Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетериной Н.В.,
судей Гладышевой Е.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6116/2012) общества с ограниченной ответственностью "АЛИ" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 мая 2012 года по делу N А81-112/2012 (судья С.В. Соколов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "АЛИ" (ОГРН 1098904000194, ИНН 8904059450) к Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904028004, ОГРН 1028900627172) о признании преимущественного права на приобретение нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м и понуждении к направлению предложения о заключении договора купли-продажи и проекта договора с рассрочкой платежа,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЛИ" (далее - ООО "АЛИ", истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрация города Новый Уренгой (далее - Администрация, ответчик) о признании преимущественного права на приобретение нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м и понуждении к направлению предложения о заключении договора купли-продажи и проекта договора с рассрочкой платежа.
До принятия решения по делу истец заявил о дополнении исковых требований, помимо первоначально заявленных требований, просил признать незаконными действия (бездействия) Администрации по незаконному прекращению договорных отношений с ООО "Сказка", чем нарушено преимущественное право ООО "Сказка" на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указав, что согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, при этом истцом не представлено доказательств наделения ООО "АЛИ" правом на обращения в суд в защиту интересов ООО "Сказка", уточнение иска судом первой инстанции не принято.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 мая 2012 года по делу N А81-112/2012 отказано в удовлетворении исковых требований:
- о признании за обществом ограниченной ответственностью "АЛИ" преимущественного права на приобретение нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м,
- об обязании Администрации города Новый Уренгой направить в адрес общества ограниченной ответственностью "АЛИ" предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения.
Не соглашаясь с данным решением суда, ООО "АЛИ" в апелляционной жалобе просит его отменить. Истец настаивает на наличии у него преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указывает, что на момент вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации существовали договорные отношения с ООО "Сказка", единственный учредитель которого является родственником директора ООО "АЛИ" по линии матери, впоследствии ООО "Сказка" передало договор аренды на имя законного правопреемника ООО "АЛИ". Истец также полагает, что арендованное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается, по мнению истца, представленными в дело документами. Кроме того, в отказе судом первой инстанции в принятии уточнения иска ООО "АЛИ" усматривает процессуальное нарушение.
Администрация письменного отзыва на апелляционную жалобу не представила.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30 ноября 2011 года ООО "АЛИ" обратилось к Главе города Новый Уренгой с заявлением в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), с просьбой произвести отчуждение объекта торговли - магазин "Сказка", расположенного в подвальном этаже дома N 4а левый торец по улице Интернациональная города Новый Уренгой, общей площадью 90,6 кв. м и предоставить ООО "АЛИ" проект договора купли-продажи.
В ответ на данное заявление Администрация в письме от 28.12.2011 N 10-01/2522 сообщило, что правовые основания для передачи данного объекта недвижимости ООО "АЛИ" как в аренду, так и в порядке отчуждения муниципального имущества отсутствуют, поскольку по договору аренды указанное нежилое помещение ООО "АЛИ" не предоставлялось, договор аренды указанного помещения был заключен Департаментом недвижимости МО г. Новый Уренгой с ООО "Сказка", при расторжении договора аренды, заключенного с ООО "Сказка", обязательства сторон прекратились, передача прав и обязанностей арендатора к ООО "АЛИ" не производилась.
Истец, посчитав отказ Администрации в реализации права на преимущественное приобретение спорного арендуемого имущества необоснованным, а также действия Администрации по умышленному сокрытию информации о статье 3 Закона N 159-ФЗ, предоставляющей преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, незаконными, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа 16 мая 2012 года вынесено решение, которое обжаловано истцом в апелляционном порядке.
Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца не имеется.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Из материалов дела усматривается, что истец обратился в Администрацию г. Новый Уренгой с заявлением о предоставлении ООО "АЛИ" преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в ноябре 2011 года.
Между тем договоры аренды спорного нежилого помещения между ООО "АЛИ" и Администрацией не заключались. Договорные отношения ООО "АЛИ" по использованию спорного нежилого помещения на праве аренды возникли между истцом и открытым акционерным обществом "Уренгойжилсервис" (далее - ОАО "Уренгойжилсервис", управляющая компания) как управляющей организацией с февраля 2009 года.
Так, между ОАО "Уренгойжилсервис" и ООО "АЛИ" были заключены договоры аренды нежилого помещения N 7/170 от 17.02.2009, N 7/546 от 23.12.2009, N 7/546 от 12.08.2010, по условиям пункта 1.1 которых ООО "АЛИ" принимало за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное в техническом подполье по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м для использования под торговлю продовольственной группой товаров.
Пунктом 1.4 указанных договоров предусмотрено, что передача объекта в аренду не влечет перехода права собственности на него.
Первый договор аренды от 17.02.2009 вступил в силу с 01.01.2009 и действовал по 30.11.2009 (л.д. 28); договор аренды нежилого помещения N 7/546 от 23.12.2009 согласно его пункту 2.1 вступил в силу с 01.12.2009 и действовал по 31.10.2010.
В соответствии с пунктом 2.1 договора N 7/546 от 12.08.2010 он вступает в силу с 01.11.2010 и действует по 30.09.2011. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно: с 01.10.2011 (пункт 2.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора по истечении срока данного договора преимущественное право ООО "АЛИ", как арендатора, на заключение договора аренды на спорное нежилое помещение не возникало, согласие арендодателя на возобновление договора не подразумевалось и использование нежилого помещения арендатором без заключения договора на новый срок не допускалось.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что надлежащих доказательств принадлежности к муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных в техническом подвальном этаже по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м, в материалы дела не представлено.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения расположены в подвальном помещении многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
По смыслу пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 1204-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья "Революции 6" на нарушение конституционных прав и свобод статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По мнению истца, спорное помещение технического подвального этажа находится в муниципальной собственности, является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Возникновение на данные помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации права общей долевой собственности домовладельцев истец отрицает.
Между тем согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.
Следовательно, право муниципальной собственности на указанные объекты возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, обязательной для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, подтверждающих, было ли спорное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме и статус спорного помещения как общего имущества здания на дату приватизации первой квартиры в доме.
Согласно письму Департамента городского хозяйства Администрации г. Новый Уренгой N 201-13/809-01 от 21.02.2012, первый договор передачи (приватизации) жилого помещения в указанном доме заключен в отношении квартиры N 3, договор N 1241 от 24.12.1993. При этом количество неприватизированных квартир в жилом доме по состоянию на 15.02.2012 составляет 3 квартиры и 1/3 квартиры N 56. 68 квартир и 2/3 квартиры N 56 в спорном жилом доме по состоянию на 15.02.2012 приватизированы.
Распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 26.03.2010 N 507-р 72 квартиры по ул. Интернациональной, д. 4а исключены из реестра муниципального имущества и бюджетного учета муниципальной казны муниципального образования город Новый Уренгой. В Перечень неприватизированных квартир, подлежащих включению в реестр муниципального имущества включены четыре квартиры (л.д. 135).
По данным технического паспорта нежилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 4А имеет назначение - технического подполья, на что указано в письме ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации" от 17.02.2012 N 07-14/097.
Техническое подполье в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации является общедомовым имуществом и предназначено для размещения инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом, не является отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости.
То обстоятельство, что в подвальном помещении расположен магазин "Сказка", статус и назначение указанных помещений не изменяет.
В материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения (магазин "Сказка") в жилом доме 4а (левый торец) по ул. Интернациональная, согласно которому в подвале на площади 90,2 кв. м размещены следующие помещения: 1-3 - торговый зал, 4 - кабинет, 5 - туалет, 6 - коридор, 7-8 - торговый зал.
Между тем, подготовленные по инициативе истца названные документы не являются достаточными для принятия его доводов во внимание как обоснованных.
В частности, суд не располагает объективными сведениями о том, что изначально строительство дома осуществлялось с приданием спорным помещениям обособленного статуса нежилых.
Напротив, это опровергается письмом от 17.02.2012 N 07-14/097 Новоуренгойского филиала ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации.
Сведений о том, что в помещениях техподполья проведена реконструкция, в результате которой мог бы измениться правовой режим имущества, а также о том, что обособление имущества и придание ему статуса самостоятельного объекта гражданских прав не повлечет ущерба безопасности эксплуатации общедомового хозяйства, в материалах дела не имеется.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется с соблюдением требований, установленных градостроительным законодательством.
На момент заключения первого договора передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, улица Интернациональная, дом 4 А, действовал Закон Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации".
Доказательства осуществления реконструкции с соблюдением истцом либо иным лицом требований указанного Закона (в том числе, получение необходимых согласований и разрешений на реконструкцию) не представлено.
В соответствии с Приложением Б к СНиП 31-01-2003 здания жилые многоквартирные этаж технический - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.
Использование этажа технического по иному назначению противоречит его целевому назначению и правилам технической эксплуатации, в связи с тем, что технический этаж поставлен строительными нормами и правилами в прямую зависимость от наличия инженерного оборудования и коммуникаций.
Учитывая приватизацию квартир в жилом доме, в соответствии со статьей 244 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом N 4а по адресу: г. Новый Уренгой, улица Интернациональная, утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Являясь частью подвального помещения и соответственно общим имуществом жилого дома, спорное подвальное помещение, будучи объектом общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, не могло выступать объектом муниципальной собственности.
Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что спорное помещение на момент приватизации относилось к общему имуществу многоквартирного дома. До настоящего времени в нем размещаются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме. Доказательств обратного не представлено. Использование спорного помещения под магазин с учетом размещения в нем инженерных коммуникаций правового статуса указанного помещения в качестве общего имущества многоквартирного дома не изменяет, на что уже указывалось ранее.
Учитывая, что расположенные в техническом подполье инженерные коммуникации обслуживают более одного помещения, признание преимущественного права на приобретение нежилого помещения повлечет нарушение законных прав и интересов всех собственников многоквартирного жилого дома (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что спорные помещения не являются муниципальной собственностью, то есть право на их приобретение в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, у ООО "АЛИ" отсутствует.
Как указывает истец в своем исковом заявлении, что до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации обособленное нежилое помещение магазина "Сказка" занимал арендатор - общество с ограниченной ответственностью "Сказка", единственный учредитель которого является родственником директора ООО "АЛИ" по линии матери. В связи с возникшими финансовыми затруднениями ООО "Сказка" передало договор аренды на имя законного правопреемника ООО "АЛИ".
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца о том, что он является правопреемником ООО "Сказка".
В Гражданском кодексе Российской Федерации предусмотрено несколько оснований для установления правопреемства, например, в силу статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации правопреемство возникает в случаях реорганизации юридического лица в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования (изменение организационно-правовой формы), или в силу передачи прав и обязанностей в порядке главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом наличие родственных связей между руководителями обществ не предусмотрено в качестве основания установления правопреемства в материальном правоотношении между юридическими лицами.
ООО "АЛИ" создано по решению N 1 от 23.01.2009 учредителя Гумбатова Аваза Яшар оглы и 02.02.2009 зарегистрировано в ЕГРЮЛ в качестве юридического лица и поставлено на налоговый учет. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "АЛИ" данное общество является вновь созданным, а потому не может являться правопреемником ООО "Сказка" на основании статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае податель жалобы ссылается на возможность передачи права аренды в порядке перенайма.
Действительно, перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне, как арендодателя, так и арендатора. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга.
Между тем в рассматриваемом случае ООО "АЛИ" в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств осуществления передачи прав и обязанностей от ООО "Сказка" по договору аренды с Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой в отношении спорного имущества истцу.
Напротив, как уже отмечалось ранее, спорными нежилыми помещениями истец владеет и пользуется на основании договоров аренды, заключенных между ООО "АЛИ", как арендатором, и ОАО "Уренгойжилсервис".
Иного обоснования относительно процессуального правопреемства подателем жалобы не приведено.
Доводы истца, ссылающегося на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отказе в принятии уточнения иска, судом апелляционной инстанции отклонены.
Как следует из искового заявления ООО "АЛИ", истец просил признать за ним преимущественное право на приобретение нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м и обязать ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи и проекта договора с рассрочкой платежа.
В судебном заседании представитель истца заявил устное ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, истец просил признать незаконными действия (бездействия) Администрации по незаконному прекращению договорных отношений с ООО "Сказка", чем нарушено преимущественное право ООО "Сказка" на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Арбитражный суд рассматривает заявленные требования по тем предмету и основаниям, которые указаны истцом.
Как следует из взаимосвязанных положений статьи 49 и статьи 125 АПК РФ и разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", предмет иска - это материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.
Основания иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования.
Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
Предметом иска ООО "АЛИ" явилось признание за ним преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, 4а, левый торец, обязание ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи помещения и направлении проекта договора купли-продажи.
Заявив об уточнении иска, ООО "АЛИ" просило признать незаконными действия (бездействия) Администрации по прекращению договорных отношений с ООО "Сказка", тем самым изменив как предмет, так и основание иска, что является не допустимым в силу части 1 статьи 49 АПК РФ.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта, а также иных нарушений процессуального законодательства судом первой инстанции не допущено.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
При этом суд апелляционной инстанции при изготовлении постановления в полном объеме установил, что им допущена описка в резолютивной части постановления от 28.08.2012, выразившаяся в отсутствии указания на возврат ООО "АЛИ" из федерального бюджета 4 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 15.06.2012.
Вместе с тем такое указание при объявлении в судебном заседании резолютивной части названного постановления имело место.
Согласно пункту 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд вправе по своей инициативе исправить допущенные в судебном акте описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
Учитывая изложенное, настоящее постановление следует дополнить указанием на возврат государственной пошлины.
Руководствуясь статьей 179, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 мая 2012 года по делу N А81-112/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "АЛИ" из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру от 15.06.2012 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 4 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.В.ТЕТЕРИНА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.09.2012 ПО ДЕЛУ N А81-112/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2012 г. по делу N А81-112/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетериной Н.В.,
судей Гладышевой Е.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6116/2012) общества с ограниченной ответственностью "АЛИ" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 мая 2012 года по делу N А81-112/2012 (судья С.В. Соколов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "АЛИ" (ОГРН 1098904000194, ИНН 8904059450) к Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904028004, ОГРН 1028900627172) о признании преимущественного права на приобретение нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м и понуждении к направлению предложения о заключении договора купли-продажи и проекта договора с рассрочкой платежа,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЛИ" (далее - ООО "АЛИ", истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрация города Новый Уренгой (далее - Администрация, ответчик) о признании преимущественного права на приобретение нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м и понуждении к направлению предложения о заключении договора купли-продажи и проекта договора с рассрочкой платежа.
До принятия решения по делу истец заявил о дополнении исковых требований, помимо первоначально заявленных требований, просил признать незаконными действия (бездействия) Администрации по незаконному прекращению договорных отношений с ООО "Сказка", чем нарушено преимущественное право ООО "Сказка" на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указав, что согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, при этом истцом не представлено доказательств наделения ООО "АЛИ" правом на обращения в суд в защиту интересов ООО "Сказка", уточнение иска судом первой инстанции не принято.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 мая 2012 года по делу N А81-112/2012 отказано в удовлетворении исковых требований:
- о признании за обществом ограниченной ответственностью "АЛИ" преимущественного права на приобретение нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м,
- об обязании Администрации города Новый Уренгой направить в адрес общества ограниченной ответственностью "АЛИ" предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения.
Не соглашаясь с данным решением суда, ООО "АЛИ" в апелляционной жалобе просит его отменить. Истец настаивает на наличии у него преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указывает, что на момент вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации существовали договорные отношения с ООО "Сказка", единственный учредитель которого является родственником директора ООО "АЛИ" по линии матери, впоследствии ООО "Сказка" передало договор аренды на имя законного правопреемника ООО "АЛИ". Истец также полагает, что арендованное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается, по мнению истца, представленными в дело документами. Кроме того, в отказе судом первой инстанции в принятии уточнения иска ООО "АЛИ" усматривает процессуальное нарушение.
Администрация письменного отзыва на апелляционную жалобу не представила.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30 ноября 2011 года ООО "АЛИ" обратилось к Главе города Новый Уренгой с заявлением в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), с просьбой произвести отчуждение объекта торговли - магазин "Сказка", расположенного в подвальном этаже дома N 4а левый торец по улице Интернациональная города Новый Уренгой, общей площадью 90,6 кв. м и предоставить ООО "АЛИ" проект договора купли-продажи.
В ответ на данное заявление Администрация в письме от 28.12.2011 N 10-01/2522 сообщило, что правовые основания для передачи данного объекта недвижимости ООО "АЛИ" как в аренду, так и в порядке отчуждения муниципального имущества отсутствуют, поскольку по договору аренды указанное нежилое помещение ООО "АЛИ" не предоставлялось, договор аренды указанного помещения был заключен Департаментом недвижимости МО г. Новый Уренгой с ООО "Сказка", при расторжении договора аренды, заключенного с ООО "Сказка", обязательства сторон прекратились, передача прав и обязанностей арендатора к ООО "АЛИ" не производилась.
Истец, посчитав отказ Администрации в реализации права на преимущественное приобретение спорного арендуемого имущества необоснованным, а также действия Администрации по умышленному сокрытию информации о статье 3 Закона N 159-ФЗ, предоставляющей преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, незаконными, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа 16 мая 2012 года вынесено решение, которое обжаловано истцом в апелляционном порядке.
Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца не имеется.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Из материалов дела усматривается, что истец обратился в Администрацию г. Новый Уренгой с заявлением о предоставлении ООО "АЛИ" преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в ноябре 2011 года.
Между тем договоры аренды спорного нежилого помещения между ООО "АЛИ" и Администрацией не заключались. Договорные отношения ООО "АЛИ" по использованию спорного нежилого помещения на праве аренды возникли между истцом и открытым акционерным обществом "Уренгойжилсервис" (далее - ОАО "Уренгойжилсервис", управляющая компания) как управляющей организацией с февраля 2009 года.
Так, между ОАО "Уренгойжилсервис" и ООО "АЛИ" были заключены договоры аренды нежилого помещения N 7/170 от 17.02.2009, N 7/546 от 23.12.2009, N 7/546 от 12.08.2010, по условиям пункта 1.1 которых ООО "АЛИ" принимало за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное в техническом подполье по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м для использования под торговлю продовольственной группой товаров.
Пунктом 1.4 указанных договоров предусмотрено, что передача объекта в аренду не влечет перехода права собственности на него.
Первый договор аренды от 17.02.2009 вступил в силу с 01.01.2009 и действовал по 30.11.2009 (л.д. 28); договор аренды нежилого помещения N 7/546 от 23.12.2009 согласно его пункту 2.1 вступил в силу с 01.12.2009 и действовал по 31.10.2010.
В соответствии с пунктом 2.1 договора N 7/546 от 12.08.2010 он вступает в силу с 01.11.2010 и действует по 30.09.2011. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно: с 01.10.2011 (пункт 2.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора по истечении срока данного договора преимущественное право ООО "АЛИ", как арендатора, на заключение договора аренды на спорное нежилое помещение не возникало, согласие арендодателя на возобновление договора не подразумевалось и использование нежилого помещения арендатором без заключения договора на новый срок не допускалось.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что надлежащих доказательств принадлежности к муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных в техническом подвальном этаже по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м, в материалы дела не представлено.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения расположены в подвальном помещении многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
По смыслу пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 1204-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья "Революции 6" на нарушение конституционных прав и свобод статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По мнению истца, спорное помещение технического подвального этажа находится в муниципальной собственности, является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Возникновение на данные помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации права общей долевой собственности домовладельцев истец отрицает.
Между тем согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.
Следовательно, право муниципальной собственности на указанные объекты возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, обязательной для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, подтверждающих, было ли спорное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме и статус спорного помещения как общего имущества здания на дату приватизации первой квартиры в доме.
Согласно письму Департамента городского хозяйства Администрации г. Новый Уренгой N 201-13/809-01 от 21.02.2012, первый договор передачи (приватизации) жилого помещения в указанном доме заключен в отношении квартиры N 3, договор N 1241 от 24.12.1993. При этом количество неприватизированных квартир в жилом доме по состоянию на 15.02.2012 составляет 3 квартиры и 1/3 квартиры N 56. 68 квартир и 2/3 квартиры N 56 в спорном жилом доме по состоянию на 15.02.2012 приватизированы.
Распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 26.03.2010 N 507-р 72 квартиры по ул. Интернациональной, д. 4а исключены из реестра муниципального имущества и бюджетного учета муниципальной казны муниципального образования город Новый Уренгой. В Перечень неприватизированных квартир, подлежащих включению в реестр муниципального имущества включены четыре квартиры (л.д. 135).
По данным технического паспорта нежилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 4А имеет назначение - технического подполья, на что указано в письме ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации" от 17.02.2012 N 07-14/097.
Техническое подполье в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации является общедомовым имуществом и предназначено для размещения инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом, не является отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости.
То обстоятельство, что в подвальном помещении расположен магазин "Сказка", статус и назначение указанных помещений не изменяет.
В материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения (магазин "Сказка") в жилом доме 4а (левый торец) по ул. Интернациональная, согласно которому в подвале на площади 90,2 кв. м размещены следующие помещения: 1-3 - торговый зал, 4 - кабинет, 5 - туалет, 6 - коридор, 7-8 - торговый зал.
Между тем, подготовленные по инициативе истца названные документы не являются достаточными для принятия его доводов во внимание как обоснованных.
В частности, суд не располагает объективными сведениями о том, что изначально строительство дома осуществлялось с приданием спорным помещениям обособленного статуса нежилых.
Напротив, это опровергается письмом от 17.02.2012 N 07-14/097 Новоуренгойского филиала ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации.
Сведений о том, что в помещениях техподполья проведена реконструкция, в результате которой мог бы измениться правовой режим имущества, а также о том, что обособление имущества и придание ему статуса самостоятельного объекта гражданских прав не повлечет ущерба безопасности эксплуатации общедомового хозяйства, в материалах дела не имеется.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется с соблюдением требований, установленных градостроительным законодательством.
На момент заключения первого договора передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, улица Интернациональная, дом 4 А, действовал Закон Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации".
Доказательства осуществления реконструкции с соблюдением истцом либо иным лицом требований указанного Закона (в том числе, получение необходимых согласований и разрешений на реконструкцию) не представлено.
В соответствии с Приложением Б к СНиП 31-01-2003 здания жилые многоквартирные этаж технический - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.
Использование этажа технического по иному назначению противоречит его целевому назначению и правилам технической эксплуатации, в связи с тем, что технический этаж поставлен строительными нормами и правилами в прямую зависимость от наличия инженерного оборудования и коммуникаций.
Учитывая приватизацию квартир в жилом доме, в соответствии со статьей 244 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом N 4а по адресу: г. Новый Уренгой, улица Интернациональная, утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Являясь частью подвального помещения и соответственно общим имуществом жилого дома, спорное подвальное помещение, будучи объектом общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, не могло выступать объектом муниципальной собственности.
Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что спорное помещение на момент приватизации относилось к общему имуществу многоквартирного дома. До настоящего времени в нем размещаются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме. Доказательств обратного не представлено. Использование спорного помещения под магазин с учетом размещения в нем инженерных коммуникаций правового статуса указанного помещения в качестве общего имущества многоквартирного дома не изменяет, на что уже указывалось ранее.
Учитывая, что расположенные в техническом подполье инженерные коммуникации обслуживают более одного помещения, признание преимущественного права на приобретение нежилого помещения повлечет нарушение законных прав и интересов всех собственников многоквартирного жилого дома (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что спорные помещения не являются муниципальной собственностью, то есть право на их приобретение в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, у ООО "АЛИ" отсутствует.
Как указывает истец в своем исковом заявлении, что до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации обособленное нежилое помещение магазина "Сказка" занимал арендатор - общество с ограниченной ответственностью "Сказка", единственный учредитель которого является родственником директора ООО "АЛИ" по линии матери. В связи с возникшими финансовыми затруднениями ООО "Сказка" передало договор аренды на имя законного правопреемника ООО "АЛИ".
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца о том, что он является правопреемником ООО "Сказка".
В Гражданском кодексе Российской Федерации предусмотрено несколько оснований для установления правопреемства, например, в силу статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации правопреемство возникает в случаях реорганизации юридического лица в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования (изменение организационно-правовой формы), или в силу передачи прав и обязанностей в порядке главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом наличие родственных связей между руководителями обществ не предусмотрено в качестве основания установления правопреемства в материальном правоотношении между юридическими лицами.
ООО "АЛИ" создано по решению N 1 от 23.01.2009 учредителя Гумбатова Аваза Яшар оглы и 02.02.2009 зарегистрировано в ЕГРЮЛ в качестве юридического лица и поставлено на налоговый учет. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "АЛИ" данное общество является вновь созданным, а потому не может являться правопреемником ООО "Сказка" на основании статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае податель жалобы ссылается на возможность передачи права аренды в порядке перенайма.
Действительно, перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне, как арендодателя, так и арендатора. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга.
Между тем в рассматриваемом случае ООО "АЛИ" в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств осуществления передачи прав и обязанностей от ООО "Сказка" по договору аренды с Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой в отношении спорного имущества истцу.
Напротив, как уже отмечалось ранее, спорными нежилыми помещениями истец владеет и пользуется на основании договоров аренды, заключенных между ООО "АЛИ", как арендатором, и ОАО "Уренгойжилсервис".
Иного обоснования относительно процессуального правопреемства подателем жалобы не приведено.
Доводы истца, ссылающегося на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отказе в принятии уточнения иска, судом апелляционной инстанции отклонены.
Как следует из искового заявления ООО "АЛИ", истец просил признать за ним преимущественное право на приобретение нежилого помещения (магазин "Сказка"), находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 4А (левый торец), общей площадью 90,6 кв. м и обязать ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи и проекта договора с рассрочкой платежа.
В судебном заседании представитель истца заявил устное ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, истец просил признать незаконными действия (бездействия) Администрации по незаконному прекращению договорных отношений с ООО "Сказка", чем нарушено преимущественное право ООО "Сказка" на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Арбитражный суд рассматривает заявленные требования по тем предмету и основаниям, которые указаны истцом.
Как следует из взаимосвязанных положений статьи 49 и статьи 125 АПК РФ и разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", предмет иска - это материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.
Основания иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования.
Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
Предметом иска ООО "АЛИ" явилось признание за ним преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, 4а, левый торец, обязание ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи помещения и направлении проекта договора купли-продажи.
Заявив об уточнении иска, ООО "АЛИ" просило признать незаконными действия (бездействия) Администрации по прекращению договорных отношений с ООО "Сказка", тем самым изменив как предмет, так и основание иска, что является не допустимым в силу части 1 статьи 49 АПК РФ.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта, а также иных нарушений процессуального законодательства судом первой инстанции не допущено.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
При этом суд апелляционной инстанции при изготовлении постановления в полном объеме установил, что им допущена описка в резолютивной части постановления от 28.08.2012, выразившаяся в отсутствии указания на возврат ООО "АЛИ" из федерального бюджета 4 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 15.06.2012.
Вместе с тем такое указание при объявлении в судебном заседании резолютивной части названного постановления имело место.
Согласно пункту 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд вправе по своей инициативе исправить допущенные в судебном акте описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
Учитывая изложенное, настоящее постановление следует дополнить указанием на возврат государственной пошлины.
Руководствуясь статьей 179, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 мая 2012 года по делу N А81-112/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "АЛИ" из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру от 15.06.2012 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 4 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.В.ТЕТЕРИНА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)