Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Харченко С.В.
Докладчик Уколова О.В.
22 ноября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Уколовой О.В.,
судей Малыка В.Н. и Игнатенковой Т.А.,
при секретаре Х.А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по кассационной жалобе истицы Е.В.И. на решение Правобережного районного суда города Липецка от 7 октября 2010 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Е.В.И. к администрации г. Липецка, департаменту ЖКХ администрации г. Липецка. ООО Управляющая компания "П" о проведении капитального ремонта в квартире и взыскании компенсации морального вреда отказать.
Заслушав доклад судьи Уколовой О.В., судебная коллегия
Е.В.И. обратилась в суд с иском к ООО "П" о проведении капитального ремонта в занимаемой квартире, ссылаясь на обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта и истечение нормативных сроков службы конструктивных элементов квартиры, инженерного и сантехнического оборудования, что по своему техническому состоянию требует замены. Указывала, что является нанимателем двухкомнатной квартиры <...> на основании договора найма от 24.12.1998 года, по которому наймодатель взял на себя обязательства своевременно производить в ее квартире капитальный ремонт, заменять вследствие износа в нормативные сроки основные конструкции дома, окна, двери, оконные переплеты, полы, ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование, а также производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений, когда ремонт связан с производством капитального ремонта. С 1963 года в доме не проводился капитальный ремонт. Она является инвалидом 2 группы и проживает с сыном - инвалидом 3 группы, на свои средства они проводили текущие ремонты. Просила обязать ответчика произвести капитальный ремонт в квартире, заменить унитаз, ванну, установить мойку, заменить трубы водопровода и отопления, радиаторы, заменить газовую плиту, заменить оконные переплеты, заменить входную дверь и четыре межкомнатных блока, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей.
В ходе судебного разбирательства истица изменила исковые требования, просила выделить в ее пользу из бюджета городского округа г. Липецка на проведение капитального ремонта в квартире <...> 209 668 рублей, исходя из стоимости работ по капитальному ремонту, определенной договором, заключенным между ее сыном Е.В.С. и ООО "С". Полагает, что обязанность своевременного проведения ремонта должна быть возложена на собственника жилого фонда - администрацию г. Липецка. Просила взыскать в свою пользу компенсацию морального вреда в сумме 120 000 рублей, взыскать расходы по договору на производство ремонтных работ в сумме 3 000 руб., за проведение судебной экспертизы в сумме 19 396 руб.
Определением Правобережного районного суда г. Липецка от 08.12.2009 г. к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены администрация г. Липецка, департамент жилищно-коммунального хозяйства г. Липецка.
Представитель ответчика ООО "П" по доверенности Ч.С.Н. в судебном заседании исковые требования не признала. Суду пояснила, что ООО "П" создано на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <...> с 01.04.2009 г. осуществляет деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам и нанимателям помещений в доме. При этом ООО "П" не является собственником жилого помещения, в котором проживает истец, и не является наймодателем, поскольку на заключение договора социального найма собственником полномочия управляющей компании не передавались, в связи с чем управляющая компания не может нести обязанность по проведению капитального ремонта квартиры истца. Указала, что в соответствии с действующим законодательством обязанности по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии возложены на собственника и нанимателя жилого помещения. Ремонт квартиры в том объеме, который требует произвести истец, не относится к капитальному ремонту. Просила в иске отказать.
Представитель ответчика администрации г. Липецка по доверенности Т.О.В. в судебном заседании иск не признала. Объяснила, что инженерные сети и сантехническое оборудование в квартире Е.В.И. находятся в удовлетворительном состоянии, течи нет, поэтому оснований для производства ремонта за счет средств собственника не имеется. Работы, которые требует произвести истец, относятся к текущему ремонту, не входят в действующий тариф по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и выполняются на платной основе за счет нанимателя. Обязанность производства капитального ремонта в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством возлагается на собственников помещений дома <...>, провести капитальный ремонт одной квартиры невозможно. Какие-либо убытки истцу ответчиками не причинены. Просила в иске отказать.
Представитель ответчика департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Липецка по доверенности Р.Л.М. исковые требования не признала, объяснила, что в обязанности департамента не входит предоставление жилищно-коммунальных услуг, в том числе производство капитального ремонта многоквартирных домов, поэтому обязанность за их неисполнение не может быть на него возложена. В квартире истца не может быть проведен капитальный ремонт, может быть проведен только текущий ремонт. Капитальный ремонт может быть проведен только всего дома по решению собственников квартир. Все указанные истцом работы относятся к текущему ремонту квартиры. Просила в иске отказать.
Суд отказал в иске.
В кассационной жалобе истица Е.В.И. просит решение суда отменить, считая его незаконным, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Указывает, что действующее законодательство предусматривает проведение в доме капитального ремонта, и возлагает обязанность его проведения на собственника жилого помещения. Она собственником не является, поскольку квартира ей предоставлена по ордеру, а в 1998 г. заключен договор социального найма. С 1963 года в доме капитальный ремонт не производился, истекли все нормативные службы сроки сантехники, окон, входной двери, а суд не дал этому оценки. Считает, что суд не учел, выводы сделанные экспертом о том, что ее квартира нуждается в проведении капитального ремонта.
Выслушав представителя истицы Е.В.С., поддержавшего кассационную жалобу, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
- В силу пункта 3 части 2 статья 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- Согласно части 2 статьи 66 Жилищного кодекса РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Частью 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ предусмотрены обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе:
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
Как следует из материалов дела, дом <...> введен в эксплуатацию в 1952 году, двухкомнатная квартира <...> в указанном доме предоставлена истице Е.В.И., 1925 года рождения, по ордеру в 1962 году. 24.12.1998 года на основании договора найма жилого помещения, заключенного с МУП "П", квартира <...> передана истице в бессрочное пользование. На момент спора в квартире зарегистрированы и проживают истица - инвалид второй группы и ее сын Е.В.С. - инвалид третьей группы.
Истицей признан факт, что в 1963 году в доме производился капитальный ремонт в связи с демонтажем печного отопления и подключением к центральному отоплению и водопроводу, в квартирах оборудованы ванны и кухни.
Для проверки доводов истицы о нуждаемости занимаемого ею жилого помещения судом назначалась строительно-техническая экспертиза, которая установила наличие конкретных недостатков стен, перекрытий, полов, дверных и оконных блоков, теплоснабжения, водоснабжения и оборудования (трещина унитаза, течь воды в водосливном бочке, капельная течь смесителя), при этом указала, что большое количество работ можно отнести и к капитальному и к текущему ремонту, а потому не разграничивая их, приведена ссылка на минимальную эффективную продолжительность эксплуатации элементов, зданий и объектов. Эксперт исходил из истечения нормативных сроков службы отдельных элементов, определил стоимость необходимых для устранения недостатков в квартире истицы с учетом стоимости работ и строительных материалов в 314 034,22 рубля, включая ремонт водоснабжение и канализации, отопления, оконных и дверных проемов, внутренней отделки.
Отказывая в иске, суд сделал вывод, что проведение капитального ремонта возможно только во всем жилом доме целиком и невозможно в отдельно взятой квартире истицы, тогда как указанные экспертом работы могут быть отнесены к текущему ремонту квартиры, проведение которого относится к обязанности нанимателя, при этом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения наймодателем договора социального найма и причинения истице убытков в результате не проведения капитального ремонта. Кроме того, суд сослался на то, что ООО "П" создана 17.08.2007 г., приняла на обслуживание дом <...> на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 1.04.2009 г., в состав общего имущества дома не входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, а также занимаемые гражданами по договорам социального найма, поэтому все услуги и работы по содержанию и ремонту самого отдельно взятого жилого помещения в доме, так и оборудования в нем, оказываются нанимателям за отдельную плату, что также является основанием к отказу в иске.
С данными выводами суда нельзя согласиться, поскольку суд не учел заявленного основания иска - нуждаемость квартиры истицы в капитальном ремонте в связи с истечением нормативных сроков службы сантехнического оборудования и иных конструктивных элементов квартиры, а также факта заключения с истицей договора найма в 1998 году (л.д. 3 - 4 том 1), по которому в п. 4 договора наймодатель - собственник жилого помещения в лице действовавшего тогда МУП "П" взяло на себя обязательства в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилого фонда своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие износа в нормативные сроки основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи, ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование, а также производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений нанимателя, в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо с производством капитального ремонта.
Суд не учел, что данный договор не противоречит введенному в действие с 1 марта 2005 года Жилищному кодексу РФ в плане объема обязательств наймодателя перед нанимателем жилого помещения, стороны не ссылались на заключение иных соглашений и изменение указанного договора найма; а потому ошибочно исходил из невозможности проведения капитального ремонта в отдельно взятой квартире, т.к. жилищное законодательство признает за нанимателем право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения (п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).
Суд не учел, что Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (Р), введенного в действие с 1.07.1989 г. и действующего до настоящего времени, установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации кирпичных жилых зданий до постановки на капитальный ремонт 20 лет, а также максимальные эффективные сроки службы: трубопроводов, стояков и радиаторов - 30 лет при открытых схемах и 40 лет при закрытых схемах, туалетных кранов - 10 лет, водоразборных кранов - 10 лет, унитазов керамических и смывных бачков - 20 лет, латунных вентилей - 20 лет, смесителей - 15 лет, ванн стальных - 25 лет, кухонных моек - 15 лет, деревянных оконных переплетов в жилых зданиях - 40 лет входных дверей в квартиру - 40 лет, которые очевидно истекли со дня сдачи дома в эксплуатацию и проведения капитального ремонта в 1963 году к моменту предъявления данного иска
Отказывая в иске, суд принимал во внимание рекомендации перечня работ по ремонту квартир, выполняемых наймодателем за счет средств нанимателей, куда включены замена оконных, дверных полотен, замена смесителей и другого оборудования с целью благоустройства квартиры, однако не учел, что данный иск о понуждении собственника жилого помещения - наймодателя к проведению капитального ремонта квартиры заявлен по основанию истечения нормативных сроков эффективной службы оборудования и конструктивных элементов квартиры, которые порождают обязанность в постановке жилого помещения на капитальный ремонт, а не просто желание нанимателя улучшить благоустройство своей квартиры.
Суд в нарушение статьи 369 ГПК РФ не выполнил указаний кассационной инстанции, сделанных в определении от 7.07.2010 г. при отмене предыдущего решения по данному спору, о необходимости исследования вопроса о непригодности к дальнейшей эксплуатации внутриквартирных инженерных сетей и сантехнического оборудования с учетом имеющихся дефектов, установленных экспертом, с учетом срока их эксплуатации.
Суд сослался на акты осмотра квартиры истицы от 16.09.2008 г. и от 28.05.2009 г., составленные жилищно-эксплуатационными организациями о том, что инженерные сети и сантехническое оборудование в квартире находятся в удовлетворительном состоянии, течи нет, а также на показания в судебном заседании эксперта Б.А.С. о том, что при проведении экспертизы он не устанавливал нуждаемость в капитальном ремонте, а пришел к выводу, что квартира действительно требует ремонта, при этом часть работ можно отнести к капитальному, а часть работ - к текущему ремонту без конкретного разграничения ремонтных работ.
Однако данные доказательства не устраняют факта истечения максимально эффективных нормативных сроков службы инженерного и сантехнического оборудования в квартире истицы, тем более что суд установил, что по заявкам истицы о слабом отоплением в квартире и в связи с засорами канализации четырежды выполнялись ремонтные работы МУП "А".
Суд не предложил собственнику жилого фонда - администрации г. Липецка представить доказательства проведения капитального ремонта по истечении нормативного срока службы в доме <...>, а также объемов проведенных поддерживающих ремонтов общего имущества дома и квартир, занимаемых гражданами по договорам найма.
Нельзя согласиться также с выводом суда о невозможности взыскания с наймодателя, как собственника жилого помещения, стоимости работ по капитальному ремонту квартиры истицы по смете, составленной по договору члена семьи нанимателя Е.В.С. с ООО "С", поскольку права Е.В.С., как члена семьи нанимателя, производны от прав самого нанимателя, он также проживает и зарегистрирован в квартире, выступает в данном судебном процессе в качестве представителя истицы по доверенности.
Следовало учитывать, что стоимость работ по ремонту квартиры оценена заключением экспертизы на значительно большую сумму, а ответчики не оспаривали стоимости ремонта ни по заключению эксперта, ни по смете, представленной представителем истицы, и не представляли письменных доказательств об иной стоимости ремонта.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поскольку усматривается несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Решение суда подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, правильно определить круг юридически значимых обстоятельств и распределить бремя доказывания этих обстоятельств между сторонами, проверить факт проведения и объем капитального ремонта дома, предложив ответчикам представить соответствующие письменные доказательства, проверить доводы истицы об истечении нормативных сроков службы сантехнического оборудования и трубопроводов в квартире, оконных переплетов и дверного полотна входной двери, в зависимости от добытых доказательств постановить соответствующее решение.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 361 - 367 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
Решение Правобережного районного суда города Липецка от 7 октября 2010 года - отменить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.11.2010 ПО ДЕЛУ N 33-2774/2010
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 ноября 2010 г. по делу N 33-2774/2010
Судья Харченко С.В.
Докладчик Уколова О.В.
22 ноября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Уколовой О.В.,
судей Малыка В.Н. и Игнатенковой Т.А.,
при секретаре Х.А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по кассационной жалобе истицы Е.В.И. на решение Правобережного районного суда города Липецка от 7 октября 2010 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Е.В.И. к администрации г. Липецка, департаменту ЖКХ администрации г. Липецка. ООО Управляющая компания "П" о проведении капитального ремонта в квартире и взыскании компенсации морального вреда отказать.
Заслушав доклад судьи Уколовой О.В., судебная коллегия
установила:
Е.В.И. обратилась в суд с иском к ООО "П" о проведении капитального ремонта в занимаемой квартире, ссылаясь на обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта и истечение нормативных сроков службы конструктивных элементов квартиры, инженерного и сантехнического оборудования, что по своему техническому состоянию требует замены. Указывала, что является нанимателем двухкомнатной квартиры <...> на основании договора найма от 24.12.1998 года, по которому наймодатель взял на себя обязательства своевременно производить в ее квартире капитальный ремонт, заменять вследствие износа в нормативные сроки основные конструкции дома, окна, двери, оконные переплеты, полы, ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование, а также производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений, когда ремонт связан с производством капитального ремонта. С 1963 года в доме не проводился капитальный ремонт. Она является инвалидом 2 группы и проживает с сыном - инвалидом 3 группы, на свои средства они проводили текущие ремонты. Просила обязать ответчика произвести капитальный ремонт в квартире, заменить унитаз, ванну, установить мойку, заменить трубы водопровода и отопления, радиаторы, заменить газовую плиту, заменить оконные переплеты, заменить входную дверь и четыре межкомнатных блока, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей.
В ходе судебного разбирательства истица изменила исковые требования, просила выделить в ее пользу из бюджета городского округа г. Липецка на проведение капитального ремонта в квартире <...> 209 668 рублей, исходя из стоимости работ по капитальному ремонту, определенной договором, заключенным между ее сыном Е.В.С. и ООО "С". Полагает, что обязанность своевременного проведения ремонта должна быть возложена на собственника жилого фонда - администрацию г. Липецка. Просила взыскать в свою пользу компенсацию морального вреда в сумме 120 000 рублей, взыскать расходы по договору на производство ремонтных работ в сумме 3 000 руб., за проведение судебной экспертизы в сумме 19 396 руб.
Определением Правобережного районного суда г. Липецка от 08.12.2009 г. к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены администрация г. Липецка, департамент жилищно-коммунального хозяйства г. Липецка.
Представитель ответчика ООО "П" по доверенности Ч.С.Н. в судебном заседании исковые требования не признала. Суду пояснила, что ООО "П" создано на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <...> с 01.04.2009 г. осуществляет деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам и нанимателям помещений в доме. При этом ООО "П" не является собственником жилого помещения, в котором проживает истец, и не является наймодателем, поскольку на заключение договора социального найма собственником полномочия управляющей компании не передавались, в связи с чем управляющая компания не может нести обязанность по проведению капитального ремонта квартиры истца. Указала, что в соответствии с действующим законодательством обязанности по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии возложены на собственника и нанимателя жилого помещения. Ремонт квартиры в том объеме, который требует произвести истец, не относится к капитальному ремонту. Просила в иске отказать.
Представитель ответчика администрации г. Липецка по доверенности Т.О.В. в судебном заседании иск не признала. Объяснила, что инженерные сети и сантехническое оборудование в квартире Е.В.И. находятся в удовлетворительном состоянии, течи нет, поэтому оснований для производства ремонта за счет средств собственника не имеется. Работы, которые требует произвести истец, относятся к текущему ремонту, не входят в действующий тариф по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и выполняются на платной основе за счет нанимателя. Обязанность производства капитального ремонта в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством возлагается на собственников помещений дома <...>, провести капитальный ремонт одной квартиры невозможно. Какие-либо убытки истцу ответчиками не причинены. Просила в иске отказать.
Представитель ответчика департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Липецка по доверенности Р.Л.М. исковые требования не признала, объяснила, что в обязанности департамента не входит предоставление жилищно-коммунальных услуг, в том числе производство капитального ремонта многоквартирных домов, поэтому обязанность за их неисполнение не может быть на него возложена. В квартире истца не может быть проведен капитальный ремонт, может быть проведен только текущий ремонт. Капитальный ремонт может быть проведен только всего дома по решению собственников квартир. Все указанные истцом работы относятся к текущему ремонту квартиры. Просила в иске отказать.
Суд отказал в иске.
В кассационной жалобе истица Е.В.И. просит решение суда отменить, считая его незаконным, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Указывает, что действующее законодательство предусматривает проведение в доме капитального ремонта, и возлагает обязанность его проведения на собственника жилого помещения. Она собственником не является, поскольку квартира ей предоставлена по ордеру, а в 1998 г. заключен договор социального найма. С 1963 года в доме капитальный ремонт не производился, истекли все нормативные службы сроки сантехники, окон, входной двери, а суд не дал этому оценки. Считает, что суд не учел, выводы сделанные экспертом о том, что ее квартира нуждается в проведении капитального ремонта.
Выслушав представителя истицы Е.В.С., поддержавшего кассационную жалобу, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
- В силу пункта 3 части 2 статья 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- Согласно части 2 статьи 66 Жилищного кодекса РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Частью 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ предусмотрены обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе:
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
Как следует из материалов дела, дом <...> введен в эксплуатацию в 1952 году, двухкомнатная квартира <...> в указанном доме предоставлена истице Е.В.И., 1925 года рождения, по ордеру в 1962 году. 24.12.1998 года на основании договора найма жилого помещения, заключенного с МУП "П", квартира <...> передана истице в бессрочное пользование. На момент спора в квартире зарегистрированы и проживают истица - инвалид второй группы и ее сын Е.В.С. - инвалид третьей группы.
Истицей признан факт, что в 1963 году в доме производился капитальный ремонт в связи с демонтажем печного отопления и подключением к центральному отоплению и водопроводу, в квартирах оборудованы ванны и кухни.
Для проверки доводов истицы о нуждаемости занимаемого ею жилого помещения судом назначалась строительно-техническая экспертиза, которая установила наличие конкретных недостатков стен, перекрытий, полов, дверных и оконных блоков, теплоснабжения, водоснабжения и оборудования (трещина унитаза, течь воды в водосливном бочке, капельная течь смесителя), при этом указала, что большое количество работ можно отнести и к капитальному и к текущему ремонту, а потому не разграничивая их, приведена ссылка на минимальную эффективную продолжительность эксплуатации элементов, зданий и объектов. Эксперт исходил из истечения нормативных сроков службы отдельных элементов, определил стоимость необходимых для устранения недостатков в квартире истицы с учетом стоимости работ и строительных материалов в 314 034,22 рубля, включая ремонт водоснабжение и канализации, отопления, оконных и дверных проемов, внутренней отделки.
Отказывая в иске, суд сделал вывод, что проведение капитального ремонта возможно только во всем жилом доме целиком и невозможно в отдельно взятой квартире истицы, тогда как указанные экспертом работы могут быть отнесены к текущему ремонту квартиры, проведение которого относится к обязанности нанимателя, при этом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения наймодателем договора социального найма и причинения истице убытков в результате не проведения капитального ремонта. Кроме того, суд сослался на то, что ООО "П" создана 17.08.2007 г., приняла на обслуживание дом <...> на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 1.04.2009 г., в состав общего имущества дома не входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, а также занимаемые гражданами по договорам социального найма, поэтому все услуги и работы по содержанию и ремонту самого отдельно взятого жилого помещения в доме, так и оборудования в нем, оказываются нанимателям за отдельную плату, что также является основанием к отказу в иске.
С данными выводами суда нельзя согласиться, поскольку суд не учел заявленного основания иска - нуждаемость квартиры истицы в капитальном ремонте в связи с истечением нормативных сроков службы сантехнического оборудования и иных конструктивных элементов квартиры, а также факта заключения с истицей договора найма в 1998 году (л.д. 3 - 4 том 1), по которому в п. 4 договора наймодатель - собственник жилого помещения в лице действовавшего тогда МУП "П" взяло на себя обязательства в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилого фонда своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие износа в нормативные сроки основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи, ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование, а также производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений нанимателя, в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо с производством капитального ремонта.
Суд не учел, что данный договор не противоречит введенному в действие с 1 марта 2005 года Жилищному кодексу РФ в плане объема обязательств наймодателя перед нанимателем жилого помещения, стороны не ссылались на заключение иных соглашений и изменение указанного договора найма; а потому ошибочно исходил из невозможности проведения капитального ремонта в отдельно взятой квартире, т.к. жилищное законодательство признает за нанимателем право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения (п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).
Суд не учел, что Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (Р), введенного в действие с 1.07.1989 г. и действующего до настоящего времени, установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации кирпичных жилых зданий до постановки на капитальный ремонт 20 лет, а также максимальные эффективные сроки службы: трубопроводов, стояков и радиаторов - 30 лет при открытых схемах и 40 лет при закрытых схемах, туалетных кранов - 10 лет, водоразборных кранов - 10 лет, унитазов керамических и смывных бачков - 20 лет, латунных вентилей - 20 лет, смесителей - 15 лет, ванн стальных - 25 лет, кухонных моек - 15 лет, деревянных оконных переплетов в жилых зданиях - 40 лет входных дверей в квартиру - 40 лет, которые очевидно истекли со дня сдачи дома в эксплуатацию и проведения капитального ремонта в 1963 году к моменту предъявления данного иска
Отказывая в иске, суд принимал во внимание рекомендации перечня работ по ремонту квартир, выполняемых наймодателем за счет средств нанимателей, куда включены замена оконных, дверных полотен, замена смесителей и другого оборудования с целью благоустройства квартиры, однако не учел, что данный иск о понуждении собственника жилого помещения - наймодателя к проведению капитального ремонта квартиры заявлен по основанию истечения нормативных сроков эффективной службы оборудования и конструктивных элементов квартиры, которые порождают обязанность в постановке жилого помещения на капитальный ремонт, а не просто желание нанимателя улучшить благоустройство своей квартиры.
Суд в нарушение статьи 369 ГПК РФ не выполнил указаний кассационной инстанции, сделанных в определении от 7.07.2010 г. при отмене предыдущего решения по данному спору, о необходимости исследования вопроса о непригодности к дальнейшей эксплуатации внутриквартирных инженерных сетей и сантехнического оборудования с учетом имеющихся дефектов, установленных экспертом, с учетом срока их эксплуатации.
Суд сослался на акты осмотра квартиры истицы от 16.09.2008 г. и от 28.05.2009 г., составленные жилищно-эксплуатационными организациями о том, что инженерные сети и сантехническое оборудование в квартире находятся в удовлетворительном состоянии, течи нет, а также на показания в судебном заседании эксперта Б.А.С. о том, что при проведении экспертизы он не устанавливал нуждаемость в капитальном ремонте, а пришел к выводу, что квартира действительно требует ремонта, при этом часть работ можно отнести к капитальному, а часть работ - к текущему ремонту без конкретного разграничения ремонтных работ.
Однако данные доказательства не устраняют факта истечения максимально эффективных нормативных сроков службы инженерного и сантехнического оборудования в квартире истицы, тем более что суд установил, что по заявкам истицы о слабом отоплением в квартире и в связи с засорами канализации четырежды выполнялись ремонтные работы МУП "А".
Суд не предложил собственнику жилого фонда - администрации г. Липецка представить доказательства проведения капитального ремонта по истечении нормативного срока службы в доме <...>, а также объемов проведенных поддерживающих ремонтов общего имущества дома и квартир, занимаемых гражданами по договорам найма.
Нельзя согласиться также с выводом суда о невозможности взыскания с наймодателя, как собственника жилого помещения, стоимости работ по капитальному ремонту квартиры истицы по смете, составленной по договору члена семьи нанимателя Е.В.С. с ООО "С", поскольку права Е.В.С., как члена семьи нанимателя, производны от прав самого нанимателя, он также проживает и зарегистрирован в квартире, выступает в данном судебном процессе в качестве представителя истицы по доверенности.
Следовало учитывать, что стоимость работ по ремонту квартиры оценена заключением экспертизы на значительно большую сумму, а ответчики не оспаривали стоимости ремонта ни по заключению эксперта, ни по смете, представленной представителем истицы, и не представляли письменных доказательств об иной стоимости ремонта.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поскольку усматривается несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Решение суда подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, правильно определить круг юридически значимых обстоятельств и распределить бремя доказывания этих обстоятельств между сторонами, проверить факт проведения и объем капитального ремонта дома, предложив ответчикам представить соответствующие письменные доказательства, проверить доводы истицы об истечении нормативных сроков службы сантехнического оборудования и трубопроводов в квартире, оконных переплетов и дверного полотна входной двери, в зависимости от добытых доказательств постановить соответствующее решение.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 361 - 367 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Правобережного районного суда города Липецка от 7 октября 2010 года - отменить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)