Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Выбор способа управления многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2010 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смотровой Н.Н.
судей Л.А. Захаровой, Н.Н. Ивановой
при ведении протокола судебного заседания председательствующим
при участии:
от истца: председателя правления Жилиной М.А., представителя по доверенности Мандрыкина С.П. (доверенность от 02.11.09 г. N 02/11 сроком действия 3 года)
от ответчиков: представителя по доверенности Мантровой Т.Н. (доверенность от 04.08.10 г. сроком действия до 31.12.10 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "На Газетном"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31 мая 2010 г. по делу N А53-30601/2009
по заявлению Товарищества собственников жилья "На Газетном"
к заинтересованным лицам Администрации Октябрьского района г. Ростов-на-Дону, муниципальному учреждению "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района" г. Ростов-на-Дону, обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер"
при участии третьего лица МУ "Департамент Архитектуры и Градостроительства" г. Ростова-на-Дону
об обязании
принятое в составе судьи Липатовой В.И.
установил:
товарищество собственников жилья "На Газетном" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону (далее - администрация), Муниципальному учреждению "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района" г. Ростова-на-Дону (далее - учреждение), обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер") (далее - общество), в котором просило: обязать ответчиков в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить передачу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный N 92/85, в управление ТСЖ путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; обязать учреждение и общество в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить и передать ТСЖ следующую техническую и иную связанную с управлением жилым многоквартирным домом документацию, а именно: проектную документацию на жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетный в городе Ростове-на-Дону, в том числе, утвержденную проектную документацию на тепловые энергоустановки (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на электроустановки (чертежи, пояснительные записки и др.), со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на внутридомовые сети водопровода и канализации; исполнительные чертежи и схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения в том числе, исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей; исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений; исполнительные чертежи контуров заземления; исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения, исполнительные чертежи сетей газоснабжения; исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей, технические паспорта тепловых пунктов, технические паспорта основного электрооборудования (соответствии с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ 03.02.10 г. требованиями, т. 1. л.д. 61 - 62). ТСЖ так же просило о взыскании с ответчиков в его пользу судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей.
Заявленные требования мотивированы тем, что после создания ТСЖ ответчики были обязаны передать ТСЖ дом в управление, а также необходимую для его эксплуатации техническую документацию.
Решением от 31.05.10 г. суд отказал ТСЖ в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что ТСЖ избрало неверный способ защиты. В обоснование этого вывода суд сослался на то, что ответчиками по делу не соблюдена процедура передачи многоквартирного дома в управление, установленная действовавшим в период возникновения спорных правоотношений постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление" (далее - постановление N 690). Так, в деле отсутствуют доказательства того, что глава администрации выполнил требования п. 6 приложения N 1 к постановлению N 690 и, получив заявление ТСЖ о передаче дома, уведомил учреждение и общество о выбранном собственниками квартир дома способе управления и начале процедуры приема-передачи многоквартирного дома. В связи с этим, по мнению суда, адекватным способом защиты нарушенных прав ТСЖ было бы обжалование в суд в порядке гл. 24 АПК РФ бездействия ответчиков применительно к исполнению требований постановления N 690, либо действий, нарушающих это постановление.
Не согласившись с решением суда, ТСЖ подало на него в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и заявленные требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что ТСЖ выбрало надлежащий способ защиты своих нарушенных прав. Ответчики в соответствии с п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пп. 8 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) были обязаны передать ТСЖ многоквартирный жилой дом и необходимую для его эксплуатации техническую и бухгалтерскую документацию. Однако основная часть технической документации не передана до настоящего времени. В связи с этим ответчики обязаны восстановить и передать эту документацию ТСЖ в силу ст. ст. 397, 398 ГК РФ.
Ответчики отзывов на жалобу не предоставили.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Администрация и учреждение своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. Представители ТСЖ и общества не возражали против рассмотрения жалобы в их отсутствие. Учитывая изложенное, на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей администрации и учреждения.
В судебном заседании представители ТСЖ настаивали на отмене решения, сославшись на доводы, приведенные в апелляционной жалобе. Пояснили, что дом 1972 года постройки. До общества этот дом обслуживался ЖЭУ-10. У ТСЖ не имеется письменных доказательств того, что обществу передавалась истребуемая от него в настоящем деле техническая документация, но она могла иметься, так как общество создано на базе ЖЭУ-10. Необходимость в получении ответов на запросы в ОАО "Ростовэнерго" и ООО "N Лукойл-Ростовэнерго" у ТСЖ отпала.
Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Указал, что общество передало ТСЖ всю имевшуюся у него техническую документацию на дом. Иной документации на дом общество от администрации и учреждения не получало. В связи с этим на общество не может быть возложена обязанность восстановить эту документацию в случае, если она утрачена.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетный в городе Ростове-на-Дону 1972 года постройки значился в реестре муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону.
С 01.01.06 г. учреждение передало обязанности по управлению домом обществу на основании договора N 1/2006-1УК управления объектами муниципального жилищного фонда (т. 2, л.д. 2 - 22).
14.08.06 г. на основании решения общего собрания собственников помещений в доме создано ТСЖ.
16.10.07 г. ТСЖ зарегистрировано в качестве юридического лица (л.д. 15).
05.03.08 г. в учреждение поступило заявление ТСЖ о передаче дома на баланс ТСЖ, а также о передаче ТСЖ всей имеющейся документации на дом (т. 1. л.д. 27).
27.06.08 г. ТСЖ обратилось в администрацию с заявлением о передаче дома в управление ТСЖ (т. 1, л.д. 26).
14.11.08 г. ТСЖ по акту приема-передачи учреждением передана часть документации на дом (т. 1, л.д. 29 - 30).
26.02.09 г. ТСЖ в обратилось в администрацию с заявлением об исключении дома из реестра муниципального имущества и его передаче на баланс ТСЖ с составлением необходимых актов приема-передачи дома и документации на дом (т. 1, л.д. 28).
21.12.09 г. ТСЖ обратилось с рассматриваемым заявлением арбитражный суд, в котором просило обязать ответчиком передать ему техническую и иную документацию на дом, а также оформить акт технического дома и акт приема-передачи дома в управление ТСЖ.
Повторно изучив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ТСЖ подлежали частичному удовлетворению в связи со следующим.
В силу ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ. Следовательно, ТСЖ вправе потребовать техническую документацию для осуществления своих задач от прежней управляющей компании.
В силу п. 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Таким образом, в силу п. 10 ст. 162 ЖК РФ обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития РФ.
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года за N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указано, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила).
Согласно пункту 24 Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В соответствии с пунктом 26 Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Согласно п. 9.15 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Минэнерго РФ 24.03.2003 г. N 115, для каждого теплового пункта составляется технический паспорт. В соответствии с п. 9.18 Правил, работа теплопотребляющих установок не допускается в случае отсутствия паспортов.
Пунктом 27 Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
В соответствии со ст. 7 ЖК РФ аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ.
Согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе.
Способы защиты гражданских прав указаны в ст. 12 ГК РФ. По существу, ТСЖ избран предусмотренный ст. 12 ГК РФ способ защиты права в виде требования о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
На этом основании судом апелляционной инстанции не поддерживается вывод суда первой инстанции о выборе ТСЖ ненадлежащего способа защиты своих прав. ТСЖ избрало способ защиты своих прав, основанный на гражданском законодательстве. Это является правом ТСЖ. Требований о признании незаконным действий или бездействия органов местного самоуправления, вытекающих из публичных отношений между ТСЖ и ответчиками, ТСЖ не заявляло.
Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация, либо организация, ранее отвечавшая за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Действовавшим на дату создания ТСЖ постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление" утверждено Положение о порядке передачи многоквартирных домов в непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в управление управляющей организацией, определенной в соответствии с законодательством, согласно приложению 3 1.
Согласно пункту 1 Положения настоящее Положение устанавливает порядок передачи многоквартирного дома в непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в управление управляющей организацией, определенной в соответствии с законодательством.
В силу пункта 6 Положения, получив уведомление, учреждение или организация, осуществлявшая ранее управление и техобслуживание многоквартирного дома, передает лицу, уполномоченному собственниками, техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности, передаточным актом (приложение N 3, 4). Передаточный акт составляется в 4 экземплярах и утверждается принимающей и передающей сторонами. Один экземпляр акта направляется в МУ "Департамент ЖКХ и энергетики"; осуществляет восстановление необходимой для управления технической документации в установленном порядке.
14.11.08 г. во исполнение данного Положения общество и учреждение со стороны управляющей организации по акту приема-передачи передали ТСЖ имевшуюся у общества документацию на дом: копию технического паспорта на дом, 5 штук паспортов на лифты, копии актов разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения и теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, копию кадастровой карты земельного участка под домом.
Иные документы из приведенного выше перечня технической документации дома ТСЖ обществом и учреждением переданы не были.
Между тем, эта документация необходима ТСЖ для надлежащей эксплуатации дома.
Ссылка ответчиков на невозможность передачи ТСЖ истребуемых документов, которые не были переданы ТСЖ по акту приема-передачи от 14.11.08 г., судом не принимается во внимание, поскольку при отсутствии у ТСЖ полного комплекта документов на многоквартирный дом, не могут быть обеспечены безопасные условия проживания граждан, ремонт, надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, более того, действующим законодательством не предусмотрена возможность разделения на части технической и иной документации на многоквартирный дом.
Основываясь на изложенном суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ТСЖ должна быть передана указанная им в рассматриваемом судом заявлении (с учетом уточнений) документация на дом. В случае отсутствия этой документации на дату рассмотрения дела, она должна быть восстановлена.
Однако, при решении вопроса о лице, на которое надлежит возложить обязанность по восстановлении и передаче ТСЖ этой документации, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник (законный владелец - ст. 305 ГК РФ) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. В предмет доказывания по такому требованию входит установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником (законным владельцем) имущества.
ЖК РФ не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компанией, при этом по смыслу ст. 162 ЖК РФ обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья возможно только при доказательствах наличия такой документации у нее.
Согласно п. 27 Правил содержания общего имущества, утвержденных в 2006 г., ответственные лица обязаны в установленном порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы.
Обязанность по изготовлению отсутствующих у них при получении документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, данной нормой прямо не предусмотрена.
Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась.
Действующим законодательством так же не установлено возможности возложения на управляющую компанию обязанности по изготовлению для ТСЖ документации на дом, которой у управляющей компании не имелось.
Согласно материалам дела, до приватизации квартир, спорный дом 1972 года постройки относился к муниципальному имуществу. Непосредственно до создания ТСЖ, с 01.01.06 г. дом управлялся обществом в лице его правопредшественника (ОАО ПЖКХ "Лидер"). До этого функции по управлению домом осуществляло учреждение. Функции управляющей компании были переданы учреждением ОАО ПЖКХ "Лидер" в соответствии с договором управления объектами муниципального жилищного фонда от 01.01.06 г. ввиду того, что принятый 29.12.04 г. ЖК РФ не предусматривает возможности осуществления функций управления многоквартирными домами МУФЗ ЖКХ.
Из этого следует, что необходимая техническая документация на дом изначально, с даты его введения в эксплуатацию, должна была находиться у организации, которой муниципальный собственник передал функции по управлению домом. Соответственно, на 01.01.06 г. такой организацией было учреждение. После этого техническая документация, необходимая для эксплуатации дома, должна была быть передана учреждением правопредшественнику общества - ОАО ПЖКХ "Лидер".
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что с передачей ОАО ПЖКХ "Лидер" учреждением функций управляющей организации в отношении дома по договору от 01.01.06 г., учреждение так же передало новой управляющей компании техническую документацию на дом. Акт приема-передачи этой документации в материалах дела отсутствует.
Администрация и учреждение в отзывах на заявление так же не указывали на то, что эта документация находится у общества как ОАО ПЖКХ "Лидер". Администрация и учреждение указывали, что иная документация на дом, не вошедшая в состав документации переданной ТСЖ по акту приема-передачи от 14.11.08 г., отсутствует, не сохранилась (т. 1, л.д. 126 - 129).
ТСЖ так же не представило доказательств того, что учреждение передало ОАО ПЖКХ "Лидер" документацию на дом, не вошедшую в состав документации переданной ТСЖ по акту приема-передачи от 14.11.08 г.
Таким образом, факт нахождения у общества как правопреемника ОАО ПЖКХ "Лидер" истребуемой ТСЖ документации не доказан.
В связи с этим у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для возложения на общество обязанности по передаче ТСЖ и по восстановлению для ТСЖ перечисленной в заявлении документации на дом. В связи с этим в этой части требование ТСЖ к обществу правомерно отклонено судом первой инстанции.
Требование о восстановлении и передаче ТСЖ перечисленной в заявлении с уточнениями к нему документации, заявленное к учреждению, подлежало удовлетворению, так как эта документация на дом должна была изначально (т.е., с даты введения дома в эксплуатацию) иметься у учреждения и его правопредшественников как органов, которым муниципальным собственником дома были делегированы функции по обслуживанию этого дома. В связи с этим решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене.
В соответствии с Областным законом Ростовской области "Об областной целевой программе "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007 - 2011 года" от 15.03.2007 N 653-ЗС (подраздел II п. 3) с 2008 года мероприятия по изготовлению (восстановлению) технической документации многоквартирных домов, проведению технической инвентаризации, выполнению топосъемки, межеванию и формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и постановке сформированных земельных участков на кадастровый учет реализуется за счет средств местных бюджетов.
Так же подлежало удовлетворению требование ТСЖ об обязании ответчиков осуществить передачу дома в управление ТСЖ путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
С даты передачи дома в управление ТСЖ, обязанность по содержанию дома, по его надлежащей эксплуатации, обеспечению сохранности лежит на ТСЖ.
Правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации установлены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Эти Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:
- - обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
- - проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
- - обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (п. 1.1 Правил).
Для обеспечения выполнения этих функций Правилами установлен перечень технической документации жилищного фонда, которая должна в том числе иметься у организации, управляющей домом, в том числе ТСЖ. Эта документация делится на документацию длительного хранения и на документацию заменяемую
В п. 1.5 Правил приведен перечень документации долговременного хранения, это:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Пунктом 1.5.2 Правил установлено, что техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
Таким образом, ТСЖ для надлежащего выполнения им своих функций по управлению домом необходим в том числе указанный в п. 1.5.1 Правил акт технического состояния дома на передачу жилищного фонда другому собственнику.
Материалами дела подтверждается, что такой акт администрацией в лице учреждения и обществом как управляющей компанией после приватизации спорного дома, создания ТСЖ и передачи ему функций управления этим домом, не составлялся и ТСЖ не передавался.
Пунктом 8 Приложения N 1 к постановлению Мэра N 690, действовавшему на дату перехода к ТСЖ от общества функций управления спорным домом установлено, что лицо, уполномоченное собственниками, в десятидневный срок с момента получения от учреждения или другой организации, осуществлявшей управление и техобслуживание, утвержденного акта о приеме-передаче многоквартирного дома доводит до сведения собственников о состоявшемся приеме-передаче многоквартирного дома и приступает к заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями города на поставку коммунальных услуг.
Из этого следует, что после создания ТСЖ так же должен был составляться акт приема-передачи дома.
В материалах дела отсутствуют доказательства составления этого акта и его передачи ТСЖ.
При таких обстоятельствах требования ТСЖ об обязании администрации и учреждения осуществить передачу дома в управление ТСЖ путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме подлежали удовлетворению.
Истечение определенного промежутка времени с даты принятия ТСЖ на себя функций по управлению домом до даты рассмотрения дела, основанием для отказа в удовлетворении этого требования ТСЖ не является. Эти акты должны иметься у ТСЖ для надлежащего осуществления принятых им на себя функций по управлению домом. Они не были составлены не по вине ТСЖ. Исходя из конструктивных особенностей предмета, в отношении приема-передачи которого должны быть составлены эти акты, объективная возможность составления этих актов имеется. Доказательств того, что после принятия на себя ТСЖ функций по управлению домом его состояние изменилось настолько, что невозможно установить, каково было его общее состояние в 2008 году (реконструкция, капитальный ремонт, разрушение), в материалы дела не представлено.
В связи с этим решение суда первой инстанции в части отказа ТСЖ в удовлетворении данного требования отменяется. Это требование подлежит удовлетворению.
На основании ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине по заявлению и по апелляционной жалобе относятся на ответчиков в равных долях с учетом требований п. 2 ст. 333.18, пп. 4 и пп. 12 п. 1 ст. 333.21, пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ, п. п. 2, 4, 5, 17, 20.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.07 г. N 117 в редакции Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.10 г. N 139.
ТСЖ из федерального бюджета подлежит возвращению 1000 рублей излишне уплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Вопрос о возмещении иных понесенных ТСЖ судебных расходов по делу в судах первой и апелляционной инстанции может быть рассмотрен судом первой инстанции по заявлению ТСЖ с предоставлением доказательств, подтверждающих несение этих расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.05.10 г. изменить, изложив в следующей редакции:
"Обязать Администрацию Октябрьского района г. Ростов-на-Дону и муниципальное учреждение "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростов-на-Дону " в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить и передать ТСЖ "На Газетном" следующую техническую и иную связанную с управлением жилым многоквартирным домом расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный, N 92/85, документацию:
- 1. проектную документацию на жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетный в городе Ростове-на-Дону, в том числе, утвержденную проектную документацию на тепловые энергоустановки (в том числе чертежи, пояснительные записки) со всеми последующими изменениями;
- 2. утвержденную проектную документацию на электроустановки (в том числе чертежи, пояснительные записки), со всеми последующими изменениями;
- 3. утвержденную проектную документацию на внутридомовые сети водопровода и канализации;
- 4. исполнительные чертежи и схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения (в том числе исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей);
- 5. исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений;
- 6. исполнительные чертежи контуров заземления;
- 7. исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения, исполнительные чертежи сетей газоснабжения;
- 8. исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме;
- 9. технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей, технические паспорта тепловых пунктов, технические паспорта основного электрооборудования.
Обязать Администрацию Октябрьского района г. Ростов-на-Дону и муниципальное учреждение "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростов-на-Дону " в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить передачу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный N 92/85, в управление ТСЖ "На Газетном" путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Отказать в удовлетворении требований, заявленных к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер".
2. Взыскать с Администрации Октябрьского района г. Ростов-на-Дону, ИНН 6165033231, находящейся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 44, в пользу ТСЖ "На Газетном", ИНН 6165143643, юридический адрес: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный д. 92, корпус 85, квартира 127, 500 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Взыскать с муниципального учреждения "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростов-на-Дону", находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 44, в пользу ТСЖ "На Газетном", ИНН 6165143643, юридический адрес: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный д. 92, корпус 85, квартира 127, 500 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Возвратить ТСЖ "На Газетном", ИНН 6165143643, юридический адрес: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный д. 92, корпус 85, квартира 127 из федерального бюджета 1000 рублей излишне уплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению N 089 от 21.06.2010 г.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Л.А.ЗАХАРОВА
Н.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2010 N 15АП-7768/2010 ПО ДЕЛУ N А53-30601/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Выбор способа управления многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2010 г. N 15АП-7768/2010
Дело N А53-30601/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2010 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смотровой Н.Н.
судей Л.А. Захаровой, Н.Н. Ивановой
при ведении протокола судебного заседания председательствующим
при участии:
от истца: председателя правления Жилиной М.А., представителя по доверенности Мандрыкина С.П. (доверенность от 02.11.09 г. N 02/11 сроком действия 3 года)
от ответчиков: представителя по доверенности Мантровой Т.Н. (доверенность от 04.08.10 г. сроком действия до 31.12.10 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "На Газетном"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31 мая 2010 г. по делу N А53-30601/2009
по заявлению Товарищества собственников жилья "На Газетном"
к заинтересованным лицам Администрации Октябрьского района г. Ростов-на-Дону, муниципальному учреждению "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района" г. Ростов-на-Дону, обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер"
при участии третьего лица МУ "Департамент Архитектуры и Градостроительства" г. Ростова-на-Дону
об обязании
принятое в составе судьи Липатовой В.И.
установил:
товарищество собственников жилья "На Газетном" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону (далее - администрация), Муниципальному учреждению "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района" г. Ростова-на-Дону (далее - учреждение), обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер") (далее - общество), в котором просило: обязать ответчиков в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить передачу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный N 92/85, в управление ТСЖ путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; обязать учреждение и общество в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить и передать ТСЖ следующую техническую и иную связанную с управлением жилым многоквартирным домом документацию, а именно: проектную документацию на жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетный в городе Ростове-на-Дону, в том числе, утвержденную проектную документацию на тепловые энергоустановки (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на электроустановки (чертежи, пояснительные записки и др.), со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на внутридомовые сети водопровода и канализации; исполнительные чертежи и схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения в том числе, исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей; исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений; исполнительные чертежи контуров заземления; исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения, исполнительные чертежи сетей газоснабжения; исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей, технические паспорта тепловых пунктов, технические паспорта основного электрооборудования (соответствии с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ 03.02.10 г. требованиями, т. 1. л.д. 61 - 62). ТСЖ так же просило о взыскании с ответчиков в его пользу судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей.
Заявленные требования мотивированы тем, что после создания ТСЖ ответчики были обязаны передать ТСЖ дом в управление, а также необходимую для его эксплуатации техническую документацию.
Решением от 31.05.10 г. суд отказал ТСЖ в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что ТСЖ избрало неверный способ защиты. В обоснование этого вывода суд сослался на то, что ответчиками по делу не соблюдена процедура передачи многоквартирного дома в управление, установленная действовавшим в период возникновения спорных правоотношений постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление" (далее - постановление N 690). Так, в деле отсутствуют доказательства того, что глава администрации выполнил требования п. 6 приложения N 1 к постановлению N 690 и, получив заявление ТСЖ о передаче дома, уведомил учреждение и общество о выбранном собственниками квартир дома способе управления и начале процедуры приема-передачи многоквартирного дома. В связи с этим, по мнению суда, адекватным способом защиты нарушенных прав ТСЖ было бы обжалование в суд в порядке гл. 24 АПК РФ бездействия ответчиков применительно к исполнению требований постановления N 690, либо действий, нарушающих это постановление.
Не согласившись с решением суда, ТСЖ подало на него в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и заявленные требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что ТСЖ выбрало надлежащий способ защиты своих нарушенных прав. Ответчики в соответствии с п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пп. 8 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) были обязаны передать ТСЖ многоквартирный жилой дом и необходимую для его эксплуатации техническую и бухгалтерскую документацию. Однако основная часть технической документации не передана до настоящего времени. В связи с этим ответчики обязаны восстановить и передать эту документацию ТСЖ в силу ст. ст. 397, 398 ГК РФ.
Ответчики отзывов на жалобу не предоставили.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Администрация и учреждение своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. Представители ТСЖ и общества не возражали против рассмотрения жалобы в их отсутствие. Учитывая изложенное, на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей администрации и учреждения.
В судебном заседании представители ТСЖ настаивали на отмене решения, сославшись на доводы, приведенные в апелляционной жалобе. Пояснили, что дом 1972 года постройки. До общества этот дом обслуживался ЖЭУ-10. У ТСЖ не имеется письменных доказательств того, что обществу передавалась истребуемая от него в настоящем деле техническая документация, но она могла иметься, так как общество создано на базе ЖЭУ-10. Необходимость в получении ответов на запросы в ОАО "Ростовэнерго" и ООО "N Лукойл-Ростовэнерго" у ТСЖ отпала.
Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Указал, что общество передало ТСЖ всю имевшуюся у него техническую документацию на дом. Иной документации на дом общество от администрации и учреждения не получало. В связи с этим на общество не может быть возложена обязанность восстановить эту документацию в случае, если она утрачена.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетный в городе Ростове-на-Дону 1972 года постройки значился в реестре муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону.
С 01.01.06 г. учреждение передало обязанности по управлению домом обществу на основании договора N 1/2006-1УК управления объектами муниципального жилищного фонда (т. 2, л.д. 2 - 22).
14.08.06 г. на основании решения общего собрания собственников помещений в доме создано ТСЖ.
16.10.07 г. ТСЖ зарегистрировано в качестве юридического лица (л.д. 15).
05.03.08 г. в учреждение поступило заявление ТСЖ о передаче дома на баланс ТСЖ, а также о передаче ТСЖ всей имеющейся документации на дом (т. 1. л.д. 27).
27.06.08 г. ТСЖ обратилось в администрацию с заявлением о передаче дома в управление ТСЖ (т. 1, л.д. 26).
14.11.08 г. ТСЖ по акту приема-передачи учреждением передана часть документации на дом (т. 1, л.д. 29 - 30).
26.02.09 г. ТСЖ в обратилось в администрацию с заявлением об исключении дома из реестра муниципального имущества и его передаче на баланс ТСЖ с составлением необходимых актов приема-передачи дома и документации на дом (т. 1, л.д. 28).
21.12.09 г. ТСЖ обратилось с рассматриваемым заявлением арбитражный суд, в котором просило обязать ответчиком передать ему техническую и иную документацию на дом, а также оформить акт технического дома и акт приема-передачи дома в управление ТСЖ.
Повторно изучив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ТСЖ подлежали частичному удовлетворению в связи со следующим.
В силу ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ. Следовательно, ТСЖ вправе потребовать техническую документацию для осуществления своих задач от прежней управляющей компании.
В силу п. 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Таким образом, в силу п. 10 ст. 162 ЖК РФ обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития РФ.
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года за N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указано, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила).
Согласно пункту 24 Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В соответствии с пунктом 26 Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Согласно п. 9.15 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Минэнерго РФ 24.03.2003 г. N 115, для каждого теплового пункта составляется технический паспорт. В соответствии с п. 9.18 Правил, работа теплопотребляющих установок не допускается в случае отсутствия паспортов.
Пунктом 27 Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
В соответствии со ст. 7 ЖК РФ аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ.
Согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе.
Способы защиты гражданских прав указаны в ст. 12 ГК РФ. По существу, ТСЖ избран предусмотренный ст. 12 ГК РФ способ защиты права в виде требования о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
На этом основании судом апелляционной инстанции не поддерживается вывод суда первой инстанции о выборе ТСЖ ненадлежащего способа защиты своих прав. ТСЖ избрало способ защиты своих прав, основанный на гражданском законодательстве. Это является правом ТСЖ. Требований о признании незаконным действий или бездействия органов местного самоуправления, вытекающих из публичных отношений между ТСЖ и ответчиками, ТСЖ не заявляло.
Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация, либо организация, ранее отвечавшая за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Действовавшим на дату создания ТСЖ постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление" утверждено Положение о порядке передачи многоквартирных домов в непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в управление управляющей организацией, определенной в соответствии с законодательством, согласно приложению 3 1.
Согласно пункту 1 Положения настоящее Положение устанавливает порядок передачи многоквартирного дома в непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в управление управляющей организацией, определенной в соответствии с законодательством.
В силу пункта 6 Положения, получив уведомление, учреждение или организация, осуществлявшая ранее управление и техобслуживание многоквартирного дома, передает лицу, уполномоченному собственниками, техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности, передаточным актом (приложение N 3, 4). Передаточный акт составляется в 4 экземплярах и утверждается принимающей и передающей сторонами. Один экземпляр акта направляется в МУ "Департамент ЖКХ и энергетики"; осуществляет восстановление необходимой для управления технической документации в установленном порядке.
14.11.08 г. во исполнение данного Положения общество и учреждение со стороны управляющей организации по акту приема-передачи передали ТСЖ имевшуюся у общества документацию на дом: копию технического паспорта на дом, 5 штук паспортов на лифты, копии актов разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения и теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, копию кадастровой карты земельного участка под домом.
Иные документы из приведенного выше перечня технической документации дома ТСЖ обществом и учреждением переданы не были.
Между тем, эта документация необходима ТСЖ для надлежащей эксплуатации дома.
Ссылка ответчиков на невозможность передачи ТСЖ истребуемых документов, которые не были переданы ТСЖ по акту приема-передачи от 14.11.08 г., судом не принимается во внимание, поскольку при отсутствии у ТСЖ полного комплекта документов на многоквартирный дом, не могут быть обеспечены безопасные условия проживания граждан, ремонт, надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, более того, действующим законодательством не предусмотрена возможность разделения на части технической и иной документации на многоквартирный дом.
Основываясь на изложенном суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ТСЖ должна быть передана указанная им в рассматриваемом судом заявлении (с учетом уточнений) документация на дом. В случае отсутствия этой документации на дату рассмотрения дела, она должна быть восстановлена.
Однако, при решении вопроса о лице, на которое надлежит возложить обязанность по восстановлении и передаче ТСЖ этой документации, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник (законный владелец - ст. 305 ГК РФ) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. В предмет доказывания по такому требованию входит установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником (законным владельцем) имущества.
ЖК РФ не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компанией, при этом по смыслу ст. 162 ЖК РФ обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья возможно только при доказательствах наличия такой документации у нее.
Согласно п. 27 Правил содержания общего имущества, утвержденных в 2006 г., ответственные лица обязаны в установленном порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы.
Обязанность по изготовлению отсутствующих у них при получении документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, данной нормой прямо не предусмотрена.
Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась.
Действующим законодательством так же не установлено возможности возложения на управляющую компанию обязанности по изготовлению для ТСЖ документации на дом, которой у управляющей компании не имелось.
Согласно материалам дела, до приватизации квартир, спорный дом 1972 года постройки относился к муниципальному имуществу. Непосредственно до создания ТСЖ, с 01.01.06 г. дом управлялся обществом в лице его правопредшественника (ОАО ПЖКХ "Лидер"). До этого функции по управлению домом осуществляло учреждение. Функции управляющей компании были переданы учреждением ОАО ПЖКХ "Лидер" в соответствии с договором управления объектами муниципального жилищного фонда от 01.01.06 г. ввиду того, что принятый 29.12.04 г. ЖК РФ не предусматривает возможности осуществления функций управления многоквартирными домами МУФЗ ЖКХ.
Из этого следует, что необходимая техническая документация на дом изначально, с даты его введения в эксплуатацию, должна была находиться у организации, которой муниципальный собственник передал функции по управлению домом. Соответственно, на 01.01.06 г. такой организацией было учреждение. После этого техническая документация, необходимая для эксплуатации дома, должна была быть передана учреждением правопредшественнику общества - ОАО ПЖКХ "Лидер".
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что с передачей ОАО ПЖКХ "Лидер" учреждением функций управляющей организации в отношении дома по договору от 01.01.06 г., учреждение так же передало новой управляющей компании техническую документацию на дом. Акт приема-передачи этой документации в материалах дела отсутствует.
Администрация и учреждение в отзывах на заявление так же не указывали на то, что эта документация находится у общества как ОАО ПЖКХ "Лидер". Администрация и учреждение указывали, что иная документация на дом, не вошедшая в состав документации переданной ТСЖ по акту приема-передачи от 14.11.08 г., отсутствует, не сохранилась (т. 1, л.д. 126 - 129).
ТСЖ так же не представило доказательств того, что учреждение передало ОАО ПЖКХ "Лидер" документацию на дом, не вошедшую в состав документации переданной ТСЖ по акту приема-передачи от 14.11.08 г.
Таким образом, факт нахождения у общества как правопреемника ОАО ПЖКХ "Лидер" истребуемой ТСЖ документации не доказан.
В связи с этим у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для возложения на общество обязанности по передаче ТСЖ и по восстановлению для ТСЖ перечисленной в заявлении документации на дом. В связи с этим в этой части требование ТСЖ к обществу правомерно отклонено судом первой инстанции.
Требование о восстановлении и передаче ТСЖ перечисленной в заявлении с уточнениями к нему документации, заявленное к учреждению, подлежало удовлетворению, так как эта документация на дом должна была изначально (т.е., с даты введения дома в эксплуатацию) иметься у учреждения и его правопредшественников как органов, которым муниципальным собственником дома были делегированы функции по обслуживанию этого дома. В связи с этим решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене.
В соответствии с Областным законом Ростовской области "Об областной целевой программе "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007 - 2011 года" от 15.03.2007 N 653-ЗС (подраздел II п. 3) с 2008 года мероприятия по изготовлению (восстановлению) технической документации многоквартирных домов, проведению технической инвентаризации, выполнению топосъемки, межеванию и формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и постановке сформированных земельных участков на кадастровый учет реализуется за счет средств местных бюджетов.
Так же подлежало удовлетворению требование ТСЖ об обязании ответчиков осуществить передачу дома в управление ТСЖ путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
С даты передачи дома в управление ТСЖ, обязанность по содержанию дома, по его надлежащей эксплуатации, обеспечению сохранности лежит на ТСЖ.
Правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации установлены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Эти Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:
- - обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
- - проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
- - обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (п. 1.1 Правил).
Для обеспечения выполнения этих функций Правилами установлен перечень технической документации жилищного фонда, которая должна в том числе иметься у организации, управляющей домом, в том числе ТСЖ. Эта документация делится на документацию длительного хранения и на документацию заменяемую
В п. 1.5 Правил приведен перечень документации долговременного хранения, это:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Пунктом 1.5.2 Правил установлено, что техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
Таким образом, ТСЖ для надлежащего выполнения им своих функций по управлению домом необходим в том числе указанный в п. 1.5.1 Правил акт технического состояния дома на передачу жилищного фонда другому собственнику.
Материалами дела подтверждается, что такой акт администрацией в лице учреждения и обществом как управляющей компанией после приватизации спорного дома, создания ТСЖ и передачи ему функций управления этим домом, не составлялся и ТСЖ не передавался.
Пунктом 8 Приложения N 1 к постановлению Мэра N 690, действовавшему на дату перехода к ТСЖ от общества функций управления спорным домом установлено, что лицо, уполномоченное собственниками, в десятидневный срок с момента получения от учреждения или другой организации, осуществлявшей управление и техобслуживание, утвержденного акта о приеме-передаче многоквартирного дома доводит до сведения собственников о состоявшемся приеме-передаче многоквартирного дома и приступает к заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями города на поставку коммунальных услуг.
Из этого следует, что после создания ТСЖ так же должен был составляться акт приема-передачи дома.
В материалах дела отсутствуют доказательства составления этого акта и его передачи ТСЖ.
При таких обстоятельствах требования ТСЖ об обязании администрации и учреждения осуществить передачу дома в управление ТСЖ путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме подлежали удовлетворению.
Истечение определенного промежутка времени с даты принятия ТСЖ на себя функций по управлению домом до даты рассмотрения дела, основанием для отказа в удовлетворении этого требования ТСЖ не является. Эти акты должны иметься у ТСЖ для надлежащего осуществления принятых им на себя функций по управлению домом. Они не были составлены не по вине ТСЖ. Исходя из конструктивных особенностей предмета, в отношении приема-передачи которого должны быть составлены эти акты, объективная возможность составления этих актов имеется. Доказательств того, что после принятия на себя ТСЖ функций по управлению домом его состояние изменилось настолько, что невозможно установить, каково было его общее состояние в 2008 году (реконструкция, капитальный ремонт, разрушение), в материалы дела не представлено.
В связи с этим решение суда первой инстанции в части отказа ТСЖ в удовлетворении данного требования отменяется. Это требование подлежит удовлетворению.
На основании ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине по заявлению и по апелляционной жалобе относятся на ответчиков в равных долях с учетом требований п. 2 ст. 333.18, пп. 4 и пп. 12 п. 1 ст. 333.21, пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ, п. п. 2, 4, 5, 17, 20.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.07 г. N 117 в редакции Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.10 г. N 139.
ТСЖ из федерального бюджета подлежит возвращению 1000 рублей излишне уплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Вопрос о возмещении иных понесенных ТСЖ судебных расходов по делу в судах первой и апелляционной инстанции может быть рассмотрен судом первой инстанции по заявлению ТСЖ с предоставлением доказательств, подтверждающих несение этих расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.05.10 г. изменить, изложив в следующей редакции:
"Обязать Администрацию Октябрьского района г. Ростов-на-Дону и муниципальное учреждение "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростов-на-Дону " в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить и передать ТСЖ "На Газетном" следующую техническую и иную связанную с управлением жилым многоквартирным домом расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный, N 92/85, документацию:
- 1. проектную документацию на жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетный в городе Ростове-на-Дону, в том числе, утвержденную проектную документацию на тепловые энергоустановки (в том числе чертежи, пояснительные записки) со всеми последующими изменениями;
- 2. утвержденную проектную документацию на электроустановки (в том числе чертежи, пояснительные записки), со всеми последующими изменениями;
- 3. утвержденную проектную документацию на внутридомовые сети водопровода и канализации;
- 4. исполнительные чертежи и схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения (в том числе исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей);
- 5. исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений;
- 6. исполнительные чертежи контуров заземления;
- 7. исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения, исполнительные чертежи сетей газоснабжения;
- 8. исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме;
- 9. технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей, технические паспорта тепловых пунктов, технические паспорта основного электрооборудования.
Обязать Администрацию Октябрьского района г. Ростов-на-Дону и муниципальное учреждение "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростов-на-Дону " в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить передачу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный N 92/85, в управление ТСЖ "На Газетном" путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Отказать в удовлетворении требований, заявленных к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер".
2. Взыскать с Администрации Октябрьского района г. Ростов-на-Дону, ИНН 6165033231, находящейся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 44, в пользу ТСЖ "На Газетном", ИНН 6165143643, юридический адрес: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный д. 92, корпус 85, квартира 127, 500 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Взыскать с муниципального учреждения "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростов-на-Дону", находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 44, в пользу ТСЖ "На Газетном", ИНН 6165143643, юридический адрес: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный д. 92, корпус 85, квартира 127, 500 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Возвратить ТСЖ "На Газетном", ИНН 6165143643, юридический адрес: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный д. 92, корпус 85, квартира 127 из федерального бюджета 1000 рублей излишне уплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению N 089 от 21.06.2010 г.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Л.А.ЗАХАРОВА
Н.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)