Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2012 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Лукьяненко М. Ф.,
судей Фроловой С. В., Шуйской С. И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" на решение от 30.01.2012 (судья Е. Ю. Рябцева) Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 28.04.2012 (судьи: Н. В. Марченко, Т. В. Павлюк, Е. Г. Шатохина) Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-19117/2011 по иску товарищества собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" (63004, г. Новосибирск, ул. Вокзальная магистраль, д. 3, ИНН 540756389, ОГРН 1105476054078) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖЭУ-4" (630004, г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, д. 4, ИНН 5407006238, ОГРН 1055407090837) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом.
В заседании приняли участие представители:
- от ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3" - Бублик Н. О., по доверенности от 08.08.2012 N 6; Маринин А. В., по доверенности от 08.08.2012 N 7;
- от ООО УК "ЖЭУ-4" - Кулешова М. В., по доверенности от 16.04.2012 N 184.
Суд
установил:
товарищество собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" (далее - ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3") обратилось в арбитражный суд с иском с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЖЭУ-4" (далее - ООО УК "ЖЭУ-4") об обязании передать управление многоквартирным домом по адресу: г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3, созданному в нем ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3", а также техническую и иную документацию, необходимую для управления таким домом по списку: подписанный акт передачи управления домом N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске; технический паспорт дома с поэтажными планами, перечнем комнат и подсобных помещений с указанием площадей, итоговой общей и жилой, планом земельного участка; геоподоснову, ситуационный план территории с приложением подземных городских и внутридомовых коммуникаций с точками привязки дома по местности с придомовой территорией; рабочую документацию "Архитектурно-строительные решения ниже и выше отметки -х.хх" АР; рабочую документацию "Фундаментная плита, стены, перекрытия" КР; рабочую документацию "Система пожарной сигнализации и пожаротушения (Автоматика незадымляемости)" СС; рабочую документацию "Отопление и вентиляция" ОВ; рабочую документацию "Водопровод и канализация" ВК; рабочую документацию "Силовое электрооборудование (Электроснабжение)" ЭОМ; рабочую документацию "Система диспетчеризации лифтов" СС; рабочую документацию "Узел учета тепла" ОВ; альбом - Рабочая документация "Молниезащита"; альбом - "Техническая эксплуатация" ТЭ; проект (рабочую документацию) по нежилым помещениям, с согласованием с различными службами и ресурсоснабжающими организациями; акт теплового испытания системы отопления; акты гидравлических испытаний всех систем; паспорта лифтов; документацию на пожарную сигнализацию и автоматику противопожарных систем; альбом - рабочая документация "Силовое электрооборудование" ЭОМ; проект внешнего электроснабжения с учетом акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности; технические условия на энергоснабжение объекта от энергоснабжающей организации; справку на мощность энергоснабжающей организации; акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон; акт допуска и акт испытания электроустановки; исполнительную документацию электроснабжения; исполнительную документацию по молниезащите; сертификаты, лицензии; документы паспортного стола; финансовый отчет об использовании денежных средств, оплаченных собственниками помещений в доме на содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт за период с 2009 года по 2012 года включительно.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.01.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из отсутствия оснований для передачи истцу ответчиком технической документации в результате принятия собранием собственников жилья решения от 17.05.2011.
Не согласившись с решением, ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3" в кассационной жалобе просит принятые по делу судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель жалобы полагает, что суд сделал неверные выводы о несоблюдении истцом порядка расторжения договора. Считает, что имеющиеся в материалах дела документы доказывают то, что собственники помещений в многоквартирном доме N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске однозначно выразили свою волю на изменение способа управления домом и выбор в качестве управляющей компании ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3". Полагает, что договор управления от 01.05.2007 является ничтожным. Указывает, что собственники не нарушили установленный законом порядок уведомления организации, поскольку в п. 7.6 договора речь идет не о решении общего собрания о расторжении договора, а о письменном уведомлении большинства собственников. Считает, что уведомление от 18.07.2011 направлено ответчику уполномоченным лицом - председателем ТСЖ "Вокзальная магистрать, 3", который в силу пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В отзыве на кассационную жалобу ООО УК "ЖЭУ-4" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные по доводам, изложенным в отзыве.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 23.08.2012 до 8 часов 40 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.
Арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изучив материалы дела, проанализировав доводы жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, считает жалобу подлежащей удовлетворению.
Из материалов дела следует, что 22.02.2007 года решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 3 по Вокзальной магистрали N 1 в качестве управляющей организации избрано ООО "ЖЭУ-4", утвержден договор управления домом. ООО "ЖЭУ-4" заключены договоры на управление домом.
25.08.2010 года на общем собрании собственников помещений принято решение о создании ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3".
17.05.2011 года решением общего собрания собственников подтвержден выбор способа управления многоквартирным домом по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске - управление ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3".
Уведомление истца ООО УК "ЖЭУ-4" от 18.07.2011 года содержит информацию о подтверждении решением общего собрания выбора способа управления домом - 4 товариществом собственников жилья, а также требование о передаче технической документации на основании статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Указывая на то, что до 17.05.2011 года управление многоквартирным домом N 3 по Вокзальной магистрали в г. Новосибирске осуществляло ООО УК "ЖЭУ-4", которое после принятия решения об изменении способа управления домом не передает техническую документацию на дом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 разъяснено, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Положения части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежат применению, поскольку избрание управляющей организацией спорного дома осуществлено собственниками помещений самостоятельно, а не по итогам открытого конкурса в порядке части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В материалах дела имеются зарегистрированные ответчиком заявления собственников дома N 3 по адресу: г. Новосибирск, Вокзальная магистраль от 01.12.2010, адресованные директору УК ООО "ЖЭУ-4", о расторжении договоров на управление многоквартирным домом в связи с некачественным обслуживанием общего имущества собственников помещений в доме.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается фактов нарушения ответчиком условий договоров, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров.
При таких обстоятельствах суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для расторжения договора управления, заключенного с ООО УК "ЖЭУ-4" по основаниям, предусмотренным пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из указанных норм права следует, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент изменить способ управления. Изменение способа управления многоквартирным домом является безусловным основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, поскольку одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Данная позиция основана на толковании норм статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязывающей собственников помещений выбрать лишь один из определенных упомянутой статьей способов управления.
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске, проведенного в форме заочного голосования от 25.08.2010, принято решение о создании товарищества собственников жилья.
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1.1 Устава ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3", утвержденного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Вокзальная магистраль, 3", протокол N 1 от 26.08.2010, ТСЖ создано для совместного управления, обеспечения эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Поскольку создание товарищества собственников жилья в силу части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации является ничем иным как изменением способа управления жилым домом, вывод суда о том, что способ управления указанным многоквартирным домом был изменен решением общего собрания собственников помещений дома N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске от 17.05.2011 года в виде подтверждения выбора нового способа управления - управление товариществом собственников жилья, противоречит вышеназванным нормам права.
Учитывая вышеизложенное, заявления собственников от 12.01.2010 в адрес ответчика, содержащие уведомления и об изменении способа управления домом - управление товариществом собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3", необоснованно не приняты судом в качестве надлежащего доказательства одностороннего отказа от договора управления жилым домом ООО УК "ЖЭУ-4".
Вывод суда о том, что уведомление от 18.07.2011 об изменении способа управления жилым домом направлено ответчику председателем ТСЖ, а не лицом, уполномоченным на то собранием собственников помещений, не основан на нормах действующего законодательства.
Согласно пункту 8 статьи 138 жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 4.1 Устава ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3" товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Следовательно, об изменении способа управления жилым домом ответчик был извещен как заявлениями от 12.01.2010, направленными в адрес ответчика самими собственниками после создания ТСЖ, так и уведомлением от 18.07.2011, направленным ответчику председателем правления созданного ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3".
Таким образом, совокупность представленных в материалы дела доказательств позволяет сделать вывод о том, что заключенный с ответчиком договор управления многоквартирным домом прекратил свое действие в связи с односторонним отказом собственников помещений от его исполнения по причине избрания иного способа управления домом.
В связи с указанным вывод суда об отсутствии оснований для передачи истцу ответчиком технической документации является ошибочным.
В числе документов, подлежащих передаче, истцом указаны: подписанный акта передачи управления домом N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске; рабочая документация "Архитектурно-строительные решения ниже и выше отметки -х.хх" АР; проект (рабочая документация) по нежилым помещениям, с согласованием с различными службами и ресурсоснабжающими организациями; акт теплового испытания системы отопления; технические условия на энергоснабжение объекта от энергоснабжающей организации; справку на мощность энергоснабжающей организации; финансовый отчет об использовании денежных средств, оплаченных собственниками помещений в доме на содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт за период с 2009 года по 2012 года включительно; сертификаты, лицензии; документы паспортного стола.
Исковые требования в части обязания ответчика передать перечисленные выше документы удовлетворению не подлежат, поскольку в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты должны отвечать принципу исполнимости. Кроме того, исковые требования должны быть конкретными, с указанием мотивированной ссылки на нормы права, обязывающие их передать, что не усматривается из названных документов.
В остальной части исковые требования подлежат удовлетворению как соответствующие требованиям действующего законодательства.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение от 30.01.2012 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 28.04.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-19117/2011 отменить в части. В отмененной части принять новый судебный акт. Иск удовлетворить в части. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖЭУ-4" передать товариществу собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3 и иные, связанные с управлением таким домом документы, а именно:
- - техпаспорт дома с поэтажными планами, перечнем комнат и подсобных помещений с указанием площадей, итоговой общей и жилой, планом земельного участка;
- - геоподоснову, ситуационный план территории с приложением подземных городских и внутридомовых коммуникаций с точками привязки дома по местности с придомовой территорией;
- - рабочую документацию "Система пожарной сигнализации и пожаротушения" (автоматика незадымляемости)" СС, "Отопление и вентиляция" ОВ, "Водопровод и канализация" ВК, "Силовое электрооборудование" (Электроснабжение)" ЭОМ, "Система диспетчеризации лифтов" СС, "Узел учета тепла" ОВ;
- - альбом - "Техническая эксплуатация" ТЭ;
- - альбомы - рабочая документация "Молниезащита", "Силовое оборудование" ЭОМ;
- - акты теплового испытания системы отопления, гидравлических испытаний всех систем;
- - паспорта лифтов;
- - документацию на пожарную сигнализацию и автоматику противопожарных систем;
- - проект внешнего электроснабжения с учетом акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон;
- - акты допуска и испытания электроустановки;
- - исполнительную документацию электроснабжения и по молниезащите.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖЭУ-4" в пользу товарищества собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" 8000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части решение и постановление оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 24.08.2012 ПО ДЕЛУ N А45-19117/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2012 г. по делу N А45-19117/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2012 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Лукьяненко М. Ф.,
судей Фроловой С. В., Шуйской С. И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" на решение от 30.01.2012 (судья Е. Ю. Рябцева) Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 28.04.2012 (судьи: Н. В. Марченко, Т. В. Павлюк, Е. Г. Шатохина) Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-19117/2011 по иску товарищества собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" (63004, г. Новосибирск, ул. Вокзальная магистраль, д. 3, ИНН 540756389, ОГРН 1105476054078) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖЭУ-4" (630004, г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, д. 4, ИНН 5407006238, ОГРН 1055407090837) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом.
В заседании приняли участие представители:
- от ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3" - Бублик Н. О., по доверенности от 08.08.2012 N 6; Маринин А. В., по доверенности от 08.08.2012 N 7;
- от ООО УК "ЖЭУ-4" - Кулешова М. В., по доверенности от 16.04.2012 N 184.
Суд
установил:
товарищество собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" (далее - ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3") обратилось в арбитражный суд с иском с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЖЭУ-4" (далее - ООО УК "ЖЭУ-4") об обязании передать управление многоквартирным домом по адресу: г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3, созданному в нем ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3", а также техническую и иную документацию, необходимую для управления таким домом по списку: подписанный акт передачи управления домом N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске; технический паспорт дома с поэтажными планами, перечнем комнат и подсобных помещений с указанием площадей, итоговой общей и жилой, планом земельного участка; геоподоснову, ситуационный план территории с приложением подземных городских и внутридомовых коммуникаций с точками привязки дома по местности с придомовой территорией; рабочую документацию "Архитектурно-строительные решения ниже и выше отметки -х.хх" АР; рабочую документацию "Фундаментная плита, стены, перекрытия" КР; рабочую документацию "Система пожарной сигнализации и пожаротушения (Автоматика незадымляемости)" СС; рабочую документацию "Отопление и вентиляция" ОВ; рабочую документацию "Водопровод и канализация" ВК; рабочую документацию "Силовое электрооборудование (Электроснабжение)" ЭОМ; рабочую документацию "Система диспетчеризации лифтов" СС; рабочую документацию "Узел учета тепла" ОВ; альбом - Рабочая документация "Молниезащита"; альбом - "Техническая эксплуатация" ТЭ; проект (рабочую документацию) по нежилым помещениям, с согласованием с различными службами и ресурсоснабжающими организациями; акт теплового испытания системы отопления; акты гидравлических испытаний всех систем; паспорта лифтов; документацию на пожарную сигнализацию и автоматику противопожарных систем; альбом - рабочая документация "Силовое электрооборудование" ЭОМ; проект внешнего электроснабжения с учетом акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности; технические условия на энергоснабжение объекта от энергоснабжающей организации; справку на мощность энергоснабжающей организации; акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон; акт допуска и акт испытания электроустановки; исполнительную документацию электроснабжения; исполнительную документацию по молниезащите; сертификаты, лицензии; документы паспортного стола; финансовый отчет об использовании денежных средств, оплаченных собственниками помещений в доме на содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт за период с 2009 года по 2012 года включительно.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.01.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из отсутствия оснований для передачи истцу ответчиком технической документации в результате принятия собранием собственников жилья решения от 17.05.2011.
Не согласившись с решением, ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3" в кассационной жалобе просит принятые по делу судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель жалобы полагает, что суд сделал неверные выводы о несоблюдении истцом порядка расторжения договора. Считает, что имеющиеся в материалах дела документы доказывают то, что собственники помещений в многоквартирном доме N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске однозначно выразили свою волю на изменение способа управления домом и выбор в качестве управляющей компании ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3". Полагает, что договор управления от 01.05.2007 является ничтожным. Указывает, что собственники не нарушили установленный законом порядок уведомления организации, поскольку в п. 7.6 договора речь идет не о решении общего собрания о расторжении договора, а о письменном уведомлении большинства собственников. Считает, что уведомление от 18.07.2011 направлено ответчику уполномоченным лицом - председателем ТСЖ "Вокзальная магистрать, 3", который в силу пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В отзыве на кассационную жалобу ООО УК "ЖЭУ-4" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные по доводам, изложенным в отзыве.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 23.08.2012 до 8 часов 40 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.
Арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изучив материалы дела, проанализировав доводы жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, считает жалобу подлежащей удовлетворению.
Из материалов дела следует, что 22.02.2007 года решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 3 по Вокзальной магистрали N 1 в качестве управляющей организации избрано ООО "ЖЭУ-4", утвержден договор управления домом. ООО "ЖЭУ-4" заключены договоры на управление домом.
25.08.2010 года на общем собрании собственников помещений принято решение о создании ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3".
17.05.2011 года решением общего собрания собственников подтвержден выбор способа управления многоквартирным домом по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске - управление ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3".
Уведомление истца ООО УК "ЖЭУ-4" от 18.07.2011 года содержит информацию о подтверждении решением общего собрания выбора способа управления домом - 4 товариществом собственников жилья, а также требование о передаче технической документации на основании статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Указывая на то, что до 17.05.2011 года управление многоквартирным домом N 3 по Вокзальной магистрали в г. Новосибирске осуществляло ООО УК "ЖЭУ-4", которое после принятия решения об изменении способа управления домом не передает техническую документацию на дом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 разъяснено, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Положения части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежат применению, поскольку избрание управляющей организацией спорного дома осуществлено собственниками помещений самостоятельно, а не по итогам открытого конкурса в порядке части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В материалах дела имеются зарегистрированные ответчиком заявления собственников дома N 3 по адресу: г. Новосибирск, Вокзальная магистраль от 01.12.2010, адресованные директору УК ООО "ЖЭУ-4", о расторжении договоров на управление многоквартирным домом в связи с некачественным обслуживанием общего имущества собственников помещений в доме.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается фактов нарушения ответчиком условий договоров, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров.
При таких обстоятельствах суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для расторжения договора управления, заключенного с ООО УК "ЖЭУ-4" по основаниям, предусмотренным пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из указанных норм права следует, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент изменить способ управления. Изменение способа управления многоквартирным домом является безусловным основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, поскольку одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Данная позиция основана на толковании норм статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязывающей собственников помещений выбрать лишь один из определенных упомянутой статьей способов управления.
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске, проведенного в форме заочного голосования от 25.08.2010, принято решение о создании товарищества собственников жилья.
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1.1 Устава ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3", утвержденного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Вокзальная магистраль, 3", протокол N 1 от 26.08.2010, ТСЖ создано для совместного управления, обеспечения эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Поскольку создание товарищества собственников жилья в силу части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации является ничем иным как изменением способа управления жилым домом, вывод суда о том, что способ управления указанным многоквартирным домом был изменен решением общего собрания собственников помещений дома N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске от 17.05.2011 года в виде подтверждения выбора нового способа управления - управление товариществом собственников жилья, противоречит вышеназванным нормам права.
Учитывая вышеизложенное, заявления собственников от 12.01.2010 в адрес ответчика, содержащие уведомления и об изменении способа управления домом - управление товариществом собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3", необоснованно не приняты судом в качестве надлежащего доказательства одностороннего отказа от договора управления жилым домом ООО УК "ЖЭУ-4".
Вывод суда о том, что уведомление от 18.07.2011 об изменении способа управления жилым домом направлено ответчику председателем ТСЖ, а не лицом, уполномоченным на то собранием собственников помещений, не основан на нормах действующего законодательства.
Согласно пункту 8 статьи 138 жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 4.1 Устава ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3" товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Следовательно, об изменении способа управления жилым домом ответчик был извещен как заявлениями от 12.01.2010, направленными в адрес ответчика самими собственниками после создания ТСЖ, так и уведомлением от 18.07.2011, направленным ответчику председателем правления созданного ТСЖ "Вокзальная магистраль, 3".
Таким образом, совокупность представленных в материалы дела доказательств позволяет сделать вывод о том, что заключенный с ответчиком договор управления многоквартирным домом прекратил свое действие в связи с односторонним отказом собственников помещений от его исполнения по причине избрания иного способа управления домом.
В связи с указанным вывод суда об отсутствии оснований для передачи истцу ответчиком технической документации является ошибочным.
В числе документов, подлежащих передаче, истцом указаны: подписанный акта передачи управления домом N 3 по ул. Вокзальная магистраль в г. Новосибирске; рабочая документация "Архитектурно-строительные решения ниже и выше отметки -х.хх" АР; проект (рабочая документация) по нежилым помещениям, с согласованием с различными службами и ресурсоснабжающими организациями; акт теплового испытания системы отопления; технические условия на энергоснабжение объекта от энергоснабжающей организации; справку на мощность энергоснабжающей организации; финансовый отчет об использовании денежных средств, оплаченных собственниками помещений в доме на содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт за период с 2009 года по 2012 года включительно; сертификаты, лицензии; документы паспортного стола.
Исковые требования в части обязания ответчика передать перечисленные выше документы удовлетворению не подлежат, поскольку в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты должны отвечать принципу исполнимости. Кроме того, исковые требования должны быть конкретными, с указанием мотивированной ссылки на нормы права, обязывающие их передать, что не усматривается из названных документов.
В остальной части исковые требования подлежат удовлетворению как соответствующие требованиям действующего законодательства.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение от 30.01.2012 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 28.04.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-19117/2011 отменить в части. В отмененной части принять новый судебный акт. Иск удовлетворить в части. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖЭУ-4" передать товариществу собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3 и иные, связанные с управлением таким домом документы, а именно:
- - техпаспорт дома с поэтажными планами, перечнем комнат и подсобных помещений с указанием площадей, итоговой общей и жилой, планом земельного участка;
- - геоподоснову, ситуационный план территории с приложением подземных городских и внутридомовых коммуникаций с точками привязки дома по местности с придомовой территорией;
- - рабочую документацию "Система пожарной сигнализации и пожаротушения" (автоматика незадымляемости)" СС, "Отопление и вентиляция" ОВ, "Водопровод и канализация" ВК, "Силовое электрооборудование" (Электроснабжение)" ЭОМ, "Система диспетчеризации лифтов" СС, "Узел учета тепла" ОВ;
- - альбом - "Техническая эксплуатация" ТЭ;
- - альбомы - рабочая документация "Молниезащита", "Силовое оборудование" ЭОМ;
- - акты теплового испытания системы отопления, гидравлических испытаний всех систем;
- - паспорта лифтов;
- - документацию на пожарную сигнализацию и автоматику противопожарных систем;
- - проект внешнего электроснабжения с учетом акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон;
- - акты допуска и испытания электроустановки;
- - исполнительную документацию электроснабжения и по молниезащите.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖЭУ-4" в пользу товарищества собственников жилья "Вокзальная магистраль, 3" 8000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части решение и постановление оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.Ф.ЛУКЬЯНЕНКО
М.Ф.ЛУКЬЯНЕНКО
Судьи
С.В.ФРОЛОВА
С.И.ШУЙСКАЯ
С.В.ФРОЛОВА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)