Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Соколовой Т.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2009 по делу N А76-11092/2009 (судья Тиунова Т.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" - Краснихина Д.С. (доверенность N 003 от 07.04.2009), Крюкова А.Н. (доверенность N 007 от 25.09.2009),
общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (далее - ООО "Альтернатива", заявитель) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Челябинской области к Комитету по управлению имуществом Кыштымского городского округа (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным Постановления от 13.04.2009 N 1 "Об отказе ООО "Альтернатива" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества".
Решением суда от 04.08.2009 (резолютивная часть от 28.07.2009) в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Альтернатива" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на следующие обстоятельства: оспариваемым Постановлением ООО "Альтернатива" лишено возможности реализовать свое право на выкуп арендованного имущества; спорное имущество не является общей собственностью многоквартирного жилого дома; вывод суда о том, что у заявителя не возникло права преимущественного выкупа арендованного имущества, поскольку арендные отношения по поводу спорного объекта прекратились до вступления в силу статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, основан на неверном толковании положений данного нормативного акта.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель Комитета в судебное заседание не явился, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.
С учетом мнения заявителя, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета.
В судебном заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей заявителя, считает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.06.2000 между Комитетом и ООО "Альтернатива" заключен договор аренды N 127 нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной собственности г. Кыштыма общей площадью 29,2 кв. м по адресу: г. Кыштым, ул. Калинина, 164а, сроком с 06.06.2000 по 06.06.2005 (л.д. 7 - 9).
Дополнительным соглашением N 1 от 03.07.2005 к договору аренды стороны договора установили срок действия договора с 06.06.2000 по 31.12.2008 (л.д. 10).
По состоянию на 21.04.2009 нежилое помещение N 1, площадью 29,2 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома в г. Кыштыме, ул. Калинина, 164а, является объектом муниципальной казны Кыштымского городского округа на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 04.02.1993 N 17/12-М, что следует из выписки из реестра муниципальной собственности Кыштымского городского округа (л.д. 15).
Письмом от 15.12.2008 N 271 заявитель обратился к главе Кыштымского городского округа с просьбой о выкупе арендуемого на основании договора аренды N 127 от 06.06.2000 помещения (л.д. 11).
Письмами от 26.12.2008, 25.03.2009 общество обращалось в Комитет с просьбой о предоставлении заявителю преимущественного права выкупа помещения по адресу: г. Кыштым, ул. Калинина, 164а (л.д. 12, 13).
Постановлением Комитета от 13.04.2009 N 1 "Об отказе ООО "Альтернатива" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества" обществу отказано в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м, расположенного на 1 этаже жилого дома по ул. Калинина, 164а в г. Кыштыме, в связи с тем, что оно относится к общему имуществу многоквартирного дома (колясочная) (л.д. 6).
Полагая, что указанное Постановление ответчика является незаконным и нарушает преимущественное право арендатора на выкуп недвижимого имущества, заявитель обратилась в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия у заявителя преимущественного права выкупа арендованного имущества, поскольку на момент вступления в силу ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ заявитель не являлся лицом, владеющим спорным имуществом на праве аренды в силу прекращения договора аренды, заключенного до 31.12.2008.
Выводы суда ошибочны, поскольку основаны на неверном толковании норм ст. 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из анализа названных норм права следует, что для признания незаконным ненормативного правового акта органа местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу положений ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.
Вывод суда первой инстанции о законности оспариваемого Постановления суд апелляционной инстанции считает необоснованным по следующим основаниям.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В соответствии со ст. 3 данного Закона (в редакции на момент обращения общества с заявлением от 25.03.2009), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 настоящей статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества установлен ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, при этом, как следует из указанной нормы, первоначальным этапом данной процедуры является принятие органом местного самоуправления решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества (п. 1 ст. 4 Закона).
Названные нормы вступили в силу в момент вступления в силу Закона (ст. 10 Федерального закона N 159-ФЗ), то есть с 05.08.2008.
В силу п. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
По смыслу названных норм, реализация преимущественного права субъекта малого предпринимательства на выкуп арендуемого имущества возможна в соответствии со ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ в силу принятия соответствующего решения уполномоченным органом и последующего совершения им действий, направленных на реализацию данного права, а также по собственной инициативе субъекта малого предпринимательства в силу норм ст. 9 Закона.
Таким образом, нормы ст. 4 и ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ определяют порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, тогда как наличие обстоятельств, влекущих возникновение преимущественного права арендатора, исходя из норм ст. 1 и 3 Закона, определяется на момент вступления в силу Федерального закона (05.08.2008).
Как следует из материалов дела, ООО "Альтернатива", являясь субъектом малого предпринимательства, с 06.06.2000 арендует помещение, относящееся к муниципальной собственности, по адресу: г. Кыштым, ул. Калинина, д. 164а, сроком до 31.12.2008 (л.д. 1, 10, 60, 63). Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 8 оборот, л.д. 10 оборот).
Доказательств наличия задолженности или просрочки по внесению арендной платы, включения спорного имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а также превышения площади арендуемых помещений, установленной законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, в материалах дела не имеется.
Как следует из обстоятельств дела, установленных решением суда по делу А76-4278/2009, уведомлением от 25.12.2008 Комитет сообщил о необходимости передать помещение 30.12.2008 в 11 часов, уведомление получено ответчиком, помещение не освобождено, что впоследствии явилось основанием для выселения ООО "Альтернатива" из спорного помещения в судебном порядке на основании решения суда от 15.06.2008 по указанному делу.
Между тем факт прекращения арендных отношений с 01.09.2009 не влечет прекращение у предпринимателя возникшего в момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп помещения.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из системного толкования норм ст.ст. 1 и 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в силу которых наличие у предпринимателя преимущественного права на выкуп определяется на момент вступления в силу Закона, тогда как нормы ст. 4 и ст. 9 Закона носят процедурный, а не правоопределяющий характер. При этом прекращение преимущественного права на выкуп помещения в силу прекращения арендных отношений не может быть обусловлено предшествующим бездействием органа местного самоуправления, не принявшего решения об условиях приватизации недвижимого имущества в порядке ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, с учетом того, что на момент, когда такое решение органом местного самоуправления должно быть принято, такое преимущественное право у арендатора было.
Иное толкование норм рассматриваемого Федерального закона противоречило бы целям принятия настоящего Закона, направленного на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, и означало бы отказ в реализации преимущественного права предпринимателя на выкуп арендуемого помещения по формальным основаниям.
В силу вышесказанного, вывод суда первой инстанции об отказе ООО "Альтернатива" в удовлетворении заявленных требований ввиду обращения в орган местного самоуправления после прекращения договора аренды и после вступления в силу норм ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, не основан на нормах материального права.
Неправомерным суд апелляционной инстанции считает отказ Комитета ООО "Альтернатива" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по мотивам отнесения его к общему имуществу многоквартирного дома.
В силу п. 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Между тем, как следует из технического паспорта на 29.12.1971, помещение площадью 29,2 кв. м по адресу: Калинина 164а в г. Кыштым включает в себя: тамбур, коридор, использование: диспетчерская служба.
Согласно техническому паспорту от 21.12.2005 помещение включает в себя тамбур, кабинет, туалет, коридор, кабинет, фактическое использование - административное.
Из названных документов не следует, что помещение площадью 29,2 кв. м, переданное в аренду заявителю, используется в качестве колясочной либо имеет иной вспомогательный характер и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, данное обстоятельство напротив опровергается использованием помещения в качестве самостоятельного для осуществления хозяйственной деятельности заявителя.
Из названного следует, что отказ Комитета, выраженный в обжалуемом Постановлении, не соответствует нормам ст.ст. 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу чего является незаконным.
Суд апелляционной инстанции также считает доказанным факт нарушения оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку отказ Комитета лишает предпринимателя преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения в силу норм Федерального закона N 159-ФЗ.
Между тем требования заявителя подлежат удовлетворению в части, поскольку избранный заявителем способ защиты нарушенного права в виде обязания Комитета принять решение о предоставлении преимущественного права ООО "Альтернатива" выкупа арендованного имущества не соответствует требованиям действующего законодательства.
В соответствии с требованиями пункта 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу вышесказанного и на основании ч. 4 ст. 201 АПК РФ, в качестве устранения допущенных нарушений права ООО "Альтернатива" Комитет обязан принять решение по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" о предоставлении преимущественного права выкупа помещения в порядке, предусмотренном ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, требования заявителя - частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2009 по делу N А76-11092/2009 отменить.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" удовлетворить частично.
Признать недействительным, не соответствующим ст.ст. 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Постановление Комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа от 13.04.2009 N 1 "Об отказе ООО "Альтернатива" в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества".
Обязать Комитет по управлению имуществом Кыштымского городского округа принять решение по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" о предоставлении преимущественного права выкупа помещения по адресу: г. Кыштым, ул. Калинина, д. 164а (нежилое помещение N 1 общей площадью 28,4 кв. м) в соответствии с требованиями статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" судебные расходы по государственной пошлине по заявлению в сумме 2000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2009 N 18АП-8093/2009 ПО ДЕЛУ N А76-11092/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2009 г. N 18АП-8093/2009
Дело N А76-11092/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2009 г.Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Соколовой Т.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2009 по делу N А76-11092/2009 (судья Тиунова Т.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" - Краснихина Д.С. (доверенность N 003 от 07.04.2009), Крюкова А.Н. (доверенность N 007 от 25.09.2009),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (далее - ООО "Альтернатива", заявитель) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Челябинской области к Комитету по управлению имуществом Кыштымского городского округа (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным Постановления от 13.04.2009 N 1 "Об отказе ООО "Альтернатива" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества".
Решением суда от 04.08.2009 (резолютивная часть от 28.07.2009) в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Альтернатива" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на следующие обстоятельства: оспариваемым Постановлением ООО "Альтернатива" лишено возможности реализовать свое право на выкуп арендованного имущества; спорное имущество не является общей собственностью многоквартирного жилого дома; вывод суда о том, что у заявителя не возникло права преимущественного выкупа арендованного имущества, поскольку арендные отношения по поводу спорного объекта прекратились до вступления в силу статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, основан на неверном толковании положений данного нормативного акта.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель Комитета в судебное заседание не явился, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.
С учетом мнения заявителя, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета.
В судебном заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей заявителя, считает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.06.2000 между Комитетом и ООО "Альтернатива" заключен договор аренды N 127 нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной собственности г. Кыштыма общей площадью 29,2 кв. м по адресу: г. Кыштым, ул. Калинина, 164а, сроком с 06.06.2000 по 06.06.2005 (л.д. 7 - 9).
Дополнительным соглашением N 1 от 03.07.2005 к договору аренды стороны договора установили срок действия договора с 06.06.2000 по 31.12.2008 (л.д. 10).
По состоянию на 21.04.2009 нежилое помещение N 1, площадью 29,2 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома в г. Кыштыме, ул. Калинина, 164а, является объектом муниципальной казны Кыштымского городского округа на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 04.02.1993 N 17/12-М, что следует из выписки из реестра муниципальной собственности Кыштымского городского округа (л.д. 15).
Письмом от 15.12.2008 N 271 заявитель обратился к главе Кыштымского городского округа с просьбой о выкупе арендуемого на основании договора аренды N 127 от 06.06.2000 помещения (л.д. 11).
Письмами от 26.12.2008, 25.03.2009 общество обращалось в Комитет с просьбой о предоставлении заявителю преимущественного права выкупа помещения по адресу: г. Кыштым, ул. Калинина, 164а (л.д. 12, 13).
Постановлением Комитета от 13.04.2009 N 1 "Об отказе ООО "Альтернатива" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества" обществу отказано в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м, расположенного на 1 этаже жилого дома по ул. Калинина, 164а в г. Кыштыме, в связи с тем, что оно относится к общему имуществу многоквартирного дома (колясочная) (л.д. 6).
Полагая, что указанное Постановление ответчика является незаконным и нарушает преимущественное право арендатора на выкуп недвижимого имущества, заявитель обратилась в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия у заявителя преимущественного права выкупа арендованного имущества, поскольку на момент вступления в силу ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ заявитель не являлся лицом, владеющим спорным имуществом на праве аренды в силу прекращения договора аренды, заключенного до 31.12.2008.
Выводы суда ошибочны, поскольку основаны на неверном толковании норм ст. 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из анализа названных норм права следует, что для признания незаконным ненормативного правового акта органа местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу положений ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.
Вывод суда первой инстанции о законности оспариваемого Постановления суд апелляционной инстанции считает необоснованным по следующим основаниям.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В соответствии со ст. 3 данного Закона (в редакции на момент обращения общества с заявлением от 25.03.2009), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 настоящей статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества установлен ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, при этом, как следует из указанной нормы, первоначальным этапом данной процедуры является принятие органом местного самоуправления решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества (п. 1 ст. 4 Закона).
Названные нормы вступили в силу в момент вступления в силу Закона (ст. 10 Федерального закона N 159-ФЗ), то есть с 05.08.2008.
В силу п. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
По смыслу названных норм, реализация преимущественного права субъекта малого предпринимательства на выкуп арендуемого имущества возможна в соответствии со ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ в силу принятия соответствующего решения уполномоченным органом и последующего совершения им действий, направленных на реализацию данного права, а также по собственной инициативе субъекта малого предпринимательства в силу норм ст. 9 Закона.
Таким образом, нормы ст. 4 и ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ определяют порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, тогда как наличие обстоятельств, влекущих возникновение преимущественного права арендатора, исходя из норм ст. 1 и 3 Закона, определяется на момент вступления в силу Федерального закона (05.08.2008).
Как следует из материалов дела, ООО "Альтернатива", являясь субъектом малого предпринимательства, с 06.06.2000 арендует помещение, относящееся к муниципальной собственности, по адресу: г. Кыштым, ул. Калинина, д. 164а, сроком до 31.12.2008 (л.д. 1, 10, 60, 63). Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 8 оборот, л.д. 10 оборот).
Доказательств наличия задолженности или просрочки по внесению арендной платы, включения спорного имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а также превышения площади арендуемых помещений, установленной законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, в материалах дела не имеется.
Как следует из обстоятельств дела, установленных решением суда по делу А76-4278/2009, уведомлением от 25.12.2008 Комитет сообщил о необходимости передать помещение 30.12.2008 в 11 часов, уведомление получено ответчиком, помещение не освобождено, что впоследствии явилось основанием для выселения ООО "Альтернатива" из спорного помещения в судебном порядке на основании решения суда от 15.06.2008 по указанному делу.
Между тем факт прекращения арендных отношений с 01.09.2009 не влечет прекращение у предпринимателя возникшего в момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп помещения.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из системного толкования норм ст.ст. 1 и 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в силу которых наличие у предпринимателя преимущественного права на выкуп определяется на момент вступления в силу Закона, тогда как нормы ст. 4 и ст. 9 Закона носят процедурный, а не правоопределяющий характер. При этом прекращение преимущественного права на выкуп помещения в силу прекращения арендных отношений не может быть обусловлено предшествующим бездействием органа местного самоуправления, не принявшего решения об условиях приватизации недвижимого имущества в порядке ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, с учетом того, что на момент, когда такое решение органом местного самоуправления должно быть принято, такое преимущественное право у арендатора было.
Иное толкование норм рассматриваемого Федерального закона противоречило бы целям принятия настоящего Закона, направленного на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, и означало бы отказ в реализации преимущественного права предпринимателя на выкуп арендуемого помещения по формальным основаниям.
В силу вышесказанного, вывод суда первой инстанции об отказе ООО "Альтернатива" в удовлетворении заявленных требований ввиду обращения в орган местного самоуправления после прекращения договора аренды и после вступления в силу норм ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, не основан на нормах материального права.
Неправомерным суд апелляционной инстанции считает отказ Комитета ООО "Альтернатива" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по мотивам отнесения его к общему имуществу многоквартирного дома.
В силу п. 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Между тем, как следует из технического паспорта на 29.12.1971, помещение площадью 29,2 кв. м по адресу: Калинина 164а в г. Кыштым включает в себя: тамбур, коридор, использование: диспетчерская служба.
Согласно техническому паспорту от 21.12.2005 помещение включает в себя тамбур, кабинет, туалет, коридор, кабинет, фактическое использование - административное.
Из названных документов не следует, что помещение площадью 29,2 кв. м, переданное в аренду заявителю, используется в качестве колясочной либо имеет иной вспомогательный характер и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, данное обстоятельство напротив опровергается использованием помещения в качестве самостоятельного для осуществления хозяйственной деятельности заявителя.
Из названного следует, что отказ Комитета, выраженный в обжалуемом Постановлении, не соответствует нормам ст.ст. 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу чего является незаконным.
Суд апелляционной инстанции также считает доказанным факт нарушения оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку отказ Комитета лишает предпринимателя преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения в силу норм Федерального закона N 159-ФЗ.
Между тем требования заявителя подлежат удовлетворению в части, поскольку избранный заявителем способ защиты нарушенного права в виде обязания Комитета принять решение о предоставлении преимущественного права ООО "Альтернатива" выкупа арендованного имущества не соответствует требованиям действующего законодательства.
В соответствии с требованиями пункта 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу вышесказанного и на основании ч. 4 ст. 201 АПК РФ, в качестве устранения допущенных нарушений права ООО "Альтернатива" Комитет обязан принять решение по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" о предоставлении преимущественного права выкупа помещения в порядке, предусмотренном ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, требования заявителя - частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2009 по делу N А76-11092/2009 отменить.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" удовлетворить частично.
Признать недействительным, не соответствующим ст.ст. 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Постановление Комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа от 13.04.2009 N 1 "Об отказе ООО "Альтернатива" в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества".
Обязать Комитет по управлению имуществом Кыштымского городского округа принять решение по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" о предоставлении преимущественного права выкупа помещения по адресу: г. Кыштым, ул. Калинина, д. 164а (нежилое помещение N 1 общей площадью 28,4 кв. м) в соответствии с требованиями статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" судебные расходы по государственной пошлине по заявлению в сумме 2000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи:
Л.В.ПИВОВАРОВА
Т.В.СОКОЛОВА
судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи:
Л.В.ПИВОВАРОВА
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)