Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2009 года
Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2009 года
Арбитражный суд Пензенской области, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью аптечный центр "Фарма-Люкс" (440023, г. Пенза, ул. Пархоменко, д. 6)
к ответчикам: 1. муниципальному унитарному предприятию "Пензадормост" (440067, г. Пенза, ул. Буровая, д. 18) и
Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, 4)
о признании недействительной сделки
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: 1) Новикова Сергея Михайловича, проживающего по адресу: 440023, г. Пенза.
2) Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области (440000, г. Пенза, ул. Суворова, 39-а),
3) ООО "Руслан" (440034, г. Пенза),
4) Главное управление градостроительства и архитектуры города Пензы (440000, г. Пенза, ул. Пушкина, 2)
5) Администрации города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, 4),
6) ТСЖ "Лидер" (440008, г. Пенза, ул. Ворошилова, 18-а)
и встречному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы
о признании недействительным договора аренды земельного участка при участии в судебном заседании:
- от истца: Елистратов К.Г., Игнатьев П.Ф., Мартьянов Н.В. - представители по доверенности;
- от ответчиков: Николаева Т.Г., Гуц Ю.И. - представители МУП "Пензадормост", по доверенности;
- Депутатов А.С. - представитель КУМИ г. Пензы, по доверенности;
- от третьих лиц: Тарасова В.В. - представителя Новикова С.М., по доверенности;
- Депутатов А.С. - представитель Администрации города Пензы и Главного управления градостроительства и архитектуры города Пензы, по доверенности;
- третьи лица: ТСЖ "Лидер", ООО "Руслан" и Управление ФРС по Пензенской области, не явились, надлежаще извещены,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью аптечный центр "Фарма-Люкс" (далее - ООО АЦ "Фарма-Люкс") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к МУП "Пензадормост" и Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пензы (далее - КУМИ г. Пензы) о признании недействительным договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12.04.2005 года N 167 и дополнительного соглашения N 4 от 20 сентября 2005 года заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы и муниципальным унитарным предприятием "Пензадормост" нежилого помещения, общей площадью 822,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35 в части закрепления за МУП "Пензадормост" строения, подлежащего демонтажу (сносу).
В свою очередь, ответчиком - КУМИ города Пензы заявлено встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка заключенного 30.04.2006 между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс", с кадастровым номером 58:29:04003008:0099, площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, недействительным.
Третьи лица: ТСЖ "Лидер", ООО "Руслан" и Управление ФРС по Пензенской области, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Представители лиц, явившиеся в судебное заседание, против рассмотрения дела в отсутствие указанных третьих лиц, не возражали. С учетом мнения лиц, явившихся в судебное заседание, руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ТСЖ "Лидер", ООО "Руслан" и Управление ФРС по Пензенской области.
В судебном заседании, представители истца поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, уточнив их. Просили суд признать недействительным договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12.04.2005 года N 167 и дополнительное соглашение N 4 от 20 сентября 2005 года, заключенные между КУМИ города Пензы и МУП "Пензадормост", нежилого помещения, общей площадью 822,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35 в части закрепления за МУП "Пензадормост" части разгрузочной площадки и ограждающей ее стены не являющейся неотъемлемой частью нежилого помещения, находящейся в пределах границ земельного участка площадью 120 кв. м. предоставленного ООО АЦ "Фарма-Люкс", согласно постановлению главы администрации г. Пензы N 1136 от 08.06.2004, а именно с севера протяженностью 6,2 м. и с востока протяженностью 5,8 м. Суд, руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточненные исковые требования.
В обоснование своих исковых требований представители истца указали, что на снос указанного сооружения истец получил в 2003 году соответствующее разрешение КУМИ г. Пензы и градостроительного совета города Пензы. Данное сооружение препятствует возведению аптеки, на строительство которой также получено соответствующее разрешение. Договор о закреплении имущества за МУП "Пензадормост" в обжалуемой части нарушает права и законные интересы истца, несмотря на то, что данный объект вместе со встроенно-пристроенным нежилым помещением был продан с торгов третьему лицу Новикову С.М. в начале 2007 года. Истец полагает, что сооружение не могло быть предметом торгов, поскольку на его снос уже было получено разрешение.
Встречные исковые требования о признании договора аренды от 30.04.2006 истец не признает и считает их не подлежащими удовлетворению по основаниям изложенным в отзыве на встречный иск. По существу возражений представители истца пояснили, что указанный договор аренды земельного участка заключен в соответствии с требованиями законодательства, договор не может нарушать прав МУП "Пензадормост", а также просил обратить внимание суда на тот факт, что на части предоставленного истцу в аренду земельного участка ООО АЦ "Фарма-Люкс" возведено незавершенное строительством нежилое здание и признание договора аренды недействительным лишит истца права на оформление права собственности на возведенный объект недвижимости, в связи с этим, просили суд признать истца добросовестным приобретателем прав и обязанностей по указанному договору аренды. Сам земельный участок был предоставлен администрацией города Пензы на основании решения арбитражного суда Пензенской области от 29.03.2004 по делу N А49-725/04-248а/2. Разрешение на строительство аптеки на данном земельном участке было получено истцом также на основании решения арбитражного суда Пензенской области от 12.02.2007 по делу N А49-6438/2006-311а/17.
Представители первого ответчика МУП "Пензадормост" исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск, а также пояснили, что за МУП "Пензадормост" в установленном законом порядке было зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое помещение магазина вместе со спорным сооружением, необходимым для погрузо-разгрузочных работ. При регистрации права в регистрирующий орган был предоставлен технический паспорт помещения, содержащий описание объекта недвижимости и позволяющий его идентифицировать. В данном техпаспорте сооружение прорисовано. Истцом не представлено никаких доказательств того, что при предоставлении ему в аренду земельного участка ООО АЦ "Фарма-Люкс" так же было предоставлена и часть муниципального имущества в виде разгрузочной площадки со стеной с указанием на то, что в дальнейшем они подлежат сносу.
В связи с этим, в удовлетворении исковых требований просили отказать, встречные исковые требования КУМИ г. Пензы поддерживают, просят их удовлетворить в полном объеме.
Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы заявленные исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, а встречные исковые требования удовлетворить. В судебном заседании 16.02.2009 представитель встречного истца уточнил материально правовые требования, просил арбитражный суд признать недействительными как несоответствующими положениям ст. 36 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30 апреля 2006 года и договор аренды земельного участка N 7118, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30 апреля 2006 года.
Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование заявленных требований встречный истец указал, что земельный участок являющийся предметом вышеуказанных договоров аренды являлся частью неделимого земельного участка предоставленного для размещения жилого дома N 35 по ул. Коммунистическая и встроенно-пристроенного помещения магазина "Панкратовский", впоследствии с нарушениями, а именно без согласия землепользователей и решения органа местного самоуправления выделен в самостоятельный земельный участок и передан в аренду ООО АЦ "Фарма-Люкс". Кроме того, в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ земельный участок, являющийся предметом договоров аренды от 30.04.2006, мог быть предоставлен только лишь владельцу нежилого помещения вместе со спорным сооружением - разгрузочной площадки со стеной, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, а именно - МУП "Пензадормост". В связи с этим, так как выделение из неделимого земельного участка и предоставление земельного участка по указанным договорам аренды произведено с нарушением действующего законодательства просил признать их недействительными.
Представитель третьего лица Новикова С.М. в отзыве на иск и в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, указав что за Новиковым С.М. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 822,6 кв. м, расположенное по адресу ул. Коммунистическая, 35. Данное помещение и погрузочно-разгрузочная площадка являются единым целым, так как без указанной площадки не возможна деятельность магазина. Постановление главы администрации г. Пензы N 1136 о предоставлении земельного участка в аренду ООО АЦ "Фарма-Люкс", не содержит указания на передачу ему части недвижимого имущества, принадлежащего муниципалитету. Поэтому исковые требования ООО АЦ "Фарма-Люкс" считает незаконными и в их удовлетворении просила отказать, встречные исковые требования поддерживает.
Представитель Администрации города Пензы и Главного управления градостроительства и архитектуры города Пензы исковые требования ООО АЦ "Фарма-Люкс" считает не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным вторым ответчиком, встречные исковые требования считает законными и обоснованными.
Заслушав пояснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд установил.
Договором N 167 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12 апреля 2005 года в редакции дополнительного соглашения N 4 от 20.09.2005, комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы закрепил за МУП "Пензадормост" на праве хозяйственного ведения нежилое помещение по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза, общей площадью 822,6 кв. м.
Как следует из технических паспортов исследованных судом, ограждающая разгрузочную площадку стена существовала с момента сдачи жилого дома вместе со встроенно-пристроенным помещением магазина в 1968 году. При первичной инвентаризации в 1990 году указанное сооружение отражено в материалах техинвентаризации (т. 2, л.д. 115).
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что данное сооружение является неотъемлемой частью, нежилого помещения по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза, общей площадью 822,6 кв. м, и служит целям ограждения погрузо-разгрузочной площадки магазина. Данное обстоятельство, кроме того, подтверждается п. 4 выводов заключения эксперта, проведенной по делу судебной экспертизы.
Указанное помещение 05.02.2007 МУП "Пензадормост" по договору купли-продажи продано гражданину Новикову С.М. с открытых торгов. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности, от 12.11.2007 Новикову С.М. принадлежит на праве собственности нежилое помещение в лит. А общей площадью 822,6 кв. м. расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 ноября 2007 г. сделана запись регистрации N 58-58-01/042/2007-711.
11.11.2002 постановлением Главы администрации города Пензы N 2127 был утвержден Акт выбора земельного участка N 448 от 01.10.2002 под размещение пристроя к магазину "Панкратовский" по ул. Коммунистическая, 35. Как следует из указанного акта, размещение земельного участка предполагалось до спорного сооружения - кирпичного ограждения погрузо-разгрузочной площадки магазина "Панкратовский". Однако при межевании земельного участка, результаты которого были утверждены 18.06.2003, по заявлению ООО АЦ "Фарма-Люкс" границы земельного участка были определены с наложением на земельный участок занятый указанным сооружением.
По результатам межевания земельный участок был поставлен на кадастровый учет 09.02.2006 и ему присвоен номер 58:29:04003008:0099.
Согласно постановлению главы администрации г. Пензы N 1136 от 08.06.2004 ООО АЦ "Фарма-Люкс" в аренду, сроком на 2 года предоставлен земельный участок из состава земель поселений, площадью 120 кв. м. под строительство аптечного пункта по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза. При этом, как следует из текста данного постановления, оно было издано на основании акта выбора земельного участка N 448 от 01.10.2002.
Вместе с тем, договор аренды земельного участка был оформлен между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" только 30.04.2006. Согласно указанному договору КУМИ г. Пензы предоставляет ООО АЦ "Фарма-Люкс" в аренду под строительство аптечного пункта земельный участок площадью 120 кв. м, кадастровый номер 58:29:04003008:0099 на срок по 08.07.2008. Договор аренды от 30.04.2006 за N 7118 зарегистрирован в установленном порядке 22.02.2007.
В материалах дела также имеется оформленный между теми же сторонами аналогичный договор аренды, но не имеющий номера со сроком действия по 08.06.2006. Данный договор не прошел государственную регистрацию, поэтому в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ он является не заключенным. По этим основаниям требования КУМИ г. Пензы в части оспаривания договора аренды не имеющего номера, удовлетворению не подлежат, поскольку незаключенный договор не может быть признан недействительным.
Истец полагая, что закреплением спорного сооружения на праве хозяйственного ведения за МУП "Пензадормост" нарушаются его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ любое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита нарушенных гражданских прав может быть осуществлена путем признания сделки недействительной.
Вместе с тем, суд считает, что истцом избран неверный способ защиты права.
Как указывалось выше, нежилое помещение магазина вместе с ограждением погрузо-разгрузочной площадки по договору купли-продажи было продано гражданину Новикову С.М. 05.02.2007 с открытых торгов. Государственная регистрация перехода права собственности от МУП "Пензадормост" к Новикову С.М. состоялась 12 ноября 2007 года. Поэтому оспариваемый договор о закреплении за МУП "Пензадормост" на праве хозяйственного ведения части спорного сооружения, поименованного в исковых требованиях, при наличии факта государственной регистрации на этот объект за Новиковым С.М. не может нарушать права и законные интересы истца. Зарегистрированное право собственности Новикова С.М. на спорное сооружение в установленном законом порядке недействительным признано не было.
Ссылка истца на решения арбитражного суда Пензенской от 29.03.2004 по делу N А49-725/04-248а/2 и от 12.02.2007 по делу N А49-6438/2006-311а/17 об обязании администрации города Пензы предоставить земельный участок для строительства аптечного пункта и выдать разрешение на его строительство суд признает несостоятельными по следующим основаниям.
Указанные решения, как следует из материалов вышеуказанных дел, которые были обозрены в судебном заседании, принимались судом без учета нахождения на данном земельном участке спорного строения, без участия (последнее из вышеуказанных решений) в рассмотрении дела как МУП "Пензадормост", так и победителя торгов Новикова С.М. В силу вышеизложенного данные судебные акты не могут быть положены основу решения по настоящему делу.
Суд критически относится к заключению эксперта (т. 4, л.д. 93 - 103), которое дано в рамках рассмотрения настоящего дела, в той его части, в которой эксперт посчитал, что разгрузочная площадка и ограждающая ее стена с севера протяженностью 6,2 м и с востока протяженностью 5,8 м не является неотъемлемой частью нежилого помещения площадью 822,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35. Суд считает, что эксперт при даче заключения дал заключение о правовых категориях отнесения объекта к недвижимому имуществу, т.е. вышел за рамки поставленных перед ним вопросов. Как указывалось выше, спорное ограждающее сооружение, предназначенное под разгрузку, изначально было создано таковым. Вместе с тем эксперт дает, по сути, заключение, которое ставит часть данного объекта недвижимости вне рамок закона, что выходит за пределы компетенции эксперта, установленной ст. ст. 55, 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Истец в обоснование своих требований ссылается также на то, что КУМИ г. Пензы письмом от 21.04.2003 N 3/1781 согласовал для строительства аптечного пункта демонтаж стены железного навеса, прилегающий к нежилому помещению по ул. Коммунистической, 35 и соответствующее решение от 28.10.2003 N 17-с об одобрении проекта строительства аптечного пункта было принято на заседании секретариата Градостроительного совета (т. 3, л.д. 34, 35).
Вместе с тем, указанные документы суд не может принять как надлежащие доказательства о согласии собственника - муниципального образования город Пенза в отношении распоряжения своим недвижимым имуществом.
В соответствии с пунктом 1.20 ст. 33 Устава города Пензы полномочия по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью города Пензы возложены на Администрацию города Пензы, а комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы в соответствии с положением о нем распоряжается муниципальным имуществом только на основании решений Администрации города Пензы. Как следует из материалов дела, Администрация города Пензы своего разрешения на демонтаж спорного сооружения ООО АЦ "Фарма-Люкс" не давала.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований ООО АЦ "Фарма-Люкс".
Вместе с тем, поскольку действующим законодательством не предусмотрено предоставление в аренду земельных участков, занятых объектами недвижимости, права на которые в установленном порядке зарегистрированы за другими лицами, встречные исковые требования КУМИ г. Пензы о признании недействительным договора аренды земельного участка N 7118, заключенного между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30 апреля 2006 года.
Судом установлено, что на момент заключения оспариваемого договора аренды за МУП "Пензадормост" было в установленном порядке зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества нежилое помещение по ул. Коммунистической, 35 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2006, т. 1, л.д. 88).
Суд согласен с доводами КУМИ г. Пензы о том, что исключительные права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ принадлежат собственнику или иному законному владельцу недвижимости.
Предоставление земельного участка истцу под строительство аптечного пункта, занятого не принадлежащим ему объектом недвижимости, привело к невозможности использования данного земельного участка по назначению.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым квалифицировать оспариваемый договор аренды земельного участка в целом как ничтожный и удовлетворить исковые требования встречного истца КУМИ г. Пензы. При этом, несмотря на то, что спорный объект недвижимости расположен только на части земельного участка переданного в аренду, суд в рамках рассмотрения настоящего спора не может признать договор аренды недействительным только в соответствующей части, поскольку на момент рассмотрения дела из представленных сторонами и добытых судом доказательств невозможно определить часть земельного участка, незаконно переданную в аренду. Данное обстоятельство возможно установить только путем проведения землеустроительных работ в соответствии с законодательством о землеустройстве.
Исходя из вышеизложенного, оценив представленные доказательства в совокупности, принимая во внимание несостоятельность доводов истца о нарушении его прав оспариваемым договором о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения и недействительности данной сделки и обоснованность доводов встречного истца о ничтожности договора аренды земельного участка суд считает необходимым оставить без удовлетворения исковые требования ООО АЦ "Фарма-Люкс" и удовлетворить частично встречные исковые требования КУМИ г. Пензы.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца. КУМИ г. Пензы от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью Аптечный центр "Фарма-Люкс" оставить без удовлетворения в полном объеме.
Встречные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы удовлетворить частично. Признать недействительным в силу его ничтожности договор аренды земельного участка N 7118 от 30 апреля 2006 года, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы и обществом с ограниченной ответственностью Аптечный центр "Фарма-Люкс".
В остальной части встречных исковых требований отказать.
Расходы по государственной пошлине распределить между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Расходы по государственной пошлине по иску и встречному иску в сумме 4000 руб. отнести на общество с ограниченной ответственностью Аптечный центр "Фарма-Люкс", довзыскав с указанного общества в доход федерального бюджета 1000 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 25.02.2009 ПО ДЕЛУ N А49-4113/2007-193/24
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2009 г. по делу N А49-4113/2007-193/24
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2009 года
Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2009 года
Арбитражный суд Пензенской области, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью аптечный центр "Фарма-Люкс" (440023, г. Пенза, ул. Пархоменко, д. 6)
к ответчикам: 1. муниципальному унитарному предприятию "Пензадормост" (440067, г. Пенза, ул. Буровая, д. 18) и
Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, 4)
о признании недействительной сделки
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: 1) Новикова Сергея Михайловича, проживающего по адресу: 440023, г. Пенза.
2) Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области (440000, г. Пенза, ул. Суворова, 39-а),
3) ООО "Руслан" (440034, г. Пенза),
4) Главное управление градостроительства и архитектуры города Пензы (440000, г. Пенза, ул. Пушкина, 2)
5) Администрации города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, 4),
6) ТСЖ "Лидер" (440008, г. Пенза, ул. Ворошилова, 18-а)
и встречному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы
о признании недействительным договора аренды земельного участка при участии в судебном заседании:
- от истца: Елистратов К.Г., Игнатьев П.Ф., Мартьянов Н.В. - представители по доверенности;
- от ответчиков: Николаева Т.Г., Гуц Ю.И. - представители МУП "Пензадормост", по доверенности;
- Депутатов А.С. - представитель КУМИ г. Пензы, по доверенности;
- от третьих лиц: Тарасова В.В. - представителя Новикова С.М., по доверенности;
- Депутатов А.С. - представитель Администрации города Пензы и Главного управления градостроительства и архитектуры города Пензы, по доверенности;
- третьи лица: ТСЖ "Лидер", ООО "Руслан" и Управление ФРС по Пензенской области, не явились, надлежаще извещены,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью аптечный центр "Фарма-Люкс" (далее - ООО АЦ "Фарма-Люкс") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к МУП "Пензадормост" и Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пензы (далее - КУМИ г. Пензы) о признании недействительным договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12.04.2005 года N 167 и дополнительного соглашения N 4 от 20 сентября 2005 года заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы и муниципальным унитарным предприятием "Пензадормост" нежилого помещения, общей площадью 822,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35 в части закрепления за МУП "Пензадормост" строения, подлежащего демонтажу (сносу).
В свою очередь, ответчиком - КУМИ города Пензы заявлено встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка заключенного 30.04.2006 между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс", с кадастровым номером 58:29:04003008:0099, площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, недействительным.
Третьи лица: ТСЖ "Лидер", ООО "Руслан" и Управление ФРС по Пензенской области, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Представители лиц, явившиеся в судебное заседание, против рассмотрения дела в отсутствие указанных третьих лиц, не возражали. С учетом мнения лиц, явившихся в судебное заседание, руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ТСЖ "Лидер", ООО "Руслан" и Управление ФРС по Пензенской области.
В судебном заседании, представители истца поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, уточнив их. Просили суд признать недействительным договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12.04.2005 года N 167 и дополнительное соглашение N 4 от 20 сентября 2005 года, заключенные между КУМИ города Пензы и МУП "Пензадормост", нежилого помещения, общей площадью 822,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35 в части закрепления за МУП "Пензадормост" части разгрузочной площадки и ограждающей ее стены не являющейся неотъемлемой частью нежилого помещения, находящейся в пределах границ земельного участка площадью 120 кв. м. предоставленного ООО АЦ "Фарма-Люкс", согласно постановлению главы администрации г. Пензы N 1136 от 08.06.2004, а именно с севера протяженностью 6,2 м. и с востока протяженностью 5,8 м. Суд, руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточненные исковые требования.
В обоснование своих исковых требований представители истца указали, что на снос указанного сооружения истец получил в 2003 году соответствующее разрешение КУМИ г. Пензы и градостроительного совета города Пензы. Данное сооружение препятствует возведению аптеки, на строительство которой также получено соответствующее разрешение. Договор о закреплении имущества за МУП "Пензадормост" в обжалуемой части нарушает права и законные интересы истца, несмотря на то, что данный объект вместе со встроенно-пристроенным нежилым помещением был продан с торгов третьему лицу Новикову С.М. в начале 2007 года. Истец полагает, что сооружение не могло быть предметом торгов, поскольку на его снос уже было получено разрешение.
Встречные исковые требования о признании договора аренды от 30.04.2006 истец не признает и считает их не подлежащими удовлетворению по основаниям изложенным в отзыве на встречный иск. По существу возражений представители истца пояснили, что указанный договор аренды земельного участка заключен в соответствии с требованиями законодательства, договор не может нарушать прав МУП "Пензадормост", а также просил обратить внимание суда на тот факт, что на части предоставленного истцу в аренду земельного участка ООО АЦ "Фарма-Люкс" возведено незавершенное строительством нежилое здание и признание договора аренды недействительным лишит истца права на оформление права собственности на возведенный объект недвижимости, в связи с этим, просили суд признать истца добросовестным приобретателем прав и обязанностей по указанному договору аренды. Сам земельный участок был предоставлен администрацией города Пензы на основании решения арбитражного суда Пензенской области от 29.03.2004 по делу N А49-725/04-248а/2. Разрешение на строительство аптеки на данном земельном участке было получено истцом также на основании решения арбитражного суда Пензенской области от 12.02.2007 по делу N А49-6438/2006-311а/17.
Представители первого ответчика МУП "Пензадормост" исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск, а также пояснили, что за МУП "Пензадормост" в установленном законом порядке было зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое помещение магазина вместе со спорным сооружением, необходимым для погрузо-разгрузочных работ. При регистрации права в регистрирующий орган был предоставлен технический паспорт помещения, содержащий описание объекта недвижимости и позволяющий его идентифицировать. В данном техпаспорте сооружение прорисовано. Истцом не представлено никаких доказательств того, что при предоставлении ему в аренду земельного участка ООО АЦ "Фарма-Люкс" так же было предоставлена и часть муниципального имущества в виде разгрузочной площадки со стеной с указанием на то, что в дальнейшем они подлежат сносу.
В связи с этим, в удовлетворении исковых требований просили отказать, встречные исковые требования КУМИ г. Пензы поддерживают, просят их удовлетворить в полном объеме.
Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы заявленные исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, а встречные исковые требования удовлетворить. В судебном заседании 16.02.2009 представитель встречного истца уточнил материально правовые требования, просил арбитражный суд признать недействительными как несоответствующими положениям ст. 36 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30 апреля 2006 года и договор аренды земельного участка N 7118, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30 апреля 2006 года.
Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование заявленных требований встречный истец указал, что земельный участок являющийся предметом вышеуказанных договоров аренды являлся частью неделимого земельного участка предоставленного для размещения жилого дома N 35 по ул. Коммунистическая и встроенно-пристроенного помещения магазина "Панкратовский", впоследствии с нарушениями, а именно без согласия землепользователей и решения органа местного самоуправления выделен в самостоятельный земельный участок и передан в аренду ООО АЦ "Фарма-Люкс". Кроме того, в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ земельный участок, являющийся предметом договоров аренды от 30.04.2006, мог быть предоставлен только лишь владельцу нежилого помещения вместе со спорным сооружением - разгрузочной площадки со стеной, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, а именно - МУП "Пензадормост". В связи с этим, так как выделение из неделимого земельного участка и предоставление земельного участка по указанным договорам аренды произведено с нарушением действующего законодательства просил признать их недействительными.
Представитель третьего лица Новикова С.М. в отзыве на иск и в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, указав что за Новиковым С.М. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 822,6 кв. м, расположенное по адресу ул. Коммунистическая, 35. Данное помещение и погрузочно-разгрузочная площадка являются единым целым, так как без указанной площадки не возможна деятельность магазина. Постановление главы администрации г. Пензы N 1136 о предоставлении земельного участка в аренду ООО АЦ "Фарма-Люкс", не содержит указания на передачу ему части недвижимого имущества, принадлежащего муниципалитету. Поэтому исковые требования ООО АЦ "Фарма-Люкс" считает незаконными и в их удовлетворении просила отказать, встречные исковые требования поддерживает.
Представитель Администрации города Пензы и Главного управления градостроительства и архитектуры города Пензы исковые требования ООО АЦ "Фарма-Люкс" считает не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным вторым ответчиком, встречные исковые требования считает законными и обоснованными.
Заслушав пояснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд установил.
Договором N 167 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12 апреля 2005 года в редакции дополнительного соглашения N 4 от 20.09.2005, комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы закрепил за МУП "Пензадормост" на праве хозяйственного ведения нежилое помещение по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза, общей площадью 822,6 кв. м.
Как следует из технических паспортов исследованных судом, ограждающая разгрузочную площадку стена существовала с момента сдачи жилого дома вместе со встроенно-пристроенным помещением магазина в 1968 году. При первичной инвентаризации в 1990 году указанное сооружение отражено в материалах техинвентаризации (т. 2, л.д. 115).
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что данное сооружение является неотъемлемой частью, нежилого помещения по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза, общей площадью 822,6 кв. м, и служит целям ограждения погрузо-разгрузочной площадки магазина. Данное обстоятельство, кроме того, подтверждается п. 4 выводов заключения эксперта, проведенной по делу судебной экспертизы.
Указанное помещение 05.02.2007 МУП "Пензадормост" по договору купли-продажи продано гражданину Новикову С.М. с открытых торгов. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности, от 12.11.2007 Новикову С.М. принадлежит на праве собственности нежилое помещение в лит. А общей площадью 822,6 кв. м. расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 ноября 2007 г. сделана запись регистрации N 58-58-01/042/2007-711.
11.11.2002 постановлением Главы администрации города Пензы N 2127 был утвержден Акт выбора земельного участка N 448 от 01.10.2002 под размещение пристроя к магазину "Панкратовский" по ул. Коммунистическая, 35. Как следует из указанного акта, размещение земельного участка предполагалось до спорного сооружения - кирпичного ограждения погрузо-разгрузочной площадки магазина "Панкратовский". Однако при межевании земельного участка, результаты которого были утверждены 18.06.2003, по заявлению ООО АЦ "Фарма-Люкс" границы земельного участка были определены с наложением на земельный участок занятый указанным сооружением.
По результатам межевания земельный участок был поставлен на кадастровый учет 09.02.2006 и ему присвоен номер 58:29:04003008:0099.
Согласно постановлению главы администрации г. Пензы N 1136 от 08.06.2004 ООО АЦ "Фарма-Люкс" в аренду, сроком на 2 года предоставлен земельный участок из состава земель поселений, площадью 120 кв. м. под строительство аптечного пункта по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза. При этом, как следует из текста данного постановления, оно было издано на основании акта выбора земельного участка N 448 от 01.10.2002.
Вместе с тем, договор аренды земельного участка был оформлен между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" только 30.04.2006. Согласно указанному договору КУМИ г. Пензы предоставляет ООО АЦ "Фарма-Люкс" в аренду под строительство аптечного пункта земельный участок площадью 120 кв. м, кадастровый номер 58:29:04003008:0099 на срок по 08.07.2008. Договор аренды от 30.04.2006 за N 7118 зарегистрирован в установленном порядке 22.02.2007.
В материалах дела также имеется оформленный между теми же сторонами аналогичный договор аренды, но не имеющий номера со сроком действия по 08.06.2006. Данный договор не прошел государственную регистрацию, поэтому в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ он является не заключенным. По этим основаниям требования КУМИ г. Пензы в части оспаривания договора аренды не имеющего номера, удовлетворению не подлежат, поскольку незаключенный договор не может быть признан недействительным.
Истец полагая, что закреплением спорного сооружения на праве хозяйственного ведения за МУП "Пензадормост" нарушаются его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ любое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита нарушенных гражданских прав может быть осуществлена путем признания сделки недействительной.
Вместе с тем, суд считает, что истцом избран неверный способ защиты права.
Как указывалось выше, нежилое помещение магазина вместе с ограждением погрузо-разгрузочной площадки по договору купли-продажи было продано гражданину Новикову С.М. 05.02.2007 с открытых торгов. Государственная регистрация перехода права собственности от МУП "Пензадормост" к Новикову С.М. состоялась 12 ноября 2007 года. Поэтому оспариваемый договор о закреплении за МУП "Пензадормост" на праве хозяйственного ведения части спорного сооружения, поименованного в исковых требованиях, при наличии факта государственной регистрации на этот объект за Новиковым С.М. не может нарушать права и законные интересы истца. Зарегистрированное право собственности Новикова С.М. на спорное сооружение в установленном законом порядке недействительным признано не было.
Ссылка истца на решения арбитражного суда Пензенской от 29.03.2004 по делу N А49-725/04-248а/2 и от 12.02.2007 по делу N А49-6438/2006-311а/17 об обязании администрации города Пензы предоставить земельный участок для строительства аптечного пункта и выдать разрешение на его строительство суд признает несостоятельными по следующим основаниям.
Указанные решения, как следует из материалов вышеуказанных дел, которые были обозрены в судебном заседании, принимались судом без учета нахождения на данном земельном участке спорного строения, без участия (последнее из вышеуказанных решений) в рассмотрении дела как МУП "Пензадормост", так и победителя торгов Новикова С.М. В силу вышеизложенного данные судебные акты не могут быть положены основу решения по настоящему делу.
Суд критически относится к заключению эксперта (т. 4, л.д. 93 - 103), которое дано в рамках рассмотрения настоящего дела, в той его части, в которой эксперт посчитал, что разгрузочная площадка и ограждающая ее стена с севера протяженностью 6,2 м и с востока протяженностью 5,8 м не является неотъемлемой частью нежилого помещения площадью 822,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35. Суд считает, что эксперт при даче заключения дал заключение о правовых категориях отнесения объекта к недвижимому имуществу, т.е. вышел за рамки поставленных перед ним вопросов. Как указывалось выше, спорное ограждающее сооружение, предназначенное под разгрузку, изначально было создано таковым. Вместе с тем эксперт дает, по сути, заключение, которое ставит часть данного объекта недвижимости вне рамок закона, что выходит за пределы компетенции эксперта, установленной ст. ст. 55, 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Истец в обоснование своих требований ссылается также на то, что КУМИ г. Пензы письмом от 21.04.2003 N 3/1781 согласовал для строительства аптечного пункта демонтаж стены железного навеса, прилегающий к нежилому помещению по ул. Коммунистической, 35 и соответствующее решение от 28.10.2003 N 17-с об одобрении проекта строительства аптечного пункта было принято на заседании секретариата Градостроительного совета (т. 3, л.д. 34, 35).
Вместе с тем, указанные документы суд не может принять как надлежащие доказательства о согласии собственника - муниципального образования город Пенза в отношении распоряжения своим недвижимым имуществом.
В соответствии с пунктом 1.20 ст. 33 Устава города Пензы полномочия по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью города Пензы возложены на Администрацию города Пензы, а комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы в соответствии с положением о нем распоряжается муниципальным имуществом только на основании решений Администрации города Пензы. Как следует из материалов дела, Администрация города Пензы своего разрешения на демонтаж спорного сооружения ООО АЦ "Фарма-Люкс" не давала.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований ООО АЦ "Фарма-Люкс".
Вместе с тем, поскольку действующим законодательством не предусмотрено предоставление в аренду земельных участков, занятых объектами недвижимости, права на которые в установленном порядке зарегистрированы за другими лицами, встречные исковые требования КУМИ г. Пензы о признании недействительным договора аренды земельного участка N 7118, заключенного между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30 апреля 2006 года.
Судом установлено, что на момент заключения оспариваемого договора аренды за МУП "Пензадормост" было в установленном порядке зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества нежилое помещение по ул. Коммунистической, 35 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2006, т. 1, л.д. 88).
Суд согласен с доводами КУМИ г. Пензы о том, что исключительные права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ принадлежат собственнику или иному законному владельцу недвижимости.
Предоставление земельного участка истцу под строительство аптечного пункта, занятого не принадлежащим ему объектом недвижимости, привело к невозможности использования данного земельного участка по назначению.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым квалифицировать оспариваемый договор аренды земельного участка в целом как ничтожный и удовлетворить исковые требования встречного истца КУМИ г. Пензы. При этом, несмотря на то, что спорный объект недвижимости расположен только на части земельного участка переданного в аренду, суд в рамках рассмотрения настоящего спора не может признать договор аренды недействительным только в соответствующей части, поскольку на момент рассмотрения дела из представленных сторонами и добытых судом доказательств невозможно определить часть земельного участка, незаконно переданную в аренду. Данное обстоятельство возможно установить только путем проведения землеустроительных работ в соответствии с законодательством о землеустройстве.
Исходя из вышеизложенного, оценив представленные доказательства в совокупности, принимая во внимание несостоятельность доводов истца о нарушении его прав оспариваемым договором о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения и недействительности данной сделки и обоснованность доводов встречного истца о ничтожности договора аренды земельного участка суд считает необходимым оставить без удовлетворения исковые требования ООО АЦ "Фарма-Люкс" и удовлетворить частично встречные исковые требования КУМИ г. Пензы.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца. КУМИ г. Пензы от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью Аптечный центр "Фарма-Люкс" оставить без удовлетворения в полном объеме.
Встречные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы удовлетворить частично. Признать недействительным в силу его ничтожности договор аренды земельного участка N 7118 от 30 апреля 2006 года, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы и обществом с ограниченной ответственностью Аптечный центр "Фарма-Люкс".
В остальной части встречных исковых требований отказать.
Расходы по государственной пошлине распределить между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Расходы по государственной пошлине по иску и встречному иску в сумме 4000 руб. отнести на общество с ограниченной ответственностью Аптечный центр "Фарма-Люкс", довзыскав с указанного общества в доход федерального бюджета 1000 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)