Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.04.2010 года.
Решение в полном объеме изготовлено 14.04.2010 года.
Арбитражный суд Иркутской области в составе:
судьи Швидко С.Н.
при ведении протокола судебного заседания Швидко С.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Товарищества собственников жилья "Приморье" к Закрытому акционерному обществу "Иркутскэнергострой", Обществу с ограниченной ответственностью "ТрансСибРегион", обществу с ограниченной ответственностью "Вента Строй", третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области
о признании сделок недействительными, о признании права собственности, о признании недействительным зарегистрированного права, об изъятии имущества
при участии в судебном заседании:
от истца - Солнцев В.В. по доверенности
- от ответчика (ООО "ТрансСибРегион") - Печкин Д.А. по доверенности, Тиньгаев В.В. по доверенности;
- от ответчика (ООО "Вента Строй") - Печкин Д.А. по доверенности,
от ответчика (ЗАО "Иркутскэнергострой) - не явились,
от третьего лица - не явились,
установил:
Истцом заявлены следующие требования: о признании договора участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г., заключенного между ЗАО "Иркутскэнергострой" и ООО "ТрансСибРегион" недействительной сделкой в силу ничтожности; о признании договора мены от 10.07.2008 г., заключенного между ООО "ТрансСибРегион" недействительной сделкой; о признании недействительным зарегистрированное за ООО "Вента Строй" право собственности на нежилое помещение площадью 116,9 кв.м расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17; о признании недействительным зарегистрированное за ООО "Вента-Строй" право собственности на подвальное помещение площадью 138,4 кв.м расположенное в подвале по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17; об истребовании из незаконного владения ООО "Вента Строй" подвального помещения площадью 138 кв.м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17; об истребовании из незаконного владения ООО "Вента Строй" нежилого помещения площадью 116,9 кв.м, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17. Требования предъявлены на основании статей 167, 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 2, 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Истец неоднократно уточнял исковые требования, дополнив первоначальный иск следующими требованиями:
- - признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей. 17 право общей долевой собственности на подвальное помещение площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17;
- - признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 право общей долевой собственности на: нежилое помещение площадью 116,9 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17.
В уточнениях к исковым требованиям, истцом указано, что требования об истребовании имущества следует рассмотреть по правилам статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не в порядке применения последствий недействительности сделки, как им указывалось при подаче иска.
В обосновании заявленных требования истец указал, что собственниками квартир, расположенном в многоквартирном доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 05.07.2007 г. было создано Товарищество собственников жилья "Приморье". 02 июня 2008 г. между ТСЖ и ЗАО "Иркутскэнергострой" был подписан Акт приема-передачи здания (сооружения) согласно которому ответчик передал истцу жилой дом в кирпичном исполнении, состоящий из 2-х блок-секций общей площадью 3 821,60 кв.м, подземной частью площадью 5 563 кв.м и встроенными нежилыми помещениями площадью 138 кв.м расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17. В ходе эксплуатации общего имущества собственников квартир, было установлено, что встроенным нежилым помещением пользуются представители ООО "ТрансСибРегион". Истцом указано также, что представители ООО "ТрансСибРегион" в январе 2009 г. представили им копии договора N 82 от 25.11.2005 г. из текста которого им стало известно, что ООО "ТрансСибРегион" возникло не только на встроенное нежилое помещение площадью 116,9 кв.м, но и на подвальное помещение, площадью 138,4 кв.м. Впоследствии, ответчик - ООО "ТрансСибРегион" на основании Договора мены от 10.07.2008 г. оба помещения передал в собственность ООО "Вента-Строй", которое зарегистрировало свое право в УФРС по Иркутской области. Полагая, что ЗАО "Иркутскэнергострой", заключив договор долевого участия с ООО "ТрансСибРегион", в нарушении статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации распорядилось имуществом, предназначенным для обслуживания более одного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Представители ответчиков (ООО "ТрансСибРегион" и ООО "Вента Строй") иск не признали, представили отзывы, в обосновании которых указали, что спорные помещения имеют самостоятельное назначение и являются самостоятельными объектами гражданских прав, что само по себе исключает их отнесение к общему имуществу. Ответчик указали, что выводы произведенных экспертиз по настоящему делу подтвердили возможность использования обследуемого помещения, находящегося в подвале в иных, не в технических целях. Истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании оборудования, расположенного в спорном помещении, находящемся в подвале, для нужд других помещений дома. Кроме того, ответчики заявили о пропуске истцом 3-х годичного срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г. Исходя из этого, не могут быть признаны недействительными и последующие сделки со спорными помещениями. Ответчики указали, также, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г. в силу которого ООО "ТрансСибРегион" приобрело в собственность спорные помещения, указанная сделка не могла нарушать права собственников квартир предусмотренные статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации - по причине отсутствия таких собственников и ТСЖ как юридического лица. Кроме того, ответчики указали, что истец не доказал, что он был уполномочен всеми собственниками квартир в доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей. 17 на предъявления рассматриваемого иска. По мнению ответчиков, настоящий собственник - ООО "Вента Строй" является добросовестным приобретателем в отношении спорных помещений, так как приобрело помещения на возмездной основе у их титульного собственника в период, когда никем никаких требований в отношении данных объектов не заявлялось, - а, следовательно не знало и не могло знать, что ООО "ТрансСибРегион" не имело право распоряжаться данным имуществом.
Представитель ответчика (ЗАО "Иркутскэнергоремонт") в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, судебных заседаниях, проведенных ранее, исковые требования не признавал.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежаще. Как следует из ранее представленного отзыва, в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия ответчика (ЗАО "Иркутскэнергоремонт") и третьего лица.
Арбитражный суд, исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчика, установил следующее.
25.11.2005 г. между ЗАО "Иркутскэнергострой" (Застройщик) и ООО "ТрансСибРегион" (Дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве N 82-н в соответствии с условиями которого, Застройщик в счет доли участия передает Дольщику Объект со следующими характеристиками: месторасположение: г. Иркутск, ул. Гидростроителей. 17 б/с N 4, 5-ти этажный кирпичный жилой дом, общая площадь составляет 255,3 квадратных метра, из которых 116,9 квадратных метров - нежилое помещение, расположенное на 1 этаже; 138,4 квадратных метров - нежилое помещение, расположенное в подвале.
Согласно акту приема-передачи нежилых помещений от 05.02.2007 указанные выше помещения были переданы от ЗАО "Иркутскэнергострой" к ООО "ТрансСибРегион", которое впоследствии зарегистрировало за собой право собственности (Свидетельство о государственной регистрации права от 31.05.2007, Свидетельство о регистрации права от 07.06.2007).
10.07.2008 г. между ООО "Вента Строй" (Сторона 1) и ООО "ТрансСибРегион" (Сторона 2) заключен договор мены, в соответствии с условиями которого Сторона 1 передает в собственность Стороны 2 1/2 долю в праве собственности, а Сторона 2 приобретает в свою собственность 1/2 долю в праве собственности на следующие объекты недвижимого имущества: Объект незавершенного строительства по адресу: г. Иркутск, Батарейная ст., 650 м юго-западнее от здания вокзала ст. Батарейная, кадастровый (условный номер: 38-38-01/002/2006-854; Объект незавершенного строительства - склад готовой продукции общей площадью 6142 кв.м по адресу: г. Иркутск, Батарейная ст., 650 м юго-западнее от здания вокзала ст. Батарейная, кадастровый (условный номер: 38-38-01/033/2006-745). В обмен на указанное имущество Сторона 2 передает в собственность Стороны 1 следующие объекты недвижимого имущества: Нежилое помещение, этаж 1, номер на поэтажном плане 1 - 4, 8 - 10, площадь 116,9 кв.м, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17; нежилое помещение, этаж подвал, номер на поэтажном плане 1 - 8. площадь 138,40 кв.м, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17. (пункты 1, 3 Договора).
На основании указанного договора мены, ООО "Вента Строй" зарегистрировало за собой право собственности на спорные помещения, о чем Федеральной Регистрационной службой по Иркутской области выдано свидетельство от 06 августа 2008 года.
Как следует из материалов дела, 05 июля 2007 года собственниками квартир, расположенных в жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 было создано Товарищество собственников жилья "Приморье" (Устав товарищества).
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, об изъятии имущества, товарищество должно доказать, что оно уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме.
Как следует из материалов дела, суду представлен протокол общего собрания ТСЖ "Приморье" (жильцов дома Гидростроителей, 17) от 14.01.2009 г. (т. 4, л.д. 102), из подпункта б пункта 3 которого следует, что жильцы дома решили: уполномочить правление ТСЖ "Приморье" на представление интересов собственников для подготовки искового заявления в Арбитражный суд Иркутской области с требованием об изъятии из незаконного владения помещений 3 подъезда (нежилое помещение на 1 этаже и подвальное помещение).
Полномочия товарищества на представление собственников помещений в арбитражном суде подтверждаются, также Списком голосования на собрании жильцов ТСЖ "Приморье" и доверенностями (т. 4, л.д. 103 - 122).
Арбитражный суд, оценив представленные документы, считает, что истец подтвердил свои полномочия на представления интересов собственников помещений в данном процессе.
Заявление ответчиков (ООО "ТрансСибРегион" и ООО "Вента Строй") о применении исковой давности по требованию о признании недействительным договора участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г. подлежит отклонению, в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, на соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Поскольку требования об изъятии имущества истцом заявлены на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не в порядке применения последствий недействительности сделки, оценка сделок, по приобретению ответчиками спорного имущества на соответствии их статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть дана судом в рамках рассмотрения требований виндикационного иска, срок исковой давности по которому определен статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрение самостоятельных требований о признании сделок недействительными в силу ничтожности в данном случае не требуется.
В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как следует из искового заявления, товарищество в 2008 году в ходе эксплуатации общего имущества узнало, что встроенным нежилым помещением пользуются представители ООО "ТрансСибРегион", в январе 2009 г. после ознакомления с договором долевого участия узнали, что у ООО "ТрансСибРегион" возникло право не только на встроенное нежилое помещение площадью 116,9 кв.м но и на подвальное помещение, площадью 138.4 кв.м.
Как следует из Протокола общего собрания жильцов дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 от 25.05.2008 г. информация о продаже Застройщиком спорного имущества была донесена до собственников помещений на общем собрании.
Таким образом, собственники, интересы которых представляет ТСЖ "Приморье" могли узнать о своем нарушенном праве на общем собрании жильцов, то есть не ранее 25.05.2008 г.
Исковое заявление подано в арбитражный суд 02.03.2009 г., то есть в пределах установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации 3-х годичного срока.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15 декабря 2009 г. N 12537/09 в предмет доказывания по данной категории дел входит установление следующих обстоятельств: наличие, либо отсутствие у товарищества представлять в суде интересы собственников помещений; является ли спорное имущество техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
01.07.2009 г. в соответствии с определением суда от 29 июля 2009 г. по делу была проведена комиссионная экспертиза, в соответствии с заключением которой экспертами было установлено, что в подвальном помещении общей площадью 138,4 кв.м, расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 на поэтажном плане N 1 - 8, имеется следующее инженерное коммуникационное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме: стояки канализации, подающие и обратный трубопроводы горячего водоснабжения с запорно-регулирующей аппаратурой и устройствами опорожнения с горизонтальной разводкой к вводу теплосети; подающий трубопровод холодного водоснабжения с запорной арматурой и устройством опорожнения с горизонтальной разводкой к вводу водопровода холодной воды; стояки и горизонтальная разводка подающих и обратных трубопроводов системы центрального отопления с запорно-регулирующей аппаратурой и устройствами опорожнения с горизонтальной разводкой к вводу теплосети; ввод линий силовых и осветительных сетей для запитывания этажных щитов, освещения входа и тамбура, освещения лестничной клетки 2 - 5 этажей, освещения 1-го этажа электрощитовой, для питания домофонов, освещения лестницы и чердака в осях 1 - 5; ввод сетей отопления, горячей и холодной воды; выпуск стояка канализации в колодец наружной сети канализации; стояки канализации; стояки и горизонтальная разводка подающих и обратных трубопроводов системы центрального отопления с запорно-регулирующей аппаратурой и устройствами опорожнения с горизонтальной разводкой к вводу теплосети; подающие и обратные трубопроводы системы центрального отопления.
При ответе на вопросы: Является ли указанное помещение (общей площадью 138.4 кв.м по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, (на поэтажном плане N 1 - 8) техническим подвалом в соответствии с проектом и фактически, мнения экспертов разошлись. Так, эксперт Бройдо М.Л. указал, что целевое назначение, в том числе статус "технический подвал" исследуемому помещению по проекту не назначалось, и фактически техническим подвалом оно не является. Эксперт Пальчинский С.В., указал, что спорное помещение в соответствии с разделом проекта ВК квалифицировано, как техническое подполье (подвал) и таковым является фактически.
Поскольку в выводах экспертов имелись противоречия, судом на основании определения от 05.11.2009 г. была назначена повторная экспертиза.
В соответствии с экспертным заключением от 27 ноября 2009 г., эксперт Гладков А.Б. указал, что исследуемое помещение площадью 138,4 кв.м, является техническим подвалом в соответствии с проектом и фактически.
На основании определения суда от 22.03.2010 г. была проведена дополнительная экспертиза, на разрешение которой ставился вопрос: Установить и указать, каким образом должна осуществляться система технического обслуживания (содержание, техническое обслуживание и различные ремонты) оборудования, находящегося в спорном помещении, общей площадью 138,4 кв.м, расположенном в жилом доме, состоящем из двух блок-секций по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17. Указать периодичность проведения технических осмотров и проведения ремонтов данного оборудования.
Как следует из заключения эксперта Хана В.В. от 22.03.2010 г. работы по текущему техническому обслуживанию оборудования, размещенному в спорном помещении, необходимо проводить не реже, чем раз в неделю. Кроме того, при возникновении нештатных ситуаций в любой из квартир жилого дома, которые подключены к стоякам системы отопления, а также к системам водоснабжения, канализации и электроснабжения из спорного помещения, может потребоваться оперативный доступ к запорной арматуре и к электропроводке, которые располагаются в спорном помещении.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Анализ указанных норм, и правовая позиция ВАС РФ, изложенная в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" позволяют сделать вывод, что критериями определения подвального помещения как технического являются: наличие инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, отсутствие у такого помещения самостоятельного назначения.
Арбитражный суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности считает, что помещение общей площадью 138.4 кв.м по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, (на поэтажном плане N 1 - 8) является техническим.
Так, при проведении экспертизы от 01.07.2009 г., экспертами Бройдо М.Л. и Пальчинским С.В. установлено, что в спорном помещении имеются оборудование и инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Данный факт не оспаривается сторонами.
Арбитражный суд считает, что отсутствие у данного помещения самостоятельного назначения подтверждается следующим.
Как следует из заключения эксперта Пальчинского С.В., спорное помещение было квалифицировано как техническое в соответствии с проектом, данный вывод впоследствии сделал и эксперт Гладков А.Б.
Таким образом, при проектировании помещению общей площадью 138.4 кв.м отводилось техническое предназначение, а именно использование данного помещения предполагалось исключительно для обслуживание иных помещений в доме.
Поскольку фактическое состояние подвального помещения соответствует проекту, оно и в настоящее время может быть использовано только в технических целях.
Данный вывод подтверждается заключением эксперта Хана В.В. о необходимости постоянного обслуживания оборудования, находящегося в помещении не реже, чем раз в неделю, а в период отопительного сезона - ежедневно.
Учитывая изложенное, арбитражный суд считает, что использование спорного помещения в иных, не в технических целях, будет препятствовать к открытому доступу технических служб, что, в конечном счете, может привести к аварийной ситуации во всем доме.
Арбитражный суд считает, что ответ АО "Иркутскгражданпроект" от 25.12.2009 N 07-965 на адвокатский запрос адвоката Печкина Д.А. не может являться достаточным основанием для опровержения доводов истца об исключительно техническом предназначении сорного помещения. Данная информация у АО "Иркутскгражданпроект" судом не запрашивалась, лицо представившее информацию не предупреждалось об уголовной ответственности. Более того, АО "Иркутскгражданпроект" осуществляло проект дома на договорной основе с ответчиком - ЗАО "Иркутскэнергострой", в связи с чем, к данному доказательству следует отнестись критически.
Не может являться допустимым доказательством заключение ООО УК "Ангара", представленная ответчиками по запросу адвоката Печкина Д.А. Данный документ по смыслу статьи 86 Арбитражного кодекса Российской Федерации является экспертным заключением по вопросам, требующих специальных познаний. Поскольку ООО УК "Ангара" экспертом по данному делу не являлось, заключение добыто с нарушением установленного арбитражным процессуальным законодательством порядка.
На основании изложенного, арбитражный суд считает, что в силу статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации подвальное помещение площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 является общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома, в связи с чем, иск в этой части подлежит удовлетворению.
Арбитражный суд считает, что подлежит удовлетворению и требования истца об изъятии у ООО "Вента Строй" подвального помещения площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17, в связи со следующим.
Поскольку при рассмотрении данного иска судом установлено, что спорное помещение является общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома, ООО "Иркутскэнергострой", имея проект жилого дома, из которого следует, что подвальное помещение запроектировано как технический подвал, заключив договор участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г., в нарушении статей 36 ***, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", распорядилось имуществом, которое ему не принадлежало.
ООО "ТрансСибРегион" по указанным основаниям, также не вправе было отчуждать спорное имущество по договору мены 10.07.2008 г. обществу с ограниченной ответственностью "Вента Строй".
На основании изложенного договор участия в долевом строительстве N 82 от 25.11.2005 г. в части отчуждения нежилого помещения, расположенного в подвале 138,4 кв.м, и договор мены от 10.07.2008 г. в части отчуждения указанного помещения являются ничтожными сделками в силу закона на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом рассмотрение данных требований как исковых не требуется, поскольку ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. В связи с тем, что оценка данным сделкам была дана судом при рассмотрении требований об изъятии имущества из чужого незаконного владения, в удовлетворении самостоятельных требований о признании данных сделок недействительными следует отказать. Более того, истцом заявлено требования о признании сделок недействительными полностью, а не в части.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как следует из пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое, не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае. Когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку согласия на отчуждения части общей долевой собственности собственники не давали, следует признать, что спорное имущество выбыло из их владения помимо их воли.
Исковые требования в части признания права собственности на нежилое помещение площадью 116,9 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, и требования об изъятии данного помещения из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению, поскольку данное помещение по смыслу статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации не является общей долевой собственностью.
Учитывая, что ООО "Вента Строй" является собственником нежилого помещения площадью 116,9 кв.м в многоквартирном доме, арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования о признании за собственниками многоквартирного дома право общей долевой собственности на подвальное помещение, и требование об его изъятии, не оспаривает право общей долевой собственности ООО "Вента Строй" на подвальное помещение площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17, в том числе, право пользования спорным помещением в технических целях совместно с другими собственниками дома.
Требования о признании недействительным зарегистрированного права не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации, в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В иных законах не предусмотрен такой способ защиты прав как признание недействительным зарегистрированного права, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, в связи с чем оснований для удовлетворения требований в этой части не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При рассмотрении данного дела истцом оплачена государственная пошлина в размере 10 000 руб. Поскольку, с учетом уточнений истца судом рассмотрено восемь исковых требований размер государственной пошлины должен составлять 16 000 руб. В связи с тем, что судом удовлетворено два требования истца, с него в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб. При этом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины по 1 333 руб. 33 коп. с каждого.
Кроме того, истец понес расходы на оплату экспертиз в размере 65 000 руб. Поскольку выводы, проведенных экспертиз подтвердили доводы истца об отнесении спорного помещения к техническому, а иск о признании права собственности и об изъятии данного имущества был судом удовлетворен, арбитражный суд считает, что расходы истца на оплату экспертиз должны возместить ответчики в полном объеме, в связи с чем, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату экспертиз по 21 666 руб. 67 коп. с каждого.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
иск удовлетворить частично.
Признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 право общей долевой собственности на подвальное помещение площадью 138,4 кв.м расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 кадастровый номер 38:36:000028:0025:25:401:001:020292640:10042.
Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Вента Строй" и передать по акту приема-передачи собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 в лице Товарищества собственников жилья "Приморье" подвальное помещение площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 кадастровый номер 38:36:000028:0025:25:401:001:020292640:10042 в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Иркутскэнергострой" в пользу Товарищества собственников жилья "Приморье 1 333 руб. 33 коп. - расходы на оплату государственной пошлины, 21 666 руб. 67 коп. - расходы на оплату экспертиз, всего 23 000 руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТрансСибРегион" в пользу Товарищества собственников жилья "Приморье 1 333 руб. 33 коп. - расходы на оплату государственной пошлины, 21 666 руб. 67 коп. - расходы на оплату экспертиз, всего 23 000 руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Вента Строй" в пользу Товарищества собственников жилья "Приморье 1 333 руб. 33 коп. - расходы на оплату государственной пошлины, 21 666 руб. 67 коп. - расходы на оплату экспертиз, всего 23 000 руб.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Приморье" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 14.04.2010 ПО ДЕЛУ N А19-4734/09-19
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 14 апреля 2010 г. по делу N А19-4734/09-19
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.04.2010 года.
Решение в полном объеме изготовлено 14.04.2010 года.
Арбитражный суд Иркутской области в составе:
судьи Швидко С.Н.
при ведении протокола судебного заседания Швидко С.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Товарищества собственников жилья "Приморье" к Закрытому акционерному обществу "Иркутскэнергострой", Обществу с ограниченной ответственностью "ТрансСибРегион", обществу с ограниченной ответственностью "Вента Строй", третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области
о признании сделок недействительными, о признании права собственности, о признании недействительным зарегистрированного права, об изъятии имущества
при участии в судебном заседании:
от истца - Солнцев В.В. по доверенности
- от ответчика (ООО "ТрансСибРегион") - Печкин Д.А. по доверенности, Тиньгаев В.В. по доверенности;
- от ответчика (ООО "Вента Строй") - Печкин Д.А. по доверенности,
от ответчика (ЗАО "Иркутскэнергострой) - не явились,
от третьего лица - не явились,
установил:
Истцом заявлены следующие требования: о признании договора участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г., заключенного между ЗАО "Иркутскэнергострой" и ООО "ТрансСибРегион" недействительной сделкой в силу ничтожности; о признании договора мены от 10.07.2008 г., заключенного между ООО "ТрансСибРегион" недействительной сделкой; о признании недействительным зарегистрированное за ООО "Вента Строй" право собственности на нежилое помещение площадью 116,9 кв.м расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17; о признании недействительным зарегистрированное за ООО "Вента-Строй" право собственности на подвальное помещение площадью 138,4 кв.м расположенное в подвале по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17; об истребовании из незаконного владения ООО "Вента Строй" подвального помещения площадью 138 кв.м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17; об истребовании из незаконного владения ООО "Вента Строй" нежилого помещения площадью 116,9 кв.м, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17. Требования предъявлены на основании статей 167, 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 2, 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Истец неоднократно уточнял исковые требования, дополнив первоначальный иск следующими требованиями:
- - признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей. 17 право общей долевой собственности на подвальное помещение площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17;
- - признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 право общей долевой собственности на: нежилое помещение площадью 116,9 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17.
В уточнениях к исковым требованиям, истцом указано, что требования об истребовании имущества следует рассмотреть по правилам статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не в порядке применения последствий недействительности сделки, как им указывалось при подаче иска.
В обосновании заявленных требования истец указал, что собственниками квартир, расположенном в многоквартирном доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 05.07.2007 г. было создано Товарищество собственников жилья "Приморье". 02 июня 2008 г. между ТСЖ и ЗАО "Иркутскэнергострой" был подписан Акт приема-передачи здания (сооружения) согласно которому ответчик передал истцу жилой дом в кирпичном исполнении, состоящий из 2-х блок-секций общей площадью 3 821,60 кв.м, подземной частью площадью 5 563 кв.м и встроенными нежилыми помещениями площадью 138 кв.м расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17. В ходе эксплуатации общего имущества собственников квартир, было установлено, что встроенным нежилым помещением пользуются представители ООО "ТрансСибРегион". Истцом указано также, что представители ООО "ТрансСибРегион" в январе 2009 г. представили им копии договора N 82 от 25.11.2005 г. из текста которого им стало известно, что ООО "ТрансСибРегион" возникло не только на встроенное нежилое помещение площадью 116,9 кв.м, но и на подвальное помещение, площадью 138,4 кв.м. Впоследствии, ответчик - ООО "ТрансСибРегион" на основании Договора мены от 10.07.2008 г. оба помещения передал в собственность ООО "Вента-Строй", которое зарегистрировало свое право в УФРС по Иркутской области. Полагая, что ЗАО "Иркутскэнергострой", заключив договор долевого участия с ООО "ТрансСибРегион", в нарушении статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации распорядилось имуществом, предназначенным для обслуживания более одного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Представители ответчиков (ООО "ТрансСибРегион" и ООО "Вента Строй") иск не признали, представили отзывы, в обосновании которых указали, что спорные помещения имеют самостоятельное назначение и являются самостоятельными объектами гражданских прав, что само по себе исключает их отнесение к общему имуществу. Ответчик указали, что выводы произведенных экспертиз по настоящему делу подтвердили возможность использования обследуемого помещения, находящегося в подвале в иных, не в технических целях. Истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании оборудования, расположенного в спорном помещении, находящемся в подвале, для нужд других помещений дома. Кроме того, ответчики заявили о пропуске истцом 3-х годичного срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г. Исходя из этого, не могут быть признаны недействительными и последующие сделки со спорными помещениями. Ответчики указали, также, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г. в силу которого ООО "ТрансСибРегион" приобрело в собственность спорные помещения, указанная сделка не могла нарушать права собственников квартир предусмотренные статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации - по причине отсутствия таких собственников и ТСЖ как юридического лица. Кроме того, ответчики указали, что истец не доказал, что он был уполномочен всеми собственниками квартир в доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей. 17 на предъявления рассматриваемого иска. По мнению ответчиков, настоящий собственник - ООО "Вента Строй" является добросовестным приобретателем в отношении спорных помещений, так как приобрело помещения на возмездной основе у их титульного собственника в период, когда никем никаких требований в отношении данных объектов не заявлялось, - а, следовательно не знало и не могло знать, что ООО "ТрансСибРегион" не имело право распоряжаться данным имуществом.
Представитель ответчика (ЗАО "Иркутскэнергоремонт") в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, судебных заседаниях, проведенных ранее, исковые требования не признавал.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежаще. Как следует из ранее представленного отзыва, в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия ответчика (ЗАО "Иркутскэнергоремонт") и третьего лица.
Арбитражный суд, исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчика, установил следующее.
25.11.2005 г. между ЗАО "Иркутскэнергострой" (Застройщик) и ООО "ТрансСибРегион" (Дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве N 82-н в соответствии с условиями которого, Застройщик в счет доли участия передает Дольщику Объект со следующими характеристиками: месторасположение: г. Иркутск, ул. Гидростроителей. 17 б/с N 4, 5-ти этажный кирпичный жилой дом, общая площадь составляет 255,3 квадратных метра, из которых 116,9 квадратных метров - нежилое помещение, расположенное на 1 этаже; 138,4 квадратных метров - нежилое помещение, расположенное в подвале.
Согласно акту приема-передачи нежилых помещений от 05.02.2007 указанные выше помещения были переданы от ЗАО "Иркутскэнергострой" к ООО "ТрансСибРегион", которое впоследствии зарегистрировало за собой право собственности (Свидетельство о государственной регистрации права от 31.05.2007, Свидетельство о регистрации права от 07.06.2007).
10.07.2008 г. между ООО "Вента Строй" (Сторона 1) и ООО "ТрансСибРегион" (Сторона 2) заключен договор мены, в соответствии с условиями которого Сторона 1 передает в собственность Стороны 2 1/2 долю в праве собственности, а Сторона 2 приобретает в свою собственность 1/2 долю в праве собственности на следующие объекты недвижимого имущества: Объект незавершенного строительства по адресу: г. Иркутск, Батарейная ст., 650 м юго-западнее от здания вокзала ст. Батарейная, кадастровый (условный номер: 38-38-01/002/2006-854; Объект незавершенного строительства - склад готовой продукции общей площадью 6142 кв.м по адресу: г. Иркутск, Батарейная ст., 650 м юго-западнее от здания вокзала ст. Батарейная, кадастровый (условный номер: 38-38-01/033/2006-745). В обмен на указанное имущество Сторона 2 передает в собственность Стороны 1 следующие объекты недвижимого имущества: Нежилое помещение, этаж 1, номер на поэтажном плане 1 - 4, 8 - 10, площадь 116,9 кв.м, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17; нежилое помещение, этаж подвал, номер на поэтажном плане 1 - 8. площадь 138,40 кв.м, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Гидростроителей, д. 17. (пункты 1, 3 Договора).
На основании указанного договора мены, ООО "Вента Строй" зарегистрировало за собой право собственности на спорные помещения, о чем Федеральной Регистрационной службой по Иркутской области выдано свидетельство от 06 августа 2008 года.
Как следует из материалов дела, 05 июля 2007 года собственниками квартир, расположенных в жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 было создано Товарищество собственников жилья "Приморье" (Устав товарищества).
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, об изъятии имущества, товарищество должно доказать, что оно уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме.
Как следует из материалов дела, суду представлен протокол общего собрания ТСЖ "Приморье" (жильцов дома Гидростроителей, 17) от 14.01.2009 г. (т. 4, л.д. 102), из подпункта б пункта 3 которого следует, что жильцы дома решили: уполномочить правление ТСЖ "Приморье" на представление интересов собственников для подготовки искового заявления в Арбитражный суд Иркутской области с требованием об изъятии из незаконного владения помещений 3 подъезда (нежилое помещение на 1 этаже и подвальное помещение).
Полномочия товарищества на представление собственников помещений в арбитражном суде подтверждаются, также Списком голосования на собрании жильцов ТСЖ "Приморье" и доверенностями (т. 4, л.д. 103 - 122).
Арбитражный суд, оценив представленные документы, считает, что истец подтвердил свои полномочия на представления интересов собственников помещений в данном процессе.
Заявление ответчиков (ООО "ТрансСибРегион" и ООО "Вента Строй") о применении исковой давности по требованию о признании недействительным договора участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г. подлежит отклонению, в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, на соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Поскольку требования об изъятии имущества истцом заявлены на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не в порядке применения последствий недействительности сделки, оценка сделок, по приобретению ответчиками спорного имущества на соответствии их статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть дана судом в рамках рассмотрения требований виндикационного иска, срок исковой давности по которому определен статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрение самостоятельных требований о признании сделок недействительными в силу ничтожности в данном случае не требуется.
В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как следует из искового заявления, товарищество в 2008 году в ходе эксплуатации общего имущества узнало, что встроенным нежилым помещением пользуются представители ООО "ТрансСибРегион", в январе 2009 г. после ознакомления с договором долевого участия узнали, что у ООО "ТрансСибРегион" возникло право не только на встроенное нежилое помещение площадью 116,9 кв.м но и на подвальное помещение, площадью 138.4 кв.м.
Как следует из Протокола общего собрания жильцов дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 от 25.05.2008 г. информация о продаже Застройщиком спорного имущества была донесена до собственников помещений на общем собрании.
Таким образом, собственники, интересы которых представляет ТСЖ "Приморье" могли узнать о своем нарушенном праве на общем собрании жильцов, то есть не ранее 25.05.2008 г.
Исковое заявление подано в арбитражный суд 02.03.2009 г., то есть в пределах установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации 3-х годичного срока.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15 декабря 2009 г. N 12537/09 в предмет доказывания по данной категории дел входит установление следующих обстоятельств: наличие, либо отсутствие у товарищества представлять в суде интересы собственников помещений; является ли спорное имущество техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
01.07.2009 г. в соответствии с определением суда от 29 июля 2009 г. по делу была проведена комиссионная экспертиза, в соответствии с заключением которой экспертами было установлено, что в подвальном помещении общей площадью 138,4 кв.м, расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 на поэтажном плане N 1 - 8, имеется следующее инженерное коммуникационное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме: стояки канализации, подающие и обратный трубопроводы горячего водоснабжения с запорно-регулирующей аппаратурой и устройствами опорожнения с горизонтальной разводкой к вводу теплосети; подающий трубопровод холодного водоснабжения с запорной арматурой и устройством опорожнения с горизонтальной разводкой к вводу водопровода холодной воды; стояки и горизонтальная разводка подающих и обратных трубопроводов системы центрального отопления с запорно-регулирующей аппаратурой и устройствами опорожнения с горизонтальной разводкой к вводу теплосети; ввод линий силовых и осветительных сетей для запитывания этажных щитов, освещения входа и тамбура, освещения лестничной клетки 2 - 5 этажей, освещения 1-го этажа электрощитовой, для питания домофонов, освещения лестницы и чердака в осях 1 - 5; ввод сетей отопления, горячей и холодной воды; выпуск стояка канализации в колодец наружной сети канализации; стояки канализации; стояки и горизонтальная разводка подающих и обратных трубопроводов системы центрального отопления с запорно-регулирующей аппаратурой и устройствами опорожнения с горизонтальной разводкой к вводу теплосети; подающие и обратные трубопроводы системы центрального отопления.
При ответе на вопросы: Является ли указанное помещение (общей площадью 138.4 кв.м по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, (на поэтажном плане N 1 - 8) техническим подвалом в соответствии с проектом и фактически, мнения экспертов разошлись. Так, эксперт Бройдо М.Л. указал, что целевое назначение, в том числе статус "технический подвал" исследуемому помещению по проекту не назначалось, и фактически техническим подвалом оно не является. Эксперт Пальчинский С.В., указал, что спорное помещение в соответствии с разделом проекта ВК квалифицировано, как техническое подполье (подвал) и таковым является фактически.
Поскольку в выводах экспертов имелись противоречия, судом на основании определения от 05.11.2009 г. была назначена повторная экспертиза.
В соответствии с экспертным заключением от 27 ноября 2009 г., эксперт Гладков А.Б. указал, что исследуемое помещение площадью 138,4 кв.м, является техническим подвалом в соответствии с проектом и фактически.
На основании определения суда от 22.03.2010 г. была проведена дополнительная экспертиза, на разрешение которой ставился вопрос: Установить и указать, каким образом должна осуществляться система технического обслуживания (содержание, техническое обслуживание и различные ремонты) оборудования, находящегося в спорном помещении, общей площадью 138,4 кв.м, расположенном в жилом доме, состоящем из двух блок-секций по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17. Указать периодичность проведения технических осмотров и проведения ремонтов данного оборудования.
Как следует из заключения эксперта Хана В.В. от 22.03.2010 г. работы по текущему техническому обслуживанию оборудования, размещенному в спорном помещении, необходимо проводить не реже, чем раз в неделю. Кроме того, при возникновении нештатных ситуаций в любой из квартир жилого дома, которые подключены к стоякам системы отопления, а также к системам водоснабжения, канализации и электроснабжения из спорного помещения, может потребоваться оперативный доступ к запорной арматуре и к электропроводке, которые располагаются в спорном помещении.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Анализ указанных норм, и правовая позиция ВАС РФ, изложенная в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" позволяют сделать вывод, что критериями определения подвального помещения как технического являются: наличие инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, отсутствие у такого помещения самостоятельного назначения.
Арбитражный суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности считает, что помещение общей площадью 138.4 кв.м по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, (на поэтажном плане N 1 - 8) является техническим.
Так, при проведении экспертизы от 01.07.2009 г., экспертами Бройдо М.Л. и Пальчинским С.В. установлено, что в спорном помещении имеются оборудование и инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Данный факт не оспаривается сторонами.
Арбитражный суд считает, что отсутствие у данного помещения самостоятельного назначения подтверждается следующим.
Как следует из заключения эксперта Пальчинского С.В., спорное помещение было квалифицировано как техническое в соответствии с проектом, данный вывод впоследствии сделал и эксперт Гладков А.Б.
Таким образом, при проектировании помещению общей площадью 138.4 кв.м отводилось техническое предназначение, а именно использование данного помещения предполагалось исключительно для обслуживание иных помещений в доме.
Поскольку фактическое состояние подвального помещения соответствует проекту, оно и в настоящее время может быть использовано только в технических целях.
Данный вывод подтверждается заключением эксперта Хана В.В. о необходимости постоянного обслуживания оборудования, находящегося в помещении не реже, чем раз в неделю, а в период отопительного сезона - ежедневно.
Учитывая изложенное, арбитражный суд считает, что использование спорного помещения в иных, не в технических целях, будет препятствовать к открытому доступу технических служб, что, в конечном счете, может привести к аварийной ситуации во всем доме.
Арбитражный суд считает, что ответ АО "Иркутскгражданпроект" от 25.12.2009 N 07-965 на адвокатский запрос адвоката Печкина Д.А. не может являться достаточным основанием для опровержения доводов истца об исключительно техническом предназначении сорного помещения. Данная информация у АО "Иркутскгражданпроект" судом не запрашивалась, лицо представившее информацию не предупреждалось об уголовной ответственности. Более того, АО "Иркутскгражданпроект" осуществляло проект дома на договорной основе с ответчиком - ЗАО "Иркутскэнергострой", в связи с чем, к данному доказательству следует отнестись критически.
Не может являться допустимым доказательством заключение ООО УК "Ангара", представленная ответчиками по запросу адвоката Печкина Д.А. Данный документ по смыслу статьи 86 Арбитражного кодекса Российской Федерации является экспертным заключением по вопросам, требующих специальных познаний. Поскольку ООО УК "Ангара" экспертом по данному делу не являлось, заключение добыто с нарушением установленного арбитражным процессуальным законодательством порядка.
На основании изложенного, арбитражный суд считает, что в силу статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации подвальное помещение площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 является общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома, в связи с чем, иск в этой части подлежит удовлетворению.
Арбитражный суд считает, что подлежит удовлетворению и требования истца об изъятии у ООО "Вента Строй" подвального помещения площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17, в связи со следующим.
Поскольку при рассмотрении данного иска судом установлено, что спорное помещение является общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома, ООО "Иркутскэнергострой", имея проект жилого дома, из которого следует, что подвальное помещение запроектировано как технический подвал, заключив договор участия в долевом строительстве N 82-н от 25.11.2005 г., в нарушении статей 36 ***, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", распорядилось имуществом, которое ему не принадлежало.
ООО "ТрансСибРегион" по указанным основаниям, также не вправе было отчуждать спорное имущество по договору мены 10.07.2008 г. обществу с ограниченной ответственностью "Вента Строй".
На основании изложенного договор участия в долевом строительстве N 82 от 25.11.2005 г. в части отчуждения нежилого помещения, расположенного в подвале 138,4 кв.м, и договор мены от 10.07.2008 г. в части отчуждения указанного помещения являются ничтожными сделками в силу закона на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом рассмотрение данных требований как исковых не требуется, поскольку ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. В связи с тем, что оценка данным сделкам была дана судом при рассмотрении требований об изъятии имущества из чужого незаконного владения, в удовлетворении самостоятельных требований о признании данных сделок недействительными следует отказать. Более того, истцом заявлено требования о признании сделок недействительными полностью, а не в части.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как следует из пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое, не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае. Когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку согласия на отчуждения части общей долевой собственности собственники не давали, следует признать, что спорное имущество выбыло из их владения помимо их воли.
Исковые требования в части признания права собственности на нежилое помещение площадью 116,9 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, и требования об изъятии данного помещения из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению, поскольку данное помещение по смыслу статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации не является общей долевой собственностью.
Учитывая, что ООО "Вента Строй" является собственником нежилого помещения площадью 116,9 кв.м в многоквартирном доме, арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования о признании за собственниками многоквартирного дома право общей долевой собственности на подвальное помещение, и требование об его изъятии, не оспаривает право общей долевой собственности ООО "Вента Строй" на подвальное помещение площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17, в том числе, право пользования спорным помещением в технических целях совместно с другими собственниками дома.
Требования о признании недействительным зарегистрированного права не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации, в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В иных законах не предусмотрен такой способ защиты прав как признание недействительным зарегистрированного права, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, в связи с чем оснований для удовлетворения требований в этой части не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При рассмотрении данного дела истцом оплачена государственная пошлина в размере 10 000 руб. Поскольку, с учетом уточнений истца судом рассмотрено восемь исковых требований размер государственной пошлины должен составлять 16 000 руб. В связи с тем, что судом удовлетворено два требования истца, с него в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб. При этом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины по 1 333 руб. 33 коп. с каждого.
Кроме того, истец понес расходы на оплату экспертиз в размере 65 000 руб. Поскольку выводы, проведенных экспертиз подтвердили доводы истца об отнесении спорного помещения к техническому, а иск о признании права собственности и об изъятии данного имущества был судом удовлетворен, арбитражный суд считает, что расходы истца на оплату экспертиз должны возместить ответчики в полном объеме, в связи с чем, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату экспертиз по 21 666 руб. 67 коп. с каждого.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
иск удовлетворить частично.
Признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 право общей долевой собственности на подвальное помещение площадью 138,4 кв.м расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 кадастровый номер 38:36:000028:0025:25:401:001:020292640:10042.
Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Вента Строй" и передать по акту приема-передачи собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 в лице Товарищества собственников жилья "Приморье" подвальное помещение площадью 138,4 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Гидростроителей, 17 кадастровый номер 38:36:000028:0025:25:401:001:020292640:10042 в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Иркутскэнергострой" в пользу Товарищества собственников жилья "Приморье 1 333 руб. 33 коп. - расходы на оплату государственной пошлины, 21 666 руб. 67 коп. - расходы на оплату экспертиз, всего 23 000 руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТрансСибРегион" в пользу Товарищества собственников жилья "Приморье 1 333 руб. 33 коп. - расходы на оплату государственной пошлины, 21 666 руб. 67 коп. - расходы на оплату экспертиз, всего 23 000 руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Вента Строй" в пользу Товарищества собственников жилья "Приморье 1 333 руб. 33 коп. - расходы на оплату государственной пошлины, 21 666 руб. 67 коп. - расходы на оплату экспертиз, всего 23 000 руб.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Приморье" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.
Судья
С.Н.ШВИДКО
С.Н.ШВИДКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)