Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Журавлевой Т.Г.,
судей Гончаровой О.С., Салтыковой Л.В.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В.
дело по кассационным жалобам истца Л., представителя третьего лица ЗАО "ИНТЕКО", представителя третьего лица ЗАО "Золотая миля"
на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 27 июля 2010 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Л. к ООО "Сити Групп" о признании права собственности на нежилые помещения отказать.
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на объекты недвижимого имущества по тем основаниям, что 27.05.2008 г. между сторонами были заключены Предварительные договоры купли-продажи, согласно которым ответчик принял на себя обязательство по заключению в будущем - до 31.12.2009 г. основных договоров купли-продажи, а истец обязался перечислить стоимость приобретаемых нежилых помещений в многоквартирном доме-новостройке, расположенном по адресу <...> в сумме <...> руб. по предварительному договору N <...> и <...> руб. по предварительному договору N <...>, а всего <...> руб. Свои обязанности по обоим предварительным договорам истец выполнил, подписав с ответчиком соглашение о зачете взаимных требований от 10.02.2009 г., согласно которому стороны пришли к соглашению о зачете взаимных однородных требований на сумму <...> руб., строительство многоквартирного дома окончено, дом сдан госкомиссии, стороны подписали акты приема-передачи помещений, однако ответчиком обязанности по договорам в срок - до 31.12.2009 г. - не выполнены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может быть произведена по вине ответчика.
Представитель истца по доверенности З. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, дополнительно пояснив, что сторонами подписано соглашение о новации обязательств. В связи с тем, что строительство дома окончено, актом от 30.10.2009 г. дом введен в эксплуатацию, истец, как участник инвестиционной деятельности имеет право требовать передачи в собственность спорных объектов, однако из-за бездействия ответчика истец лишен возможности самостоятельно, без помощи суда зарегистрировать право собственности на нежилые помещения во вновь построенном многоквартирном доме, что и стало причиной обращения с иском.
Представитель ответчика - генеральный директор ООО "СитиГрупп" Л. в заседание явилась, подтвердила факт исполнения истцом обязательств перед ответчиком, представила в материалы дела соглашения от 21.12.2009 г., подтверждающие договоренность сторон о невозможности заключения основных договоров на основании Предварительных договоров от 27.05.2008 г., платежные и банковские документы, подтверждающие внесение истцом возведение многоквартирного жилого дома, в котором расположены спорные нежилые помещения, в письменном ходатайстве заявила о признании исковых требований в полном объеме.
Представителю ответчика разъяснены последствия признания иска ответчиком, установленные ст. 39 ГПК РФ.
Представитель 3-го лица ЗАО "ИНТЕКО" по доверенности С. в судебное заседание явился, представил письменный отзыв, из которого следует, что ЗАО "ИНТЕКО" выступало одним из соинвесторов при строительстве многоквартирного жилого дома, в составе которого расположены спорные нежилые помещения, на которые претендует истец, при этом свои обязательства перед соинвесторами ЗАО "ИНТЕКО" выполнило. Указал, что ЗАО "ИНТЕКО" правами на спорные нежилые помещения не обладает, на них не претендует, и просил иск удовлетворить с учетом возможного установления судом обстоятельств, что обязательства истца перед ответчиком выполнены надлежащим образом.
Представитель третьего лица - Правительства Москвы - в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель третьего лица ЗАО "Мосфундаментстрой-6" по доверенности Д. в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснил, что спорные помещения, за исключением помещения N IV площадью 23,2 кв. м, входят в перечень нежилых помещений, права на которые будут являться результатом инвестиционной деятельности ЗАО "ИНТЕКО" на основании договора инвестирования N <...> от 15.12.2004 г.; в связи с наличием у ЗАО "ИНТЕКО" перед ЗАО "Мосфундаментстрой-6" задолженности по полезной площади в размере 402,42 кв. м по объекту, вопрос о правах ЗАО "ИНТЕКО" на спорные нежилые помещения не урегулирован, следовательно, признание за истцом права собственности на спорные помещения будет нарушать права ЗАО "Мосфундаментстрой-6". Просил признать ЗАО "Мосфундаментстрой-6" третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора.
Представитель третьего лица ЗАО "Золотая миля" по доверенности К. в судебное заседание явилась, представила письменный отзыв, пояснила, что ЗАО "Золотая Миля" являлось стороной по договору инвестирования, предметом которого, как и ряда других инвестиционных договоров, заключенных между сторонами настоящего спора, являлось строительство многоквартирного жилого дома по адресу <...>. Против удовлетворения исковых требований не возражала.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам кассационных жалоб просят истец Л., представитель третьего лица ЗАО "ИНТЕКО", представитель третьего лица ЗАО "Золотая миля".
В заседание судебной коллегии явился представитель истца Л. по доверенности З., представитель третьего лица ЗАО "ИНТЕКО" по доверенности С., представитель третьего лица ЗАО "Золотая миля" по доверенности М.Н., которые поддержали кассационные жалобы.
В заседание судебной коллегии явился представитель ответчика ООО "СитиГрупп" по доверенности М.Ю., который согласен с кассационными жалобами, представил письменные отзывы на кассационные жалобы, свою кассационную жалобу ответчик не подавал.
В заседание судебной коллегии явился представитель третьего лица ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (ЗАО "МФС-6") по доверенности П., который согласен с кассационной жалобой истца Л., представил письменный отзыв на нее, свою кассационную жалобу на решение суда третье лицо ЗАО "МФС-6" не подавало.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что спорные объекты недвижимости являются предметом инвестиционной деятельности ООО "СитиГрупп" (договор инвестирования N <...> от 07.02.2006 г. - л.д. 23 - 27; договор инвестирования N <...> от 07.02.2006 г. - л.д. 28 - 32), ЗАО "Золотая миля" (договор инвестирования N <...> от 24.12.2004 г. - л.д. 19 - 22), ЗАО "ИНТЕКО" (договора инвестирования N <...> от 15.12.2004 г. - л.д. 15 - 18), ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином реестре контрактов и торгов города Москвы 03.12.2004 г. за N <...>).
27 мая 2008 года между Л. (Покупатель) и ООО "СитиГрупп" (Продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи N <...>, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме-новостройке по строительному адресу: <...>, N помещения - I, проектная площадь 226,30 кв. м; милицейский адрес объекта: <...>, характеристики помещения по обмерам БТИ: этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - I, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, 3, 4, 5, площадь комнат - 204,3 кв. м.
В соответствии с разделом 2 Предварительного договора купли-продажи N <...>. Покупатель обязался уплатить до 28 февраля 2009 года цену Помещения в размере <...>.
Согласно п. 3.1.1. Предварительного договора купли-продажи N <...>. Продавец обязался подписать с Покупателем Основной договор не позднее 31 декабря 2009 года.
27 мая 2008 года между Л. (Покупатель) и ООО "СитиГрупп" (Продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи N <...>, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме-новостройке по строительному адресу: <...>; милицейский адрес объекта: <...>, характеристики помещения по обмерам БТИ: этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - II, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 15, площадь комнат - 351,5 кв. м; этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - IV, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, площадь комнат - 23,2; общая площадь - 374,7 кв. м.
В соответствии с разделом 2 Предварительного договора купли-продажи N <...>. Покупатель обязался уплатить до 28 февраля 2009 года цену Помещения в размере <...>.
Согласно п. 3.1.1. Предварительного договора купли-продажи N <...> Продавец обязался подписать с Покупателем Основной договор не позднее 31 декабря 2009 года.
10 февраля 2009 года между Л. и ООО "СитиГрупп" подписано Соглашение о зачете взаимных требований.
По Актам приема-передачи нежилого помещения по Предварительному договору купли-продажи N <...> от 27.05.2008 г. и по Предварительному договору купли-продажи N <...> от 27.05.2008 г., подписанным Л. и генеральным директором ООО "СитиГрупп" 10 февраля 2009 года, указанные в предварительных договорах купли-продажи нежилые помещения были переданы Л.; сторонами подтверждено, что обязательства Л. по уплате денежных средств по указанным договорам исполнено.
21 декабря 2009 года между ООО "СитиГрупп" (Сторона - 1) и Л. (Сторона - 2) было заключено Соглашение N <...>, в соответствии с которым стороны в порядке ст. 414 ГК РФ приняли решение о прекращении обязательств, предусмотренных Предварительным договором купли-продажи N <...> от 27.05.2008 года, в связи с заменой указанного обязательства на обязательства Стороны - 1 передать, а Стороны - 2 принять и оплатить в порядке, в размере, в сроки и на условиях настоящего Соглашения, право требования на получение в собственность нежилого помещения, расположенного в Объекте и имеющего согласно документации БТИ следующие характеристики: этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, 3, 4, 5, площадь комнат - 204,3 кв. м (т. 1 л.д. 192 - 195).
21 декабря 2009 года между ООО "СитиГрупп" (Сторона - 1) и Л. (Сторона - 2) было заключено Соглашение N <...>, в соответствии с которым стороны в порядке ст. 414 ГК РФ приняли решение о прекращении обязательств, предусмотренных Предварительным договором купли-продажи N <...> от 27.05.2008 года, в связи с заменой указанного обязательства на обязательства Стороны - 1 передать, а Стороны - 2 принять и оплатить в порядке, в размере, в сроки и на условиях настоящего Соглашения, право требования на получение в собственность нежилого помещения, расположенного в Объекте и имеющего согласно документации БТИ следующие характеристики: этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - II, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 15, площадь комнат - 351,5 кв. м; этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - IV, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, площадь комнат - 23,2; общая площадь - 374,7 кв. м.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался Законом РСФСР N 1488-1 от 26.06.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федеральным законом N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно которым инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий, и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В силу 5.2 Постановления Правительства Москвы N 426 от 18.05.1999 г. "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" по результатам выполнения инвестиционного контракта оформляется акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон.
Суд первой инстанции признал, что из существа отношений между соинвестором и инвестором следует, что последствием выполнения соинвестором обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не передачи в собственность объекта инвестиций.
В соответствии с п. 3.1.1 инвестиционного контракта и п. 10.2 Постановления Правительства Москвы N 145-ПП от 26.02.2002 г. полезная нежилая площадь возводимого объекта по адресу <...> подлежит распределению в соотношении: 40% - в собственность Администрации в лице Департамента имущества Москвы; 60% - в собственность инвестора, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами.
Отказывая в заявленных исковых требованиях, суд первой инстанции исходил из того, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта между заказчиком - Правительством Москвы, и инвестором - ЗАО "Мосфундаментстрой-6" в настоящее время не подписан, т.е., между сторонами инвестиционного контракта не достигнуто соглашение о выделе доле в натуре, установление права собственности одного из соинвесторов на объект инвестиций нарушает права иных участников правоотношений.
Суд также пришел к выводу о том, что стороны инвестиционного контракта не достигли соглашения по вопросам распределения общей площади нежилых помещений; в Протоколе предварительного распределения нежилой площади жилых домов по строительному адресу: <...>, спорное помещение N IV площадью 23,2 кв. м не входит в перечень нежилых помещений, права на которые будут являться результатом инвестиционной деятельности ЗАО "ИНТЕКО", следовательно, права на него не могли быть переданы ЗАО "ИНТЕКО" третьим лицам, следовательно, предъявление требований об установлении права собственности на это помещение заявлено без достаточных оснований.
Разрешая спор, суд учел, что на момент рассмотрения дела Правительство Москвы не подтвердило возникновение у ЗАО "Мосфундаментстрой-6" прав на спорные помещения в целом, в том числе и потому, что согласно планировке, полученной в результате строительства объекта, в функциональный блок встроенных нежилых помещений объекта, входят помещения, не учтенные Протоколом предварительного распределения нежилой площади жилых домов по строительному адресу: <...>. Кроме того, суд учел, что ЗАО "ИНТЕКО" имеет задолженность перед ЗАО "Мосфундаментстрой-6" по полезной жилой площади, вопрос о правах ЗАО "ИНТЕКО" на спорные помещения, которые могли бы стать предметом дальнейшей передачи другим соинвесторам, между сторонами не урегулирован (л.д. 230 - 234).
Суд признал, что на момент рассмотрения дела ответчик не является лицом, обладающим правами на спорные нежилые помещения.
В этой связи суд критически отнесся к заключению между истцом и ответчиком договоров купли-продажи нежилых помещений N <...> (л.д. 46 - 48) и N <...> о заключении в будущем не позднее 31.12.2009 г. основного договора купли-продажи нежилых помещений, правильно указав, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, в то время как продавец по договорам - ООО "Сити Групп" - на момент заключения договоров не обладал необходимыми для этого правами.
Суд также не принял во внимание заключение между истцом и ответчиком соглашения N <...> от 21.12.2009 г., указав, что вне зависимости от правовой природы данного соглашения, ООО "Сити Групп" не обладало правами, которыми могло распорядиться по своему усмотрению.
Суд не согласился с доводами представителя истца о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию, что дает право на предъявление иска, указав, что данный факт не свидетельствует о полном и окончательном выполнении сторонами инвестиционного контракта принятых обязательств, раздел недвижимого имущества нельзя считать произведенным, сторонами не определено конкретное имущество, подлежащее передаче участникам контракта, в связи с чем объект инвестиционной деятельности всех участников, в том числе, спорные нежилые помещения, по-прежнему является объектом долевой собственности участников строительства.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.
Доводы кассационной жалобы истца Л. о неправомерном привлечении к участию в процессе ЗАО "МФС-6" в качестве третьего лица заявляющего самостоятельные требования не могут служить основанием для отмены постановленного решения суда, поскольку указанная организация была вправе вступить в дело до принятия судебного постановления судом первой инстанции.
Ссылки в кассационной жалобе истца Л. на то, что судом первой инстанции нарушены и неправильно применены нормы материального права, а также на то, что помещения, на которые истец просит признать право собственности, является завершенным объектом; что все помещения, переданные истцу, входили в перечень помещений, права на которые будут являться результатом инвестиционной деятельности ЗАО "ИНТЕКО" и, следовательно, могли быть им переданы последующим участникам инвестиционной деятельности и истцу также не могут являться основанием к отмене постановленного решения по следующим основаниям.
В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Л., обращаясь в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества, свои требования основывал на Предварительных договорах купли-продажи, заключенных с ответчиком.
Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ. Положения указанной статьи не предусматривают возможность приобретения права собственности на основании предварительных договорах купли-продажи.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Заключенные между Л. и ООО "СитиГрупп" Соглашения от 21 декабря 2009 года прекратили обязательства, предусмотренные Предварительными договорами N <...> и N <...>, в связи с чем указанные предварительные договоры и в силу этого не могли служить основаниями приобретения права собственности.
Ссылка истца на новацию обязательств в уступку права требования также не является основанием к отмене постановленного решения суда, поскольку, во-первых, в соглашениях от 21 декабря 2009 года не указан адрес Объекта, где расположены нежилые помещения, во-вторых, истец основания заявленных исковых требований не изменял.
Передача спорных нежилых помещений истцу в пользование не порождает право собственности на объекты недвижимости.
Доводы кассационных жалоб третьих лиц фактически повторяют доводы кассационной жалобы истца, и не содержат правовых оснований, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, для отмены решения суда кассационной инстанцией.
Утверждения кассаторов о том, что по аналогичным делам суд удовлетворял исковые требования, и отказ в иске нарушает единообразие судебной практики, основанием к отмене решения суда, предусмотренным ст. 362 ГПК РФ, не является.
Несогласие всех сторон с постановленным судом решением свидетельствует о фактическом отсутствии спора между ними, что не лишает права истца оформить право собственности на объекты недвижимости после подписании Акта реализации инвестиционного контракта.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 27 июля 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы истца Л., представителя третьего лица ЗАО "ИНТЕКО", представителя третьего лица ЗАО "Золотая миля" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.10.2010 ПО ДЕЛУ N 33-32429
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 октября 2010 г. по делу N 33-32429
Судья Иванов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Журавлевой Т.Г.,
судей Гончаровой О.С., Салтыковой Л.В.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В.
дело по кассационным жалобам истца Л., представителя третьего лица ЗАО "ИНТЕКО", представителя третьего лица ЗАО "Золотая миля"
на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 27 июля 2010 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Л. к ООО "Сити Групп" о признании права собственности на нежилые помещения отказать.
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на объекты недвижимого имущества по тем основаниям, что 27.05.2008 г. между сторонами были заключены Предварительные договоры купли-продажи, согласно которым ответчик принял на себя обязательство по заключению в будущем - до 31.12.2009 г. основных договоров купли-продажи, а истец обязался перечислить стоимость приобретаемых нежилых помещений в многоквартирном доме-новостройке, расположенном по адресу <...> в сумме <...> руб. по предварительному договору N <...> и <...> руб. по предварительному договору N <...>, а всего <...> руб. Свои обязанности по обоим предварительным договорам истец выполнил, подписав с ответчиком соглашение о зачете взаимных требований от 10.02.2009 г., согласно которому стороны пришли к соглашению о зачете взаимных однородных требований на сумму <...> руб., строительство многоквартирного дома окончено, дом сдан госкомиссии, стороны подписали акты приема-передачи помещений, однако ответчиком обязанности по договорам в срок - до 31.12.2009 г. - не выполнены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может быть произведена по вине ответчика.
Представитель истца по доверенности З. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, дополнительно пояснив, что сторонами подписано соглашение о новации обязательств. В связи с тем, что строительство дома окончено, актом от 30.10.2009 г. дом введен в эксплуатацию, истец, как участник инвестиционной деятельности имеет право требовать передачи в собственность спорных объектов, однако из-за бездействия ответчика истец лишен возможности самостоятельно, без помощи суда зарегистрировать право собственности на нежилые помещения во вновь построенном многоквартирном доме, что и стало причиной обращения с иском.
Представитель ответчика - генеральный директор ООО "СитиГрупп" Л. в заседание явилась, подтвердила факт исполнения истцом обязательств перед ответчиком, представила в материалы дела соглашения от 21.12.2009 г., подтверждающие договоренность сторон о невозможности заключения основных договоров на основании Предварительных договоров от 27.05.2008 г., платежные и банковские документы, подтверждающие внесение истцом возведение многоквартирного жилого дома, в котором расположены спорные нежилые помещения, в письменном ходатайстве заявила о признании исковых требований в полном объеме.
Представителю ответчика разъяснены последствия признания иска ответчиком, установленные ст. 39 ГПК РФ.
Представитель 3-го лица ЗАО "ИНТЕКО" по доверенности С. в судебное заседание явился, представил письменный отзыв, из которого следует, что ЗАО "ИНТЕКО" выступало одним из соинвесторов при строительстве многоквартирного жилого дома, в составе которого расположены спорные нежилые помещения, на которые претендует истец, при этом свои обязательства перед соинвесторами ЗАО "ИНТЕКО" выполнило. Указал, что ЗАО "ИНТЕКО" правами на спорные нежилые помещения не обладает, на них не претендует, и просил иск удовлетворить с учетом возможного установления судом обстоятельств, что обязательства истца перед ответчиком выполнены надлежащим образом.
Представитель третьего лица - Правительства Москвы - в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель третьего лица ЗАО "Мосфундаментстрой-6" по доверенности Д. в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснил, что спорные помещения, за исключением помещения N IV площадью 23,2 кв. м, входят в перечень нежилых помещений, права на которые будут являться результатом инвестиционной деятельности ЗАО "ИНТЕКО" на основании договора инвестирования N <...> от 15.12.2004 г.; в связи с наличием у ЗАО "ИНТЕКО" перед ЗАО "Мосфундаментстрой-6" задолженности по полезной площади в размере 402,42 кв. м по объекту, вопрос о правах ЗАО "ИНТЕКО" на спорные нежилые помещения не урегулирован, следовательно, признание за истцом права собственности на спорные помещения будет нарушать права ЗАО "Мосфундаментстрой-6". Просил признать ЗАО "Мосфундаментстрой-6" третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора.
Представитель третьего лица ЗАО "Золотая миля" по доверенности К. в судебное заседание явилась, представила письменный отзыв, пояснила, что ЗАО "Золотая Миля" являлось стороной по договору инвестирования, предметом которого, как и ряда других инвестиционных договоров, заключенных между сторонами настоящего спора, являлось строительство многоквартирного жилого дома по адресу <...>. Против удовлетворения исковых требований не возражала.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам кассационных жалоб просят истец Л., представитель третьего лица ЗАО "ИНТЕКО", представитель третьего лица ЗАО "Золотая миля".
В заседание судебной коллегии явился представитель истца Л. по доверенности З., представитель третьего лица ЗАО "ИНТЕКО" по доверенности С., представитель третьего лица ЗАО "Золотая миля" по доверенности М.Н., которые поддержали кассационные жалобы.
В заседание судебной коллегии явился представитель ответчика ООО "СитиГрупп" по доверенности М.Ю., который согласен с кассационными жалобами, представил письменные отзывы на кассационные жалобы, свою кассационную жалобу ответчик не подавал.
В заседание судебной коллегии явился представитель третьего лица ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (ЗАО "МФС-6") по доверенности П., который согласен с кассационной жалобой истца Л., представил письменный отзыв на нее, свою кассационную жалобу на решение суда третье лицо ЗАО "МФС-6" не подавало.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что спорные объекты недвижимости являются предметом инвестиционной деятельности ООО "СитиГрупп" (договор инвестирования N <...> от 07.02.2006 г. - л.д. 23 - 27; договор инвестирования N <...> от 07.02.2006 г. - л.д. 28 - 32), ЗАО "Золотая миля" (договор инвестирования N <...> от 24.12.2004 г. - л.д. 19 - 22), ЗАО "ИНТЕКО" (договора инвестирования N <...> от 15.12.2004 г. - л.д. 15 - 18), ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином реестре контрактов и торгов города Москвы 03.12.2004 г. за N <...>).
27 мая 2008 года между Л. (Покупатель) и ООО "СитиГрупп" (Продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи N <...>, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме-новостройке по строительному адресу: <...>, N помещения - I, проектная площадь 226,30 кв. м; милицейский адрес объекта: <...>, характеристики помещения по обмерам БТИ: этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - I, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, 3, 4, 5, площадь комнат - 204,3 кв. м.
В соответствии с разделом 2 Предварительного договора купли-продажи N <...>. Покупатель обязался уплатить до 28 февраля 2009 года цену Помещения в размере <...>.
Согласно п. 3.1.1. Предварительного договора купли-продажи N <...>. Продавец обязался подписать с Покупателем Основной договор не позднее 31 декабря 2009 года.
27 мая 2008 года между Л. (Покупатель) и ООО "СитиГрупп" (Продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи N <...>, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме-новостройке по строительному адресу: <...>; милицейский адрес объекта: <...>, характеристики помещения по обмерам БТИ: этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - II, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 15, площадь комнат - 351,5 кв. м; этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - IV, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, площадь комнат - 23,2; общая площадь - 374,7 кв. м.
В соответствии с разделом 2 Предварительного договора купли-продажи N <...>. Покупатель обязался уплатить до 28 февраля 2009 года цену Помещения в размере <...>.
Согласно п. 3.1.1. Предварительного договора купли-продажи N <...> Продавец обязался подписать с Покупателем Основной договор не позднее 31 декабря 2009 года.
10 февраля 2009 года между Л. и ООО "СитиГрупп" подписано Соглашение о зачете взаимных требований.
По Актам приема-передачи нежилого помещения по Предварительному договору купли-продажи N <...> от 27.05.2008 г. и по Предварительному договору купли-продажи N <...> от 27.05.2008 г., подписанным Л. и генеральным директором ООО "СитиГрупп" 10 февраля 2009 года, указанные в предварительных договорах купли-продажи нежилые помещения были переданы Л.; сторонами подтверждено, что обязательства Л. по уплате денежных средств по указанным договорам исполнено.
21 декабря 2009 года между ООО "СитиГрупп" (Сторона - 1) и Л. (Сторона - 2) было заключено Соглашение N <...>, в соответствии с которым стороны в порядке ст. 414 ГК РФ приняли решение о прекращении обязательств, предусмотренных Предварительным договором купли-продажи N <...> от 27.05.2008 года, в связи с заменой указанного обязательства на обязательства Стороны - 1 передать, а Стороны - 2 принять и оплатить в порядке, в размере, в сроки и на условиях настоящего Соглашения, право требования на получение в собственность нежилого помещения, расположенного в Объекте и имеющего согласно документации БТИ следующие характеристики: этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, 3, 4, 5, площадь комнат - 204,3 кв. м (т. 1 л.д. 192 - 195).
21 декабря 2009 года между ООО "СитиГрупп" (Сторона - 1) и Л. (Сторона - 2) было заключено Соглашение N <...>, в соответствии с которым стороны в порядке ст. 414 ГК РФ приняли решение о прекращении обязательств, предусмотренных Предварительным договором купли-продажи N <...> от 27.05.2008 года, в связи с заменой указанного обязательства на обязательства Стороны - 1 передать, а Стороны - 2 принять и оплатить в порядке, в размере, в сроки и на условиях настоящего Соглашения, право требования на получение в собственность нежилого помещения, расположенного в Объекте и имеющего согласно документации БТИ следующие характеристики: этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - II, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 15, площадь комнат - 351,5 кв. м; этаж - 1, N помещения по экспликации БТИ - IV, N комнат по экспликации БТИ - 1, 2, площадь комнат - 23,2; общая площадь - 374,7 кв. м.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался Законом РСФСР N 1488-1 от 26.06.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федеральным законом N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно которым инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий, и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В силу 5.2 Постановления Правительства Москвы N 426 от 18.05.1999 г. "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" по результатам выполнения инвестиционного контракта оформляется акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон.
Суд первой инстанции признал, что из существа отношений между соинвестором и инвестором следует, что последствием выполнения соинвестором обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не передачи в собственность объекта инвестиций.
В соответствии с п. 3.1.1 инвестиционного контракта и п. 10.2 Постановления Правительства Москвы N 145-ПП от 26.02.2002 г. полезная нежилая площадь возводимого объекта по адресу <...> подлежит распределению в соотношении: 40% - в собственность Администрации в лице Департамента имущества Москвы; 60% - в собственность инвестора, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами.
Отказывая в заявленных исковых требованиях, суд первой инстанции исходил из того, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта между заказчиком - Правительством Москвы, и инвестором - ЗАО "Мосфундаментстрой-6" в настоящее время не подписан, т.е., между сторонами инвестиционного контракта не достигнуто соглашение о выделе доле в натуре, установление права собственности одного из соинвесторов на объект инвестиций нарушает права иных участников правоотношений.
Суд также пришел к выводу о том, что стороны инвестиционного контракта не достигли соглашения по вопросам распределения общей площади нежилых помещений; в Протоколе предварительного распределения нежилой площади жилых домов по строительному адресу: <...>, спорное помещение N IV площадью 23,2 кв. м не входит в перечень нежилых помещений, права на которые будут являться результатом инвестиционной деятельности ЗАО "ИНТЕКО", следовательно, права на него не могли быть переданы ЗАО "ИНТЕКО" третьим лицам, следовательно, предъявление требований об установлении права собственности на это помещение заявлено без достаточных оснований.
Разрешая спор, суд учел, что на момент рассмотрения дела Правительство Москвы не подтвердило возникновение у ЗАО "Мосфундаментстрой-6" прав на спорные помещения в целом, в том числе и потому, что согласно планировке, полученной в результате строительства объекта, в функциональный блок встроенных нежилых помещений объекта, входят помещения, не учтенные Протоколом предварительного распределения нежилой площади жилых домов по строительному адресу: <...>. Кроме того, суд учел, что ЗАО "ИНТЕКО" имеет задолженность перед ЗАО "Мосфундаментстрой-6" по полезной жилой площади, вопрос о правах ЗАО "ИНТЕКО" на спорные помещения, которые могли бы стать предметом дальнейшей передачи другим соинвесторам, между сторонами не урегулирован (л.д. 230 - 234).
Суд признал, что на момент рассмотрения дела ответчик не является лицом, обладающим правами на спорные нежилые помещения.
В этой связи суд критически отнесся к заключению между истцом и ответчиком договоров купли-продажи нежилых помещений N <...> (л.д. 46 - 48) и N <...> о заключении в будущем не позднее 31.12.2009 г. основного договора купли-продажи нежилых помещений, правильно указав, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, в то время как продавец по договорам - ООО "Сити Групп" - на момент заключения договоров не обладал необходимыми для этого правами.
Суд также не принял во внимание заключение между истцом и ответчиком соглашения N <...> от 21.12.2009 г., указав, что вне зависимости от правовой природы данного соглашения, ООО "Сити Групп" не обладало правами, которыми могло распорядиться по своему усмотрению.
Суд не согласился с доводами представителя истца о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию, что дает право на предъявление иска, указав, что данный факт не свидетельствует о полном и окончательном выполнении сторонами инвестиционного контракта принятых обязательств, раздел недвижимого имущества нельзя считать произведенным, сторонами не определено конкретное имущество, подлежащее передаче участникам контракта, в связи с чем объект инвестиционной деятельности всех участников, в том числе, спорные нежилые помещения, по-прежнему является объектом долевой собственности участников строительства.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.
Доводы кассационной жалобы истца Л. о неправомерном привлечении к участию в процессе ЗАО "МФС-6" в качестве третьего лица заявляющего самостоятельные требования не могут служить основанием для отмены постановленного решения суда, поскольку указанная организация была вправе вступить в дело до принятия судебного постановления судом первой инстанции.
Ссылки в кассационной жалобе истца Л. на то, что судом первой инстанции нарушены и неправильно применены нормы материального права, а также на то, что помещения, на которые истец просит признать право собственности, является завершенным объектом; что все помещения, переданные истцу, входили в перечень помещений, права на которые будут являться результатом инвестиционной деятельности ЗАО "ИНТЕКО" и, следовательно, могли быть им переданы последующим участникам инвестиционной деятельности и истцу также не могут являться основанием к отмене постановленного решения по следующим основаниям.
В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Л., обращаясь в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества, свои требования основывал на Предварительных договорах купли-продажи, заключенных с ответчиком.
Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ. Положения указанной статьи не предусматривают возможность приобретения права собственности на основании предварительных договорах купли-продажи.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Заключенные между Л. и ООО "СитиГрупп" Соглашения от 21 декабря 2009 года прекратили обязательства, предусмотренные Предварительными договорами N <...> и N <...>, в связи с чем указанные предварительные договоры и в силу этого не могли служить основаниями приобретения права собственности.
Ссылка истца на новацию обязательств в уступку права требования также не является основанием к отмене постановленного решения суда, поскольку, во-первых, в соглашениях от 21 декабря 2009 года не указан адрес Объекта, где расположены нежилые помещения, во-вторых, истец основания заявленных исковых требований не изменял.
Передача спорных нежилых помещений истцу в пользование не порождает право собственности на объекты недвижимости.
Доводы кассационных жалоб третьих лиц фактически повторяют доводы кассационной жалобы истца, и не содержат правовых оснований, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, для отмены решения суда кассационной инстанцией.
Утверждения кассаторов о том, что по аналогичным делам суд удовлетворял исковые требования, и отказ в иске нарушает единообразие судебной практики, основанием к отмене решения суда, предусмотренным ст. 362 ГПК РФ, не является.
Несогласие всех сторон с постановленным судом решением свидетельствует о фактическом отсутствии спора между ними, что не лишает права истца оформить право собственности на объекты недвижимости после подписании Акта реализации инвестиционного контракта.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 27 июля 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы истца Л., представителя третьего лица ЗАО "ИНТЕКО", представителя третьего лица ЗАО "Золотая миля" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)