Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 января 2011 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей С.В. Ехлаковой С.В., Корневой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маховой Ю.Н.
при участии:
- от истца: Галиулин Р.Ш., паспорт, доверенность N 13 от 20.03.2010;
- от ответчика: Станченко Н.Н., паспорт; Золотарев А.А., паспорт, доверенность N 1 от 11.01.2011
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Станченко Нэли Николаевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 08.11.2010 по делу N А53-11421/2010
по иску общества с ограниченной ответственностью "Строитель-2"
к ответчику ИП Станченко Н.Н.
о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества в размере 113 201,57 руб. и о взыскании задолженности за услуги по техническому обслуживанию мест общего пользования в размере 12 000 руб.,
принятое в составе судьи Лукьянцевой И.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строитель-2" (далее -ООО "Строитель-2") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Станченко Нэли Николаевне (далее -предприниматель) о взыскании задолженности и пени в размере 134 152 рубля 65 копеек, об обязании заключить договор управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская.
Представитель истца в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г. в период с 27.03.2007 г. по 30.06.2009 г., а также с 01.01.2010 г. по 31.08.2010 г. в размере 113 201 рубль 57 копеек, задолженность за услуги по техническому обслуживанию мест общего пользования многоквартирным домом N 62 по ул. Городская в г. Новошахтинске в размере 12 000 рублей, на основании двустороннего договора, в остальной части исковых требований заявил отказ; просил производство по делу прекратить.
Судом, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнения заявленных исковых требований приняты, в части отказа от иска производство по делу прекращено.
Решением суда от 08.11.2010 г. с предпринимателя Станченко Н.Н. в пользу ООО "Строитель-2" взыскана сумма задолженности по оплате услуг по договору управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г. в размере 113 201 рубль 57 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 4 200 рублей. В остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что истцом представлены доказательства оказания услуг по содержанию многоквартирного жилого дома, ответчиком услуги не оплачены, нарушена обязанность, предусмотренная ст. 244, 249 ЖК РФ.
Индивидуальный предприниматель Станченко Нэли Николаевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда отменить, в иске отказать.
В обоснование жалобы заявитель указал, что судом сделан неправильный вывод о заключении между истцом и собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу г. Новошахтинск, ул. Городская, 62 договора управления. В представленной переписке ООО "Строитель-2" упоминается как эксплуатирующая организация. Не представлены надлежащие доказательства проведения собрания собственников в заочной форме. В представленном истцом договоре на управление многоквартирным домом имеется прямое указание о том, что исключается оказание коммунальных услуг, указанное свидетельствует об отсутствии статуса управляющей организации. Услуги по содержанию общего имущества оказаны ненадлежаще, предпринимателем за собственный счет произведены ремонтные работы. При отсутствии договора управления, у ООО "Строитель-2" отсутствуют основания для взыскания суммы задолженности.
Ответчик в судебное заседание явился, поддержал доводы жалобы.
Истец в судебное заседание явился, доводы жалобы не признал, представил отзыв. Указал, что обязанность ответчика как собственника нежилого помещения, встроенного в жилой дом нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома предусмотрена ст. 244, 249 ЖК РФ. В материалы дела представлены доказательства реального оказания услуг в спорный период. Предпринимателем не представлены доказательства, подтверждающие оплату расходов по содержанию общего имущества МКД N 62 по ул. Городская. Требования предъявлены исходя из тарифа с учетом отсутствия факта пользования ответчиком некоторыми местами общего пользования. Материалами дела подтверждено избрание ООО "Строитель-2" управляющей организацией. С 27.03.2007 г. ООО "Строитель-2" обслуживает места общего пользования МЖД N 62, ведет работы по текущему ремонту общего имущества, содержит аварийно-диспетчерскую службу, проводит технический осмотр и ремонт квартир и помещений.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ собственниками многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, г. Новошахтинска Ростовской области 19.12.2006 г. был выбран способ управления - управление управляющей организацией, что подтверждается копией протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, от 19.12.2006 г. В качестве управляющей организации было выбрано ООО "Строитель-2".
27.03.2007 г. между ООО "Строитель-2" и собственниками многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, г. Новошахтинска был заключен договор управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская, согласно которому, управляющая организация "Строитель-2" обеспечивает надлежащее состояние общего имущества в доме, а именно: ежегодно ведет работы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома; содержит аварийно-диспетчерскую службу и при необходимости устраняет аварийные ситуации в многоквартирном доме; ведет санитарные работы по содержанию мест общего пользования многоквартирного дома; ведет уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома; ежегодно проводится подготовка дома к сезонной эксплуатации: проводятся технические осмотры и мелкий ремонт многоквартирного дома.
В многоквартирном доме N 62 по ул. Городская на первом этаже расположено нежилое помещение, в котором находится магазин "Мебель", собственником которого является ИП Станченко Н.Н.
С 27.03.2007 г. по 30.06.2009 г., а также с 01.01.2010 г. по июнь 2010 г. в нарушение ст. 158 ЖК и условия договора управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г., ИП Станченко Н.Н. плату за оказанные управляющей организацией услуги не вносила. На предложение заключить договор управления ИП Станченко Н.Н. ответила отказом.
01.07.2009 г. между ООО "Строитель-2" и ИП Станченко Н. Н. (магазин "Мебель") был заключен договор на техническое обслуживание мест общего пользования многоквартирного дома N 62 по ул. Городская. Согласно п. 3.1. договора на техническое обслуживание мест общего пользования многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, сумма оплаты услуг составляла 4 152 рубля 74 копейки в месяц, а сумма денежных средств, перечисляемых ООО "Строитель - 2" ИП Станченко Н. Н. составляла 2 152 рубля 74 в месяц, вследствие чего, за период с 01.07.2009 г. по 31.12.2009 г. образовалась задолженность ИП Станченко Н.Н. перед ООО "Строитель-2", по утверждению истца, в сумме 12 000 рублей.
Наличие задолженности за оказанные услуги явилось основанием подачи настоящего иска.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований в части.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
По правилам пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (пункт 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Таким образом, обязанность ответчика нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома прямо предусмотрена вышеуказанными нормами.
В обоснование жалобы заявитель указал, что ООО "Строитель-2" не является управляющей организацией, у последнего нет права предъявления настоящего иска.
Данные доводы подлежат отклонению.
Пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг" предусмотрено, что исполнитель коммунальных услуг - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
В силу статьи 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Кодекса проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 01.01.2007 не выбран способ управления домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления не было реализовано. Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ введена часть вторая статьи 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Кодекса.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.03.2007 N 4989-СК/07 со ссылкой на названные нормативные акты также разъяснено, что ранее возникшие обязательства указанных организаций сохраняются до момента: создания товарищества собственников жилья; принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией и возникновения обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов.
Из материалов дела следует, что ООО "Строитель-2" с 2007 г. осуществляет функции управляющей организации. В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 19.12.06 г. граждане выбрали способ управления- управляющая компания. В качестве управляющей компании выбрано ООО "Строитель-2". В материалах дела имеется договор управления от 27.03.2007 г. Доказательств выбора гражданами иного способа управления- непосредственного управления, либо ТСЖ не представлено. Также не представлено доказательств выбора иной управляющей организации.
Доводы о несоответствии протокола и договора нормам действующего законодательства судом не принимаются, поскольку доказательств оспаривания указанных документов не представлено.
Также представленными доказательствами фактического оказания услуг подтверждено выполнение ООО "Строитель-2" функций управляющей организации в отношении дома N 62 по ул. Городская г. Новошахтинска. Вышеуказанные нормативные акты обязывают организацию, выполняющую функции управляющей организации, оказывать услуги до избрания иного способа управления, либо иной управляющей организации.
Обоснованность требований истца о взыскании с ответчика задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г. в период с 27.03.2007 г. по 30.06.2009 г., а также с 01.01.2010 г. по 31.08.2010 г. в размере 113 201 рубль 57 копеек подтверждена материалами дела.
Истцом представлен уточненный расчет требований (т. 2, л.д. 36-38)
При формировании тарифа на 2007 г. истец руководствовался Постановлением Мэра г. Новошахтинска N 16 от 11.01.2007 г., при формировании тарифа на 2008 г.- Постановлением Мэра г. Новошахтинска N 1540 от 10.12.2007г, при формировании тарифа на 2009 г.- Постановлением региональной службы по тарифам РО N 12/1 от 10.11.2008 г., при формировании тарифа на 2010 г.- Постановлением Администрации г. Новошахтинска N 80 от 29.01.2010 г.
Истцом в обоснование применения муниципального тарифа утверждены сводные таблицы определения стоимости содержания и текущего ремонта на 1 м кв. жилищного фонда 1 категории по годам.
При этом, в связи с тем, что магазин "Мебель" имеет индивидуальный ввод подачи электроэнергия и не имеет выхода в подъезд многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, для ИП Станченко ООО "Строитель-2" был рассчитан индивидуальный тариф, из которого были исключены уборка придомовой территории, освещение мест общего пользования. Тариф на 2007 г. составил 3, 28 руб. за 1 кв. м в месяц, в 2008г-3, 83 руб. за 1 кв. м в месяц, в 2009г-5 руб. 01 коп. в 2010 г. с 01.01. по 31.03- 5 руб. 10 коп., с 01.04. по 31.08. -5 руб. 50 коп. за 1 кв. м в месяц (т. 2. л.д. 59-63, т. 3 л.д. 82).
Возражений по поводу общей площади помещения, принадлежащего ответчику 757,8 кв. м у сторон не имеется.
Факт оказания услуг в спорный период подтвержден истцом представленными договорами подряда, актами выполненных работ, оказанных услуг.
Ответчик указывает, что часть расходов, включенных в тариф, им несется самостоятельно.
Данные доводы подлежат отклонению.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).
В пункте 2 Правил N 75 дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Таким образом, доводы ответчика о неправильном расчете стоимости услуг не может быть признан обоснованным, поскольку этот расчет представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса. (указанная позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 г. N 4910/10).
При этом, материалами дела подтверждено, что управляющая компания уменьшила в отношении ответчика тариф с учетом вышеуказанных обстоятельств.
Поскольку ИП Станченко Н.Н. не были представлены доказательства, свидетельствующие о выполнении ею обязательств по оплате услуг по договору управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г., суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования истца по взысканию с ответчика суммы задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г. в период с 27.03.2007 г. по 30.06.2009 г., а также с 01.01.2010 г. по 31.08.2010 г. в размере 113 201 рубль 57 копеек подлежащими удовлетворению.
Доводы о ненадлежащем оказании услуг ответчиком документально не подтверждены, последний не лишен права требовать надлежащего исполнения услуг.
В части взыскания задолженности за услуги по техническому обслуживанию мест общего пользования многоквартирным домом N 62 по ул. Городская в г.Новошахтинске в размере 12 000 рублей суд в удовлетворении требований отказал, ввиду недоказанности объема услуг по отдельному договору с ответчиком.
В данной части решение суда сторонами не оспаривается.
Иных доводов жалобы не заявлено.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила
Расходы по госпошлине по жалобе возлагаются на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2010 г. по делу N А53-11421/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
С.В.ЕХЛАКОВА
Н.И.КОРНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2011 N 15АП-14335/2010 ПО ДЕЛУ N А53-11421/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2011 г. N 15АП-14335/2010
Дело N А53-11421/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 января 2011 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей С.В. Ехлаковой С.В., Корневой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маховой Ю.Н.
при участии:
- от истца: Галиулин Р.Ш., паспорт, доверенность N 13 от 20.03.2010;
- от ответчика: Станченко Н.Н., паспорт; Золотарев А.А., паспорт, доверенность N 1 от 11.01.2011
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Станченко Нэли Николаевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 08.11.2010 по делу N А53-11421/2010
по иску общества с ограниченной ответственностью "Строитель-2"
к ответчику ИП Станченко Н.Н.
о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества в размере 113 201,57 руб. и о взыскании задолженности за услуги по техническому обслуживанию мест общего пользования в размере 12 000 руб.,
принятое в составе судьи Лукьянцевой И.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строитель-2" (далее -ООО "Строитель-2") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Станченко Нэли Николаевне (далее -предприниматель) о взыскании задолженности и пени в размере 134 152 рубля 65 копеек, об обязании заключить договор управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская.
Представитель истца в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г. в период с 27.03.2007 г. по 30.06.2009 г., а также с 01.01.2010 г. по 31.08.2010 г. в размере 113 201 рубль 57 копеек, задолженность за услуги по техническому обслуживанию мест общего пользования многоквартирным домом N 62 по ул. Городская в г. Новошахтинске в размере 12 000 рублей, на основании двустороннего договора, в остальной части исковых требований заявил отказ; просил производство по делу прекратить.
Судом, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнения заявленных исковых требований приняты, в части отказа от иска производство по делу прекращено.
Решением суда от 08.11.2010 г. с предпринимателя Станченко Н.Н. в пользу ООО "Строитель-2" взыскана сумма задолженности по оплате услуг по договору управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г. в размере 113 201 рубль 57 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 4 200 рублей. В остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что истцом представлены доказательства оказания услуг по содержанию многоквартирного жилого дома, ответчиком услуги не оплачены, нарушена обязанность, предусмотренная ст. 244, 249 ЖК РФ.
Индивидуальный предприниматель Станченко Нэли Николаевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда отменить, в иске отказать.
В обоснование жалобы заявитель указал, что судом сделан неправильный вывод о заключении между истцом и собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу г. Новошахтинск, ул. Городская, 62 договора управления. В представленной переписке ООО "Строитель-2" упоминается как эксплуатирующая организация. Не представлены надлежащие доказательства проведения собрания собственников в заочной форме. В представленном истцом договоре на управление многоквартирным домом имеется прямое указание о том, что исключается оказание коммунальных услуг, указанное свидетельствует об отсутствии статуса управляющей организации. Услуги по содержанию общего имущества оказаны ненадлежаще, предпринимателем за собственный счет произведены ремонтные работы. При отсутствии договора управления, у ООО "Строитель-2" отсутствуют основания для взыскания суммы задолженности.
Ответчик в судебное заседание явился, поддержал доводы жалобы.
Истец в судебное заседание явился, доводы жалобы не признал, представил отзыв. Указал, что обязанность ответчика как собственника нежилого помещения, встроенного в жилой дом нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома предусмотрена ст. 244, 249 ЖК РФ. В материалы дела представлены доказательства реального оказания услуг в спорный период. Предпринимателем не представлены доказательства, подтверждающие оплату расходов по содержанию общего имущества МКД N 62 по ул. Городская. Требования предъявлены исходя из тарифа с учетом отсутствия факта пользования ответчиком некоторыми местами общего пользования. Материалами дела подтверждено избрание ООО "Строитель-2" управляющей организацией. С 27.03.2007 г. ООО "Строитель-2" обслуживает места общего пользования МЖД N 62, ведет работы по текущему ремонту общего имущества, содержит аварийно-диспетчерскую службу, проводит технический осмотр и ремонт квартир и помещений.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ собственниками многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, г. Новошахтинска Ростовской области 19.12.2006 г. был выбран способ управления - управление управляющей организацией, что подтверждается копией протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, от 19.12.2006 г. В качестве управляющей организации было выбрано ООО "Строитель-2".
27.03.2007 г. между ООО "Строитель-2" и собственниками многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, г. Новошахтинска был заключен договор управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская, согласно которому, управляющая организация "Строитель-2" обеспечивает надлежащее состояние общего имущества в доме, а именно: ежегодно ведет работы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома; содержит аварийно-диспетчерскую службу и при необходимости устраняет аварийные ситуации в многоквартирном доме; ведет санитарные работы по содержанию мест общего пользования многоквартирного дома; ведет уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома; ежегодно проводится подготовка дома к сезонной эксплуатации: проводятся технические осмотры и мелкий ремонт многоквартирного дома.
В многоквартирном доме N 62 по ул. Городская на первом этаже расположено нежилое помещение, в котором находится магазин "Мебель", собственником которого является ИП Станченко Н.Н.
С 27.03.2007 г. по 30.06.2009 г., а также с 01.01.2010 г. по июнь 2010 г. в нарушение ст. 158 ЖК и условия договора управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г., ИП Станченко Н.Н. плату за оказанные управляющей организацией услуги не вносила. На предложение заключить договор управления ИП Станченко Н.Н. ответила отказом.
01.07.2009 г. между ООО "Строитель-2" и ИП Станченко Н. Н. (магазин "Мебель") был заключен договор на техническое обслуживание мест общего пользования многоквартирного дома N 62 по ул. Городская. Согласно п. 3.1. договора на техническое обслуживание мест общего пользования многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, сумма оплаты услуг составляла 4 152 рубля 74 копейки в месяц, а сумма денежных средств, перечисляемых ООО "Строитель - 2" ИП Станченко Н. Н. составляла 2 152 рубля 74 в месяц, вследствие чего, за период с 01.07.2009 г. по 31.12.2009 г. образовалась задолженность ИП Станченко Н.Н. перед ООО "Строитель-2", по утверждению истца, в сумме 12 000 рублей.
Наличие задолженности за оказанные услуги явилось основанием подачи настоящего иска.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований в части.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
По правилам пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (пункт 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Таким образом, обязанность ответчика нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома прямо предусмотрена вышеуказанными нормами.
В обоснование жалобы заявитель указал, что ООО "Строитель-2" не является управляющей организацией, у последнего нет права предъявления настоящего иска.
Данные доводы подлежат отклонению.
Пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг" предусмотрено, что исполнитель коммунальных услуг - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
В силу статьи 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Кодекса проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 01.01.2007 не выбран способ управления домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления не было реализовано. Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ введена часть вторая статьи 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Кодекса.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.03.2007 N 4989-СК/07 со ссылкой на названные нормативные акты также разъяснено, что ранее возникшие обязательства указанных организаций сохраняются до момента: создания товарищества собственников жилья; принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией и возникновения обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов.
Из материалов дела следует, что ООО "Строитель-2" с 2007 г. осуществляет функции управляющей организации. В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 19.12.06 г. граждане выбрали способ управления- управляющая компания. В качестве управляющей компании выбрано ООО "Строитель-2". В материалах дела имеется договор управления от 27.03.2007 г. Доказательств выбора гражданами иного способа управления- непосредственного управления, либо ТСЖ не представлено. Также не представлено доказательств выбора иной управляющей организации.
Доводы о несоответствии протокола и договора нормам действующего законодательства судом не принимаются, поскольку доказательств оспаривания указанных документов не представлено.
Также представленными доказательствами фактического оказания услуг подтверждено выполнение ООО "Строитель-2" функций управляющей организации в отношении дома N 62 по ул. Городская г. Новошахтинска. Вышеуказанные нормативные акты обязывают организацию, выполняющую функции управляющей организации, оказывать услуги до избрания иного способа управления, либо иной управляющей организации.
Обоснованность требований истца о взыскании с ответчика задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г. в период с 27.03.2007 г. по 30.06.2009 г., а также с 01.01.2010 г. по 31.08.2010 г. в размере 113 201 рубль 57 копеек подтверждена материалами дела.
Истцом представлен уточненный расчет требований (т. 2, л.д. 36-38)
При формировании тарифа на 2007 г. истец руководствовался Постановлением Мэра г. Новошахтинска N 16 от 11.01.2007 г., при формировании тарифа на 2008 г.- Постановлением Мэра г. Новошахтинска N 1540 от 10.12.2007г, при формировании тарифа на 2009 г.- Постановлением региональной службы по тарифам РО N 12/1 от 10.11.2008 г., при формировании тарифа на 2010 г.- Постановлением Администрации г. Новошахтинска N 80 от 29.01.2010 г.
Истцом в обоснование применения муниципального тарифа утверждены сводные таблицы определения стоимости содержания и текущего ремонта на 1 м кв. жилищного фонда 1 категории по годам.
При этом, в связи с тем, что магазин "Мебель" имеет индивидуальный ввод подачи электроэнергия и не имеет выхода в подъезд многоквартирного дома N 62 по ул. Городская, для ИП Станченко ООО "Строитель-2" был рассчитан индивидуальный тариф, из которого были исключены уборка придомовой территории, освещение мест общего пользования. Тариф на 2007 г. составил 3, 28 руб. за 1 кв. м в месяц, в 2008г-3, 83 руб. за 1 кв. м в месяц, в 2009г-5 руб. 01 коп. в 2010 г. с 01.01. по 31.03- 5 руб. 10 коп., с 01.04. по 31.08. -5 руб. 50 коп. за 1 кв. м в месяц (т. 2. л.д. 59-63, т. 3 л.д. 82).
Возражений по поводу общей площади помещения, принадлежащего ответчику 757,8 кв. м у сторон не имеется.
Факт оказания услуг в спорный период подтвержден истцом представленными договорами подряда, актами выполненных работ, оказанных услуг.
Ответчик указывает, что часть расходов, включенных в тариф, им несется самостоятельно.
Данные доводы подлежат отклонению.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).
В пункте 2 Правил N 75 дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Таким образом, доводы ответчика о неправильном расчете стоимости услуг не может быть признан обоснованным, поскольку этот расчет представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса. (указанная позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 г. N 4910/10).
При этом, материалами дела подтверждено, что управляющая компания уменьшила в отношении ответчика тариф с учетом вышеуказанных обстоятельств.
Поскольку ИП Станченко Н.Н. не были представлены доказательства, свидетельствующие о выполнении ею обязательств по оплате услуг по договору управления многоквартирным домом N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г., суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования истца по взысканию с ответчика суммы задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 62 по ул. Городская от 27.03.2007 г. в период с 27.03.2007 г. по 30.06.2009 г., а также с 01.01.2010 г. по 31.08.2010 г. в размере 113 201 рубль 57 копеек подлежащими удовлетворению.
Доводы о ненадлежащем оказании услуг ответчиком документально не подтверждены, последний не лишен права требовать надлежащего исполнения услуг.
В части взыскания задолженности за услуги по техническому обслуживанию мест общего пользования многоквартирным домом N 62 по ул. Городская в г.Новошахтинске в размере 12 000 рублей суд в удовлетворении требований отказал, ввиду недоказанности объема услуг по отдельному договору с ответчиком.
В данной части решение суда сторонами не оспаривается.
Иных доводов жалобы не заявлено.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила
Расходы по госпошлине по жалобе возлагаются на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2010 г. по делу N А53-11421/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
С.В.ЕХЛАКОВА
Н.И.КОРНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)