Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2012 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей: Алферовой Е.Е.,
Афониной Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Труновой Т.В.,
при участии:
- от ООО "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов: Толмачева Е.В., представитель по доверенности N ЮО/10-12 от 09.04.2012, паспорт гражданина РФ;
- от ООО "Тамбовская жилищная компания", г. Тамбов: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 12.05.2012 года по делу N А64-2023/2012 (судья Макарова Н.Ю.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания", г. Тамбов, (ОГРН 1106829003038), к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов, (ОГРН 1086829000059), об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 7Г по ул. Широкая г. Тамбова документы,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская Жилищная Компания", г. Тамбов, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 7 "Г" по ул. Шировая г. Тамбова документы.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.05.2012 года по делу N А64-2023/2012 исковые требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, договор управления не может быть расторгнут из-за несоблюдения порядка расторжения договора и, соответственно, не подлежит передаче техническая документация. Суд не в полной мере оценил представленные в судебное заседание доказательства, а именно протокол общего собрания собственников помещений от 27.01.2012 года, что собрание проведено с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, так как заочная форма проведения общего собрания законом предусмотрена только после установления факта отсутствия кворума при проведении общего собрания.
В судебном заседании 10.07.2012 года в порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 12.07.2012 года.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, представители сторон не явились.
Рассмотрение дела было отложено на 21.08.2012 года для предоставления сторонами сведений из ФГУП "Земельная кадастровая палата" по Тамбовской области о выдаче собственникам помещений в многоквартирном доме N 7Г по ул. Широкая г. Тамбова кадастрового плана земельного участка.
В судебном заседании 21.08.2012 года представитель ООО "Управляющая жилищная компания" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Одновременно заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии кадастрового плана земельного участка многоквартирного дома N 7Г по ул. Широкая в г. Тамбове. Судом данное ходатайство удовлетворено, копия кадастрового плана земельного участка приобщена к материалам дела.
Представитель ООО "Тамбовская жилищная компания" не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Через канцелярию от ООО "Тамбовская жилищная компания" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения истца о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в его отсутствие.
При рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено, между собственниками многоквартирного дома N 7 "Г" по ул. Широкая г. Тамбова и ответчиком 20.03.2008 г. был заключен договор управления многоквартирным домом N 138/7 (далее - договор). Согласно данному договору собственники многоквартирного дома N 7 "Г" по ул. Широкая г. Тамбова передали управляющей компании функции по правлению многоквартирным домом, а управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги и выполнять предусмотренные настоящим договором работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, предусмотренную договором.
В соответствии с п. 3.1.2 договора ответчик обязан обеспечивать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 7 "Г" по ул. Широкая г. Тамбова согласно Приложению N 2 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. В данный Перечень входят работы и услуги:
- - по управлению многоквартирным домом;
- - по уборке прилегающей территории, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома;
- - по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;
- - по проведению технических осмотров и мелкого ремонта.
Однако обязательства по договору в части содержания и ремонта общего имущества исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, что подтверждается актами осмотра состояния жилого дома от 20.12.2011 г. и от 26.01.2012 г. Осмотр жилого дома проведены комиссией из числа собственников помещений.
Из указанных актов осмотра следует, что ответчиком не выполняется работа по устранению незначительных неисправностей в системе холодного водоснабжения, отопления, канализации. Трубы не окрашены, коррозированы, местами не изолированы. Отсутствует заглушка на канализации, в результате чего, сточные воды попадают на трубы отопления и холодного водоснабжения. Не обслуживается запорная арматура, не проводятся профилактические работы по ее надлежащему содержанию (вентили, задвижки не очищаются от ржавчины, накипи, не окрашены, не промазываются машинным маслом, не осуществляется замена сальниковой набивки). Ненадлежащим образом обслуживаются электрические сети, электрооборудование. Оголены провода электровыключателя в подвале, не закрыто вводное распределительное устройство, что является грубейшим нарушением техники безопасности. Кроме того, не осуществляется подготовка дома к сезонной эксплуатации: открыты слуховые окна чердака, оторваны петли, входные двери в подъезд не утеплены. Не проводятся технические осмотры внутренних инженерных коммуникаций, другого общего имущества собственников помещений. Заявки не выполняются. До диспетчерской дозвонится невозможно.
В связи с постоянными жалобами собственников многоквартирного дома на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора управления многоквартирным домом, 27.01.2012 г. общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора управления N 138/7 от 20.03.2008 г. и заключении договора с ООО "Тамбовская Жилищная Компания".
Однако вновь избранная управляющая компания не имеет возможности приступить к исполнению условий договора на управление многоквартирным домом, поскольку ответчик ООО "Управляющая жилищная компания" отказывается передать техническую и бухгалтерскую документацию, необходимую ООО "Тамбовская Жилищная Компания" для исполнения договорных обязательств.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания", г. Тамбов, в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов, об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 7Г по ул. Широкая г. Тамбова документы, а именно:
документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений, правила проведения которого установлены статьями 44 - 48 Кодекса.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Права и обязанности управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений (ст. 10 ЖК РФ).
Пунктом 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом, осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с частью 8.2 указанной статьи собственник помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора.
Довод заявителя о том, что договор не может быть расторгнут из-за несоблюдения порядка расторжения договора и, соответственно, не может быть передана техническая документация, не принимается судом во внимание.
Договор управления N 138/7 на управление многоквартирным домом был заключен собственниками с ООО "Управляющая жилищная компания" 20.03.2008 г.
Согласно п. 9.1 указанный договор заключен сроком на 5 лет.
Решениями собственников помещений в доме, оформленным протоколом от 27.01.2012 г. ранее заключенный договор с ООО "Управляющая жилищная компания" расторгнут, выбрана новая управляющая компания ООО "Тамбовская жилищная компания".
Собрание проводилось в форме заочного голосования в период с 18.01.2012 г. по 27.01.2012 г.
На повестку дня общего собрания собственников помещений были поставлены вопросы:
Об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "Управляющая жилищная компания", в связи с ненадлежащим исполнением ею договорных обязательств (п. 8.2 ЖК РФ).
О выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "Тамбовская Жилищная Компания".
Об утверждении условий договора управления, предложенного к заключению ООО "Тамбовская Жилищная Компания".
О поручении ООО "Тамбовская Жилищная Компания" получить от ООО "Управляющая жилищная компания" техническую и иную документацию.
Об определении способа уведомления собственников помещений о проведении общих собраний, об итогах голосования и о принятых решениях, размещение информации на стендах в подъездах дома.
Об определении формы проведения общих собраний собственников помещений - заочное голосование.
Об определении места, условий хранения протокола, решений, договора управления, а также лица, ответственного за хранение - кв. N 36, Скакун Д.В.
О выборе уполномоченных представителей собственников для составления актов осмотров жилого дома, подписания актов приемки выполненных работ по текущему и капитальному ремонту, подписания дополнительных соглашений к договору управления, подписания протоколов, представления интересов собственников во всех учреждениях, организациях, перед гражданами, в том числе в судах: Припадчева Л.Н., Дмитриева Е.М., Жиркова И.Н., Бадалова Н.А.
Решениями собственников помещений в доме, оформленными протоколом от 27.01.2012 года, ранее заключенный договор с ООО "Управляющая жилищная компания" расторгнут, выбрана новая управляющая компания ООО "Тамбовская Жилищная Компания". Таким образом, собственники многоквартирного дома реализовали свое право на выбор способа управления многоквартирным домом.
В силу пункта 1 и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Причиной расторжения договора управления N 138/7 от 20.03.2008 г. явилось ненадлежащее исполнение ООО "Управляющая жилищная компания" своих договорных обязательств, что подтверждается актами осмотра состояния многоквартирного жилого дома от 20.12.2011 г., от 26.01.2012 г., от 21.02.2012 г., составленными уполномоченными представителями собственников.
Общий анализ указанных доказательств свидетельствует о том, что ответчик не исполнял обязательства по содержанию и ремонту дома, по устранению неисправностей в системе горячего водоснабжения, водопровода
и канализации, по профилактическим работам по его надлежащему содержанию.
В этой связи, следует вывод, что ООО "Управляющая жилищная компания" в нарушение условий договора, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 не исполняло условий договора надлежащим образом.
Вместе с тем, в соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7677/11 от 22 ноября 2011 г. сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу, ни Гражданскому кодексу не противоречит.
Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
Часть 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации является императивной нормой, из смысла данной нормы следует, что право собственников жилого помещения обращаться с заявлением о прекращении договора управления многоквартирным домом в любое время до окончания его действия.
Уполномоченными представителями собственников как стороной по договору, 09.02.2012 года, в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, к уведомлению были приложены акты осмотра состояния многоквартирного дома, протокол общего собрания собственников от 27.01.2012 года, в который был включен вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом и другие документы. В уведомлении сообщалось, что договор считается прекращенным с момента получения уведомления (т. 1 л.д. 39).
Порядок расторжения договора собственниками соблюден.
Договор считается расторгнутым с момента получения письма.
Между собственниками помещений многоквартирного дома по ул. Широкая дом N 7 "Г" и ООО "Тамбовская Жилищная Компания" 11.02.2012 года был заключен договор управления многоквартирным домом (т. 1 л.д. 15-18).
По п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе управления таким домом, или если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.
Пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 определены документы, относящиеся к технической документации на многоквартирный дом.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ ответчик обязан передать ООО "Тамбовская Жилищная Компания" техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом документацию.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 года N 17074/09).
Ответчик не отрицает, что техническая документация истцу не передана, документация находится в распоряжении ответчика, поскольку он считает себя обязанным по ее ведению и хранению по договору от 26.03.2008 года N 252/12, не согласен с возникновением прав ООО "Тамбовская Жилищная Компания" на предъявление таких требований.
Довод ответчика о том, что суд не в полной мере оценил представленные в судебное заседание доказательства, а именно протокол общего собрания собственников помещений от 27.01.2012 года, что собрание проведено с нарушением требований Жилищного кодекса РФ отклоняется судом по следующим основаниям.
Вместе с тем, собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведенное в форме заочного голосования, никем не оспорено, не признано недействительным в установленном законом порядке.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 12.05.2012 года по делу N А64-2023/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов, - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
Н.П.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2012 ПО ДЕЛУ N А64-2023/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2012 г. по делу N А64-2023/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2012 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей: Алферовой Е.Е.,
Афониной Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Труновой Т.В.,
при участии:
- от ООО "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов: Толмачева Е.В., представитель по доверенности N ЮО/10-12 от 09.04.2012, паспорт гражданина РФ;
- от ООО "Тамбовская жилищная компания", г. Тамбов: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 12.05.2012 года по делу N А64-2023/2012 (судья Макарова Н.Ю.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания", г. Тамбов, (ОГРН 1106829003038), к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов, (ОГРН 1086829000059), об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 7Г по ул. Широкая г. Тамбова документы,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская Жилищная Компания", г. Тамбов, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 7 "Г" по ул. Шировая г. Тамбова документы.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.05.2012 года по делу N А64-2023/2012 исковые требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, договор управления не может быть расторгнут из-за несоблюдения порядка расторжения договора и, соответственно, не подлежит передаче техническая документация. Суд не в полной мере оценил представленные в судебное заседание доказательства, а именно протокол общего собрания собственников помещений от 27.01.2012 года, что собрание проведено с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, так как заочная форма проведения общего собрания законом предусмотрена только после установления факта отсутствия кворума при проведении общего собрания.
В судебном заседании 10.07.2012 года в порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 12.07.2012 года.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, представители сторон не явились.
Рассмотрение дела было отложено на 21.08.2012 года для предоставления сторонами сведений из ФГУП "Земельная кадастровая палата" по Тамбовской области о выдаче собственникам помещений в многоквартирном доме N 7Г по ул. Широкая г. Тамбова кадастрового плана земельного участка.
В судебном заседании 21.08.2012 года представитель ООО "Управляющая жилищная компания" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Одновременно заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии кадастрового плана земельного участка многоквартирного дома N 7Г по ул. Широкая в г. Тамбове. Судом данное ходатайство удовлетворено, копия кадастрового плана земельного участка приобщена к материалам дела.
Представитель ООО "Тамбовская жилищная компания" не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Через канцелярию от ООО "Тамбовская жилищная компания" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения истца о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в его отсутствие.
При рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено, между собственниками многоквартирного дома N 7 "Г" по ул. Широкая г. Тамбова и ответчиком 20.03.2008 г. был заключен договор управления многоквартирным домом N 138/7 (далее - договор). Согласно данному договору собственники многоквартирного дома N 7 "Г" по ул. Широкая г. Тамбова передали управляющей компании функции по правлению многоквартирным домом, а управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги и выполнять предусмотренные настоящим договором работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, предусмотренную договором.
В соответствии с п. 3.1.2 договора ответчик обязан обеспечивать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 7 "Г" по ул. Широкая г. Тамбова согласно Приложению N 2 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. В данный Перечень входят работы и услуги:
- - по управлению многоквартирным домом;
- - по уборке прилегающей территории, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома;
- - по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;
- - по проведению технических осмотров и мелкого ремонта.
Однако обязательства по договору в части содержания и ремонта общего имущества исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, что подтверждается актами осмотра состояния жилого дома от 20.12.2011 г. и от 26.01.2012 г. Осмотр жилого дома проведены комиссией из числа собственников помещений.
Из указанных актов осмотра следует, что ответчиком не выполняется работа по устранению незначительных неисправностей в системе холодного водоснабжения, отопления, канализации. Трубы не окрашены, коррозированы, местами не изолированы. Отсутствует заглушка на канализации, в результате чего, сточные воды попадают на трубы отопления и холодного водоснабжения. Не обслуживается запорная арматура, не проводятся профилактические работы по ее надлежащему содержанию (вентили, задвижки не очищаются от ржавчины, накипи, не окрашены, не промазываются машинным маслом, не осуществляется замена сальниковой набивки). Ненадлежащим образом обслуживаются электрические сети, электрооборудование. Оголены провода электровыключателя в подвале, не закрыто вводное распределительное устройство, что является грубейшим нарушением техники безопасности. Кроме того, не осуществляется подготовка дома к сезонной эксплуатации: открыты слуховые окна чердака, оторваны петли, входные двери в подъезд не утеплены. Не проводятся технические осмотры внутренних инженерных коммуникаций, другого общего имущества собственников помещений. Заявки не выполняются. До диспетчерской дозвонится невозможно.
В связи с постоянными жалобами собственников многоквартирного дома на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора управления многоквартирным домом, 27.01.2012 г. общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора управления N 138/7 от 20.03.2008 г. и заключении договора с ООО "Тамбовская Жилищная Компания".
Однако вновь избранная управляющая компания не имеет возможности приступить к исполнению условий договора на управление многоквартирным домом, поскольку ответчик ООО "Управляющая жилищная компания" отказывается передать техническую и бухгалтерскую документацию, необходимую ООО "Тамбовская Жилищная Компания" для исполнения договорных обязательств.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания", г. Тамбов, в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов, об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом N 7Г по ул. Широкая г. Тамбова документы, а именно:
документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений, правила проведения которого установлены статьями 44 - 48 Кодекса.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Права и обязанности управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений (ст. 10 ЖК РФ).
Пунктом 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом, осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с частью 8.2 указанной статьи собственник помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора.
Довод заявителя о том, что договор не может быть расторгнут из-за несоблюдения порядка расторжения договора и, соответственно, не может быть передана техническая документация, не принимается судом во внимание.
Договор управления N 138/7 на управление многоквартирным домом был заключен собственниками с ООО "Управляющая жилищная компания" 20.03.2008 г.
Согласно п. 9.1 указанный договор заключен сроком на 5 лет.
Решениями собственников помещений в доме, оформленным протоколом от 27.01.2012 г. ранее заключенный договор с ООО "Управляющая жилищная компания" расторгнут, выбрана новая управляющая компания ООО "Тамбовская жилищная компания".
Собрание проводилось в форме заочного голосования в период с 18.01.2012 г. по 27.01.2012 г.
На повестку дня общего собрания собственников помещений были поставлены вопросы:
Об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "Управляющая жилищная компания", в связи с ненадлежащим исполнением ею договорных обязательств (п. 8.2 ЖК РФ).
О выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "Тамбовская Жилищная Компания".
Об утверждении условий договора управления, предложенного к заключению ООО "Тамбовская Жилищная Компания".
О поручении ООО "Тамбовская Жилищная Компания" получить от ООО "Управляющая жилищная компания" техническую и иную документацию.
Об определении способа уведомления собственников помещений о проведении общих собраний, об итогах голосования и о принятых решениях, размещение информации на стендах в подъездах дома.
Об определении формы проведения общих собраний собственников помещений - заочное голосование.
Об определении места, условий хранения протокола, решений, договора управления, а также лица, ответственного за хранение - кв. N 36, Скакун Д.В.
О выборе уполномоченных представителей собственников для составления актов осмотров жилого дома, подписания актов приемки выполненных работ по текущему и капитальному ремонту, подписания дополнительных соглашений к договору управления, подписания протоколов, представления интересов собственников во всех учреждениях, организациях, перед гражданами, в том числе в судах: Припадчева Л.Н., Дмитриева Е.М., Жиркова И.Н., Бадалова Н.А.
Решениями собственников помещений в доме, оформленными протоколом от 27.01.2012 года, ранее заключенный договор с ООО "Управляющая жилищная компания" расторгнут, выбрана новая управляющая компания ООО "Тамбовская Жилищная Компания". Таким образом, собственники многоквартирного дома реализовали свое право на выбор способа управления многоквартирным домом.
В силу пункта 1 и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Причиной расторжения договора управления N 138/7 от 20.03.2008 г. явилось ненадлежащее исполнение ООО "Управляющая жилищная компания" своих договорных обязательств, что подтверждается актами осмотра состояния многоквартирного жилого дома от 20.12.2011 г., от 26.01.2012 г., от 21.02.2012 г., составленными уполномоченными представителями собственников.
Общий анализ указанных доказательств свидетельствует о том, что ответчик не исполнял обязательства по содержанию и ремонту дома, по устранению неисправностей в системе горячего водоснабжения, водопровода
и канализации, по профилактическим работам по его надлежащему содержанию.
В этой связи, следует вывод, что ООО "Управляющая жилищная компания" в нарушение условий договора, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 не исполняло условий договора надлежащим образом.
Вместе с тем, в соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7677/11 от 22 ноября 2011 г. сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу, ни Гражданскому кодексу не противоречит.
Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
Часть 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации является императивной нормой, из смысла данной нормы следует, что право собственников жилого помещения обращаться с заявлением о прекращении договора управления многоквартирным домом в любое время до окончания его действия.
Уполномоченными представителями собственников как стороной по договору, 09.02.2012 года, в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, к уведомлению были приложены акты осмотра состояния многоквартирного дома, протокол общего собрания собственников от 27.01.2012 года, в который был включен вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом и другие документы. В уведомлении сообщалось, что договор считается прекращенным с момента получения уведомления (т. 1 л.д. 39).
Порядок расторжения договора собственниками соблюден.
Договор считается расторгнутым с момента получения письма.
Между собственниками помещений многоквартирного дома по ул. Широкая дом N 7 "Г" и ООО "Тамбовская Жилищная Компания" 11.02.2012 года был заключен договор управления многоквартирным домом (т. 1 л.д. 15-18).
По п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе управления таким домом, или если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.
Пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 определены документы, относящиеся к технической документации на многоквартирный дом.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ ответчик обязан передать ООО "Тамбовская Жилищная Компания" техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом документацию.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 года N 17074/09).
Ответчик не отрицает, что техническая документация истцу не передана, документация находится в распоряжении ответчика, поскольку он считает себя обязанным по ее ведению и хранению по договору от 26.03.2008 года N 252/12, не согласен с возникновением прав ООО "Тамбовская Жилищная Компания" на предъявление таких требований.
Довод ответчика о том, что суд не в полной мере оценил представленные в судебное заседание доказательства, а именно протокол общего собрания собственников помещений от 27.01.2012 года, что собрание проведено с нарушением требований Жилищного кодекса РФ отклоняется судом по следующим основаниям.
Вместе с тем, собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведенное в форме заочного голосования, никем не оспорено, не признано недействительным в установленном законом порядке.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 12.05.2012 года по делу N А64-2023/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов, - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
Н.П.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)