Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 01 июня 2009 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Тойвонен И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коршуновой Д.В.
(с применением аудиозаписи протокола судебного заседания),
рассмотрев материалы дела по иску Заместителя прокурора Республики Карелия
к Администрации Сегежского муниципального района, обществу с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис"
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное образование "Сегежское городское поселение" в лице Администрации Сегежского городского поселения
о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки
при участии в заседании:
от прокурора - Онуфриевой Н.А., согласно служебному удостоверению N 122056
от ответчиков:
от Администрации Сегежского муниципального района - не явились, уведомлены
от общества с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" - не явились, уведомлен надлежащим образом (уведомление в деле)
от третьего лица (Сегежского городского поселения) - не явились, уведомлены надлежащим образом (уведомление в деле)
от третьего лица (ТСЖ "Южный") - Капуста Н.Ф., по доверенности от 04.05.2009 г.
Заместитель Прокурора Республики Карелия (Далее - Прокурор, истец, заявитель) обратился в арбитражный суд Республики Карелия с исковым заявлением в порядке полномочий, определенных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Сегежского муниципального района (далее - Администрация района, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" (далее - ООО "Жилищно-коммунальный сервис, соответчик) о признании недействительным в части договора N 103 от 06.06.2008 года на сдачу в безвозмездное пользование нежилых помещений, заключенного между Администрацией Сегежского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" (далее - Общество), и применении последствий недействительности договора в виде прекращения права Общества пользоваться спорным помещением, расположенным в подвальном помещении жилого дома N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа.
Исковые требования мотивированы ссылками на статьи 167, 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены Администрация Сегежского городского поселения и товарищество собственников жилья "Южный"
На основании распоряжения председателя Арбитражного суда Республики Карелия от 07.04.2009 года в соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием судьи Тойвонена И.Ю. произведена замена судьи, дело передано в производство судьи Кудрявцевой Н.И.
Распоряжением Председателя Арбитражного суда Республики Карелия Петровского А.В. от 05 мая 2009 года в связи с отсутствием судьи Кудрявцевой Н.И. дело передано в производство судье Тойвонену И.Ю.
В судебном заседании 06.05.2009 г. представитель Прокурора заявил об уточнении исковых требований в части применения последствий недействительности договора в виде возврата сторон сделки в первоначальное положение в отношении оспариваемых помещений в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа. Заявление удовлетворено судом.
Представитель ответчика, Администрации Сегежского муниципального района, поддержала доводы, ранее изложенные в письменном отзыве на иск.
В судебное заседание, назначенное на 28.05.2009 г., явились представители заявителя (Прокурора РК) и одного из третьих лиц (ТСЖ "Южный"). Иные участники процесса о времени и месте проведения заседания надлежащим образом извещены, представителей не направили. От Администрации Сегежского муниципального района поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, при этом Администрация района поддержало ранее изложенные в отзыве возражения по иску, указывая, что право муниципальной собственности Сегежского района на спорные помещения никем не оспорено и подтверждено документально.
По правилам, установленным статьей 156 АПК РФ, суд рассматривал дело в отсутствие представителей иных участников дела.
Заявитель поддержал в полном объеме исковые требования, полагая, что при заключении оспариваемого договора его сторонами были нарушены положения статьи 209 ГК РФ, статьи 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с последующими изменениями), статьи 290 ГК РФ и статей 36 и 44 Жилищного кодекса РФ, в силу которых собственниками (владельцами и пользователями) общедомового имущества многоквартирного дома должны признаваться собственники жилых и иных помещений в данном доме, в связи с чем распоряжаться указанным имуществом названные лица должны совместно, путем принятия решений на общих собраниях. Заявитель ссылался на полученные сведения и доказательства, подтверждающие наличие в спорных помещениях подвала жилого дома инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего дома, включая прохождение тепловых сетей, сетей водоснабжения, электроснабжения. Истец полагал, что Администрация Сегежского района не вправе единолично распоряжаться спорным подвалом жилого дома по проезду Бумажников 2 "а" в г. Сегежа, не должна препятствовать в законном пользовании общедомовым имуществом жильцам дома и товариществу собственников жилья, считая оспариваемую сделку в части несоответствующей закону и нарушающей права и законные интересы граждан и созданного ими ТСЖ "Южный". Заявитель считал, что Администрация района в силу императивных норм действующего гражданского и жилищного законодательства не приобрела права собственника на подвальные помещения жилого дома, не производила государственную регистрацию права муниципальной собственности на данное имущество, полагая, что наличие записи в реестре муниципальной собственности само по себе не подтверждает законность владения Администрацией района в настоящее время спорным имуществом. Истец обращал внимание на то обстоятельство, что до 1997 года Администрация района приобретала права на жилищный муниципальный фонд, при отсутствии притязаний иных сособственников, тогда как в силу императивных норм закона в случае приватизации квартир в многоквартирном доме собственники приобретали право и на долю в общем имуществе, которой совместно с иными собственниками жилых помещений могли распоряжаться по основаниям, предусмотренным гражданским и жилищным законодательством. Заявитель полагал, что в случае передачи от одного муниципального образования прав на недвижимое имущество иному муниципальному образованию необходимо осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности, в связи с чем считал, что Администрация Сегежского района и Администрация Сегежского городского поселения ненадлежащим образом осуществили передачу прав на муниципальный жилой фонд, в том числе ряда жилых помещений в доме по проезду Бумажников 2 "а" в г. Сегежа. Считая, что законных оснований для распоряжения общим имуществом многоквартирного дома у Администрации Сегежского района не имелось, заявитель ходатайствовал об удовлетворении иска, с целью установления недействительности оспариваемого в части договора и понуждения пользователя имуществом к его возврату, путем приведения сторон по сделке в первоначальное положение.
Представитель ТСЖ "Южный" в заседании 28.05.2009 г. поддержал иск Прокурора, считая его обоснованным, указывая, что в настоящее время в многоквартирном доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа создано ТСЖ "Южный", которое намерено решать вопросы управления домом, в том числе и общедомовым имуществом, тогда как оспариваемая Прокурором сделка нарушает права собственников жилых помещений и самого ТСЖ и фактически препятствует пользованию подвальными помещениями, в которых находятся инженерные коммуникации. Представитель ТСЖ дал пояснения по количеству собственников жилых помещений в доме, указав, что из 70-ти квартир в доме 54 квартиры являются приватизированными и у собственников (граждан) имеется право на долю в общедомовом имуществе. Представитель ТСЖ полагал, что действующее законодательство определяет права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, устанавливая порядок принятия решений по распоряжению общим имуществом, в том числе в отношении проведения капитального и текущего ремонта и распоряжению инженерными коммуникациями, предназначенными для эксплуатации дома. Представитель ТСЖ указал, что ни Администрация района, ни ООО "Жилищно-коммунальный сервис" не несут в настоящее время бремя содержания имущества дома, при этом оставшиеся муниципальные квартиры по акту перешли к городскому поселению и Сегежский район фактически не имеет какого-либо имущества в указанном доме. Представитель ТСЖ просил удовлетворить заявленный иск.
Заслушав представителей заявителя и третьего лица, исследовав материалы дела, суд усмотрел наличие оснований для удовлетворения заявленного Прокурором иска, исходя из следующего.
Судом установлено, что Администрация Сегежского муниципального района в качестве ссудодателя 06 июня 2008 года заключила с обществом с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" договор N 103 на сдачу в безвозмездное пользование обществу нежилых помещений муниципальной собственности, в том числе и нежилых помещений общей площадью 278, 5 квадратных метров, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по проезду Бумажников 2 "а" в г. Сегежа. Указанные помещения предназначались для размещения мастерской и осуществления хозяйственной деятельности ООО "Сегежский жилищно-коммунальный сервис". Заключая названный договор, Администрация Сегежского района полагала себя органом, представляющим интересы собственника, в данном случае интересы муниципального образования "Сегежский муниципальный район". Дополнительным соглашением от 23.01.2009 г. договор был продлен сроком его действия до 30.06.2009 г. (л.д. 65).
Прокурором предъявлен иск по оспариванию вышеназванного договора ссуды в части неправомерности распоряжения Администрацией района и фактической передачи ООО "Жилищно-коммунальный сервис" подвальных нежилых помещений в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа. В отношении иных объектов, являющихся предметом договора ссуды, Прокурор требований не предъявлял, в связи с чем суд рассматривает иск в рамках заявленного предмета.
Судом установлено, что дом N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа является многоквартирным (70 квартир, в которых проживают физические лица) жилым домом 1974 года постройки, до 1991 года являвшимся ведомственным жилищным фондом, состоявшем на балансе производственного объединения "Сегежабумпром". После распада Союза ССР и образования РСФСР, указанный дом в соответствии с разграничением государственной собственности был передан в составе иного жилищного фонда в ведение органов местного самоуправления Сегежского района. По действующему в период с 1991 по 1995 г. г. законодательству органы местного самоуправления муниципальных образований принимали в муниципальную собственность жилищный фонд, объекты социального, культурно-бытового, коммунального назначения, а также нежилой фонд, не относящиеся к иным видам собственности, в рамках решения вопросов местного значения на территории муниципальных образований. В отношении жилищного фонда, расположенного на территории г. Сегежа, в феврале 1995 года на основании решения (л.д. 13-14) представительного органа (Сегежского городского Совета) были приняты в муниципальную собственность жилищный фонд и иные объекты, в числе которых значился и жилищный фонд (жилые дома), ранее имевшие статус ведомственного жилищного фонда. В перечне жилых домов значился и многоквартирный жилой дом N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа, который был внесен муниципальным образованием в реестр муниципальной собственности района (выписка на л.д. 57-59). Государственной регистрации права муниципальной собственности на жилищный фонд г. Сегежа не производилось и в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права муниципальной собственности Сегежского района на данный фонд, либо отдельные объекты нежилого назначения, находящиеся в жилых домах, не вносилась.
В сентябре 2008 года Правительство Республики Карелия издало Постановление N 189-П (л.д. 18) "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Сегежского муниципального района", которым утвердило перечень муниципального имущества Сегежского муниципального района, передаваемого в муниципальную собственность Сегежского городского поселения. Во исполнение названного Постановления по акту от 20.10.2008 г. приема-передачи в муниципальную собственность муниципального образования "Сегежское городское поселение" было передано муниципальное имущество, ранее относящееся к муниципальной собственности Сегежского муниципального района, в том числе и жилые помещения (восемнадцать квартир), находящихся в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа. Факт передачи данных квартир был подтвержден и Администрацией Сегежского городского поселения (л.д. 127). Таким образом, у муниципального образования "Сегежский муниципальный район" в указанном доме фактически не осталось имущества, относящегося к жилому фонду Сегежского района.
В настоящее время в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа из семидесяти квартир являются приватизированными (приобретенными в собственность физическими лицами) пятьдесят четыре квартиры, что подтверждено представителем ТСЖ "Южный", которое создано собственниками жилых помещений в указанном доме в целях необходимости управления домом и эксплуатации общедомовым имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственниками квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу положений, установленных статьей 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно статье 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с последующими изменениями) собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами или пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ, введенным в действие с 01.03.2005 г., собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.
В силу пункта 1 статьи 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое в силу закона является органом управления многоквартирного дома.
По материалам дела судом установлено, что объектом договора ссуды N 103 от 06.06.2008 г. в оспариваемой части (относящейся к дому N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа) является подвальное помещение общей площадью 278, 5 квадратных метров, в котором находятся внутридомовые инженерные коммуникации, в частности общедомовые сети теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, сети водоотведения, что подтверждается представленными в дело актами обследования (л.д. 64, 99-106). Наличие инженерного оборудования в указанном помещении и необходимость постоянного доступа к нему в процессе эксплуатации многоквартирного дома по существу не оспаривается участниками процесса, при этом сети и оборудование предназначены для обслуживания более одной квартиры. В этой связи названное помещение с находящимся в нем оборудованием и инженерными коммуникациями подпадает под категорию помещений и объектов, которые надлежит относить к категории общего имущества дома, что предполагает наличие у собственников жилых помещений права общей долевой собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ, подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, в данном случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса РФ сделка, противоречащая закону, признается ничтожной, не влекущей юридических последствий, при этом в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Согласно статье 180 ГК РФ в случае недействительности части сделки иные ее части не являются автоматически недействительными, если предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Суд полагает, что договор N 103 от 06.06.2008 г. на сдачу в безвозмездное пользование нежилых помещений, заключенный между Администрацией Сегежского муниципального района и ООО "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" в оспариваемой Прокурором части (в части передачи в безвозмездное пользование подвального помещения общей площадью 278, 5 квадратных метров в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа), подлежит признанию недействительным, поскольку он был заключен с нарушением положений ст. ст. 244, 246, 290 Гражданского кодекса РФ и ст. ст. 36, 44 Жилищного кодекса РФ. В качестве применения последствий недействительности сделки в оспариваемой части суд обязывает ООО "Жилищно-коммунальный сервис" возвратить Администрации Сегежского муниципального района в установленный решением суда срок принятые по договору ссуды помещения в доме по проезду Бумажников, 2 "а" общей площадью 278,5 квадратных метров. Вопросы дальнейшего распоряжения данными помещениями в порядке, установленном действующим гражданским и жилищным законодательством, должны разрешаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом выбранного ими способа управления и эксплуатации данным домом.
Удовлетворяя иск, суд не может согласиться с доводом Администрации Сегежского муниципального района о наличии не оспоренного права муниципальной собственности Сегежского района на подвальное помещение вышеназванного многоквартирного дома, со ссылкой на реестр муниципальной собственности. Суд полагает, что само по себе наличие записи в реестре муниципальной собственности о включении жилого дома в перечень муниципального имущества в 1995 году не дает права муниципальному образованию на единоличное распоряжение общедомовым имуществом многоквартирного дома в 2008 году, без учета прав и законных интересов иных собственников помещений в данном доме и при установлении статуса указанного имущества, определяющего его назначение в качестве общего имущества, исходя из его функциональных и технических характеристик. При этом суд констатирует, что по существу у Администрации Сегежского муниципального района в указанном доме не осталось закрепленного за данным муниципальным образованием имущества, поскольку все квартиры (жилой фонд) переданы иному муниципальному образованию, тогда как в отношении нежилых помещений, относящихся к общедомовому имуществу, законом установлен иной механизм и порядок владения, пользования и распоряжения. Указанный порядок Администрацией района при заключении оспариваемой сделки не был соблюден, что указывает на ничтожность данной сделки в рамках заявленного предмета спора.
Расходы по госпошлине (в общей сумме 4 000 рублей) суд относит на ответчиков в равных долях. Вместе с тем, учитывая положения статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, устанавливающей основание освобождения от уплаты госпошлины органов местного самоуправления (к каковым относится Администрация Сегежского муниципального района) при рассмотрении дел с их участием в арбитражных судах, суд не возлагает на Администрацию Сегежского района обязанность по уплате госпошлины в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковое заявление удовлетворить. Признать недействительным, как несоответствующим закону, договор N 103 от 06 июня 2008 года на сдачу в безвозмездное пользование нежилых помещений, заключенный между Администрацией Сегежского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис", в части передачи в безвозмездное пользование ООО "Жилищно-коммунальный сервис" подвального помещения общей площадью 278,5 квадратных метров, расположенного в жилом доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа.
2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" в срок не позднее десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить Администрации Сегежского муниципального района нежилые помещения общей площадью 278,5 квадратных метров, расположенные в подвальном помещении жилого дома N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа.
3. Расходы по госпошлине отнести на ответчиков. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2 000 рублей.
4. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 01.06.2009 ПО ДЕЛУ N А26-256/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 июня 2009 г. по делу N А26-256/2009
Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 01 июня 2009 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Тойвонен И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коршуновой Д.В.
(с применением аудиозаписи протокола судебного заседания),
рассмотрев материалы дела по иску Заместителя прокурора Республики Карелия
к Администрации Сегежского муниципального района, обществу с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис"
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное образование "Сегежское городское поселение" в лице Администрации Сегежского городского поселения
о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки
при участии в заседании:
от прокурора - Онуфриевой Н.А., согласно служебному удостоверению N 122056
от ответчиков:
от Администрации Сегежского муниципального района - не явились, уведомлены
от общества с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" - не явились, уведомлен надлежащим образом (уведомление в деле)
от третьего лица (Сегежского городского поселения) - не явились, уведомлены надлежащим образом (уведомление в деле)
от третьего лица (ТСЖ "Южный") - Капуста Н.Ф., по доверенности от 04.05.2009 г.
установил:
Заместитель Прокурора Республики Карелия (Далее - Прокурор, истец, заявитель) обратился в арбитражный суд Республики Карелия с исковым заявлением в порядке полномочий, определенных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Сегежского муниципального района (далее - Администрация района, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" (далее - ООО "Жилищно-коммунальный сервис, соответчик) о признании недействительным в части договора N 103 от 06.06.2008 года на сдачу в безвозмездное пользование нежилых помещений, заключенного между Администрацией Сегежского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" (далее - Общество), и применении последствий недействительности договора в виде прекращения права Общества пользоваться спорным помещением, расположенным в подвальном помещении жилого дома N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа.
Исковые требования мотивированы ссылками на статьи 167, 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены Администрация Сегежского городского поселения и товарищество собственников жилья "Южный"
На основании распоряжения председателя Арбитражного суда Республики Карелия от 07.04.2009 года в соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием судьи Тойвонена И.Ю. произведена замена судьи, дело передано в производство судьи Кудрявцевой Н.И.
Распоряжением Председателя Арбитражного суда Республики Карелия Петровского А.В. от 05 мая 2009 года в связи с отсутствием судьи Кудрявцевой Н.И. дело передано в производство судье Тойвонену И.Ю.
В судебном заседании 06.05.2009 г. представитель Прокурора заявил об уточнении исковых требований в части применения последствий недействительности договора в виде возврата сторон сделки в первоначальное положение в отношении оспариваемых помещений в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа. Заявление удовлетворено судом.
Представитель ответчика, Администрации Сегежского муниципального района, поддержала доводы, ранее изложенные в письменном отзыве на иск.
В судебное заседание, назначенное на 28.05.2009 г., явились представители заявителя (Прокурора РК) и одного из третьих лиц (ТСЖ "Южный"). Иные участники процесса о времени и месте проведения заседания надлежащим образом извещены, представителей не направили. От Администрации Сегежского муниципального района поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, при этом Администрация района поддержало ранее изложенные в отзыве возражения по иску, указывая, что право муниципальной собственности Сегежского района на спорные помещения никем не оспорено и подтверждено документально.
По правилам, установленным статьей 156 АПК РФ, суд рассматривал дело в отсутствие представителей иных участников дела.
Заявитель поддержал в полном объеме исковые требования, полагая, что при заключении оспариваемого договора его сторонами были нарушены положения статьи 209 ГК РФ, статьи 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с последующими изменениями), статьи 290 ГК РФ и статей 36 и 44 Жилищного кодекса РФ, в силу которых собственниками (владельцами и пользователями) общедомового имущества многоквартирного дома должны признаваться собственники жилых и иных помещений в данном доме, в связи с чем распоряжаться указанным имуществом названные лица должны совместно, путем принятия решений на общих собраниях. Заявитель ссылался на полученные сведения и доказательства, подтверждающие наличие в спорных помещениях подвала жилого дома инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего дома, включая прохождение тепловых сетей, сетей водоснабжения, электроснабжения. Истец полагал, что Администрация Сегежского района не вправе единолично распоряжаться спорным подвалом жилого дома по проезду Бумажников 2 "а" в г. Сегежа, не должна препятствовать в законном пользовании общедомовым имуществом жильцам дома и товариществу собственников жилья, считая оспариваемую сделку в части несоответствующей закону и нарушающей права и законные интересы граждан и созданного ими ТСЖ "Южный". Заявитель считал, что Администрация района в силу императивных норм действующего гражданского и жилищного законодательства не приобрела права собственника на подвальные помещения жилого дома, не производила государственную регистрацию права муниципальной собственности на данное имущество, полагая, что наличие записи в реестре муниципальной собственности само по себе не подтверждает законность владения Администрацией района в настоящее время спорным имуществом. Истец обращал внимание на то обстоятельство, что до 1997 года Администрация района приобретала права на жилищный муниципальный фонд, при отсутствии притязаний иных сособственников, тогда как в силу императивных норм закона в случае приватизации квартир в многоквартирном доме собственники приобретали право и на долю в общем имуществе, которой совместно с иными собственниками жилых помещений могли распоряжаться по основаниям, предусмотренным гражданским и жилищным законодательством. Заявитель полагал, что в случае передачи от одного муниципального образования прав на недвижимое имущество иному муниципальному образованию необходимо осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности, в связи с чем считал, что Администрация Сегежского района и Администрация Сегежского городского поселения ненадлежащим образом осуществили передачу прав на муниципальный жилой фонд, в том числе ряда жилых помещений в доме по проезду Бумажников 2 "а" в г. Сегежа. Считая, что законных оснований для распоряжения общим имуществом многоквартирного дома у Администрации Сегежского района не имелось, заявитель ходатайствовал об удовлетворении иска, с целью установления недействительности оспариваемого в части договора и понуждения пользователя имуществом к его возврату, путем приведения сторон по сделке в первоначальное положение.
Представитель ТСЖ "Южный" в заседании 28.05.2009 г. поддержал иск Прокурора, считая его обоснованным, указывая, что в настоящее время в многоквартирном доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа создано ТСЖ "Южный", которое намерено решать вопросы управления домом, в том числе и общедомовым имуществом, тогда как оспариваемая Прокурором сделка нарушает права собственников жилых помещений и самого ТСЖ и фактически препятствует пользованию подвальными помещениями, в которых находятся инженерные коммуникации. Представитель ТСЖ дал пояснения по количеству собственников жилых помещений в доме, указав, что из 70-ти квартир в доме 54 квартиры являются приватизированными и у собственников (граждан) имеется право на долю в общедомовом имуществе. Представитель ТСЖ полагал, что действующее законодательство определяет права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, устанавливая порядок принятия решений по распоряжению общим имуществом, в том числе в отношении проведения капитального и текущего ремонта и распоряжению инженерными коммуникациями, предназначенными для эксплуатации дома. Представитель ТСЖ указал, что ни Администрация района, ни ООО "Жилищно-коммунальный сервис" не несут в настоящее время бремя содержания имущества дома, при этом оставшиеся муниципальные квартиры по акту перешли к городскому поселению и Сегежский район фактически не имеет какого-либо имущества в указанном доме. Представитель ТСЖ просил удовлетворить заявленный иск.
Заслушав представителей заявителя и третьего лица, исследовав материалы дела, суд усмотрел наличие оснований для удовлетворения заявленного Прокурором иска, исходя из следующего.
Судом установлено, что Администрация Сегежского муниципального района в качестве ссудодателя 06 июня 2008 года заключила с обществом с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" договор N 103 на сдачу в безвозмездное пользование обществу нежилых помещений муниципальной собственности, в том числе и нежилых помещений общей площадью 278, 5 квадратных метров, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по проезду Бумажников 2 "а" в г. Сегежа. Указанные помещения предназначались для размещения мастерской и осуществления хозяйственной деятельности ООО "Сегежский жилищно-коммунальный сервис". Заключая названный договор, Администрация Сегежского района полагала себя органом, представляющим интересы собственника, в данном случае интересы муниципального образования "Сегежский муниципальный район". Дополнительным соглашением от 23.01.2009 г. договор был продлен сроком его действия до 30.06.2009 г. (л.д. 65).
Прокурором предъявлен иск по оспариванию вышеназванного договора ссуды в части неправомерности распоряжения Администрацией района и фактической передачи ООО "Жилищно-коммунальный сервис" подвальных нежилых помещений в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа. В отношении иных объектов, являющихся предметом договора ссуды, Прокурор требований не предъявлял, в связи с чем суд рассматривает иск в рамках заявленного предмета.
Судом установлено, что дом N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа является многоквартирным (70 квартир, в которых проживают физические лица) жилым домом 1974 года постройки, до 1991 года являвшимся ведомственным жилищным фондом, состоявшем на балансе производственного объединения "Сегежабумпром". После распада Союза ССР и образования РСФСР, указанный дом в соответствии с разграничением государственной собственности был передан в составе иного жилищного фонда в ведение органов местного самоуправления Сегежского района. По действующему в период с 1991 по 1995 г. г. законодательству органы местного самоуправления муниципальных образований принимали в муниципальную собственность жилищный фонд, объекты социального, культурно-бытового, коммунального назначения, а также нежилой фонд, не относящиеся к иным видам собственности, в рамках решения вопросов местного значения на территории муниципальных образований. В отношении жилищного фонда, расположенного на территории г. Сегежа, в феврале 1995 года на основании решения (л.д. 13-14) представительного органа (Сегежского городского Совета) были приняты в муниципальную собственность жилищный фонд и иные объекты, в числе которых значился и жилищный фонд (жилые дома), ранее имевшие статус ведомственного жилищного фонда. В перечне жилых домов значился и многоквартирный жилой дом N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа, который был внесен муниципальным образованием в реестр муниципальной собственности района (выписка на л.д. 57-59). Государственной регистрации права муниципальной собственности на жилищный фонд г. Сегежа не производилось и в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права муниципальной собственности Сегежского района на данный фонд, либо отдельные объекты нежилого назначения, находящиеся в жилых домах, не вносилась.
В сентябре 2008 года Правительство Республики Карелия издало Постановление N 189-П (л.д. 18) "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Сегежского муниципального района", которым утвердило перечень муниципального имущества Сегежского муниципального района, передаваемого в муниципальную собственность Сегежского городского поселения. Во исполнение названного Постановления по акту от 20.10.2008 г. приема-передачи в муниципальную собственность муниципального образования "Сегежское городское поселение" было передано муниципальное имущество, ранее относящееся к муниципальной собственности Сегежского муниципального района, в том числе и жилые помещения (восемнадцать квартир), находящихся в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа. Факт передачи данных квартир был подтвержден и Администрацией Сегежского городского поселения (л.д. 127). Таким образом, у муниципального образования "Сегежский муниципальный район" в указанном доме фактически не осталось имущества, относящегося к жилому фонду Сегежского района.
В настоящее время в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа из семидесяти квартир являются приватизированными (приобретенными в собственность физическими лицами) пятьдесят четыре квартиры, что подтверждено представителем ТСЖ "Южный", которое создано собственниками жилых помещений в указанном доме в целях необходимости управления домом и эксплуатации общедомовым имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственниками квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу положений, установленных статьей 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно статье 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с последующими изменениями) собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами или пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ, введенным в действие с 01.03.2005 г., собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.
В силу пункта 1 статьи 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое в силу закона является органом управления многоквартирного дома.
По материалам дела судом установлено, что объектом договора ссуды N 103 от 06.06.2008 г. в оспариваемой части (относящейся к дому N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа) является подвальное помещение общей площадью 278, 5 квадратных метров, в котором находятся внутридомовые инженерные коммуникации, в частности общедомовые сети теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, сети водоотведения, что подтверждается представленными в дело актами обследования (л.д. 64, 99-106). Наличие инженерного оборудования в указанном помещении и необходимость постоянного доступа к нему в процессе эксплуатации многоквартирного дома по существу не оспаривается участниками процесса, при этом сети и оборудование предназначены для обслуживания более одной квартиры. В этой связи названное помещение с находящимся в нем оборудованием и инженерными коммуникациями подпадает под категорию помещений и объектов, которые надлежит относить к категории общего имущества дома, что предполагает наличие у собственников жилых помещений права общей долевой собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ, подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, в данном случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса РФ сделка, противоречащая закону, признается ничтожной, не влекущей юридических последствий, при этом в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Согласно статье 180 ГК РФ в случае недействительности части сделки иные ее части не являются автоматически недействительными, если предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Суд полагает, что договор N 103 от 06.06.2008 г. на сдачу в безвозмездное пользование нежилых помещений, заключенный между Администрацией Сегежского муниципального района и ООО "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" в оспариваемой Прокурором части (в части передачи в безвозмездное пользование подвального помещения общей площадью 278, 5 квадратных метров в доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа), подлежит признанию недействительным, поскольку он был заключен с нарушением положений ст. ст. 244, 246, 290 Гражданского кодекса РФ и ст. ст. 36, 44 Жилищного кодекса РФ. В качестве применения последствий недействительности сделки в оспариваемой части суд обязывает ООО "Жилищно-коммунальный сервис" возвратить Администрации Сегежского муниципального района в установленный решением суда срок принятые по договору ссуды помещения в доме по проезду Бумажников, 2 "а" общей площадью 278,5 квадратных метров. Вопросы дальнейшего распоряжения данными помещениями в порядке, установленном действующим гражданским и жилищным законодательством, должны разрешаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом выбранного ими способа управления и эксплуатации данным домом.
Удовлетворяя иск, суд не может согласиться с доводом Администрации Сегежского муниципального района о наличии не оспоренного права муниципальной собственности Сегежского района на подвальное помещение вышеназванного многоквартирного дома, со ссылкой на реестр муниципальной собственности. Суд полагает, что само по себе наличие записи в реестре муниципальной собственности о включении жилого дома в перечень муниципального имущества в 1995 году не дает права муниципальному образованию на единоличное распоряжение общедомовым имуществом многоквартирного дома в 2008 году, без учета прав и законных интересов иных собственников помещений в данном доме и при установлении статуса указанного имущества, определяющего его назначение в качестве общего имущества, исходя из его функциональных и технических характеристик. При этом суд констатирует, что по существу у Администрации Сегежского муниципального района в указанном доме не осталось закрепленного за данным муниципальным образованием имущества, поскольку все квартиры (жилой фонд) переданы иному муниципальному образованию, тогда как в отношении нежилых помещений, относящихся к общедомовому имуществу, законом установлен иной механизм и порядок владения, пользования и распоряжения. Указанный порядок Администрацией района при заключении оспариваемой сделки не был соблюден, что указывает на ничтожность данной сделки в рамках заявленного предмета спора.
Расходы по госпошлине (в общей сумме 4 000 рублей) суд относит на ответчиков в равных долях. Вместе с тем, учитывая положения статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, устанавливающей основание освобождения от уплаты госпошлины органов местного самоуправления (к каковым относится Администрация Сегежского муниципального района) при рассмотрении дел с их участием в арбитражных судах, суд не возлагает на Администрацию Сегежского района обязанность по уплате госпошлины в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковое заявление удовлетворить. Признать недействительным, как несоответствующим закону, договор N 103 от 06 июня 2008 года на сдачу в безвозмездное пользование нежилых помещений, заключенный между Администрацией Сегежского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис", в части передачи в безвозмездное пользование ООО "Жилищно-коммунальный сервис" подвального помещения общей площадью 278,5 квадратных метров, расположенного в жилом доме N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа.
2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" в срок не позднее десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить Администрации Сегежского муниципального района нежилые помещения общей площадью 278,5 квадратных метров, расположенные в подвальном помещении жилого дома N 2 "а" по проезду Бумажников в г. Сегежа.
3. Расходы по госпошлине отнести на ответчиков. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сегежский жилищно-коммунальный сервис" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2 000 рублей.
4. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Судья
ТОЙВОНЕН И.Ю.
ТОЙВОНЕН И.Ю.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)