обязательства.
В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции от 28.10.2009 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда от 28.10.2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции от 28.10.2009 года подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом N 3.1 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной или государственной собственности земельных участков, а также права на заключение договоров аренды специализированной организации ООО "ТРИГЛАВ" от 25.04.2008 (л.д. 10-12 1.1) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома N 17 от 30.04.2008 N 149/08.
Согласно указанному договору Городская Управа (арендодатель) предоставляет, а ОАО АК "Калуга-агрострой" (арендатор) принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000384:0032, общей площадью 5885 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, проект планировки территории Правобережного района используемый для строительства многоквартирного жилого дома 17 по проекту планировки в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Срок аренды устанавливается в три года.
При этом, что стороны пришли к соглашению о том, что действие условий договора об арендной плате распространяются на отношения фактически сложившиеся с 26.04.2008 года (л.д. 13 том 1).
Данный договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Разделом 1 договора аренды определено, что на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества; в состав арендуемого земельного участка входят земельный участок общей площадью 2740 кв. м для обеспечения обслуживания п ремонта транзитных сетей; ограничения по использованию участка не имеются; обременения в отношения земельного участка - обеспечить сохранность находящихся на территории участка сетей.
В соответствии с пунктом 3.2. договора от 30.04.2008 арендная плата является годовой, размер которой соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 25.04.2008 N 3.1 заседания комиссии по проведению торгов и составляет 10 423 915 рублей.
Арендная плата за период менее года рассчитывается как произведение 1/365 (1/366 для високосного года) годовой платы на количество дней в периоде, за который производится расчет (пункт 3.3 договора). Арендная плата, установленная п. 3.2 Договора, выплачивается "Арендатором" ежегодно в течение срока действия Договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально.
Срок внесения очередной доли арендной платы - не позднее последнего дня последнего месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж. Сроки внесения очередной доли арендной платы за земельные участки устанавливаются следующим образом: за I квартал - до 01 апреля, за II квартал - до 01 июля, за III квартал - до 01 октября, за IV квартал - до 25 декабря (пункты 3.5 - 3.6 договора).
Во исполнение условий договора от 30.04.2008 истец передал, а ответчик принял земельный участок, указанный в п. 1.2 договора по акту приема-передачи (приложение N 2) (л.д. 16 т. 1).
За второй - четвертый квартал 2008 года, истцом начислена арендная плата в сумме 7 120 160 руб.
Ответчиком путем внесения задатка для участия в аукционе было оплачено 1 740 783 руб., что не оспаривается сторонами.
Вместе с тем обязательств по оплате арендных платежей за 2008 год в сумме 5 379 377 руб. ответчиком не выполнено.
21.08.2008 истец направил ответчику претензию N 6886-03 об оплате арендных платежей, которая оставлена без удовлетворения арендатором.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Городская Управа обратилась в суд с настоящим иском.
В обоснование своих возражений по иску ОАО АК "Калуга-агрострой" сослалось на невозможность использования сданного в аренду земельного участка по назначению, определенному условиями договора аренды земельного участка от 30.04.2008 (п. 1.2).
Суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признал заявленные требования необоснованными и в иске Городская Управе отказал.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда, исходя из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора и в надлежащем состоянии.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств неисполнения истцом обязательства по передаче имущества в соответствии с требованиями статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как видно из материалов дела и не отрицается сторонами, обязательство по передаче спорного имущества было исполнено истцом. Земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000384:0032, общей площадью 5885 кв. м, был передан ответчику по акту приема-передачи.
При этом, согласно пункту 1.3 договора от 30.04.2008 в состав арендуемого земельного участка входил земельный участок общей площадью 2740,0 кв. м для обеспечения обслуживания и ремонта транзитных сетей.
Из материалов дела усматривается, что информация о наличии на земельном участке обременении в виде транзитных электросетей была известна ответчику и до момента заключения договора аренды. Указанное обстоятельство подтверждается публикациями сообщения о проведении торгов в газетах "Калужская неделя" от 19.03.2008 N 11 (324), "Все для Вас" от 21.03.2008 N 33, "Моя реклама" от 20.03.2008 N 23/856; градостроительным планом земельного участка с кадастровым N 40:26:000384:0032; протоколом от 25.04.2008 N 3.1 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, а также права на заключение договоров аренды специализированной организации ООО "Триглав"; кадастрового плана от 13.03.2008 N 40/08-1-2853 земельного участка N 40:26:000384:0032.
Проведенная на основании определения Арбитражного суда Калужской области от 27.04.2009 комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза подтвердила, что на земельном участке кадастровый номер 40:26:000384:0032 имелись высоковольтные линии (две по 10 кВ и одна 35 кВ). Указанные высоковольтные линии являются препятствием для строительства многоквартирного или 10-12-этажного жилого дома на арендуемом земельном участке в соответствии с градостроительным планом указанного земельного участка; состояние земельного участка не соответствовало его целевому назначению - строительство жилого дома на дату передачи участка арендатору (л.д. 6-33 т. 2).
Вместе с тем, арендатор без замечаний и возражений подписал акт приема-передачи земельного участка, составленного на условиях договора от 30.04.2008. Искового требования об уменьшении размера указанной в договоре годовой арендной платы арендатором в судебном порядке не предъявлял. Каких-либо иных доводов о необоснованном применении к отношениям сторон конкретных арендных ставок, не соответствующих целевому использованию участка, ответчиком суду также не заявлял.
Согласно пункту 2 статьи 612 Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.
В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что начисление арендной платы за указанный период времени является правомерным и образовавшаяся задолженность подлежит взысканию с ОАО АК "Калуга-агрострой". Неисполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком является нарушением статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3.2. договора от 30.04.2008 предусмотрено, что арендная плата является годовой платой, размер которой за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 25.04.2008 N 3.1 заседания комиссии по проведению торгов и составляет 10 423 915 рублей.
Арендная плата за период менее года рассчитывается как произведение 1/365 (1/366 для високосного года) годовой платы на количество дней в периоде, за который производится расчет (пункт 3.3 договора). Арендная плата, установленная п. 3.2 Договора, выплачивается "Арендатором" ежегодно в течение срока действия Договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально.
Срок внесения очередной доли арендной платы - не позднее последнего дня последнего месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж. Сроки внесения очередной доли арендной платы за земельные участки устанавливаются следующим образом: за I квартал - до 01 апреля, за II квартал - до 01 июля, за III квартал - до 01 октября, за IV квартал - до 25 декабря (пункты 3.5 - 3.6 договора).
В соответствии с пунктом 2.2. договора действие условий договора об арендной плате распространяются на отношения фактически сложившиеся с 26.04.2008 года.
Как следует из материалов дела, на день предъявления иска обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежаще исполнены не были, задолженность по внесению арендной платы за 2008 год составила 5 379 377 руб.
Доказательств, подтверждающих погашение ответчиком основного долга по договору аренды судам обеих инстанций не представлено.
Поскольку ненадлежащее исполнение ОАО АК "Калуга-агрострой" обязательств по оплате арендных платежей подтверждено материалами дела, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требования истца и в части взыскания договорной неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 5.2 договора от 30.04.2008 в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы, установленной пунктом 3.2 договора.
В соответствии названным пунктом договора истцом начислена неустойка в размере 0,1% от суммы причитающегося платежа за каждый день просрочки. Размер неустойки за период 01.07.2008 по 13.01.2008 составил 580 906 руб. 51 коп.
При этом суд апелляционной инстанции, соглашается с расчетом истца, включающим в себя предусмотренные договором проценты, являющиеся по своей правовой природе неустойкой как мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Калужской области от 28.10.2009 следует отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме в сумме 5 960 283 руб. 51, в том числе арендные платежи - 5 379 377 руб., и неустойка за нарушение договорных обязательств - 580 906 руб. 51 коп.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, госпошлина по иску в сумме - 41 301 руб. 42 коп., уплаченная истцом платежным поручением от 21.01.2009 N 395 (л.д. 9 т. 1), относится на ответчика.
Расходы на проведение экспертизы в сумме 62 220 руб., уплаченные платежным поручением ОАО АК "Калуга-агрострой" от 13.04.2009 N 187, также относятся на ответчика (л.д. 85 т. 1).
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области 28.10.2009 по делу N А23-300/09Г-2-21 отменить.
Взыскать с открытого акционерного общества агростроительная компания "Калуга-агрострой" в пользу Городской Управы (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" 5 960 283 руб. 51, в том числе арендные платежи - 5 379 377 руб. и неустойка за нарушение договорных обязательств - 580 906 руб. 51 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 41 301 руб. 42 коп.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Судьи
Н.В.ЗАИКИНА
И.Г.СЕНТЮРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)