Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2010 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Якутова Э.В.
судей: Веклича Б.С.
Пронниковой Е.В.
при ведении протокола помощником судьи Степкиным М.С.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу ТСЖ "АльСтар" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2010 по делу N А40-46195/10-153-225
по заявлению ТСЖ "АльСтар"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
третье лицо Винер И.А.
о признании незаконным и отмене постановления
при участии:
от заявителя: Донцов Н.Е. председатель правления, протокол от 18.03.2009 N 72, паспорт; Логинов И.А. по дов. от 20.04.2010, паспорт
от ответчика: не явился, извещен
от третьего лица: Бурделов Н.П. по дов. от 05.04.2010, паспорт
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2010 ТСЖ "АльСтар" (далее - ТСЖ) было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Росреестр) по внесению в ЕГРП записи от 23.12.2009 N 20/120/2009-408 об изменении технических характеристик квартиры N 77 по адресу: г. Москва, ул. Крылатские холмы, д. 15, корп. 2 с 433 кв. м до 456,7 кв. м.
ТСЖ не согласилось с решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой считает, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела; суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; судом неправильно применены нормы материального права; судом нарушены нормы процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения.
Просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных ТСЖ требований.
Отзывы на апелляционную жалобу ответчиком и третьим лицом не представлены.
Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Росреестра, надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель ТСЖ доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Указал на то, что материалами дела подтверждается факт создания нового объекта недвижимости на крыше здания и его присоединение к площади квартиры, а суд не исследовал представленные заявителем доказательства, подтверждающие факт возведения надстройки на крыше здания.
Полагает, что вместо прав третьего лица на двухуровневую квартиру в ЕГРП зарегистрированы права на трехуровневую квартиру, в которой третий уровень возведен без разрешений Мосгосстройнадзора и без разрешения правообладателей здания.
В связи с этим считает, что в отношении надстроенного этажа суд обязан был применить положения закона, регулирующие порядок регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, а не положения, регулирующие порядок регистрации несущественных изменений объекта.
Отметил, что ТСЖ просит признать незаконными действия Росреестра по внесению в ЕГРП записи об изменении технических характеристик квартиры и не просит признать недействительным свидетельство о праве собственности.
Считает не соответствующим обстоятельствам дела вывод суда об отсутствии у ТСЖ полномочий на обращение в суд с соответствующим заявлением.
Указал на наличие безусловных оснований для отмены решения, поскольку, по мнению ТСЖ, суд принял решение о правах и обязанностях префектуры ЗАО г. Москвы, не привлеченной к участию в деле.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, изложил свои доводы.
Указал на то, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа третьему лицу в государственной регистрации изменений в ЕГРП в отношении изменений технических характеристик квартиры.
Пояснил, что надстройка выполнена строго над квартирой и не связана с землей; выполнена в рамках переустройства двухуровневой квартиры в соответствии с проектом, с соблюдением действующего на тот период времени законодательства; согласована с жителями смежных квартир; разрешение на перепланировку в соответствии с проектом было утверждено распоряжением Префекта.
Считает, что изменение площади квартиры произошло в результате проведения работ по перепланировке и переустройства объекта, которые проведены в пределах границ квартиры и не выходят за внешние контуры объекта.
Полагает, что под видом оспаривания действий Управления Росреестра в отношении регистрации права собственности третьего лица, ТСЖ фактически пытается разрешить спор о праве собственности, связанный с распределением долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме.
Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей ТСЖ и третьего лица, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что решение подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 23.12.2009 Винер Ирина Александровна обратилась в Управление Росреестра по Москве с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРП на объект недвижимого имущества: квартиры N 77 по адресу Москва, ул. Крылатские холмы, д. 15, корп. 2 общей площадью 433 кв. м (свидетельство о праве собственности от 10.10.2001 N 77 АА 226797, запись в ЕГРП N 77-01/11-65/2001-9265.2-1) в связи с изменением площади квартиры с 433 кв. м до 456,7 кв. м.
К заявлению были приложены, в том числе, кадастровый паспорт объекта недвижимости от 17.12.2009, свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2001 N 77 АА 226797.
18.01.2010 в Росреестр была дополнительно представлена справка ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 30.03.2009 N Ф77-77/215498, согласно которой изменение площади объекта произошло в результате проведения работ по перепланировке и переустройства объекта, данные работы проведены в пределах границ квартиры и не выходят за внешние контуры здания.
По результатам правовой экспертизы Росреестром в ЕГРП внесена запись об изменении технических характеристик квартиры N 77 по адресу г. Москва, ул. Крылатские холмы, д. 15, корп. 2 в части изменения площади квартиры с 433 кв. м до 456,7 кв. м.
19.01.2010 Управлением Росреестра выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Винер И.А. на квартиру N 77 общей площадью 456,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Крылатские холмы, д. 15, корп. 2.
Отказывая в удовлетворении заявленных ТСЖ требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия у регистрирующего органа законных оснований для отказа третьему лицу в государственной регистрации изменений в ЕГРП в отношении изменений технических характеристик квартиры, а также из того, что зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю, а не к регистрирующему органу, посредством обращения с требованием о признании его действий незаконными.
При этом суд правомерно указал на то, что согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, которая производится по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом сделок с ним (п. 2 ст. 2 Закона о регистрации).
Государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной данным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1 ст. 13 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с абз. 5 п. 4 ст. 18 Закона о регистрации в случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I ЕГРП, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемых соответствующих документов.
Согласно п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Оценив материалы дела, суд первой инстанции обоснованно отметил, что доводы заявителя относительно обстоятельств возведения третьим лицом надстройки, не могут являться основанием признания действий регистрирующего органа незаконными, так как установление данных обстоятельств не входит в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета заявленных требований.
При этом суд правомерно указал на то, что вступившим в законную силу решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 05.02.2009 по делу N 2-295/09 по иску ТСЖ "АльСтар" к Винер И.А. об обязании демонтировать незаконно возведенную постройку в удовлетворении иска было отказано по тем основаниям, что возведенная Винер И.А. надстройка не обладает признаками самовольной, а именно, надстройка выполнена строго над квартирой ответчицы и не связана с землей; надстройка выполнена в рамках переустройства двухуровневой квартиры ответчицы в соответствии с проектом архитектурного бюро "Пятый радиус", с соблюдением действующего на тот период времени законодательства, разрешение на перепланировку, которая предусматривала надстройку третьего этажа над квартирой в соответствии с проектом, было утверждено распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы от 29.05.2005 N 321-РП. Проект предусматривал надстройку, и именно этот проект был предметом рассмотрения на Межведомственной комиссии и утвержден Префектурой ЗАО 29.05.2005; возведение надстройки согласовано с УГПС ГУ ГОЧС г. Москвы, ЦГСЭН ЗАО г. Москвы; АПУ ЗАО г. Москвы, МВК ЗАО г. Москвы, ГЖИ ЗАО г. Москвы, УКБ ГУП ГлавАПУ Мосархитектуры; надстройка согласована с жителями смежных квартир N 73 и на основании решения правления ТСЖ "АльСтар" от 27.06.2002.
Вступившим в законную силу решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 20.04.2010 по делу N 2-161/10 по иску Кадыханова Рахимзяна Мирхазияновича о признании недействительным п. 2 распоряжения Префекта ЗАО г. Москвы от 29.03.2005 N 321-РП также установлено, что изменение площади квартиры произошло в результате проведения работ по перепланировке и переустройства объекта, которые проведены в пределах границ квартиры и не выходят за внешние контуры объекта.
Таким образом, данными судебными актами подтверждено, что квартира и надстройка конструктивно представляют собой единый объект, созданный в результате переустройства квартиры, и не могут рассматриваться как отдельные объекты недвижимого имущества.
В связи с этим, суд правильно указал на то, что согласно ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Также обоснованно суд посчитал, что, по существу, ТСЖ оспаривается зарегистрированное право собственности третьего лица на объект недвижимого имущества с измененными характеристиками.
Таким образом, под видом оспаривания действий Управления Росреестра по Москве заявитель фактически пытается разрешить спор о праве собственности, связанный с распределением долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме.
При этом суд правомерно указал на то, что согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав, имеет гражданско-правовой характер и означает оспаривание правоустанавливающих документов и связанной с ними государственной регистрации права.
Зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю, а не к регистрирующему органу, посредством обращения с требованием о признании его действий незаконными, и должно быть рассмотрено по правилам гражданского, а не административного судопроизводства.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Исследуя материалы дела, суд обоснованно обратил внимание на то, что ТСЖ не представлено доказательств, подтверждающих, что в спорном помещении находятся общие объекты инженерной инфраструктуры дома, что спорное помещение является техническим и функционально предназначено исключительно для обслуживания квартир в доме, а также того, что эксплуатация спорного помещения создает препятствия к доступу к коммуникациям, которые предназначены для обслуживания всего жилого дома.
Также обоснованно суд первой инстанции отметил, что ТСЖ "АльСтар" как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ) не наделен полномочиями собственника недвижимого имущества.
Из смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в многоквартирном доме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально-определенного помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости.
Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Следовательно, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В связи с этим, суд правильно констатировал, что предъявляя в арбитражный суд требование о признании действий регистрирующего органа незаконными, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным заявлением.
Из материалов дела следует, что ТСЖ "АльСтар" не является собственником крыши здания, на которой третьим лицом произведена надстройка, представленные ТСЖ "АльСтар" документы не свидетельствуют со всей очевидностью о наличии у него соответствующих полномочий на представление интересов всех собственников д. 15, корп. 2 по ул. Крылатские холмы города Москвы.
При этом, как правильно указал суд, общее собрание собственников помещений объединенных в ТСЖ "АльСтар" от 15.03.2007 N 7 не делегировало ТСЖ "АльСтар" полномочий на обращение товарищества с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Довод ТСЖ о том, что суд принял решение о правах и обязанностях префектуры ЗАО г. Москвы, не привлеченной к участию в деле, не подтверждается материалами дела и не основан на законе, поскольку решение не содержит выводов о правах и обязанностях префектуры.
Остальные доводы, приведенные ТСЖ в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает обоснованным и основанным на законе вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ТСЖ требований.
Принимая во внимание вышеизложенное и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2010 по делу N А40-46195/10-153-225 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Э.В.ЯКУТОВ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Е.В.ПРОННИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2010 N 09АП-28451/2010 ПО ДЕЛУ N А40-46195/10-153-225
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2010 г. N 09АП-28451/2010
Дело N А40-46195/10-153-225
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2010 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Якутова Э.В.
судей: Веклича Б.С.
Пронниковой Е.В.
при ведении протокола помощником судьи Степкиным М.С.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу ТСЖ "АльСтар" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2010 по делу N А40-46195/10-153-225
по заявлению ТСЖ "АльСтар"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
третье лицо Винер И.А.
о признании незаконным и отмене постановления
при участии:
от заявителя: Донцов Н.Е. председатель правления, протокол от 18.03.2009 N 72, паспорт; Логинов И.А. по дов. от 20.04.2010, паспорт
от ответчика: не явился, извещен
от третьего лица: Бурделов Н.П. по дов. от 05.04.2010, паспорт
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2010 ТСЖ "АльСтар" (далее - ТСЖ) было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Росреестр) по внесению в ЕГРП записи от 23.12.2009 N 20/120/2009-408 об изменении технических характеристик квартиры N 77 по адресу: г. Москва, ул. Крылатские холмы, д. 15, корп. 2 с 433 кв. м до 456,7 кв. м.
ТСЖ не согласилось с решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой считает, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела; суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; судом неправильно применены нормы материального права; судом нарушены нормы процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения.
Просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных ТСЖ требований.
Отзывы на апелляционную жалобу ответчиком и третьим лицом не представлены.
Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Росреестра, надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель ТСЖ доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Указал на то, что материалами дела подтверждается факт создания нового объекта недвижимости на крыше здания и его присоединение к площади квартиры, а суд не исследовал представленные заявителем доказательства, подтверждающие факт возведения надстройки на крыше здания.
Полагает, что вместо прав третьего лица на двухуровневую квартиру в ЕГРП зарегистрированы права на трехуровневую квартиру, в которой третий уровень возведен без разрешений Мосгосстройнадзора и без разрешения правообладателей здания.
В связи с этим считает, что в отношении надстроенного этажа суд обязан был применить положения закона, регулирующие порядок регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, а не положения, регулирующие порядок регистрации несущественных изменений объекта.
Отметил, что ТСЖ просит признать незаконными действия Росреестра по внесению в ЕГРП записи об изменении технических характеристик квартиры и не просит признать недействительным свидетельство о праве собственности.
Считает не соответствующим обстоятельствам дела вывод суда об отсутствии у ТСЖ полномочий на обращение в суд с соответствующим заявлением.
Указал на наличие безусловных оснований для отмены решения, поскольку, по мнению ТСЖ, суд принял решение о правах и обязанностях префектуры ЗАО г. Москвы, не привлеченной к участию в деле.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, изложил свои доводы.
Указал на то, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа третьему лицу в государственной регистрации изменений в ЕГРП в отношении изменений технических характеристик квартиры.
Пояснил, что надстройка выполнена строго над квартирой и не связана с землей; выполнена в рамках переустройства двухуровневой квартиры в соответствии с проектом, с соблюдением действующего на тот период времени законодательства; согласована с жителями смежных квартир; разрешение на перепланировку в соответствии с проектом было утверждено распоряжением Префекта.
Считает, что изменение площади квартиры произошло в результате проведения работ по перепланировке и переустройства объекта, которые проведены в пределах границ квартиры и не выходят за внешние контуры объекта.
Полагает, что под видом оспаривания действий Управления Росреестра в отношении регистрации права собственности третьего лица, ТСЖ фактически пытается разрешить спор о праве собственности, связанный с распределением долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме.
Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей ТСЖ и третьего лица, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что решение подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 23.12.2009 Винер Ирина Александровна обратилась в Управление Росреестра по Москве с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРП на объект недвижимого имущества: квартиры N 77 по адресу Москва, ул. Крылатские холмы, д. 15, корп. 2 общей площадью 433 кв. м (свидетельство о праве собственности от 10.10.2001 N 77 АА 226797, запись в ЕГРП N 77-01/11-65/2001-9265.2-1) в связи с изменением площади квартиры с 433 кв. м до 456,7 кв. м.
К заявлению были приложены, в том числе, кадастровый паспорт объекта недвижимости от 17.12.2009, свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2001 N 77 АА 226797.
18.01.2010 в Росреестр была дополнительно представлена справка ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 30.03.2009 N Ф77-77/215498, согласно которой изменение площади объекта произошло в результате проведения работ по перепланировке и переустройства объекта, данные работы проведены в пределах границ квартиры и не выходят за внешние контуры здания.
По результатам правовой экспертизы Росреестром в ЕГРП внесена запись об изменении технических характеристик квартиры N 77 по адресу г. Москва, ул. Крылатские холмы, д. 15, корп. 2 в части изменения площади квартиры с 433 кв. м до 456,7 кв. м.
19.01.2010 Управлением Росреестра выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Винер И.А. на квартиру N 77 общей площадью 456,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Крылатские холмы, д. 15, корп. 2.
Отказывая в удовлетворении заявленных ТСЖ требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия у регистрирующего органа законных оснований для отказа третьему лицу в государственной регистрации изменений в ЕГРП в отношении изменений технических характеристик квартиры, а также из того, что зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю, а не к регистрирующему органу, посредством обращения с требованием о признании его действий незаконными.
При этом суд правомерно указал на то, что согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, которая производится по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом сделок с ним (п. 2 ст. 2 Закона о регистрации).
Государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной данным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1 ст. 13 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с абз. 5 п. 4 ст. 18 Закона о регистрации в случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I ЕГРП, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемых соответствующих документов.
Согласно п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Оценив материалы дела, суд первой инстанции обоснованно отметил, что доводы заявителя относительно обстоятельств возведения третьим лицом надстройки, не могут являться основанием признания действий регистрирующего органа незаконными, так как установление данных обстоятельств не входит в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета заявленных требований.
При этом суд правомерно указал на то, что вступившим в законную силу решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 05.02.2009 по делу N 2-295/09 по иску ТСЖ "АльСтар" к Винер И.А. об обязании демонтировать незаконно возведенную постройку в удовлетворении иска было отказано по тем основаниям, что возведенная Винер И.А. надстройка не обладает признаками самовольной, а именно, надстройка выполнена строго над квартирой ответчицы и не связана с землей; надстройка выполнена в рамках переустройства двухуровневой квартиры ответчицы в соответствии с проектом архитектурного бюро "Пятый радиус", с соблюдением действующего на тот период времени законодательства, разрешение на перепланировку, которая предусматривала надстройку третьего этажа над квартирой в соответствии с проектом, было утверждено распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы от 29.05.2005 N 321-РП. Проект предусматривал надстройку, и именно этот проект был предметом рассмотрения на Межведомственной комиссии и утвержден Префектурой ЗАО 29.05.2005; возведение надстройки согласовано с УГПС ГУ ГОЧС г. Москвы, ЦГСЭН ЗАО г. Москвы; АПУ ЗАО г. Москвы, МВК ЗАО г. Москвы, ГЖИ ЗАО г. Москвы, УКБ ГУП ГлавАПУ Мосархитектуры; надстройка согласована с жителями смежных квартир N 73 и на основании решения правления ТСЖ "АльСтар" от 27.06.2002.
Вступившим в законную силу решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 20.04.2010 по делу N 2-161/10 по иску Кадыханова Рахимзяна Мирхазияновича о признании недействительным п. 2 распоряжения Префекта ЗАО г. Москвы от 29.03.2005 N 321-РП также установлено, что изменение площади квартиры произошло в результате проведения работ по перепланировке и переустройства объекта, которые проведены в пределах границ квартиры и не выходят за внешние контуры объекта.
Таким образом, данными судебными актами подтверждено, что квартира и надстройка конструктивно представляют собой единый объект, созданный в результате переустройства квартиры, и не могут рассматриваться как отдельные объекты недвижимого имущества.
В связи с этим, суд правильно указал на то, что согласно ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Также обоснованно суд посчитал, что, по существу, ТСЖ оспаривается зарегистрированное право собственности третьего лица на объект недвижимого имущества с измененными характеристиками.
Таким образом, под видом оспаривания действий Управления Росреестра по Москве заявитель фактически пытается разрешить спор о праве собственности, связанный с распределением долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме.
При этом суд правомерно указал на то, что согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав, имеет гражданско-правовой характер и означает оспаривание правоустанавливающих документов и связанной с ними государственной регистрации права.
Зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю, а не к регистрирующему органу, посредством обращения с требованием о признании его действий незаконными, и должно быть рассмотрено по правилам гражданского, а не административного судопроизводства.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Исследуя материалы дела, суд обоснованно обратил внимание на то, что ТСЖ не представлено доказательств, подтверждающих, что в спорном помещении находятся общие объекты инженерной инфраструктуры дома, что спорное помещение является техническим и функционально предназначено исключительно для обслуживания квартир в доме, а также того, что эксплуатация спорного помещения создает препятствия к доступу к коммуникациям, которые предназначены для обслуживания всего жилого дома.
Также обоснованно суд первой инстанции отметил, что ТСЖ "АльСтар" как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ) не наделен полномочиями собственника недвижимого имущества.
Из смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в многоквартирном доме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально-определенного помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости.
Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Следовательно, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В связи с этим, суд правильно констатировал, что предъявляя в арбитражный суд требование о признании действий регистрирующего органа незаконными, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным заявлением.
Из материалов дела следует, что ТСЖ "АльСтар" не является собственником крыши здания, на которой третьим лицом произведена надстройка, представленные ТСЖ "АльСтар" документы не свидетельствуют со всей очевидностью о наличии у него соответствующих полномочий на представление интересов всех собственников д. 15, корп. 2 по ул. Крылатские холмы города Москвы.
При этом, как правильно указал суд, общее собрание собственников помещений объединенных в ТСЖ "АльСтар" от 15.03.2007 N 7 не делегировало ТСЖ "АльСтар" полномочий на обращение товарищества с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Довод ТСЖ о том, что суд принял решение о правах и обязанностях префектуры ЗАО г. Москвы, не привлеченной к участию в деле, не подтверждается материалами дела и не основан на законе, поскольку решение не содержит выводов о правах и обязанностях префектуры.
Остальные доводы, приведенные ТСЖ в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает обоснованным и основанным на законе вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ТСЖ требований.
Принимая во внимание вышеизложенное и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2010 по делу N А40-46195/10-153-225 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Э.В.ЯКУТОВ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Е.В.ПРОННИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)