Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 13.09.2012 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Зверевой Е.А.
судей Денисовой Н.Д., Петровой В.В.
при участии в заседании:
от истца - ООО "УК РИК Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" - Каханский П.Ю. - дов. N 13 от 20.02.12
от ответчика - ООО "Ремар" - Рипенко Д.Н. дов. от 04.09.12 б/н
от третьего лица - ОАО "Самос Девелопмент" - Каханский П.Ю. - дов. от 30.08.12
рассмотрев 06.09.2012 г. в судебном заседании кассационную жалобу
ООО Управляющая компания "РИК Капитал Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория Плюс"
на решение от 06.03.2012 года
Арбитражного суда г. Москвы
принятое судьей Александровой Г.С.
на постановление от 30.05.2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Стешаном Б.В., Тетюком В.И., Титовой И.А.
по иску ООО "УК РИК Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" (ИНН 7706625945, ОГРН 1067746806082, место нахождения: 121357, г. Москва, ул. Верейская, д. 17, оф. 402)
о взыскании неустойки по ДУДС N 2 в размере 70.334.534 руб. 08 коп., по ДУДС N 4 в размере 12.444.925 руб. 42 коп.
к ООО "РЕМАР" (ИНН 2301026912, ОГРН 1022300522122, место нахождения: 353440, Краснодарский край, Анапский р-н, г. Анапа, ул. Маяковского, 176)
третье лицо: ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ"
установил:
УК "РИК Капитал" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "РЕМАР" о взыскании неустойки по ДУДС N 2 за период с 30.10.2008 г. в размере 74.242.008 руб. 19 коп., и неустойки по ДУДС N 4 за период с 30.06.2008 г. по 28.02.2012 г. в размере 13.070.102 руб. 20 коп., (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2011 г. к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено - ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06 марта 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2010 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, на недоисследованность судами материалов дела, а также на нарушение судами норм материального и процессуального права.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца и третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела, между ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (дольщиком) и ООО "РЕМАР" (застройщиком) были заключены договоры N 2 и N 4 от 17.10.2007 г. о долевом строительстве жилого дома в г. Анапа, по которым дольщик (3-е лицо) обязуется оплатить предусмотренную договором цену, а застройщик (ответчик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: Краснодарский край, г. Анапа, на пересечении ул. Кирова, д. 84 и ул. Ленина, д. 9 (далее объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать в собственность дольщику жилые помещения. (п. 1.1. договоров).
12.11.2007 г. между ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" и ООО "РЕМАР" заключено дополнительное соглашение.
В п. 1.3. условий договоров согласован срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 30.06.2008 г.
03.12.2007 г. между УК "РИК Капитал" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" (управляющая компания) и ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (учредитель управления) был заключен договор (соглашение) об уступке имущественных прав, по которому 3-е лицо владеет "имущественными правами" на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома в г. Анапа N 2 от 17.10.2007 г.
04.02.2009 г. между ООО УК "НР Капитал" "Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" (цессионарий) и ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (цедент) был заключен договор N 2-КВ о передачи (уступки) прав по договору участия в долевом строительстве жилого дома в г. Анапа N 2 от 17.10.2007 г., предметом основного договора является строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Краснодарский край, г. Анапа, на пересечении ул. Кирова, д. 84 и ул. Ленина, д. 9 и передачу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в собственность цеденту (3-го лица) жилых помещений общей площадью 5.799,5 кв. м, а также летних помещений (лоджии балконы) общей площадью 1.119 кв. м (п. 1 договора; т. 1, л.д. 62 - 64).
16.03.2009 г. между ООО УК "НР Капитал" "Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" (цессионарий) и ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (цедент) был заключен договор N 2-НП о передачи (уступки) прав по договору участия в долевом строительстве жилого дома в г. Анапа N 4 от 17.10.2007 г., по которому 3-е лицо (цедент) уступает, истец (цессионарий) принимает имущественные права по договору участия в долевом строительстве жилого дома в г. Анапа N 4 от 17.10.2007 г., заключенного с ООО "РЕМАР" в отношении нежилых помещений общей проектной площадью 279,9 кв. м, расположенных на 2-м этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Краснодарский край, г. Анапа, на пересечении ул. Кирова, д. 84 и ул. Ленина, д. 9. (п. 1 договора; л.д. 72 - 74).
В п. 2. договора стороны согласовали, что имущественные права, прямо не указанные в п. 1. настоящего договора цессионарию (истцу) не передаются.
В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно ст. 9 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Учитывая изложенное, суды, исследовав материалы дела пришли к правильному выводу о том, что между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, урегулированные гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом товаром по договору является площадь помещений в объекте, указанные в договорах. За указанный товар дольщик обязался уплатить вышеуказанную стоимость.
Иных обязательств сторон по договорам N 2 и N 4 от 17.10.2007 г. о долевом строительстве жилого дома в г. Анапа не содержится.
В соответствии со ст. ст. 456, 457 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, при этом срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 названного Кодекса.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как установлено судами, на дату рассмотрения дела спорные объекты не введены в эксплуатацию, что не оспаривается сторонами. Акт о результатах реализации по договорам участия в долевом строительстве между ООО "РЕМАР" и ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ", как участниками договоров в долевом строительстве N 2 и N 4 от 17.10.2007 г. не подписаны.
В п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. указано, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. В силу п. 3 ст. 1 этого же Закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Согласно п. 3 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (ст. 388 Гражданского кодекса РФ).
Судами установлено, что на дату предъявления иска застройщиком (ответчиком) не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что инвестор (дольщик) вправе распорядиться только тем имуществом, которое ему будет передано после выделения в натуре его доли, в том числе при незавершенном строительстве.
Между тем, возникновение права требования от застройщика передачи в предусмотренный срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с последующим получением данных объектов в собственность индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у цессионария (истца) права на начисление неустойки от цены договора за каждый день просрочки, поскольку по договору (соглашению) об уступке имущественных прав от 03.12.2007 г. и по договорам о передачи (уступки) прав от 04.02.2009 г. и от 16.02.2009 г. истцу переданы исключительно часть имущественных прав требований к ответчику, с указанием конкретных площадей. Право же на начисление суммы неустойки с указанием цены неисполненного обязательства, с учетом переданных конкретных площадей, по указанным выше договорам о передачи прав условиями данных договоров сторонами не согласовано.
Из п. 2 ст. 830 ГК РФ, а также п. 3 ст. 382 ГК РФ следует, что должник (ответчик) должен быть уведомлен о состоявшемся переходе прав.
Доказательств, подтверждающих о надлежащем уведомлении ответчика об уступке права требования истцу к ответчику с указанием в уведомлении подлежащего исполнению права требования, истцом не представлено.
Согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 120 от 30.10.2007 г. В силу статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору вместе со связанными с требованием правами (в том числе с правами, обеспечивающими исполнение обязательства).
Поскольку в рассматриваемом случае соглашением сторон или законом действие указанного правила не исключено, а право на неустойку является связанным с переданным требованием правом, данное право следует считать перешедшим к цессионарию вместе с требованием уплаты суммы основного долга.
Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что к истцу перешли только имущественные права требования в виде конкретных площадей, и в рассматриваемом случае переход права требования не влечет права на взыскание неустойки, поскольку имущественное право не является аналогичным правом к неимущественному праву требования, которое является связанным с переданным правом требованием суммы основного долга, поскольку инвестор вправе распорядиться только тем имуществом, которое ему будет передано после выделения в натуре его доли, в том числе при незавершенном строительстве объекта.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.03.2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2012 г. по делу N А40-75336/11-157-623 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "УК РИК Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ЗВЕРЕВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.09.2012 ПО ДЕЛУ N А40-75336/11-157-623
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2012 г. по делу N А40-75336/11-157-623
Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 13.09.2012 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Зверевой Е.А.
судей Денисовой Н.Д., Петровой В.В.
при участии в заседании:
от истца - ООО "УК РИК Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" - Каханский П.Ю. - дов. N 13 от 20.02.12
от ответчика - ООО "Ремар" - Рипенко Д.Н. дов. от 04.09.12 б/н
от третьего лица - ОАО "Самос Девелопмент" - Каханский П.Ю. - дов. от 30.08.12
рассмотрев 06.09.2012 г. в судебном заседании кассационную жалобу
ООО Управляющая компания "РИК Капитал Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория Плюс"
на решение от 06.03.2012 года
Арбитражного суда г. Москвы
принятое судьей Александровой Г.С.
на постановление от 30.05.2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Стешаном Б.В., Тетюком В.И., Титовой И.А.
по иску ООО "УК РИК Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" (ИНН 7706625945, ОГРН 1067746806082, место нахождения: 121357, г. Москва, ул. Верейская, д. 17, оф. 402)
о взыскании неустойки по ДУДС N 2 в размере 70.334.534 руб. 08 коп., по ДУДС N 4 в размере 12.444.925 руб. 42 коп.
к ООО "РЕМАР" (ИНН 2301026912, ОГРН 1022300522122, место нахождения: 353440, Краснодарский край, Анапский р-н, г. Анапа, ул. Маяковского, 176)
третье лицо: ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ"
установил:
УК "РИК Капитал" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "РЕМАР" о взыскании неустойки по ДУДС N 2 за период с 30.10.2008 г. в размере 74.242.008 руб. 19 коп., и неустойки по ДУДС N 4 за период с 30.06.2008 г. по 28.02.2012 г. в размере 13.070.102 руб. 20 коп., (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2011 г. к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено - ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06 марта 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2010 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, на недоисследованность судами материалов дела, а также на нарушение судами норм материального и процессуального права.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца и третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела, между ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (дольщиком) и ООО "РЕМАР" (застройщиком) были заключены договоры N 2 и N 4 от 17.10.2007 г. о долевом строительстве жилого дома в г. Анапа, по которым дольщик (3-е лицо) обязуется оплатить предусмотренную договором цену, а застройщик (ответчик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: Краснодарский край, г. Анапа, на пересечении ул. Кирова, д. 84 и ул. Ленина, д. 9 (далее объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать в собственность дольщику жилые помещения. (п. 1.1. договоров).
12.11.2007 г. между ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" и ООО "РЕМАР" заключено дополнительное соглашение.
В п. 1.3. условий договоров согласован срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 30.06.2008 г.
03.12.2007 г. между УК "РИК Капитал" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" (управляющая компания) и ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (учредитель управления) был заключен договор (соглашение) об уступке имущественных прав, по которому 3-е лицо владеет "имущественными правами" на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома в г. Анапа N 2 от 17.10.2007 г.
04.02.2009 г. между ООО УК "НР Капитал" "Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" (цессионарий) и ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (цедент) был заключен договор N 2-КВ о передачи (уступки) прав по договору участия в долевом строительстве жилого дома в г. Анапа N 2 от 17.10.2007 г., предметом основного договора является строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Краснодарский край, г. Анапа, на пересечении ул. Кирова, д. 84 и ул. Ленина, д. 9 и передачу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в собственность цеденту (3-го лица) жилых помещений общей площадью 5.799,5 кв. м, а также летних помещений (лоджии балконы) общей площадью 1.119 кв. м (п. 1 договора; т. 1, л.д. 62 - 64).
16.03.2009 г. между ООО УК "НР Капитал" "Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" (цессионарий) и ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (цедент) был заключен договор N 2-НП о передачи (уступки) прав по договору участия в долевом строительстве жилого дома в г. Анапа N 4 от 17.10.2007 г., по которому 3-е лицо (цедент) уступает, истец (цессионарий) принимает имущественные права по договору участия в долевом строительстве жилого дома в г. Анапа N 4 от 17.10.2007 г., заключенного с ООО "РЕМАР" в отношении нежилых помещений общей проектной площадью 279,9 кв. м, расположенных на 2-м этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Краснодарский край, г. Анапа, на пересечении ул. Кирова, д. 84 и ул. Ленина, д. 9. (п. 1 договора; л.д. 72 - 74).
В п. 2. договора стороны согласовали, что имущественные права, прямо не указанные в п. 1. настоящего договора цессионарию (истцу) не передаются.
В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно ст. 9 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Учитывая изложенное, суды, исследовав материалы дела пришли к правильному выводу о том, что между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, урегулированные гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом товаром по договору является площадь помещений в объекте, указанные в договорах. За указанный товар дольщик обязался уплатить вышеуказанную стоимость.
Иных обязательств сторон по договорам N 2 и N 4 от 17.10.2007 г. о долевом строительстве жилого дома в г. Анапа не содержится.
В соответствии со ст. ст. 456, 457 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, при этом срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 названного Кодекса.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как установлено судами, на дату рассмотрения дела спорные объекты не введены в эксплуатацию, что не оспаривается сторонами. Акт о результатах реализации по договорам участия в долевом строительстве между ООО "РЕМАР" и ОАО "САМОС ДЕВЕЛОПМЕНТ", как участниками договоров в долевом строительстве N 2 и N 4 от 17.10.2007 г. не подписаны.
В п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. указано, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. В силу п. 3 ст. 1 этого же Закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Согласно п. 3 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (ст. 388 Гражданского кодекса РФ).
Судами установлено, что на дату предъявления иска застройщиком (ответчиком) не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что инвестор (дольщик) вправе распорядиться только тем имуществом, которое ему будет передано после выделения в натуре его доли, в том числе при незавершенном строительстве.
Между тем, возникновение права требования от застройщика передачи в предусмотренный срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с последующим получением данных объектов в собственность индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у цессионария (истца) права на начисление неустойки от цены договора за каждый день просрочки, поскольку по договору (соглашению) об уступке имущественных прав от 03.12.2007 г. и по договорам о передачи (уступки) прав от 04.02.2009 г. и от 16.02.2009 г. истцу переданы исключительно часть имущественных прав требований к ответчику, с указанием конкретных площадей. Право же на начисление суммы неустойки с указанием цены неисполненного обязательства, с учетом переданных конкретных площадей, по указанным выше договорам о передачи прав условиями данных договоров сторонами не согласовано.
Из п. 2 ст. 830 ГК РФ, а также п. 3 ст. 382 ГК РФ следует, что должник (ответчик) должен быть уведомлен о состоявшемся переходе прав.
Доказательств, подтверждающих о надлежащем уведомлении ответчика об уступке права требования истцу к ответчику с указанием в уведомлении подлежащего исполнению права требования, истцом не представлено.
Согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 120 от 30.10.2007 г. В силу статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору вместе со связанными с требованием правами (в том числе с правами, обеспечивающими исполнение обязательства).
Поскольку в рассматриваемом случае соглашением сторон или законом действие указанного правила не исключено, а право на неустойку является связанным с переданным требованием правом, данное право следует считать перешедшим к цессионарию вместе с требованием уплаты суммы основного долга.
Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что к истцу перешли только имущественные права требования в виде конкретных площадей, и в рассматриваемом случае переход права требования не влечет права на взыскание неустойки, поскольку имущественное право не является аналогичным правом к неимущественному праву требования, которое является связанным с переданным правом требованием суммы основного долга, поскольку инвестор вправе распорядиться только тем имуществом, которое ему будет передано после выделения в натуре его доли, в том числе при незавершенном строительстве объекта.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.03.2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2012 г. по делу N А40-75336/11-157-623 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "УК РИК Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Виктория плюс" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ЗВЕРЕВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)