Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей О.Г. Ломидзе,О.Х. Тимченко,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от заявителя: Писарева Н.Н., паспорт, доверенность от 30.12.2009 г.; Минка В П., директор, удостоверение, приказ от 2.04.2008 г. N 70-К, выписка из протокола от 05.08.2008 г.
от заинтересованного лица: Джалалян Т.Р., удостоверение ТО N 034188 от 18.02.2010 г.
от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 14.01.2010 г. по делу N А53-24663/2009 (судья Гришко С.В.)
по заявлению открытого акционерного общества "Ростовкнига"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьих лиц Муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" г. Таганрога, Территориальный отдел N 20 по г. Таганрогу и Неклиновскому району Управления Роснедвижимости по Ростовской области,
при участии регистратора Таганрогского отдела Управления Росреестра по Ростовской области Архипенко Анны Алексеевны
о признании,
установил:
Открытое акционерное общество "Ростовкнига" (далее - заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением о:
- - признании решения и действия Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, должностного лица Архипенко Анны Алексеевны Таганрогского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области по приостановлению государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер: 61:58:01111:0021, незаконными;
- - признании недействительным уведомления должностного лица Архипенко Анны Алексеевны Таганрогского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области N 42/099/2009-617 от 07.10.2009 г. о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- - обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области зарегистрировать право собственности ОАО "Ростовкнига" на объект недвижимого имущества - земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер; 61:58:01111:0021;
- - обязании выдать ОАО "Ростовкнига" свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер: 61:58:01111:0021.
Заявление мотивировано тем, что оснований, препятствующих государственной регистрации права собственности у государственного регистратора не имелось, приостановление регистрации права собственности нарушает права и законные интересы заявителя, не соответствует статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 2, 4, 12, 14, 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ОАО "Ростовкнига" является единственным собственником многоквартирного жилого дома в г. Таганроге пер. Итальянский, 12, что подтверждено договорами купли-продажи квартир, свидетельствами о государственной регистрации права.
Решением суда от 14.01.2010 г. заявленные требования удовлетворены. Суд признал обжалуемые решение и действие УФРС незаконными, а уведомление о приостановлении государственной регистрации недействительным. Также суд обязал УФРС по Ростовской области зарегистрировать право собственности ОАО "Ростовкнига" на объект недвижимого имущества - земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер 61:58:01111:0021 выдать ОАО "Ростовкнига" свидетельство о государственной регистрации права.
Суд установил, что спорный земельный участок, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, расположен под многоквартирным жилым домом и иными входящими в состав дома, объектами недвижимого имущества; разрешенное использование земельного участка, указанное в кадастровом паспорте как "использование в целях эксплуатации смешанной жилой застройки", означает использование участка под многоквартирным жилым домом и иными, входящими в его состав объектами недвижимого имущества. Ссылка представителя УФРС по Ростовской области на неопределенность в принадлежности сараев, расположенных на земельном участке, отклонена судом с указанием на то, что данные сараи относятся к объектам, предназначенным для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Соответственно суд пришел к выводу о том, что действия регистрационной службы по истребованию документов, предоставление которых не предусмотрено законом в спорной ситуации, являются незаконными.
Не согласившись с указанным решением, УФРС обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований.
УФРС полагает, что из указанной в кадастровом паспорте цели эксплуатации спорного участка не следует, что он сформирован именно в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, решение общего собрания собственников помещения о его формировании отсутствует.
Заявитель полагает, что судом дана неверная оценка письму КУИ г. Таганрога от 05.07.2007 г. N 3200. Считает, что из указанного письма принадлежность участка обществу на праве собственности не усматривается.
Кроме того, заявитель жалобы полагает невозможным применение положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации также и ввиду того, что общество является единственным собственником всех помещений многоквартирного дома. Полагает, что общество может получить спорный участок лишь в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Дополнительно Управление отмечает, что выдача свидетельства является следствием произведенной государственной регистрации права, в связи с чем в спорной ситуации оснований обязывать Управление не только к регистрации, но и отдельно к выдаче свидетельства не имелось.
Также отмечает, что свидетельство о праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не выдается в силу пункта 16 Инструкции об особенностях внесения записей в ЕГРП, утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 14.02.2007 г. N 29. Соответствующие сведения лишь включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме в силу пункта 39 Правил ведения ЕГРП.
Управление полагает, что регистратор обоснованно сомневался в наличии оснований для государственной регистрации, в связи с чем приостановление регистрации соответствует требованиям закона и не может нарушать права общества.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании стороны поддержали изложенные выше позиции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, общество является собственником жилого дома, площадью 60 кв. м, литер Я,я,я5, п/Я, расположенного по пер. Итальянскому, 12 г. Таганроге, приобретенного по договору купли-продажи N 23/11 от 23.11.2006 г., заключенного между обществом (покупатель) и физическими лицами долевыми собственниками указанного дома Солдатенко А.Э., Костиной О.О. (продавцы), что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 15 т. 1).
По договору купли-продажи от 24.08.2008 г., заключенному с долевыми собственниками Бережной Л.И., Бережным В.И., Бережной Ю.В, действующей также от имени своего несовершеннолетнего сына Артеменко И.А. (продавцы), общество приобрело квартиру, расположенную на первом этаже одноэтажного дома литер А,а2,а3, расположенного по пер. Итальянскому, 12 г. Таганроге, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 18 т. 1).
По договору купли-продажи N 22/12 от 22.12.2008 г., заключенному с Карапетяном С.А. (продавец) общество приобрело квартиру N 3, расположенную на первом этаже одноэтажного дома литер А.а7, расположенного по пер. Итальянскому, 12 г. Таганроге, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 21 т. 1).
Из технического паспорта усматривается, что все указанные объекты размещены в одном жилом доме (л.д. 87 т. 1).
Из справки БТИ также усматривается, что объект. Расположенный по пер. Итальянскому, 12 г. Таганроге, является единым домовладением.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер: 61:58:01111:0021 сформирован "для использования в целях эксплуатации смешанной жилой застройки" и поставлен на кадастровый учет 29.09.2005 г., то есть до приобретения прав на все расположенные в жилом доме квартиры и жилые помещения обществом (л.д. 22 т. 1).
14.09.2009 открытое акционерное общество "Ростовкнига" обратилось в Таганрогский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 692 +/- 9 кв. м по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер 61:58:01111:21 на основании статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", представив следующие документы: - договор N 24/08 купли-продажи квартиры от 24.08.2006; - договор N 23/11 купли-продажи жилого дома от 23.11.2006; - договор N 22/12 купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) от 22.12.2008 и кадастровый паспорт земельного участка.
Рассмотрев документы, представленные ОАО "Ростовкнига", регистратор Архипенко Анна Алексеевна уведомлением от 07.10.2009 г. за исходящим номером 42/099/2009-617, приостановила государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на срок до 06.11.2009 г.
Основанием к приостановлению регистрации было указано наличие в справке МУП БТИ сведений о зарегистрированы правах на сараи литер К,Б,М,Ж, расположенные по пер. Итальянскому. 12, из чего регистратор сделал вывод, что на спорном земельном участке расположен не только многоквартирный жилой дом, но и иные объекты.
Кроме того, регистратор указал, что вид разрешенного использования спорного участка, обозначенный в кадастровом паспорте, не свидетельствует, что участок сформирован для целей эксплуатации многоквартирного дома. Регистратор также отметил, что статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предполагает предоставление участка в долевую собственность, в то время как все приватизированные квартиры принадлежат обществу.
Считая решение и действия УФРС и государственного регистратора лица Архипенко Анны Алексеевны по приостановлению государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконными, а уведомление о приостановлении государственной регистрации недействительным общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
При правильном применении норм материального права суд пришел к верному выводу о том, что на момент приобретения обществом права собственности на все помещения жилого дома по пер. Итальянскому, 12, земельный участок, предназначенный для эксплуатации указанного дома, находился в общей долевой собственности жильцов (собственников) квартир указанного дома.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации в состав общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности, входит в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005 г.), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как указано выше, 29.09.2005 г. был сформирован земельный участок под жилым домом по пер. Итальянскому, 12. При этом из Постановления Администрации г. Таганрога N 4508 от 13.09.2005 г. следует, что участок площадью 692 кв. м формировался именно в целях эксплуатации жилого дома по пер. Итальянскому,12. Указанное следует также из сопоставления чертежа границ спорного участка и технического паспорта дома N 12 по пер. итальянскому. Тот факт, что формирование участка производилось в целях заключения договора аренды земельного участка с проживающими в жилом доме лицами (аренда с множественностью лиц на стороне арендатора) не меняет назначения участка как предоставляемого для целей эксплуатации расположенного на нем жилого дома. Субъективная цель формирования участка (для получения его в аренду, а не в собственность) не имеет правового значения, если участок сформирован для эксплуатации всего многоквартирного дома.
Соответственно ошибочны доводы УФРС о том, что указанное в кадастровом паспорте назначение участка не позволяет считать его объектом долевой собственности по правилам статьи 36 ЖК РФ.
Поскольку на момент формирования участка помещения в спорном доме принадлежали нескольким физическим лицам, то земельный участок вошел в состав общего имущества дома именно на праве общей долевой собственности. Приобретение всех помещений спорного дома в собственность ОАО "Ростовкнига" не повлекло исключения земельного участка из состава общего имущества многоквартирного дома и соответственно прекращения права собственности на земельный участок, а лишь явилось основанием трансформации долевой собственности в единоличную. Поэтому неверными являются доводы Управления о необходимости применения к обществу правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а не правил статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства.
Согласно представленной обществом Управлению справки БТИ на земельном участке по пер. Итальянскому, 12 наряду с жилым домом отражено наличие сараев лит. К,к, Б, М, Ж с указанием технических характеристик.
Так, сараи литер К, к, Б имеют фундаменты; сараи литер к,Б имеют кирпичные и каменные стены. Сараи литер М и Ж признаками недвижимого имущества не обладают, указано на отсутствие фундаментов и наличие деревянных стен. Из указанной справки не усматривается принадлежность указанных сараев.
Апелляционный суд установил, что по информации УФРС и МУП "БТИ" сведения о зарегистрированных правах на указанные сараи отсутствуют. Кроме того, предприятие технической инвентаризации сообщило суду, что последнее обследование спорных сараев проведено в 1978 году и на момент его проведения износ сараев составлял от 40 до 60 процентов. Общество представило фотографии спорных сараев, из которых следует, что сараи практически разрушены, не эксплуатируются. Общество также пояснило, что изначально сараи предназначались для хранения угля жильцами дома.
Таким образом, наличие указанных сараев на земельном участке не имеет правового значения для целей определения правового режима спорного земельного участка, сформированного для эксплуатации жилого дома.
Вместе с тем, указанные выше обстоятельства установлены апелляционным судом при получении дополнительных доказательств по делу. Регистрирующему органу вышеназванные документы представлены не были. Апелляционный суд полагает, что справка БТИ о наличии на земельном участке сараев, обладающих техническими характеристиками объектов недвижимости (фундамент и каменные либо кирпичные стены) и отсутствие сведений о принадлежности указанных сараев обществу обоснованно вызвали сомнения регистратора в наличии оснований для государственной регистрации прав. Соответственно регистратор правомерно приостановил государственную регистрацию в порядке статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Фактом правомерного приостановления права общества нарушены быть не могли.
Стороны пояснили, что в связи с непредставлением дополнительных документов регистратору в регистрации права заявителя на земельный участок впоследствии было отказано; законность отказа является в настоящее время предметом самостоятельного судебного спора, в связи с чем апелляционный суд исследует вопрос о нарушении прав общества лишь в пределах заявленных требований.
Иные доводы жалобы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора и оценки правомерности действий по приостановлению государственной регистрации.
На основании изложенного решение суда подлежит отмене как вынесенное при неверном применении норм материального права. В удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ОАО "Ростовкнига".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.01.2010 г. по делу N А53-24663/2009 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Ростовкнига" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2010 N 15АП-2021/2010 ПО ДЕЛУ N А53-24663/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2010 г. N 15АП-2021/2010
Дело N А53-24663/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей О.Г. Ломидзе,О.Х. Тимченко,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от заявителя: Писарева Н.Н., паспорт, доверенность от 30.12.2009 г.; Минка В П., директор, удостоверение, приказ от 2.04.2008 г. N 70-К, выписка из протокола от 05.08.2008 г.
от заинтересованного лица: Джалалян Т.Р., удостоверение ТО N 034188 от 18.02.2010 г.
от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 14.01.2010 г. по делу N А53-24663/2009 (судья Гришко С.В.)
по заявлению открытого акционерного общества "Ростовкнига"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьих лиц Муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" г. Таганрога, Территориальный отдел N 20 по г. Таганрогу и Неклиновскому району Управления Роснедвижимости по Ростовской области,
при участии регистратора Таганрогского отдела Управления Росреестра по Ростовской области Архипенко Анны Алексеевны
о признании,
установил:
Открытое акционерное общество "Ростовкнига" (далее - заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением о:
- - признании решения и действия Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, должностного лица Архипенко Анны Алексеевны Таганрогского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области по приостановлению государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер: 61:58:01111:0021, незаконными;
- - признании недействительным уведомления должностного лица Архипенко Анны Алексеевны Таганрогского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области N 42/099/2009-617 от 07.10.2009 г. о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- - обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области зарегистрировать право собственности ОАО "Ростовкнига" на объект недвижимого имущества - земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер; 61:58:01111:0021;
- - обязании выдать ОАО "Ростовкнига" свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер: 61:58:01111:0021.
Заявление мотивировано тем, что оснований, препятствующих государственной регистрации права собственности у государственного регистратора не имелось, приостановление регистрации права собственности нарушает права и законные интересы заявителя, не соответствует статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 2, 4, 12, 14, 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ОАО "Ростовкнига" является единственным собственником многоквартирного жилого дома в г. Таганроге пер. Итальянский, 12, что подтверждено договорами купли-продажи квартир, свидетельствами о государственной регистрации права.
Решением суда от 14.01.2010 г. заявленные требования удовлетворены. Суд признал обжалуемые решение и действие УФРС незаконными, а уведомление о приостановлении государственной регистрации недействительным. Также суд обязал УФРС по Ростовской области зарегистрировать право собственности ОАО "Ростовкнига" на объект недвижимого имущества - земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер 61:58:01111:0021 выдать ОАО "Ростовкнига" свидетельство о государственной регистрации права.
Суд установил, что спорный земельный участок, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, расположен под многоквартирным жилым домом и иными входящими в состав дома, объектами недвижимого имущества; разрешенное использование земельного участка, указанное в кадастровом паспорте как "использование в целях эксплуатации смешанной жилой застройки", означает использование участка под многоквартирным жилым домом и иными, входящими в его состав объектами недвижимого имущества. Ссылка представителя УФРС по Ростовской области на неопределенность в принадлежности сараев, расположенных на земельном участке, отклонена судом с указанием на то, что данные сараи относятся к объектам, предназначенным для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Соответственно суд пришел к выводу о том, что действия регистрационной службы по истребованию документов, предоставление которых не предусмотрено законом в спорной ситуации, являются незаконными.
Не согласившись с указанным решением, УФРС обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований.
УФРС полагает, что из указанной в кадастровом паспорте цели эксплуатации спорного участка не следует, что он сформирован именно в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, решение общего собрания собственников помещения о его формировании отсутствует.
Заявитель полагает, что судом дана неверная оценка письму КУИ г. Таганрога от 05.07.2007 г. N 3200. Считает, что из указанного письма принадлежность участка обществу на праве собственности не усматривается.
Кроме того, заявитель жалобы полагает невозможным применение положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации также и ввиду того, что общество является единственным собственником всех помещений многоквартирного дома. Полагает, что общество может получить спорный участок лишь в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Дополнительно Управление отмечает, что выдача свидетельства является следствием произведенной государственной регистрации права, в связи с чем в спорной ситуации оснований обязывать Управление не только к регистрации, но и отдельно к выдаче свидетельства не имелось.
Также отмечает, что свидетельство о праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не выдается в силу пункта 16 Инструкции об особенностях внесения записей в ЕГРП, утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 14.02.2007 г. N 29. Соответствующие сведения лишь включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме в силу пункта 39 Правил ведения ЕГРП.
Управление полагает, что регистратор обоснованно сомневался в наличии оснований для государственной регистрации, в связи с чем приостановление регистрации соответствует требованиям закона и не может нарушать права общества.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании стороны поддержали изложенные выше позиции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, общество является собственником жилого дома, площадью 60 кв. м, литер Я,я,я5, п/Я, расположенного по пер. Итальянскому, 12 г. Таганроге, приобретенного по договору купли-продажи N 23/11 от 23.11.2006 г., заключенного между обществом (покупатель) и физическими лицами долевыми собственниками указанного дома Солдатенко А.Э., Костиной О.О. (продавцы), что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 15 т. 1).
По договору купли-продажи от 24.08.2008 г., заключенному с долевыми собственниками Бережной Л.И., Бережным В.И., Бережной Ю.В, действующей также от имени своего несовершеннолетнего сына Артеменко И.А. (продавцы), общество приобрело квартиру, расположенную на первом этаже одноэтажного дома литер А,а2,а3, расположенного по пер. Итальянскому, 12 г. Таганроге, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 18 т. 1).
По договору купли-продажи N 22/12 от 22.12.2008 г., заключенному с Карапетяном С.А. (продавец) общество приобрело квартиру N 3, расположенную на первом этаже одноэтажного дома литер А.а7, расположенного по пер. Итальянскому, 12 г. Таганроге, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 21 т. 1).
Из технического паспорта усматривается, что все указанные объекты размещены в одном жилом доме (л.д. 87 т. 1).
Из справки БТИ также усматривается, что объект. Расположенный по пер. Итальянскому, 12 г. Таганроге, является единым домовладением.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок, площадью 692 +/- 9 кв. м, адрес: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер: 61:58:01111:0021 сформирован "для использования в целях эксплуатации смешанной жилой застройки" и поставлен на кадастровый учет 29.09.2005 г., то есть до приобретения прав на все расположенные в жилом доме квартиры и жилые помещения обществом (л.д. 22 т. 1).
14.09.2009 открытое акционерное общество "Ростовкнига" обратилось в Таганрогский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 692 +/- 9 кв. м по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Итальянский, 12, кадастровый номер 61:58:01111:21 на основании статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", представив следующие документы: - договор N 24/08 купли-продажи квартиры от 24.08.2006; - договор N 23/11 купли-продажи жилого дома от 23.11.2006; - договор N 22/12 купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) от 22.12.2008 и кадастровый паспорт земельного участка.
Рассмотрев документы, представленные ОАО "Ростовкнига", регистратор Архипенко Анна Алексеевна уведомлением от 07.10.2009 г. за исходящим номером 42/099/2009-617, приостановила государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на срок до 06.11.2009 г.
Основанием к приостановлению регистрации было указано наличие в справке МУП БТИ сведений о зарегистрированы правах на сараи литер К,Б,М,Ж, расположенные по пер. Итальянскому. 12, из чего регистратор сделал вывод, что на спорном земельном участке расположен не только многоквартирный жилой дом, но и иные объекты.
Кроме того, регистратор указал, что вид разрешенного использования спорного участка, обозначенный в кадастровом паспорте, не свидетельствует, что участок сформирован для целей эксплуатации многоквартирного дома. Регистратор также отметил, что статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предполагает предоставление участка в долевую собственность, в то время как все приватизированные квартиры принадлежат обществу.
Считая решение и действия УФРС и государственного регистратора лица Архипенко Анны Алексеевны по приостановлению государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконными, а уведомление о приостановлении государственной регистрации недействительным общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
При правильном применении норм материального права суд пришел к верному выводу о том, что на момент приобретения обществом права собственности на все помещения жилого дома по пер. Итальянскому, 12, земельный участок, предназначенный для эксплуатации указанного дома, находился в общей долевой собственности жильцов (собственников) квартир указанного дома.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации в состав общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности, входит в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005 г.), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как указано выше, 29.09.2005 г. был сформирован земельный участок под жилым домом по пер. Итальянскому, 12. При этом из Постановления Администрации г. Таганрога N 4508 от 13.09.2005 г. следует, что участок площадью 692 кв. м формировался именно в целях эксплуатации жилого дома по пер. Итальянскому,12. Указанное следует также из сопоставления чертежа границ спорного участка и технического паспорта дома N 12 по пер. итальянскому. Тот факт, что формирование участка производилось в целях заключения договора аренды земельного участка с проживающими в жилом доме лицами (аренда с множественностью лиц на стороне арендатора) не меняет назначения участка как предоставляемого для целей эксплуатации расположенного на нем жилого дома. Субъективная цель формирования участка (для получения его в аренду, а не в собственность) не имеет правового значения, если участок сформирован для эксплуатации всего многоквартирного дома.
Соответственно ошибочны доводы УФРС о том, что указанное в кадастровом паспорте назначение участка не позволяет считать его объектом долевой собственности по правилам статьи 36 ЖК РФ.
Поскольку на момент формирования участка помещения в спорном доме принадлежали нескольким физическим лицам, то земельный участок вошел в состав общего имущества дома именно на праве общей долевой собственности. Приобретение всех помещений спорного дома в собственность ОАО "Ростовкнига" не повлекло исключения земельного участка из состава общего имущества многоквартирного дома и соответственно прекращения права собственности на земельный участок, а лишь явилось основанием трансформации долевой собственности в единоличную. Поэтому неверными являются доводы Управления о необходимости применения к обществу правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а не правил статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства.
Согласно представленной обществом Управлению справки БТИ на земельном участке по пер. Итальянскому, 12 наряду с жилым домом отражено наличие сараев лит. К,к, Б, М, Ж с указанием технических характеристик.
Так, сараи литер К, к, Б имеют фундаменты; сараи литер к,Б имеют кирпичные и каменные стены. Сараи литер М и Ж признаками недвижимого имущества не обладают, указано на отсутствие фундаментов и наличие деревянных стен. Из указанной справки не усматривается принадлежность указанных сараев.
Апелляционный суд установил, что по информации УФРС и МУП "БТИ" сведения о зарегистрированных правах на указанные сараи отсутствуют. Кроме того, предприятие технической инвентаризации сообщило суду, что последнее обследование спорных сараев проведено в 1978 году и на момент его проведения износ сараев составлял от 40 до 60 процентов. Общество представило фотографии спорных сараев, из которых следует, что сараи практически разрушены, не эксплуатируются. Общество также пояснило, что изначально сараи предназначались для хранения угля жильцами дома.
Таким образом, наличие указанных сараев на земельном участке не имеет правового значения для целей определения правового режима спорного земельного участка, сформированного для эксплуатации жилого дома.
Вместе с тем, указанные выше обстоятельства установлены апелляционным судом при получении дополнительных доказательств по делу. Регистрирующему органу вышеназванные документы представлены не были. Апелляционный суд полагает, что справка БТИ о наличии на земельном участке сараев, обладающих техническими характеристиками объектов недвижимости (фундамент и каменные либо кирпичные стены) и отсутствие сведений о принадлежности указанных сараев обществу обоснованно вызвали сомнения регистратора в наличии оснований для государственной регистрации прав. Соответственно регистратор правомерно приостановил государственную регистрацию в порядке статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Фактом правомерного приостановления права общества нарушены быть не могли.
Стороны пояснили, что в связи с непредставлением дополнительных документов регистратору в регистрации права заявителя на земельный участок впоследствии было отказано; законность отказа является в настоящее время предметом самостоятельного судебного спора, в связи с чем апелляционный суд исследует вопрос о нарушении прав общества лишь в пределах заявленных требований.
Иные доводы жалобы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора и оценки правомерности действий по приостановлению государственной регистрации.
На основании изложенного решение суда подлежит отмене как вынесенное при неверном применении норм материального права. В удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ОАО "Ростовкнига".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.01.2010 г. по делу N А53-24663/2009 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Ростовкнига" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)