Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: Т.Е. Стасюк, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем О.П. Красовской
в отсутствие представителей участвующих в деле лиц
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Евсеевой Татьяны Петровны (апелляционное производство N 07АП-2642/12)
на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 мая 2012 года (судья Н.В. Гофман)
по делу N А45-21735/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК Монтаж Строй"
по заявлению Ким Анастасии Константиновны
о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника,
установил:
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.02.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "СК Монтаж Строй" (далее - ООО "СК Монтаж Строй", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Гуляев Максим Петрович.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 25.02.2012.
02.02.2012 арбитражным судом вынесено определение о применении при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СК Монтаж Строй" положений параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", регулирующих банкротство застройщика.
Ким Анастасия Константиновна обратилась 14.03.2012 в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 11 (строительный), расположенной в подъезде N 1 на 2 этаже, общей площадью по проекту 58,80 кв. м, с балконом и лоджией площадью 7,10 кв. м в многоэтажном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:071015:105 по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Бориса Богаткова, 201/3, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Монтаж Строй".
Заявление обосновано ссылками на статьи 16, 71, 201.4, 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и мотивировано наличием у участника строительства права требования к должнику о передаче ему указанного жилого помещения в собственность, основанного на договоре от 01.02.2007 N 11-ББ об инвестиционной деятельности.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 мая 2012 года требование Ким А.К. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 11 (строительный), расположенной в подъезде N 1 на 2 этаже, общей площадью по проекту 58,80 кв. м, с балконом и лоджией площадью 7,10 кв. м в многоэтажном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:071015:105 по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Бориса Богаткова, 201/3, включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Монтаж Строй".
Не согласившись с состоявшимся определением, конкурсный кредитор Евсеева Татьяна Петровна обратилась с апелляционной жалобой, а также дополнением к ней, в которых просит определение отменить и разрешить вопрос по существу, отказав в удовлетворении заявления Ким А.К. о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, включение в реестр требований о передаче жилых помещений требований участников строительства, зарегистрировавших право общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, противоречит положениям Закона о банкротстве. В этом случае станет невозможным погашение требований остальных участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве, так как требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, будет больше, чем жилых помещений после завершения его строительства. Создание ситуации, при которой заведомо невозможно удовлетворение требований участников строительства, право собственности которых на долю в объекте незавершенного строительства не зарегистрировано, противоречит Закону о банкротстве.
Кроме того, полагая, что право собственности должника на долю в объекте незавершенного строительства прекращено в связи с признанием права собственности Ким А.К. на указанную долю, заявитель апелляционной жалобы указывает, что требование участника строительства о передаче жилого помещения не может быть включено в реестр, поскольку должник таким жилым помещением не владеет; требование о передаче жилого помещения и требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства являются тождественными.
В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие данных лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого определения, суд апелляционной инстанции считает его неподлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Новосибирск Строй Монтаж" (заказчиком) и Ким А.К. (инвестором) заключен договор от 01.02.2007 N 11-ББ об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым инвестор обязался передать заказчику денежные средства в сумме 1 995 200 рублей для осуществления строительства жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Б. Богаткова, 201/3, а заказчик - использовать переданные средства в соответствии с договором и по окончании действия договора передать инвеститору двухкомнатную квартиру N 11, расположенную в подъезде N 1 на 2 этаже, общей площадью по проекту 58,80 кв. м, с балконом площадью 7,1 кв. м (л.д. 7 - 10).
Согласно пункту 2.4 договора от 01.02.2007 N 11-ББ срок выполнения работ по строительству дома - до 31.12.2007.
Во исполнение условий договора от 01.02.2007 N 11-ББ Ким А.К. внесла инвестиционный вклад в размере 1 995 200 рублей, что подтверждается платежным поручением от 02.02.2007 N 6668485, приходным кассовым ордером от 02.02.2007 N 6668485 (л.д. 11 - 13).
Заказчик свои обязательства по передаче жилого помещения в установленный договором от 01.02.2007 N 11-ББ срок не исполнил, жилое помещение Ким А.К. не передал.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Новосибирска от 16.06.2011 по делу N 2-1355/2011 за Ким А.К. признано право собственности на долю размером 588/102126 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Бориса Богаткова, 201/3 (л.д. 14 - 18).
На основании данного решения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права Ким А.К. на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (л.д. 19 - 21).
Впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Новосибирск Строй Монтаж" переименовано в ООО "СК Монтаж Строй".
Ким А.К., ссылаясь на то, что у нее имеется право требования к должнику о передаче жилых помещений на основании заключенного инвестиционного договора, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление Ким А.К., исходил из доказанности факта оплаты стоимости жилого помещения по договору от 01.02.2007 N 11-ББ об инвестиционной деятельности, предусматривающему передачу жилого помещения, и неисполнения должником обязательств перед участником строительства по передаче жилого помещения.
Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела.
Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу подпунктов 1, 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщиком) признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона.
Пунктом 4 статьи 100 Закона о банкротстве предусмотрено, что при наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность соответствующих требований кредиторов и доказательства уведомления других кредиторов о предъявлении таких требований.
В силу пунктов 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Из диспозиции указанных норм права следует, что условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются: установление факта заключения с застройщиком сделки, по которой данное лицо обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Факт полной оплаты Ким А.К. стоимости жилого помещения во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору от 01.02.2007 N 11-ББ об инвестиционной деятельности, предусматривающему передачу жилого помещения, подтвержден представленными участником строительства платежными документами, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции и не оспаривается заявителем апелляционной жалобы.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа во включении требования Ким А.К. о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Монтаж Строй".
Довод апелляционной жалобы о том, что требование Ким А.К. к должнику фактически удовлетворено путем регистрации ее права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, основан на неправильном толковании заявителем норм материального права.
Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
С учетом указанных разъяснений, к отношениям, связанным с исполнением обязательств участника строительства и застройщика по инвестиционному договору, в настоящем случае следует применять положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, и уплаты процентов на нее.
Таким образом, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что предусмотренная параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве возможность включения требования участника строительства о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений является одним из способов реализации правомочий данного лица в случае банкротства застройщика. Обязательство застройщика по передаче жилого помещения, предусмотренного соответствующим договором, заключенным с участником строительства, может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным Главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не прекращает обязательство застройщика по передаче готового жилого помещения, предусмотренного договором, заключенным с участником строительства.
Порядок погашения требований участников строительства к должнику, в том числе неденежных требований о передаче жилых помещений, установлен статьями 201.10, 201.11 Закона о банкротстве. Данный порядок направлен на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства в случае введения процедур банкротства в отношении застройщика; возможность погашения неденежных требований участников строительства в таком порядке не может ставиться в зависимость от того, зарегистрировано ли за указанными лицами право долевой собственности на объект незавершенного строительства. Обращение участника строительства в рамках дела о банкротстве застройщика с требованием о передаче жилого помещения фактически свидетельствует о его отказе от зарегистрированного права на долю в объекте незавершенного строительства и желании получить удовлетворение своих требований к застройщику в порядке, установленном статьями 201.10, 201.11 Закона о банкротстве.
В этой связи наличие зарегистрированного права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данному лицу соответствующих жилых помещений и не может являться препятствием для включения требования участника строительства о передаче причитающегося ему жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Ошибочным является и утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что включение в реестр требований о передаче жилых помещений требований участников строительства, ранее зарегистрировавших право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, сделает невозможным удовлетворение требований остальных участников строительства ввиду недостаточности жилых помещений. Независимо от признания права Ким А.К. на долю в объекте незавершенного строительства у нее сохранялось право требования передачи ей застройщиком готового жилого помещения. Ким А.К. заявлено требование о передаче ей именно того жилого помещения, в отношении которого ею был заключен инвестиционный договор; следовательно, включение ее требования в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Монтаж Строй" не привело к увеличению объема неденежных обязательств должника перед участниками строительства.
Довод апелляционной жалобы о невозможности признания обоснованным требования Ким А.К. о передаче ей жилого помещения ввиду того, что право собственности должника на долю в объекте незавершенного строительства прекращено по причине регистрации права на долю другого лица, отклоняется судом апелляционной инстанции. Заявитель апелляционной жалобы не обосновал принципиальную невозможность передачи объекта незавершенного строительства для погашения требований участников строительства (с учетом того, что право на долю в объекте незавершенного строительства зарегистрировано за одним из участников строительства, требования которого могут быть погашены только в том же порядке, что и требования других участников строительства).
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что Ким А.К. избран ненадлежащий способ защиты, подлежит отклонению, поскольку право участника строительства на предъявление требования о передаче нежилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика прямо предусмотрено статьями 201.1, 201.4, 201.6 Закона о банкротстве. То обстоятельство, что ранее участник строительства пытался защитить свои нарушенные права путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не может лишать его возможности реализовать право на получение того жилого помещения, которое он рассчитывал получить, вступая в обязательственные отношения с застройщиком.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены определения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 мая 2012 года по делу N А45-21735/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
Т.Е.СТАСЮК
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.07.2012 ПО ДЕЛУ N А45-21735/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2012 г. по делу N А45-21735/2011
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: Т.Е. Стасюк, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем О.П. Красовской
в отсутствие представителей участвующих в деле лиц
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Евсеевой Татьяны Петровны (апелляционное производство N 07АП-2642/12)
на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 мая 2012 года (судья Н.В. Гофман)
по делу N А45-21735/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК Монтаж Строй"
по заявлению Ким Анастасии Константиновны
о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника,
установил:
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.02.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "СК Монтаж Строй" (далее - ООО "СК Монтаж Строй", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Гуляев Максим Петрович.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 25.02.2012.
02.02.2012 арбитражным судом вынесено определение о применении при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СК Монтаж Строй" положений параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", регулирующих банкротство застройщика.
Ким Анастасия Константиновна обратилась 14.03.2012 в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 11 (строительный), расположенной в подъезде N 1 на 2 этаже, общей площадью по проекту 58,80 кв. м, с балконом и лоджией площадью 7,10 кв. м в многоэтажном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:071015:105 по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Бориса Богаткова, 201/3, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Монтаж Строй".
Заявление обосновано ссылками на статьи 16, 71, 201.4, 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и мотивировано наличием у участника строительства права требования к должнику о передаче ему указанного жилого помещения в собственность, основанного на договоре от 01.02.2007 N 11-ББ об инвестиционной деятельности.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 мая 2012 года требование Ким А.К. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 11 (строительный), расположенной в подъезде N 1 на 2 этаже, общей площадью по проекту 58,80 кв. м, с балконом и лоджией площадью 7,10 кв. м в многоэтажном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:071015:105 по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Бориса Богаткова, 201/3, включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Монтаж Строй".
Не согласившись с состоявшимся определением, конкурсный кредитор Евсеева Татьяна Петровна обратилась с апелляционной жалобой, а также дополнением к ней, в которых просит определение отменить и разрешить вопрос по существу, отказав в удовлетворении заявления Ким А.К. о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, включение в реестр требований о передаче жилых помещений требований участников строительства, зарегистрировавших право общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, противоречит положениям Закона о банкротстве. В этом случае станет невозможным погашение требований остальных участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве, так как требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, будет больше, чем жилых помещений после завершения его строительства. Создание ситуации, при которой заведомо невозможно удовлетворение требований участников строительства, право собственности которых на долю в объекте незавершенного строительства не зарегистрировано, противоречит Закону о банкротстве.
Кроме того, полагая, что право собственности должника на долю в объекте незавершенного строительства прекращено в связи с признанием права собственности Ким А.К. на указанную долю, заявитель апелляционной жалобы указывает, что требование участника строительства о передаче жилого помещения не может быть включено в реестр, поскольку должник таким жилым помещением не владеет; требование о передаче жилого помещения и требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства являются тождественными.
В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие данных лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого определения, суд апелляционной инстанции считает его неподлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Новосибирск Строй Монтаж" (заказчиком) и Ким А.К. (инвестором) заключен договор от 01.02.2007 N 11-ББ об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым инвестор обязался передать заказчику денежные средства в сумме 1 995 200 рублей для осуществления строительства жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Б. Богаткова, 201/3, а заказчик - использовать переданные средства в соответствии с договором и по окончании действия договора передать инвеститору двухкомнатную квартиру N 11, расположенную в подъезде N 1 на 2 этаже, общей площадью по проекту 58,80 кв. м, с балконом площадью 7,1 кв. м (л.д. 7 - 10).
Согласно пункту 2.4 договора от 01.02.2007 N 11-ББ срок выполнения работ по строительству дома - до 31.12.2007.
Во исполнение условий договора от 01.02.2007 N 11-ББ Ким А.К. внесла инвестиционный вклад в размере 1 995 200 рублей, что подтверждается платежным поручением от 02.02.2007 N 6668485, приходным кассовым ордером от 02.02.2007 N 6668485 (л.д. 11 - 13).
Заказчик свои обязательства по передаче жилого помещения в установленный договором от 01.02.2007 N 11-ББ срок не исполнил, жилое помещение Ким А.К. не передал.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Новосибирска от 16.06.2011 по делу N 2-1355/2011 за Ким А.К. признано право собственности на долю размером 588/102126 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Бориса Богаткова, 201/3 (л.д. 14 - 18).
На основании данного решения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права Ким А.К. на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (л.д. 19 - 21).
Впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Новосибирск Строй Монтаж" переименовано в ООО "СК Монтаж Строй".
Ким А.К., ссылаясь на то, что у нее имеется право требования к должнику о передаче жилых помещений на основании заключенного инвестиционного договора, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление Ким А.К., исходил из доказанности факта оплаты стоимости жилого помещения по договору от 01.02.2007 N 11-ББ об инвестиционной деятельности, предусматривающему передачу жилого помещения, и неисполнения должником обязательств перед участником строительства по передаче жилого помещения.
Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела.
Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу подпунктов 1, 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщиком) признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона.
Пунктом 4 статьи 100 Закона о банкротстве предусмотрено, что при наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность соответствующих требований кредиторов и доказательства уведомления других кредиторов о предъявлении таких требований.
В силу пунктов 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Из диспозиции указанных норм права следует, что условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются: установление факта заключения с застройщиком сделки, по которой данное лицо обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Факт полной оплаты Ким А.К. стоимости жилого помещения во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору от 01.02.2007 N 11-ББ об инвестиционной деятельности, предусматривающему передачу жилого помещения, подтвержден представленными участником строительства платежными документами, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции и не оспаривается заявителем апелляционной жалобы.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа во включении требования Ким А.К. о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Монтаж Строй".
Довод апелляционной жалобы о том, что требование Ким А.К. к должнику фактически удовлетворено путем регистрации ее права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, основан на неправильном толковании заявителем норм материального права.
Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
С учетом указанных разъяснений, к отношениям, связанным с исполнением обязательств участника строительства и застройщика по инвестиционному договору, в настоящем случае следует применять положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, и уплаты процентов на нее.
Таким образом, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что предусмотренная параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве возможность включения требования участника строительства о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений является одним из способов реализации правомочий данного лица в случае банкротства застройщика. Обязательство застройщика по передаче жилого помещения, предусмотренного соответствующим договором, заключенным с участником строительства, может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным Главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не прекращает обязательство застройщика по передаче готового жилого помещения, предусмотренного договором, заключенным с участником строительства.
Порядок погашения требований участников строительства к должнику, в том числе неденежных требований о передаче жилых помещений, установлен статьями 201.10, 201.11 Закона о банкротстве. Данный порядок направлен на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства в случае введения процедур банкротства в отношении застройщика; возможность погашения неденежных требований участников строительства в таком порядке не может ставиться в зависимость от того, зарегистрировано ли за указанными лицами право долевой собственности на объект незавершенного строительства. Обращение участника строительства в рамках дела о банкротстве застройщика с требованием о передаче жилого помещения фактически свидетельствует о его отказе от зарегистрированного права на долю в объекте незавершенного строительства и желании получить удовлетворение своих требований к застройщику в порядке, установленном статьями 201.10, 201.11 Закона о банкротстве.
В этой связи наличие зарегистрированного права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данному лицу соответствующих жилых помещений и не может являться препятствием для включения требования участника строительства о передаче причитающегося ему жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Ошибочным является и утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что включение в реестр требований о передаче жилых помещений требований участников строительства, ранее зарегистрировавших право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, сделает невозможным удовлетворение требований остальных участников строительства ввиду недостаточности жилых помещений. Независимо от признания права Ким А.К. на долю в объекте незавершенного строительства у нее сохранялось право требования передачи ей застройщиком готового жилого помещения. Ким А.К. заявлено требование о передаче ей именно того жилого помещения, в отношении которого ею был заключен инвестиционный договор; следовательно, включение ее требования в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Монтаж Строй" не привело к увеличению объема неденежных обязательств должника перед участниками строительства.
Довод апелляционной жалобы о невозможности признания обоснованным требования Ким А.К. о передаче ей жилого помещения ввиду того, что право собственности должника на долю в объекте незавершенного строительства прекращено по причине регистрации права на долю другого лица, отклоняется судом апелляционной инстанции. Заявитель апелляционной жалобы не обосновал принципиальную невозможность передачи объекта незавершенного строительства для погашения требований участников строительства (с учетом того, что право на долю в объекте незавершенного строительства зарегистрировано за одним из участников строительства, требования которого могут быть погашены только в том же порядке, что и требования других участников строительства).
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что Ким А.К. избран ненадлежащий способ защиты, подлежит отклонению, поскольку право участника строительства на предъявление требования о передаче нежилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика прямо предусмотрено статьями 201.1, 201.4, 201.6 Закона о банкротстве. То обстоятельство, что ранее участник строительства пытался защитить свои нарушенные права путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не может лишать его возможности реализовать право на получение того жилого помещения, которое он рассчитывал получить, вступая в обязательственные отношения с застройщиком.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены определения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 мая 2012 года по делу N А45-21735/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
Т.Е.СТАСЮК
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)