Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Моисеевой Е.М., судей Маковской А.А., Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление негосударственного образовательного учреждения школа "Творчество", г. Самара о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2009 по делу N А55-11329/2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.08.2010 по тому же делу
по иску закрытого акционерного общества "Предприятие тепловых сетей - Сервис" (далее - ЗАО "ПТС-Сервис", общество, истец) к негосударственному образовательному учреждению школа "Творчество" (далее - учреждение, ответчик) о взыскании 344 569 рублей 69 копеек неосновательного обогащения в виде понесенных обществом расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и санитарному содержанию придомовой территории за период с января 2008 года по май 2009 года (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент).
Суд
установил:
Решением от 03.11.2009 иск удовлетворен.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.08.2010 вынесенные судебные акты оставлены без изменения.
В заявлении о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, ответчик просит их отменить, ссылаясь на допущенные нарушения единообразия в толковании и применении статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также жилищного законодательства.
Рассмотрев доводы заявителя, представленные документы и изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу, что заявление о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что в ноябре 2007 года в Октябрьском районе городского округа Самара был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации многоквартирными домами района, жители которых не выбрали способ управления своими домами. Победителем конкурса стало ЗАО "ПТС - Сервис".
На основании результатов открытого конкурса между обществом и департаментом, являющимся собственником спорного нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д. 14, заключен договор от 23.05.2008, по условиям которого управляющая организация обязуется обеспечить благоприятное и безопасное проживание граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах указанных в приложении N 3.
Согласно приложению N 3 названный жилой дом входит в перечень многоквартирных домов, обслуживаемых обществом.
Общество с 01.01.2008 выполняет работы по содержанию и текущему ремонту указанного дома, в котором учреждение арендует по договору аренды N 963900А от 27.05.2002, заключенному с собственником, нежилое помещение площадью 1671,20 кв. м.
Пунктом 3.2.8 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по согласованию с балансодержателем участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания.
В начале 2009 года истцом всем собственникам и арендаторам, в том числе и ответчику, были направлены предложения заключить с ним договоры по содержанию и ремонту общего имущества домов, в которых располагаются их нежилые помещения. Ответчик указанный договор с истцом не заключил.
Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом от 23.05.2008 общество заключило договоры со специализированными организациями на выполнение работ по содержанию, благоустройству и текущему ремонту общего имущества собственников помещений и оплатило стоимость выполненных по ним работ.
Истец, полагая, что учреждение, являясь арендатором нежилого помещения в соответствии с договором аренды обязано было возмещать затраты по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, однако не исполнило обязанности по заключению соответствующего договора с управляющей организацией и отказалось возмещать названные расходы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд, удовлетворяя исковые требования, установил обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества, вытекающую из договора аренды, статьи 210 ГК РФ и статей 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Сославшись на пункт 1 статьи 1102 ГК РФ, суд признал, что, не оплачивая названные расходы управляющей организации, учреждение неосновательно обогащается за ее счет.
Указанные выводы поддержаны судами апелляционной и кассационной инстанций.
Между тем такие выводы свидетельствуют о неправильном применении судами статьи 210 ГК РФ, а также жилищного законодательства.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 ЖК Российской Федерации также предусмотрено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела 8 ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования за счет собственных средств.
В силу пункта 5 статьи 161 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Во исполнение указанных требований департамент заключил с обществом договор от 23.05.2008, согласно которому общество приняло на себя организацию работ и услуг в целях управления общим имуществом, а департамент в соответствии с пунктом 3.3.1 договора взял на себя обязанность своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные договором.
При таких обстоятельствах департамент, являясь собственником спорного помещения, в силу закона и договора с истцом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статьи 161 и статьи 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку указанный договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у суда не имелось.
Учитывая изложенное, дело подлежит направлению в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра судебных актов в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
определила:
передать дело Арбитражного суда Самарской области N А55-11329/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 03.11.2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.08.2010.
Предложить лицам, участвующим в деле, предоставить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора до 07.03.2011.
Председательствующий судья
Е.М.МОИСЕЕВА
Судья
А.А.МАКОВСКАЯ
Судья
Г.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 31.01.2011 N ВАС-16646/10 ПО ДЕЛУ N А55-11329/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 января 2011 г. N ВАС-16646/10
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Моисеевой Е.М., судей Маковской А.А., Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление негосударственного образовательного учреждения школа "Творчество", г. Самара о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2009 по делу N А55-11329/2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.08.2010 по тому же делу
по иску закрытого акционерного общества "Предприятие тепловых сетей - Сервис" (далее - ЗАО "ПТС-Сервис", общество, истец) к негосударственному образовательному учреждению школа "Творчество" (далее - учреждение, ответчик) о взыскании 344 569 рублей 69 копеек неосновательного обогащения в виде понесенных обществом расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и санитарному содержанию придомовой территории за период с января 2008 года по май 2009 года (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент).
Суд
установил:
Решением от 03.11.2009 иск удовлетворен.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.08.2010 вынесенные судебные акты оставлены без изменения.
В заявлении о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, ответчик просит их отменить, ссылаясь на допущенные нарушения единообразия в толковании и применении статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также жилищного законодательства.
Рассмотрев доводы заявителя, представленные документы и изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу, что заявление о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что в ноябре 2007 года в Октябрьском районе городского округа Самара был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации многоквартирными домами района, жители которых не выбрали способ управления своими домами. Победителем конкурса стало ЗАО "ПТС - Сервис".
На основании результатов открытого конкурса между обществом и департаментом, являющимся собственником спорного нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д. 14, заключен договор от 23.05.2008, по условиям которого управляющая организация обязуется обеспечить благоприятное и безопасное проживание граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах указанных в приложении N 3.
Согласно приложению N 3 названный жилой дом входит в перечень многоквартирных домов, обслуживаемых обществом.
Общество с 01.01.2008 выполняет работы по содержанию и текущему ремонту указанного дома, в котором учреждение арендует по договору аренды N 963900А от 27.05.2002, заключенному с собственником, нежилое помещение площадью 1671,20 кв. м.
Пунктом 3.2.8 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по согласованию с балансодержателем участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания.
В начале 2009 года истцом всем собственникам и арендаторам, в том числе и ответчику, были направлены предложения заключить с ним договоры по содержанию и ремонту общего имущества домов, в которых располагаются их нежилые помещения. Ответчик указанный договор с истцом не заключил.
Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом от 23.05.2008 общество заключило договоры со специализированными организациями на выполнение работ по содержанию, благоустройству и текущему ремонту общего имущества собственников помещений и оплатило стоимость выполненных по ним работ.
Истец, полагая, что учреждение, являясь арендатором нежилого помещения в соответствии с договором аренды обязано было возмещать затраты по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, однако не исполнило обязанности по заключению соответствующего договора с управляющей организацией и отказалось возмещать названные расходы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд, удовлетворяя исковые требования, установил обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества, вытекающую из договора аренды, статьи 210 ГК РФ и статей 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Сославшись на пункт 1 статьи 1102 ГК РФ, суд признал, что, не оплачивая названные расходы управляющей организации, учреждение неосновательно обогащается за ее счет.
Указанные выводы поддержаны судами апелляционной и кассационной инстанций.
Между тем такие выводы свидетельствуют о неправильном применении судами статьи 210 ГК РФ, а также жилищного законодательства.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 ЖК Российской Федерации также предусмотрено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела 8 ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования за счет собственных средств.
В силу пункта 5 статьи 161 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Во исполнение указанных требований департамент заключил с обществом договор от 23.05.2008, согласно которому общество приняло на себя организацию работ и услуг в целях управления общим имуществом, а департамент в соответствии с пунктом 3.3.1 договора взял на себя обязанность своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные договором.
При таких обстоятельствах департамент, являясь собственником спорного помещения, в силу закона и договора с истцом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статьи 161 и статьи 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку указанный договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у суда не имелось.
Учитывая изложенное, дело подлежит направлению в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра судебных актов в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
определила:
передать дело Арбитражного суда Самарской области N А55-11329/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 03.11.2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.08.2010.
Предложить лицам, участвующим в деле, предоставить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора до 07.03.2011.
Председательствующий судья
Е.М.МОИСЕЕВА
Судья
А.А.МАКОВСКАЯ
Судья
Г.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)