Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2009 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей Журавлевой В.А., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Усаниной Н.А.
при участии:
от заявителя: Синдеева М.Д. по доверенности от 15.12.2008 года (сроком на 1 год)
от ответчика: Чупикова Ю.Б. по доверенности от 30.12.2008 года (сроком на 1 год)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, г. Новосибирск
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 5 марта 2009 года по делу N А45-22710/2009-29/522 (судья Куст Л.П.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Краснообск. Монтажспецстрой", г. Новосибирск
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, г. Новосибирск
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды и в государственной регистрации договора аренды земельного участка,
установил:
ООО "Краснообск. Монтажспецстрой" (далее по тексту - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее по тексту - Управление) о признании незаконным уклонения от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 года N 44843, отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 года N 75056; об обязании Управления зарегистрировать прекращении договора аренды от 29.06.2005 года N 44843 и осуществить регистрацию договора аренды земельного участка от 11.03.2008 года N 75056.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2009 года заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2009 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, так как суд первой инстанции не принял во внимание, что залоговые правоотношения в рассматриваемом случае возникли в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Кроме того, пакет документов, зарегистрированный в книге входящих документов за N 01/227/2008-171, содержит заявление о приостановлении государственной регистрации договора аренды, что подтверждается содержанием дела правоустанавливающих документов и книги учета входящих документов.
Подробно доводы Управления изложены в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, дополнив, что истечение срока аренды от 29.06.2005 года N 44843 не является основанием для прекращения залога объекта аренды; пока не закрыт подраздел на большой земельный участок, Управление не может открыть подраздел на новый разделенный земельный участок; заявитель первично подавал заявление на прекращение права аренды; заявитель сам попросил изменить содержание расписки; прекращение права аренды прежнего земельного участка, обремененного залогом, может быть произведено только при условии погашения записи о залоге права аренды.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, так как с момента прекращения обязательств сторон по договору аренды от 29.06.2005 года N 44843 прекратилось право Общества аренды земельного участка 54:35:014180:0008, и с этого момента право аренды земельного участка не может являться предметом залога, поскольку в залоге у участников долевого строительства, создаваемого на земельном участке многоквартирного дома, может находиться только действующее право аренды этого земельного участка. При этом, право аренды земельного участка не является объектом долевого строительства, и, соответственно нормы п. 8 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к залогу права аренды земельного участка не применимы. Кроме того, Управление не представило доказательств, что договор аренды земельного участка от 29.06.2005 года N 44843 не прекратился 21.07.2007 года.
Принятие заявления о погашении регистрационной записи аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008 подтверждается распиской N 01/277/2008-171 от 18.06.2008 года.
Письменный отзыв Общества приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель Общества дополнил, что срок действия договора аренды N 44843 от 29.06.2005 года истек, так как договор не пролонгирован, следовательно, договор аренды земельного участка прекращен, земельный участок разделен на три новых земельных участка; исходя из изменения целевого назначения общего земельного участка; под жилые дома и трансформаторную станцию при передаче жилых домов ТСЖ, произведен раздел земельного участка; в пользовании у Общества остался земельный участок под трансформаторной станцией, находящейся в собственности Общества.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2009 года подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.03.2008 N 75056 (кадастровый номер земельного участка 54:35:014580:0024). Данный земельный участок образован в результате ликвидации земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008.
Также заявитель обратился в Управление с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008.
В ответ на обращение Общества с указанным заявлением, Управление сообщением от 20.10.2008 года N 01/203/2008-78 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Причиной такого решения явилось то обстоятельство, что прекратить аренду земельного участка 54:35:01.4180:0008 и зарегистрировать аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0024 не представляется возможным, в связи с наличием в Едином государственном реестре прав записей о сделках участия в долевом строительстве на указанный выше земельный участок
Посчитав действия Управления по отказу в государственной регистрации права, а также по уклонению ответчика от государственной регистрации прекращения права аренды незаконными и нарушающими его права и законные интересы, Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим заявлением.
Принимая решение об удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции исходил из того, что с момента прекращения обязательств сторон по договору аренды от 29.06.2005 года N 44843 прекратилось право Общества аренды земельного участка 54:35:014180:0008, следовательно, с этого же момента право аренды земельного участка не может являться предметом залога, поскольку в залоге у участников долевого строительства создаваемого на земельном участке многоквартирного дома может находиться только действующее право аренды земельного участка; Управление необоснованно уклонилось от проведения государственной регистрации прекращения аренды земельного участка 54:35:014180:0008.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствия (противоречия) акта закону или иному правовому акту и нарушения актом прав и законных интересов юридического лица (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.
Материалами дела установлено, что 29.06.2005 года Департаментом земельных отношений г. Новосибирска с одной стороны и Обществом с другой стороны заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 44843, согласно которому Общество принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:0008 для строительства двух многоэтажных жилых домов с административными помещениями в цокольном и на первом этажах, трансформаторной подстанцией (л.д. 12 - 15).
Пунктом 1.5 договора аренды от 29.06.2005 года N 44843 (земельный участок 54:35:014180:0008) установлено, что договор действует в течение 2 (двух) лет с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация данного договора аренды произведена 21.07.2005 года, о чем свидетельствует штамп на договоре.
В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды от 29.06.2005 N 44843 (земельный участок 54:35:014180:0008), истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Как усматривается из материалов дела, установленный договором аренды земельного участка от 29.06.2005 года N 44843 срок аренды земельного участка 54:35:014180:0008 истек 21.07.2007 года.
На основании данного обстоятельства, 11.03.2008 года между Мэрией города Новосибирска и Общество заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 75056, согласно которого заявитель принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:014180:0024, расположенный в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 349 кв. м.
Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае разделения объекта недвижимого имущества и вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. С прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел ЕГРП закрывается (п. 36 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года N 219).
В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16.10.2006 года) (далее Федеральный закон N 214-ФЗ, ФЗ N 214-ФЗ, Закон от 30.12.2004 года), согласно части 1 его статьи 1, регулирует отношения, связанные с привлечение денежных средств граждан, и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных и) или иных объектов недвижимости на основании договоров участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года исполнение обязательства застройщика обеспечивается по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительства; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (статья 2 Закона о долевом участии).
Правила прекращения залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82. Пунктом 21 Инструкции предусмотрено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Пункт 21 Инструкции касается порядка регистрации ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, данная норма включена в Инструкцию, изданную на основании Закона о регистрации, регулирующего отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 Федерального закона N 214-ФЗ, статья 219 Гражданского кодекса РФ, статьи 2, 4, 25 Закона о регистрации).
Статьей 16 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом (часть 1), основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его застройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объектов долевого строительства.
Положениями пункта 7 статьи 16, пункта 29 Закона о регистрации, статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости), предусмотрено, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию, погашение регистрационной записи об ипотеке связывается с подачей соответствующего заявления на совершения регистрационных действий.
Исходя из этого, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Данная правовая позиция изложена в Решении Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 N ГКПИ07-728.
До настоящего времени государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, заявления о прекращении ипотеки на государственную регистрацию в регистрирующей орган не представлялись.
Таким образом, Управление пришло к обоснованному выводу о том, что при наличии в Едином государственном реестре прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:008 зарегистрированного ограничения (обременение) - ипотека, закрыть раздел Единого государственного реестра прав на объект с кадастровым номером 54:35:014180:008 не представляется возможным.
При этом, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что обязательства сторон по договору аренды от 29.06.2005 года N 44843 прекратились 21.07.2007 года на основании п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ ограничение вещных прав и их прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, содержащим специальную норму, касающуюся договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как усматривается из материалов дела, установленный договором аренды земельного участка срок аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:008 истек 21.07.2007 года, с указанной даты до 11.03.2008 года (дата подачи заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0024) стороны с соответствующим заявлением о прекращении договора аренды не обращались, факт того, что Общество продолжает пользоваться данным земельным участком, подтверждается подачей заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 29.06.2005 года N 44843. Следовательно, в силу вышеприведенных норм права договор аренды N 44843 от 29.06.2005 года считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Исследовав расписки с разным содержанием (л.д. 22, 62) и одной и той же записью 171, в совокупности с иными доказательствами, имеющиеся в материалах дела, и оценив их в порядке ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание тот факт, что первоначально заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0024, государственная регистрация которого была приостановлена уведомлением от 15.05.2008 года с разъяснением заявителю права обратиться с заявлением о приостановлении государственной регистрации сроком на три месяца (л.д. 60 - 61) при этом, по данным учета книги входящих документов и дела правоустанавливающих документов в Управлении отсутствует заявление о государственной регистрации прекращении договора аренды, в соответствии с содержанием указанных документов, пакет документов, зарегистрированный в книге учета входящих документов за N 01/227/2008-171, содержит заявление представителя Общества Артюховой И.А. о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 18.06.2008 года (л.д. 98), в связи с чем, уведомлением от 18.06.2008 года государственная регистрация аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:0024 приостановлена с 18.06.2008 года до 18.09.2008 года (л.д. 67), апелляционный суд приходит к выводу о том, что волеизъявление заявителя было направлено именно на приостановление государственной регистрации аренды вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что отказ Управления в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 года N 75056 соответствуют положениям действующего законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; бездействия в форме уклонения от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 года N 44843 со стороны Управления апелляционным судом не установлено. Доказательств обратного Обществом в нарушении ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.
Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в силу п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 201 АПК РФ, об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 5 марта 2009 года по делу N А45-22710/2009-29/522 отменить.
В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Краснообск. Монтажспецстрой" о признании незаконными уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 года N 44843, отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 года N 75056; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области зарегистрировать прекращении договора аренды от 29.06.2005 года N 44843 и осуществить регистрацию договора аренды земельного участка от 11.03.2008 года N 75056 отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2009 N 07АП-3089/09 ПО ДЕЛУ N А45-22710/2009-29/522
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2009 г. N 07АП-3089/09
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2009 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей Журавлевой В.А., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Усаниной Н.А.
при участии:
от заявителя: Синдеева М.Д. по доверенности от 15.12.2008 года (сроком на 1 год)
от ответчика: Чупикова Ю.Б. по доверенности от 30.12.2008 года (сроком на 1 год)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, г. Новосибирск
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 5 марта 2009 года по делу N А45-22710/2009-29/522 (судья Куст Л.П.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Краснообск. Монтажспецстрой", г. Новосибирск
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, г. Новосибирск
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды и в государственной регистрации договора аренды земельного участка,
установил:
ООО "Краснообск. Монтажспецстрой" (далее по тексту - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее по тексту - Управление) о признании незаконным уклонения от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 года N 44843, отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 года N 75056; об обязании Управления зарегистрировать прекращении договора аренды от 29.06.2005 года N 44843 и осуществить регистрацию договора аренды земельного участка от 11.03.2008 года N 75056.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2009 года заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2009 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, так как суд первой инстанции не принял во внимание, что залоговые правоотношения в рассматриваемом случае возникли в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Кроме того, пакет документов, зарегистрированный в книге входящих документов за N 01/227/2008-171, содержит заявление о приостановлении государственной регистрации договора аренды, что подтверждается содержанием дела правоустанавливающих документов и книги учета входящих документов.
Подробно доводы Управления изложены в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, дополнив, что истечение срока аренды от 29.06.2005 года N 44843 не является основанием для прекращения залога объекта аренды; пока не закрыт подраздел на большой земельный участок, Управление не может открыть подраздел на новый разделенный земельный участок; заявитель первично подавал заявление на прекращение права аренды; заявитель сам попросил изменить содержание расписки; прекращение права аренды прежнего земельного участка, обремененного залогом, может быть произведено только при условии погашения записи о залоге права аренды.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, так как с момента прекращения обязательств сторон по договору аренды от 29.06.2005 года N 44843 прекратилось право Общества аренды земельного участка 54:35:014180:0008, и с этого момента право аренды земельного участка не может являться предметом залога, поскольку в залоге у участников долевого строительства, создаваемого на земельном участке многоквартирного дома, может находиться только действующее право аренды этого земельного участка. При этом, право аренды земельного участка не является объектом долевого строительства, и, соответственно нормы п. 8 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к залогу права аренды земельного участка не применимы. Кроме того, Управление не представило доказательств, что договор аренды земельного участка от 29.06.2005 года N 44843 не прекратился 21.07.2007 года.
Принятие заявления о погашении регистрационной записи аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008 подтверждается распиской N 01/277/2008-171 от 18.06.2008 года.
Письменный отзыв Общества приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель Общества дополнил, что срок действия договора аренды N 44843 от 29.06.2005 года истек, так как договор не пролонгирован, следовательно, договор аренды земельного участка прекращен, земельный участок разделен на три новых земельных участка; исходя из изменения целевого назначения общего земельного участка; под жилые дома и трансформаторную станцию при передаче жилых домов ТСЖ, произведен раздел земельного участка; в пользовании у Общества остался земельный участок под трансформаторной станцией, находящейся в собственности Общества.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2009 года подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.03.2008 N 75056 (кадастровый номер земельного участка 54:35:014580:0024). Данный земельный участок образован в результате ликвидации земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008.
Также заявитель обратился в Управление с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008.
В ответ на обращение Общества с указанным заявлением, Управление сообщением от 20.10.2008 года N 01/203/2008-78 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Причиной такого решения явилось то обстоятельство, что прекратить аренду земельного участка 54:35:01.4180:0008 и зарегистрировать аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0024 не представляется возможным, в связи с наличием в Едином государственном реестре прав записей о сделках участия в долевом строительстве на указанный выше земельный участок
Посчитав действия Управления по отказу в государственной регистрации права, а также по уклонению ответчика от государственной регистрации прекращения права аренды незаконными и нарушающими его права и законные интересы, Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим заявлением.
Принимая решение об удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции исходил из того, что с момента прекращения обязательств сторон по договору аренды от 29.06.2005 года N 44843 прекратилось право Общества аренды земельного участка 54:35:014180:0008, следовательно, с этого же момента право аренды земельного участка не может являться предметом залога, поскольку в залоге у участников долевого строительства создаваемого на земельном участке многоквартирного дома может находиться только действующее право аренды земельного участка; Управление необоснованно уклонилось от проведения государственной регистрации прекращения аренды земельного участка 54:35:014180:0008.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствия (противоречия) акта закону или иному правовому акту и нарушения актом прав и законных интересов юридического лица (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.
Материалами дела установлено, что 29.06.2005 года Департаментом земельных отношений г. Новосибирска с одной стороны и Обществом с другой стороны заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 44843, согласно которому Общество принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:0008 для строительства двух многоэтажных жилых домов с административными помещениями в цокольном и на первом этажах, трансформаторной подстанцией (л.д. 12 - 15).
Пунктом 1.5 договора аренды от 29.06.2005 года N 44843 (земельный участок 54:35:014180:0008) установлено, что договор действует в течение 2 (двух) лет с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация данного договора аренды произведена 21.07.2005 года, о чем свидетельствует штамп на договоре.
В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды от 29.06.2005 N 44843 (земельный участок 54:35:014180:0008), истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Как усматривается из материалов дела, установленный договором аренды земельного участка от 29.06.2005 года N 44843 срок аренды земельного участка 54:35:014180:0008 истек 21.07.2007 года.
На основании данного обстоятельства, 11.03.2008 года между Мэрией города Новосибирска и Общество заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 75056, согласно которого заявитель принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:014180:0024, расположенный в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 349 кв. м.
Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае разделения объекта недвижимого имущества и вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. С прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел ЕГРП закрывается (п. 36 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года N 219).
В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16.10.2006 года) (далее Федеральный закон N 214-ФЗ, ФЗ N 214-ФЗ, Закон от 30.12.2004 года), согласно части 1 его статьи 1, регулирует отношения, связанные с привлечение денежных средств граждан, и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных и) или иных объектов недвижимости на основании договоров участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года исполнение обязательства застройщика обеспечивается по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительства; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (статья 2 Закона о долевом участии).
Правила прекращения залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82. Пунктом 21 Инструкции предусмотрено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Пункт 21 Инструкции касается порядка регистрации ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, данная норма включена в Инструкцию, изданную на основании Закона о регистрации, регулирующего отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 Федерального закона N 214-ФЗ, статья 219 Гражданского кодекса РФ, статьи 2, 4, 25 Закона о регистрации).
Статьей 16 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом (часть 1), основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его застройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объектов долевого строительства.
Положениями пункта 7 статьи 16, пункта 29 Закона о регистрации, статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости), предусмотрено, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию, погашение регистрационной записи об ипотеке связывается с подачей соответствующего заявления на совершения регистрационных действий.
Исходя из этого, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Данная правовая позиция изложена в Решении Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 N ГКПИ07-728.
До настоящего времени государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, заявления о прекращении ипотеки на государственную регистрацию в регистрирующей орган не представлялись.
Таким образом, Управление пришло к обоснованному выводу о том, что при наличии в Едином государственном реестре прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:008 зарегистрированного ограничения (обременение) - ипотека, закрыть раздел Единого государственного реестра прав на объект с кадастровым номером 54:35:014180:008 не представляется возможным.
При этом, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что обязательства сторон по договору аренды от 29.06.2005 года N 44843 прекратились 21.07.2007 года на основании п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ ограничение вещных прав и их прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, содержащим специальную норму, касающуюся договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как усматривается из материалов дела, установленный договором аренды земельного участка срок аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:008 истек 21.07.2007 года, с указанной даты до 11.03.2008 года (дата подачи заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0024) стороны с соответствующим заявлением о прекращении договора аренды не обращались, факт того, что Общество продолжает пользоваться данным земельным участком, подтверждается подачей заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 29.06.2005 года N 44843. Следовательно, в силу вышеприведенных норм права договор аренды N 44843 от 29.06.2005 года считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Исследовав расписки с разным содержанием (л.д. 22, 62) и одной и той же записью 171, в совокупности с иными доказательствами, имеющиеся в материалах дела, и оценив их в порядке ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание тот факт, что первоначально заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0024, государственная регистрация которого была приостановлена уведомлением от 15.05.2008 года с разъяснением заявителю права обратиться с заявлением о приостановлении государственной регистрации сроком на три месяца (л.д. 60 - 61) при этом, по данным учета книги входящих документов и дела правоустанавливающих документов в Управлении отсутствует заявление о государственной регистрации прекращении договора аренды, в соответствии с содержанием указанных документов, пакет документов, зарегистрированный в книге учета входящих документов за N 01/227/2008-171, содержит заявление представителя Общества Артюховой И.А. о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 18.06.2008 года (л.д. 98), в связи с чем, уведомлением от 18.06.2008 года государственная регистрация аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:0024 приостановлена с 18.06.2008 года до 18.09.2008 года (л.д. 67), апелляционный суд приходит к выводу о том, что волеизъявление заявителя было направлено именно на приостановление государственной регистрации аренды вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что отказ Управления в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 года N 75056 соответствуют положениям действующего законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; бездействия в форме уклонения от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 года N 44843 со стороны Управления апелляционным судом не установлено. Доказательств обратного Обществом в нарушении ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.
Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в силу п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 201 АПК РФ, об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 5 марта 2009 года по делу N А45-22710/2009-29/522 отменить.
В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Краснообск. Монтажспецстрой" о признании незаконными уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 года N 44843, отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 года N 75056; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области зарегистрировать прекращении договора аренды от 29.06.2005 года N 44843 и осуществить регистрацию договора аренды земельного участка от 11.03.2008 года N 75056 отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий:
ЖДАНОВА Л.И.
Судьи:
ЖУРАВЛЕВА В.А.
УСАНИНА Н.А.
ЖДАНОВА Л.И.
Судьи:
ЖУРАВЛЕВА В.А.
УСАНИНА Н.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)