Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2011 по делу N А60-26324/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель Управления Росреестра (ИНН: 6670073005, ОГРН: 1046603570386) - Масленникова Е.М. (доверенность от 08.12.2011 N 08-23/1876).
До начала судебного заседания от Фадина Александра Сергеевича в электронном виде с использованием системы "Электронный страж", размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поступило ходатайство о замене третьего лица - закрытого акционерного общества "СИРИУС" (ИНН: 2310078106, ОГРН: 1022301611529; далее - общество "СИРИУС") - на правопреемника - Фадина А.С.
Ходатайство Фадина А.С. о процессуальном правопреемстве рассмотрено судом кассационной инстанции и отклонено на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку последним не представлено доказательств, достоверно подтверждающих выбытие третьего лица, привлеченного к участию в деле, из спорного правоотношения (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах). Как видно из решения Арбитражного суда Свердловской области от 11.05.2011 по указанному Фадиным А.С. арбитражному делу, спор рассмотрен между обществом "СИРИУС" и обществом с ограниченной ответственностью "Фин-Инвест-Строй" (ИНН: 6659104274, ОГРН: 1046603142860; далее - общество "Фин-Инвест-Строй"), сведений о процессуальном правопреемстве указанное судебное решение не содержит. Требование о взыскании задолженности, об оспаривании уступки не является предметом настоящего спора.
Общество с ограниченной ответственностью "ЛИФЦ" (ИНН: 6658372658, ОГРН: 1106658019962; далее - общество "ЛИФЦ") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11, заключенного между обществом "Фин-Инвест-Строй" и обществом "ЛИФЦ", о возложении на Управление Росреестра обязанности устранить нарушение прав заявителя и зарегистрировать данный договор.
На основании ст. 51, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Фин-Инвест-Строй", общество "СИРИУС", Ситяева Любовь Павловна.
Решением суда от 02.12.2011 (судья Подгорнова Г.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Суслова О.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 307, 308, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 1, 2, 3, 4, 12, 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению Управления Росреестра, оснований для государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 не имелось, поскольку общество "ЛИФЦ" не соответствует требованиям, предъявляемым законом к застройщику, ввиду отсутствия у него права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществляется долевое строительство многоквартирного жилого дома. Заявитель считает, что обществу "ЛИФЦ" не могут быть переданы права, основанные на договоре участия в долевом строительстве, поскольку законом не предусмотрена возможность выплаты участником долевого строительства денежных средств лицу, не обладающему признаками застройщика. Заявитель полагает, что денежные средства, выплачиваемые участником долевого строительства, являются целевыми и направлены только на получение предусмотренного договором результата, при этом смена лиц в данном обязательстве на стороне застройщика не допустима. Управление Росреестра считает, что государственная регистрация договора уступки права (требования) не может повлечь взыскание долга с участника долевого строительства, поскольку обязательства по договору участия в долевом строительстве от 28.10.2009 N 039-3/7/10-09 исполнены; в данном случае имеет место спор, возникший из обязательственных правоотношений, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства, без привлечения регистрирующего органа в качестве ответчика.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Фин-Инвест-Строй" (застройщик) и Ситяевой Л.П. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве от 28.10.2009 N 037-3/8/10-09, в соответствии с условиями которого застройщик обязался построить 7- 8-этажные жилые блок-секции жилого дома переменной этажности в составе 3 пускового комплекса многофункционального общественно-жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Верх-Исетский район, в границах ул. Юмашева - Папанина - правого берега реки Исеть, и передать участнику объект недвижимости - 4-комнатную квартиру проектной площадью 113,37 кв. м (в том числе общая площадь квартиры 105,74 кв. м, площадь лоджии 2,57 кв. м (с учетом корректирующего коэффициента 0,5), строительный номер <...>, находящийся на 6 этаже 7-этажной жилой блок-секции, а участник обязался направить денежные средства на строительство объекта в порядке участия в долевом строительстве и принять квартиру после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств, предусмотренных названным договором.
Согласно п. 3.1 договора размер финансирования строительства объекта, обеспечиваемого участником в соответствии с договором, на момент подписания договора определен в сумме 6 802 200 руб.
Полная оплата размера финансирования должна быть осуществлена до 01.03.2010 (п. 3.2 договора).
В разд. 4 договора предусмотрено, что окончательные расчеты по стоимости финансирования строительства объекта производятся после проведения обмеров законченного строительством объекта органами технической инвентаризации. Согласно п. 4.1.3 договора, если общая площадь квартиры по результатам обмеров (без учета площади балконов и лоджий) больше общей площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора более, чем на 1 кв. м, то участник в течение 15 банковских дней со дня предъявления ему застройщиком соответствующего требования производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры, исходя из стоимости финансирования строительства одного квадратного метра квартиры, указанной в п. 4.1.5 договора, составляющей 60 000 руб.
В силу п. 5.7 договора застройщик обязан передать квартиру участнику при условии исполнения участником обязанностей по оплате размера финансирования и осуществления окончательных расчетов в полном объеме. Неисполнение участником обязанностей по оплате размера финансирования и осуществления окончательных расчетов является основанием для освобождения застройщика от ответственности за нарушение срока передачи квартиры участнику.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена 22.10.2009.
Между обществом "Фин-Инвест-Строй" (кредитор) и обществом "ЛИФЦ" (новый кредитор) 23.03.2011 заключен договор N 17/11 уступки права (требования), согласно которому общество "Фин-Инвест-Строй" передало обществу "ЛИФЦ" право требовать получения с Ситяевой Л.П. задолженности по договору участия в долевом строительстве от 28.10.2009 N 039-3/7/10-09 в сумме 346 252 руб. 87 коп., состоящей из 270 652 руб. 87 коп. задолженности по оплате основной суммы финансирования и 75 600 руб. дополнительного размера финансирования, осуществляемого в связи с увеличением площади квартиры.
Общество "Фин-Инвест-Строй" и общество "ЛИФЦ" 11.04.2011 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11.
В сообщении от 08.06.2011 N 01/203/2011-341 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") в связи с непредставлением на государственную регистрацию документов, подтверждающих наличие у общества "ЛИФЦ" зарегистрированного в установленном порядке права собственности на земельный участок, предоставленный под строительство, или права аренды (субаренды).
Общество "ЛИФЦ", полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решения и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
На основании п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 названного Закона).
В силу п. 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Частью 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В рассматриваемом случае оспариваемый отказ управления в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 мотивирован тем, что в нарушение абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующему органу не представлены документы, подтверждающие наличие у общества "ЛИФЦ" зарегистрированного в установленном порядке права собственности на земельный участок, предоставленный под строительство, или договора аренды или субаренды земельного участка.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на государственную регистрацию договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 представлены все необходимые для осуществления этого действия документы, в частности, названный договор уступки права (требования), документы, подтверждающие уплату государственной пошлины, доверенности.
Суды верно определили, что предметом договора от 23.03.2011 N 17/11 является уступка требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором. При этом данная уступка не обусловлена передачей заявителю застройщиком иных прав и обязанностей, основанных на договоре участия в долевом строительстве.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 и правомерно удовлетворили заявленные требования.
Доводы Управления Росреестра о том, что общество "ЛИФЦ" не может быть кредитором в спорном обязательстве, поскольку у него отсутствует право собственности или право аренды на земельный участок, на котором ведется долевое строительство, а также о том, что перемена лиц на стороне застройщика в обязательствах, связанных с долевым строительством, недопустима, рассмотрены и отклонены судами.
На момент подписания договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 обязательства застройщика - общества "Фин-Инвест-Строй" - по договору участия в долевом строительстве от 28.10.2009 N 039-3/7/10-09 исполнены, обществу "ЛИФЦ" передано право требовать с должника (Ситяевой Л.П.) уплаты суммы долга, возникшего из исполненного застройщиком договора участия в долевом строительстве.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на недопустимость перемены лиц на стороне застройщика в обязательствах, связанных с долевым участием в строительстве, основана на неверном толковании норм права.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2011 по делу N А60-26324/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 27.06.2012 N Ф09-4222/12 ПО ДЕЛУ N А60-26324/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2012 г. N Ф09-4222/12
Дело N А60-26324/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2012 г.Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2011 по делу N А60-26324/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель Управления Росреестра (ИНН: 6670073005, ОГРН: 1046603570386) - Масленникова Е.М. (доверенность от 08.12.2011 N 08-23/1876).
До начала судебного заседания от Фадина Александра Сергеевича в электронном виде с использованием системы "Электронный страж", размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поступило ходатайство о замене третьего лица - закрытого акционерного общества "СИРИУС" (ИНН: 2310078106, ОГРН: 1022301611529; далее - общество "СИРИУС") - на правопреемника - Фадина А.С.
Ходатайство Фадина А.С. о процессуальном правопреемстве рассмотрено судом кассационной инстанции и отклонено на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку последним не представлено доказательств, достоверно подтверждающих выбытие третьего лица, привлеченного к участию в деле, из спорного правоотношения (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах). Как видно из решения Арбитражного суда Свердловской области от 11.05.2011 по указанному Фадиным А.С. арбитражному делу, спор рассмотрен между обществом "СИРИУС" и обществом с ограниченной ответственностью "Фин-Инвест-Строй" (ИНН: 6659104274, ОГРН: 1046603142860; далее - общество "Фин-Инвест-Строй"), сведений о процессуальном правопреемстве указанное судебное решение не содержит. Требование о взыскании задолженности, об оспаривании уступки не является предметом настоящего спора.
Общество с ограниченной ответственностью "ЛИФЦ" (ИНН: 6658372658, ОГРН: 1106658019962; далее - общество "ЛИФЦ") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11, заключенного между обществом "Фин-Инвест-Строй" и обществом "ЛИФЦ", о возложении на Управление Росреестра обязанности устранить нарушение прав заявителя и зарегистрировать данный договор.
На основании ст. 51, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Фин-Инвест-Строй", общество "СИРИУС", Ситяева Любовь Павловна.
Решением суда от 02.12.2011 (судья Подгорнова Г.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Суслова О.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 307, 308, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 1, 2, 3, 4, 12, 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению Управления Росреестра, оснований для государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 не имелось, поскольку общество "ЛИФЦ" не соответствует требованиям, предъявляемым законом к застройщику, ввиду отсутствия у него права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществляется долевое строительство многоквартирного жилого дома. Заявитель считает, что обществу "ЛИФЦ" не могут быть переданы права, основанные на договоре участия в долевом строительстве, поскольку законом не предусмотрена возможность выплаты участником долевого строительства денежных средств лицу, не обладающему признаками застройщика. Заявитель полагает, что денежные средства, выплачиваемые участником долевого строительства, являются целевыми и направлены только на получение предусмотренного договором результата, при этом смена лиц в данном обязательстве на стороне застройщика не допустима. Управление Росреестра считает, что государственная регистрация договора уступки права (требования) не может повлечь взыскание долга с участника долевого строительства, поскольку обязательства по договору участия в долевом строительстве от 28.10.2009 N 039-3/7/10-09 исполнены; в данном случае имеет место спор, возникший из обязательственных правоотношений, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства, без привлечения регистрирующего органа в качестве ответчика.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Фин-Инвест-Строй" (застройщик) и Ситяевой Л.П. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве от 28.10.2009 N 037-3/8/10-09, в соответствии с условиями которого застройщик обязался построить 7- 8-этажные жилые блок-секции жилого дома переменной этажности в составе 3 пускового комплекса многофункционального общественно-жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Верх-Исетский район, в границах ул. Юмашева - Папанина - правого берега реки Исеть, и передать участнику объект недвижимости - 4-комнатную квартиру проектной площадью 113,37 кв. м (в том числе общая площадь квартиры 105,74 кв. м, площадь лоджии 2,57 кв. м (с учетом корректирующего коэффициента 0,5), строительный номер <...>, находящийся на 6 этаже 7-этажной жилой блок-секции, а участник обязался направить денежные средства на строительство объекта в порядке участия в долевом строительстве и принять квартиру после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств, предусмотренных названным договором.
Согласно п. 3.1 договора размер финансирования строительства объекта, обеспечиваемого участником в соответствии с договором, на момент подписания договора определен в сумме 6 802 200 руб.
Полная оплата размера финансирования должна быть осуществлена до 01.03.2010 (п. 3.2 договора).
В разд. 4 договора предусмотрено, что окончательные расчеты по стоимости финансирования строительства объекта производятся после проведения обмеров законченного строительством объекта органами технической инвентаризации. Согласно п. 4.1.3 договора, если общая площадь квартиры по результатам обмеров (без учета площади балконов и лоджий) больше общей площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора более, чем на 1 кв. м, то участник в течение 15 банковских дней со дня предъявления ему застройщиком соответствующего требования производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры, исходя из стоимости финансирования строительства одного квадратного метра квартиры, указанной в п. 4.1.5 договора, составляющей 60 000 руб.
В силу п. 5.7 договора застройщик обязан передать квартиру участнику при условии исполнения участником обязанностей по оплате размера финансирования и осуществления окончательных расчетов в полном объеме. Неисполнение участником обязанностей по оплате размера финансирования и осуществления окончательных расчетов является основанием для освобождения застройщика от ответственности за нарушение срока передачи квартиры участнику.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена 22.10.2009.
Между обществом "Фин-Инвест-Строй" (кредитор) и обществом "ЛИФЦ" (новый кредитор) 23.03.2011 заключен договор N 17/11 уступки права (требования), согласно которому общество "Фин-Инвест-Строй" передало обществу "ЛИФЦ" право требовать получения с Ситяевой Л.П. задолженности по договору участия в долевом строительстве от 28.10.2009 N 039-3/7/10-09 в сумме 346 252 руб. 87 коп., состоящей из 270 652 руб. 87 коп. задолженности по оплате основной суммы финансирования и 75 600 руб. дополнительного размера финансирования, осуществляемого в связи с увеличением площади квартиры.
Общество "Фин-Инвест-Строй" и общество "ЛИФЦ" 11.04.2011 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11.
В сообщении от 08.06.2011 N 01/203/2011-341 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") в связи с непредставлением на государственную регистрацию документов, подтверждающих наличие у общества "ЛИФЦ" зарегистрированного в установленном порядке права собственности на земельный участок, предоставленный под строительство, или права аренды (субаренды).
Общество "ЛИФЦ", полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решения и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
На основании п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 названного Закона).
В силу п. 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Частью 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В рассматриваемом случае оспариваемый отказ управления в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 мотивирован тем, что в нарушение абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующему органу не представлены документы, подтверждающие наличие у общества "ЛИФЦ" зарегистрированного в установленном порядке права собственности на земельный участок, предоставленный под строительство, или договора аренды или субаренды земельного участка.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на государственную регистрацию договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 представлены все необходимые для осуществления этого действия документы, в частности, названный договор уступки права (требования), документы, подтверждающие уплату государственной пошлины, доверенности.
Суды верно определили, что предметом договора от 23.03.2011 N 17/11 является уступка требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором. При этом данная уступка не обусловлена передачей заявителю застройщиком иных прав и обязанностей, основанных на договоре участия в долевом строительстве.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 и правомерно удовлетворили заявленные требования.
Доводы Управления Росреестра о том, что общество "ЛИФЦ" не может быть кредитором в спорном обязательстве, поскольку у него отсутствует право собственности или право аренды на земельный участок, на котором ведется долевое строительство, а также о том, что перемена лиц на стороне застройщика в обязательствах, связанных с долевым строительством, недопустима, рассмотрены и отклонены судами.
На момент подписания договора уступки права (требования) от 23.03.2011 N 17/11 обязательства застройщика - общества "Фин-Инвест-Строй" - по договору участия в долевом строительстве от 28.10.2009 N 039-3/7/10-09 исполнены, обществу "ЛИФЦ" передано право требовать с должника (Ситяевой Л.П.) уплаты суммы долга, возникшего из исполненного застройщиком договора участия в долевом строительстве.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на недопустимость перемены лиц на стороне застройщика в обязательствах, связанных с долевым участием в строительстве, основана на неверном толковании норм права.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2011 по делу N А60-26324/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - без удовлетворения.
Председательствующий
МЫНДРЯ Д.И.
Судьи
СТОЛЯРОВ А.А.
СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.
МЫНДРЯ Д.И.
Судьи
СТОЛЯРОВ А.А.
СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)