Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июня 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,
при участии Павловой Елены Васильевны, от жилищно-строительного кооператива "Евразия" Рудинской Л.А. по доверенности от 11.01.2011, от жилищно-строительного кооператива "Чудо-город" Павловой Е.В. на основании протокола заседания правления от 01.10.2009 N 21,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Евразия" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 1 февраля 2011 года по делу N А44-5907/2009 (судья Аксенов И.С.),
установил:
жилищно-строительный кооператив "Евразия" (далее - ЖСК "Евразия") обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" (далее - ООО "БалтИнвестСтрой"), жилищно-строительному кооперативу "Чудо-город" (далее - ЖСК "Чудо-город") об истребовании из незаконного владения объекта незавершенного строительства, находящегося в стадии реконструкции, площадью 20 119,7 кв. м, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481/50 по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ЖСК "Чудо-город" на спорный объект недвижимости, восстановлении в реестре записи о государственной регистрации права собственности ЖСК "Евразия" на спорный объект.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее - Управление), Григорьева Наталья Владимировна, Катетов Алексей Васильевич, Ковалев Игорь Викторович, Кожанова Нина Николаевна, Кострюков Юрий Алексеевич, Мухин Алексей Викторович, Павлова Елена Васильевна, Петренко Татьяна Владимировна, Швец Виктор Григорьевич, Юсупова Нажия Касымовна.
В результате неоднократного уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец просил: признать недействительными договор купли-продажи от 19.06.2008 N 01, заключенный ЖСК "Евразия" и ООО "БалтИнвестСтрой", и договор купли-продажи от 24.01.2009 N 1, заключенный ООО "БалтИнвестСтрой" и ЖСК "Чудо-город", исключить из реестра прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации права собственности ЖСК "Чудо-город" на спорный объект недвижимости, признать за ЖСК "Евразия" право собственности на данный объект.
Суд принял измененные истцом исковые требования.
Решением суда от 01.02.2011 в удовлетворении иска отказано.
ЖСК "Евразия" с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права, просил его отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд неполно исследовал обстоятельства дела в части возмездности сделок и не проверил порядок расчета и его выполнение.
По мнению подателя жалобы, в процессе заключения ничтожных договоров купли-продажи от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1 спорный объект передан первоначально ООО "БалтИнвестСтрой", а в последующем - ЖСК "Чудо-город", без перечисления истцу реальных денежных средств. В этом случае, истец правомерно потребовал применение последствий недействительности сделки в виде возврата ЖСК "Евразия" спорного объекта.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЖСК "Евразия" доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
ЖСК "Чудо-город" в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От Григорьевой Н.В., Кадетова А.В., Ковалева И.В., Кожановой Н.Н., Кострюкова Ю.А., Мухина А.В., Павловой Е.В., Швец В.Г., Юсуповой Н.К. поступил отзыв на жалобу, в котором они просили решение суда оставить без изменении, жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо Павлова Е.В. в судебном заседании апелляционной инстанции также возразила против доводов и требований жалобы, просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав Павлову Е.В., представителей ЖСК "Евразия" и ЖСК "Чудо-город", исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из искового заявления, дополнений и уточнений к нему, ЖСК "Евразия" приобрел по договору купли-продажи от 23.05.2007 N 1 объект незавершенного строительством площадью 20 119,7 кв. м по адресу: город Чудово, улица Солдатова, что подтверждается свидетельством от 06.07.2007 серии 53АА N 179421.
Неуполномоченное лицо ЖСК "Евразия" 19.06.2008 подписало договор N 01 купли-продажи спорного объекта с ООО "БалтИнвестСтрой", которое в последующем продало его ЖСК "Чудо-город" по договору от 24.01.2009 N 1.
Решением Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга от 16.12.2008 по делу N 2-1903/08, оставленным без изменения определением суда кассационной инстанции от 17.02.2009, признаны недействительными: решение общего собрания участников ЖСК "Евразия" от 30.04.2008 (протокол N 4); запись в Едином государственном реестре юридических лиц о внесении изменений в сведения о ЖСК "Евразия", произведенная на основании решения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 15 по Санкт-Петербургу от 02.06.2008 N 74566А; восстановлена прежняя запись о юридическом лице.
Считая, что договоры купли-продажи от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1 являются ничтожными в силу статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку подписаны неуполномоченными лицами и являются безвозмездными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и отказал в иске.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения исковых требований ЖСК "Евразия".
Материалами дела подтверждается следующее.
ЖСК "Евразия" (продавец) и ООО "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" (покупатель) 19.06.2008 подписали договор N 01 "Купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав на застройку комплекса жилых домов, расположенного по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова" (том 2, листы 88 - 94).
В соответствии с пунктом 1.1 продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее имущество:
- недвижимое имущество - незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\\50, котлован площадью 2019,7 кв. м, фундамент из железобетонных блоков, возведенный на 10%, строительная позиция N 1;
- права на застройку комплекса жилых домов по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова - Гризинское шоссе, включающие в себя проектную документацию по реестрам проектной документации.
Согласно пункту 1.2 договорная цена объекта составляет 8 630 768 руб. Расчет произведен до государственной регистрации договора.
Стороны в разделе 3 договора согласовали, что цена, указанная в пункте 1.2, составляет 8 630 768 руб. Покупатель обязан заключить договоры долевого участия на 685,82 кв. м с пайщиками ЖСК "Евразия" на сумму цены договора согласно приложению N 2, что не является обременением (пункт 3.1).
Цена договора включает цену на передаваемый земельный участок, занимаемый незавершенным строительством объектом и права на застройку комплекса жилых домов, по адресу: город Чудово, улица Солдатова, включающие в себя проектную документацию по реестрам проектной документации (приложение N 1). Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок (пункт 3.2).
Покупатель обязан передать указанные в пункте 3.1 площади в течение месяца с момента сдачи дома государственной комиссии (пункт 3.3).
Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство, установленное пунктом 3.3, с последующим письменным уведомлением об этом продавца (пункт 3.4).
В пункте 4.2 указано, что передача покупателю незавершенного строительством объекта производится продавцом по передаточному акту в течение трех дней после подписания настоящего договора. Одновременно передается вся имеющаяся проектно-сметная документация, документы технической инвентаризации и документы на земельный участок.
В приложении N 2 к договору от 19.06.2008 N 01 указано следующее: сведения о пайщиках - физических лицах, которые участвуют в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора; общая сумма паенакоплений в размере 8 630 768 руб. с указанием суммы паенакоплений каждого пайщика; размер приходящийся на каждого пайщика площади помещений; местонахождение помещений.
Управление 04.07.2008 произвело государственную регистрацию права собственности за номером 53-53-09/010/2008-361, что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи.
Согласно акту приема-передачи от 19.06.2008, ЖСК "Евразия" передал, а ООО "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" приняло незавершенный строительством объект недвижимости и права на застройку комплекса жилых домов по договору купли-продажи от 19.06.2008 N 01.
В пункте 1.3 договора от 19.06.2008 N 01 указано, что незавершенный строительством объект принадлежит продавцу на праве частной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 06.07.2007.
В материалах дела имеется копия свидетельства от 06.07.2007 серии 53-АА N 179421 (том 1, лист 21), согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.07.2007 сделана запись регистрации N 53-53-09/006/2007-189 о праве собственности ЖСК "Евразия" на незавершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции) объект недвижимости (котлован), площадью 2019,7 кв. м, фундамент из железобетонных блоков, возведенный на 10%, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (или условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\\50.
В качестве документа-основания в свидетельстве указан договор купли-продажи от 23.05.2007 N 1. В материалы дела названный договор представлен (том 1, листы 17 - 20).
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 23.05.2007 N 1, подписанного ЖСК "Чудо-город" (продавец) и ЖСК "Евразия" (покупатель), продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\\50, котлован площадью 2019,7 кв. м, в котором возведен фундамент из железобетонных плит, площадь замощения 252,5 кв. м, временные служебные постройки застроенной площадью 70,4 кв. м, забор из металлопрофиля длиной 436 м.
В пункте 1.2 указано, что данный объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.006 серии 53-АА N 136669.
ООО "БалтИнвестСтрой" (продавец) и ЖСК "Чудо-город" (покупатель) 24.01.2009 подписали договор N 1 "Купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав на застройку комплекса жилых домов, расположенного по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова" (том 2, листы 116 - 122).
В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее имущество:
- недвижимое имущество - незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\\50, котлован площадью 2019,7 кв. м, в котором возведен фундамент из железобетонных блоков на 65%. На земельном участке имеются временные настилы из железобетонных плит, площадь замещения 252,2 кв. м, временные служебные постройки застроенной площадью 148,6 кв. м, забор из металлопрофиля длиной 436 погонных метра, строительная позиция N 1;
- права на застройку комплекса жилых домов по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова - Гризинское шоссе, включающие в себя проектную документацию по реестрам проектной документации.
Согласно пункту 1.2 договорная цена объекта составляет 8 630 768 руб. Расчет по договору произведен до его государственной регистрации.
Согласно пункту 1.3 незавершенный объект строительства принадлежит продавцу на праве частной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2008.
Цена договора и порядок расчета указан в разделе 3 договора от 24.01.2009 N 1, содержание которого аналогично разделу 3 договора от 19.06.2008 N 01.
В силу пункта 4.2 передача объекта покупателю производится продавцом по передаточному акту в течение трех дней после подписания сторонами настоящего договора. Одновременно передается вся имеющаяся проектно-сметная документация, документы технической инвентаризации и документы на земельный участок.
Сведения, изложенные в договоре от 24.01.2009 N 1, идентичны условиям, содержащимся в приложении N 2 к договору от 19.06.2008 N 01.
Договор от 24.01.2009 зарегистрирован Управлением 05.02.2009 за номером 53-53-09/002/2009-26.
Согласно акту приема-передачи от 24.01.2009, ООО "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" передало, а ЖСК "Чудо-город" принял незавершенный строительством объект недвижимости и права на застройку комплекса жилых домов по договору купли-продажи от 24.01.2009 N 1 (том 2, лист 123).
Обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, ЖСК "Евразия" указал на недействительность договоров от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1 в силу ничтожности на основании статей 166, 168 ГК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что в иске отказано правомерно.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пункт 2 приведенной статьи предусматривает, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ).
По мнению истца, договор от 19.06.2008 N 01 от ЖСК "Евразия" подписан неуполномоченным лицом, поэтому является ничтожным. Договор от 24.01.2009 N 1 также является ничтожным как заключенный на основании недействительного договора от 19.06.2008 N 01.
Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела установил, что при заключении сделки купли-продажи от 19.06.2008 N 01 от имени ЖСК "Евразия" договор подписал председатель правления Каштанова И.П. на основании решения общего собрания участников ЖСК "Евразия" от 30.04.2008.
Решением Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга по делу от 16.12.2008 N 2-1903/08, оставленным без изменения определением кассационной инстанции от 17.02.2009, решение общего собрания участников ЖСК "Евразия" признано недействительным.
Согласно пункту 1 статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Из материалов дела видно, что на момент заключения договора купли-продажи от 19.06.2008 N 01 Каштанова И.П. являлась председателем правления ЖСК "Евразия". Подписывая данный договор и акт приема-передачи, действовала в пределах имеющихся у нее на тот момент полномочий в соответствии с уставом ЖСК "Евразия".
Поскольку договор от 19.06.2008 N 01 заключен до вступления в законную силу решения суда общей юрисдикции от 16.12.2008, оставленного без изменения определением кассационной инстанции от 17.02.2009, то названное обстоятельство не является основанием для признания оспариваемого договора недействительным.
Таким образом, оснований для признания договора от 19.06.2008 N 01 ничтожным по признаку подписания его неуполномоченным лицом не имеется. По этим же основаниям суд обоснованно отказал в признании ничтожным и последующего договора купли-продажи от 24.01.2009.
Довод о том, что суд не проверил как порядок расчета по договорам, так и проведение сторонами расчета, не принимается во внимание, поскольку истец в обоснование иска о применении последствий ничтожных сделок таких доводов не заявлял, данные обстоятельства не входили в предмет исследования суда первой инстанции.
Ссылка подателя жалобы на безвозмездный характер договоров купли-продажи от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1, является необоснованной.
Данным обстоятельствам суд дал оценку при отклонении довода ЖСК "Чудо-город" о том, что он является добросовестным приобретателем по правилам статьи 302 ГК РФ.
Апелляционная инстанция полагает, что довод истца в этой части противоречит материалам дела.
В силу статей 485, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (статья 486 ГК РФ).
Из материалов дела видно, что при подписании вышеназванных договоров стороны согласовали их стоимость.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ и пункту 1.2 договора от 19.06.2008 N 01, стороны произвели по нему все расчеты до государственной регистрации сделок. При этом в пункте 3.1 договора и приложении N 2 определили порядок расчета.
Поскольку суд не усмотрел правовых оснований для признания договоров ничтожными, требования истца о применении последствий и признании права собственности ЖСК "Евразия" на спорный объект также оставлены судом без удовлетворения.
Поскольку судом первой инстанции нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 1 февраля 2011 года по делу N А44-5907/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Евразия" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2011 ПО ДЕЛУ N А44-5907/2009
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2011 г. по делу N А44-5907/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июня 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,
при участии Павловой Елены Васильевны, от жилищно-строительного кооператива "Евразия" Рудинской Л.А. по доверенности от 11.01.2011, от жилищно-строительного кооператива "Чудо-город" Павловой Е.В. на основании протокола заседания правления от 01.10.2009 N 21,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Евразия" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 1 февраля 2011 года по делу N А44-5907/2009 (судья Аксенов И.С.),
установил:
жилищно-строительный кооператив "Евразия" (далее - ЖСК "Евразия") обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" (далее - ООО "БалтИнвестСтрой"), жилищно-строительному кооперативу "Чудо-город" (далее - ЖСК "Чудо-город") об истребовании из незаконного владения объекта незавершенного строительства, находящегося в стадии реконструкции, площадью 20 119,7 кв. м, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481/50 по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ЖСК "Чудо-город" на спорный объект недвижимости, восстановлении в реестре записи о государственной регистрации права собственности ЖСК "Евразия" на спорный объект.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее - Управление), Григорьева Наталья Владимировна, Катетов Алексей Васильевич, Ковалев Игорь Викторович, Кожанова Нина Николаевна, Кострюков Юрий Алексеевич, Мухин Алексей Викторович, Павлова Елена Васильевна, Петренко Татьяна Владимировна, Швец Виктор Григорьевич, Юсупова Нажия Касымовна.
В результате неоднократного уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец просил: признать недействительными договор купли-продажи от 19.06.2008 N 01, заключенный ЖСК "Евразия" и ООО "БалтИнвестСтрой", и договор купли-продажи от 24.01.2009 N 1, заключенный ООО "БалтИнвестСтрой" и ЖСК "Чудо-город", исключить из реестра прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации права собственности ЖСК "Чудо-город" на спорный объект недвижимости, признать за ЖСК "Евразия" право собственности на данный объект.
Суд принял измененные истцом исковые требования.
Решением суда от 01.02.2011 в удовлетворении иска отказано.
ЖСК "Евразия" с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права, просил его отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд неполно исследовал обстоятельства дела в части возмездности сделок и не проверил порядок расчета и его выполнение.
По мнению подателя жалобы, в процессе заключения ничтожных договоров купли-продажи от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1 спорный объект передан первоначально ООО "БалтИнвестСтрой", а в последующем - ЖСК "Чудо-город", без перечисления истцу реальных денежных средств. В этом случае, истец правомерно потребовал применение последствий недействительности сделки в виде возврата ЖСК "Евразия" спорного объекта.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЖСК "Евразия" доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
ЖСК "Чудо-город" в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От Григорьевой Н.В., Кадетова А.В., Ковалева И.В., Кожановой Н.Н., Кострюкова Ю.А., Мухина А.В., Павловой Е.В., Швец В.Г., Юсуповой Н.К. поступил отзыв на жалобу, в котором они просили решение суда оставить без изменении, жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо Павлова Е.В. в судебном заседании апелляционной инстанции также возразила против доводов и требований жалобы, просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав Павлову Е.В., представителей ЖСК "Евразия" и ЖСК "Чудо-город", исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из искового заявления, дополнений и уточнений к нему, ЖСК "Евразия" приобрел по договору купли-продажи от 23.05.2007 N 1 объект незавершенного строительством площадью 20 119,7 кв. м по адресу: город Чудово, улица Солдатова, что подтверждается свидетельством от 06.07.2007 серии 53АА N 179421.
Неуполномоченное лицо ЖСК "Евразия" 19.06.2008 подписало договор N 01 купли-продажи спорного объекта с ООО "БалтИнвестСтрой", которое в последующем продало его ЖСК "Чудо-город" по договору от 24.01.2009 N 1.
Решением Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга от 16.12.2008 по делу N 2-1903/08, оставленным без изменения определением суда кассационной инстанции от 17.02.2009, признаны недействительными: решение общего собрания участников ЖСК "Евразия" от 30.04.2008 (протокол N 4); запись в Едином государственном реестре юридических лиц о внесении изменений в сведения о ЖСК "Евразия", произведенная на основании решения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 15 по Санкт-Петербургу от 02.06.2008 N 74566А; восстановлена прежняя запись о юридическом лице.
Считая, что договоры купли-продажи от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1 являются ничтожными в силу статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку подписаны неуполномоченными лицами и являются безвозмездными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и отказал в иске.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения исковых требований ЖСК "Евразия".
Материалами дела подтверждается следующее.
ЖСК "Евразия" (продавец) и ООО "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" (покупатель) 19.06.2008 подписали договор N 01 "Купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав на застройку комплекса жилых домов, расположенного по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова" (том 2, листы 88 - 94).
В соответствии с пунктом 1.1 продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее имущество:
- недвижимое имущество - незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\\50, котлован площадью 2019,7 кв. м, фундамент из железобетонных блоков, возведенный на 10%, строительная позиция N 1;
- права на застройку комплекса жилых домов по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова - Гризинское шоссе, включающие в себя проектную документацию по реестрам проектной документации.
Согласно пункту 1.2 договорная цена объекта составляет 8 630 768 руб. Расчет произведен до государственной регистрации договора.
Стороны в разделе 3 договора согласовали, что цена, указанная в пункте 1.2, составляет 8 630 768 руб. Покупатель обязан заключить договоры долевого участия на 685,82 кв. м с пайщиками ЖСК "Евразия" на сумму цены договора согласно приложению N 2, что не является обременением (пункт 3.1).
Цена договора включает цену на передаваемый земельный участок, занимаемый незавершенным строительством объектом и права на застройку комплекса жилых домов, по адресу: город Чудово, улица Солдатова, включающие в себя проектную документацию по реестрам проектной документации (приложение N 1). Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок (пункт 3.2).
Покупатель обязан передать указанные в пункте 3.1 площади в течение месяца с момента сдачи дома государственной комиссии (пункт 3.3).
Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство, установленное пунктом 3.3, с последующим письменным уведомлением об этом продавца (пункт 3.4).
В пункте 4.2 указано, что передача покупателю незавершенного строительством объекта производится продавцом по передаточному акту в течение трех дней после подписания настоящего договора. Одновременно передается вся имеющаяся проектно-сметная документация, документы технической инвентаризации и документы на земельный участок.
В приложении N 2 к договору от 19.06.2008 N 01 указано следующее: сведения о пайщиках - физических лицах, которые участвуют в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора; общая сумма паенакоплений в размере 8 630 768 руб. с указанием суммы паенакоплений каждого пайщика; размер приходящийся на каждого пайщика площади помещений; местонахождение помещений.
Управление 04.07.2008 произвело государственную регистрацию права собственности за номером 53-53-09/010/2008-361, что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи.
Согласно акту приема-передачи от 19.06.2008, ЖСК "Евразия" передал, а ООО "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" приняло незавершенный строительством объект недвижимости и права на застройку комплекса жилых домов по договору купли-продажи от 19.06.2008 N 01.
В пункте 1.3 договора от 19.06.2008 N 01 указано, что незавершенный строительством объект принадлежит продавцу на праве частной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 06.07.2007.
В материалах дела имеется копия свидетельства от 06.07.2007 серии 53-АА N 179421 (том 1, лист 21), согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.07.2007 сделана запись регистрации N 53-53-09/006/2007-189 о праве собственности ЖСК "Евразия" на незавершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции) объект недвижимости (котлован), площадью 2019,7 кв. м, фундамент из железобетонных блоков, возведенный на 10%, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (или условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\\50.
В качестве документа-основания в свидетельстве указан договор купли-продажи от 23.05.2007 N 1. В материалы дела названный договор представлен (том 1, листы 17 - 20).
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 23.05.2007 N 1, подписанного ЖСК "Чудо-город" (продавец) и ЖСК "Евразия" (покупатель), продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\\50, котлован площадью 2019,7 кв. м, в котором возведен фундамент из железобетонных плит, площадь замощения 252,5 кв. м, временные служебные постройки застроенной площадью 70,4 кв. м, забор из металлопрофиля длиной 436 м.
В пункте 1.2 указано, что данный объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.006 серии 53-АА N 136669.
ООО "БалтИнвестСтрой" (продавец) и ЖСК "Чудо-город" (покупатель) 24.01.2009 подписали договор N 1 "Купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав на застройку комплекса жилых домов, расположенного по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова" (том 2, листы 116 - 122).
В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее имущество:
- недвижимое имущество - незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\\50, котлован площадью 2019,7 кв. м, в котором возведен фундамент из железобетонных блоков на 65%. На земельном участке имеются временные настилы из железобетонных плит, площадь замещения 252,2 кв. м, временные служебные постройки застроенной площадью 148,6 кв. м, забор из металлопрофиля длиной 436 погонных метра, строительная позиция N 1;
- права на застройку комплекса жилых домов по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова - Гризинское шоссе, включающие в себя проектную документацию по реестрам проектной документации.
Согласно пункту 1.2 договорная цена объекта составляет 8 630 768 руб. Расчет по договору произведен до его государственной регистрации.
Согласно пункту 1.3 незавершенный объект строительства принадлежит продавцу на праве частной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2008.
Цена договора и порядок расчета указан в разделе 3 договора от 24.01.2009 N 1, содержание которого аналогично разделу 3 договора от 19.06.2008 N 01.
В силу пункта 4.2 передача объекта покупателю производится продавцом по передаточному акту в течение трех дней после подписания сторонами настоящего договора. Одновременно передается вся имеющаяся проектно-сметная документация, документы технической инвентаризации и документы на земельный участок.
Сведения, изложенные в договоре от 24.01.2009 N 1, идентичны условиям, содержащимся в приложении N 2 к договору от 19.06.2008 N 01.
Договор от 24.01.2009 зарегистрирован Управлением 05.02.2009 за номером 53-53-09/002/2009-26.
Согласно акту приема-передачи от 24.01.2009, ООО "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" передало, а ЖСК "Чудо-город" принял незавершенный строительством объект недвижимости и права на застройку комплекса жилых домов по договору купли-продажи от 24.01.2009 N 1 (том 2, лист 123).
Обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, ЖСК "Евразия" указал на недействительность договоров от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1 в силу ничтожности на основании статей 166, 168 ГК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что в иске отказано правомерно.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пункт 2 приведенной статьи предусматривает, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ).
По мнению истца, договор от 19.06.2008 N 01 от ЖСК "Евразия" подписан неуполномоченным лицом, поэтому является ничтожным. Договор от 24.01.2009 N 1 также является ничтожным как заключенный на основании недействительного договора от 19.06.2008 N 01.
Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела установил, что при заключении сделки купли-продажи от 19.06.2008 N 01 от имени ЖСК "Евразия" договор подписал председатель правления Каштанова И.П. на основании решения общего собрания участников ЖСК "Евразия" от 30.04.2008.
Решением Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга по делу от 16.12.2008 N 2-1903/08, оставленным без изменения определением кассационной инстанции от 17.02.2009, решение общего собрания участников ЖСК "Евразия" признано недействительным.
Согласно пункту 1 статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Из материалов дела видно, что на момент заключения договора купли-продажи от 19.06.2008 N 01 Каштанова И.П. являлась председателем правления ЖСК "Евразия". Подписывая данный договор и акт приема-передачи, действовала в пределах имеющихся у нее на тот момент полномочий в соответствии с уставом ЖСК "Евразия".
Поскольку договор от 19.06.2008 N 01 заключен до вступления в законную силу решения суда общей юрисдикции от 16.12.2008, оставленного без изменения определением кассационной инстанции от 17.02.2009, то названное обстоятельство не является основанием для признания оспариваемого договора недействительным.
Таким образом, оснований для признания договора от 19.06.2008 N 01 ничтожным по признаку подписания его неуполномоченным лицом не имеется. По этим же основаниям суд обоснованно отказал в признании ничтожным и последующего договора купли-продажи от 24.01.2009.
Довод о том, что суд не проверил как порядок расчета по договорам, так и проведение сторонами расчета, не принимается во внимание, поскольку истец в обоснование иска о применении последствий ничтожных сделок таких доводов не заявлял, данные обстоятельства не входили в предмет исследования суда первой инстанции.
Ссылка подателя жалобы на безвозмездный характер договоров купли-продажи от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1, является необоснованной.
Данным обстоятельствам суд дал оценку при отклонении довода ЖСК "Чудо-город" о том, что он является добросовестным приобретателем по правилам статьи 302 ГК РФ.
Апелляционная инстанция полагает, что довод истца в этой части противоречит материалам дела.
В силу статей 485, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (статья 486 ГК РФ).
Из материалов дела видно, что при подписании вышеназванных договоров стороны согласовали их стоимость.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ и пункту 1.2 договора от 19.06.2008 N 01, стороны произвели по нему все расчеты до государственной регистрации сделок. При этом в пункте 3.1 договора и приложении N 2 определили порядок расчета.
Поскольку суд не усмотрел правовых оснований для признания договоров ничтожными, требования истца о применении последствий и признании права собственности ЖСК "Евразия" на спорный объект также оставлены судом без удовлетворения.
Поскольку судом первой инстанции нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 1 февраля 2011 года по делу N А44-5907/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Евразия" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)