Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего судьи Логачева К.Д.,
судей: Емашовой Л.Н., Кудряшевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания судьей помощником судьи Рогожкиным В.Ю.,
без участия лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009 года по делу N А45-14578/2008 (судья Рябцева Е.Ю.)
по иску ООО "Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск"
к ЗАО Управляющая компания "СПАС-Дом"
об обязании ответчика подписать акты передачи и обязании передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Советская, 26
общество с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу Управляющая компания "СПАС-Дом" об обязании подписать акты передачи управления домами по улицам: Романова, 26, Советская, 26, Потанинская, 1, Трудовая, 15, Гоголя, 21, Советская, 20 в г. Новосибирске от ЗАО Управляющая компания "СПАС-Дом" к ООО "ДОСТ-Н", обязании передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирные жилые дома по адресам: г. Новосибирск, ул. Романова, 26, Советская, 26, Советская, 20, Потанинская, 1, Трудовая, 15, Гоголя, 21.
Определением арбитражного суда от 10.09.2008 г. исковое требование общества с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" к закрытому акционерному обществу Управляющая компания "СПАС-Дом" об обязании ответчика подписать акты передачи и обязании передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Советская, 26, выделено в отдельное производство.
В дальнейшем истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований, просил обязать ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" передать управление жилым домом N 26 по ул. Советская в г. Новосибирске ООО "ДОСТ-Н", путем подписания акта передачи управления жилым домом N 26 по ул. Советская в г. Новосибирске; обязать ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" передать акт состояния общего имущества в многоквартирном доме N 26 по ул. Советская в г. Новосибирске, а также прилагаемые к нему документы:
- 1. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе технический паспорт;
- 2. документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирным домом;
- 3. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;
- 4. копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- 5. выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 6. документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- 7. проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- 8. учетно-регистрационные документы, в том числе поквартирные карточки, карточки регистрации, информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма;
- 9. акт разграничения эл. сетей и энергопринимающего устройства, находящихся на праве собственности или во владении на ином законном основании, и эксплуатационной ответственности, составленный между предприятием ("Абонентом") и предприятиями электрических сетей ЗАО "Региональные электрические сети", или станциями ОАО "Новосибирскэнерго" или ОАО "Новосибирскоблэнерго" и др;
- 10. однолинейная схема электроснабжения объектов Абонента с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номера эл. счетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения), а также потребителей (субабонентов), подключенных к сетям потребителя (Абонента);
- 11. акт допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданный МТУ Ростехнадзора по СФО.
Суд первой инстанции не принял заявленные исковые требования в новой редакции со ссылкой на часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и рассмотрел дело по иску в его первоначальной редакции.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009 года в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что срок действия представленных истцом договоров управления жилым домом истек, к их исполнению истец фактически не приступал, управление жилым домом осуществлял ответчик, в связи с чем, суд пришел к выводу о прекращении договоров управления жилым домом, заключенных с истцом. Суд также посчитал недоказанным нахождение у ответчика всего перечня истребуемой технической документации, а требование об обязании подписать акты передачи домов в управление - не основанным на законе. Арбитражный суд не принял уточнение истцом уже заявленных требований, поскольку посчитал, что истцом изменены предмет и основание иска.
Не согласившись с принятым решением, ООО "ДОСТ-Н" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009 года, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в принятии уточненных исковых требований, поскольку основание иска истцом не изменялось, а изменение предмета иска до принятия решения по существу спора допускается статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вывод суда первой инстанции о том, что договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками многоквартирного жилого дома с истцом, не продлен на новый срок, не соответствует действующему законодательству (пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации) и обстоятельствам дела. Фактическое отсутствие у ответчика истребуемых документов не освобождает его от исполнения предусмотренной пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности передать вновь выбранной управляющей организации техническую документацию на многоквартирный дом. Поскольку действующим жилищным законодательством не установлен порядок передачи дома в управление к вновь выбранной управляющей организации, суду следовало исходить из сложившейся практики такой передачи путем подписания между управляющими компаниями двустороннего акта передачи и акта состояния общего имущества.
В поступившем в адрес Седьмого арбитражного апелляционного суда письме, ЗАО УК "СПАС-Дом" указало на то, что не может представить отзыв на апелляционную жалобу в связи с неполучением апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, определив на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствии истца и ответчика, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в виду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Из материалов дела следует и установлено судом, что ЗАО "УК "СПАС-Дом" (управляющая организация) осуществляет управление жилым домом N 26 по ул. Советской в г. Новосибирске на основании договора управления многоквартирным домом N 100-Ц/35 от 01.05.2007 г., заключенного с Муниципальным образованием город Новосибирск (собственником помещений в многоквартирном доме).
Управление многоквартирным домом передано ЗАО "УК "СПАС-Дом" от ООО "ДОСТ-Н" по акту передачи управления многоквартирными домами от 30.04.2007 г. N 05-Ц.
10 ноября 2007 года общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 26 по ул. Советской в г. Новосибирске в форме заочного голосования большинством голосов приняты следующие решения: расторгнуть договор управления с ЗАО "УК "СПАС-Дом"; выбрать управляющую организацию ООО "ДОСТ-Н"; утвердить договор управления с управляющей организацией ООО "ДОСТ-Н"; утвердить порядок уведомления собственников помещений о принятых ими решениях и датах проведения собраний путем размещения информации на входах в подъезды дома; утвердить место хранения решений собственников в управляющей компании.
Между ООО "ДОСТ-Н" и собственниками помещений в многоквартирном жилом доме заключены договоры управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 9 - 152; т. 2, л.д. 1 - 8).
На основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома N 26 по ул. Советской в г. Новосибирске, ООО "ДОСТ-Н" направило в адрес ответчика уведомление-запрос N 754 о расторжении с ЗАО "УК "СПАС-Дом" договора управления многоквартирным домом по ул. Советской, 26. Одновременно истец просил передать ему управление многоквартирным домом и всю документацию, необходимую для управления этим домом. Вместе с уведомлением ЗАО "УК "СПАС-Дом" направлена копии протоколов подведения итогов заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом. (т. 2, л.д. 36).
В связи с тем, что требование о передаче документации, необходимой для управления многоквартирным домом, ответчиком не исполнено, акт передачи дома в управление дома управляющей организации ответчиком не подписан, ООО "ДОСТ-Н" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции необоснованными и противоречащими действующему законодательству исходя из следующего.
Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Из материалов дела следует, что первоначально истец заявил требования об обязании ответчика подписать акт передачи управления многоквартирным домом, а также передать учетную, управленческую и техническую документацию на дом.
До принятия решения по существу спора ООО "ДОСТ-Н" конкретизировало ранее заявленные требования, указав перечень истребуемых документов. При этом предмет (обязание передать жилой дом путем подписания акта и передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом по перечню) и основания иска (статьи 46, 47, 48, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 24, 26 Правил содержания общего имущества, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 26 по ул. Советской в г. Новосибирске от 10.11.2007 г.) истцом не изменялись.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в принятии заявления об уточнении предмета иска.
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым.
Возможность одностороннего отказа от исполнения договора на управление многоквартирным домом допускается законом (пунктом 3 статьи 161, пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Следовательно, договор на управление считается расторгнутым в одностороннем порядке при условии проведения общего собрания собственников помещений дома в установленном порядке.
Поскольку многоквартирным жилым домом может управлять только одна управляющая организация, избрание собственниками помещений в многоквартирном жилом доме новой управляющей организации с наделением ее всеми правами на основании решения общего собрания собственников помещений от 10.11.2007 г., не оспоренного в установленном порядке, влечет прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что истец не приступил к управлению домом, а управление многоквартирным домом по ул. Советская, 26 в г. Новосибирске осуществляет ЗАО "УК "СПАС-Дом", исполняя свои обязательства, возникающие из заключенных договоров управления многоквартирным домом, является необоснованным.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Из анализа указанной нормы права следует, что прекращение договорных отношений влечет обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы выбранной управляющей организации.
В соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
В соответствии с пунктом 62 Постановления Правительства Российской Федерации от 31.08.2006 г. N 530 "Об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики" лицо, намеревающееся заключить договор энергоснабжения (договор купли-продажи (поставки) электрической энергии) направляет гарантирующему поставщику заявку о заключении соответствующего договора с приложением документов, подтверждающих присоединение энергопринимающих устройств потребителя к электрической сети сетевой организации в установленном порядке, обеспечение учета электрической энергии, надлежащее техническое состояние энергопринимающих устройств потребителя, удостоверение, выданное федеральным органом исполнительной власти по государственному энергетическому надзору.
Из материалов дела следует, что для заключения договора на подачу и потребление тепловой энергии в горячей воде с ОАО "СибирьЭнерго" требуется представить акт разграничения электрических сетей и энергопринимающего устройства, эксплуатационной ответственности; однолинейную схему электроснабжения с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номер электрических счетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения, а также всех потребителей (субабонентов), подключенных к этим сетям; акт допуска в эксплуатацию установок и электрических сетей.
В связи с оказанием ЗАО "УК "СПАС-Дом" коммунальных услуг собственникам дома по ул. Советская, 26 в г. Новосибирске на основании наличия фактических отношений по энергоснабжению с ОАО "СибирьЭнерго" (выписки от 29.08.2008 г.), суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод истца о наличии указанных выше документов у ответчика и необходимости передачи их истцу с целью управления домом.
В соответствии с пунктом 4 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 г. N 713, управляющие организации ответственны за регистрацию граждан по месту жительства.
Следовательно, организация, осуществляющая управление многоквартирным жилым домом, должна иметь учетно-регистрационные документы и обязана передать их вновь избранной управляющей организации.
Требование истца о понуждении ЗАО "УК "СПАС-Дом" передать ООО "ДОСТ-Н" техническую и иную документацию, необходимую для управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Новосибирск, ул. Советская, 26, основано на законе (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), направлено на пресечение действий, нарушающих права истца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому подлежит судебной защите (статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 3 части 1 статьи 270, 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009 года по делу N А45-14578/2008 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить. Обязать закрытое акционерное общество "Управляющая компания "СПАС-Дом" передать обществу с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" управление жилым домом по ул. Советская N 26 в г. Новосибирске, а также необходимые для управления жилым домом документы: технический паспорт на жилой дом по ул. Советская N 26 в г. Новосибирске; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документов, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); акт разграничения электрических сетей и энергопринимающего устройства, эксплуатационной ответственности; однолинейную схему электроснабжения с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номер электрических счетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения, а также всех потребителей (субабонентов), подключенных к этим сетям; акт допуска в эксплуатацию установок и электрических сетей.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СПАС-Дом" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 3000 руб.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СПАС-Дом" в федеральный бюджет государственную пошлину по иску в размере 2 000 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 2293 от 4 марта 2009 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2009 N 07АП-2381/09 ПО ДЕЛУ N А45-14578/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2009 г. N 07АП-2381/09
Дело N А45-14578/2008
18 мая 2009 г.Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего судьи Логачева К.Д.,
судей: Емашовой Л.Н., Кудряшевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания судьей помощником судьи Рогожкиным В.Ю.,
без участия лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009 года по делу N А45-14578/2008 (судья Рябцева Е.Ю.)
по иску ООО "Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск"
к ЗАО Управляющая компания "СПАС-Дом"
об обязании ответчика подписать акты передачи и обязании передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Советская, 26
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу Управляющая компания "СПАС-Дом" об обязании подписать акты передачи управления домами по улицам: Романова, 26, Советская, 26, Потанинская, 1, Трудовая, 15, Гоголя, 21, Советская, 20 в г. Новосибирске от ЗАО Управляющая компания "СПАС-Дом" к ООО "ДОСТ-Н", обязании передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирные жилые дома по адресам: г. Новосибирск, ул. Романова, 26, Советская, 26, Советская, 20, Потанинская, 1, Трудовая, 15, Гоголя, 21.
Определением арбитражного суда от 10.09.2008 г. исковое требование общества с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" к закрытому акционерному обществу Управляющая компания "СПАС-Дом" об обязании ответчика подписать акты передачи и обязании передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Советская, 26, выделено в отдельное производство.
В дальнейшем истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований, просил обязать ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" передать управление жилым домом N 26 по ул. Советская в г. Новосибирске ООО "ДОСТ-Н", путем подписания акта передачи управления жилым домом N 26 по ул. Советская в г. Новосибирске; обязать ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" передать акт состояния общего имущества в многоквартирном доме N 26 по ул. Советская в г. Новосибирске, а также прилагаемые к нему документы:
- 1. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе технический паспорт;
- 2. документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирным домом;
- 3. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;
- 4. копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- 5. выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 6. документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- 7. проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- 8. учетно-регистрационные документы, в том числе поквартирные карточки, карточки регистрации, информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма;
- 9. акт разграничения эл. сетей и энергопринимающего устройства, находящихся на праве собственности или во владении на ином законном основании, и эксплуатационной ответственности, составленный между предприятием ("Абонентом") и предприятиями электрических сетей ЗАО "Региональные электрические сети", или станциями ОАО "Новосибирскэнерго" или ОАО "Новосибирскоблэнерго" и др;
- 10. однолинейная схема электроснабжения объектов Абонента с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номера эл. счетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения), а также потребителей (субабонентов), подключенных к сетям потребителя (Абонента);
- 11. акт допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданный МТУ Ростехнадзора по СФО.
Суд первой инстанции не принял заявленные исковые требования в новой редакции со ссылкой на часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и рассмотрел дело по иску в его первоначальной редакции.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009 года в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что срок действия представленных истцом договоров управления жилым домом истек, к их исполнению истец фактически не приступал, управление жилым домом осуществлял ответчик, в связи с чем, суд пришел к выводу о прекращении договоров управления жилым домом, заключенных с истцом. Суд также посчитал недоказанным нахождение у ответчика всего перечня истребуемой технической документации, а требование об обязании подписать акты передачи домов в управление - не основанным на законе. Арбитражный суд не принял уточнение истцом уже заявленных требований, поскольку посчитал, что истцом изменены предмет и основание иска.
Не согласившись с принятым решением, ООО "ДОСТ-Н" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009 года, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в принятии уточненных исковых требований, поскольку основание иска истцом не изменялось, а изменение предмета иска до принятия решения по существу спора допускается статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вывод суда первой инстанции о том, что договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками многоквартирного жилого дома с истцом, не продлен на новый срок, не соответствует действующему законодательству (пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации) и обстоятельствам дела. Фактическое отсутствие у ответчика истребуемых документов не освобождает его от исполнения предусмотренной пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности передать вновь выбранной управляющей организации техническую документацию на многоквартирный дом. Поскольку действующим жилищным законодательством не установлен порядок передачи дома в управление к вновь выбранной управляющей организации, суду следовало исходить из сложившейся практики такой передачи путем подписания между управляющими компаниями двустороннего акта передачи и акта состояния общего имущества.
В поступившем в адрес Седьмого арбитражного апелляционного суда письме, ЗАО УК "СПАС-Дом" указало на то, что не может представить отзыв на апелляционную жалобу в связи с неполучением апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, определив на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствии истца и ответчика, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в виду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Из материалов дела следует и установлено судом, что ЗАО "УК "СПАС-Дом" (управляющая организация) осуществляет управление жилым домом N 26 по ул. Советской в г. Новосибирске на основании договора управления многоквартирным домом N 100-Ц/35 от 01.05.2007 г., заключенного с Муниципальным образованием город Новосибирск (собственником помещений в многоквартирном доме).
Управление многоквартирным домом передано ЗАО "УК "СПАС-Дом" от ООО "ДОСТ-Н" по акту передачи управления многоквартирными домами от 30.04.2007 г. N 05-Ц.
10 ноября 2007 года общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 26 по ул. Советской в г. Новосибирске в форме заочного голосования большинством голосов приняты следующие решения: расторгнуть договор управления с ЗАО "УК "СПАС-Дом"; выбрать управляющую организацию ООО "ДОСТ-Н"; утвердить договор управления с управляющей организацией ООО "ДОСТ-Н"; утвердить порядок уведомления собственников помещений о принятых ими решениях и датах проведения собраний путем размещения информации на входах в подъезды дома; утвердить место хранения решений собственников в управляющей компании.
Между ООО "ДОСТ-Н" и собственниками помещений в многоквартирном жилом доме заключены договоры управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 9 - 152; т. 2, л.д. 1 - 8).
На основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома N 26 по ул. Советской в г. Новосибирске, ООО "ДОСТ-Н" направило в адрес ответчика уведомление-запрос N 754 о расторжении с ЗАО "УК "СПАС-Дом" договора управления многоквартирным домом по ул. Советской, 26. Одновременно истец просил передать ему управление многоквартирным домом и всю документацию, необходимую для управления этим домом. Вместе с уведомлением ЗАО "УК "СПАС-Дом" направлена копии протоколов подведения итогов заочного голосования по выбору способа управления многоквартирным домом. (т. 2, л.д. 36).
В связи с тем, что требование о передаче документации, необходимой для управления многоквартирным домом, ответчиком не исполнено, акт передачи дома в управление дома управляющей организации ответчиком не подписан, ООО "ДОСТ-Н" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции необоснованными и противоречащими действующему законодательству исходя из следующего.
Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Из материалов дела следует, что первоначально истец заявил требования об обязании ответчика подписать акт передачи управления многоквартирным домом, а также передать учетную, управленческую и техническую документацию на дом.
До принятия решения по существу спора ООО "ДОСТ-Н" конкретизировало ранее заявленные требования, указав перечень истребуемых документов. При этом предмет (обязание передать жилой дом путем подписания акта и передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом по перечню) и основания иска (статьи 46, 47, 48, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 24, 26 Правил содержания общего имущества, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 26 по ул. Советской в г. Новосибирске от 10.11.2007 г.) истцом не изменялись.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в принятии заявления об уточнении предмета иска.
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым.
Возможность одностороннего отказа от исполнения договора на управление многоквартирным домом допускается законом (пунктом 3 статьи 161, пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Следовательно, договор на управление считается расторгнутым в одностороннем порядке при условии проведения общего собрания собственников помещений дома в установленном порядке.
Поскольку многоквартирным жилым домом может управлять только одна управляющая организация, избрание собственниками помещений в многоквартирном жилом доме новой управляющей организации с наделением ее всеми правами на основании решения общего собрания собственников помещений от 10.11.2007 г., не оспоренного в установленном порядке, влечет прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что истец не приступил к управлению домом, а управление многоквартирным домом по ул. Советская, 26 в г. Новосибирске осуществляет ЗАО "УК "СПАС-Дом", исполняя свои обязательства, возникающие из заключенных договоров управления многоквартирным домом, является необоснованным.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Из анализа указанной нормы права следует, что прекращение договорных отношений влечет обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы выбранной управляющей организации.
В соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
В соответствии с пунктом 62 Постановления Правительства Российской Федерации от 31.08.2006 г. N 530 "Об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики" лицо, намеревающееся заключить договор энергоснабжения (договор купли-продажи (поставки) электрической энергии) направляет гарантирующему поставщику заявку о заключении соответствующего договора с приложением документов, подтверждающих присоединение энергопринимающих устройств потребителя к электрической сети сетевой организации в установленном порядке, обеспечение учета электрической энергии, надлежащее техническое состояние энергопринимающих устройств потребителя, удостоверение, выданное федеральным органом исполнительной власти по государственному энергетическому надзору.
Из материалов дела следует, что для заключения договора на подачу и потребление тепловой энергии в горячей воде с ОАО "СибирьЭнерго" требуется представить акт разграничения электрических сетей и энергопринимающего устройства, эксплуатационной ответственности; однолинейную схему электроснабжения с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номер электрических счетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения, а также всех потребителей (субабонентов), подключенных к этим сетям; акт допуска в эксплуатацию установок и электрических сетей.
В связи с оказанием ЗАО "УК "СПАС-Дом" коммунальных услуг собственникам дома по ул. Советская, 26 в г. Новосибирске на основании наличия фактических отношений по энергоснабжению с ОАО "СибирьЭнерго" (выписки от 29.08.2008 г.), суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод истца о наличии указанных выше документов у ответчика и необходимости передачи их истцу с целью управления домом.
В соответствии с пунктом 4 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 г. N 713, управляющие организации ответственны за регистрацию граждан по месту жительства.
Следовательно, организация, осуществляющая управление многоквартирным жилым домом, должна иметь учетно-регистрационные документы и обязана передать их вновь избранной управляющей организации.
Требование истца о понуждении ЗАО "УК "СПАС-Дом" передать ООО "ДОСТ-Н" техническую и иную документацию, необходимую для управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Новосибирск, ул. Советская, 26, основано на законе (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), направлено на пресечение действий, нарушающих права истца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому подлежит судебной защите (статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 3 части 1 статьи 270, 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009 года по делу N А45-14578/2008 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить. Обязать закрытое акционерное общество "Управляющая компания "СПАС-Дом" передать обществу с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" управление жилым домом по ул. Советская N 26 в г. Новосибирске, а также необходимые для управления жилым домом документы: технический паспорт на жилой дом по ул. Советская N 26 в г. Новосибирске; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документов, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); акт разграничения электрических сетей и энергопринимающего устройства, эксплуатационной ответственности; однолинейную схему электроснабжения с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номер электрических счетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения, а также всех потребителей (субабонентов), подключенных к этим сетям; акт допуска в эксплуатацию установок и электрических сетей.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СПАС-Дом" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 3000 руб.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СПАС-Дом" в федеральный бюджет государственную пошлину по иску в размере 2 000 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 2293 от 4 марта 2009 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
ЛОГАЧЕВ К.Д.
Судьи
ЕМАШОВА Л.Н.
КУДРЯШЕВА Е.В.
ЛОГАЧЕВ К.Д.
Судьи
ЕМАШОВА Л.Н.
КУДРЯШЕВА Е.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)