Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Логиновских Л.Л., судей Махровой Н.В., Рачкова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.10.2009 года по делу N А47-4777/2009 (судья Г.А. Федорова), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Гарант-СВ" - Свиридовой В.Г. (директор, приказ N 1 л/с от 01.04.2009), от общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис" - Авериной Н.Б. (доверенность от 13.07.2009),
общество с ограниченной ответственностью "Гарант-СВ" (далее - ООО "Гарант-СВ", истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (далее - ООО "Жилсервис", ответчик), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения "Управление жилищно-коммунальным хозяйством п. Энергетик" (далее - МУ УЖКХ п. Энергетик", третье лицо), об устранении препятствий в управлении многоквартирными домами N 8, 25, 27, 29, 36 в п. Энергетик, Новоорского р-на, Оренбургской области.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил обязать ООО "Жилсервис" передать ООО "Гарант-СВ" в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, следующую документацию: проектную документацию; технические паспорта; паспорта на дома; договоры подряда на капитальный и текущий ремонты; журналы заявок жителей; бухгалтерскую и финансово-экономическую документацию; документальные сведения о накопительных платежах, на жилые дома N 8, 25, 27, расположенные в поселке Энергетик, Новоорского района, Оренбургской области. Уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда первой инстанции от 20.10.2009 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. Считает, что выводы суда об отсутствии у ООО "Жилсервис" статуса управляющей организации построены на неверной оценке соглашений о замене лица в обязательстве от 27.08.2007. Указывает на то, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запрета на передачу прав и обязанностей от одной управляющей организации к другой. Суд не выяснил, принимали ли собственники домов N 8, 25, 27 решение о передаче прав и обязанностей от одной управляющей организации к другой. По мнению заявителя, собственники жилых домов N 8, 25, 27 выбрали способ управления в марте 2006 года и повторного такого решения в последующем не требуется. Считает, что поскольку договоры управления от 01.03.2006, заключенные с собственниками домов N 8, 25, 27 с учетом соглашений о замене лица в обязательстве от 27.08.2007, не были расторгнуты в установленном законом порядке, то ООО "Гарант-СВ" не могло приобрести статус управляющей организации в отношении спорных домов.
В отзыве на апелляционную жалобу истец доводы жалобы отклонил, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что решение собственников помещений о выборе способа управления и управляющей организации в марте 2006 года отсутствует. Договор управления между ООО "Жилсервис" и собственниками также отсутствует. Соглашение о замене лица в обязательстве не соответствует требованиям закона.
В отзыве на апелляционную жалобу МУ "УЖКХ п. Энергетик" доводы жалобы отклонило, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что ООО "Жилсервис" незаконно удерживает у себя всю техническую документацию. Считает, что ответчик не должен препятствовать истцу осуществлять свои полномочия по управлению многоквартирными домами.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, с марта 2006 года МУ ООО "УЖКХ" осуществляло полномочия управляющей организации многоквартирными домами N 8, 25, 27, расположенными в поселке Энергетик Новоорского района Оренбургской области, на основании договоров от 01.03.2006.
27.08.2007 между МУ "УЖКХ" и ООО "Жилсервис" подписаны соглашения о замене лица в обязательстве от 27.08.2007 (т. 2, л.д. 25 - 37), в соответствии с которыми МУ "УЖКХ" уступает свои права и переводит обязанности по договорам управления многоквартирными домами, заключенными 01.03.2006 в пользу ООО "Жилсервис".
В марте 2009 года собственниками многоквартирных жилых домов N 8, 25, 27, расположенных в поселке Энергетик, Новоорского района, Оренбургской области путем заочного голосования приняты решения о передаче домов в управление управляющей организации - ООО "ГАРАНТ-СВ", что следует из протоколов заочного голосования N 1 от 11.03.2009, N 1 от 22.03.2009, N 1 02.04.2009 (л.д. 120 - 122, т. 1).
Между ООО "Гарант-СВ" и собственниками многоквартирных жилых домов N 8, 25, 27 заключены договоры управления многоквартирными домами: N 8 от 12.03.09 г. (л.д. 27 т. 1), N 25 от 23.03.09 г. (л.д. 45 т. 1), N 27 от 03.04.09 г. (л.д. 65 т. 1), в соответствии с которыми управляющая организация приняла на себя обязательства по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в домах (пункты 2.1, 2.2 договора).
Согласно пункту 2.4 договоров собственники передают управляющей организации исполнение функций по управлению, в том числе по представлению интересов домовладельцев во всех инстанциях, по заключению хозяйственных и прочих договоров, ведению технической, бухгалтерской, статистической и прочей документации; ведению хозяйственно-финансовых операций от имени домовладельцев и учета расходов и доходов в многоквартирном доме на отдельном расчетном счете, организации сбора платежей за потребленные услуги, по обеспечению учета и хранению договоров на управление и другой документации.
Истец обратился к ООО "Жилсервис" с претензией вх. N 142 от 10.04.2009 (л.д. 38, т. 2), в которой уведомил об избрании ООО "Гарант-СВ" в качестве управляющей компании собственниками многоквартирных жилых домов и просил передать ему всю техническую документацию на дома, а именно: проекты, технические паспорта, паспорта на дома, договоры подряда на капитальный и текущий ремонты, иную документацию, в том числе неисполненные заявления собственников, бухгалтерскую и финансово-экономическую документацию, документальные сведения о накопительных платежах.
Поскольку документы ответчиком не переданы истцу, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что выбор управляющей компании и заключение договоров не противоречит нормам действующего законодательства. Установив факт избрания истца собственниками помещений в многоквартирных домах N 8, 25, 27, расположенных в поселке Энергетик, Новоорского района, Оренбургской области, в качестве управляющей организации, учитывая заключение истцом с собственниками договоров на управление спорными домами, приняв во внимание отсутствие сведений об оспаривании указанных договоров и протоколов общих собраний собственников помещений, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований истца.
Выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.
В обосновании исковых требований истец ссылается на статьи 432, 338, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 - 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в числе которых входит управление управляющей организацией.
Согласно пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Как установил суд первой инстанции, МУ "УЖКХ", заключив соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007, передало все права и обязанности управляющей организации ООО "Жилсервис", а само полностью выбыло из договора, сняв с себя все функции управляющей организации по договорам управления многоквартирными домами N 8, 25, 27 от 01.03.2006 г., передав все функции и необходимую для этого документацию ответчику - ООО "Жилсервис". То есть, своими конклюдентными действиями МУ "Управление жилищно-коммунальным хозяйством п. Энергетик" фактически в одностороннем порядке отказалось от исполнения договоров N 8 от 01.03.2006, N 25 от 01.03.2006, N 27 от 01.03.2006, прекратив их исполнение.
Статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает обязательность заключения договора управления многоквартирным домом в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении общего собрания.
Согласно пункту 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Вместе с тем Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрена иная процедура замены управляющей компании собственниками помещений в многоквартирном доме, в частности, путем заключения соглашения о замене лиц в обязательстве одной управляющей компании с другой.
В рассматриваемом случае МУ "УЖКХ" и ООО "Жилсервис" подписали соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007 без учета положений статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления и управляющей организации ООО "Жилсервис" отсутствовало.
В связи с этим соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007 являются ничтожными, так как противоречат нормам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, соответственно, не влекут возникновения прав и обязанностей.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правильно сделан вывод, что, заключив соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007, МУ "Управление жилищно-коммунальным хозяйством п. Энергетик" с указанной даты прекратило исполнять функции управляющей организации. Данные обстоятельства не оспариваются МУ "Управление жилищно-коммунальным хозяйством п. Энергетик".
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации.
Перечень документов, включенных в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации, то есть истцу.
Отказываясь возвратить истцу документацию на многоквартирные дома N 8, 25, 27, ответчик препятствует в исполнении принятых обязательств по управлению указанными домами.
Оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что суд неверно оценил соглашения о замене лица в обязательстве от 27.08.2007, не принимается во внимание, так как судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка указанным соглашениям, оснований для переоценки у апелляционного суда не имеется.
Довод заявителя жалобы о том, что суд не выяснил, принимали ли собственники домов N 8, 25, 27 решение о передаче прав и обязанностей от одной управляющей организации к другой, отклоняется, так как МУ "УЖКХ", подписав соглашения о перемене лиц в обязательстве, фактически прекратило исполнять функции управляющей компании.
Из протоколов заочного голосования N 1 от 11.03.2009, N 1 от 22.03.2009, N 1 от 02.04.2009 (т. 1, л.д. 120 - 122) следует, что собственниками домов N 8, 25, 27 выбран способ управления - управление управляющей организацией ООО "Гарант-СВ". Указанные протоколы не оспорены. Кроме того, в материалы дела представлены протоколы N 3 от 03.10.2009 и N 3 от 04.10.2009 собственников помещений об отказе от услуг ООО "Жилсервис" и подтверждении выбора управляющей организации ООО "Гарант-СВ".
В связи с этим у ООО "Жилсервис" отсутствует статус управляющей организации в отношении жилых домов N 8, 25, 27.
Ссылка заявителя жалобы на то, что собственники жилых домов N 8, 25, 27 выбрали способ управления в марте 2006 года и повторного такого решения в последующем не требуется, несостоятельна, так как в силу положений действующего законодательства собственники многоквартирного дома вправе выбирать управляющую организацию.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договоры управления от 01.03.2006, заключенные с собственниками домов N 8, 25, 27 с учетом соглашений о замене лица в обязательстве от 27.08.2007, не были расторгнуты в установленном законом порядке, в связи с чем ООО "Гарант-СВ" не могло приобрести статус управляющей организации в отношении спорных домов, несостоятельна, так как соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007 являются ничтожными, а МУ "УЖКХ" не является управляющей организацией с 27.08.2007.
Суд первой инстанции оценил имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного их исследования в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принял судебный акт, основываясь на данной оценке.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.10.2009 года по делу N А47-4777/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2009 N 18АП-11171/2009 ПО ДЕЛУ N А47-4777/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2009 г. N 18АП-11171/2009
Дело N А47-4777/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Логиновских Л.Л., судей Махровой Н.В., Рачкова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.10.2009 года по делу N А47-4777/2009 (судья Г.А. Федорова), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Гарант-СВ" - Свиридовой В.Г. (директор, приказ N 1 л/с от 01.04.2009), от общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис" - Авериной Н.Б. (доверенность от 13.07.2009),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гарант-СВ" (далее - ООО "Гарант-СВ", истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (далее - ООО "Жилсервис", ответчик), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения "Управление жилищно-коммунальным хозяйством п. Энергетик" (далее - МУ УЖКХ п. Энергетик", третье лицо), об устранении препятствий в управлении многоквартирными домами N 8, 25, 27, 29, 36 в п. Энергетик, Новоорского р-на, Оренбургской области.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил обязать ООО "Жилсервис" передать ООО "Гарант-СВ" в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, следующую документацию: проектную документацию; технические паспорта; паспорта на дома; договоры подряда на капитальный и текущий ремонты; журналы заявок жителей; бухгалтерскую и финансово-экономическую документацию; документальные сведения о накопительных платежах, на жилые дома N 8, 25, 27, расположенные в поселке Энергетик, Новоорского района, Оренбургской области. Уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда первой инстанции от 20.10.2009 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. Считает, что выводы суда об отсутствии у ООО "Жилсервис" статуса управляющей организации построены на неверной оценке соглашений о замене лица в обязательстве от 27.08.2007. Указывает на то, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запрета на передачу прав и обязанностей от одной управляющей организации к другой. Суд не выяснил, принимали ли собственники домов N 8, 25, 27 решение о передаче прав и обязанностей от одной управляющей организации к другой. По мнению заявителя, собственники жилых домов N 8, 25, 27 выбрали способ управления в марте 2006 года и повторного такого решения в последующем не требуется. Считает, что поскольку договоры управления от 01.03.2006, заключенные с собственниками домов N 8, 25, 27 с учетом соглашений о замене лица в обязательстве от 27.08.2007, не были расторгнуты в установленном законом порядке, то ООО "Гарант-СВ" не могло приобрести статус управляющей организации в отношении спорных домов.
В отзыве на апелляционную жалобу истец доводы жалобы отклонил, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что решение собственников помещений о выборе способа управления и управляющей организации в марте 2006 года отсутствует. Договор управления между ООО "Жилсервис" и собственниками также отсутствует. Соглашение о замене лица в обязательстве не соответствует требованиям закона.
В отзыве на апелляционную жалобу МУ "УЖКХ п. Энергетик" доводы жалобы отклонило, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что ООО "Жилсервис" незаконно удерживает у себя всю техническую документацию. Считает, что ответчик не должен препятствовать истцу осуществлять свои полномочия по управлению многоквартирными домами.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, с марта 2006 года МУ ООО "УЖКХ" осуществляло полномочия управляющей организации многоквартирными домами N 8, 25, 27, расположенными в поселке Энергетик Новоорского района Оренбургской области, на основании договоров от 01.03.2006.
27.08.2007 между МУ "УЖКХ" и ООО "Жилсервис" подписаны соглашения о замене лица в обязательстве от 27.08.2007 (т. 2, л.д. 25 - 37), в соответствии с которыми МУ "УЖКХ" уступает свои права и переводит обязанности по договорам управления многоквартирными домами, заключенными 01.03.2006 в пользу ООО "Жилсервис".
В марте 2009 года собственниками многоквартирных жилых домов N 8, 25, 27, расположенных в поселке Энергетик, Новоорского района, Оренбургской области путем заочного голосования приняты решения о передаче домов в управление управляющей организации - ООО "ГАРАНТ-СВ", что следует из протоколов заочного голосования N 1 от 11.03.2009, N 1 от 22.03.2009, N 1 02.04.2009 (л.д. 120 - 122, т. 1).
Между ООО "Гарант-СВ" и собственниками многоквартирных жилых домов N 8, 25, 27 заключены договоры управления многоквартирными домами: N 8 от 12.03.09 г. (л.д. 27 т. 1), N 25 от 23.03.09 г. (л.д. 45 т. 1), N 27 от 03.04.09 г. (л.д. 65 т. 1), в соответствии с которыми управляющая организация приняла на себя обязательства по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в домах (пункты 2.1, 2.2 договора).
Согласно пункту 2.4 договоров собственники передают управляющей организации исполнение функций по управлению, в том числе по представлению интересов домовладельцев во всех инстанциях, по заключению хозяйственных и прочих договоров, ведению технической, бухгалтерской, статистической и прочей документации; ведению хозяйственно-финансовых операций от имени домовладельцев и учета расходов и доходов в многоквартирном доме на отдельном расчетном счете, организации сбора платежей за потребленные услуги, по обеспечению учета и хранению договоров на управление и другой документации.
Истец обратился к ООО "Жилсервис" с претензией вх. N 142 от 10.04.2009 (л.д. 38, т. 2), в которой уведомил об избрании ООО "Гарант-СВ" в качестве управляющей компании собственниками многоквартирных жилых домов и просил передать ему всю техническую документацию на дома, а именно: проекты, технические паспорта, паспорта на дома, договоры подряда на капитальный и текущий ремонты, иную документацию, в том числе неисполненные заявления собственников, бухгалтерскую и финансово-экономическую документацию, документальные сведения о накопительных платежах.
Поскольку документы ответчиком не переданы истцу, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что выбор управляющей компании и заключение договоров не противоречит нормам действующего законодательства. Установив факт избрания истца собственниками помещений в многоквартирных домах N 8, 25, 27, расположенных в поселке Энергетик, Новоорского района, Оренбургской области, в качестве управляющей организации, учитывая заключение истцом с собственниками договоров на управление спорными домами, приняв во внимание отсутствие сведений об оспаривании указанных договоров и протоколов общих собраний собственников помещений, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований истца.
Выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.
В обосновании исковых требований истец ссылается на статьи 432, 338, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 - 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в числе которых входит управление управляющей организацией.
Согласно пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Как установил суд первой инстанции, МУ "УЖКХ", заключив соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007, передало все права и обязанности управляющей организации ООО "Жилсервис", а само полностью выбыло из договора, сняв с себя все функции управляющей организации по договорам управления многоквартирными домами N 8, 25, 27 от 01.03.2006 г., передав все функции и необходимую для этого документацию ответчику - ООО "Жилсервис". То есть, своими конклюдентными действиями МУ "Управление жилищно-коммунальным хозяйством п. Энергетик" фактически в одностороннем порядке отказалось от исполнения договоров N 8 от 01.03.2006, N 25 от 01.03.2006, N 27 от 01.03.2006, прекратив их исполнение.
Статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает обязательность заключения договора управления многоквартирным домом в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении общего собрания.
Согласно пункту 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Вместе с тем Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрена иная процедура замены управляющей компании собственниками помещений в многоквартирном доме, в частности, путем заключения соглашения о замене лиц в обязательстве одной управляющей компании с другой.
В рассматриваемом случае МУ "УЖКХ" и ООО "Жилсервис" подписали соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007 без учета положений статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления и управляющей организации ООО "Жилсервис" отсутствовало.
В связи с этим соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007 являются ничтожными, так как противоречат нормам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, соответственно, не влекут возникновения прав и обязанностей.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правильно сделан вывод, что, заключив соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007, МУ "Управление жилищно-коммунальным хозяйством п. Энергетик" с указанной даты прекратило исполнять функции управляющей организации. Данные обстоятельства не оспариваются МУ "Управление жилищно-коммунальным хозяйством п. Энергетик".
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации.
Перечень документов, включенных в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации, то есть истцу.
Отказываясь возвратить истцу документацию на многоквартирные дома N 8, 25, 27, ответчик препятствует в исполнении принятых обязательств по управлению указанными домами.
Оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что суд неверно оценил соглашения о замене лица в обязательстве от 27.08.2007, не принимается во внимание, так как судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка указанным соглашениям, оснований для переоценки у апелляционного суда не имеется.
Довод заявителя жалобы о том, что суд не выяснил, принимали ли собственники домов N 8, 25, 27 решение о передаче прав и обязанностей от одной управляющей организации к другой, отклоняется, так как МУ "УЖКХ", подписав соглашения о перемене лиц в обязательстве, фактически прекратило исполнять функции управляющей компании.
Из протоколов заочного голосования N 1 от 11.03.2009, N 1 от 22.03.2009, N 1 от 02.04.2009 (т. 1, л.д. 120 - 122) следует, что собственниками домов N 8, 25, 27 выбран способ управления - управление управляющей организацией ООО "Гарант-СВ". Указанные протоколы не оспорены. Кроме того, в материалы дела представлены протоколы N 3 от 03.10.2009 и N 3 от 04.10.2009 собственников помещений об отказе от услуг ООО "Жилсервис" и подтверждении выбора управляющей организации ООО "Гарант-СВ".
В связи с этим у ООО "Жилсервис" отсутствует статус управляющей организации в отношении жилых домов N 8, 25, 27.
Ссылка заявителя жалобы на то, что собственники жилых домов N 8, 25, 27 выбрали способ управления в марте 2006 года и повторного такого решения в последующем не требуется, несостоятельна, так как в силу положений действующего законодательства собственники многоквартирного дома вправе выбирать управляющую организацию.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договоры управления от 01.03.2006, заключенные с собственниками домов N 8, 25, 27 с учетом соглашений о замене лица в обязательстве от 27.08.2007, не были расторгнуты в установленном законом порядке, в связи с чем ООО "Гарант-СВ" не могло приобрести статус управляющей организации в отношении спорных домов, несостоятельна, так как соглашения о замене лиц в обязательстве от 27.08.2007 являются ничтожными, а МУ "УЖКХ" не является управляющей организацией с 27.08.2007.
Суд первой инстанции оценил имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного их исследования в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принял судебный акт, основываясь на данной оценке.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.10.2009 года по делу N А47-4777/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.Л.ЛОГИНОВСКИХ
Л.Л.ЛОГИНОВСКИХ
Судьи:
Н.В.МАХРОВА
В.В.РАЧКОВ
Н.В.МАХРОВА
В.В.РАЧКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)