Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Апряткиной Г.С., Шишкиной Е.Н.
при участии представителей
от истца: Держаловой М.Б., протокол от 19.05.2010 N 1,
Зиновьевой М.П. по доверенности от 13.08.2009,
от ответчика - Сычева В.В.:
Нарышева А.В. по доверенности от 14.05.2009 серии 44АА N 120409
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Сычева Вадима Владимировича
на решение Арбитражного суда Костромской области от 25.02.2010,
принятое судьей Егоровой О.Ю., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010,
принятое судьями Тетерваком А.В., Великоредчаниным О.Б., Поляшовой Т.М.,
по делу N А31-3333/2008
по иску некоммерческой организации товарищества собственников жилья "Михалевский бульвар"
к обществу с ограниченной ответственностью "Сити XXI век", Сычеву Вадиму Владимировичу
о признании недействительным инвестиционного договора и
об истребовании нежилого помещения из незаконного владения,
третьи лица - закрытое акционерное общество "ТермоДомМонолитСтрой", Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области,
и
некоммерческая организация товарищество собственников жилья "Михалевский бульвар" (далее - ТСЖ "Михалевский бульвар") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Сити XXI век" (далее - ООО "Сити XXI век") и Сычеву Вадиму Владимировичу:
- - о признании права общей долевой собственности собственников квартир на нежилое помещение N 17 (хозяйственные помещения N 2 и 9, площадью 77 квадратных метров каждое), расположенное в жилом многоквартирном доме N 24б на бульваре Михалевском в городе Костроме;
- - о признании инвестиционного договора от 29.11.2005 N М-8 хп, заключенного между ответчиками, недействительным в части объекта инвестиций (указанных хозяйственных помещений);
- - об истребовании упомянутых хозяйственных помещений из незаконного владения Сычева В.В. путем обязания передать указанные помещения ТСЖ "Михалевский бульвар" в десятидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу;
- - о признании недействительным зарегистрированного права собственности Сычева В.В. на нежилое помещение N 17 площадью 200,1 квадратного метра, с кадастровым номером 44-44-01/171/2008-589, расположенного по адресу: г. Кострома, бул. Михалевский, д. N 24б.
Требования основаны на статьях 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36, 137 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорные помещения, принадлежащие Сычеву В.В., относятся к общему имуществу собственников жилья, поскольку в них расположено техническое оборудование и коммуникации, обслуживающие домовладение в целом.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "ТермоДомМонолитСтрой" (далее - ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой") и Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области (далее - Управление).
Сославшись на статьи 167, 168, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд решением от 25.02.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.05.2010, удовлетворил исковые требования. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилого дома, а сделка по их отчуждению является ничтожной. Сычев В.В. владеет данными помещениями незаконно и зарегистрированное за ним право собственности является недействительным. ТСЖ "Михалевский бульвар" является надлежащим истцом и вправе обратиться в суд с предъявленными требованиями.
Не согласившись с судебными актами, Сычев В.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, спорные помещения не являются общим имуществом собственников жилья. Сычев В.В. полагает, что в данном случае отсутствует спор, поскольку им не создавались препятствия ТСЖ "Михалевский бульвар" по использованию сетей и оборудования, расположенных в спорных помещениях. Заявитель считает, что ТСЖ "Михалевский бульвар" неуполномочено обращаться с настоящим иском. Сычев В.В. полагает, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством. Кроме того, заявитель указывает на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании ТСЖ "Михалевский бульвар" сослалось на законность и обоснованность судебных актов и просило оставить жалобу без удовлетворения.
Управление в ходатайстве также сослалось на законность и обоснованность судебных актов, просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя и оставить ее без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Сычева В.В. полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ООО "Сити XXI век" и ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" не обеспечили явку представителей в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как усматривается из документов и установил суд, ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" (застройщик) и ООО "Сити XXI век" (инвестор) заключили договор от 28.03.2005 N М-Д 2, 3, 4, 7, 8, 9 на участие в инвестировании строительства - объектов незавершенного строительства - жилых домов (квартиры, технические помещения, хозяйственные помещения).
ООО "Сити XXI век" (инвестор) и Сычев В.В. (соинвестор) подписали инвестиционный договор от 29.11.2005 N М-8 хп, предметом которого являлось участие соинвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Кострома, Михалевский бульвар, путем инвестирования строительства объекта за счет собственных средств на условиях, определенных сторонами в инвестиционном договоре.
Согласно подпункту 1.3 данного договора объектом строительства являлись хозяйственные помещения, которые будут находиться в жилом доме N 8 на Михалевском бульваре, а именно: два хозяйственных помещения (автостоянки) площадью 48,4 квадратного метра и два хозяйственных помещения площадью 153,6 квадратного метра.
Оформление права собственности на объект по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к договору производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору (подпункт 4.3 указанного договора).
В дополнительном соглашении от 06.02.2008 стороны уточнили адрес объекта (г. Кострома, Михалевский бульвар, д. 24б), и предмет договора (нежилое помещение N 17, расположенное в цокольном этаже, общей площадью 200,1 квадратного метра, состоящее из: хозяйственного помещения N 2 литер А, общей площадью 77 квадратных метра; хозяйственного помещения N 5 литер А общей площадью 22,7 квадратного метра; хозяйственного помещения N 6 литер А общей площадью 23,4 квадратного метра и хозяйственного помещения А N 9 литер общей площадью 77 квадратных метров).
Администрацией города Костромы выдано разрешение от 20.06.2007 N RU 44328000-114 ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" на строительство жилого комплекса из десяти домов, расположенного по адресу: г. Кострома, бульвар Михалевский, 24б (жилой дом N 8 по ГП - тип 16).
Согласно справке Костромского городского филиала государственного предприятия "Костромаоблтехинвентаризация" от 02.04.2007 N 274 спорные хозяйственные помещения, расположенные в цокольном этаже дома N 8 (по ГП) по Михалевскому бульвару, зарегистрированы под номерами 2 и 9, площадью 77 квадратных метров каждое.
Управлением градостроительства и архитектуры администрации города Костромы выдано разрешение от 07.12.2007 N RU 44328000-71 на ввод в эксплуатацию построенного жилого комплекса из десяти домов.
Посчитав, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, ТСЖ "Михалевский бульвар" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление от 23.07.2009 N 64) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления от 23.07.2009 N 64).
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 названной нормы права, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. При этом использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом Российской Федерации только при наличии прямого указания закона.
В Постановлении от 23.07.2009 N 64 отражена правовая позиция относительно вопросов, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам. Так, исходя из пункта 9 Постановления от 23.07.2009 N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, в том числе рабочие проекты "Водоснабжение и канализация" (альбом N 4 часть 2), "Электрооборудование" (альбом N 5 часть 2), "Отопление и вентиляция" (альбом N 3 часть 2), экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Архитектурно-строительный центр N 1", заключение N 135-06/УГГЭ 44.26/226 по рабочему проекту "3-х этажный жилой дом (тип 8, тип 16) с мансардным этажом по Михалевскому бульвару", справку государственного предприятия "Костромаоблтехинвентаризация" от 02.04.2007 N 274, суд установил, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилья, которые не могли быть отчуждены по инвестиционному договору, и пришел к правомерному выводу о том, что сделка по отчуждению части общей долевой собственности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной, спорные помещения находятся во владении Сычева В.В. незаконно и подлежат истребованию на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При этом согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения, и, следовательно, с момента признания сделки недействительной прекращаются возникшие из этой сделки гражданские права и обязанности.
Таким образом, суд обоснованно признал недействительным зарегистрированное право собственности за Сычевым В.В. на нежилое помещение N 17, расположенное в доме N 24б на Михалевском бульваре в городе Костроме, включающее в себя спорные помещения N 2 и 9, признанные судом общим имуществом здания.
В силу пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункт 8 устава ТСЖ "Михалевский бульвар").
Согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица от 28.12.2007 серии 44 N 000636073 ТСЖ "Михалевский бульвар" зарегистрировано в качестве юридического лица, следовательно, данное юридическое лицо как законный представитель собственников помещений в жилом доме вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее, по его мнению, как общее имущество жилого дома собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
При указанных обстоятельствах у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, окружным судом рассмотрены и отклонены в полном объеме в силу изложенных обстоятельств, а также в связи с тем, что являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и направлены, по существу, на переоценку установленных обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены судебных актов не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Костромской области от 25.02.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 по делу N А31-3333/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу Сычева Вадима Владимировича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 13.08.2010 ПО ДЕЛУ N А31-3333/2008
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2010 г. по делу N А31-3333/2008
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Апряткиной Г.С., Шишкиной Е.Н.
при участии представителей
от истца: Держаловой М.Б., протокол от 19.05.2010 N 1,
Зиновьевой М.П. по доверенности от 13.08.2009,
от ответчика - Сычева В.В.:
Нарышева А.В. по доверенности от 14.05.2009 серии 44АА N 120409
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Сычева Вадима Владимировича
на решение Арбитражного суда Костромской области от 25.02.2010,
принятое судьей Егоровой О.Ю., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010,
принятое судьями Тетерваком А.В., Великоредчаниным О.Б., Поляшовой Т.М.,
по делу N А31-3333/2008
по иску некоммерческой организации товарищества собственников жилья "Михалевский бульвар"
к обществу с ограниченной ответственностью "Сити XXI век", Сычеву Вадиму Владимировичу
о признании недействительным инвестиционного договора и
об истребовании нежилого помещения из незаконного владения,
третьи лица - закрытое акционерное общество "ТермоДомМонолитСтрой", Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области,
и
установил:
некоммерческая организация товарищество собственников жилья "Михалевский бульвар" (далее - ТСЖ "Михалевский бульвар") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Сити XXI век" (далее - ООО "Сити XXI век") и Сычеву Вадиму Владимировичу:
- - о признании права общей долевой собственности собственников квартир на нежилое помещение N 17 (хозяйственные помещения N 2 и 9, площадью 77 квадратных метров каждое), расположенное в жилом многоквартирном доме N 24б на бульваре Михалевском в городе Костроме;
- - о признании инвестиционного договора от 29.11.2005 N М-8 хп, заключенного между ответчиками, недействительным в части объекта инвестиций (указанных хозяйственных помещений);
- - об истребовании упомянутых хозяйственных помещений из незаконного владения Сычева В.В. путем обязания передать указанные помещения ТСЖ "Михалевский бульвар" в десятидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу;
- - о признании недействительным зарегистрированного права собственности Сычева В.В. на нежилое помещение N 17 площадью 200,1 квадратного метра, с кадастровым номером 44-44-01/171/2008-589, расположенного по адресу: г. Кострома, бул. Михалевский, д. N 24б.
Требования основаны на статьях 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36, 137 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорные помещения, принадлежащие Сычеву В.В., относятся к общему имуществу собственников жилья, поскольку в них расположено техническое оборудование и коммуникации, обслуживающие домовладение в целом.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "ТермоДомМонолитСтрой" (далее - ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой") и Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области (далее - Управление).
Сославшись на статьи 167, 168, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд решением от 25.02.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.05.2010, удовлетворил исковые требования. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилого дома, а сделка по их отчуждению является ничтожной. Сычев В.В. владеет данными помещениями незаконно и зарегистрированное за ним право собственности является недействительным. ТСЖ "Михалевский бульвар" является надлежащим истцом и вправе обратиться в суд с предъявленными требованиями.
Не согласившись с судебными актами, Сычев В.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, спорные помещения не являются общим имуществом собственников жилья. Сычев В.В. полагает, что в данном случае отсутствует спор, поскольку им не создавались препятствия ТСЖ "Михалевский бульвар" по использованию сетей и оборудования, расположенных в спорных помещениях. Заявитель считает, что ТСЖ "Михалевский бульвар" неуполномочено обращаться с настоящим иском. Сычев В.В. полагает, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством. Кроме того, заявитель указывает на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании ТСЖ "Михалевский бульвар" сослалось на законность и обоснованность судебных актов и просило оставить жалобу без удовлетворения.
Управление в ходатайстве также сослалось на законность и обоснованность судебных актов, просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя и оставить ее без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Сычева В.В. полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ООО "Сити XXI век" и ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" не обеспечили явку представителей в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как усматривается из документов и установил суд, ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" (застройщик) и ООО "Сити XXI век" (инвестор) заключили договор от 28.03.2005 N М-Д 2, 3, 4, 7, 8, 9 на участие в инвестировании строительства - объектов незавершенного строительства - жилых домов (квартиры, технические помещения, хозяйственные помещения).
ООО "Сити XXI век" (инвестор) и Сычев В.В. (соинвестор) подписали инвестиционный договор от 29.11.2005 N М-8 хп, предметом которого являлось участие соинвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Кострома, Михалевский бульвар, путем инвестирования строительства объекта за счет собственных средств на условиях, определенных сторонами в инвестиционном договоре.
Согласно подпункту 1.3 данного договора объектом строительства являлись хозяйственные помещения, которые будут находиться в жилом доме N 8 на Михалевском бульваре, а именно: два хозяйственных помещения (автостоянки) площадью 48,4 квадратного метра и два хозяйственных помещения площадью 153,6 квадратного метра.
Оформление права собственности на объект по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к договору производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору (подпункт 4.3 указанного договора).
В дополнительном соглашении от 06.02.2008 стороны уточнили адрес объекта (г. Кострома, Михалевский бульвар, д. 24б), и предмет договора (нежилое помещение N 17, расположенное в цокольном этаже, общей площадью 200,1 квадратного метра, состоящее из: хозяйственного помещения N 2 литер А, общей площадью 77 квадратных метра; хозяйственного помещения N 5 литер А общей площадью 22,7 квадратного метра; хозяйственного помещения N 6 литер А общей площадью 23,4 квадратного метра и хозяйственного помещения А N 9 литер общей площадью 77 квадратных метров).
Администрацией города Костромы выдано разрешение от 20.06.2007 N RU 44328000-114 ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" на строительство жилого комплекса из десяти домов, расположенного по адресу: г. Кострома, бульвар Михалевский, 24б (жилой дом N 8 по ГП - тип 16).
Согласно справке Костромского городского филиала государственного предприятия "Костромаоблтехинвентаризация" от 02.04.2007 N 274 спорные хозяйственные помещения, расположенные в цокольном этаже дома N 8 (по ГП) по Михалевскому бульвару, зарегистрированы под номерами 2 и 9, площадью 77 квадратных метров каждое.
Управлением градостроительства и архитектуры администрации города Костромы выдано разрешение от 07.12.2007 N RU 44328000-71 на ввод в эксплуатацию построенного жилого комплекса из десяти домов.
Посчитав, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, ТСЖ "Михалевский бульвар" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление от 23.07.2009 N 64) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления от 23.07.2009 N 64).
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 названной нормы права, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. При этом использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом Российской Федерации только при наличии прямого указания закона.
В Постановлении от 23.07.2009 N 64 отражена правовая позиция относительно вопросов, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам. Так, исходя из пункта 9 Постановления от 23.07.2009 N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, в том числе рабочие проекты "Водоснабжение и канализация" (альбом N 4 часть 2), "Электрооборудование" (альбом N 5 часть 2), "Отопление и вентиляция" (альбом N 3 часть 2), экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Архитектурно-строительный центр N 1", заключение N 135-06/УГГЭ 44.26/226 по рабочему проекту "3-х этажный жилой дом (тип 8, тип 16) с мансардным этажом по Михалевскому бульвару", справку государственного предприятия "Костромаоблтехинвентаризация" от 02.04.2007 N 274, суд установил, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилья, которые не могли быть отчуждены по инвестиционному договору, и пришел к правомерному выводу о том, что сделка по отчуждению части общей долевой собственности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной, спорные помещения находятся во владении Сычева В.В. незаконно и подлежат истребованию на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При этом согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения, и, следовательно, с момента признания сделки недействительной прекращаются возникшие из этой сделки гражданские права и обязанности.
Таким образом, суд обоснованно признал недействительным зарегистрированное право собственности за Сычевым В.В. на нежилое помещение N 17, расположенное в доме N 24б на Михалевском бульваре в городе Костроме, включающее в себя спорные помещения N 2 и 9, признанные судом общим имуществом здания.
В силу пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункт 8 устава ТСЖ "Михалевский бульвар").
Согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица от 28.12.2007 серии 44 N 000636073 ТСЖ "Михалевский бульвар" зарегистрировано в качестве юридического лица, следовательно, данное юридическое лицо как законный представитель собственников помещений в жилом доме вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее, по его мнению, как общее имущество жилого дома собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
При указанных обстоятельствах у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, окружным судом рассмотрены и отклонены в полном объеме в силу изложенных обстоятельств, а также в связи с тем, что являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и направлены, по существу, на переоценку установленных обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены судебных актов не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 25.02.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 по делу N А31-3333/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу Сычева Вадима Владимировича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Судьи
Г.С.АПРЯТКИНА
Е.Н.ШИШКИНА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Судьи
Г.С.АПРЯТКИНА
Е.Н.ШИШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)