Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 апреля 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Журавлева А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии от общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Мой Дом" представителя Журавлева А.И. по доверенности от 11.01.2011, от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания 8 "Наш дом - Архангельск" представителя Скороходовой Е.Ю. по доверенности от 30.11.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания 8 "Наш дом - Архангельск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2011 года по делу N А05-6964/2011 (судья Распопин М.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Мой Дом" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, далее - ООО "УК "Мой Дом") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - ООО "УК "Наш дом - Архангельск") с исковыми требованиями:
- - признать право ООО "УК "Мой Дом" на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 277;
- - обязать ООО "УК "Наш дом - Архангельск" прекратить чинить препятствия в управлении многоквартирным домом.
Определением суда от 11.10.2011 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания 8 "Наш дом - Архангельск" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, далее - ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск").
Определением суда от 01.12.2011 по ходатайству истца ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" исключено из состава третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Истец в результате неоднократного уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказался от иска в части требования о признании права на управление многоквартирным домом. В остальной части иска изменил свои требования и просил
- обязать ООО "УК "Наш дом - Архангельск" и ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" прекратить чинить препятствия в управлении многоквартирным домом, а именно: прекратить оказание услуг по управлению домом; прекратить выставление счетов и сбор денежных средств за оказание услуг по управлению домом; подписать акты технического состояния дома; передать директору ООО "УК "Мой Дом" Шишкиной Р.Е. ключи от подвальных, технических и подсобных помещений; передать директору ООО "УК "Мой Дом" Шишкиной Р.Е. техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением указанным домом документы.
Суд принял уточнение иска.
Решением от 19.12.2011 суд принял отказ от части требований, прекратил производство по делу в этой части. Исковые требования в остальной части удовлетворил полностью.
ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просило отменить решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд не исследовал вопрос о наличии у истца права, за защитой которого он обратился в арбитражный суд. Истец не доказал, что собственниками помещений расторгнут договор управления с ответчиком. Суд вышел за пределы исковых требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" доводы и требования жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в иске отказать.
Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против доводов и требований жалобы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ООО "УК "Наш дом - Архангельск" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из искового заявления и уточнений к нему, ООО "УК "Мой Дом" является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 277, на основании решения общего собрания собственников помещений дома от 20.04.2011 и договора управления домом от 01.05.2011.
На общем собрании собственников помещений дома от 20.04.2011 принято также решение о расторжении договора управления с прежней управляющей организации - ООО "УК "Наш дом - Архангельск".
Истец в апреле 2011 года уведомил ООО "УК "Наш дом - Архангельск" об избрании его управляющей организацией дома и предложил передать техническую документацию. Уведомление получено ответчиком 28.04.2011.
В дальнейшем истец неоднократно требовал предоставления ему данной документации на дом. При этом ответчик, получив данные письма, ответ истцу не направлял.
На основании акта от 30.03.2011 ООО "УК "Наш дом - Архангельск" указанный жилой дом и техническую документацию необоснованно передало ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск".
Считая, что в результате действий ответчиков ООО "УК "Мой Дом" не может в полной мере приступить к управлению домом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Материалами дела подтверждается следующее.
Жилой дом по адресу: город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 277, с 01.01.2007 передан в управление ООО "УК "Наш дом - Архангельск".
ООО "УК "Мой Дом" в соответствии с уставом осуществляет управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда.
Директором ООО "УК "Мой Дом" назначена Шишкина Р.Е.
Из протокола заседания инициативной группы собственников помещений многоквартирного дома по адресу: проспект Ленинградский, дом 277, от 10.03.2011 следует, что инициативной группой приняты следующие решение:
- - в связи с неоднократным нарушением управляющей организацией ООО "УК "Наш дом - Архангельск" условий договора управления и в соответствии с частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в части обеспечения свободного доступа к информации, провести в силу статьи 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений дома в форме заочного голосования с целью выбора новой управляющей организации;
- - утвердить следующую повестку дня, предлагаемую для вынесения на общее собрание собственников помещений дома: 1. Утверждение председателя и секретаря собрания; 2. Утверждение состава счетной комиссии; 3. Расторжение договора управления с управляющей организацией - ООО "УК "Наш дом - Архангельск"; 4. Выбрать в качестве управляющей организации ООО "УК "Мой Дом"; 5. Утверждение проекта договора управления домом с управляющей организацией ООО "УК Мой Дом"; 6. Утверждение размера платы за содержание и ремонт одного квадратного метра помещений (приложение 6 договора управления; 7. Определение места хранения решений и протоколов по голосованию; 8. Уведомление собственников по итогам голосования на доске объявлений дома;
- - провести общее собрание собственников помещений дома в форме заочного голосования в срок с 18.03.2011 по 18.04.2011, подсчет голосов счетной комиссией и составление протокола назначить на 20.04.2011.
В соответствии с протоколом от 20.04.2011 заседания счетной комиссии по подсчету голосов собственников помещений многоквартирного дома по адресу: проспект Ленинградский, дом 277, принявших участие в общем собрании собственников помещений в форме заочного голосования, за расторжение договора управления с управляющей организацией - ООО "УК "Наш дом - Архангельск" проголосовало 98,22% собственников; за выбор в качестве управляющей организации - ООО "УК "Мой Дом" - 96,46%; за утверждение проекта договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией - ООО "УК "Мой Дом" - 72,6%.
ООО "Мой Дом" 01.05.2011 заключило с собственниками договор управления домом.
ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" считает себя управляющей компанией, избранной собственниками помещений указанного дома на основании протокола итогов голосования внеочередного общего собрания собственников помещений от 28.12.2010, с которой собственники помещений заключили договор на управление домом с января 2011 года.
По утверждению данного ответчика, он принял в управление рассматриваемый дом с 01.04.2011 и оказывает все услуги и работы, предусмотренные договором управления. Услуги и работы выполняются на основании договора управления многоквартирным домом от 21.01.2011 и 28.01.2011, договора от 01.12.2010 N 6392/В, договора энергоснабжения от 30.12.2010 N 1-02041, договора возмездного оказания услуг от 01.12.2010 N 878/10/11. ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" письмом от 25.01.2011 уведомило ООО "УК "Наш дом - Архангельск" о том, что согласно протоколу от 28.12.2010 итогов голосования внеочередного общего собрания собственников помещений дома собственники приняли решение об отказе от исполнения договора управления с ООО "УК "наш дом - Архангельск" и о выборе новой управляющей компании - ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск".
Суд первой инстанции установил, что в марте 2011 года ООО "УК "Наш дом - Архангельск" передало ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" техническую документацию на дом: 1. Технический паспорт дома; 2. Паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях на 2010 - 2011 годы с приложениями (приложение к акту готовности систем теплоснабжения к ОЗП, акт промывки системы теплоснабжения, паспорт теплового пункта); 3. Акт осеннего осмотра дома на 2010 год; 4. Технический проект и технические паспорта на общедомовые приборы учета тепловой энергии; 5. Технические паспорта лифтов; 6. Ключи от подвала, от электрощитовой, от домофонов. Данное обстоятельство следует из подписанного ответчиками акта от 30.03.2011, ими не оспаривается.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Из материалов дела видно, что с 2007 года управляющей организацией спорного дома являлось ООО "УК "Наш дом - Архангельск".
В соответствии с протоколом от 20.04.2011 заседания счетной комиссии по подсчету голосов собственников помещений многоквартирного дома по адресу: проспект Ленинградский, дом 277, принявших участие в общем собрании собственников помещений в форме заочного голосования, за расторжение договора управления с управляющей организацией - ООО "УК "Наш дом - Архангельск" проголосовало 98,22% собственников; за выбор в качестве управляющей организации - ООО "УК "Мой Дом" - 96,46%; за утверждение проекта договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией - ООО "УК "Мой Дом" - 72,6%.
ООО "Мой Дом" 01.05.2011 заключило с собственниками договор управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В силу части 3 статьи 161, части 1 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьями 44, 46 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что истец доказал факт избрания его управляющей организацией спорного дома. Данное обстоятельство подтверждается не только протоколом от 20.04.2011, но и решениями большинства собственников помещений дома, которые представлены в деле.
Поскольку запрашиваемая истцом документация находится у ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск", которое фактически осуществляет обслуживание дома, чем создает препятствия истцу, требования ООО "УК "Мой Дом" обоснованно удовлетворены за счет указанного ответчика.
Возражениям ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск", заявленным как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, суд первой инстанции дал мотивированную оценку, оснований не согласиться с которой апелляционная инстанция не усматривает.
Доводы данного ответчика сводятся к тому, что он считает себя избранной управляющей организацией спорного дома, ссылаясь на протокол от 28.12.2010.
В соответствии с частью 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Сведения, которые в обязательном порядке должны быть указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, перечислены в части 5 статьи 45 ЖК РФ.
В силу статьи 47 ЖК РФ допустимо проведение общего собрания путем проведения заочного голосования, которое осуществляется путем передачи собственниками помещений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Суд первой инстанции, оценивая в совокупности все представленные сторонами доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" не доказало наличие у него правовых оснований для управления домом 277 по проспекту Ленинградскому в городе Архангельске.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что протокол от 28.12.2010 составлен по результатам проведенного внеочередного общего собрания собственников помещений дома в форме заочного голосования, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил. Иные доказательств, подтверждающих факт избрания его управляющей организацией дома, в деле отсутствуют.
Ссылка подателя жалобы на заключение со специализированными организациями договоров на оказание услуг по обслуживанию домом и предоставлению коммунальных услуг не свидетельствует о наличие у ответчика законного права на их заключение.
Довод подателя жалобы о том, что договор управления домом и протокол от 28.12.2010 в судебном порядке не признаны недействительными, поэтому суд не вправе был давать им оценку при рассмотрении настоящего дела, является ошибочным.
Из части 1 статьи 65 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Легитимность истца в управлении домом на настоящий момент не оспорена и подтверждена протоколом от 20.04.2011 с приложением всех необходимых первичных документов, подписанных каждым из собственников.
Вопреки доводам ответчика представленные в материалы дела протоколы и решения собственников исследовались судом первой инстанции.
В то же время правомочность ответчика по управлению домом не доказана.
Обязанность ответчика доказать наличие у него права на обслуживание дома и удержание запрашиваемой документации предусмотрена статьей 65 АПК РФ.
Вместе с тем, в силу статьи 46 ЖК РФ правом на обжалование решений, принятых общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, обладает собственник помещения в многоквартирном доме. Таким правом закон не наделил истца как конкурирующую в сфере управления домами организацию.
Правом на обжалование договора управления домом либо на его расторжение истец также не обладает в силу требований общих норм ГК РФ. Таким правом обладают только стороны договора.
В то же время суд при рассмотрении спора двух управляющих компаний, претендующих на управление одним домом, обязан проверить возникновение и наличие права у каждой из них.
В данном случае истец доказал наличие у него такого право, в отличие от ответчика, который не пожелал представить суду соответствующие доказательства. Данным действиям ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" суд первой инстанции дал мотивированную оценку.
Поскольку факт наличия препятствий к управлению домом со стороны ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" подтверждается материалами дела и ответчиками не оспаривается, правовых оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно. Выводы суда не противоречат правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Пленума от 15.07.2010 N 1027/10 и 22.11.2011 N 7677/11.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2011 года по делу N А05-6964/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания 8 "Наш дом - Архангельск" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.04.2012 ПО ДЕЛУ N А05-6964/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2012 г. по делу N А05-6964/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 апреля 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Журавлева А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии от общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Мой Дом" представителя Журавлева А.И. по доверенности от 11.01.2011, от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания 8 "Наш дом - Архангельск" представителя Скороходовой Е.Ю. по доверенности от 30.11.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания 8 "Наш дом - Архангельск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2011 года по делу N А05-6964/2011 (судья Распопин М.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Мой Дом" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, далее - ООО "УК "Мой Дом") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - ООО "УК "Наш дом - Архангельск") с исковыми требованиями:
- - признать право ООО "УК "Мой Дом" на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 277;
- - обязать ООО "УК "Наш дом - Архангельск" прекратить чинить препятствия в управлении многоквартирным домом.
Определением суда от 11.10.2011 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания 8 "Наш дом - Архангельск" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, далее - ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск").
Определением суда от 01.12.2011 по ходатайству истца ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" исключено из состава третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Истец в результате неоднократного уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказался от иска в части требования о признании права на управление многоквартирным домом. В остальной части иска изменил свои требования и просил
- обязать ООО "УК "Наш дом - Архангельск" и ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" прекратить чинить препятствия в управлении многоквартирным домом, а именно: прекратить оказание услуг по управлению домом; прекратить выставление счетов и сбор денежных средств за оказание услуг по управлению домом; подписать акты технического состояния дома; передать директору ООО "УК "Мой Дом" Шишкиной Р.Е. ключи от подвальных, технических и подсобных помещений; передать директору ООО "УК "Мой Дом" Шишкиной Р.Е. техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением указанным домом документы.
Суд принял уточнение иска.
Решением от 19.12.2011 суд принял отказ от части требований, прекратил производство по делу в этой части. Исковые требования в остальной части удовлетворил полностью.
ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просило отменить решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд не исследовал вопрос о наличии у истца права, за защитой которого он обратился в арбитражный суд. Истец не доказал, что собственниками помещений расторгнут договор управления с ответчиком. Суд вышел за пределы исковых требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" доводы и требования жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в иске отказать.
Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против доводов и требований жалобы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ООО "УК "Наш дом - Архангельск" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из искового заявления и уточнений к нему, ООО "УК "Мой Дом" является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 277, на основании решения общего собрания собственников помещений дома от 20.04.2011 и договора управления домом от 01.05.2011.
На общем собрании собственников помещений дома от 20.04.2011 принято также решение о расторжении договора управления с прежней управляющей организации - ООО "УК "Наш дом - Архангельск".
Истец в апреле 2011 года уведомил ООО "УК "Наш дом - Архангельск" об избрании его управляющей организацией дома и предложил передать техническую документацию. Уведомление получено ответчиком 28.04.2011.
В дальнейшем истец неоднократно требовал предоставления ему данной документации на дом. При этом ответчик, получив данные письма, ответ истцу не направлял.
На основании акта от 30.03.2011 ООО "УК "Наш дом - Архангельск" указанный жилой дом и техническую документацию необоснованно передало ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск".
Считая, что в результате действий ответчиков ООО "УК "Мой Дом" не может в полной мере приступить к управлению домом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Материалами дела подтверждается следующее.
Жилой дом по адресу: город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 277, с 01.01.2007 передан в управление ООО "УК "Наш дом - Архангельск".
ООО "УК "Мой Дом" в соответствии с уставом осуществляет управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда.
Директором ООО "УК "Мой Дом" назначена Шишкина Р.Е.
Из протокола заседания инициативной группы собственников помещений многоквартирного дома по адресу: проспект Ленинградский, дом 277, от 10.03.2011 следует, что инициативной группой приняты следующие решение:
- - в связи с неоднократным нарушением управляющей организацией ООО "УК "Наш дом - Архангельск" условий договора управления и в соответствии с частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в части обеспечения свободного доступа к информации, провести в силу статьи 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений дома в форме заочного голосования с целью выбора новой управляющей организации;
- - утвердить следующую повестку дня, предлагаемую для вынесения на общее собрание собственников помещений дома: 1. Утверждение председателя и секретаря собрания; 2. Утверждение состава счетной комиссии; 3. Расторжение договора управления с управляющей организацией - ООО "УК "Наш дом - Архангельск"; 4. Выбрать в качестве управляющей организации ООО "УК "Мой Дом"; 5. Утверждение проекта договора управления домом с управляющей организацией ООО "УК Мой Дом"; 6. Утверждение размера платы за содержание и ремонт одного квадратного метра помещений (приложение 6 договора управления; 7. Определение места хранения решений и протоколов по голосованию; 8. Уведомление собственников по итогам голосования на доске объявлений дома;
- - провести общее собрание собственников помещений дома в форме заочного голосования в срок с 18.03.2011 по 18.04.2011, подсчет голосов счетной комиссией и составление протокола назначить на 20.04.2011.
В соответствии с протоколом от 20.04.2011 заседания счетной комиссии по подсчету голосов собственников помещений многоквартирного дома по адресу: проспект Ленинградский, дом 277, принявших участие в общем собрании собственников помещений в форме заочного голосования, за расторжение договора управления с управляющей организацией - ООО "УК "Наш дом - Архангельск" проголосовало 98,22% собственников; за выбор в качестве управляющей организации - ООО "УК "Мой Дом" - 96,46%; за утверждение проекта договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией - ООО "УК "Мой Дом" - 72,6%.
ООО "Мой Дом" 01.05.2011 заключило с собственниками договор управления домом.
ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" считает себя управляющей компанией, избранной собственниками помещений указанного дома на основании протокола итогов голосования внеочередного общего собрания собственников помещений от 28.12.2010, с которой собственники помещений заключили договор на управление домом с января 2011 года.
По утверждению данного ответчика, он принял в управление рассматриваемый дом с 01.04.2011 и оказывает все услуги и работы, предусмотренные договором управления. Услуги и работы выполняются на основании договора управления многоквартирным домом от 21.01.2011 и 28.01.2011, договора от 01.12.2010 N 6392/В, договора энергоснабжения от 30.12.2010 N 1-02041, договора возмездного оказания услуг от 01.12.2010 N 878/10/11. ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" письмом от 25.01.2011 уведомило ООО "УК "Наш дом - Архангельск" о том, что согласно протоколу от 28.12.2010 итогов голосования внеочередного общего собрания собственников помещений дома собственники приняли решение об отказе от исполнения договора управления с ООО "УК "наш дом - Архангельск" и о выборе новой управляющей компании - ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск".
Суд первой инстанции установил, что в марте 2011 года ООО "УК "Наш дом - Архангельск" передало ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" техническую документацию на дом: 1. Технический паспорт дома; 2. Паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях на 2010 - 2011 годы с приложениями (приложение к акту готовности систем теплоснабжения к ОЗП, акт промывки системы теплоснабжения, паспорт теплового пункта); 3. Акт осеннего осмотра дома на 2010 год; 4. Технический проект и технические паспорта на общедомовые приборы учета тепловой энергии; 5. Технические паспорта лифтов; 6. Ключи от подвала, от электрощитовой, от домофонов. Данное обстоятельство следует из подписанного ответчиками акта от 30.03.2011, ими не оспаривается.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Из материалов дела видно, что с 2007 года управляющей организацией спорного дома являлось ООО "УК "Наш дом - Архангельск".
В соответствии с протоколом от 20.04.2011 заседания счетной комиссии по подсчету голосов собственников помещений многоквартирного дома по адресу: проспект Ленинградский, дом 277, принявших участие в общем собрании собственников помещений в форме заочного голосования, за расторжение договора управления с управляющей организацией - ООО "УК "Наш дом - Архангельск" проголосовало 98,22% собственников; за выбор в качестве управляющей организации - ООО "УК "Мой Дом" - 96,46%; за утверждение проекта договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией - ООО "УК "Мой Дом" - 72,6%.
ООО "Мой Дом" 01.05.2011 заключило с собственниками договор управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В силу части 3 статьи 161, части 1 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьями 44, 46 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что истец доказал факт избрания его управляющей организацией спорного дома. Данное обстоятельство подтверждается не только протоколом от 20.04.2011, но и решениями большинства собственников помещений дома, которые представлены в деле.
Поскольку запрашиваемая истцом документация находится у ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск", которое фактически осуществляет обслуживание дома, чем создает препятствия истцу, требования ООО "УК "Мой Дом" обоснованно удовлетворены за счет указанного ответчика.
Возражениям ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск", заявленным как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, суд первой инстанции дал мотивированную оценку, оснований не согласиться с которой апелляционная инстанция не усматривает.
Доводы данного ответчика сводятся к тому, что он считает себя избранной управляющей организацией спорного дома, ссылаясь на протокол от 28.12.2010.
В соответствии с частью 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Сведения, которые в обязательном порядке должны быть указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, перечислены в части 5 статьи 45 ЖК РФ.
В силу статьи 47 ЖК РФ допустимо проведение общего собрания путем проведения заочного голосования, которое осуществляется путем передачи собственниками помещений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Суд первой инстанции, оценивая в совокупности все представленные сторонами доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" не доказало наличие у него правовых оснований для управления домом 277 по проспекту Ленинградскому в городе Архангельске.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что протокол от 28.12.2010 составлен по результатам проведенного внеочередного общего собрания собственников помещений дома в форме заочного голосования, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил. Иные доказательств, подтверждающих факт избрания его управляющей организацией дома, в деле отсутствуют.
Ссылка подателя жалобы на заключение со специализированными организациями договоров на оказание услуг по обслуживанию домом и предоставлению коммунальных услуг не свидетельствует о наличие у ответчика законного права на их заключение.
Довод подателя жалобы о том, что договор управления домом и протокол от 28.12.2010 в судебном порядке не признаны недействительными, поэтому суд не вправе был давать им оценку при рассмотрении настоящего дела, является ошибочным.
Из части 1 статьи 65 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Легитимность истца в управлении домом на настоящий момент не оспорена и подтверждена протоколом от 20.04.2011 с приложением всех необходимых первичных документов, подписанных каждым из собственников.
Вопреки доводам ответчика представленные в материалы дела протоколы и решения собственников исследовались судом первой инстанции.
В то же время правомочность ответчика по управлению домом не доказана.
Обязанность ответчика доказать наличие у него права на обслуживание дома и удержание запрашиваемой документации предусмотрена статьей 65 АПК РФ.
Вместе с тем, в силу статьи 46 ЖК РФ правом на обжалование решений, принятых общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, обладает собственник помещения в многоквартирном доме. Таким правом закон не наделил истца как конкурирующую в сфере управления домами организацию.
Правом на обжалование договора управления домом либо на его расторжение истец также не обладает в силу требований общих норм ГК РФ. Таким правом обладают только стороны договора.
В то же время суд при рассмотрении спора двух управляющих компаний, претендующих на управление одним домом, обязан проверить возникновение и наличие права у каждой из них.
В данном случае истец доказал наличие у него такого право, в отличие от ответчика, который не пожелал представить суду соответствующие доказательства. Данным действиям ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" суд первой инстанции дал мотивированную оценку.
Поскольку факт наличия препятствий к управлению домом со стороны ООО УК 8 "Наш дом - Архангельск" подтверждается материалами дела и ответчиками не оспаривается, правовых оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно. Выводы суда не противоречат правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Пленума от 15.07.2010 N 1027/10 и 22.11.2011 N 7677/11.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2011 года по делу N А05-6964/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания 8 "Наш дом - Архангельск" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.ЖУРАВЛЕВ
А.Н.ШАДРИНА
А.В.ЖУРАВЛЕВ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)