Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
1 инстанция: Судья Васин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Зыбелевой Т.Д.
и судей Сорокиной Л.Н., Катковой Г.В.
при секретаре К.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной Л.Н.
дело по апелляционной жалобе Б.Н. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 27 июня 2012 года по иску ООО "Каскад-Менеджмент" к Б.Н. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и пени за просрочку платежей, по встречному иску Б.Н. к ООО "Каскад-Менеджмент" о признании незаконным начисления платы за жилое помещение, компенсации морального вреда, которым постановлено:
Взыскать с Б.Н. в пользу ООО "Каскад-Менеджмент" задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 16 января 2009 года по 31 октября 2011 года в размере * руб., пени за период с 11 февраля 2009 года по 27 июня 2012 года в размере * руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб., всего *.
В остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении встречного иска Б.Н. к ООО "Каскад-Менеджмент" о признании незаконным начисления платы за жилое помещение, компенсации морального вреда отказать,
ООО "Каскад-Менеджмент" обратилось в суд с вышеуказанном иском к Б.Н., уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 16 января 2009 года по 31 октября 2011 года в размере * руб., и пени за просрочку платежей за период с 11 февраля 2009 года по 27 июня 2012 года в размере * руб., сославшись на то, что с 16 января 2009 года по настоящее время ответчик не оплачивает оказанные ООО "Каскад-Менеджмент" услуги.
Б.Н. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ООО "Каскад-Менеджмент", в котором просила суд признать незаконным начисление платы за жилое помещение, взыскать компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., указав, что плата за жилое помещение необоснованно завышена.
Представитель истца в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с учетом письменных пояснений и уточнений, против удовлетворения встречного иска возражала по доводам, указанным в письменных возражениях на иск.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражал по мотивам, изложенным в письменных возражениях на иск. Встречные исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Б.Н.
На рассмотрение апелляционной жалобы ответчик (истец по встречному иску) Б.Н. не явилась, извещена надлежащим образом, о чем подтвердил ее представитель, возражений по вопросу рассмотрения дела в ее отсутствие не поступило, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Б.Н. по доверенности Б.Д., представителя ООО "Каскад-Менеджмент" адвоката Краевой Н.В., действующей на основании ордера, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда как принятого в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и действующими нормами материального и процессуального права.
Установив по делу фактические обстоятельства, на которых основаны исковые требования и встречные требования, которые явились предметом судебной проверки, что нашло отражение в мотивировочной части решения, суд пришел к выводу о наличии в данном случае оснований для частичного удовлетворения первоначального иска ООО "Каскад-Менеджмент" и об отказе во встречном иске Б.Н.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).
Согласно ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу положений п. 5 ч. 2 ст. 153 данного Кодекса, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором N * участия в долевом строительстве от 01 июня 2007 года и дополнительным соглашением от 18 июня 2008 года, заключенным между застройщиком дома - ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ" и Б.Н., последняя приобрела право собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: г. *. 05 марта 2009 года Б.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права.
В соответствии с действующим законодательством, застройщик вправе содержать имущество в виде многоквартирного дома самостоятельно, либо поручить оказание соответствующих услуг сторонним организациям.
04 мая 2008 года между ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ" и ООО "Каскад-Менеджмент" заключен договор управления многоквартирным домом N *, расположенным по адресу: г. *, согласно которому управляющей компанией дома является ООО "Каскад-Менеджмент", которое по заданию собственника обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. *, предоставлять коммунальные услуги собственнику, осуществлять иную деятельность.
ООО "Каскад-Менеджмент" зарегистрировано 12 декабря 2005 года за основным государственным номером 1057749481712 МИФНС N 46 по г. Москве. Общество создано с целью предоставления услуг по управлению недвижимым имуществом, для чего осуществляет следующие виды экономической деятельности: управление эксплуатацией жилого фонда, управление эксплуатацией нежилого фонда.
Пунктом 2.3.1. договора управления от 04 мая 2008 года предусмотрена обязанность собственника своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, установленные договором.
Согласно п. 9.1. указанного договора, договор действует в период с даты его заключения до принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений от 01 апреля 2011 года, собственниками помещений в данном доме был выбран способ управления этим многоквартирным домом в виде управления через управляющую компанию, которой было выбрано ООО "Каскад-Менеджмент". Также, были утверждены тарифы на техническое обслуживание данного жилого дома.
Таким образом, поскольку решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вышеуказанному адресу от 01 апреля 2011 года в настоящее время не признано недействительным, суд правильно исходил из того, что собственниками помещений определен способ управления многоквартирным домом через управляющую организацию. Такое решение соответствует закону - ст. 161 ЖК РФ, предусматривающей также, что решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, установление общим собранием собственников тарифов является обязательным для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Как следует из п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 08 декабря 2008 года застройщик ЗАО "ТВЛ-Элгад Инвест" передал, а Б.Н. приняла в фактическое владение квартиру N *, площадью 127 кв. м, а также долю в праве общей собственности на общее имущество в МЖК "Каскад", пропорционально размеру общей площади квартиры.
Согласно п. 5 акта приема-передачи Б.Н. приняла на себя бремя содержания данной квартиры, а также обязательства по оплате коммунальных платежей, по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МЖК "Каскад".
Как установлено судом, при проектировании и строительстве МЖК "Каскад" было определено, что дом по вышеназванному адресу является домом повышенной комфортности. МЖК "Каскад" включает в себя жилую площадь, трехуровневую парковку, большое количество торговых и офисных помещений, фитнес-центр и другие помещения для повышения комфорта проживающих в данном комплексе лиц. Общая площадь помещений комплекса составляет 214,1 тыс. кв. м, из которых в том числе: жилая - 78,6 кв. м (722 квартиры); нежилая - 16,0 кв. м (64 пом.); парковка - 32,1 кв. м, (общедом. проезды 32,8 кв. м), (1700 м/м). Общедомовая площадь составляет - 87,4 кв. м, (проезды, общедомовые коридоры, лестничные клетки, прочие помещения необходимые для функционирования комплекса), что соответствует 40% общей площади, в обычных домах общедомовая площадь составляет от 5% до 15%. Площадь застройки - 17,5 тыс. кв. м, в том числе стилобатная часть, на которой расположены зеленые насаждения, детские площадки, цветники и т.д.
МЖК "Каскад" построен по спецпроекту и требует определенного уровня содержания для комфортного проживания граждан. Имеет множество систем и автоматики, что значительно осложняет его эксплуатацию и увеличивает расходы по его содержанию. Также, на территории комплекса имеется ОДС (оперативно-диспетчерская служба), которая обслуживает только данный комплекс и не дотируется городом.
Перечень нежилых помещений общего пользования и инженерного назначения, являющиеся общедолевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений машино-мест МЖК "Каскад", неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части и всего комплекса, приведен в Акте о результатах реализации инвестиционного проекта (п. п. 7.4, 7.5), и составлен согласно материалам ТБТИ "Центральное" города Москвы.
Для осуществления всех услуг по техническому обслуживанию комплекса и содержанию придомовой территории управляющей компанией заключены необходимые договоры с ресурсопоставляющими организациями. По условиям данных договоров регулярно производятся все необходимые платежи.
Кроме того, управляющая компания несет дополнительные затраты в связи с наличием особо сложного (нетипового) инженерного оборудования и прочее, в связи с чем применяется повышающий коэффициент при расчете суммы платы за содержание и ремонт.
Судом установлено, что ООО "Каскад-Менеджмент" выставляет собственникам и владельцам помещений многоквартирного дома соответствующую долю фактических затрат по его содержанию.
Таким образом, поскольку собственниками помещений в данном многоквартирном доме утвержден договор с управляющей организацией на управление домом, утверждены тарифы по оплате предоставляемых услуг, является правильным вывод суда о том, что Б.Н., являясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, в силу ст. ст. 39, 46 ЖК РФ обязана вносить плату в размере пропорциональном доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитанном в соответствии с утвержденными тарифами. Однако, данную обязанность Б.Н. не исполняет надлежащим образом.
Как следует из представленных отчетов, в период с 16 января 2009 года по 31 октября 2011 года у Б.Н. образовалась задолженность в размере * руб. 23 коп. Вместе с тем, в указанную сумму долга не включен перерасчет за отопление за 2009 год в размере ** руб.
При таких обстоятельствах судом правомерно взыскана с Б.Н. сумма задолженности по оплате обязательных платежей в размере * руб. 23 коп.
Кроме этого, в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ истцом начислены пени за период с 11 февраля 2009 года по 27 июня 2012 года в размере * руб. 30 коп.
Применив положения ст. 333 ГК РФ, суд уменьшил указанную сумму неустойки до * руб.
Со стороны ООО "Каскад-Менеджмент" решение суда не обжаловано.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства, правомерно руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, суд не усмотрел законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований Б.Н. о признании незаконным начислений обязательных платежей и, соответственно, о взыскании компенсации морального вреда.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что управляющая организация ООО "Каскад-Менеджмент" выбрана общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, также общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме утверждены тарифы на оказание услуг, следовательно, ООО "Каскад-Менеджмент" имеет законные полномочия по взиманию обязательных платежей.
Собранным по делу доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В апелляционной жалобе Б.Н. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного.
Одним из доводов апелляционной жалобе является довод о том, что ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ", будучи собственником многоквартирного дома в период его строительства не имело права заключать договор на управление многоквартирным домом и, кроме того, в настоящее время управление дома необоснованно осуществляется управляющей организацией, поскольку в данном доме надлежало создать ТСЖ, чего сделано не было.
Данный довод не влечет отмену решения суда, поскольку основан на неправильном толковании положений закона. Так, ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ", являясь собственником многоквартирного дома в период его строительства вправе содержать имущество в виде многоквартирного дома самостоятельно, либо поручить оказание соответствующих услуг сторонним организациям. Таким образом, заключение ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ" договора с ООО "Каскад-Менеджмент" является допустимым и законным. В последующем, 01 апреля 2011 года, ООО "Каскад-Менеджмент" было выбрано общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организации, то есть собственники помещений в многоквартирном доме реализовали свое право на выбор способа управления в данном доме, предусмотренное ЖК РФ, и такое решение общего собрания собственников помещений для Б.Н. является обязательным.
При таких обстоятельствах опровергается и довод жалобы Б.Н. о том, что в данном доме не выбран способ управления многоквартирным домом.
Доводы жалобы о том, что договор управления многоквартирным домом с ответчиком не был заключен, в силу ст. ст. 39, 156, 157 ЖК РФ не освобождает ответчика от исполнения обязанностей по оплате обязательных платежей.
В тех случаях, когда потребитель пользуется услугами (энергоснабжение, услуги связи и т.п.), оказываемыми обязанной стороной, однако от заключения договора отказывается, следует иметь в виду, что фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения следует рассматривать как договорные.
Нормы действующего жилищного законодательства не предусматривают возможности по инициативе собственника изменять условия договора управления многоквартирным домом, кроме установленных конкретных случаев, когда собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом (п. п. 8.1., 8.2. ст. 162 ЖК РФ).
Между тем, действия ответчика фактически свидетельствуют об одностороннем частичном отказе от исполнения обязательств, что не основано на законе.
Также не влекут отмену состоявшегося решения суда и доводы апелляционной жалобы ответчика о несогласии с применяемыми при расчете задолженности тарифами. Данные доводы направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных судом, поскольку тарифы на обслуживание данного многоквартирного дома утверждены общим собранием собственников помещений 01 апреля 2011 года. При этом, как установлено судом, ООО "Каскад-Менеджмент" производило расчет стоимости содержания дома не произвольно, а руководствуясь нормативными документами, утвержденными Правительством Москвы, регламентирующими расходную часть управления многоквартирным домом с учетом особенностей обслуживания строения повышенной комфортности.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что обоснованность размера тарифов на техническое обслуживание и коммунальные услуги проверялась Федеральной антимонопольной службой по г. Москве, нарушений со стороны ООО "Каскад-Менеджмент" не установлено.
Доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку отсутствуют правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных судом доказательств, приведенные выводы суда, с которыми согласилась судебная коллегия, не противоречат материалам настоящего дела и заявителем жалобы не опровергнуты достоверными доказательствами.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Басманного районного суда г. Москвы от 27 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.10.2012 ПО ДЕЛУ N 11-10330
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2012 г. по делу N 11-10330
1 инстанция: Судья Васин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Зыбелевой Т.Д.
и судей Сорокиной Л.Н., Катковой Г.В.
при секретаре К.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной Л.Н.
дело по апелляционной жалобе Б.Н. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 27 июня 2012 года по иску ООО "Каскад-Менеджмент" к Б.Н. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и пени за просрочку платежей, по встречному иску Б.Н. к ООО "Каскад-Менеджмент" о признании незаконным начисления платы за жилое помещение, компенсации морального вреда, которым постановлено:
Взыскать с Б.Н. в пользу ООО "Каскад-Менеджмент" задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 16 января 2009 года по 31 октября 2011 года в размере * руб., пени за период с 11 февраля 2009 года по 27 июня 2012 года в размере * руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб., всего *.
В остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении встречного иска Б.Н. к ООО "Каскад-Менеджмент" о признании незаконным начисления платы за жилое помещение, компенсации морального вреда отказать,
установила:
ООО "Каскад-Менеджмент" обратилось в суд с вышеуказанном иском к Б.Н., уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 16 января 2009 года по 31 октября 2011 года в размере * руб., и пени за просрочку платежей за период с 11 февраля 2009 года по 27 июня 2012 года в размере * руб., сославшись на то, что с 16 января 2009 года по настоящее время ответчик не оплачивает оказанные ООО "Каскад-Менеджмент" услуги.
Б.Н. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ООО "Каскад-Менеджмент", в котором просила суд признать незаконным начисление платы за жилое помещение, взыскать компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., указав, что плата за жилое помещение необоснованно завышена.
Представитель истца в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с учетом письменных пояснений и уточнений, против удовлетворения встречного иска возражала по доводам, указанным в письменных возражениях на иск.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражал по мотивам, изложенным в письменных возражениях на иск. Встречные исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Б.Н.
На рассмотрение апелляционной жалобы ответчик (истец по встречному иску) Б.Н. не явилась, извещена надлежащим образом, о чем подтвердил ее представитель, возражений по вопросу рассмотрения дела в ее отсутствие не поступило, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Б.Н. по доверенности Б.Д., представителя ООО "Каскад-Менеджмент" адвоката Краевой Н.В., действующей на основании ордера, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда как принятого в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и действующими нормами материального и процессуального права.
Установив по делу фактические обстоятельства, на которых основаны исковые требования и встречные требования, которые явились предметом судебной проверки, что нашло отражение в мотивировочной части решения, суд пришел к выводу о наличии в данном случае оснований для частичного удовлетворения первоначального иска ООО "Каскад-Менеджмент" и об отказе во встречном иске Б.Н.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).
Согласно ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу положений п. 5 ч. 2 ст. 153 данного Кодекса, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором N * участия в долевом строительстве от 01 июня 2007 года и дополнительным соглашением от 18 июня 2008 года, заключенным между застройщиком дома - ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ" и Б.Н., последняя приобрела право собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: г. *. 05 марта 2009 года Б.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права.
В соответствии с действующим законодательством, застройщик вправе содержать имущество в виде многоквартирного дома самостоятельно, либо поручить оказание соответствующих услуг сторонним организациям.
04 мая 2008 года между ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ" и ООО "Каскад-Менеджмент" заключен договор управления многоквартирным домом N *, расположенным по адресу: г. *, согласно которому управляющей компанией дома является ООО "Каскад-Менеджмент", которое по заданию собственника обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. *, предоставлять коммунальные услуги собственнику, осуществлять иную деятельность.
ООО "Каскад-Менеджмент" зарегистрировано 12 декабря 2005 года за основным государственным номером 1057749481712 МИФНС N 46 по г. Москве. Общество создано с целью предоставления услуг по управлению недвижимым имуществом, для чего осуществляет следующие виды экономической деятельности: управление эксплуатацией жилого фонда, управление эксплуатацией нежилого фонда.
Пунктом 2.3.1. договора управления от 04 мая 2008 года предусмотрена обязанность собственника своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, установленные договором.
Согласно п. 9.1. указанного договора, договор действует в период с даты его заключения до принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений от 01 апреля 2011 года, собственниками помещений в данном доме был выбран способ управления этим многоквартирным домом в виде управления через управляющую компанию, которой было выбрано ООО "Каскад-Менеджмент". Также, были утверждены тарифы на техническое обслуживание данного жилого дома.
Таким образом, поскольку решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вышеуказанному адресу от 01 апреля 2011 года в настоящее время не признано недействительным, суд правильно исходил из того, что собственниками помещений определен способ управления многоквартирным домом через управляющую организацию. Такое решение соответствует закону - ст. 161 ЖК РФ, предусматривающей также, что решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, установление общим собранием собственников тарифов является обязательным для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Как следует из п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 08 декабря 2008 года застройщик ЗАО "ТВЛ-Элгад Инвест" передал, а Б.Н. приняла в фактическое владение квартиру N *, площадью 127 кв. м, а также долю в праве общей собственности на общее имущество в МЖК "Каскад", пропорционально размеру общей площади квартиры.
Согласно п. 5 акта приема-передачи Б.Н. приняла на себя бремя содержания данной квартиры, а также обязательства по оплате коммунальных платежей, по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МЖК "Каскад".
Как установлено судом, при проектировании и строительстве МЖК "Каскад" было определено, что дом по вышеназванному адресу является домом повышенной комфортности. МЖК "Каскад" включает в себя жилую площадь, трехуровневую парковку, большое количество торговых и офисных помещений, фитнес-центр и другие помещения для повышения комфорта проживающих в данном комплексе лиц. Общая площадь помещений комплекса составляет 214,1 тыс. кв. м, из которых в том числе: жилая - 78,6 кв. м (722 квартиры); нежилая - 16,0 кв. м (64 пом.); парковка - 32,1 кв. м, (общедом. проезды 32,8 кв. м), (1700 м/м). Общедомовая площадь составляет - 87,4 кв. м, (проезды, общедомовые коридоры, лестничные клетки, прочие помещения необходимые для функционирования комплекса), что соответствует 40% общей площади, в обычных домах общедомовая площадь составляет от 5% до 15%. Площадь застройки - 17,5 тыс. кв. м, в том числе стилобатная часть, на которой расположены зеленые насаждения, детские площадки, цветники и т.д.
МЖК "Каскад" построен по спецпроекту и требует определенного уровня содержания для комфортного проживания граждан. Имеет множество систем и автоматики, что значительно осложняет его эксплуатацию и увеличивает расходы по его содержанию. Также, на территории комплекса имеется ОДС (оперативно-диспетчерская служба), которая обслуживает только данный комплекс и не дотируется городом.
Перечень нежилых помещений общего пользования и инженерного назначения, являющиеся общедолевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений машино-мест МЖК "Каскад", неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части и всего комплекса, приведен в Акте о результатах реализации инвестиционного проекта (п. п. 7.4, 7.5), и составлен согласно материалам ТБТИ "Центральное" города Москвы.
Для осуществления всех услуг по техническому обслуживанию комплекса и содержанию придомовой территории управляющей компанией заключены необходимые договоры с ресурсопоставляющими организациями. По условиям данных договоров регулярно производятся все необходимые платежи.
Кроме того, управляющая компания несет дополнительные затраты в связи с наличием особо сложного (нетипового) инженерного оборудования и прочее, в связи с чем применяется повышающий коэффициент при расчете суммы платы за содержание и ремонт.
Судом установлено, что ООО "Каскад-Менеджмент" выставляет собственникам и владельцам помещений многоквартирного дома соответствующую долю фактических затрат по его содержанию.
Таким образом, поскольку собственниками помещений в данном многоквартирном доме утвержден договор с управляющей организацией на управление домом, утверждены тарифы по оплате предоставляемых услуг, является правильным вывод суда о том, что Б.Н., являясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, в силу ст. ст. 39, 46 ЖК РФ обязана вносить плату в размере пропорциональном доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитанном в соответствии с утвержденными тарифами. Однако, данную обязанность Б.Н. не исполняет надлежащим образом.
Как следует из представленных отчетов, в период с 16 января 2009 года по 31 октября 2011 года у Б.Н. образовалась задолженность в размере * руб. 23 коп. Вместе с тем, в указанную сумму долга не включен перерасчет за отопление за 2009 год в размере ** руб.
При таких обстоятельствах судом правомерно взыскана с Б.Н. сумма задолженности по оплате обязательных платежей в размере * руб. 23 коп.
Кроме этого, в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ истцом начислены пени за период с 11 февраля 2009 года по 27 июня 2012 года в размере * руб. 30 коп.
Применив положения ст. 333 ГК РФ, суд уменьшил указанную сумму неустойки до * руб.
Со стороны ООО "Каскад-Менеджмент" решение суда не обжаловано.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства, правомерно руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, суд не усмотрел законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований Б.Н. о признании незаконным начислений обязательных платежей и, соответственно, о взыскании компенсации морального вреда.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что управляющая организация ООО "Каскад-Менеджмент" выбрана общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, также общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме утверждены тарифы на оказание услуг, следовательно, ООО "Каскад-Менеджмент" имеет законные полномочия по взиманию обязательных платежей.
Собранным по делу доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В апелляционной жалобе Б.Н. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного.
Одним из доводов апелляционной жалобе является довод о том, что ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ", будучи собственником многоквартирного дома в период его строительства не имело права заключать договор на управление многоквартирным домом и, кроме того, в настоящее время управление дома необоснованно осуществляется управляющей организацией, поскольку в данном доме надлежало создать ТСЖ, чего сделано не было.
Данный довод не влечет отмену решения суда, поскольку основан на неправильном толковании положений закона. Так, ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ", являясь собственником многоквартирного дома в период его строительства вправе содержать имущество в виде многоквартирного дома самостоятельно, либо поручить оказание соответствующих услуг сторонним организациям. Таким образом, заключение ЗАО "ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ" договора с ООО "Каскад-Менеджмент" является допустимым и законным. В последующем, 01 апреля 2011 года, ООО "Каскад-Менеджмент" было выбрано общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организации, то есть собственники помещений в многоквартирном доме реализовали свое право на выбор способа управления в данном доме, предусмотренное ЖК РФ, и такое решение общего собрания собственников помещений для Б.Н. является обязательным.
При таких обстоятельствах опровергается и довод жалобы Б.Н. о том, что в данном доме не выбран способ управления многоквартирным домом.
Доводы жалобы о том, что договор управления многоквартирным домом с ответчиком не был заключен, в силу ст. ст. 39, 156, 157 ЖК РФ не освобождает ответчика от исполнения обязанностей по оплате обязательных платежей.
В тех случаях, когда потребитель пользуется услугами (энергоснабжение, услуги связи и т.п.), оказываемыми обязанной стороной, однако от заключения договора отказывается, следует иметь в виду, что фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения следует рассматривать как договорные.
Нормы действующего жилищного законодательства не предусматривают возможности по инициативе собственника изменять условия договора управления многоквартирным домом, кроме установленных конкретных случаев, когда собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом (п. п. 8.1., 8.2. ст. 162 ЖК РФ).
Между тем, действия ответчика фактически свидетельствуют об одностороннем частичном отказе от исполнения обязательств, что не основано на законе.
Также не влекут отмену состоявшегося решения суда и доводы апелляционной жалобы ответчика о несогласии с применяемыми при расчете задолженности тарифами. Данные доводы направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных судом, поскольку тарифы на обслуживание данного многоквартирного дома утверждены общим собранием собственников помещений 01 апреля 2011 года. При этом, как установлено судом, ООО "Каскад-Менеджмент" производило расчет стоимости содержания дома не произвольно, а руководствуясь нормативными документами, утвержденными Правительством Москвы, регламентирующими расходную часть управления многоквартирным домом с учетом особенностей обслуживания строения повышенной комфортности.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что обоснованность размера тарифов на техническое обслуживание и коммунальные услуги проверялась Федеральной антимонопольной службой по г. Москве, нарушений со стороны ООО "Каскад-Менеджмент" не установлено.
Доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку отсутствуют правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных судом доказательств, приведенные выводы суда, с которыми согласилась судебная коллегия, не противоречат материалам настоящего дела и заявителем жалобы не опровергнуты достоверными доказательствами.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Басманного районного суда г. Москвы от 27 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)