Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Келлер О.В.,
при участии:
от истца (Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска): не явился,
от ответчика (ООО Холдинговая компания "Газмастер"): не явился,
от третьего лица (ЖСК "Дружба"): не явился,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - ООО Холдинговая компания "Газмастер"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2010 года
по делу N А71-15570/2009,
принятое судьей Козленко В.Н.
по иску Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска
к ООО Холдинговая компания "Газмастер",
третье лицо: ЖСК "Дружба",
о взыскании 735 491 руб. 24 коп.,
установил:
Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ООО Холдинговая компания "Газмастер" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 581 738 руб. 34 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору N 5192 от 03.12.1998.
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.01.2010 удовлетворено ходатайство истца об увеличении исковых требований в части взыскания долга до суммы 685 359 руб. 47 коп., в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами до суммы 50 131 руб. 77 коп.
Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЖСК "Дружба".
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2010 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять новый судебный акт. Считает, что суд вынес решение, неправильно применив нормы материального права. Указывает, что срок действия спорного договора истек 30.09.2008 года, в связи с чем с ответчика надлежит взыскать не арендную плату, а сумму неосновательного обогащения.
Со ссылкой на ст. 36 ЖК РФ указывает, что истец не может являться собственником спорного нежилого помещения, поскольку данное нежилое помещение является общей долевой собственностью собственников квартир жилого дома N 295 по ул. Коммунаров. Следовательно, по мнению ответчика, истец не может являться арендодателем по спорному договору, в силу чего спорный договор не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.
Третье лицо, являющееся балансодержателем арендуемого помещения, в отзыве на апелляционную жалобу пояснило, что ответчик освободил спорное арендуемое помещение 15 декабря 2008.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 20 апреля 2010 года представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда просит отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Истец, третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд отложил судебное разбирательство в связи с необходимостью предоставления надлежаще заверенных копий имеющихся в деле документов, а также необходимостью предоставления данных о госрегистрации спорного договора и дополнительных соглашений.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Доводы ответчика считает необоснованными. Со ссылкой на ст. 622 ГК РФ полагает, что как арендодатель истец вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки, так как спорное нежилое помещение не возвращено ответчиком по акту приема-передачи. Считает, что, поскольку спорный договор заключен в 1998 году, то есть до введения на территории Удмуртской Республики Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то данный договор и в силу ст. 452 ГК РФ дополнительные соглашения к нему государственной регистрации не подлежали. Не согласен также с выводами ответчика об отнесении спорного нежилого помещения к объектам общей долевой собственности и ничтожности договора, считает их не соответствующими материалам дела.
Ответчиком представлены возражения на отзыв истца. Считает, что поскольку спорный договор заключен на срок более одного года, то в силу ст. 651 ГК РФ данный договор подлежал регистрации в порядке, действующем на дату его заключения. На основании Постановления Правительства Удмуртской Республики от 26 января 1998 года N 54 органом, который должен был осуществлять регистрацию спорного договора, является Комитет по Управлению имуществом г. Ижевска.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 17 мая 2010 года стороны, о времени и месте извещенные надлежащим образом, не явились.
Неявка сторон в судебное заседание в силу ст. 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела в их отсутствие.
По инициативе суда к материалам дела приобщены дополнительные документы, а именно: заверенные копии договора N 5192 от 03 декабря 1998 года на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, решения Администрации г. Ижевска от 12.04.2001 N 01-04А/386, дополнительного соглашения от 14.05.2001 к договору от 03.12.1998 года, копия договора N 7 на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 30 марта 2001 года, дополнительного соглашения от 12.05.2004 к договору N 5192 от 03.12.1998, копия договора б/н от 14.04.2004 на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, договора N 114-01/07 от 15 июня 2007 года, дополнительного соглашения N 2 от 14.09.2007, а также актов приема-передачи от 30.03.2001, от 14.04.2004, от 12.05.2004, от 15.06.2007.
По ходатайству истца к материалам дела приобщены дополнительные документы - заверенные копии: письма Министерства юстиции Удмуртской Республики от 02.06.1999 года N 01-17/805, свидетельства о государственной регистрации права 18ААN 829216 от 16.06.2009, решения Администрации г. Ижевска от 12.04.2001 N 01-04А/386, решения Администрации г. Ижевска от 12.05.2004 N 01-04/582, приказа N 575А от 14.09.2007.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.12.1998 г. между истцом и ТОО "Доминанта" заключен договор аренды N 5192 на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 295, общей площадью 187,9 кв. м для использования под торговую деятельность (л.д. 8).
Срок действия договора установлен с 01.01.1998 г. по 30.09.2008 г.
Помещение передано по акту приема-передачи 01.10.98 года.
Решением Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска от 12.04.2001 года N 01-04А/386 согласован договор на передачу прав и обязанностей N 7 от 30.03.2001 г.
Дополнительным соглашением от 12.04.2001 года в договор N 5192 от 03.12.98 года внесены изменения в части смены арендатора на ООО "Ермак" (л.д. 13).
На основании договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.03.2001 г. и дополнительного соглашения от 12.04.2001 г. помещение было передано по акту приема-передачи от 30.03.2001 г. ООО "Ермак" (л.д. 14).
Решением Управления имущественных отношений Администрации от 12.04.2004 N 01-04А/582 согласован договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды N 5192 от 03.12.1998 (л.д. 15).
В соответствии с договором на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 14.04.2004 г. и дополнительным соглашением от 12.05.2004 г. помещение было передано по акту приема-передачи от 14.04.2004 г. ООО "Газстройналадка" (л.д. 16-18).
Приказом Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска от 14.09.2007 N 575А согласован договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды N 5192 от 03.12.1998 года (л.д. 19).
На основании договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения N 114-01/07 от 15.06.2007 г. и дополнительного соглашения N 2 от 14.09.2007 г. помещение было передано по акту приема-передачи от 15.06.2007 г. ответчику (л.д. 20-21).
По истечении срока действия Договора (30.09.2008) ответчик продолжал занимать арендуемое помещение, в связи, с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 3.2 Договора ответчик обязался вносить арендную плату в сумме 9 515 руб. 12 коп. ежеквартально до 5 числа первого месяца текущего квартала.
Размер арендной платы неоднократно изменялся на основании постановлений Администрации г. Ижевска и с 01.07.2007 года составил 102 477 руб., с 01.07.2008 года размер арендной платы составил 122 972 руб. 80 коп.
Ответчик обязательства по внесению арендной платы за 3-4 кварталы 2008 г., 1-4 кварталы 2009 г. и 1 квартал 2010 г. исполнил ненадлежащим образом.
С учетом увеличения базовой ставки арендной платы задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила: 655 084 руб. 73 коп.
Наличие задолженности по арендной плате явилось основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, принимая решение, пришел к выводу, что требования истца о взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованны и на основании ст. 307, 309, 310, 606, 614, 650 ГК РФ подлежат удовлетворению в заявленной сумме.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив в совокупности доводы сторон, доказательства, имеющиеся в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п. 3.2 Договора ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально до 5 числа первого месяца текущего квартала.
После истечения срока действия договора, предусмотренного п. 1.3 ответчик, как указано ранее, продолжил пользоваться помещением.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды N 5192 от 13.12.1998 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом отклоняется довод ответчика о том, что предупреждение, направленное истцом, от 18 сентября 2008 года исх. N 01-19/2590 об освобождении спорного помещения следует расценивать как возражение арендодателя о возобновлении договора на новый срок.
По своему содержанию данное письмо таковым не является, поскольку носит претензионный характер относительно не внесения арендной платы.
Как следует из материалов дела, ответчик обязательства по внесению арендной платы за 3-4 кварталы 2008 г., 1-4 кварталы 2009 г. и 1 квартал 2010 г. исполнил ненадлежащим образом.
С учетом увеличения базовой ставки арендной платы (о чем ответчик был уведомлен) задолженность ответчика по арендной плате согласно расчету истца составила 655 084 руб. 73 коп.
Учитывая изложенные обстоятельства, требования истца о взыскании долга были заявлены обоснованно и подлежали удовлетворению в заявленной сумме.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
За просрочку оплаты истец на основании ст. 395 ГК РФ начислил ответчику и предъявил к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2008 г. по 09.02.2010 г. в сумме 49 794 руб. 17 коп. из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,75% годовых.
Поскольку со стороны ответчика имело место нарушение денежного обязательства, выразившееся в просрочке внесения арендной платы, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 49 794 руб. 17 коп. обоснованно удовлетворены судом.
Довод ответчика о том, что срок действия спорного договора истек 30.09.2008 года, в связи с чем с ответчика надлежит взыскать не арендную плату, а сумму неосновательного обогащения, не принимается во внимание.
Как указано ранее и подтверждено материалами дела, в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды N 5192 от 13.12.1998 г. возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Материалами дела не подтверждается, что спорное имущество передано от ответчика истцу, наличие акта приема передачи из материалов дела не усматривается, из чего следует, что истец вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы ответчика о том, что истец не является собственником спорного нежилого помещения, в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ а, следовательно, не является арендодателем по спорному договору, спорный договор не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Право собственности Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска на спорное имущество возникло на основании "Перечня предприятий, имущества передаваемых в муниципальную собственность" учрежденного решением Ижевского городского Совета народных депутатов УАССР от 28.10.1992 г. N 81 и решения Госкомитета УР по управлению имуществом от 21.12.1993 г. N 190-ОБ, зарегистрировано в установленном законом порядке и подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия 18 АА N 829216 от 16.06.2009 г., и на момент рассмотрения дела не оспорено и не признано недействительным.
Надлежащим образом заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права 18ААN 829216 от 16.06.2009 представлена истцом и приобщена к материалам дела.
При таких обстоятельствах, у суда нет оснований полагать, что истец не является собственником спорного помещения, а спорный договор не соответствует требованиям - ст. 168 ГК РФ.
Доводы ответчика относительно необходимости регистрации спорного договора в связи с заключением его на срок более одного года согласно ст. 651 ГК РФ, а также о том, что данный договор подлежал регистрации Комитетом по Управлению имуществом г. Ижевска, также не принимается апелляционным судом.
В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно ст. 4, 8 ФЗ "О введении в действие части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применению подлежал добровольный порядок регистрации, носивший учетный характер и не являвшийся государственной регистрацией, исходя из смысла ГК РФ.
Учитывая, что спорный договор аренды был заключен до введения в действие названного Закона, спорный договор и дополнительные соглашения к договору, заключенные с соблюдением требований к форме не подлежали государственной регистрации.
Как следует из материалов дела, истцом были также заявлены требования о расторжении спорного договора и выселении ответчика из спорного помещения.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 5.1.4 договора аренды N 5192 от 13.12.1998 г. договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае двукратного нарушения арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Принимая во внимание, что ответчик не вносил в установленный договором срок арендную плату за период, превышающий два месяца, а направленное в адрес ответчика предупреждения (исх. N 01-19/46 от 14.01.2009 г. и N 01-18/58 от 17.02.2009 г., N 01-19/2590 от 18.09.2008 г.) с предложением оплатить задолженность и освободить помещение, было оставлено без ответа и удовлетворения, помещение ответчиком истцу не передано, суд пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения исковых требований об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2010 года по делу N А71-15570/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2010 N 17АП-3132/2010-АК ПО ДЕЛУ N А71-15570/2009
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2010 г. N 17АП-3132/2010-АК
Дело N А71-15570/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Келлер О.В.,
при участии:
от истца (Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска): не явился,
от ответчика (ООО Холдинговая компания "Газмастер"): не явился,
от третьего лица (ЖСК "Дружба"): не явился,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - ООО Холдинговая компания "Газмастер"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2010 года
по делу N А71-15570/2009,
принятое судьей Козленко В.Н.
по иску Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска
к ООО Холдинговая компания "Газмастер",
третье лицо: ЖСК "Дружба",
о взыскании 735 491 руб. 24 коп.,
установил:
Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ООО Холдинговая компания "Газмастер" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 581 738 руб. 34 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору N 5192 от 03.12.1998.
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.01.2010 удовлетворено ходатайство истца об увеличении исковых требований в части взыскания долга до суммы 685 359 руб. 47 коп., в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами до суммы 50 131 руб. 77 коп.
Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЖСК "Дружба".
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2010 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять новый судебный акт. Считает, что суд вынес решение, неправильно применив нормы материального права. Указывает, что срок действия спорного договора истек 30.09.2008 года, в связи с чем с ответчика надлежит взыскать не арендную плату, а сумму неосновательного обогащения.
Со ссылкой на ст. 36 ЖК РФ указывает, что истец не может являться собственником спорного нежилого помещения, поскольку данное нежилое помещение является общей долевой собственностью собственников квартир жилого дома N 295 по ул. Коммунаров. Следовательно, по мнению ответчика, истец не может являться арендодателем по спорному договору, в силу чего спорный договор не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.
Третье лицо, являющееся балансодержателем арендуемого помещения, в отзыве на апелляционную жалобу пояснило, что ответчик освободил спорное арендуемое помещение 15 декабря 2008.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 20 апреля 2010 года представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда просит отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Истец, третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд отложил судебное разбирательство в связи с необходимостью предоставления надлежаще заверенных копий имеющихся в деле документов, а также необходимостью предоставления данных о госрегистрации спорного договора и дополнительных соглашений.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Доводы ответчика считает необоснованными. Со ссылкой на ст. 622 ГК РФ полагает, что как арендодатель истец вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки, так как спорное нежилое помещение не возвращено ответчиком по акту приема-передачи. Считает, что, поскольку спорный договор заключен в 1998 году, то есть до введения на территории Удмуртской Республики Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то данный договор и в силу ст. 452 ГК РФ дополнительные соглашения к нему государственной регистрации не подлежали. Не согласен также с выводами ответчика об отнесении спорного нежилого помещения к объектам общей долевой собственности и ничтожности договора, считает их не соответствующими материалам дела.
Ответчиком представлены возражения на отзыв истца. Считает, что поскольку спорный договор заключен на срок более одного года, то в силу ст. 651 ГК РФ данный договор подлежал регистрации в порядке, действующем на дату его заключения. На основании Постановления Правительства Удмуртской Республики от 26 января 1998 года N 54 органом, который должен был осуществлять регистрацию спорного договора, является Комитет по Управлению имуществом г. Ижевска.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 17 мая 2010 года стороны, о времени и месте извещенные надлежащим образом, не явились.
Неявка сторон в судебное заседание в силу ст. 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела в их отсутствие.
По инициативе суда к материалам дела приобщены дополнительные документы, а именно: заверенные копии договора N 5192 от 03 декабря 1998 года на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, решения Администрации г. Ижевска от 12.04.2001 N 01-04А/386, дополнительного соглашения от 14.05.2001 к договору от 03.12.1998 года, копия договора N 7 на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 30 марта 2001 года, дополнительного соглашения от 12.05.2004 к договору N 5192 от 03.12.1998, копия договора б/н от 14.04.2004 на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, договора N 114-01/07 от 15 июня 2007 года, дополнительного соглашения N 2 от 14.09.2007, а также актов приема-передачи от 30.03.2001, от 14.04.2004, от 12.05.2004, от 15.06.2007.
По ходатайству истца к материалам дела приобщены дополнительные документы - заверенные копии: письма Министерства юстиции Удмуртской Республики от 02.06.1999 года N 01-17/805, свидетельства о государственной регистрации права 18ААN 829216 от 16.06.2009, решения Администрации г. Ижевска от 12.04.2001 N 01-04А/386, решения Администрации г. Ижевска от 12.05.2004 N 01-04/582, приказа N 575А от 14.09.2007.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.12.1998 г. между истцом и ТОО "Доминанта" заключен договор аренды N 5192 на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 295, общей площадью 187,9 кв. м для использования под торговую деятельность (л.д. 8).
Срок действия договора установлен с 01.01.1998 г. по 30.09.2008 г.
Помещение передано по акту приема-передачи 01.10.98 года.
Решением Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска от 12.04.2001 года N 01-04А/386 согласован договор на передачу прав и обязанностей N 7 от 30.03.2001 г.
Дополнительным соглашением от 12.04.2001 года в договор N 5192 от 03.12.98 года внесены изменения в части смены арендатора на ООО "Ермак" (л.д. 13).
На основании договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.03.2001 г. и дополнительного соглашения от 12.04.2001 г. помещение было передано по акту приема-передачи от 30.03.2001 г. ООО "Ермак" (л.д. 14).
Решением Управления имущественных отношений Администрации от 12.04.2004 N 01-04А/582 согласован договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды N 5192 от 03.12.1998 (л.д. 15).
В соответствии с договором на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 14.04.2004 г. и дополнительным соглашением от 12.05.2004 г. помещение было передано по акту приема-передачи от 14.04.2004 г. ООО "Газстройналадка" (л.д. 16-18).
Приказом Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска от 14.09.2007 N 575А согласован договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды N 5192 от 03.12.1998 года (л.д. 19).
На основании договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения N 114-01/07 от 15.06.2007 г. и дополнительного соглашения N 2 от 14.09.2007 г. помещение было передано по акту приема-передачи от 15.06.2007 г. ответчику (л.д. 20-21).
По истечении срока действия Договора (30.09.2008) ответчик продолжал занимать арендуемое помещение, в связи, с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 3.2 Договора ответчик обязался вносить арендную плату в сумме 9 515 руб. 12 коп. ежеквартально до 5 числа первого месяца текущего квартала.
Размер арендной платы неоднократно изменялся на основании постановлений Администрации г. Ижевска и с 01.07.2007 года составил 102 477 руб., с 01.07.2008 года размер арендной платы составил 122 972 руб. 80 коп.
Ответчик обязательства по внесению арендной платы за 3-4 кварталы 2008 г., 1-4 кварталы 2009 г. и 1 квартал 2010 г. исполнил ненадлежащим образом.
С учетом увеличения базовой ставки арендной платы задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила: 655 084 руб. 73 коп.
Наличие задолженности по арендной плате явилось основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, принимая решение, пришел к выводу, что требования истца о взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованны и на основании ст. 307, 309, 310, 606, 614, 650 ГК РФ подлежат удовлетворению в заявленной сумме.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив в совокупности доводы сторон, доказательства, имеющиеся в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п. 3.2 Договора ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально до 5 числа первого месяца текущего квартала.
После истечения срока действия договора, предусмотренного п. 1.3 ответчик, как указано ранее, продолжил пользоваться помещением.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды N 5192 от 13.12.1998 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом отклоняется довод ответчика о том, что предупреждение, направленное истцом, от 18 сентября 2008 года исх. N 01-19/2590 об освобождении спорного помещения следует расценивать как возражение арендодателя о возобновлении договора на новый срок.
По своему содержанию данное письмо таковым не является, поскольку носит претензионный характер относительно не внесения арендной платы.
Как следует из материалов дела, ответчик обязательства по внесению арендной платы за 3-4 кварталы 2008 г., 1-4 кварталы 2009 г. и 1 квартал 2010 г. исполнил ненадлежащим образом.
С учетом увеличения базовой ставки арендной платы (о чем ответчик был уведомлен) задолженность ответчика по арендной плате согласно расчету истца составила 655 084 руб. 73 коп.
Учитывая изложенные обстоятельства, требования истца о взыскании долга были заявлены обоснованно и подлежали удовлетворению в заявленной сумме.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
За просрочку оплаты истец на основании ст. 395 ГК РФ начислил ответчику и предъявил к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2008 г. по 09.02.2010 г. в сумме 49 794 руб. 17 коп. из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,75% годовых.
Поскольку со стороны ответчика имело место нарушение денежного обязательства, выразившееся в просрочке внесения арендной платы, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 49 794 руб. 17 коп. обоснованно удовлетворены судом.
Довод ответчика о том, что срок действия спорного договора истек 30.09.2008 года, в связи с чем с ответчика надлежит взыскать не арендную плату, а сумму неосновательного обогащения, не принимается во внимание.
Как указано ранее и подтверждено материалами дела, в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды N 5192 от 13.12.1998 г. возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Материалами дела не подтверждается, что спорное имущество передано от ответчика истцу, наличие акта приема передачи из материалов дела не усматривается, из чего следует, что истец вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы ответчика о том, что истец не является собственником спорного нежилого помещения, в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ а, следовательно, не является арендодателем по спорному договору, спорный договор не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Право собственности Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска на спорное имущество возникло на основании "Перечня предприятий, имущества передаваемых в муниципальную собственность" учрежденного решением Ижевского городского Совета народных депутатов УАССР от 28.10.1992 г. N 81 и решения Госкомитета УР по управлению имуществом от 21.12.1993 г. N 190-ОБ, зарегистрировано в установленном законом порядке и подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия 18 АА N 829216 от 16.06.2009 г., и на момент рассмотрения дела не оспорено и не признано недействительным.
Надлежащим образом заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права 18ААN 829216 от 16.06.2009 представлена истцом и приобщена к материалам дела.
При таких обстоятельствах, у суда нет оснований полагать, что истец не является собственником спорного помещения, а спорный договор не соответствует требованиям - ст. 168 ГК РФ.
Доводы ответчика относительно необходимости регистрации спорного договора в связи с заключением его на срок более одного года согласно ст. 651 ГК РФ, а также о том, что данный договор подлежал регистрации Комитетом по Управлению имуществом г. Ижевска, также не принимается апелляционным судом.
В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно ст. 4, 8 ФЗ "О введении в действие части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применению подлежал добровольный порядок регистрации, носивший учетный характер и не являвшийся государственной регистрацией, исходя из смысла ГК РФ.
Учитывая, что спорный договор аренды был заключен до введения в действие названного Закона, спорный договор и дополнительные соглашения к договору, заключенные с соблюдением требований к форме не подлежали государственной регистрации.
Как следует из материалов дела, истцом были также заявлены требования о расторжении спорного договора и выселении ответчика из спорного помещения.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 5.1.4 договора аренды N 5192 от 13.12.1998 г. договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае двукратного нарушения арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Принимая во внимание, что ответчик не вносил в установленный договором срок арендную плату за период, превышающий два месяца, а направленное в адрес ответчика предупреждения (исх. N 01-19/46 от 14.01.2009 г. и N 01-18/58 от 17.02.2009 г., N 01-19/2590 от 18.09.2008 г.) с предложением оплатить задолженность и освободить помещение, было оставлено без ответа и удовлетворения, помещение ответчиком истцу не передано, суд пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения исковых требований об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2010 года по делу N А71-15570/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
И.В.БОРЗЕНКОВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)