Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.,
при участии:
от ответчика: Марыняко Н.С. по доверенности от 10.06.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 по делу N А32-28447/2010,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1046161000820/ ИНН 6161039715)
о признании обременения отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком,
установил:
- Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее ООО "Донстрой", общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользованием земельным участком площадью 18767 кв. м, расположенным по ул. Красноармейской, 1 Центрального района города Сочи за период с 01.01.2009 по 31.03.2011 в размере 7794446,33 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 333889,82 руб.;
- признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 02.12.2002 N 4900002624 отсутствующим.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик уклоняется от уплаты платежей за пользование земельным участком, предоставленным на основании договора аренды от 02.12.2002 N 4900002624 и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 25.12.2006 для разработки проектной документации строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и закрытой автостоянкой. Правовые основания для владения и пользования спорным земельным участком у ответчика отсутствуют, поскольку договор аренды от 02.12.2002 N 4900002624 является ничтожным, ввиду отсутствия у администрации на момент его заключения полномочий по распоряжению спорным земельным участком (земли курортов федерального значения). Неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком рассчитано на основании ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земли муниципальной собственности, установленных постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 (с последующими изменениями и дополнениями).
Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 с ООО "Донстрой" в пользу администрации взыскано 118396,65 руб. задолженности. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Решение суда мотивировано тем, что спорный земельный участок расположен во второй горно-санитарной зоне охраны курорта города Сочи и в силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", являлся федеральной собственностью и находился в ведении федеральных органов государственной власти. На момент заключения договора аренды от 02.12.2002 N 4900002624 у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком, в связи с чем, договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. В связи с передачей спорного земельного участка в муниципальную собственность на основании Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ, администрация вправе требовать плату за пользование земельным участком с 20.12.2008. Суд первой инстанции, на основании статьи 36 ЖК РФ и статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ", пришел к выводу, что с момента сдачи в эксплуатацию жилого дома, возведенного ответчиком, земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим, плата за пользование спорным земельным участком взыскана с ответчика только за период с 01.01.2009 по 22.01.2009 (день, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию).
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано, поскольку истец не представил расчет с указанием и обоснованием периодов начисления процентов.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 назначено судебное заседание для принятия дополнительного решения по требованию о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 02.12.2002 N 4900002624 отсутствующим.
Администрация муниципального образования города-курорта Сочи в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 в отношении частичного удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения. Взыскать с общества в пользу администрации сумму неосновательного обогащения за пользованием земельным участком площадью 18767 кв. м, расположенным по ул. Красноармейской, 1 Центрального района города Сочи за период с 01.01.2009 по 31.03.2011 в размере 7794446,33 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 333889,82 руб.
Заявитель жалобы указал, что в материалы дела не представлены доказательства перехода спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению (п. 67 постановление пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Факт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрация права собственности физического лица на квартиру в указанном доме не свидетельствуют о том, что спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном доме. Спорный земельный участок не был сформирован для эксплуатации многоквартирного дома, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенного ответчиком многоквартирного дома, не подтверждена. Прекращение использования ответчиком всего земельного участка не доказано.
В отзыве ООО "Донстрой" апелляционную жалобу не признало. Ответчик указал, что администрация не доказала период фактического пользования обществом земельным участком заявленной истцом площадью. ООО "Донстрой" на спорном участке осуществляет строительство жилого комплекса, предусматривающего поэтапное введение в эксплуатацию отдельных объектов комплекса. С момента регистрации права собственности первого собственника на жилое помещение в жилых домах, сданных в эксплуатацию, спорный земельный участок, обремененный залогом дольщиков, переходит в общую долевую собственность собственников многоквартирного жилого дома. На момент рассмотрения спора введены в эксплуатацию и переданы управляющей компании корпус N 2, жилой дом N 4, вставка с офисными помещениями - корпус N 8, расположенные на земельном участке площадью 6470 кв. м, используемом собственниками помещений многоквартирных домов. Ответчиком использовалась не вся площадь земельного участка, поскольку застройка осуществлялась поэтапно.
В судебном заседании представитель ООО "Донстрой" апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 01.11.2011 по 08.11.2011.
Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила.
В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие представителя истца, извещенного о времени и месте судебного разбирательства согласно статьям 121 - 123, 163 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 надлежит изменить по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "САНАР" (арендатор) был подписан договор аренды от 02.12.2002 N 4900002624, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование не условиях аренды земельный участок площадью 18767 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями пивоваренного завода по ул. Красноармейской, 1 в Центральном районе города Сочи. Земельный участок расположен в городской черте во второй зоне санитарной охраны курорта (т. 1 л.д. 9).
Срок действия договора устанавливается с 01.01.2002 по 01.01.2046 (п. 2.1 договора).
Договор зарегистрирован 22.03.2004 в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N 23-01.50/2004-49 (т. 1 л.д. 12).
По договору от 25.12.2006 ООО "САНАР" передало ООО "Донстрой" свои права и обязанности по договору аренды от 02.12.2002 N 4900002624.
В пункте 1.4 договора от 25.12.2006 указано, что объектом аренды по договору аренды от 02.12.2002 N 4900002624 является земельный участок площадью 18767 кв. м по ул. Красноармейской, 1 в Центральном районе г. Сочи кадастровый номер 23:49:02 03 024:0013. Земельный участок предоставлен для разработки проектной документации строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и закрытой автостоянкой (т. 1 л.д. 15).
Указанный вид разрешенного использования земельного участка подтверждается кадастровым паспортом от 13.05.2011 (т. 1 л.д. 83).
Договор от 25.12.2006 зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2007, номер записи регистрации - 23-23-50/008/2007-154 (т. 1 л.д. 17).
Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013, расположенный в границах города Сочи, в Центральном районе, по ул. Красноармейской, 1 входит в состав особо охраняемой природной территории.
Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 02.12.2002 N 4900002624 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Муниципальное образование г. Сочи на момент заключения договора аренды от 02.12.2002 N 4900002624 не являлось собственником спорного земельного участка. Доказательства того, что администрации на момент совершения сделки были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.
При таких обстоятельствах договор аренды договор аренды от 02.12.2002 N 4900002624 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку нормы Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ не имеют обратной силы, введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды от 02.12.2002 N 4900002624 не породил у подписавших их сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.
В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ, земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.
Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.
Из материалов дела следует, что до вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ право федеральной собственности на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
Предусмотренные Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации документально не подтверждены.
Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, суд первой инстанции, с учетом принципа платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), пришел к обоснованному выводу о наличии у муниципального образования город-курорт Сочи, в лице уполномоченных органов (ст. 125 ГК РФ), права на получение платы за фактическое пользование земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008) на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, отсутствие вещного или обязательственного титула на земельный участок, в данном случае не является основанием для освобождения ответчика от внесения им платы за землю. Иное толкование указанных положений приведет к нарушению принципа платности землепользования, предусмотренному пунктами 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, как основополагающее начало земельных отношений.
Из кадастрового паспорта от 13.05.2011 следует, что разрешенным видом использования земельного участка площадью 18767 кв. м по ул. Красноармейской, 1 в Центральном районе г. Сочи кадастровый номер 23:49:02 03 024:0013 является: "разработка проектной документации строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и закрытой автостоянкой" (т. 1 л.д. 83).
В дело представлено разрешение на строительство N RU23309/182/Ц-1/605 от 13.02.2007, выданное ООО "Донстрой", согласно которому обществу разрешено строительство "Жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения и закрытой автостоянкой" - первая очередь на земельном участке площадью 18767 кв. м по ул. Красноармейской, 1 в Центральном районе г. Сочи кадастровый номер 23:49:02 03 024:0013.
В суд апелляционной инстанции представлены выкопировки из проектной документации на объект, строительство которого запланировано ответчиком, которые подтверждают использование ответчиком земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, а именно для разработки проектной документации жилого комплекса.
Разрешениями на ввод объектов в эксплуатации N RU 23309-624 от 04.08.2011, N RU 23309-625 от 04.08.2011, N RU 23309-309 от 23.01.2009 подтверждается проведение ответчиком строительных работ по возведению на спорном земельном участке элементов жилого комплекса, предусмотренных проектной документацией.
Следовательно, использование обществом спорного земельного участка подтверждается материалами дела.
Однако, в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства, связанные с приобретением или сбережением имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобретением или сбережением имущества за счет другого лица (потерпевшего), размером неосновательного обогащения.
Следовательно, установить неосновательное обогащение на стороне общества возможно только в случае доказанности фактически используемой ответчиком площади земельного участка, предоставленного по ничтожному договору аренды, в заявленный истцом период.
Из материалов дела следует, что площадь спорного земельного участка составляет 18767 кв. м. Проектная документация подготовлена ответчиком на застройку всего земельного участка. Однако, строительство объектов ведется поэтапно, с последующим вводом в эксплуатацию вновь возведенного объекта.
Первая этап первой очереди строительства жилого комплекса введен в эксплуатацию разрешением N RU 23306-309 от 23.01.2009 (т. 1 л.д. 81)
Согласно акту приема-передачи от 10.01.2010 объект, введенный в эксплуатации разрешением N RU 23306-309 от 23.01.2009, был передан ответчиком управляющей компании ООО "Ривьера". В акте указано, что общая площадь застройки спорного земельного участка данным объектом составила 700 кв. м.
Из пояснений ответчика следует, что с 28.03.2009 было зарегистрировано право собственности первого физического лица на квартиру N 82 во вновь созданном многоквартирном доме по ул. Красноармейской 2/3 в г. Сочи, что подтверждается свидетельством от 28.03.2009 серии 23-АЕ N 389250 (т. 1 л.д. 87).
Как указано в пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Кодекса. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013 не следует, что указанный земельный участок изначально выделен и сформирован также для целей эксплуатации строящегося жилого комплекса.
Однако, в пункте 67 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Таким образом, с момента приобретения первым собственником помещения в многоквартирном доме жилого комплекса, возводимого ООО "Донстрой", собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013, в границах которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. ООО "Донстрой", с указанного момента, не является единственным пользователем земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013 и не может самостоятельно нести бремя оплаты землепользования за весь земельный участок.
Взыскание с указанного момента неосновательного обогащения за пользование земельным участком, исходя из всей площади частично застроенного ответчиком земельного участка, является необоснованным.
Из представленной в дело справки ООО "Ривьера" N 18 от 28.10.2011 следует, что площадь спорного земельного участка, под возведенными ООО "Донстрой" и переданными управляющей компании объектами составляет 6470 кв. м. Данный участок используется для нужд жильцов введенных в эксплуатацию многоквартирных домов.
Администрация в порядке статьи 65 АПК РФ не доказала, что ООО "Донстрой" в период с 28.03.2009 по 31.03.2011 фактически использовало весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013 для строительства жилого комплекса, в том числе в той части, которая должна быть сформирована под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом, помещения которых были реализованы собственникам.Истец документально не подтвердил фактически используемую ООО "Донстрой" площадь спорного земельного участка с указанного момента.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции считает возможным взыскать с ООО "Донстрой" задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013, исходя из всей площади данного участка - 18737 кв. м, только за период 01.01.2009 по 27.03.2009.
Поскольку ответчик не является лицом, имеющим право на уплату земельного налога, неосновательное обогащение следует рассчитывать применительно к размеру арендной платы за аналогичное имущество (пункт 3 статьи 424, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть согласно нормативно установленным ставкам арендной платы за земли муниципальной собственности.
При расчете неосновательного обогащения суд апелляционной инстанции считает возможным руководствоваться постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 (с последующими изменениями и дополнениями). Расчет произведен по следующей формуле: (39,0 (базовая ставка арендной платы по г. Сочи) x 18767 кв. м x 1,4 (коэффициент целевого использования - жилищное строительство) x 2,13 (экономико-планировочная зона С-1-а) x 0,9 (понижающий коэффициент при строительстве))/365 x 86 дней = 462823,28 руб. Указанный расчет основан на применении общей формулы расчета арендной платы, установленной постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", действовавшим в спорный период.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает обоснованными заявленные администрацией требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2009 по 27.03.2009 в сумме 462823, 28 руб.
Размер неосновательного обогащения ответчика за период с 28.03.2009 по 31.03.2011, предъявленный администрацией ко взысканию, не подтвержден истцом документально, в связи с отсутствием доказательств использования ООО "Донстрой" всей площади спорного земельного участка после реализации первого помещения в многоквартирном доме первого этапа строительства жилого комплекса, возводимого ответчиком.
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливая ответственность за неисполнение денежного обязательства, определяет, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Из расчета процентов, представленного истцом, следует, что размер процентов за пользование чужими денежными средствами определен за период с 01.01.2009 по 21.09.2010 исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 7,75%, действовавшей на день обращения в суд (т. 1 л.д. 7).
Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами действительно произведено администрацией на всю сумму неосновательного обогащение, безотносительно периодам его увеличения.
Однако, неправильный расчет процентов за пользование чужими денежными средствами не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований администрации в указанной части.
Спорный земельный участок был предоставлен ответчику по ничтожному договору аренды от 02.12.2002. Факт ничтожности указанного договора был установлен при разрешении дела N А32-7681/2009 (т. 1 л.д. 18). При таких обстоятельствах, ответчик должен был знать об отсутствии у него правовых оснований для фактического пользования земельным участком, предоставленным для разработки проектной документации строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и закрытой автостоянкой.
Пунктом 9 Положения о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края N 529 от 18.05.2002, действовавшим в спорный период, было предусмотрено, что по договорам аренды земельных участков других категорий и видам целевого использования арендная плата уплачивается арендаторами ежеквартально (ежемесячно) в виде авансового платежа в срок до 10 числа первого месяца квартала (до 10 числа месяца), если иное не установлено договором.
Данный нормативный акт определял единый подход к порядку расчета и оплаты земельных платежей на территории Краснодарского края, в связи с чем, может быть принят за методологическую основу расчета процентов в настоящем деле.
При таких обстоятельствах, обязанность оплаты за фактическое пользование ответчиком спорным земельным участком должна была наступить не позднее 10.01.2009 (с учетом заявленного периода взыскания).
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14, произвел перерасчет размера процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из ставки, действовавшей на момент обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском (7,75% согласно Указанию ЦБ РФ от 31.05.2010 N 2450-У). Размер процентов за период с 11.01.2009 по 21.09.2010 составил 60877,33 руб.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 надлежит изменить, увеличив присужденную к взысканию сумму до 523700,61 руб. (462823,28 руб. - неосновательное обогащение и 60877,33 руб. - проценты).
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с иском и апелляционной жалобой относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации пропорционально заявленным и удовлетворенным требованиям.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за обращение с иском.
В связи с этим, с ООО "Донстрой" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 4100 руб. 38 коп. и апелляционной жалобе в сумме 129 руб. исходя из фактически удовлетворенных требований истца (523700,61 руб.).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 по делу N А32-28447/2010 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1046161000820/ ИНН 6161039715) в пользу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи 462823 руб. 28 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 01.01.2009 по 27.03.2009 и 60877 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2009 по 21.09.2010.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1046161000820/ ИНН 6161039715) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4100 руб. 38 коп. ".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1046161000820/ ИНН 6161039715) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 129 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.11.2011 N 15АП-11314/2011 ПО ДЕЛУ N А32-28447/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2011 г. N 15АП-11314/2011
Дело N А32-28447/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.,
при участии:
от ответчика: Марыняко Н.С. по доверенности от 10.06.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 по делу N А32-28447/2010,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1046161000820/ ИНН 6161039715)
о признании обременения отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком,
установил:
- Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее ООО "Донстрой", общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользованием земельным участком площадью 18767 кв. м, расположенным по ул. Красноармейской, 1 Центрального района города Сочи за период с 01.01.2009 по 31.03.2011 в размере 7794446,33 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 333889,82 руб.;
- признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 02.12.2002 N 4900002624 отсутствующим.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик уклоняется от уплаты платежей за пользование земельным участком, предоставленным на основании договора аренды от 02.12.2002 N 4900002624 и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 25.12.2006 для разработки проектной документации строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и закрытой автостоянкой. Правовые основания для владения и пользования спорным земельным участком у ответчика отсутствуют, поскольку договор аренды от 02.12.2002 N 4900002624 является ничтожным, ввиду отсутствия у администрации на момент его заключения полномочий по распоряжению спорным земельным участком (земли курортов федерального значения). Неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком рассчитано на основании ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земли муниципальной собственности, установленных постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 (с последующими изменениями и дополнениями).
Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 с ООО "Донстрой" в пользу администрации взыскано 118396,65 руб. задолженности. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Решение суда мотивировано тем, что спорный земельный участок расположен во второй горно-санитарной зоне охраны курорта города Сочи и в силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", являлся федеральной собственностью и находился в ведении федеральных органов государственной власти. На момент заключения договора аренды от 02.12.2002 N 4900002624 у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком, в связи с чем, договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. В связи с передачей спорного земельного участка в муниципальную собственность на основании Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ, администрация вправе требовать плату за пользование земельным участком с 20.12.2008. Суд первой инстанции, на основании статьи 36 ЖК РФ и статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ", пришел к выводу, что с момента сдачи в эксплуатацию жилого дома, возведенного ответчиком, земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим, плата за пользование спорным земельным участком взыскана с ответчика только за период с 01.01.2009 по 22.01.2009 (день, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию).
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано, поскольку истец не представил расчет с указанием и обоснованием периодов начисления процентов.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 назначено судебное заседание для принятия дополнительного решения по требованию о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 02.12.2002 N 4900002624 отсутствующим.
Администрация муниципального образования города-курорта Сочи в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 в отношении частичного удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения. Взыскать с общества в пользу администрации сумму неосновательного обогащения за пользованием земельным участком площадью 18767 кв. м, расположенным по ул. Красноармейской, 1 Центрального района города Сочи за период с 01.01.2009 по 31.03.2011 в размере 7794446,33 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 333889,82 руб.
Заявитель жалобы указал, что в материалы дела не представлены доказательства перехода спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению (п. 67 постановление пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Факт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрация права собственности физического лица на квартиру в указанном доме не свидетельствуют о том, что спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном доме. Спорный земельный участок не был сформирован для эксплуатации многоквартирного дома, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенного ответчиком многоквартирного дома, не подтверждена. Прекращение использования ответчиком всего земельного участка не доказано.
В отзыве ООО "Донстрой" апелляционную жалобу не признало. Ответчик указал, что администрация не доказала период фактического пользования обществом земельным участком заявленной истцом площадью. ООО "Донстрой" на спорном участке осуществляет строительство жилого комплекса, предусматривающего поэтапное введение в эксплуатацию отдельных объектов комплекса. С момента регистрации права собственности первого собственника на жилое помещение в жилых домах, сданных в эксплуатацию, спорный земельный участок, обремененный залогом дольщиков, переходит в общую долевую собственность собственников многоквартирного жилого дома. На момент рассмотрения спора введены в эксплуатацию и переданы управляющей компании корпус N 2, жилой дом N 4, вставка с офисными помещениями - корпус N 8, расположенные на земельном участке площадью 6470 кв. м, используемом собственниками помещений многоквартирных домов. Ответчиком использовалась не вся площадь земельного участка, поскольку застройка осуществлялась поэтапно.
В судебном заседании представитель ООО "Донстрой" апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 01.11.2011 по 08.11.2011.
Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила.
В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие представителя истца, извещенного о времени и месте судебного разбирательства согласно статьям 121 - 123, 163 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 надлежит изменить по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "САНАР" (арендатор) был подписан договор аренды от 02.12.2002 N 4900002624, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование не условиях аренды земельный участок площадью 18767 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями пивоваренного завода по ул. Красноармейской, 1 в Центральном районе города Сочи. Земельный участок расположен в городской черте во второй зоне санитарной охраны курорта (т. 1 л.д. 9).
Срок действия договора устанавливается с 01.01.2002 по 01.01.2046 (п. 2.1 договора).
Договор зарегистрирован 22.03.2004 в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N 23-01.50/2004-49 (т. 1 л.д. 12).
По договору от 25.12.2006 ООО "САНАР" передало ООО "Донстрой" свои права и обязанности по договору аренды от 02.12.2002 N 4900002624.
В пункте 1.4 договора от 25.12.2006 указано, что объектом аренды по договору аренды от 02.12.2002 N 4900002624 является земельный участок площадью 18767 кв. м по ул. Красноармейской, 1 в Центральном районе г. Сочи кадастровый номер 23:49:02 03 024:0013. Земельный участок предоставлен для разработки проектной документации строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и закрытой автостоянкой (т. 1 л.д. 15).
Указанный вид разрешенного использования земельного участка подтверждается кадастровым паспортом от 13.05.2011 (т. 1 л.д. 83).
Договор от 25.12.2006 зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2007, номер записи регистрации - 23-23-50/008/2007-154 (т. 1 л.д. 17).
Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013, расположенный в границах города Сочи, в Центральном районе, по ул. Красноармейской, 1 входит в состав особо охраняемой природной территории.
Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 02.12.2002 N 4900002624 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Муниципальное образование г. Сочи на момент заключения договора аренды от 02.12.2002 N 4900002624 не являлось собственником спорного земельного участка. Доказательства того, что администрации на момент совершения сделки были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.
При таких обстоятельствах договор аренды договор аренды от 02.12.2002 N 4900002624 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку нормы Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ не имеют обратной силы, введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды от 02.12.2002 N 4900002624 не породил у подписавших их сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.
В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ, земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.
Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.
Из материалов дела следует, что до вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ право федеральной собственности на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
Предусмотренные Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации документально не подтверждены.
Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, суд первой инстанции, с учетом принципа платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), пришел к обоснованному выводу о наличии у муниципального образования город-курорт Сочи, в лице уполномоченных органов (ст. 125 ГК РФ), права на получение платы за фактическое пользование земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008) на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, отсутствие вещного или обязательственного титула на земельный участок, в данном случае не является основанием для освобождения ответчика от внесения им платы за землю. Иное толкование указанных положений приведет к нарушению принципа платности землепользования, предусмотренному пунктами 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, как основополагающее начало земельных отношений.
Из кадастрового паспорта от 13.05.2011 следует, что разрешенным видом использования земельного участка площадью 18767 кв. м по ул. Красноармейской, 1 в Центральном районе г. Сочи кадастровый номер 23:49:02 03 024:0013 является: "разработка проектной документации строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и закрытой автостоянкой" (т. 1 л.д. 83).
В дело представлено разрешение на строительство N RU23309/182/Ц-1/605 от 13.02.2007, выданное ООО "Донстрой", согласно которому обществу разрешено строительство "Жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения и закрытой автостоянкой" - первая очередь на земельном участке площадью 18767 кв. м по ул. Красноармейской, 1 в Центральном районе г. Сочи кадастровый номер 23:49:02 03 024:0013.
В суд апелляционной инстанции представлены выкопировки из проектной документации на объект, строительство которого запланировано ответчиком, которые подтверждают использование ответчиком земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, а именно для разработки проектной документации жилого комплекса.
Разрешениями на ввод объектов в эксплуатации N RU 23309-624 от 04.08.2011, N RU 23309-625 от 04.08.2011, N RU 23309-309 от 23.01.2009 подтверждается проведение ответчиком строительных работ по возведению на спорном земельном участке элементов жилого комплекса, предусмотренных проектной документацией.
Следовательно, использование обществом спорного земельного участка подтверждается материалами дела.
Однако, в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства, связанные с приобретением или сбережением имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобретением или сбережением имущества за счет другого лица (потерпевшего), размером неосновательного обогащения.
Следовательно, установить неосновательное обогащение на стороне общества возможно только в случае доказанности фактически используемой ответчиком площади земельного участка, предоставленного по ничтожному договору аренды, в заявленный истцом период.
Из материалов дела следует, что площадь спорного земельного участка составляет 18767 кв. м. Проектная документация подготовлена ответчиком на застройку всего земельного участка. Однако, строительство объектов ведется поэтапно, с последующим вводом в эксплуатацию вновь возведенного объекта.
Первая этап первой очереди строительства жилого комплекса введен в эксплуатацию разрешением N RU 23306-309 от 23.01.2009 (т. 1 л.д. 81)
Согласно акту приема-передачи от 10.01.2010 объект, введенный в эксплуатации разрешением N RU 23306-309 от 23.01.2009, был передан ответчиком управляющей компании ООО "Ривьера". В акте указано, что общая площадь застройки спорного земельного участка данным объектом составила 700 кв. м.
Из пояснений ответчика следует, что с 28.03.2009 было зарегистрировано право собственности первого физического лица на квартиру N 82 во вновь созданном многоквартирном доме по ул. Красноармейской 2/3 в г. Сочи, что подтверждается свидетельством от 28.03.2009 серии 23-АЕ N 389250 (т. 1 л.д. 87).
Как указано в пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Кодекса. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013 не следует, что указанный земельный участок изначально выделен и сформирован также для целей эксплуатации строящегося жилого комплекса.
Однако, в пункте 67 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Таким образом, с момента приобретения первым собственником помещения в многоквартирном доме жилого комплекса, возводимого ООО "Донстрой", собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013, в границах которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. ООО "Донстрой", с указанного момента, не является единственным пользователем земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013 и не может самостоятельно нести бремя оплаты землепользования за весь земельный участок.
Взыскание с указанного момента неосновательного обогащения за пользование земельным участком, исходя из всей площади частично застроенного ответчиком земельного участка, является необоснованным.
Из представленной в дело справки ООО "Ривьера" N 18 от 28.10.2011 следует, что площадь спорного земельного участка, под возведенными ООО "Донстрой" и переданными управляющей компании объектами составляет 6470 кв. м. Данный участок используется для нужд жильцов введенных в эксплуатацию многоквартирных домов.
Администрация в порядке статьи 65 АПК РФ не доказала, что ООО "Донстрой" в период с 28.03.2009 по 31.03.2011 фактически использовало весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013 для строительства жилого комплекса, в том числе в той части, которая должна быть сформирована под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом, помещения которых были реализованы собственникам.Истец документально не подтвердил фактически используемую ООО "Донстрой" площадь спорного земельного участка с указанного момента.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции считает возможным взыскать с ООО "Донстрой" задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:02 03 024:0013, исходя из всей площади данного участка - 18737 кв. м, только за период 01.01.2009 по 27.03.2009.
Поскольку ответчик не является лицом, имеющим право на уплату земельного налога, неосновательное обогащение следует рассчитывать применительно к размеру арендной платы за аналогичное имущество (пункт 3 статьи 424, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть согласно нормативно установленным ставкам арендной платы за земли муниципальной собственности.
При расчете неосновательного обогащения суд апелляционной инстанции считает возможным руководствоваться постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 (с последующими изменениями и дополнениями). Расчет произведен по следующей формуле: (39,0 (базовая ставка арендной платы по г. Сочи) x 18767 кв. м x 1,4 (коэффициент целевого использования - жилищное строительство) x 2,13 (экономико-планировочная зона С-1-а) x 0,9 (понижающий коэффициент при строительстве))/365 x 86 дней = 462823,28 руб. Указанный расчет основан на применении общей формулы расчета арендной платы, установленной постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", действовавшим в спорный период.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает обоснованными заявленные администрацией требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2009 по 27.03.2009 в сумме 462823, 28 руб.
Размер неосновательного обогащения ответчика за период с 28.03.2009 по 31.03.2011, предъявленный администрацией ко взысканию, не подтвержден истцом документально, в связи с отсутствием доказательств использования ООО "Донстрой" всей площади спорного земельного участка после реализации первого помещения в многоквартирном доме первого этапа строительства жилого комплекса, возводимого ответчиком.
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливая ответственность за неисполнение денежного обязательства, определяет, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Из расчета процентов, представленного истцом, следует, что размер процентов за пользование чужими денежными средствами определен за период с 01.01.2009 по 21.09.2010 исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 7,75%, действовавшей на день обращения в суд (т. 1 л.д. 7).
Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами действительно произведено администрацией на всю сумму неосновательного обогащение, безотносительно периодам его увеличения.
Однако, неправильный расчет процентов за пользование чужими денежными средствами не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований администрации в указанной части.
Спорный земельный участок был предоставлен ответчику по ничтожному договору аренды от 02.12.2002. Факт ничтожности указанного договора был установлен при разрешении дела N А32-7681/2009 (т. 1 л.д. 18). При таких обстоятельствах, ответчик должен был знать об отсутствии у него правовых оснований для фактического пользования земельным участком, предоставленным для разработки проектной документации строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и закрытой автостоянкой.
Пунктом 9 Положения о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края N 529 от 18.05.2002, действовавшим в спорный период, было предусмотрено, что по договорам аренды земельных участков других категорий и видам целевого использования арендная плата уплачивается арендаторами ежеквартально (ежемесячно) в виде авансового платежа в срок до 10 числа первого месяца квартала (до 10 числа месяца), если иное не установлено договором.
Данный нормативный акт определял единый подход к порядку расчета и оплаты земельных платежей на территории Краснодарского края, в связи с чем, может быть принят за методологическую основу расчета процентов в настоящем деле.
При таких обстоятельствах, обязанность оплаты за фактическое пользование ответчиком спорным земельным участком должна была наступить не позднее 10.01.2009 (с учетом заявленного периода взыскания).
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14, произвел перерасчет размера процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из ставки, действовавшей на момент обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском (7,75% согласно Указанию ЦБ РФ от 31.05.2010 N 2450-У). Размер процентов за период с 11.01.2009 по 21.09.2010 составил 60877,33 руб.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 надлежит изменить, увеличив присужденную к взысканию сумму до 523700,61 руб. (462823,28 руб. - неосновательное обогащение и 60877,33 руб. - проценты).
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с иском и апелляционной жалобой относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации пропорционально заявленным и удовлетворенным требованиям.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за обращение с иском.
В связи с этим, с ООО "Донстрой" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 4100 руб. 38 коп. и апелляционной жалобе в сумме 129 руб. исходя из фактически удовлетворенных требований истца (523700,61 руб.).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2011 по делу N А32-28447/2010 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1046161000820/ ИНН 6161039715) в пользу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи 462823 руб. 28 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 01.01.2009 по 27.03.2009 и 60877 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2009 по 21.09.2010.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1046161000820/ ИНН 6161039715) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4100 руб. 38 коп. ".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1046161000820/ ИНН 6161039715) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 129 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)