Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "08" апреля 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Хасановой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Жилбытсервис": Петряевой М.В. - представителя по доверенности от 26.12.2010 N 29,
ответчика - индивидуального предпринимателя Соседовой Марины Михайловны,
от третьего лица - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Петрушиной Н.Ю. - представителя по доверенности от 24.02.2011 N 30,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Жилбытсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "29" ноября 2010 года по делу N А33-12447/2010, принятое судьей Лесковым Р.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Жилбытсервис" (ОГРН 1022401953298, ИНН 2461015299) (далее - истец, ООО "УК "Жилбытсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Соседовой Марине Михайловне (ОГРНИП 304246107900053, ИНН 246100330212) (далее - ответчик, ИП Соседова М.М.) о взыскании 69 426 рублей 94 копеек задолженности по арендной плате (с учетом уменьшения суммы исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 29.11.2010 и принять по делу новый судебный акт.
Истец считает обжалуемый судебный акт необоснованным, поскольку, по его мнению, спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме (02.07.1992) не было предназначено для самостоятельного использования, имело статус подвала, в котором располагалось инженерное оборудование, использовалось для обслуживания других помещений в многоквартирном доме, следовательно, имеет статус - общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме (технический подвал). Истец правомерно от имени собственников помещений заключил с ответчиком соответствующий закону договор аренды N А-20/09-К, при подписании которого не представлено документов о нахождении помещения в муниципальной собственности.
Согласно представленному ответчиком отзыву на апелляционную жалобу материалами дела подтверждается, что спорное помещение является муниципальной собственностью, в договоре N А-20/09-К от 01.09.2009 не согласован предмет договора - определенный объект с указанием площади и месторасположения в здании, следовательно, договор не заключен, не возлагает на ответчика обязанности по оплате арендной платы. Ответчик не занимает полностью спорное помещение.
Согласно представленному департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отзыву на апелляционную жалобу истцом не представлены доказательства отнесения спорного помещения к общему имуществу (невозможность самостоятельного использования помещения, вспомогательное назначение помещения, техническое использование), помещение является муниципальной собственностью, право зарегистрировано в установленном порядке, договор аренды N А-20/09-К от 01.09.2009 ничтожен, поскольку заключен неуполномоченным собственником помещения лицом.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 17.03.2011.
В судебном заседании 17.03.2011 представители лиц, участвующих в деле, подтвердили ранее изложенные по делу правовые позиции. Представителем истца заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Кировским районным судом города Красноярска искового заявления Жабыко Нины Александровны, представлено письменно оформленное ходатайство и определение суда общей юрисдикции.
Представители ответчика и третьего лица возразили против удовлетворения указанного ходатайства. В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 24.03.2011
После перерыва представитель ООО "УК "Жилбытсервис" заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно копий: выписки из дежурного журнала ООО "Ива" от 22.03.2011; договора на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 30.11.2010. Представители ответчика и третьего лица возразили в отношении удовлетворения указанного ходатайства.
В удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств судом отказано на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заявителем не обоснована невозможность представления данных документов в суд первой инстанции.
Рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Кировского районного суда города Красноярска по иску собственников помещений в многоквартирном доме по пр. Красноярский рабочий, 104 к администрации г. Красноярска, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о прекращении права муниципальной собственности на нежилое помещение N 139 общей площадью 151,3 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома по пр. Красноярский рабочий, 104, о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на данное помещение, о признании недействительной регистрационной записи в ЕГРП о праве муниципальной собственности на нежилое помещение N 139 общей площадью 151,3 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома по пр. Красноярский рабочий, 104, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого, в том числе, судом общей юрисдикции.
Как следует из представленных документов, в суд общей юрисдикции собственники помещений в многоквартирном доме по пр. Красноярский рабочий, 104 обратились после вынесения решения по настоящему делу.
Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что в силу статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по смыслу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" в случае удовлетворения иска об оспаривании права собственности данный судебный акт может являться основанием для пересмотра решения по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Распоряжением Администрации г. Красноярска от 07.11.2005 N 1792-недв "О передаче недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МП N 4 в казну города", определено имущество (включая нежилое помещение площадью 156,4 кв. м по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104), которое подлежит возврату в казну города от МП N 4 жилищного хозяйства Кировского района.
06.07.2006 между Омельчук (фамилия изменена на Соседову 25.06.2010 в связи со вступлением в брак (свидетельство о заключении барака 1-БА N 792215)) Мариной Михайловной (арендатор) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения N 9970, согласно пунктам 1.1, 2.1 которого арендодатель передает арендатору во временное пользование - нежилое помещение б\\н ком N 44, 45, 47, 48 площадью 55,7 кв. м, часть ком. N 3 площадью 89,9 кв. м, часть ком. N 46 площадью 3,9 кв. м, итого общей площадью 149,5 кв. м, в подвале 5-этажного жилого дома, реестровый N СТР01966, расположенное по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, для использования под оздоровительный комплекс, срок действия договора с 04.07.2006 по 03.06.2007, размер арендной платы определен сторонами в приложении N 2 к договору.
К договору сторонами приложена схема размещения помещений переданных в аренду с их экспликацией.
По акту от 04.06.2006 помещение передано в аренду арендатору.
Дополнениями к договору: от 07.02.2007 N 1, 2 уточнен размер арендной платы, а также предмет аренды, в соответствии с которым в аренду передано: нежилые помещения N 3, 4, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 и часть комнаты N 46, общей площадью 287, 0 кв. м, в подвале жилого пятиэтажного дома по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 для использования под оздоровительный комплекс.
По акту приема-передачи от 07.02.2007 помещения переданы в аренду арендатору.
Сторонами оформлены схема и экспликация к помещениям, переданным в аренду с учетом дополнения от 07.02.2007.
Дополнением N 3 от 13.04.2007 сторонами вновь изменен предмет аренды - нежилые помещения б/н комнаты N 3, 8, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 45 и часть комнаты N 46 общей площадью 386,1 кв. м. К дополнению приложена схема помещений и их экспликация.
Дополнением N 4 от 29.05.2007 срок действия договора продлен до 03.05.2008.
Дополнением N 5 от 03.03.2008 изменен размер арендной платы.
Дополнением N 6 от 24.06.2008 срок действия договора продлен до 02.04.2009.
В дело представлено заключение Главного управления по гражданской обороне, чрезвычайным ситуациям и пожарной безопасности администрации г. Красноярска о возможности использования Омельчук М.М. нежилого помещения в виде оздоровительного комплекса, расположенного в подвале нежилого дома по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 при условии выполнения определенных в заключении условий.
Дополнением N 7 от 25.12.2008 сторонами по договору вновь уточнен предмет аренды - нежилое помещение б\\н ком. N 3, 8, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 45 часть ком. NN 4, 46 общей площадью 361,2 кв. м в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, для использования под оздоровительный комплекс. К дополнению сторонами оформлена схема и приложена экспликация помещений.
Дополнениями N 8 от 25.12.2008 и N 9 от 12.01.2009 сторонами по договору определены новые размеры арендной платы по договору аренды.
Дополнением N 10 от 21.04.2009 сторонами вновь уточнен перечень арендуемых арендатором помещений, в числе которых определены: ком. N 3, 8, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 45 часть ком. NN 4, 46 общей площадью 361,2 кв. м, а также согласован новый размер арендной платы.
Дополнением N 11 от 26.06.2009 к договору аренды от 06.07.2006 сторонами в качестве предмета аренды определено: нежилое помещение N 139, общей площадью 151,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, для использования под оздоровительный комплекс, а также уточнен размер арендной платы, в связи с изменением предмета аренды. К дополнению приложена схема расположения помещения N 139 и экспликация помещений, согласно которой в перечень арендуемого помещения вошли следующие комнаты: N 1 - торговая, площадью 26,5 кв. м; N 2 - торговая, площадью 23,6 кв. м; N 3 - торговая, площадью 20,2 кв. м; N 4 - торговая, площадью 22,0 кв. м; N 5 - подсобная, площадью 5,2 кв. м; N 6 - санузел, площадью 4,3 кв. м; N 7 - коридор, площадью 9,5 кв. м; N 8 - коридор, площадью 2,4 кв. м; N 9 - подсобная, площадью 11,3 кв. м; N 10 - подсобная, площадью 12,1 кв. м; N 11 - подсобная, площадью 14,2 кв. м; всего 151,3 кв. м
02.11.2006 между собственниками жилых помещений и ООО "УК Жилбытсервис" подписан договор N 280 управления многоквартирным домом, по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104.
14.03.2007 Красноярским отделением филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Красноярскому краю оформлена Выписка из единого государственного реестра объектов капитального строительства на нежилое помещение с инвентарным номером 04:401:001:015426970:0001:20139, общей площадью 151, 3 кв. м, находящимся по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, дом 104. пом. 139., года ввода в эксплуатацию - 1962 г, литеры А, А1, пятиэтажного дома, находящегося в подвале.
Как следует из выписки из адресного реестра г. Красноярска от 05.03.2007 N 1461 нежилому встроенному помещению, расположенному в подвале пятиэтажного жилого дома, по пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, обозначенному в техническом паспорте цифрами 1 - 11, литерой А1, присвоен адрес: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, пом. N 139.
Согласно решению внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, проведенного в форме заочного голосования (протокол N 118 от 22.06.2009 г. представлен в материалы дела) - истцу получено в интересах собственников жилых помещений заключить договоры на использование общего имущества от своего имени, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства Российской Федерации, в т. ч производить начисление и получение платы в судебном порядке, односторонний отказ от исполнения договора, расторжения договора и взысканию убытков, а также обращаться в судебные органы по вопросом пользования общим имуществом.
23.07.2009 состоялось еще одно внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, дом N 104, на котором принято решение - поручить ООО "УК "Жилбытсервис" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме по согласованию с домовым комитетом заключать договоры на использование общего имущества дома.
Уведомлением от 24.07.2009 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска известил ответчика, что нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 исключено из реестра муниципальной собственности. Правомочие собственников нежилых подвальных помещений осуществляется ООО "УК "Жилбытсервис". Аналогичные уведомления за NN 38902, 38904, 38908, 38912, 38910 оформлены третьим лицом на имя индивидуальных предпринимателей Н.В. Вершининой, С.М.Морозова, ООО "Факел Альфа", ООО "Аревера".
03.08.2009 между департаментом и истцом по делу подписан акт приема-передачи документов, согласно которому, третьим лицом переданы истцу договоры аренды нежилых помещений в т.ч. договор N 9970 от 06.07.2006, подписанный с ответчиком.
01.09.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N А-20/09-к, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилое подвальное помещение N 139, общей площадью 151,3 кв. м в жилом доме по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 10, в целях использования его под салон красоты. Согласно пункту 3.2 договора от 01.09.2009 определен срок оплаты арендной платы по договору - ежемесячно до 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы составляет 14 397 рублей с НДС, срок аренды с 01.09.2009 по 31.12.2009. В соответствии с пунктом 2.1.1 договора от 01.09.2009 истец обязался ответчику передать помещение в аренду по двухстороннему акту. Акт приема-передачи помещений составленный во исполнение договора от 01.09.2009 в материалы дела не представлен. Как пояснили представители сторон по делу данный акт составлен не был.
11.01.2010 между сторонами по договору от 01.09.2009 подписанного дополнительное соглашение N 1, согласно которому срок действия договор N А-20/09-К от 01.09.2009 продлен до 30.12.2010.
В качестве доказательств оказания услуг по аренде во исполнение договора аренды от 01.09.2009 суду представлены акты N 12377 от 31.10.2009, 13677 от 30.11.2009, 14978 от 31.12.2009, N 949 от 31.01.2010, N 2477 от 28.02.2010, N 3757 от 31.03.2010, N 5053 от 30.04.2010, N 6344 от 31.05.2010, N 7628 от 30.06.2010, N 6344 от 31.05.2010, N 8917 от 31.07.2010.
Согласно решению внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, проведенного в форме очного голосования (протокол N 4 от 17.04.2010) принято решение о расторжение договора N А-20/09-К от 01.09.2009 с ИП Омельчук М.М., в связи с неисполнением условий договор о своевременном и полной оплате арендной плате. Истцу поручено взыскать с ответчика оплаты за фактическую аренду подвального помещения по 30.04.2010.
20.05.2010 истцом на имя ответчика направлено письмо за N 2710-8-1, согласно которому, истец предложил подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и погасить задолженность в сумме 57 510 рублей.
В дело представлен акт сверки, составленный истцом в одностороннем порядке о взаимных расчетах между истцом и ответчиком на 03.08.2010, согласно которому задолженность ответчика определена истцом в сумме 80 701 рубль 51 копейка.
08.07.2010 Управлением Росреестра по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права за муниципальным образованием "город Красноярск" на нежилое подвальное помещение общей площадью 151,3 кв. м, находящееся в доме N 104 по пр. им. газ. Красноярский рабочий (свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕИ 666944). Основанием государственной регистрации указано Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.
Суду представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.09.2010 и от 02.10.2010, подтверждающие факт государственной регистрации права на вышеуказанное помещение за муниципальным образованием "город Красноярск", без каких-либо обременений.
Как следует из выписки из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 05.10.2010 N 7496, встроенное нежилое помещение N 139, в жилом доме по пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 является муниципальной собственностью.
12.10.2010 истцом по делу составлен акт обследования общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 в отношении нежилого помещения N 139, согласно которому данное помещение имеет отдельный вход на пр. им. газ. Красноярский рабочий, помещение имеет центральное отопление, горячее водоснабжение, внутренний водопровод и канализацию. В помещении имеется запорная регулирующая арматура, прочистки, канализационные стояки. Согласно выводам в акте - помещение является техническим подвалом, требующим постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. К акту приложения фотография вентиля запорной арматуры на стояках отопления.
Согласно представленной в дело справке муниципального предприятия "Центр приватизации жилья" от 27.10.2010 N 2353, приватизация первой квартиры за N 85 в жилом доме по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий осуществлена 02.07.1992.
Третьим лицом по делу в дело представлено техническое заключение ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" филиал по Красноярскому краю, Красноярское отделение N О-038/2010-55 от 19.10.2010 по нежилому помещению N 139, расположенному по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, согласно которому - нежилое помещение не является помещением общего пользования многоквартирного жилого дома.
Истец, считая ответчика, ненадлежащим образом исполняющим обязанности по оплате арендной платы по договору от 01.09.2009 N А-20/09-К, просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с марта по июль 2010 года в обще сумме 69 426 рублей 94 копейки.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из искового заявления, ООО "УК "Жилбытсервис", уполномоченное 23.07.2009 по результатам внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, дом N 104 на заключение в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоров на использование общего имущества дома, требует от ИП Соседовой М.М. уплаты задолженности по арендным платежам в сумме 69 426 рублей 94 копеек, ссылаясь на подписанный между сторонами спора 01.09.2009 договор N А-20/09-к аренды нежилого подвального помещения N 139, общей площадью 151,3 кв. м в жилом доме по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, в целях использования его под салон красоты.
Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого истцом решения суда первой инстанции.
Согласно положениям статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, независимо от признания ее таковой судом (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на сдачу имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо уполномоченному им лицу.
Судом первой инстанции правомерно указано на то, что настоящее дело подлежит рассмотрению с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
В связи с указанным, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Исходя из указанного, основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы являлась приватизация гражданами жилья, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Материалами дела (справкой муниципального предприятия "Центр приватизации жилья" от 27.10.2010 N 2353) подтверждается, что приватизация первой квартиры за N 85 в жилом доме по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий осуществлена 02.07.1992.
Судом первой инстанции верно отмечено, что в предмет доказывания по настоящему делу входит факт отнесения спорного помещения к общему имуществу дома, исходя из установления предназначения подвального помещения N 139 для самостоятельного либо вспомогательного использования на момент приватизации первой квартиры в доме.
Согласно представленному в материалы дела техническому заключению ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" филиал по Красноярскому краю, Красноярское отделение N О-038/2010-55 от 19.10.2010 нежилое помещение N 139 по данным первичной технической инвентаризации на 15.03.1963 значилось, как помещение без номера, комнаты 3, 44, 45, часть комнаты 46 и имело назначение подвальное помещение, в дальнейшем помещению присвоили N 131 и изменили назначение на подсобное, по данным технической инвентаризации по состоянию на 08.02.2007 в помещении N 139 установлено санитарное оборудование и его используют в качестве магазина, нежилое помещение N 139 не является общим имуществом жилого дома, согласно экспликаций к поэтажным планам, составленным по данным технических инвентаризаций комнаты 3, 44, 45, 46 (впоследствии вошедшие в состав помещения N 139) имели следующее назначение: комната 3 - назначение "подвальное помещение"; комната 44 - назначение "подвальное помещение"; комната 45 - назначение "подвальное помещение"; комната 46 - назначение "подвальное помещение".
Истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств использования спорных помещений на 02.07.1992 в качестве общего имущества дома.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что статус подвального помещения не является основанием для признания за данными помещениями статуса общего имущества собственников многоквартирного жилого дома.
В материалы дела истцом представлен акт обследования общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 в отношении нежилого помещения N 139 от 12.10.2010, согласно которого данное помещение имеет отдельный вход на пр. им. газ. Красноярский рабочий, помещение имеет центральное отопление, горячее водоснабжение, внутренний водопровод и канализацию. В помещении имеется запорная регулирующая арматура, прочистки, канализационные стояки. Согласно выводов, сданных в акте - помещение является техническим подвалом, требующим постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. К акту приложения фотография вентиля запорной арматуры на стояках отопления.
Однако, данный акт не подтверждает наличия у спорного помещения статуса общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, поскольку составлен не компетентными лицами, на основании статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации не является допустимым доказательствам обстоятельств входящих в предмет доказывания.
Представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права 24 ЕИ 666944, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.09.2010 и от 02.10.2010, выпиской из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 05.10.2010 N 7496 подтверждается факт государственной регистрации права собственности на вышеуказанное помещение за муниципальным образованием "город Красноярск", на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, без каких-либо обременений.
Таким образом, спорное помещения является муниципальной собственностью, следовательно, у ООО "УК "Жилбытсервис" отсутствовали правовые основания для передачи нежилого помещения N 139 в аренду ИП Соседовой М.М. по договору от 01.09.2009 N А-20/09-К.
ООО "УК "Жилбытсервис" не подтвердило доказательствами наличие у него права собственности либо полномочий в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сдачу спорного имущества в аренду.
Апелляционный суд отмечает, что с требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 01.09.2009 N А-20/09-К истец обратился в апелляционный суд 20.08.2010, в то время как государственная регистрация права за муниципальным образованием "город Красноярск" на нежилое подвальное помещение общей площадью 151,3 кв. м, находящееся в доме N 104 по пр. им. газ. Красноярский рабочий произведена Управлением Росреестра по Красноярскому краю 08.07.2010.
В связи с указанным, апелляционным суд считает обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам со ссылкой на недействительность (ничтожность) подписанного ООО "УК "Жилбытсервис" с ИП Соседовой М.М. договора аренды от 01.09.2009 N А-20/09-К, который не порождает для сторон правовых последствий.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" ноября 2010 года по делу N А33-12447/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2011 ПО ДЕЛУ N А33-12447/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2011 г. по делу N А33-12447/2010
Резолютивная часть постановления объявлена "24" марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "08" апреля 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Хасановой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Жилбытсервис": Петряевой М.В. - представителя по доверенности от 26.12.2010 N 29,
ответчика - индивидуального предпринимателя Соседовой Марины Михайловны,
от третьего лица - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Петрушиной Н.Ю. - представителя по доверенности от 24.02.2011 N 30,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Жилбытсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "29" ноября 2010 года по делу N А33-12447/2010, принятое судьей Лесковым Р.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Жилбытсервис" (ОГРН 1022401953298, ИНН 2461015299) (далее - истец, ООО "УК "Жилбытсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Соседовой Марине Михайловне (ОГРНИП 304246107900053, ИНН 246100330212) (далее - ответчик, ИП Соседова М.М.) о взыскании 69 426 рублей 94 копеек задолженности по арендной плате (с учетом уменьшения суммы исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 29.11.2010 и принять по делу новый судебный акт.
Истец считает обжалуемый судебный акт необоснованным, поскольку, по его мнению, спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме (02.07.1992) не было предназначено для самостоятельного использования, имело статус подвала, в котором располагалось инженерное оборудование, использовалось для обслуживания других помещений в многоквартирном доме, следовательно, имеет статус - общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме (технический подвал). Истец правомерно от имени собственников помещений заключил с ответчиком соответствующий закону договор аренды N А-20/09-К, при подписании которого не представлено документов о нахождении помещения в муниципальной собственности.
Согласно представленному ответчиком отзыву на апелляционную жалобу материалами дела подтверждается, что спорное помещение является муниципальной собственностью, в договоре N А-20/09-К от 01.09.2009 не согласован предмет договора - определенный объект с указанием площади и месторасположения в здании, следовательно, договор не заключен, не возлагает на ответчика обязанности по оплате арендной платы. Ответчик не занимает полностью спорное помещение.
Согласно представленному департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отзыву на апелляционную жалобу истцом не представлены доказательства отнесения спорного помещения к общему имуществу (невозможность самостоятельного использования помещения, вспомогательное назначение помещения, техническое использование), помещение является муниципальной собственностью, право зарегистрировано в установленном порядке, договор аренды N А-20/09-К от 01.09.2009 ничтожен, поскольку заключен неуполномоченным собственником помещения лицом.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 17.03.2011.
В судебном заседании 17.03.2011 представители лиц, участвующих в деле, подтвердили ранее изложенные по делу правовые позиции. Представителем истца заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Кировским районным судом города Красноярска искового заявления Жабыко Нины Александровны, представлено письменно оформленное ходатайство и определение суда общей юрисдикции.
Представители ответчика и третьего лица возразили против удовлетворения указанного ходатайства. В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 24.03.2011
После перерыва представитель ООО "УК "Жилбытсервис" заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно копий: выписки из дежурного журнала ООО "Ива" от 22.03.2011; договора на выполнение работ по аварийно-техническому обслуживанию жилищного фонда от 30.11.2010. Представители ответчика и третьего лица возразили в отношении удовлетворения указанного ходатайства.
В удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств судом отказано на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заявителем не обоснована невозможность представления данных документов в суд первой инстанции.
Рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Кировского районного суда города Красноярска по иску собственников помещений в многоквартирном доме по пр. Красноярский рабочий, 104 к администрации г. Красноярска, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о прекращении права муниципальной собственности на нежилое помещение N 139 общей площадью 151,3 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома по пр. Красноярский рабочий, 104, о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на данное помещение, о признании недействительной регистрационной записи в ЕГРП о праве муниципальной собственности на нежилое помещение N 139 общей площадью 151,3 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома по пр. Красноярский рабочий, 104, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого, в том числе, судом общей юрисдикции.
Как следует из представленных документов, в суд общей юрисдикции собственники помещений в многоквартирном доме по пр. Красноярский рабочий, 104 обратились после вынесения решения по настоящему делу.
Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что в силу статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по смыслу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" в случае удовлетворения иска об оспаривании права собственности данный судебный акт может являться основанием для пересмотра решения по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Распоряжением Администрации г. Красноярска от 07.11.2005 N 1792-недв "О передаче недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МП N 4 в казну города", определено имущество (включая нежилое помещение площадью 156,4 кв. м по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104), которое подлежит возврату в казну города от МП N 4 жилищного хозяйства Кировского района.
06.07.2006 между Омельчук (фамилия изменена на Соседову 25.06.2010 в связи со вступлением в брак (свидетельство о заключении барака 1-БА N 792215)) Мариной Михайловной (арендатор) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения N 9970, согласно пунктам 1.1, 2.1 которого арендодатель передает арендатору во временное пользование - нежилое помещение б\\н ком N 44, 45, 47, 48 площадью 55,7 кв. м, часть ком. N 3 площадью 89,9 кв. м, часть ком. N 46 площадью 3,9 кв. м, итого общей площадью 149,5 кв. м, в подвале 5-этажного жилого дома, реестровый N СТР01966, расположенное по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, для использования под оздоровительный комплекс, срок действия договора с 04.07.2006 по 03.06.2007, размер арендной платы определен сторонами в приложении N 2 к договору.
К договору сторонами приложена схема размещения помещений переданных в аренду с их экспликацией.
По акту от 04.06.2006 помещение передано в аренду арендатору.
Дополнениями к договору: от 07.02.2007 N 1, 2 уточнен размер арендной платы, а также предмет аренды, в соответствии с которым в аренду передано: нежилые помещения N 3, 4, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 и часть комнаты N 46, общей площадью 287, 0 кв. м, в подвале жилого пятиэтажного дома по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 для использования под оздоровительный комплекс.
По акту приема-передачи от 07.02.2007 помещения переданы в аренду арендатору.
Сторонами оформлены схема и экспликация к помещениям, переданным в аренду с учетом дополнения от 07.02.2007.
Дополнением N 3 от 13.04.2007 сторонами вновь изменен предмет аренды - нежилые помещения б/н комнаты N 3, 8, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 45 и часть комнаты N 46 общей площадью 386,1 кв. м. К дополнению приложена схема помещений и их экспликация.
Дополнением N 4 от 29.05.2007 срок действия договора продлен до 03.05.2008.
Дополнением N 5 от 03.03.2008 изменен размер арендной платы.
Дополнением N 6 от 24.06.2008 срок действия договора продлен до 02.04.2009.
В дело представлено заключение Главного управления по гражданской обороне, чрезвычайным ситуациям и пожарной безопасности администрации г. Красноярска о возможности использования Омельчук М.М. нежилого помещения в виде оздоровительного комплекса, расположенного в подвале нежилого дома по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 при условии выполнения определенных в заключении условий.
Дополнением N 7 от 25.12.2008 сторонами по договору вновь уточнен предмет аренды - нежилое помещение б\\н ком. N 3, 8, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 45 часть ком. NN 4, 46 общей площадью 361,2 кв. м в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, для использования под оздоровительный комплекс. К дополнению сторонами оформлена схема и приложена экспликация помещений.
Дополнениями N 8 от 25.12.2008 и N 9 от 12.01.2009 сторонами по договору определены новые размеры арендной платы по договору аренды.
Дополнением N 10 от 21.04.2009 сторонами вновь уточнен перечень арендуемых арендатором помещений, в числе которых определены: ком. N 3, 8, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 45 часть ком. NN 4, 46 общей площадью 361,2 кв. м, а также согласован новый размер арендной платы.
Дополнением N 11 от 26.06.2009 к договору аренды от 06.07.2006 сторонами в качестве предмета аренды определено: нежилое помещение N 139, общей площадью 151,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, для использования под оздоровительный комплекс, а также уточнен размер арендной платы, в связи с изменением предмета аренды. К дополнению приложена схема расположения помещения N 139 и экспликация помещений, согласно которой в перечень арендуемого помещения вошли следующие комнаты: N 1 - торговая, площадью 26,5 кв. м; N 2 - торговая, площадью 23,6 кв. м; N 3 - торговая, площадью 20,2 кв. м; N 4 - торговая, площадью 22,0 кв. м; N 5 - подсобная, площадью 5,2 кв. м; N 6 - санузел, площадью 4,3 кв. м; N 7 - коридор, площадью 9,5 кв. м; N 8 - коридор, площадью 2,4 кв. м; N 9 - подсобная, площадью 11,3 кв. м; N 10 - подсобная, площадью 12,1 кв. м; N 11 - подсобная, площадью 14,2 кв. м; всего 151,3 кв. м
02.11.2006 между собственниками жилых помещений и ООО "УК Жилбытсервис" подписан договор N 280 управления многоквартирным домом, по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104.
14.03.2007 Красноярским отделением филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Красноярскому краю оформлена Выписка из единого государственного реестра объектов капитального строительства на нежилое помещение с инвентарным номером 04:401:001:015426970:0001:20139, общей площадью 151, 3 кв. м, находящимся по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, дом 104. пом. 139., года ввода в эксплуатацию - 1962 г, литеры А, А1, пятиэтажного дома, находящегося в подвале.
Как следует из выписки из адресного реестра г. Красноярска от 05.03.2007 N 1461 нежилому встроенному помещению, расположенному в подвале пятиэтажного жилого дома, по пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, обозначенному в техническом паспорте цифрами 1 - 11, литерой А1, присвоен адрес: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, пом. N 139.
Согласно решению внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, проведенного в форме заочного голосования (протокол N 118 от 22.06.2009 г. представлен в материалы дела) - истцу получено в интересах собственников жилых помещений заключить договоры на использование общего имущества от своего имени, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства Российской Федерации, в т. ч производить начисление и получение платы в судебном порядке, односторонний отказ от исполнения договора, расторжения договора и взысканию убытков, а также обращаться в судебные органы по вопросом пользования общим имуществом.
23.07.2009 состоялось еще одно внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, дом N 104, на котором принято решение - поручить ООО "УК "Жилбытсервис" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме по согласованию с домовым комитетом заключать договоры на использование общего имущества дома.
Уведомлением от 24.07.2009 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска известил ответчика, что нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 исключено из реестра муниципальной собственности. Правомочие собственников нежилых подвальных помещений осуществляется ООО "УК "Жилбытсервис". Аналогичные уведомления за NN 38902, 38904, 38908, 38912, 38910 оформлены третьим лицом на имя индивидуальных предпринимателей Н.В. Вершининой, С.М.Морозова, ООО "Факел Альфа", ООО "Аревера".
03.08.2009 между департаментом и истцом по делу подписан акт приема-передачи документов, согласно которому, третьим лицом переданы истцу договоры аренды нежилых помещений в т.ч. договор N 9970 от 06.07.2006, подписанный с ответчиком.
01.09.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N А-20/09-к, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилое подвальное помещение N 139, общей площадью 151,3 кв. м в жилом доме по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 10, в целях использования его под салон красоты. Согласно пункту 3.2 договора от 01.09.2009 определен срок оплаты арендной платы по договору - ежемесячно до 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы составляет 14 397 рублей с НДС, срок аренды с 01.09.2009 по 31.12.2009. В соответствии с пунктом 2.1.1 договора от 01.09.2009 истец обязался ответчику передать помещение в аренду по двухстороннему акту. Акт приема-передачи помещений составленный во исполнение договора от 01.09.2009 в материалы дела не представлен. Как пояснили представители сторон по делу данный акт составлен не был.
11.01.2010 между сторонами по договору от 01.09.2009 подписанного дополнительное соглашение N 1, согласно которому срок действия договор N А-20/09-К от 01.09.2009 продлен до 30.12.2010.
В качестве доказательств оказания услуг по аренде во исполнение договора аренды от 01.09.2009 суду представлены акты N 12377 от 31.10.2009, 13677 от 30.11.2009, 14978 от 31.12.2009, N 949 от 31.01.2010, N 2477 от 28.02.2010, N 3757 от 31.03.2010, N 5053 от 30.04.2010, N 6344 от 31.05.2010, N 7628 от 30.06.2010, N 6344 от 31.05.2010, N 8917 от 31.07.2010.
Согласно решению внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, проведенного в форме очного голосования (протокол N 4 от 17.04.2010) принято решение о расторжение договора N А-20/09-К от 01.09.2009 с ИП Омельчук М.М., в связи с неисполнением условий договор о своевременном и полной оплате арендной плате. Истцу поручено взыскать с ответчика оплаты за фактическую аренду подвального помещения по 30.04.2010.
20.05.2010 истцом на имя ответчика направлено письмо за N 2710-8-1, согласно которому, истец предложил подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и погасить задолженность в сумме 57 510 рублей.
В дело представлен акт сверки, составленный истцом в одностороннем порядке о взаимных расчетах между истцом и ответчиком на 03.08.2010, согласно которому задолженность ответчика определена истцом в сумме 80 701 рубль 51 копейка.
08.07.2010 Управлением Росреестра по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права за муниципальным образованием "город Красноярск" на нежилое подвальное помещение общей площадью 151,3 кв. м, находящееся в доме N 104 по пр. им. газ. Красноярский рабочий (свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕИ 666944). Основанием государственной регистрации указано Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.
Суду представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.09.2010 и от 02.10.2010, подтверждающие факт государственной регистрации права на вышеуказанное помещение за муниципальным образованием "город Красноярск", без каких-либо обременений.
Как следует из выписки из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 05.10.2010 N 7496, встроенное нежилое помещение N 139, в жилом доме по пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 является муниципальной собственностью.
12.10.2010 истцом по делу составлен акт обследования общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 в отношении нежилого помещения N 139, согласно которому данное помещение имеет отдельный вход на пр. им. газ. Красноярский рабочий, помещение имеет центральное отопление, горячее водоснабжение, внутренний водопровод и канализацию. В помещении имеется запорная регулирующая арматура, прочистки, канализационные стояки. Согласно выводам в акте - помещение является техническим подвалом, требующим постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. К акту приложения фотография вентиля запорной арматуры на стояках отопления.
Согласно представленной в дело справке муниципального предприятия "Центр приватизации жилья" от 27.10.2010 N 2353, приватизация первой квартиры за N 85 в жилом доме по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий осуществлена 02.07.1992.
Третьим лицом по делу в дело представлено техническое заключение ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" филиал по Красноярскому краю, Красноярское отделение N О-038/2010-55 от 19.10.2010 по нежилому помещению N 139, расположенному по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, согласно которому - нежилое помещение не является помещением общего пользования многоквартирного жилого дома.
Истец, считая ответчика, ненадлежащим образом исполняющим обязанности по оплате арендной платы по договору от 01.09.2009 N А-20/09-К, просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с марта по июль 2010 года в обще сумме 69 426 рублей 94 копейки.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из искового заявления, ООО "УК "Жилбытсервис", уполномоченное 23.07.2009 по результатам внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, дом N 104 на заключение в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоров на использование общего имущества дома, требует от ИП Соседовой М.М. уплаты задолженности по арендным платежам в сумме 69 426 рублей 94 копеек, ссылаясь на подписанный между сторонами спора 01.09.2009 договор N А-20/09-к аренды нежилого подвального помещения N 139, общей площадью 151,3 кв. м в жилом доме по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, в целях использования его под салон красоты.
Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого истцом решения суда первой инстанции.
Согласно положениям статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, независимо от признания ее таковой судом (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на сдачу имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо уполномоченному им лицу.
Судом первой инстанции правомерно указано на то, что настоящее дело подлежит рассмотрению с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
В связи с указанным, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Исходя из указанного, основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы являлась приватизация гражданами жилья, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Материалами дела (справкой муниципального предприятия "Центр приватизации жилья" от 27.10.2010 N 2353) подтверждается, что приватизация первой квартиры за N 85 в жилом доме по адресу: г. Красноярск пр. им. газ. Красноярский рабочий осуществлена 02.07.1992.
Судом первой инстанции верно отмечено, что в предмет доказывания по настоящему делу входит факт отнесения спорного помещения к общему имуществу дома, исходя из установления предназначения подвального помещения N 139 для самостоятельного либо вспомогательного использования на момент приватизации первой квартиры в доме.
Согласно представленному в материалы дела техническому заключению ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" филиал по Красноярскому краю, Красноярское отделение N О-038/2010-55 от 19.10.2010 нежилое помещение N 139 по данным первичной технической инвентаризации на 15.03.1963 значилось, как помещение без номера, комнаты 3, 44, 45, часть комнаты 46 и имело назначение подвальное помещение, в дальнейшем помещению присвоили N 131 и изменили назначение на подсобное, по данным технической инвентаризации по состоянию на 08.02.2007 в помещении N 139 установлено санитарное оборудование и его используют в качестве магазина, нежилое помещение N 139 не является общим имуществом жилого дома, согласно экспликаций к поэтажным планам, составленным по данным технических инвентаризаций комнаты 3, 44, 45, 46 (впоследствии вошедшие в состав помещения N 139) имели следующее назначение: комната 3 - назначение "подвальное помещение"; комната 44 - назначение "подвальное помещение"; комната 45 - назначение "подвальное помещение"; комната 46 - назначение "подвальное помещение".
Истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств использования спорных помещений на 02.07.1992 в качестве общего имущества дома.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что статус подвального помещения не является основанием для признания за данными помещениями статуса общего имущества собственников многоквартирного жилого дома.
В материалы дела истцом представлен акт обследования общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104 в отношении нежилого помещения N 139 от 12.10.2010, согласно которого данное помещение имеет отдельный вход на пр. им. газ. Красноярский рабочий, помещение имеет центральное отопление, горячее водоснабжение, внутренний водопровод и канализацию. В помещении имеется запорная регулирующая арматура, прочистки, канализационные стояки. Согласно выводов, сданных в акте - помещение является техническим подвалом, требующим постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. К акту приложения фотография вентиля запорной арматуры на стояках отопления.
Однако, данный акт не подтверждает наличия у спорного помещения статуса общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, поскольку составлен не компетентными лицами, на основании статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации не является допустимым доказательствам обстоятельств входящих в предмет доказывания.
Представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права 24 ЕИ 666944, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.09.2010 и от 02.10.2010, выпиской из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 05.10.2010 N 7496 подтверждается факт государственной регистрации права собственности на вышеуказанное помещение за муниципальным образованием "город Красноярск", на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, без каких-либо обременений.
Таким образом, спорное помещения является муниципальной собственностью, следовательно, у ООО "УК "Жилбытсервис" отсутствовали правовые основания для передачи нежилого помещения N 139 в аренду ИП Соседовой М.М. по договору от 01.09.2009 N А-20/09-К.
ООО "УК "Жилбытсервис" не подтвердило доказательствами наличие у него права собственности либо полномочий в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сдачу спорного имущества в аренду.
Апелляционный суд отмечает, что с требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 01.09.2009 N А-20/09-К истец обратился в апелляционный суд 20.08.2010, в то время как государственная регистрация права за муниципальным образованием "город Красноярск" на нежилое подвальное помещение общей площадью 151,3 кв. м, находящееся в доме N 104 по пр. им. газ. Красноярский рабочий произведена Управлением Росреестра по Красноярскому краю 08.07.2010.
В связи с указанным, апелляционным суд считает обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам со ссылкой на недействительность (ничтожность) подписанного ООО "УК "Жилбытсервис" с ИП Соседовой М.М. договора аренды от 01.09.2009 N А-20/09-К, который не порождает для сторон правовых последствий.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" ноября 2010 года по делу N А33-12447/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи:
А.Н.БАБЕНКО
И.А.ХАСАНОВА
А.Н.БАБЕНКО
И.А.ХАСАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)