Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Коробова К.Ю., Малышевой Н.Н., рассмотрев 14.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Калининградской региональной общественной организации "Ассоциация собственников жилья" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 по делу N А21-671/2011 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Серикова И.А.),
установил:
Калининградская региональная общественная организация "Ассоциация собственников жилья", место нахождения: 236001, Калининград, Бакинская ул., д. 2, лит. А, ОГРН 1073900000107 (далее - Ассоциация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "МУП ЖЭУ-23", место нахождения: 236006, Калининград, Ленинский пр., д. 81, ОГРН 1093925008165 (далее - Общество), об обязании передать необходимые для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Калининград, ул. Гайдара, д. N 103, техническую документацию и иные документы:
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - технический паспорт на жилой дом;
- - акт разграничения балансовой принадлежности электросетей здания;
- - лицевые счета в количестве 38 штук на квартиры N 1 - 38;
- - поквартирные карточки формы N 10 в количестве 38 штук на квартиры N 1 - 38;
- - личные карточки формы N 9 в зависимости от количества лиц, указанных в поквартирных карточках, отдельно - на лиц, фактически зарегистрированных на момент передачи карточек, отдельно - на лиц, снятых с регистрационного учета (архивных);
- - декларацию пожарной безопасности на дом;
- - копии документов граждан, зарегистрированных по месту жительства в доме, имеющих право на получение льгот при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Решением от 06.05.2011 (судья Лузанова З.Б.) иск удовлетворен в части обязания Общества передать Ассоциации технический паспорт на жилой дом, акт разграничения балансовой принадлежности электросетей здания, лицевые счета в количестве 38 штук на квартиры N 1-38, поквартирные карточки формы N 10 в количестве 38 штук на квартиры N 1-38. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011, решение от 06.05.2011 отменено. В удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Ассоциация, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 22.09.2011 и оставить в силе решение от 06.05.2011.
По мнению подателя жалобы, апелляционный суд не применил в отношении договора управления от 28.04.2009, заключенного с Обществом, положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как ничтожной сделки, не подтверждающей наличие договорных отношений с собственниками помещений спорного дома.
Ассоциация считает, что апелляционный суд неправильно применил часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и пункты 1 и 3 статьи 450 ГК РФ, поскольку в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ и письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней с момента заключения договора управления.
Податель жалобы указывает, что суд апелляционной инстанции не учел, что не требуется обязательное наличие подписей председателя и секретаря в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования, на котором не рассматривались вопросы о выборе председателя и секретаря собрания.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 28.04.2009 Общество осуществляло управление многоквартирным жилым дома N 103 по улице Гайдара в Калининграде, по условиям которого оно по заданию собственников за плату обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и лицам, пользующимся жилыми помещениями в таком доме, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (т.д. 1, л. 46 - 52). К договору приложен список собственников помещений названного дома, подписавших данный договор (т.д. 1, л. 55).
Договор заключен на один год (пункт 9.1), а при отсутствии заявления одной из сторон о его прекращении договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункт 9.6).
Решением общего собрания собственников помещений, проведенного 19.05.2010 в форме заочного голосования, был выбран способ управления домом управляющей компанией - Ассоциацией и утвержден договор управления.
Ассоциация в письме от 28.05.2010 N 104 уведомила Общество о принятом решении и просила передать по спорному дому техническую документацию и иные связанные с его управлением документы.
Ссылаясь на то, что Общество отказалось удовлетворить данные требования, Ассоциация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал, что в качестве управляющей организации решением общего собрания собственников помещения избрана Ассоциация, и на основании акта приема-передачи технической и иной документации от 01.04.2009 посчитал подтвержденным факт получения Обществом от муниципального унитарного предприятия "ЖЭУ N 23", предыдущей управляющей организации, части требуемых истцом документов, удовлетворив иск в данной части.
Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами, исходя из того, что односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, а условия договора не содержат возможность отказа от его исполнения без указания причин, признал договор, заключенный с Обществом, действующим и отказал Ассоциации в иске.
Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Указанные выводы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А65-11798/2010-СГЗ-14.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи с чем постановление от 22.09.2011 подлежит отмене, а решение от 06.05.2011 - оставлению в силе.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 по делу N А21-671/2011 отменить.
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.05.2011 по этому же делу оставить в силе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МУП ЖЭУ-23" (место нахождения: 236006, Калининград, Ленинский пр., д. 81, ОГРН 1093925008165) в пользу Калининградской региональной общественной организации "Ассоциация собственников жилья" (место нахождения: 236001, Калининград, Бакинская ул., д. 2, лит. А, ОГРН 1073900000107) 2000 руб. расходов по кассационной жалобе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 14.03.2012 ПО ДЕЛУ N А21-671/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2012 г. по делу N А21-671/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Коробова К.Ю., Малышевой Н.Н., рассмотрев 14.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Калининградской региональной общественной организации "Ассоциация собственников жилья" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 по делу N А21-671/2011 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Серикова И.А.),
установил:
Калининградская региональная общественная организация "Ассоциация собственников жилья", место нахождения: 236001, Калининград, Бакинская ул., д. 2, лит. А, ОГРН 1073900000107 (далее - Ассоциация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "МУП ЖЭУ-23", место нахождения: 236006, Калининград, Ленинский пр., д. 81, ОГРН 1093925008165 (далее - Общество), об обязании передать необходимые для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Калининград, ул. Гайдара, д. N 103, техническую документацию и иные документы:
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - технический паспорт на жилой дом;
- - акт разграничения балансовой принадлежности электросетей здания;
- - лицевые счета в количестве 38 штук на квартиры N 1 - 38;
- - поквартирные карточки формы N 10 в количестве 38 штук на квартиры N 1 - 38;
- - личные карточки формы N 9 в зависимости от количества лиц, указанных в поквартирных карточках, отдельно - на лиц, фактически зарегистрированных на момент передачи карточек, отдельно - на лиц, снятых с регистрационного учета (архивных);
- - декларацию пожарной безопасности на дом;
- - копии документов граждан, зарегистрированных по месту жительства в доме, имеющих право на получение льгот при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Решением от 06.05.2011 (судья Лузанова З.Б.) иск удовлетворен в части обязания Общества передать Ассоциации технический паспорт на жилой дом, акт разграничения балансовой принадлежности электросетей здания, лицевые счета в количестве 38 штук на квартиры N 1-38, поквартирные карточки формы N 10 в количестве 38 штук на квартиры N 1-38. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011, решение от 06.05.2011 отменено. В удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Ассоциация, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 22.09.2011 и оставить в силе решение от 06.05.2011.
По мнению подателя жалобы, апелляционный суд не применил в отношении договора управления от 28.04.2009, заключенного с Обществом, положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как ничтожной сделки, не подтверждающей наличие договорных отношений с собственниками помещений спорного дома.
Ассоциация считает, что апелляционный суд неправильно применил часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и пункты 1 и 3 статьи 450 ГК РФ, поскольку в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ и письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней с момента заключения договора управления.
Податель жалобы указывает, что суд апелляционной инстанции не учел, что не требуется обязательное наличие подписей председателя и секретаря в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования, на котором не рассматривались вопросы о выборе председателя и секретаря собрания.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 28.04.2009 Общество осуществляло управление многоквартирным жилым дома N 103 по улице Гайдара в Калининграде, по условиям которого оно по заданию собственников за плату обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и лицам, пользующимся жилыми помещениями в таком доме, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (т.д. 1, л. 46 - 52). К договору приложен список собственников помещений названного дома, подписавших данный договор (т.д. 1, л. 55).
Договор заключен на один год (пункт 9.1), а при отсутствии заявления одной из сторон о его прекращении договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункт 9.6).
Решением общего собрания собственников помещений, проведенного 19.05.2010 в форме заочного голосования, был выбран способ управления домом управляющей компанией - Ассоциацией и утвержден договор управления.
Ассоциация в письме от 28.05.2010 N 104 уведомила Общество о принятом решении и просила передать по спорному дому техническую документацию и иные связанные с его управлением документы.
Ссылаясь на то, что Общество отказалось удовлетворить данные требования, Ассоциация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал, что в качестве управляющей организации решением общего собрания собственников помещения избрана Ассоциация, и на основании акта приема-передачи технической и иной документации от 01.04.2009 посчитал подтвержденным факт получения Обществом от муниципального унитарного предприятия "ЖЭУ N 23", предыдущей управляющей организации, части требуемых истцом документов, удовлетворив иск в данной части.
Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами, исходя из того, что односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, а условия договора не содержат возможность отказа от его исполнения без указания причин, признал договор, заключенный с Обществом, действующим и отказал Ассоциации в иске.
Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Указанные выводы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А65-11798/2010-СГЗ-14.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи с чем постановление от 22.09.2011 подлежит отмене, а решение от 06.05.2011 - оставлению в силе.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 по делу N А21-671/2011 отменить.
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.05.2011 по этому же делу оставить в силе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МУП ЖЭУ-23" (место нахождения: 236006, Калининград, Ленинский пр., д. 81, ОГРН 1093925008165) в пользу Калининградской региональной общественной организации "Ассоциация собственников жилья" (место нахождения: 236001, Калининград, Бакинская ул., д. 2, лит. А, ОГРН 1073900000107) 2000 руб. расходов по кассационной жалобе.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
К.Ю.КОРОБОВ
Н.Н.МАЛЫШЕВА
К.Ю.КОРОБОВ
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)