Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 11.06.2009 ПО ДЕЛУ N А57-12335/2008

Разделы:
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2009 г. по делу N А57-12335/2008


Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания", г. Саратов
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2009
по делу N А57-12335/2008
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Феникс", г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания", г. Саратов, об истребовании карточек поквартирного учета граждан, регистрации граждан по месту жительства и технических паспортов на жилые дома, с участием третьего лица администрации Октябрьского района г. Саратова,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Феникс", г. Саратов, (далее - ООО "Феникс") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания", г. Саратов, (далее - ООО "Управляющая компания") об устранение препятствий в осуществлении права управления многоквартирными домами и обязании передать (с учетом уточнения) карточки регистрации граждан по месту жительства, и карточки поквартирного учета граждан, зарегистрированных в домах в г. Саратове по ул. Вольская, 32/34, 57, ул. Радищева, 23а, ул. Т.Шевченко, 33/45, ул. М.Горького, 16/20, 19, ул. Советская, 18а, 34а, ул. Ульяновская, 17, и технические паспорта на многоквартирные жилые дома, необходимые для управления такими домами.
Исковые требования основаны на статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, решениях общих собраний собственников, в соответствии с которыми договор об управлении, заключенным с ООО "Управляющая компания", следует считать расторгнутым и обязанности последнего передать документацию, связанную с управлением многоквартирных жилых домов вновь избранной управляющей компании - ООО "Феникс".
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация Октябрьского района г. Саратова.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2009, в иске отказано.
Судебная инстанция, разрешая спор, исходили из того, что в соответствии с правилами статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор с ООО "Управляющая компания" был продлен на период 2008 года, доказательств расторжения не представлено, в связи, с чем вновь избранная компания не вправе требовать передачи документации в свою пользу.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2009, решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2009 отменено, в части иск удовлетворен частично.
Отменяя судебное решение и удовлетворяя исковые требования, апелляционная инстанция исходила из того, что в результате принятия собственниками квартир, расположенных в жилых домах, решении об избрании новой управляющей компании - ООО "Феникс", договор на управление многоквартирным домом, ранее заключенный с ООО "Управляющая компания" считает расторгнутым, о чем последний был уведомлен, в установленном договором порядке, следовательно, в силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая компания обязана передать вновь избранной компании, имеющуюся в ее распоряжении техническую и иную документацию.
Судом апелляционной инстанции не принят во внимание протокол общего собрания от 27.02.2009 собственников квартир, расположенных в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Радищева, 23, установив отсутствие кворума для принятия такого решения, вследствие чего в отношении документации по данному жилому дому, в иске ООО "Феникс" было отказано.
В кассационной жалобе ООО "Управляющая компания", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановление апелляционной инстанции предлагается отменить, как принятое с нарушением норм материального права и оставить решение суда первой инстанции без изменения.
ООО "Феникс" в отзыве на жалобу доводы, изложенные в ней, не признает, ссылаясь на обязанность ответчика передать всю техническую документацию, вследствие реализации собственниками жилых квартир права на расторжение договора управления, заключенного с ООО "Управляющая компания" и избрания в качестве новой компании - ООО "Феникс".
В судебном заседании представитель ООО "Управляющая компания" поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель ООО "Феникс" возражает против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных в г. Саратове по ул. Вольская, 32/34, 57, ул. Радищева, 23а, ул. Т.Шевченко, 33/45, ул. М.Горького, 16/20, 19, ул. Советская, 18а, 34а, между собственниками помещений и ООО "Управляющая компания" были заключены договоры на управление многоквартирными домами.
Согласно условий названных договоров на управление многоквартирными домами (пункт 7.2.1.), предусмотрено право собственников жилых квартир на одностороннее его расторжения, в случае принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем управляющая компания должна быть предупреждена не позднее, чем за один месяц, путем предоставления ей заявления о расторжении и копии протокола решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченным общим собранием.
Срок действия договоров на управление перечисленными многоквартирными домами, заключенных с ООО "Управляющая компания", установлен до 31.12.2007.
По инициативе жильцов многоквартирных домов были проведены общие собрания, о чем свидетельствуют протоколы от 12.02.2008 N 3, от 19.02.2008 N 3, от 20.02.2008 N 3, от 27.02.2008 N 3, от 01.03.2008 N 3 и от 20.02.2008 N 3, на которых принято решение о расторжении договоров с действующей компанией - ООО "Управляющая компания", и избрании новой управляющей компанией - ООО "Феникс".
Письмами от 07.04.2008 собственники помещений, расположенных в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Горького, 16/20, уведомили ООО "Управляющая компания" о расторжении договора на управление многоквартирным домом, представив компании протокол общего собрания с подписями собственников.
Уведомлением от 07.11.2008 собственники помещений многоквартирного дома по адресу: г. Саратов, ул. Советская, 18 "А" сообщили ООО "Управляющая компания" о принятом на общем собрании решении о расторжении договора, вследствие избрания новой управляющей компании.
Извещением от 07.11.2008 собственники помещений многоквартирного дома по адресу: г. Саратов, ул. Горького, 19, также уведомили ООО "Управляющая компания" о расторжении договора.
Свое право о расторжении договоров, заключенных с ООО "Управляющая компания" реализовали и собственники помещений по ул. Советская, 34, что подтверждается письменным уведомлением и общим письмом от 14.07.2008, уполномоченных лиц (старших многоквартирных домов).
Данные обстоятельства послужили основанием для заключения с 01.03.2008 договоров управления многоквартирными домами с новой управляющей компанией - ООО "Феникс".
Поскольку у ООО "Феникс" возникли препятствия в осуществление полномочий по управлению многоквартирными жилыми домами, в адрес прежней управляющей компании были направлены письма от 18.02.2008 N 1, от 19.022008 N 3, от 20.02. N 5, от 21.02.2008 N 8, от 11.03.2008 N 22 с приложением протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, и требованием о передаче технической и иной документации ООО "Феникс" по данным жилым домам.
Отказ ООО "Управляющая компания" в передаче документации вновь избранной управляющей компании и послужил основанием для обращения истца с настоящим иском.
Содержащиеся в постановлении апелляционной инстанции выводы, о том, что вследствие прекращения договора управления многоквартирными домами, ООО "Управляющая компания" обязано передать техническую документацию вновь избранной управляющей компании, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Согласно пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу пункта 9 названной нормы многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме заключается с каждым собственником помещения в таком доме.
Пунктом 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года. Изменение и (или) расторжение договора, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Обязанность управляющей компании за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации определена пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правомерность требований вновь выбранной компании применительно к спорным правоотношениям должна определяться наличием действующего договора, заключенного между прежней управляющей компанией (ООО "Управляющая компания") и собственниками помещений в названных многоквартирных домах.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сделал неверный вывод относительно действия договора, заключенного между ООО "Управляющая компания" и собственниками помещений в названных многоквартирных домах.
В силу пункта 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Анализ положений статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что закон не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на взаимности одностороннего отказа.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08.
Кроме этого пункт 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают случаи, когда собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Право одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг регламентировано и пунктом 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Собственники помещений многоквартирных жилых домов реализовали свое право на односторонний отказ от договоров, заключенных с ООО "Управляющая компания", посредством проведения собраний и письменных заявлений.
Основанием для одностороннего отказа послужило избрание собственниками другой управляющей организации (ООО "Феникс"), что было предусмотрено договорами на управление многоквартирными домами, заключенных между ООО "Управляющая компания" и собственниками помещений (пункт 7.2.1.), условия которых в данной части не противоречат статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, договоры на управление многоквартирными домами, где в качестве управляющей организации выступало ООО "Управляющая компания", считаются расторгнутыми, а обязательства на будущее время прекращенными.
Правильно отмечено судом апелляционной инстанции и о соблюдении собственниками помещений указанных жилых домов порядка расторжения договоров, предусмотренного гражданским законодательством, поскольку имеющиеся в деле протоколы собраний и письменные обращения собственников о прекращении договорных отношений являются надлежащими доказательствами о действиях, направленных на односторонний отказ от исполнения договора.
Вместе с тем, следует признать несостоятельными ссылки суда первой инстанции о применении к данным отношениям пункта 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Суд первой инстанции, применяя данное положение, сделал вывод о продлении заключенных с ООО "Управляющая компания" договоров до 31.12.2007.
Однако с учетом того, что принятые в феврале 2008 года собственниками помещений решения на общих собраниях должны рассматриваться и в качестве не согласия на продление договорных отношений, договор следовало признать прекращенным 31.12.2008, соответственно на момент принятия судебного решения (11.01.2009) у ответчика уже имелась обязанность передать документацию вновь избранной управляющей компании.
Этих обстоятельств при оценке вопроса о действии договора суд первой инстанции также не учел.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска следует признать правильными и соответствующими действующему законодательству.
Исследуя материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что истребуемая документация имеется у ответчика, поскольку была передана ему предшествующей управляющей компанией - закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "Центр-дом" по актам приема-передачи в период с января по октябрь 2007 года.
Иные доводы, заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2009 по делу N А57-12335/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)