Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2009 года. Полный текст решения изготовлен 03 июня 2009 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Денисова И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шихановой Е.В. с применением технических средств аудио-записи в соответствии с пунктом 5 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
товарищества собственников жилья "Дружба"
к Администрации Сортавальского муниципального района,
муниципальному учреждению "Недвижимость-ИНВЕСТ",
обществу с ограниченной ответственностью "Эталон"
об изменении договора аренды
при участии в заседании:
от истца, Русакова Алексея Викторовича, представителя по доверенности от 05.02.2009 (л.д. 91)
от ответчиков:
Администрации Сортавальского муниципального района, Кораблевой Татьяны Владимировны, представителя по доверенности от 19.02.2009 (л.д. 135)
МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ", Храмцовой Екатерины Леонидовны, представителя по доверенности от 03.04.2009 (л.д. 134)
ООО "Эталон", не явился
товарищество собственников жилья "Дружба" (далее - ТСЖ "Дружба", Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Сортавальского муниципального района (далее - Администрация), муниципальному учреждению "Хозяйственная группа" (далее - МУ "Хозяйственная группа") о внесении изменений в договор аренды от 19.12.2006 N 73, исключив из договора указание, что имущество - нежилые помещения, общей площадью 17,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Сортавала, ул. Дружбы народов, д. 5, находится в муниципальной собственности Сортавальского муниципального района, и произвести замену арендодателя, МУ "Хозяйственная группа" на Товарищество собственников жилья "Дружба".
К участию в деле было привлечено ООО "Эталон" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Исковое заявление мотивировано тем, что спорные помещения являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, и принадлежат им на праве общей долевой собственности, в связи с чем, они вправе распоряжаться спорным имуществом. В свою очередь администрация, не являясь собственником, заключила договор аренды спорного имущества.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на статьи 451, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд по ходатайству истца принял уточненные исковые требования о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды от 19.12.2006 N 73 нежилого помещения площадью 17, 6 кв. м и от 16.01.2009 N 5 нежилого помещения площадью 42,2 кв. м, расположенные в доме N 5 по ул. Дружбы Народов в г. Сортавала, заключенные между МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" и ООО "Эталон" и признании права общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома на нежилые помещения, площадью 17,6 кв. м и 42,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Сортавала, ул. Дружбы Народов, дом 5.
По ходатайству истца с учетом изменения предмета иска, суд в соответствии со статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену ненадлежащего ответчика, МУ "Хозяйственная группа" на надлежащего МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" и привлек к делу в качестве ответчика, ООО "Эталон" в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ранее привлеченного к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением 07.04.2009 суд назначил дело к судебному разбирательству на 20 мая 2009 года.
В судебное заседание 20 мая 2009 года явился представитель истца, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и заявлении об изменении предмета иска (л.д. 112-115), приобщил к материалам дела акты обследования спорных помещений с протоколом дополнений к акту. С учетом представленных актов, представитель считает установленными те обстоятельства, что в спорных помещениях располагаются запорная арматура системы отопления, проходят трубы ХВС, ГВС, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Указанные признаки указывают, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежат на праве общей долевой собственности членам ТСЖ "Дружба". В связи с изложенными обстоятельствами, администрация в силу статьи 608 ГК РФ не могла распоряжаться спорными помещениями, что в силу статьи 168 ГК РФ позволяет признать договоры аренды недействительными (ничтожными).
Ответчик Администрация, в отзыве на исковое заявление с требованиями истца не согласился по тем основаниям, что спорные помещения являются муниципальной собственностью, включены в реестр муниципальной собственности. Кроме того, помещения учтены в качестве самостоятельных объектов недвижимости, использовались и используются в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома на протяжении длительного времени (фактически с момента ввода в эксплуатацию жилого дома).
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, приобщил к материалам дел акты обследования спорных помещений.
Ответчик, МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" в отзыве на исковое заявление и его представитель в судебном заседании также не согласился с исковыми требованиями по тем основаниям, что спорные помещения использовались и используются в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не являются общим имуществом жилого дома. МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" в соответствии с распоряжением Администрации Сортавальского муниципального района от 25.08.2008 N 1108 и от 16.01.2009 N 42 наделено полномочиями арендодателя. В соответствии с договорами аренды, помещения переданы ООО "Эталон" которое осуществляет обслуживание жилого дома.
Ответчик, ООО "Эталон" в отзыве на исковое заявление не возражал против требований истца, просит рассмотреть дело без участия представителя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело без участия ответчика, ООО "Эталон".
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв в судебном заседании 20 мая 2009 года до 12 часов 40 минут 27 мая 2009 года для представления администрацией доказательств, подтверждающих доводы о том, что спорные помещения с момента ввода дома в эксплуатацию использовались для нужд МУ "ДЮСШ".
В 12 часов 40 минут 27 мая 2009 года судебное заседание объявлено продолженным.
В судебное заседание явились представитель ответчика, администрации Сортавальского муниципального района, Торицин Егор Владимирович по доверенности от 27.04.2009 и представитель ответчика, МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" Храмцова Екатерина Леонидовна. Представитель истца не явился, извещен о перерыве в протоколе судебного заседания от 20.05.2009.
Представитель ответчика, Администрации приобщил к материалам дела постановления мэра г. Сортавала от 06.11.1998 N 774 о создании МУ дополнительного образования "ДЮСШ", распоряжение от 29.11.1999 N 477-о о передаче в оперативное управление арендуемых помещений и об изъятии из оперативного управления и полномочиях выступать арендодателем от имени муниципального образования по сдаче в аренду спорных помещений.
Заслушав пояснения представителей сторон, проверив и изучив доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Дружба" создано на основании решений от 30.03.2008 собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Сортавала, ул. Дружбы народов, 5, ул. Дружбы народов, 7, ул. Дружбы народов, 9, ул. Дружбы народов, 11, ул. Победы, 18 (л.д. 36).
Согласно свидетельству о государственной регистрации некоммерческой организации от 07.05.2008 ТСЖ "Дружба" зарегистрировано за государственным регистрационным номером 1081035001068 (л.д. 48).
Занимаясь хозяйственной деятельностью ТСЖ "Дружба" было установлено, что подвальные помещения, по которым проходят инженерные коммуникации, расположенные в доме N 5 по ул. Дружбы народов в г. Сортавала, разделены на отдельные изолированные помещения и сдаются в аренду. Арендодателем от имени Сортавальского муниципального района выступает муниципальное учреждение "Недвижимость-ИНВЕСТ" по двум договорам аренды, заключенным с ООО "Эталон" от 19.12.2006 N 73 на нежилые помещения общей площадью 17,6 кв. м и дополнительным соглашением к договору от 25.08.2008 и от 16.01.2009 N 05 на нежилые помещения общей площадью 42,2, используемые под офис (л.д. 21-25, 81-88).
ТСЖ "Дружба", считая, что спорные нежилые подвальные помещения, принадлежат собственникам многоквартирного дома, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Как установил суд, спорные помещения включены в реестр муниципальной собственности согласно выписке от 03.02.2009 N 0055 (л.д. 76) и от 02.04.2009 N 0097 (л.д. 129) на основании решения Сортавальского городского Совета народных депутатов от 25.06.1987 N 317 "О приемке в эксплуатацию 60-квартирного жилого дома N 37 в микрорайоне N 1 г. Сортавала, справки МУ "Архитектура и градостроительство" от 26.09.2007 N 1215 о фактическом адресе жилого дома (л.д. 71, 73).
В силу положений Указа Президента РФ от 22.12.1993 N 2265 и приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов. Поскольку право муниципальной собственности Сортавальского муниципального района в отношении спорных помещений возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Администрация правомерно распоряжается нежилыми помещениями, в том числе заключает договоры аренды.
Из технического паспорта на жилой дом N 5 по ул. Дружбы народов в г. Сортавала от 31.03.1987 усматривается, что по состоянию на 1987 год, указанный жилой дом учтен в составе основных фондов Домоуправления N 1 исполкома Сортавальского городского Совета на основании регистрационного удостоверения от 23.12.1987, выданного Республиканским бюро технической инвентаризации. По состоянию на дату первичной инвентаризации (31.03.1987) помещения по номерами N 3, 17 и 18 на поэтажном плане дома (подвал) площадью 17,6 и 42,2 являются по своему назначению комнатой, кабинетом и тренажерной и относятся к основной площади, изначально запланированной к использованию и используемой ранее МУ "ДЮСШ" (л.д. 29). Указанные обстоятельства подтверждаются постановления мэра г. Сортавала от 06.11.1998 N 774 о создании МУ дополнительного образования "ДЮСШ", распоряжение от 29.11.1999 N 477-о о передаче в оперативное управление спорных помещений и об изъятии из оперативного управления и полномочиях выступать арендодателем от имени муниципального образования по сдаче в аренду спорных помещений.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорные помещения задолго до создания Товарищества использовались для нужд ДЮСШ, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме. Нахождение в спорных помещениях сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации (часть розливов и стояков с запорной арматурой), что подтверждается актами обследования помещения, не может служить достаточным основанием для отнесения данных помещений к вспомогательному, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании запорной арматуры и иного оборудования, расположенного в спорных помещениях, для нужд других помещений дома.
Кроме того, материалами дела установлено, что технические характеристики спорных помещений позволяют использовать их как самостоятельный объект прав. Спорные помещения используются под офис ООО "Эталон" по договорам аренды длительное время, еще до создания Товарищества.
С учетом изложенного, спорные помещения не могут быть признаны вспомогательными по отношению к другим помещениям многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения заявленного иска.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса расходы по государственной пошлине суд относит на истца. При этом в связи с тем, что при подаче иска государственная пошлина была уплачена в меньшем размере, а требование истцом уточнялось (заявлено три требования), с истца надлежит довзыскать государственную пошлину в сумме 4000 руб.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. В иске отказать.
2. Довзыскать с товарищества собственников жилья "Дружба" в доход федерального бюджета расходы по государственной пошлине в сумме 4000 руб.
3. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 03.06.2009 ПО ДЕЛУ N А26-7801/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 3 июня 2009 г. по делу N А26-7801/2008
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2009 года. Полный текст решения изготовлен 03 июня 2009 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Денисова И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шихановой Е.В. с применением технических средств аудио-записи в соответствии с пунктом 5 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
товарищества собственников жилья "Дружба"
к Администрации Сортавальского муниципального района,
муниципальному учреждению "Недвижимость-ИНВЕСТ",
обществу с ограниченной ответственностью "Эталон"
об изменении договора аренды
при участии в заседании:
от истца, Русакова Алексея Викторовича, представителя по доверенности от 05.02.2009 (л.д. 91)
от ответчиков:
Администрации Сортавальского муниципального района, Кораблевой Татьяны Владимировны, представителя по доверенности от 19.02.2009 (л.д. 135)
МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ", Храмцовой Екатерины Леонидовны, представителя по доверенности от 03.04.2009 (л.д. 134)
ООО "Эталон", не явился
установил:
товарищество собственников жилья "Дружба" (далее - ТСЖ "Дружба", Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Сортавальского муниципального района (далее - Администрация), муниципальному учреждению "Хозяйственная группа" (далее - МУ "Хозяйственная группа") о внесении изменений в договор аренды от 19.12.2006 N 73, исключив из договора указание, что имущество - нежилые помещения, общей площадью 17,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Сортавала, ул. Дружбы народов, д. 5, находится в муниципальной собственности Сортавальского муниципального района, и произвести замену арендодателя, МУ "Хозяйственная группа" на Товарищество собственников жилья "Дружба".
К участию в деле было привлечено ООО "Эталон" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Исковое заявление мотивировано тем, что спорные помещения являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, и принадлежат им на праве общей долевой собственности, в связи с чем, они вправе распоряжаться спорным имуществом. В свою очередь администрация, не являясь собственником, заключила договор аренды спорного имущества.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на статьи 451, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд по ходатайству истца принял уточненные исковые требования о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды от 19.12.2006 N 73 нежилого помещения площадью 17, 6 кв. м и от 16.01.2009 N 5 нежилого помещения площадью 42,2 кв. м, расположенные в доме N 5 по ул. Дружбы Народов в г. Сортавала, заключенные между МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" и ООО "Эталон" и признании права общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома на нежилые помещения, площадью 17,6 кв. м и 42,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Сортавала, ул. Дружбы Народов, дом 5.
По ходатайству истца с учетом изменения предмета иска, суд в соответствии со статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену ненадлежащего ответчика, МУ "Хозяйственная группа" на надлежащего МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" и привлек к делу в качестве ответчика, ООО "Эталон" в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ранее привлеченного к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением 07.04.2009 суд назначил дело к судебному разбирательству на 20 мая 2009 года.
В судебное заседание 20 мая 2009 года явился представитель истца, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и заявлении об изменении предмета иска (л.д. 112-115), приобщил к материалам дела акты обследования спорных помещений с протоколом дополнений к акту. С учетом представленных актов, представитель считает установленными те обстоятельства, что в спорных помещениях располагаются запорная арматура системы отопления, проходят трубы ХВС, ГВС, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Указанные признаки указывают, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежат на праве общей долевой собственности членам ТСЖ "Дружба". В связи с изложенными обстоятельствами, администрация в силу статьи 608 ГК РФ не могла распоряжаться спорными помещениями, что в силу статьи 168 ГК РФ позволяет признать договоры аренды недействительными (ничтожными).
Ответчик Администрация, в отзыве на исковое заявление с требованиями истца не согласился по тем основаниям, что спорные помещения являются муниципальной собственностью, включены в реестр муниципальной собственности. Кроме того, помещения учтены в качестве самостоятельных объектов недвижимости, использовались и используются в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома на протяжении длительного времени (фактически с момента ввода в эксплуатацию жилого дома).
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, приобщил к материалам дел акты обследования спорных помещений.
Ответчик, МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" в отзыве на исковое заявление и его представитель в судебном заседании также не согласился с исковыми требованиями по тем основаниям, что спорные помещения использовались и используются в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не являются общим имуществом жилого дома. МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" в соответствии с распоряжением Администрации Сортавальского муниципального района от 25.08.2008 N 1108 и от 16.01.2009 N 42 наделено полномочиями арендодателя. В соответствии с договорами аренды, помещения переданы ООО "Эталон" которое осуществляет обслуживание жилого дома.
Ответчик, ООО "Эталон" в отзыве на исковое заявление не возражал против требований истца, просит рассмотреть дело без участия представителя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело без участия ответчика, ООО "Эталон".
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв в судебном заседании 20 мая 2009 года до 12 часов 40 минут 27 мая 2009 года для представления администрацией доказательств, подтверждающих доводы о том, что спорные помещения с момента ввода дома в эксплуатацию использовались для нужд МУ "ДЮСШ".
В 12 часов 40 минут 27 мая 2009 года судебное заседание объявлено продолженным.
В судебное заседание явились представитель ответчика, администрации Сортавальского муниципального района, Торицин Егор Владимирович по доверенности от 27.04.2009 и представитель ответчика, МУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" Храмцова Екатерина Леонидовна. Представитель истца не явился, извещен о перерыве в протоколе судебного заседания от 20.05.2009.
Представитель ответчика, Администрации приобщил к материалам дела постановления мэра г. Сортавала от 06.11.1998 N 774 о создании МУ дополнительного образования "ДЮСШ", распоряжение от 29.11.1999 N 477-о о передаче в оперативное управление арендуемых помещений и об изъятии из оперативного управления и полномочиях выступать арендодателем от имени муниципального образования по сдаче в аренду спорных помещений.
Заслушав пояснения представителей сторон, проверив и изучив доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Дружба" создано на основании решений от 30.03.2008 собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Сортавала, ул. Дружбы народов, 5, ул. Дружбы народов, 7, ул. Дружбы народов, 9, ул. Дружбы народов, 11, ул. Победы, 18 (л.д. 36).
Согласно свидетельству о государственной регистрации некоммерческой организации от 07.05.2008 ТСЖ "Дружба" зарегистрировано за государственным регистрационным номером 1081035001068 (л.д. 48).
Занимаясь хозяйственной деятельностью ТСЖ "Дружба" было установлено, что подвальные помещения, по которым проходят инженерные коммуникации, расположенные в доме N 5 по ул. Дружбы народов в г. Сортавала, разделены на отдельные изолированные помещения и сдаются в аренду. Арендодателем от имени Сортавальского муниципального района выступает муниципальное учреждение "Недвижимость-ИНВЕСТ" по двум договорам аренды, заключенным с ООО "Эталон" от 19.12.2006 N 73 на нежилые помещения общей площадью 17,6 кв. м и дополнительным соглашением к договору от 25.08.2008 и от 16.01.2009 N 05 на нежилые помещения общей площадью 42,2, используемые под офис (л.д. 21-25, 81-88).
ТСЖ "Дружба", считая, что спорные нежилые подвальные помещения, принадлежат собственникам многоквартирного дома, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Как установил суд, спорные помещения включены в реестр муниципальной собственности согласно выписке от 03.02.2009 N 0055 (л.д. 76) и от 02.04.2009 N 0097 (л.д. 129) на основании решения Сортавальского городского Совета народных депутатов от 25.06.1987 N 317 "О приемке в эксплуатацию 60-квартирного жилого дома N 37 в микрорайоне N 1 г. Сортавала, справки МУ "Архитектура и градостроительство" от 26.09.2007 N 1215 о фактическом адресе жилого дома (л.д. 71, 73).
В силу положений Указа Президента РФ от 22.12.1993 N 2265 и приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов. Поскольку право муниципальной собственности Сортавальского муниципального района в отношении спорных помещений возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Администрация правомерно распоряжается нежилыми помещениями, в том числе заключает договоры аренды.
Из технического паспорта на жилой дом N 5 по ул. Дружбы народов в г. Сортавала от 31.03.1987 усматривается, что по состоянию на 1987 год, указанный жилой дом учтен в составе основных фондов Домоуправления N 1 исполкома Сортавальского городского Совета на основании регистрационного удостоверения от 23.12.1987, выданного Республиканским бюро технической инвентаризации. По состоянию на дату первичной инвентаризации (31.03.1987) помещения по номерами N 3, 17 и 18 на поэтажном плане дома (подвал) площадью 17,6 и 42,2 являются по своему назначению комнатой, кабинетом и тренажерной и относятся к основной площади, изначально запланированной к использованию и используемой ранее МУ "ДЮСШ" (л.д. 29). Указанные обстоятельства подтверждаются постановления мэра г. Сортавала от 06.11.1998 N 774 о создании МУ дополнительного образования "ДЮСШ", распоряжение от 29.11.1999 N 477-о о передаче в оперативное управление спорных помещений и об изъятии из оперативного управления и полномочиях выступать арендодателем от имени муниципального образования по сдаче в аренду спорных помещений.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорные помещения задолго до создания Товарищества использовались для нужд ДЮСШ, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме. Нахождение в спорных помещениях сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации (часть розливов и стояков с запорной арматурой), что подтверждается актами обследования помещения, не может служить достаточным основанием для отнесения данных помещений к вспомогательному, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании запорной арматуры и иного оборудования, расположенного в спорных помещениях, для нужд других помещений дома.
Кроме того, материалами дела установлено, что технические характеристики спорных помещений позволяют использовать их как самостоятельный объект прав. Спорные помещения используются под офис ООО "Эталон" по договорам аренды длительное время, еще до создания Товарищества.
С учетом изложенного, спорные помещения не могут быть признаны вспомогательными по отношению к другим помещениям многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения заявленного иска.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса расходы по государственной пошлине суд относит на истца. При этом в связи с тем, что при подаче иска государственная пошлина была уплачена в меньшем размере, а требование истцом уточнялось (заявлено три требования), с истца надлежит довзыскать государственную пошлину в сумме 4000 руб.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В иске отказать.
2. Довзыскать с товарищества собственников жилья "Дружба" в доход федерального бюджета расходы по государственной пошлине в сумме 4000 руб.
3. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Судья
ДЕНИСОВА И.Б.
ДЕНИСОВА И.Б.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)