Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2009 N 15АП-6238/2009 ПО ДЕЛУ N А53-4767/2009

Разделы:
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2009 г. N 15АП-6238/2009

Дело N А53-4767/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пономаревой И.В.
судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей Пономаревой И.В.
при участии:
от истца:
- Верединская Нина Олеговна, паспорт, доверенность от 27.07.2009 г. N 4656
- Тихненко Екатерина Викторовна, паспорт, доверенность от 08.05.2009 г. N 3001
от ответчика: Комаров Анатолий Иванович, паспорт, доверенность от 10.01.2009 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу МУП "Жилищно-эксплуатационное управление"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 июня 2009 г. принятое в составе судьи Суденко А.А. по делу N А53-4767/2009 о взыскании задолженности и процентов по договору услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома в размере 9 939 руб. 82 коп.
по иску: МУП "Жилищно-эксплуатационное управление"
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Лилианна"

установил:

МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лилианна" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 7 912 руб. 08 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 027 руб. 74 коп.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15 июня 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение мотивировано тем, что заключенный между сторонами настоящего спора договор N 111/05 от 05.04.2005 г. на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме является незаключенным, поскольку стороны не согласовали всех существенных условий договора, установленных нормами Жилищного кодекса Российской Федерации для договора на управление многоквартирным домом.
Не согласившись с данным судебным актом, МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда первой инстанции отменить исковые требования истца удовлетворить в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что между собственниками помещений многоквартирного дома по ул. С.Шило, 241 в качестве управляющей организации выбран истец, поскольку на момент заключения договора с ответчиком собственники дома не определились со способом управления. Следовательно, между истцом и собственниками помещений спорного дома (в т.ч. и ответчиком) договор на управление общим имуществом отсутствует. Договор N 111/05 от 05.04.2005 г. оформлен надлежащим образом, а именно содержит все существенные условия, предусмотренные ГК РФ, а именно предмет договора, обязанности сторон, изменение и прекращение договора, срок его действия. Ответчик является собственником нежилого помещения в спорном доме, ввиду чего обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества дома.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, удовлетворив заявленный иск в полном объеме.
Представитель ответчика доложил отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 17 августа 2009 г. объявлялся перерыв до 21 августа 2009 г. до 16 час. 15 мин. После перерыва 21 августа 2009 г. в 16 час. 20 мин. судебное заседание было продолжено. Явившийся в судебное заседание представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Для дополнительного изучения материалов дела в судебном заседании 21 августа 2009 г. был объявлен перерыв до 24 августа 2009 г. до 18 час. 00 мин. После перерыва 24 августа 2009 г. в 18 час. 00 мин. судебное заседание было продолжено. Представитель истца после перерыва в судебное заседание не явился. Явившийся в судебное заседание представитель ответчика просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор N 111/05 от 05.04.2005 г. на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме.
Согласно п. 1.1. данного договора, исполнитель (истец) обеспечивает предоставление потребителю (ответчик) услуг по содержанию (в том числе аварийному ремонту) и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем, а потребитель уплачивает за это исполнителю денежную сумму в размере и в сроки, определенные настоящим договором.
Согласно п. 1.2. договора, потребитель занимает нежилое помещение площадью 66,6 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Таганрог, ул. С.Шило, 241.
Разделом 3 данного договора, определяющим стоимость услуг и порядок расчетов, стороны установили, что стоимость услуг по содержанию (в том числе аварийному ремонту) и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем, на момент заключения договора составляет 243 руб. 09 коп. в месяц, в том числе: содержание жилья в месяц - 1 руб. 60 коп., ремонт жилья в месяц - 2 руб. 05 коп. в месяц.
В соответствии с п. 3.2. договора оплата услуг производится ответчиком на основании счета-фактуры, предъявленного истцом в срок до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Посчитав, что ответчиком не выполнены обязательства по оплате оказанных услуг, в связи с чем, с февраля 2007 г. за последним образовалась задолженность в размере 7 912 руб. 08 коп. истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что соответствии со ст. 1 ФЗ РФ N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. с 01.03.2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации. Таким образом, поскольку заключенный между сторонами договор датирован 05.04.2005 г., то есть после введения в действие Жилищного кодекса РФ то, данный договор должен был соответствовать нормам Жилищного кодекса РФ о договоре управления многоквартирным домом. Установив, что стороны не согласовали всех существенных условий договора на управление многоквартирным домом, установленные нормами ЖК РФ судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор N 111/05 от 05.04.2005 г. является незаключенным, в связи с чем, отказал в удовлетворении заявленного иска.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия спорного договора, а также фактические отношения сторон связанные с его исполнением, апелляционный суд признал вывод суда первой инстанции о необходимости отказать истцу в удовлетворении иска в полном объеме необоснованным в связи со следующим.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации к основным началам гражданское законодательство основывается на принципах равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности и свободы договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 421 (пункты 1 - 3) названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Пунктом 4 статьи 421 Кодекса предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.
Из анализа условий указанного выше спорного договора следует, что фактически предметом данного договора является оказание услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования здания, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем (магазин "Лилианна"), что подтверждено представленной в материалы дела копией регистрационного удостоверения от 25.04.1997 г. N 20.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Нежилое помещение является конструктивной частью здания и не может существовать отдельно от этого дома, а его собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и лестничные клетки, пролеты, необходимыми для эксплуатации всего здания в целом. Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации всего здания, в том числе мест общего пользования. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Вступивший в законную силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации также устанавливает правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и правила содержание такого имущества.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункты 1, 2 статьи 39 ЖК РФ).
Согласно пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 установление лица, обеспечивающего надлежащее содержание общего имущества, поставлено в зависимость от способа управления многоквартирным домом: 1) собственники помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; 2) собственники помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ; 3) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом) путем членства собственников помещений в указанных организациях.
В соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В силу части 2 статьи 18 указанного Закона ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
По смыслу данной нормы изменение и расторжение договоров как на управление и содержание многоквартирного жилого дома, так и иных договоров, связанных с исполнением этих обязательств по снабжению жилого дома коммунальными ресурсами и содержанием общего имущества, не допускается до определения способа управления жилым домом.
При этом из общего смысла положений Вводного закона следует, что его положения направлены в первую очередь на обеспечение и защиту в переходный период прав граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах, с целью недопущения ситуаций, могущих повлечь прекращение обслуживания и снабжения дома коммунальными ресурсами.
В рассматриваемом случае из материалов дела усматривается, что в спорный период (с 05.04.2005 г. по 31.12.2008 г., что усматривается из акта сверки и пояснений сторон) собственники многоквартирного дома не определились со способом управления, конкурс по определению управляющей организации спорным домом органом местного самоуправления проведен не был. Ввиду чего собственники помещений в многоквартирном доме по ул. С.Шило, 241 заключили индивидуальные договоры с истцом на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с истцом. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что собственники своими фактическими действиями до проведения соответствующего конкурса по определению управляющей организации приступили к осуществлению непосредственного управления домом, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицом, оказывающими названые услуги.
Данные фактические обстоятельства дела, подтвержденные сторонами, свидетельствуют о том, что в данном случае такое провидение участников названных отношений способствовало исключению возникновения правовой неопределенности в гражданско-правовых отношениях, связанных с содержанием дома и его жизнеобеспечением, поскольку, как отмечено выше, после принятия Жилищного кодекса РФ спорный дом не выбрал способ управления, и не был закреплен за каким-либо юридическим лицом. Следовательно, заключение собственниками помещений индивидуальных договоров на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества в переходный период (до определения соответствующего способа управления) отвечает общему духу закона с учетом общего смысла норм Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
В материалах дела отсутствуют доказательства проведения органом местного самоуправления муниципального образования город Таганрога в спорный период открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. N 75 "Об утверждении Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
Между тем, исходя из положений статьи 18 Вводного закона и главы VIII ЖК РФ и в соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации, изложенными в Письме от 26.03.07 N 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства", возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента: а) создания товарищества собственников жилья (п. 2 ч. 2 ст. 161, ч. 9 ст. 162, разд. VI Кодекса); б) принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161, разд. V Кодекса); в) заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 ст. 161, ст. 162 Кодекса, ч. 1 ст. 18 Вводного закона) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов; г) заключения собственниками помещений, осуществляющими непосредственное управление многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со ст. 164 Кодекса и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.
После совершения указанных действий и возникновения указанных обязательств положения специальной нормы ч. 1 ст. 18 переходных положений Вводного закона не применяются.
При таких условиях апелляционная инстанция считает, что в силу названных правовых норм (с учетом общего смысла переходных положений жилищного законодательства) нет оснований считать заключенный сторонами настоящего спора договор недействительным.
Оценив условия спорного договора, апелляционный суд пришел к выводу о том, что отношения сторон регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации о возмездном оказании услуг.
В соответствии со статьями 779 - 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется принять и оплатить эти услуги. Оплата услуг производится в сроки и порядке, которые указаны в договоре.
В п. 1.1. договора N 111/05 от 05.04.2005 г. стороны определили предмет договора, указав при этом на то, что исполнитель обеспечивает предоставление потребителю услуг по содержанию (в том числе аварийному ремонту) и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем.
Согласно пункту 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, состав общего имущества многоквартирного дома определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Письмом Министерства регионального развития РФ от 04.04.2007 г. N 6037-РМ/07 разъяснен порядок определения перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В названом Письме указано, что Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), и иные нормативные правовые акты Российской Федерации не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации в соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. До утверждения формы документа технического учета общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме указанный учет не производится.
Органы местного самоуправления (в городах федерального значения - органы государственной власти этих субъектов Российской Федерации), в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 - 9 Правил содержания общего имущества.
В связи с изложенным, апелляционный суд не может согласиться доводами ответчика относительно несогласования в договоре N 111/05 предмета договора, поскольку состав общего имущества многоквартирного дома N 241 по ул. С.Шило в г. Таганроге не указан. При этом апелляционный суд считает необходимым указать на то, что до определения состава общего имущества согласно пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, при определении состав общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться общими положениями закрепленными в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Апелляционный суд не может признать в качестве обоснованного довод ответчика о том, что срок действия спорного договора истек, в связи со следующим.
Пунктом 7.2. договора N 111/05 от 05.04.2005 г. установлено, что указанный договор действует 01.04.2005 г. и действует до 31.12.2005 г.
В пункте 6.3. договора указано, что в случае, если за месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявит о расторжении договора, он считается заключенным на очередной календарный год на тех же условиях.
Согласно пункту 6.5. договора любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами по договору.
Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 ГК РФ), а изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
Материалами дела не подтверждаются доводы ответчика о фактическом прекращении отношений сторон по названному договору.
Новый договор сторонами не заключен, письменных извещений о расторжении договора на очередной год не направлялось. Следовательно, в соответствии с п. 6.3. спорного договора он считается продленным на очередной год, а именно на 2006 г., а затем на 2007 г. и 2008 г.
Поскольку соглашений об изменении договорных отношений сторонами не подписано, сторонам надлежит руководствоваться действующими обязательствами.
Из материалов дела следует, что истец несет расходы по содержанию всего многоквартирного дома по адресу: ул. С. Шило, 241, г. Таганрог.
В подтверждение факта оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества спорного многоквартирного дома в материалы дела представлены в частности следующие документы:
1) акт от 29.05.2006 г. о выполнении работ по уборке мусора в чердачном помещении и крыше (подпись жильца кв. 120 спорного дома);
2) акт от 29.05.2006 г. на выполнение работ по установке дверей на чердачном помещении (подпись жильца кв. 120 спорного дома);
3) акт от 11.08.2006 г. установка замка в подъезде на дверь в эл. щитовую (подпись жильца кв. 53 - 56);
4) акт от 13.10.2006 г. работы по установлению скамейки;
5) акт от 21.11.2007 г. на выполнение ремонтных работ в подъезде (жильцы кв. 60, 30, 21);
6) акт от 22.01.2007 г. установка дверного блока 6 эт. (жилец кв. 207);
7) акт от 16.02.2007 г. работы по ремонту мягкой кровли;
8) акт от 23.08.2007 г. работы по цементной стяжке общего балкона (подпись жильца квартиры N 116);
9) акт от 30.07.2007 г. о выполнении работ по очистке тех. этажей от мусора (подписи жильцов кв. 116, 47);
10) акт от 23.08.2007 г. выполнены работы в соответствии с предписанием Госжилинспекции области N 3575 от 07.08.2007 г. по ремонту балконной плиты S 4 м кв. (жилец кв. 120);
11) акт от 29.10.2007 г. работы по ремонту мягкой кровли (подпись жильца кв. 120);
12) акт от 24.10.2007 г. работы по ремонту мягкой кровли (жильцы кв. 113, 116);
13) акт от 25.01.2008 г. работы по ремонту МОП (подписи жильцов кв. 207, 202, 204);
14) акт от 10.06.2008 г. ремонтные работы цоколя (кв. 160, 13, 116);
15) акт от 10.06.2008 г. обследование чердачного помещения и педмашинного отделения;
16) акт от 31.05.2009 г. осмотр и откачка подвального помещения утечек ХВ и канализации (жилец кв. 137).
При рассмотрении настоящего дела ответчиком не оспорены надлежащими доказательствами представленные истцом документы в обоснование заявленных требований. При этом апелляционный суд не может согласиться с суждением ответчика, высказанным им в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, согласно которому факт реального оказания услуг не имеет правового значения, поскольку спорный договор в любом случае является незаключенным или недействительным, в силу следующего.
Доказательств того, что ответчиком самостоятельно осуществлялось обслуживание мест общего пользования, либо такое обслуживание осуществлялось иными лицами в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах освобождение ответчика от расходов по содержанию и сохранению здания, при том, что в этом здании часть помещения принадлежит ответчику, противоречит принципам гражданского права. При таких обстоятельствах, что сам факт несения истцом расходов по содержанию всего здания, а также мест общего пользования дает ему право требовать возмещения части указанных расходов за счет собственников помещений.
Оценив представленный в материалы дела документы, условия заключенного между сторонами настоящего спора договора, а также тот факт, что заявленный иск основан на ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора, суд апелляционной инстанции признал возможным удовлетворить иск в размере установленном п. 3.1. договора, согласно которому стоимость услуг по содержанию (в том числе аварийному ремонту) и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем, на момент заключения договора составляет: 243,09 руб. в месяц (с НДС) в том числе:
содержание жилья в месяц (с НДС) 1,60 руб.
ремонт жилья в месяц (с НДС) 2,05 руб.
площадь занимаемого помещения 66,6 кв. м.
При этом апелляционный суд исходит из того, что указанный пункт договора соответствует закрепленному в ст. 421 ГК РФ принципу свободы договора.
Истец и ответчик в силу своей организационно правовой формы являются коммерческими организациями, занимающиеся предпринимательской деятельностью.
Согласно абзацу 3 части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Из указанной нормы гражданского законодательства следует, что главной целью предпринимательской деятельности является получение прибыли.
Заключение между двумя коммерческими организациями договора, целью которого не являлось бы получение прибыли, противоречило бы сущности предпринимательской деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер договора по содержанию мест общего пользования нежилого здания.
Таким образом, установление в спорном договоре размера вознаграждения истца по предоставлению услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме в размере 243,09 руб. в месяц с НДС, не противоречит ни принципу свободы договора, ни возмездности договора, ни такому признаку предпринимательской деятельности как деятельность осуществляемая на свой риск, поскольку с учетом того, что в спорном договоре установлен твердый ежемесячный размер оплаты по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме (243,09 руб. в месяц) истец несет риск связанный с тем, что в какой-то период времени его затраты по содержанию мест общего пользования превысят установленный договорам размер, ввиду чего он ни только не получит той прибыли на которую он рассчитывал при заключении договора, но и понесет соответствующие убытки в связи с необходимостью выполнения обязательств возложенных на него условиями договора с ответчиком.
В связи с изложенным, апелляционный суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению, а именно с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 5 424 руб. 36 коп. основной задолженности.
Удовлетворяя заявленные исковые требования в сумме 5 424 руб. 36 коп. апелляционный суд исходит из того, что истцом фактически взыскивается задолженность образовавшаяся в связи с неполной оплатой оказанных истцом в период действия спорного договора с 05.04.2005 г. по 31.12.2008 г. Данный вывод следует из представленного в материалы дела акта сверки расчетов подписанного сторонами с разногласиями по состоянию на 31.12.2008 г. из которого усматривается, что заявленная истцом в иске сумма долга в размере 7 912 руб. 08 коп. возникла как разница между суммами предъявленными истцом к оплате за период с апреля 2005 г. по 31.12.2008 г. и суммами фактически оплаченными ответчиком согласно платежных документов представленных в материалы дела (с учетом квитанции от 15.04.2009 г. на сумму 245,25 руб.).
Таким образом, с учетом того, что из акта сверки усматривается, что истцом оказывались ответчику услуги в период с апреля 2005 г. по декабрь 2008 г. в течение 45 месяцев, то ответчику следовало в спорный период оплатить 243,09 руб. x 45 = 10 939,05 руб.
Согласно представленных в материалы дела платежных документов ответчиком в данный период были произведены платежи в сумме 5 514 руб. 69 коп., что подтверждается следующими документами: платежное поручение N 10 от 16.05.2005 г.; платежное поручение N 19 от 25.07.2005 г.; платежное поручение N 23 от 13.10.2005 г.; платежное поручение N 20 от 01.09.2005 г.; платежное поручение N 26 от 27.10.2005 г.; платежное поручение N 1 от 17.01.2006 г.; платежное поручение N 2 от 17.01.2006 г.; платежное поручение N 8 от 31.03.2006 г.; платежное поручение N 019 от 16.08.2006 г.; платежное поручение N 13 от 22.06.2005 г.; квитанция от 19.02.2007 г.; квитанция от 26.02.2007 г.; квитанция от 15.04.2009 г.
Следовательно, сумма задолженности подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составляет 5 424 руб. 36 коп. (10 939,05 руб. (стоимость оказанных услуг) - 5 514 руб. 69 коп.).
В остальной части исковых требований в части взыскания суммы основного долга апелляционный суд признал необходимым отказать. При этом апелляционный суд исходит из того, что в материалы дела не представлено доказательств внесения изменений в спорный договор в части увеличения с 01.01.2006 г. стоимости оказанных истцом услуг до 277 руб. 42 коп., с 01.01.2007 г. до 305 руб. 70 коп.; с 01.01.2008 г. до 353 руб. 65 коп. Какие-либо дополнительные соглашения к спорному договору в части изменения стоимости услуг в установленном законом порядке сторонами не заключались.
При этом апелляционный суд не может признать в качестве обоснованности названого увеличения стоимости оказанных услуг п. 6.4. договора в соответствии с которым при утверждении органом местного самоуправления новых ставок оплаты за услуги, предоставляемы по настоящему договору исполнитель применяет новые ставки с момента вступления их силу без заключения дополнительного соглашения, в силу следующего.
В материалы дела не представлено доказательств принятия органом местного самоуправления г. Таганрог каких-либо актов регулирующих вопросы определения цены на оплату услуг по содержанию общего имущества с учетом того, что принадлежащее ответчику помещение является нежилым, а спорный дом не относиться к муниципальному и ведомственному жилищному фонду (что подтверждается, в том числе постановление мэра г. Таганрог от 11.01.2007 г. N 40). Тогда как в спорный период администрацией г. Таганрога принимались акты только по вопросу установления средней цены на услуги по содержанию жилья и ремонту жилья для муниципального и ведомственного жилищного фонда, которые носили рекомендательный характер и распространяли свое действие только на граждан проживающих в муниципальном и ведомственном жилищном фонде.
Применить аналогию закона в рассматриваемом случае, по мнению Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, не возможно в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Из рассматриваемого судом спорного договора следует, что стороны условиями достигнутого им соглашения пришли к договоренности о стоимости оказанной истцом ответчику услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере 243,09 руб. в месяц с НДС. Таким образом, у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для применения по аналогии правил рекомендательного характера принятых органом местного самоуправления для муниципального и ведомственного жилищного фонда.
Во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 027 руб. 74 коп. апелляционный суд признал необходимым отказать.
При этом апелляционный суд исходит из того, что расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен истцом неверно. В соответствии с п. 3.2. договора оплата услуг по настоящему договору производиться потребителем на основании счет - фактуры предъявленного исполнителем, в срок до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Таким образом, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо было производить истцу помесячно, а именно с 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Тогда как истцом произведен расчет на всю сумму долга, предъявленную ко взысканию начиная с февраля 2007 г. по 21.02.2009 г. Кроме того, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено за период просрочки. Поскольку согласно пункту 3.2. договора N 111/05 от 05.04.2009 г. оплата производится на основании счетов-фактур, а доказательства вручения счетов-фактур ответчику истцом в дело не представлено, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что период просрочки должен определяться по правилам пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 314 Кодекса в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
В материалах дела имеется претензия истца ответчику от 10.02.2009 г. N 774, в котором общество потребовало оплатить оказанные им услуги. Иные доказательства обращения истца к ответчику с требованием об исполнении обязательств по оплате отсутствуют. Из уведомления о вручении названой претензии ответчику (л.д. 13) следует, что она была вручена ответчику 14.02.2009 г. Следовательно, семидневный срок для исполнения требования кредитора об его исполнении истекает 21.02.2009 г.
Таким образом, до истечения установленного пунктом 2 статьи 314 Кодекса семидневного срока отсутствуют основания для вывода о просрочке ответчиком исполнения обязательства и неправомерном пользовании денежными средствами.
Поскольку проценты за пользования чужими денежными средствами истцом при подаче иска были начислены по 21.02.2009 г. и при рассмотрении настоящего дела истцом период просрочки не уточнялся, то с учетом того, что в рассматриваемом случае проценты могли быть начислены только с 22.02.2009 г. оснований для их взыскания у апелляционного суда не имеется.
В связи с изложенным, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а по делу подлежит принятию новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 июня 2009 г. по делу N А53-4767/2009 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лилианна" в пользу муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление" 5 424 рубля 36 копеек основной задолженности, а также 272 рубля 87 копеек расходов по оплате государственной пошлину по иску.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лилианна" в пользу муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление" 545 рублей 80 копеек расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА

Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
В.В.ВАНИН














© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)