Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мироновой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5250/2012) общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-117/2012 (судья Антонова Е.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ" (ИНН 8904003296, ОГРН 1028900621837) к Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904028004, ОГРН 1028900627172) о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, понуждении к направлению предложения о заключении договора и проекта договора,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ" - не явился, извещено;
- от Администрации города Новый Уренгой - не явился, извещена,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БЕСТ" (далее - ООО "БЕСТ") обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрации города Новый Уренгой (далее - Администрация) о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, об обязании направить предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проекта договора купли-продажи.
До принятия решения по делу истец заявил о дополнении исковых требований, помимо первоначально заявленных требований, просил признать незаконными действия (бездействие) Администрации муниципального образования город Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с истцом, чем было нарушено его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указав, что уточненные требования истца являются новыми, а одновременное изменение предмета и основания иска в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не допускается, уточнение иска судом первой инстанции не принято.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-117/2012 в удовлетворении исковых требований ООО "БЕСТ" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "БЕСТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Истец настаивает на наличии у него преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указывает, что на момент вступления в силу указанного закона договорные отношения между сторонами существовали более двух лет. Прекращение арендных отношений, равно как и отказ в заключении нового договора, истец считает незаконным. Истец также полагает, что арендованное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается по мнению истца, представленными документами. Кроме того, в отказе судом первой инстанции в принятии уточнения иска ООО "БЕСТ" усматривает процессуальное нарушение.
Администрация письменного отзыва на апелляционную жалобу не представила.
В заседание суда апелляционной инстанции представители сторон не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие сторон.
Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие фактические обстоятельства по делу.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком с 2001 существовали отношения по аренде нежилого помещения, что подтверждается договорами аренды нежилого помещения N 105 от 03.01.2001, N 110 от 03.01.2002, N 117 от 01.01.2003, N 26 от 01.01.2004, N 19 от 20.12.2004, N 123 от 01.01.2006, N 5 от 01.01.2007, N 296 от 01.12.2007.
По условиям указанных договоров арендодателем являлся ответчик, арендатором - истец, объект аренды - нежилое помещение, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, расположенное в техническом подвальном помещении многоквартирного дома, передавался для использования в торговой деятельности.
Согласно последнему заключенному сторонами договору N 296 от 01.12.2007 срок его действия определен до 30.11.2008. Договор прекращает свое действие с 01.12.2008 (пункты 2.1, 2.2 договора, л.д. 56 - 62 том 1).
В ноябре 2008 года ответчик письмом N 9435/02 от 10.11.2008 сообщил истцу о том, что арендные отношения с 01.12.2008 пролонгироваться не будут в связи с тем, что нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и право распоряжения им принадлежит управляющей компании ОАО "Уренгойжилсервис" (л.д. 69 том 1).
По акту приема-передачи от 01.12.2008 арендатор возвратил администрации нежилые помещения (л.д. 63 том 1).
Впоследствии договор аренды на пользование вышеуказанным помещением подписан истцом с ОАО "Уренгойжилсервис", что подтверждается представленной в материалы дела копией договора N 7/225 от 28.06.2010 (л.д. 64 - 68 том 1).
Письмом N 3533 от 15.11.2011 ОАО "Уренгойжилсервис" сообщило истцу о невозможности продления действия договора аренды на новый срок на основании решения, принятого комиссией по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности в муниципальном образовании город Новый Уренгой от 30.11.2010, в связи с многочисленными нарушениями Правил пожарной безопасности и Правил санитарного содержания объектов торговли (л.д. 70 том 1).
Истец обратился к Главе города Новый Уренгой с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В письме N 10-01/2501 от 27.12.2011 Администрация указала на невозможность отчуждения имущества Обществу в порядке, предусмотренном вышеназванным Законом со ссылкой на то, что на день обращения с заявлением между сторонами отсутствует действующий договор аренды спорного имущества, кроме того, данное помещение является техническим подпольем, находящимся в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома (л.д. 19 - 22 том 1).
Посчитав отказ администрации в реализации права на преимущественное приобретение вышеназванного помещения необоснованным, ООО "БЕСТ" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований ООО "БЕСТ", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Из материалов дела усматривается, что между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (далее - Департамент) и ООО "БЕСТ" были заключены договоры аренды нежилого помещения N 105 от 03.01.2001, N 110 от 03.01.2002, N 117 от 01.01.2003, N 26 от 01.01.2004, N 19 от 20.12.2004, N 123 от 01.01.2006, N 5 от 01.01.2007, N 296 от 01.12.2007, согласно пункту 1.1 которых ООО "БЕСТ" принимало за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное в техническом подполье по адресу: т. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17а, правый торец, общей площадью 71 кв. м, для использования под торговлю продовольственными товарами.
Пунктом 1.4 указанных договоров было установлено, что передача объекта в аренду не влечет перехода права собственности на него.
Согласно последнему заключенному сторонами договору, как указано выше, он был заключен на срок 30.11.2008.
Согласно пункту 2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 296 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 01.12.2008.
В соответствии с пунктом 2.3 договора по истечении срока данного договора преимущественное право ООО "БЕСТ" как арендатора на заключение договора аренды на спорное нежилое помещение не возникало, согласие арендодателя на возобновление договора не подразумевалось и использование нежилого помещения арендатором без заключения договора на новый срок не допускалось.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2008 арендатор (ООО "БЕСТ") возвратил, а арендодатель принял объект нежилое помещение по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17а (техническое подполье).
Данный акт подписан генеральным директором ООО "БЕСТ" А.М.о. Рагимовым.
Администрацией ООО "БЕСТ" направлено письмо от 10.11.2008 N 9435/02, в котором общество было поставлено в известность о том, что договор аренды нежилого помещения на вышеуказанный объект Департаментом недвижимости пролонгироваться не будет и для решения вопроса заключения договора на новый срок предложено обратиться в ОАО "Уренгойжилсервис".
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в письме от 22.10.2008 N 28 само Общество просило расторгнуть договор аренды техподполья с 30.11.2008 (л.д. 18 том 2).
Таким образом, договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 296 прекратил свое действие в связи с истечением срока 01.12.2008.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Из изложенного следует, что право на преимущественное приобретение имеет арендатор по договору аренды, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации имущества, а не на момент принятия Федерального закона N 159-ФЗ, как ошибочно полагает Общество.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не отрицается, что на момент обращения ООО "БЕСТ" с заявлением о выкупе спорного имущества от 25.11.2011 срок действия договора аренды истек, новый договор между истцом и ответчиком не заключался.
Поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе спорного имущества договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 296 прекратил свое действие, основания для приватизации этого имущества в порядке, предусмотренном статьей 3 Закона N 159-ФЗ, отсутствуют.
То обстоятельство, что в продлении срока действия договора аренды Департамент недвижимости отказал, предложив истцу обратиться для решения вопроса заключения договора на новый срок к ОАО "Уренгойжилсервис", как ошибочно полагает податель жалобы, о необоснованности и незаконности действий Департамента по отказу от договора не свидетельствует. Договор был заключен с определенным сроком его действия, в самом договоре стороны предусматривали возможность его прекращения в связи с истечением срока действия, а также право арендодателя не пролонгировать договорные отношения (пункт 2.3 договора). Доказательств злоупотребления администрацией своим правом судом не установлено и истцом не обосновано. В связи с чем суд полагает, что прекращение договорных отношений не связано с виновными действиями ответчика. Тем более, что после прекращения договорных отношений с администрацией Общество арендовало имущество по договору аренды с иным лицом.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что надлежащих доказательств принадлежности к муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных в техническом подвальном этаже по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17а (правый торец), в материалы дела не представлено.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения расположены в подвальном помещении многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
По смыслу пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 1204-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья "Революции 6" на нарушение конституционных прав и свобод статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По мнению истца, спорное помещение технического подвального этажа находится в муниципальной собственности, является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Возникновение на данные помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации права общей долевой собственности домовладельцев истец отрицает.
Как полагает Администрация города Новый Уренгой, нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 17а (правый торец), общей площадью 71 кв. м, является общим имуществом многоквартирного жилого дома, в связи с чем находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.
При оценке доводов и возражений сторон, судом апелляционной инстанции принято во внимание следующее.
Согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.
Следовательно, право муниципальной собственности на указанные объекты возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, обязательной для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, подтверждающих, было ли спорное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме и статус спорного помещения как общего имущества здания на дату приватизации первой квартиры в доме.
Согласно письму начальника Департамента городского хозяйства от 20.02.2012 N 201-13/771-01 первый договор передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения - квартиры N 25, расположенной в жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 17а, был заключен 07.07.1993 за N 290. По состоянию на 15.02.2012 в жилом доме не приватизировано 3 квартиры (т. 1 л.д. 148).
В письме от 17.02.2012 N 07-14/099 Новоуренгойский филиал ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации" указал, что по данным технического паспорта нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 17а, имеет назначение - технического подполья.
Техническое подполье в соответствии со статьей 36 ЖК РФ является общедомовым имуществом и предназначено для размещения инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом, не является отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости.
То обстоятельство, что в подвальном помещении расположен магазин "Саквояж", статус и назначение указанных помещений не изменяет.
В материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения (магазин "Саквояж") в жилом доме 17а по пр. Ленинградский, согласно которому в подвале на площади 71 кв. м размещены следующие помещения: 1-3 - торговый зал, 4 - подсобное, 5 - туалет, 6 - торговый зал.
Между тем, подготовленные по инициативе общества названные документы не являются достаточными для принятия доводов ответчика во внимание как обоснованных.
В частности, суд не располагает объективными сведениями о том, что изначально строительство дома осуществлялось с приданием спорным помещениям обособленного статуса нежилых. Напротив, это опровергается вышеуказанным письмом Новоуренгойского филиала ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации.
Сведений о том, что в помещениях техподполья проведена реконструкция, в результате которой мог бы измениться правовой режим имущества, а также о том, что обособление имущества и придание ему статуса самостоятельного объекта гражданских прав не повлечет ущерба безопасности эксплуатации общедомового хозяйства, в материалах дела не имеется.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется с соблюдением требований, установленных градостроительным законодательством.
На момент заключения первого договора передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 17а, действовал Закон Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации".
Доказательства осуществления реконструкции с соблюдением заявителем требований указанного закона (в том числе, получение необходимых согласований и разрешений на реконструкцию) не представлено.
В соответствии с Приложением Б к СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные этаж технический - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.
Использование этажа технического по иному назначению противоречит его целевому назначению и правилам технической эксплуатации, в связи с тем, что технический этаж поставлен строительными нормами и правилами в прямую зависимость от наличия инженерного оборудования и коммуникаций.
Являясь частью подвального помещения, спорное подвальное помещение также являлось общим имуществом жилого дома и, будучи объектом общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, не могло выступать объектом муниципальной собственности.
Нежилые помещения подвала (правый торец) в жилом доме N 17а по пр. Ленинградский г. Новый Уренгой исключены из реестра муниципального имущества муниципального образования город Новый Уренгой (т. 2 л.д. 19).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что спорные помещения не являются муниципальной собственностью, то есть право на их приобретение в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, у Общества отсутствует.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что между ОАО "Уренгойжилсервис" (арендодатель) и ООО "БЕСТ" (арендатор) был заключен договор от 28.06.2010 N 7/225 аренды спорного помещения сроком с 01.10.2010 по 31.08.2011. Уведомлением от 15.11.2011 N 3533 в продлении договора аренды отказано. Вместе с тем обстоятельства, связанные с наличием указанных арендных отношений, в том числе правомерности отказа в продлении договора, выходят за пределы исследования по настоящему делу. Соответствующие доводы подателя жалобы оценке не подлежат.
Доводы истца, ссылающегося на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отказе в принятии уточнения иска, судом апелляционной инстанции отклонены.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
Как следует из искового заявления ООО "БЕСТ", истец просил признать за ним преимущественное право на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, обязать ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект договора купли-продажи
Пятого апреля 2011 года истец уточнил исковые требования, также просил признать незаконными действия (бездействие) Администрации муниципального образования город Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с истцом, чем было нарушено его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Арбитражный суд рассматривает заявленные требования по тем предмету и основаниям, которые указаны истцом.
Как следует из взаимосвязанных положений статьи 49 и статьи 125 АПК РФ и разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", предмет иска - это материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.
Основания иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования.
По смыслу пункта 1 статьи 49 АПК РФ одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.
Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
Предметом иска ООО "БЕСТ" явилось признание за ним преимущественное право на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, обязание ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект договора купли-продажи.
В качестве основания заявленных требований истец сослался наличие у него предусмотренных законом оснований для приобретения спорного помещения и, как следствие, обязанности у ответчика такое помещение истцу предоставить.
Заявив об уточнении иска, ООО "БЕСТ" просило признать незаконными действия (бездействие) Администрации муниципального образования город Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с истцом.
Оспаривание действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц производится в порядке главы 24 АПК РФ, регулирующей производство в арбитражном суде первой инстанции по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.
По каким делам в предмет исследования по делу входят обстоятельства, связанные с законностью или незаконность соответствующих действий (бездействия).
То есть, истцом при уточнении иска заявлено новое требование, имеющее иной предмет, и основание.
Поскольку, уточнив исковые требования, истец изменил и предмет, и основания иска, такое уточнение правомерно не принято судом первой инстанции.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта, а также иных нарушений процессуального законодательства судом первой инстанции не допущено.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "БЕСТ" оставлена без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-117/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "БЕСТ" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению N 31 от 10.05.2012 государственную пошлину в размере 4000,0 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2012 ПО ДЕЛУ N А81-117/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2012 г. по делу N А81-117/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мироновой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5250/2012) общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-117/2012 (судья Антонова Е.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ" (ИНН 8904003296, ОГРН 1028900621837) к Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904028004, ОГРН 1028900627172) о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, понуждении к направлению предложения о заключении договора и проекта договора,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ" - не явился, извещено;
- от Администрации города Новый Уренгой - не явился, извещена,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БЕСТ" (далее - ООО "БЕСТ") обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрации города Новый Уренгой (далее - Администрация) о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, об обязании направить предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проекта договора купли-продажи.
До принятия решения по делу истец заявил о дополнении исковых требований, помимо первоначально заявленных требований, просил признать незаконными действия (бездействие) Администрации муниципального образования город Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с истцом, чем было нарушено его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указав, что уточненные требования истца являются новыми, а одновременное изменение предмета и основания иска в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не допускается, уточнение иска судом первой инстанции не принято.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-117/2012 в удовлетворении исковых требований ООО "БЕСТ" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "БЕСТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Истец настаивает на наличии у него преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указывает, что на момент вступления в силу указанного закона договорные отношения между сторонами существовали более двух лет. Прекращение арендных отношений, равно как и отказ в заключении нового договора, истец считает незаконным. Истец также полагает, что арендованное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается по мнению истца, представленными документами. Кроме того, в отказе судом первой инстанции в принятии уточнения иска ООО "БЕСТ" усматривает процессуальное нарушение.
Администрация письменного отзыва на апелляционную жалобу не представила.
В заседание суда апелляционной инстанции представители сторон не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие сторон.
Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие фактические обстоятельства по делу.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком с 2001 существовали отношения по аренде нежилого помещения, что подтверждается договорами аренды нежилого помещения N 105 от 03.01.2001, N 110 от 03.01.2002, N 117 от 01.01.2003, N 26 от 01.01.2004, N 19 от 20.12.2004, N 123 от 01.01.2006, N 5 от 01.01.2007, N 296 от 01.12.2007.
По условиям указанных договоров арендодателем являлся ответчик, арендатором - истец, объект аренды - нежилое помещение, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, расположенное в техническом подвальном помещении многоквартирного дома, передавался для использования в торговой деятельности.
Согласно последнему заключенному сторонами договору N 296 от 01.12.2007 срок его действия определен до 30.11.2008. Договор прекращает свое действие с 01.12.2008 (пункты 2.1, 2.2 договора, л.д. 56 - 62 том 1).
В ноябре 2008 года ответчик письмом N 9435/02 от 10.11.2008 сообщил истцу о том, что арендные отношения с 01.12.2008 пролонгироваться не будут в связи с тем, что нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и право распоряжения им принадлежит управляющей компании ОАО "Уренгойжилсервис" (л.д. 69 том 1).
По акту приема-передачи от 01.12.2008 арендатор возвратил администрации нежилые помещения (л.д. 63 том 1).
Впоследствии договор аренды на пользование вышеуказанным помещением подписан истцом с ОАО "Уренгойжилсервис", что подтверждается представленной в материалы дела копией договора N 7/225 от 28.06.2010 (л.д. 64 - 68 том 1).
Письмом N 3533 от 15.11.2011 ОАО "Уренгойжилсервис" сообщило истцу о невозможности продления действия договора аренды на новый срок на основании решения, принятого комиссией по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности в муниципальном образовании город Новый Уренгой от 30.11.2010, в связи с многочисленными нарушениями Правил пожарной безопасности и Правил санитарного содержания объектов торговли (л.д. 70 том 1).
Истец обратился к Главе города Новый Уренгой с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В письме N 10-01/2501 от 27.12.2011 Администрация указала на невозможность отчуждения имущества Обществу в порядке, предусмотренном вышеназванным Законом со ссылкой на то, что на день обращения с заявлением между сторонами отсутствует действующий договор аренды спорного имущества, кроме того, данное помещение является техническим подпольем, находящимся в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома (л.д. 19 - 22 том 1).
Посчитав отказ администрации в реализации права на преимущественное приобретение вышеназванного помещения необоснованным, ООО "БЕСТ" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований ООО "БЕСТ", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Из материалов дела усматривается, что между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (далее - Департамент) и ООО "БЕСТ" были заключены договоры аренды нежилого помещения N 105 от 03.01.2001, N 110 от 03.01.2002, N 117 от 01.01.2003, N 26 от 01.01.2004, N 19 от 20.12.2004, N 123 от 01.01.2006, N 5 от 01.01.2007, N 296 от 01.12.2007, согласно пункту 1.1 которых ООО "БЕСТ" принимало за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное в техническом подполье по адресу: т. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17а, правый торец, общей площадью 71 кв. м, для использования под торговлю продовольственными товарами.
Пунктом 1.4 указанных договоров было установлено, что передача объекта в аренду не влечет перехода права собственности на него.
Согласно последнему заключенному сторонами договору, как указано выше, он был заключен на срок 30.11.2008.
Согласно пункту 2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 296 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 01.12.2008.
В соответствии с пунктом 2.3 договора по истечении срока данного договора преимущественное право ООО "БЕСТ" как арендатора на заключение договора аренды на спорное нежилое помещение не возникало, согласие арендодателя на возобновление договора не подразумевалось и использование нежилого помещения арендатором без заключения договора на новый срок не допускалось.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2008 арендатор (ООО "БЕСТ") возвратил, а арендодатель принял объект нежилое помещение по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17а (техническое подполье).
Данный акт подписан генеральным директором ООО "БЕСТ" А.М.о. Рагимовым.
Администрацией ООО "БЕСТ" направлено письмо от 10.11.2008 N 9435/02, в котором общество было поставлено в известность о том, что договор аренды нежилого помещения на вышеуказанный объект Департаментом недвижимости пролонгироваться не будет и для решения вопроса заключения договора на новый срок предложено обратиться в ОАО "Уренгойжилсервис".
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в письме от 22.10.2008 N 28 само Общество просило расторгнуть договор аренды техподполья с 30.11.2008 (л.д. 18 том 2).
Таким образом, договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 296 прекратил свое действие в связи с истечением срока 01.12.2008.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Из изложенного следует, что право на преимущественное приобретение имеет арендатор по договору аренды, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации имущества, а не на момент принятия Федерального закона N 159-ФЗ, как ошибочно полагает Общество.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не отрицается, что на момент обращения ООО "БЕСТ" с заявлением о выкупе спорного имущества от 25.11.2011 срок действия договора аренды истек, новый договор между истцом и ответчиком не заключался.
Поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе спорного имущества договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 296 прекратил свое действие, основания для приватизации этого имущества в порядке, предусмотренном статьей 3 Закона N 159-ФЗ, отсутствуют.
То обстоятельство, что в продлении срока действия договора аренды Департамент недвижимости отказал, предложив истцу обратиться для решения вопроса заключения договора на новый срок к ОАО "Уренгойжилсервис", как ошибочно полагает податель жалобы, о необоснованности и незаконности действий Департамента по отказу от договора не свидетельствует. Договор был заключен с определенным сроком его действия, в самом договоре стороны предусматривали возможность его прекращения в связи с истечением срока действия, а также право арендодателя не пролонгировать договорные отношения (пункт 2.3 договора). Доказательств злоупотребления администрацией своим правом судом не установлено и истцом не обосновано. В связи с чем суд полагает, что прекращение договорных отношений не связано с виновными действиями ответчика. Тем более, что после прекращения договорных отношений с администрацией Общество арендовало имущество по договору аренды с иным лицом.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что надлежащих доказательств принадлежности к муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных в техническом подвальном этаже по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17а (правый торец), в материалы дела не представлено.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения расположены в подвальном помещении многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
По смыслу пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 1204-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья "Революции 6" на нарушение конституционных прав и свобод статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По мнению истца, спорное помещение технического подвального этажа находится в муниципальной собственности, является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Возникновение на данные помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации права общей долевой собственности домовладельцев истец отрицает.
Как полагает Администрация города Новый Уренгой, нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 17а (правый торец), общей площадью 71 кв. м, является общим имуществом многоквартирного жилого дома, в связи с чем находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.
При оценке доводов и возражений сторон, судом апелляционной инстанции принято во внимание следующее.
Согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.
Следовательно, право муниципальной собственности на указанные объекты возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, обязательной для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, подтверждающих, было ли спорное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме и статус спорного помещения как общего имущества здания на дату приватизации первой квартиры в доме.
Согласно письму начальника Департамента городского хозяйства от 20.02.2012 N 201-13/771-01 первый договор передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения - квартиры N 25, расположенной в жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 17а, был заключен 07.07.1993 за N 290. По состоянию на 15.02.2012 в жилом доме не приватизировано 3 квартиры (т. 1 л.д. 148).
В письме от 17.02.2012 N 07-14/099 Новоуренгойский филиал ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации" указал, что по данным технического паспорта нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 17а, имеет назначение - технического подполья.
Техническое подполье в соответствии со статьей 36 ЖК РФ является общедомовым имуществом и предназначено для размещения инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом, не является отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости.
То обстоятельство, что в подвальном помещении расположен магазин "Саквояж", статус и назначение указанных помещений не изменяет.
В материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения (магазин "Саквояж") в жилом доме 17а по пр. Ленинградский, согласно которому в подвале на площади 71 кв. м размещены следующие помещения: 1-3 - торговый зал, 4 - подсобное, 5 - туалет, 6 - торговый зал.
Между тем, подготовленные по инициативе общества названные документы не являются достаточными для принятия доводов ответчика во внимание как обоснованных.
В частности, суд не располагает объективными сведениями о том, что изначально строительство дома осуществлялось с приданием спорным помещениям обособленного статуса нежилых. Напротив, это опровергается вышеуказанным письмом Новоуренгойского филиала ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации.
Сведений о том, что в помещениях техподполья проведена реконструкция, в результате которой мог бы измениться правовой режим имущества, а также о том, что обособление имущества и придание ему статуса самостоятельного объекта гражданских прав не повлечет ущерба безопасности эксплуатации общедомового хозяйства, в материалах дела не имеется.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется с соблюдением требований, установленных градостроительным законодательством.
На момент заключения первого договора передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, д. 17а, действовал Закон Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации".
Доказательства осуществления реконструкции с соблюдением заявителем требований указанного закона (в том числе, получение необходимых согласований и разрешений на реконструкцию) не представлено.
В соответствии с Приложением Б к СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные этаж технический - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.
Использование этажа технического по иному назначению противоречит его целевому назначению и правилам технической эксплуатации, в связи с тем, что технический этаж поставлен строительными нормами и правилами в прямую зависимость от наличия инженерного оборудования и коммуникаций.
Являясь частью подвального помещения, спорное подвальное помещение также являлось общим имуществом жилого дома и, будучи объектом общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, не могло выступать объектом муниципальной собственности.
Нежилые помещения подвала (правый торец) в жилом доме N 17а по пр. Ленинградский г. Новый Уренгой исключены из реестра муниципального имущества муниципального образования город Новый Уренгой (т. 2 л.д. 19).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что спорные помещения не являются муниципальной собственностью, то есть право на их приобретение в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, у Общества отсутствует.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что между ОАО "Уренгойжилсервис" (арендодатель) и ООО "БЕСТ" (арендатор) был заключен договор от 28.06.2010 N 7/225 аренды спорного помещения сроком с 01.10.2010 по 31.08.2011. Уведомлением от 15.11.2011 N 3533 в продлении договора аренды отказано. Вместе с тем обстоятельства, связанные с наличием указанных арендных отношений, в том числе правомерности отказа в продлении договора, выходят за пределы исследования по настоящему делу. Соответствующие доводы подателя жалобы оценке не подлежат.
Доводы истца, ссылающегося на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отказе в принятии уточнения иска, судом апелляционной инстанции отклонены.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
Как следует из искового заявления ООО "БЕСТ", истец просил признать за ним преимущественное право на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, обязать ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект договора купли-продажи
Пятого апреля 2011 года истец уточнил исковые требования, также просил признать незаконными действия (бездействие) Администрации муниципального образования город Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с истцом, чем было нарушено его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Арбитражный суд рассматривает заявленные требования по тем предмету и основаниям, которые указаны истцом.
Как следует из взаимосвязанных положений статьи 49 и статьи 125 АПК РФ и разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", предмет иска - это материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.
Основания иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования.
По смыслу пункта 1 статьи 49 АПК РФ одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.
Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
Предметом иска ООО "БЕСТ" явилось признание за ним преимущественное право на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 17-а, правый торец, обязание ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект договора купли-продажи.
В качестве основания заявленных требований истец сослался наличие у него предусмотренных законом оснований для приобретения спорного помещения и, как следствие, обязанности у ответчика такое помещение истцу предоставить.
Заявив об уточнении иска, ООО "БЕСТ" просило признать незаконными действия (бездействие) Администрации муниципального образования город Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с истцом.
Оспаривание действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц производится в порядке главы 24 АПК РФ, регулирующей производство в арбитражном суде первой инстанции по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.
По каким делам в предмет исследования по делу входят обстоятельства, связанные с законностью или незаконность соответствующих действий (бездействия).
То есть, истцом при уточнении иска заявлено новое требование, имеющее иной предмет, и основание.
Поскольку, уточнив исковые требования, истец изменил и предмет, и основания иска, такое уточнение правомерно не принято судом первой инстанции.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта, а также иных нарушений процессуального законодательства судом первой инстанции не допущено.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "БЕСТ" оставлена без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 апреля 2012 года по делу N А81-117/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "БЕСТ" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению N 31 от 10.05.2012 государственную пошлину в размере 4000,0 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)