Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Малышевой Н.Н., при участии от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" Штемпелевой М.М. (доверенность от 10.01.2012 N 4-2838), рассмотрев 20.06.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис 2" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2011 (судья Орлова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 (судьи Слобожанина В.Б., Попова Н.М., Черемошкина В.В.) по делу N А56-39840/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2", место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, Балтийская ул., д. 19, лит. А, ОГРН 1097847154635 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному учреждению "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 18, ОГРН 1027802757410 (далее - Агентство), о признании недействительной односторонней сделки, совершенной путем направления Агентством уведомления от 01.03.2011 N 4-341 об одностороннем расторжении договора управления многоквартирными домами от 25.03.2010 N 42.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное производственное ремонтно-эксплуатационное предприятие "Строитель" (далее - Предприятие), администрация Кировского района Санкт-Петербурга и общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Кировского района" (далее - ООО "Жилкомсервис N 2 Кировского района").
Решением от 21.11.2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение - об удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что право на односторонний отказ от исполнения договора возникает у собственников только при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятых на себя обязательств по управлению домами.
Общество указывает, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие ненадлежащее исполнение им своих обязанностей.
В отзыве на кассационную жалобу Агентство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель Агентства не согласился с доводами, изложенными в кассационной жалобе.
Остальные участники процесса о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Агентство (собственник), действующее от имени Санкт-Петербурга, и Общество (управляющая организация) 25.03.2010 заключили договор N 42 и 01.11.2010 дополнительное соглашение N 1 к нему, по условиям которых Общество обязалось обеспечить управление многоквартирными домами, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, а также обеспечить предоставление в жилые помещения коммунальных услуг, а собственник, в лице Агентства, обязался обеспечивать перечисление управляющей организации денежных средств, поступивших от нанимателей и бюджета, в качестве платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Согласно пункту 6.1 договора он заключен сроком на 3 года и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие в 01.01.2010, но не ранее даты передачи домов в управление управляющей организации.
Дополнительным соглашением от 01.11.2010 в договор внесены изменения в перечень переданных в управление помещений.
Агентство 31.01.2011 направило Обществу уведомление N 4-136 об одностороннем исключении из предмета договора (из адресного перечня многоквартирных домов) 155 многоквартирных домов и прекращении в отношении перечисленных домов исполнения обязательств по договору с 01.02.2011, так как на общих собраниях собственниками помещений избраны в качестве управляющих организаций другие организации - ООО "Жилкомсервис N 2 Кировского района" и Предприятие.
Общество в претензии от 09.03.2011 N 123 не согласилось с указанными изменениями и потребовало продолжить исполнение спорного договора в полном объеме.
Отказ Агентства удовлетворить названную претензию послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в иске, установив правомерное расторжение договоров управления с Обществом и выборе иной управляющей организации на основании решений общих собраний собственников помещений, руководствуясь статьями 44, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами.
Кассационная инстанция, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Указанные выводы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А65-11798/2010-СГЗ-14.
Из представленных в материалы дела протоколов общих собраний собственников помещений следует, что в период с 10.11.2010 по 20.12.2010 собственниками помещений спорных многоквартирных домов проведены общие собрания в форме заочного голосовании со следующей повесткой: о расторжении договоров управления многоквартирными домами с Обществом и выборе способа управления многоквартирными домами и определении управляющей организации, в случае выбора способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 по делу N А56-39840/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис 2" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 21.06.2012 ПО ДЕЛУ N А56-39840/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2012 г. по делу N А56-39840/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Малышевой Н.Н., при участии от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" Штемпелевой М.М. (доверенность от 10.01.2012 N 4-2838), рассмотрев 20.06.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис 2" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2011 (судья Орлова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 (судьи Слобожанина В.Б., Попова Н.М., Черемошкина В.В.) по делу N А56-39840/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2", место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, Балтийская ул., д. 19, лит. А, ОГРН 1097847154635 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному учреждению "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 18, ОГРН 1027802757410 (далее - Агентство), о признании недействительной односторонней сделки, совершенной путем направления Агентством уведомления от 01.03.2011 N 4-341 об одностороннем расторжении договора управления многоквартирными домами от 25.03.2010 N 42.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное производственное ремонтно-эксплуатационное предприятие "Строитель" (далее - Предприятие), администрация Кировского района Санкт-Петербурга и общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Кировского района" (далее - ООО "Жилкомсервис N 2 Кировского района").
Решением от 21.11.2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение - об удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что право на односторонний отказ от исполнения договора возникает у собственников только при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятых на себя обязательств по управлению домами.
Общество указывает, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие ненадлежащее исполнение им своих обязанностей.
В отзыве на кассационную жалобу Агентство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель Агентства не согласился с доводами, изложенными в кассационной жалобе.
Остальные участники процесса о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Агентство (собственник), действующее от имени Санкт-Петербурга, и Общество (управляющая организация) 25.03.2010 заключили договор N 42 и 01.11.2010 дополнительное соглашение N 1 к нему, по условиям которых Общество обязалось обеспечить управление многоквартирными домами, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, а также обеспечить предоставление в жилые помещения коммунальных услуг, а собственник, в лице Агентства, обязался обеспечивать перечисление управляющей организации денежных средств, поступивших от нанимателей и бюджета, в качестве платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Согласно пункту 6.1 договора он заключен сроком на 3 года и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие в 01.01.2010, но не ранее даты передачи домов в управление управляющей организации.
Дополнительным соглашением от 01.11.2010 в договор внесены изменения в перечень переданных в управление помещений.
Агентство 31.01.2011 направило Обществу уведомление N 4-136 об одностороннем исключении из предмета договора (из адресного перечня многоквартирных домов) 155 многоквартирных домов и прекращении в отношении перечисленных домов исполнения обязательств по договору с 01.02.2011, так как на общих собраниях собственниками помещений избраны в качестве управляющих организаций другие организации - ООО "Жилкомсервис N 2 Кировского района" и Предприятие.
Общество в претензии от 09.03.2011 N 123 не согласилось с указанными изменениями и потребовало продолжить исполнение спорного договора в полном объеме.
Отказ Агентства удовлетворить названную претензию послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в иске, установив правомерное расторжение договоров управления с Обществом и выборе иной управляющей организации на основании решений общих собраний собственников помещений, руководствуясь статьями 44, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами.
Кассационная инстанция, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Указанные выводы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А65-11798/2010-СГЗ-14.
Из представленных в материалы дела протоколов общих собраний собственников помещений следует, что в период с 10.11.2010 по 20.12.2010 собственниками помещений спорных многоквартирных домов проведены общие собрания в форме заочного голосовании со следующей повесткой: о расторжении договоров управления многоквартирными домами с Обществом и выборе способа управления многоквартирными домами и определении управляющей организации, в случае выбора способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 по делу N А56-39840/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис 2" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)