Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 8 апреля 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Техкомэксперт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2010 по делу N А76-23222/2009 (судья Холщигина Д.М.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Техкомэксперт" - Шиндиной М.Е. (доверенность от 21.08.2009 N 27), Кулыгина В.Л. (решение учредителя N 2 от 25.06.1998), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Богданова С.С. (доверенность от 24.12.2009 N 16251), от общества с ограниченной ответственностью "Челябинская реализационная база хлебопродуктов" - Кудряшова В.М. (доверенность от 08.05.2010),
установил:
общество с ограниченной ответственностью Фирма "Техкомэксперт" (далее - общество "Техкомэксперт", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации г. Челябинска (далее - администрация города, ответчик 1), Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска), Управлению Федеральной службы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по Челябинской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, далее - Управление Росреестра, ответчик 2, регистрирующий орган) о признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования "Город Челябинск" на объект недвижимости - помещение N 8, расположенный по адресу: 454092, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 63 - б; признании недействительной записи N 74-74-01/172/2009-346 о государственной регистрации указанного права; аннулировании свидетельства о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АБ N 186985 (т. 1, л.д. 5 - 11).
До принятия решения по существу спора истцом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заявлен отказ от исковых требований к КУИЗО г. Челябинска (уточнение заявленных исковых требований, т. 1, л.д. 75).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.01.2010 (т. 1 л.д. 95 - 98) отказ истца от исковых требований к КУИЗО г. Челябинска принят, производство по делу в указанной части прекращено. КУИЗО г. Челябинска привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 АПК РФ.
До принятия решения по существу спора истцом также заявлено и судом в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, удовлетворено ходатайство об изменении предмета иска, с учетом уточненных исковых требований истец просит суд:
1) признать за собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, - право общей совместной собственности на следующее имущество:
- - кухня (литера А, N 6), расположенная на третьем этаже общей площадью 12,6 кв. м;
- - кухня (литера А, N 5), расположенная на четвертом этаже общей площадью 12,5 кв. м;
- - кухня (литера А, N 6), расположенная на четвертом этаже общей площадью 12,1 кв. м;
- - кухня (литера А, N 5), расположенная на пятом этаже общей площадью 12,2 кв. м;
- - коридор 2 этажа (литера А, N 3) общей площадью 43,2 кв. м;
- - коридор 3 этажа (литера А, N 3) общей площадью 46,9 кв. м;
- - коридор 3 этажа (литера А, N 4) общей площадью 4,3 кв. м;
- - коридор 3 этажа (литера А, N 5) общей площадью 3,1 кв. м;
- - коридор 4 этажа (литера А, N 3) общей площадью 1,9 кв. м;
- - коридор 4 этажа (литера А, N 4) общей площадью 50,7 кв. м;
- - коридор 5 этажа (литера А, N 3) общей площадью 8,9 кв. м;
- - коридор 5 этажа (литера А, N 4) общей площадью 39,5 кв. м;
- - тамбур 1 этажа (литера А, N 1) общей площадью 2,2 кв. м;
- - тамбур 1 этажа (литера А, N 3) общей площадью 2,2 кв. м;
- - лестничная клетка 1 этажа (литера А, N 2) площадью 3,4 кв. м;
- - лестничная клетка 1 этажа (литера А, N 4) площадью 3,4 кв. м;
- - лестничная клетка 2 этажа (литера А, N 1) площадью 9,5 кв. м;
- - лестничная клетка 2 этажа (литера А, N 2) площадью 9,2 кв. м;
- - лестничная клетка 3 этажа (литера А, N 1) площадью 9,6 кв. м;
- - лестничная клетка 3 этажа (литера А, N 2) площадью 9,7 кв. м;
- - лестничная клетка 4 этажа (литера А, N 1) площадью 9,6 кв. м;
- - лестничная клетка 4 этажа (литера А, N 2) площадью 9,7 кв. м;
- - лестничная клетка 5 этажа (литера А, N 1) площадью 12 кв. м;
- - лестничная клетка 5 этажа (литера А, N 2) площадью 9,5 кв. м; (итого общая площадь помещений составляет 337,9 кв. м);
2) признать недействительной запись N 74-74-01/172/2009-346 о государственной регистрации права собственности муниципального образования "Город Челябинск" на помещение N 8, расположенное по адресу: 454092, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 63-б;
3) аннулировать свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АВ N 186985 в связи с нарушением регистрирующим органом порядка регистрации (т. 2, л.д. 34).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2009 (т. 1, л.д. 1 - 4) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Челябинская реализационная база хлебопродуктов" (далее - общество "Челябинская реализационная база хлебопродуктов"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Челябинской области (далее - ТУ ФАУГИ по Челябинской области).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 21.12.2009 (т. 1, л.д. 160 - 164) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Касьянова Ирина Геннадьевна, Грек Ростислав Иванович, Филинских Татьяна Викторовна, Пономарева Елена Ризвуановна, Пономарева Ксения Олеговна, Тарасова Наталья Александровна, Кем Снежанна Александровна, Гуменюк Татьяна Владимировна, Бухарина Галина Александровна, Матвеева Зоя Егоровна, Прилепо Лариса Владимировна, Коршунов Андрей Геннадьевич, Калмыков Леонид Иванович, Игнатова Любовь Борисовна, Субботина Валентина Гайфулловна, Бабкина Татьяна Григорьевна, Егорова Рита Ахатовна, Хвощев Ефим Титович, Комарова Любовь Васильевна, Козлов Владимир Сергеевич, Болдырева Лидия Васильевна, Августинович Татьяна Владимировна, Расторгуев Иван Григорьевич, Расторгуева Оксана Анатольевна, Расторгуев Александр Иванович, Филин Валерий Викторович, Филина Елена Александровна, Шабалина Ольга Владимировна, Шабалина Прасковья Евтихиевна, Клещенцова Надежда Георгиевна, Калмыкова Елена Александровна, Кисленко Ольга Станиславовна, общество с ограниченной ответственностью "СТРеК" (далее - общество "СТРеК").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2010 (резолютивная часть от 26.01.2010) в удовлетворении исковых требований общества "Техкомэксперт" отказано.
В апелляционной жалобе общество "Техкомэксперт" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся по существу к следующему. Истец считает ошибочным вывод суда об отсутствии у него права действовать в интересах иных собственников помещений на общее имущество здания. В обоснование данного довода истец ссылается на положения ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, полагая, что в данном случае один из сособственников общего имущества здания имеет право действовать от имени всех участников совместной собственности на такое имущество, в том числе совершать действия по приобретению указанными лицами гражданских прав и обязанностей, если от последних не поступят возражения относительно действий такого лица. Истец также считает, что наличие у администрации г. Челябинска зарегистрированного права на спорное помещение N 8 подтверждено достаточными доказательствами, в частности, свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АВ N 186985 и техническим паспортом на часть здания N 63б по ул. Елькина в г. Челябинске, составленным областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области (далее - ОГУП "Обл. ЦТИ") по состоянию на 08.07.2008 и содержащим описание помещения N 8. Истец настаивает на том, что в состав указанного помещения N 8 входит спорное общее имущество здания общежития, при этом доступ в жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности третьих лиц, возможен только через спорные места общего пользования. Истец считает, что им в полной мере доказано нарушение его прав и законных интересов, поскольку право истца на общее имущество здания возникло в силу закона. При этом, по мнению истца, отсутствие отдельных технических паспортов на спорные помещения общего пользования общей площадью 337,9 кв. м не свидетельствует о том, что данные помещения объектами гражданских прав не являются. Спорные помещения описаны и индивидуализированы в техническом паспорте от 08.07.2008, в силу положений ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Закон о регистрации) в качестве нежилых помещений являются объектами недвижимого имущества. Также истец полагает, что выделение помещений общего пользования в самостоятельные объекты недвижимого имущества не требуется, поскольку права на общее имущество в здании отдельной государственной регистрации не подлежат. Истец указывает, что в рассматриваемом случае регистрирующий орган произвел государственную регистрацию права ответчика 1 на помещение N 8 с нарушениями, в связи с чем не требуется оспаривать правоустанавливающие документы ответчика 1 на данное помещение, а запись о государственной регистрации в качестве акта государственного органа является предусмотренным законом способом защиты нарушенного права и может быть признана недействительной (ст. 12 ГК РФ).
От лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных ответчиков и третьих лиц не явились. Управление Росреестра ходатайствовало о рассмотрении дела без участия его представителя.
С учетом мнения подателя апелляционной жалобы, присутствующих в судебном заседании ответчика и третьего лица, в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных ответчиков и третьих лиц.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца дополнительно пояснил, что подача иска в суд обусловлена опасениями, что ответчик 1, пользуясь правами собственника, будет препятствовать в использовании мест общего пользования, при этом факты такого воспрепятствования имели место. Кроме того, вопрос о признании права общей собственности связан с распределением бремени содержания имущества.
Законность и обоснованность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца, ответчика и третьего лица, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2001 по делу N А76-19345/01-5-760, возбужденному по иску прокуратуры Челябинской области к обществу "Челябинская реализационная база хлебопродуктов", признана недействительной (ничтожной) сделка по приватизации от 25.05.1993, заключенная между Комитетом по управлению имуществом Челябинской области и открытым акционерным обществом "Челябинскхлебопродукт", в части включения в уставный капитал общежития по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б (т. 1, л.д. 20 - 22).
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Челябинской области от 13.02.2007 N 163-р (т. 1, л.д. 94 - 96) здание общежития (за исключением площадей помещений и другого имущества дома, принадлежащих другим лицам на праве собственности) общей площадью 1614,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, - передано, а Постановлением администрации г. Челябинска от 22.08.2006 N 1120-п (т. 1, л.д. 97) принято в муниципальную собственность г. Челябинска.
Распоряжением главы г. Челябинска от 29.04.2009 N 1570 (т. 1, л.д. 98) статус спорного общежития изменен на статус жилищного фонда социального использования.
Право собственности муниципального образования "Город Челябинск" на объект недвижимости - часть здания общежития, назначение: жилое, общая площадь 1618,7 кв. м, этажи: 1, 2, 3, 4, 5, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, помещение N 8, - зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 25.05.2009 (запись регистрации N 74-74-01/172/2009-346), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АВ N 186985 (т. 1, л.д. 24) и выпиской из ЕГРП от 03.11.2009 N 01/755/2009-61 (т. 1, л.д. 100).
В качестве документов-оснований для регистрации указаны распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Челябинской области от 13.02.2007 N 163-р и акт приема-передачи имущества, составляющего казну Российской Федерации, передаваемого в собственность муниципального образования "Челябинский городской округ" от 21.03.2007 (т. 1, л.д. 93).
В материалы дела представлен технический паспорт на помещение N 8 в здании общежития по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске, составленный ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области по состоянию на 08.07.2008 (т. 1, л.д. 76 - 84).
Согласно сведениям указанного технического паспорта здание общежития имеет назначение жилое, общая площадь помещения N 8 составляет 1618,7 кв. м, в том числе жилая площадь - 288,5 кв. м, площадь лестничных клеток и коридоров - 288,5 кв. м, количество жилых комнат - 79. В техническом паспорте имеется указание о том, что разрешение на перепланировку помещений на 3, 4 и 5 этажах не предъявлено.
В соответствии со справкой, выданной ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области 31.03.2005 (т. 1, л.д. 89) здание по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске с 08.01.1981 находилось на балансе Челябинской реализационной базы хлебопродуктов, на дату выдачи справки здание находилось на балансе ООО "Челябинская реализационная база хлебопродуктов". Также в справке перечислены собственники жилых и нежилых помещений в здании.
В материалах дела имеются выписки из ЕГРП, выданные Управлением Росреестра 27.11.2009 (т. 1, л.д. 122 - 148), в отношении нежилых помещений NN 1 (административное), 3 (офис), 2 (офис), б/н (офис) и квартир NN 12, 20, 4, 314, 1, 3, 15, 509, 19, 6, 521, 2, 16, 8, 7, 409, 321, 14, 18, 10, 11, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 63б, - с указанием физических и юридических лиц - собственников данных жилых и нежилых помещений. Указанные лица привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
В свою очередь, общество "Техкомэксперт" является собственником нежилого помещения N 1 (административное) общей площадью 152,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.10.2002 серии 74-АД N 067575 (т. 1, л.д. 19) и выпиской из ЕГРП от 27.11.2009 N 01/925/2009-104 (т. 1, л.д. 122).
Истец, полагая, что муниципальным образованием неправомерно зарегистрировано право собственности на места общего пользования, находящиеся в здании, обратился с настоящим иском в суд.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции указал, что обществом "Техкомэксперт" неправомерно заявлены исковые требования, направленные на приобретение права общей собственности в том числе третьими лицами, участвующими в деле. Суд принял во внимание, что истцом не оспорены правоустанавливающие документы, явившиеся основанием для регистрации права муниципальной собственности. При этом суд не усмотрел и оснований для неприменения ненормативного акта государственного органа - распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Челябинской области от 13.02.2007 N 163-р как противоречащего закону в порядке ст. 12 ГК РФ. Также суд пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения общей площадью 337,9 кв. м объектами гражданского оборота не являются, техническая инвентаризация указанных помещений не проводилась, право муниципальной собственности на данные помещения не зарегистрировано, в связи с чем суд не усмотрел нарушения прав и законных интересов истца. В отношении исковых требований в части признания недействительной записи о государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение N 8 и аннулирования свидетельства о государственной регистрации права от 25.05.2009 суд указал на ненадлежащий способ защиты, избранный истцом.
Выводы суда о необоснованности заявленных истцом требований, по мнению суда апелляционной инстанции, следует признать правильными, соответствующими представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.
Из материалов дела усматривается, что помещения общей площадью 337,9 кв. м (кухни, коридоры, лестничные клетки, тамбуры), поименованные в исковом заявлении, входят в состав спорного помещения N 8, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП за муниципальным образованием "Город Челябинск". Данное обстоятельство истец и ответчик 1 - администрация города не оспаривают, о чем указано в решении суда от 02.02.2010 по настоящему делу.
Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
С учетом вышесказанного, заявляя требование о признании права собственности на нежилые помещения, входящие в состав части общежития - помещения N 8, за собственниками жилых и нежилых помещений в здании общежития, истец по существу оспаривает право собственности на этот объект, зарегистрированное за муниципальным образованием.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае иск о признании права следует рассматривать как предъявленный в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на помещение N 8 не является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска о признании права собственности.
Суд апелляционной инстанции, исходя из требований ст. 8, 218 ГК РФ, отмечает также, что при рассмотрении настоящего спора необходимо рассмотреть требование по существу, оценить материально-правовые основания возникновения прав на спорное имущество. В соответствии с положениями ст. 65 АПК РФ бремя доказывания отсутствия у ответчика 1 оснований для регистрации за муниципальным образованием права собственности лежит на истце.
Вместе с тем признание судебным актом права собственности предполагает доказанность законных оснований приобретения такого права обратившимся в суд лицом. Требование о признании права собственности на спорный объект недвижимости может быть удовлетворено только в случае наличия у истца законных оснований возникновения права собственности на указанную недвижимость.
Из материалов дела и содержания апелляционной жалобы усматривается, что истец считает помещения, перечисленные в иске, общим имуществом здания (общежития); ссылается на наличие у собственников жилых и нежилых помещений в данном здании права общей собственности на спорное имущество в силу прямого указания закона; полагает, что на основании ст. 253 ГК РФ имеет право в качестве одного из сособственников общего имущества действовать от имени всех участников совместной собственности на такое имущество, в том числе совершать действия по приобретению указанными лицами гражданских прав и обязанностей, поскольку последние не возражают против таких действий (отзывы на исковое заявление третьих лиц, т. 2, л.д. 36 - 41).
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, т.е. предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств.
Согласно разъяснениям, данным в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом жалобы о том, что перечисленные в исковом заявлении коридоры, тамбуры и лестничные клетки, относятся к общему имуществу здания в силу прямого указания закона.
Данное обстоятельство подтверждается и данными технического паспорта на помещение N 8 в здании общежития по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске, составленным ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области по состоянию на 08.07.2008 (т. 1, л.д. 76 - 84). Согласно сведениям указанного технического паспорта общая площадь помещения N 8 составляет 1618,7 кв. м, в том числе жилая площадь - 288,5 кв. м, площадь лестничных клеток и коридоров - 288,5 кв. м. При этом муниципальным образованием зарегистрировано право собственности на часть здания общежития, назначение: жилое, общая площадь 1618,7 кв. м, этажи: 1, 2, 3, 4, 5, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, помещение N 8.
При этом довод подателя апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда о необходимости формирования объектов, относящихся к местам общего пользования, в качестве самостоятельных объектов гражданского права, признается обоснованным. Представленный в материалы дела технический паспорт позволяет идентифицировать спорные объекты, а по смыслу п. 10 ст. 33 Закона о регистрации, представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Вместе с тем утверждение истца о том, что кухни также относятся к общему имуществу здания, в нарушение ст. 65 АПК РФ является бездоказательным. Материалы дела не содержат достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные кухни имеют исключительно технический характер, т.е. предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеют иных полезных свойств в смысле ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Представленное в материалы дела письмо общества "Челябинская реализационная база хлебопродуктов" в адрес прокурора Советского района г. Челябинска (без указания реквизитов документов) не может быть рассмотрено в качестве бесспорного и достаточного доказательства отнесения спорных кухонь к общему имуществу здания.
В этой связи отклоняются ссылки подателя апелляционной жалобы и третьего лица общества "Челябинская реализационная база хлебопродуктов" на создаваемые ответчиком 1 препятствия в использовании кухни как на обстоятельство нарушения ответчиком прав и законных интересов сособственников общего имущества в здании. Кроме того, данный довод соответствующими доказательствами в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не подтвержден.
В соответствии с ч. 2 ст. 44 АПК РФ истцом в арбитражном процессе является лицо, предъявившее иск в защиту своих прав и законных интересов.
На основании ч. 1 ст. 59 АПК РФ граждане и юридические лица вправе вести свои дела в арбитражном суде лично или через представителей, порядок оформления полномочий которых определен в ст. 61 АПК РФ.
Между тем доказательств того, что собственники жилых и нежилых помещений в здании по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске, делегировали обществу Фирма "Техкомэксперт" полномочия представительствовать от их имени в суде по вопросу признания права собственности на спорное имущество, в материалах дела не имеется. Данные лица привлечены к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обществом "Техкомэксперт" неправомерно заявлены исковые требования, направленные на приобретение права собственности третьими лицами.
В этой связи отклоняется довод апелляционной жалобы о возможности истца действовать в защиту интересов всех сособственников, поскольку в силу ст. 4 АПК РФ условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является нарушение его прав и законных интересов, а правовым результатом обращения за правовой защитой - восстановление нарушенного права, тогда как с учетом привлечения сособственников помещений в здании в качестве третьих лиц по делу указанный выше правовой результат достигнут не будет.
При этом отсутствие необходимости согласия иных сособственников на возникновение в силу закона общей долевой собственности на общее имущество здания, на что ссылается истец, не означает возможность защиты данных прав без согласия правообладателя, иное противоречило бы п. 1 ст. 9 ГК РФ, в силу которой граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.
Ссылка подателя жалобы на ст. 253 ГК РФ о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, отклоняется как несостоятельная.
Как указано выше, собственникам помещений в здании общее имущество в силу прямого указания закона принадлежит на праве общей долевой собственности, а не на праве общей совместной собственности. Согласно действующему гражданскому законодательству общая совместная собственность возникает исключительно на имущество супругов, нажитое в браке (ст. 256 ГК РФ), а также на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). При этом правовое регулирование режима общей долевой собственности отличается от правового регулирования режима общей совместной собственности (ст. 246, 247 ГК РФ).
Изложенное выше исключает удовлетворение исковых требований в части признания права совместной собственности на спорное имущество за всеми собственниками жилых и нежилых помещений в здании по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске, тогда как исковых требований о признании права на долю, пропорциональную праву собственности на нежилое помещение, принадлежащее истцу, в общей долевой собственности на общее имущество здания, ООО "Техкомэксперт" не заявлено.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание также положения ст. 49 и п. 3 ст. 257 АПК РФ, не позволяющие арбитражному суду выйти за пределы заявленного иска.
Вывод суда первой инстанции о ненадлежащем способе защиты в отношении исковых требований в части признания недействительной записи N 74-74-01/172/2009-346 о государственной регистрации права собственности муниципального образования "Город Челябинск" на помещение N 8 также следует признать правильным,
Как следует из материалов дела и содержания апелляционной жалобы, предъявляя указанное выше требование к Управлению Росреестра, истец фактически оспаривает действия регистрирующего органа, не являющегося участником спорных отношений, по правилам гл. 24 АПК РФ об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. При этом истец ссылается на допущенные, по его мнению, ответчиком 2 существенные нарушения процедуры регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Вместе с тем согласно положениям ст. 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено именно зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не сама запись об этом (регистрация этого права).
Предъявление требования, предусматривающего защиту гражданских прав путем признания недействительным акта государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в данном случае неправомерно. Акт государственной регистрации по смыслу ст. 2 Закона о регистрации не является индивидуальным (ненормативным) актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит обжалованию в порядке ст. 198 АПК РФ.
Таким образом, оспариванию в судебном порядке подлежит не собственно акт государственной регистрации, свидетельство о ней или же запись в реестре, а правоустанавливающие документы, на основании которых возникло конкретное право на недвижимое имущество у лица, зарегистрированного в качестве правообладателя.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет как основанный на неверном толковании закона довод подателя жалобы со ссылкой на ст. 12 ГК РФ о том, что в рассматриваемом случае не требуется оспаривание правоустанавливающих документов, послуживших основанием для государственной регистрации, поскольку регистрирующий орган произвел регистрацию права муниципальной собственности на помещение N 8 с нарушением процедуры регистрации, и запись о регистрации может быть признана недействительной в качестве акта государственного органа.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что в рамках настоящего спора о праве истцом заявлены требования, удовлетворение которых влечет прекращение в ЕГРП записи о праве ответчика 1, ввиду чего исковое требование о признании недействительной записи о государственной регистрации на помещение N 8, заявленное к Управлению Росреестра, не имеет самостоятельного значения.
В удовлетворении требования об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АВ N 186985 также отказано правомерно, поскольку свидетельства о государственной регистрации только удостоверяют зарегистрированное право, являются техническим оформлением данного права, не порождающим права и обязанности.
При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь ст.ст. 176, 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2010 по делу N А76-23222/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Техкомэксперт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2010 N 18АП-2243/2010 ПО ДЕЛУ N А76-23222/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2010 г. N 18АП-2243/2010
Дело N А76-23222/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 8 апреля 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Техкомэксперт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2010 по делу N А76-23222/2009 (судья Холщигина Д.М.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Техкомэксперт" - Шиндиной М.Е. (доверенность от 21.08.2009 N 27), Кулыгина В.Л. (решение учредителя N 2 от 25.06.1998), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Богданова С.С. (доверенность от 24.12.2009 N 16251), от общества с ограниченной ответственностью "Челябинская реализационная база хлебопродуктов" - Кудряшова В.М. (доверенность от 08.05.2010),
установил:
общество с ограниченной ответственностью Фирма "Техкомэксперт" (далее - общество "Техкомэксперт", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации г. Челябинска (далее - администрация города, ответчик 1), Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска), Управлению Федеральной службы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по Челябинской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, далее - Управление Росреестра, ответчик 2, регистрирующий орган) о признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования "Город Челябинск" на объект недвижимости - помещение N 8, расположенный по адресу: 454092, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 63 - б; признании недействительной записи N 74-74-01/172/2009-346 о государственной регистрации указанного права; аннулировании свидетельства о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АБ N 186985 (т. 1, л.д. 5 - 11).
До принятия решения по существу спора истцом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заявлен отказ от исковых требований к КУИЗО г. Челябинска (уточнение заявленных исковых требований, т. 1, л.д. 75).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.01.2010 (т. 1 л.д. 95 - 98) отказ истца от исковых требований к КУИЗО г. Челябинска принят, производство по делу в указанной части прекращено. КУИЗО г. Челябинска привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 АПК РФ.
До принятия решения по существу спора истцом также заявлено и судом в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, удовлетворено ходатайство об изменении предмета иска, с учетом уточненных исковых требований истец просит суд:
1) признать за собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, - право общей совместной собственности на следующее имущество:
- - кухня (литера А, N 6), расположенная на третьем этаже общей площадью 12,6 кв. м;
- - кухня (литера А, N 5), расположенная на четвертом этаже общей площадью 12,5 кв. м;
- - кухня (литера А, N 6), расположенная на четвертом этаже общей площадью 12,1 кв. м;
- - кухня (литера А, N 5), расположенная на пятом этаже общей площадью 12,2 кв. м;
- - коридор 2 этажа (литера А, N 3) общей площадью 43,2 кв. м;
- - коридор 3 этажа (литера А, N 3) общей площадью 46,9 кв. м;
- - коридор 3 этажа (литера А, N 4) общей площадью 4,3 кв. м;
- - коридор 3 этажа (литера А, N 5) общей площадью 3,1 кв. м;
- - коридор 4 этажа (литера А, N 3) общей площадью 1,9 кв. м;
- - коридор 4 этажа (литера А, N 4) общей площадью 50,7 кв. м;
- - коридор 5 этажа (литера А, N 3) общей площадью 8,9 кв. м;
- - коридор 5 этажа (литера А, N 4) общей площадью 39,5 кв. м;
- - тамбур 1 этажа (литера А, N 1) общей площадью 2,2 кв. м;
- - тамбур 1 этажа (литера А, N 3) общей площадью 2,2 кв. м;
- - лестничная клетка 1 этажа (литера А, N 2) площадью 3,4 кв. м;
- - лестничная клетка 1 этажа (литера А, N 4) площадью 3,4 кв. м;
- - лестничная клетка 2 этажа (литера А, N 1) площадью 9,5 кв. м;
- - лестничная клетка 2 этажа (литера А, N 2) площадью 9,2 кв. м;
- - лестничная клетка 3 этажа (литера А, N 1) площадью 9,6 кв. м;
- - лестничная клетка 3 этажа (литера А, N 2) площадью 9,7 кв. м;
- - лестничная клетка 4 этажа (литера А, N 1) площадью 9,6 кв. м;
- - лестничная клетка 4 этажа (литера А, N 2) площадью 9,7 кв. м;
- - лестничная клетка 5 этажа (литера А, N 1) площадью 12 кв. м;
- - лестничная клетка 5 этажа (литера А, N 2) площадью 9,5 кв. м; (итого общая площадь помещений составляет 337,9 кв. м);
2) признать недействительной запись N 74-74-01/172/2009-346 о государственной регистрации права собственности муниципального образования "Город Челябинск" на помещение N 8, расположенное по адресу: 454092, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 63-б;
3) аннулировать свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АВ N 186985 в связи с нарушением регистрирующим органом порядка регистрации (т. 2, л.д. 34).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2009 (т. 1, л.д. 1 - 4) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Челябинская реализационная база хлебопродуктов" (далее - общество "Челябинская реализационная база хлебопродуктов"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Челябинской области (далее - ТУ ФАУГИ по Челябинской области).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 21.12.2009 (т. 1, л.д. 160 - 164) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Касьянова Ирина Геннадьевна, Грек Ростислав Иванович, Филинских Татьяна Викторовна, Пономарева Елена Ризвуановна, Пономарева Ксения Олеговна, Тарасова Наталья Александровна, Кем Снежанна Александровна, Гуменюк Татьяна Владимировна, Бухарина Галина Александровна, Матвеева Зоя Егоровна, Прилепо Лариса Владимировна, Коршунов Андрей Геннадьевич, Калмыков Леонид Иванович, Игнатова Любовь Борисовна, Субботина Валентина Гайфулловна, Бабкина Татьяна Григорьевна, Егорова Рита Ахатовна, Хвощев Ефим Титович, Комарова Любовь Васильевна, Козлов Владимир Сергеевич, Болдырева Лидия Васильевна, Августинович Татьяна Владимировна, Расторгуев Иван Григорьевич, Расторгуева Оксана Анатольевна, Расторгуев Александр Иванович, Филин Валерий Викторович, Филина Елена Александровна, Шабалина Ольга Владимировна, Шабалина Прасковья Евтихиевна, Клещенцова Надежда Георгиевна, Калмыкова Елена Александровна, Кисленко Ольга Станиславовна, общество с ограниченной ответственностью "СТРеК" (далее - общество "СТРеК").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2010 (резолютивная часть от 26.01.2010) в удовлетворении исковых требований общества "Техкомэксперт" отказано.
В апелляционной жалобе общество "Техкомэксперт" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся по существу к следующему. Истец считает ошибочным вывод суда об отсутствии у него права действовать в интересах иных собственников помещений на общее имущество здания. В обоснование данного довода истец ссылается на положения ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, полагая, что в данном случае один из сособственников общего имущества здания имеет право действовать от имени всех участников совместной собственности на такое имущество, в том числе совершать действия по приобретению указанными лицами гражданских прав и обязанностей, если от последних не поступят возражения относительно действий такого лица. Истец также считает, что наличие у администрации г. Челябинска зарегистрированного права на спорное помещение N 8 подтверждено достаточными доказательствами, в частности, свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АВ N 186985 и техническим паспортом на часть здания N 63б по ул. Елькина в г. Челябинске, составленным областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области (далее - ОГУП "Обл. ЦТИ") по состоянию на 08.07.2008 и содержащим описание помещения N 8. Истец настаивает на том, что в состав указанного помещения N 8 входит спорное общее имущество здания общежития, при этом доступ в жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности третьих лиц, возможен только через спорные места общего пользования. Истец считает, что им в полной мере доказано нарушение его прав и законных интересов, поскольку право истца на общее имущество здания возникло в силу закона. При этом, по мнению истца, отсутствие отдельных технических паспортов на спорные помещения общего пользования общей площадью 337,9 кв. м не свидетельствует о том, что данные помещения объектами гражданских прав не являются. Спорные помещения описаны и индивидуализированы в техническом паспорте от 08.07.2008, в силу положений ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Закон о регистрации) в качестве нежилых помещений являются объектами недвижимого имущества. Также истец полагает, что выделение помещений общего пользования в самостоятельные объекты недвижимого имущества не требуется, поскольку права на общее имущество в здании отдельной государственной регистрации не подлежат. Истец указывает, что в рассматриваемом случае регистрирующий орган произвел государственную регистрацию права ответчика 1 на помещение N 8 с нарушениями, в связи с чем не требуется оспаривать правоустанавливающие документы ответчика 1 на данное помещение, а запись о государственной регистрации в качестве акта государственного органа является предусмотренным законом способом защиты нарушенного права и может быть признана недействительной (ст. 12 ГК РФ).
От лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных ответчиков и третьих лиц не явились. Управление Росреестра ходатайствовало о рассмотрении дела без участия его представителя.
С учетом мнения подателя апелляционной жалобы, присутствующих в судебном заседании ответчика и третьего лица, в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных ответчиков и третьих лиц.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца дополнительно пояснил, что подача иска в суд обусловлена опасениями, что ответчик 1, пользуясь правами собственника, будет препятствовать в использовании мест общего пользования, при этом факты такого воспрепятствования имели место. Кроме того, вопрос о признании права общей собственности связан с распределением бремени содержания имущества.
Законность и обоснованность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца, ответчика и третьего лица, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2001 по делу N А76-19345/01-5-760, возбужденному по иску прокуратуры Челябинской области к обществу "Челябинская реализационная база хлебопродуктов", признана недействительной (ничтожной) сделка по приватизации от 25.05.1993, заключенная между Комитетом по управлению имуществом Челябинской области и открытым акционерным обществом "Челябинскхлебопродукт", в части включения в уставный капитал общежития по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б (т. 1, л.д. 20 - 22).
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Челябинской области от 13.02.2007 N 163-р (т. 1, л.д. 94 - 96) здание общежития (за исключением площадей помещений и другого имущества дома, принадлежащих другим лицам на праве собственности) общей площадью 1614,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, - передано, а Постановлением администрации г. Челябинска от 22.08.2006 N 1120-п (т. 1, л.д. 97) принято в муниципальную собственность г. Челябинска.
Распоряжением главы г. Челябинска от 29.04.2009 N 1570 (т. 1, л.д. 98) статус спорного общежития изменен на статус жилищного фонда социального использования.
Право собственности муниципального образования "Город Челябинск" на объект недвижимости - часть здания общежития, назначение: жилое, общая площадь 1618,7 кв. м, этажи: 1, 2, 3, 4, 5, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, помещение N 8, - зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 25.05.2009 (запись регистрации N 74-74-01/172/2009-346), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АВ N 186985 (т. 1, л.д. 24) и выпиской из ЕГРП от 03.11.2009 N 01/755/2009-61 (т. 1, л.д. 100).
В качестве документов-оснований для регистрации указаны распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Челябинской области от 13.02.2007 N 163-р и акт приема-передачи имущества, составляющего казну Российской Федерации, передаваемого в собственность муниципального образования "Челябинский городской округ" от 21.03.2007 (т. 1, л.д. 93).
В материалы дела представлен технический паспорт на помещение N 8 в здании общежития по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске, составленный ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области по состоянию на 08.07.2008 (т. 1, л.д. 76 - 84).
Согласно сведениям указанного технического паспорта здание общежития имеет назначение жилое, общая площадь помещения N 8 составляет 1618,7 кв. м, в том числе жилая площадь - 288,5 кв. м, площадь лестничных клеток и коридоров - 288,5 кв. м, количество жилых комнат - 79. В техническом паспорте имеется указание о том, что разрешение на перепланировку помещений на 3, 4 и 5 этажах не предъявлено.
В соответствии со справкой, выданной ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области 31.03.2005 (т. 1, л.д. 89) здание по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске с 08.01.1981 находилось на балансе Челябинской реализационной базы хлебопродуктов, на дату выдачи справки здание находилось на балансе ООО "Челябинская реализационная база хлебопродуктов". Также в справке перечислены собственники жилых и нежилых помещений в здании.
В материалах дела имеются выписки из ЕГРП, выданные Управлением Росреестра 27.11.2009 (т. 1, л.д. 122 - 148), в отношении нежилых помещений NN 1 (административное), 3 (офис), 2 (офис), б/н (офис) и квартир NN 12, 20, 4, 314, 1, 3, 15, 509, 19, 6, 521, 2, 16, 8, 7, 409, 321, 14, 18, 10, 11, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 63б, - с указанием физических и юридических лиц - собственников данных жилых и нежилых помещений. Указанные лица привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
В свою очередь, общество "Техкомэксперт" является собственником нежилого помещения N 1 (административное) общей площадью 152,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.10.2002 серии 74-АД N 067575 (т. 1, л.д. 19) и выпиской из ЕГРП от 27.11.2009 N 01/925/2009-104 (т. 1, л.д. 122).
Истец, полагая, что муниципальным образованием неправомерно зарегистрировано право собственности на места общего пользования, находящиеся в здании, обратился с настоящим иском в суд.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции указал, что обществом "Техкомэксперт" неправомерно заявлены исковые требования, направленные на приобретение права общей собственности в том числе третьими лицами, участвующими в деле. Суд принял во внимание, что истцом не оспорены правоустанавливающие документы, явившиеся основанием для регистрации права муниципальной собственности. При этом суд не усмотрел и оснований для неприменения ненормативного акта государственного органа - распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Челябинской области от 13.02.2007 N 163-р как противоречащего закону в порядке ст. 12 ГК РФ. Также суд пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения общей площадью 337,9 кв. м объектами гражданского оборота не являются, техническая инвентаризация указанных помещений не проводилась, право муниципальной собственности на данные помещения не зарегистрировано, в связи с чем суд не усмотрел нарушения прав и законных интересов истца. В отношении исковых требований в части признания недействительной записи о государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение N 8 и аннулирования свидетельства о государственной регистрации права от 25.05.2009 суд указал на ненадлежащий способ защиты, избранный истцом.
Выводы суда о необоснованности заявленных истцом требований, по мнению суда апелляционной инстанции, следует признать правильными, соответствующими представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.
Из материалов дела усматривается, что помещения общей площадью 337,9 кв. м (кухни, коридоры, лестничные клетки, тамбуры), поименованные в исковом заявлении, входят в состав спорного помещения N 8, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП за муниципальным образованием "Город Челябинск". Данное обстоятельство истец и ответчик 1 - администрация города не оспаривают, о чем указано в решении суда от 02.02.2010 по настоящему делу.
Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
С учетом вышесказанного, заявляя требование о признании права собственности на нежилые помещения, входящие в состав части общежития - помещения N 8, за собственниками жилых и нежилых помещений в здании общежития, истец по существу оспаривает право собственности на этот объект, зарегистрированное за муниципальным образованием.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае иск о признании права следует рассматривать как предъявленный в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на помещение N 8 не является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска о признании права собственности.
Суд апелляционной инстанции, исходя из требований ст. 8, 218 ГК РФ, отмечает также, что при рассмотрении настоящего спора необходимо рассмотреть требование по существу, оценить материально-правовые основания возникновения прав на спорное имущество. В соответствии с положениями ст. 65 АПК РФ бремя доказывания отсутствия у ответчика 1 оснований для регистрации за муниципальным образованием права собственности лежит на истце.
Вместе с тем признание судебным актом права собственности предполагает доказанность законных оснований приобретения такого права обратившимся в суд лицом. Требование о признании права собственности на спорный объект недвижимости может быть удовлетворено только в случае наличия у истца законных оснований возникновения права собственности на указанную недвижимость.
Из материалов дела и содержания апелляционной жалобы усматривается, что истец считает помещения, перечисленные в иске, общим имуществом здания (общежития); ссылается на наличие у собственников жилых и нежилых помещений в данном здании права общей собственности на спорное имущество в силу прямого указания закона; полагает, что на основании ст. 253 ГК РФ имеет право в качестве одного из сособственников общего имущества действовать от имени всех участников совместной собственности на такое имущество, в том числе совершать действия по приобретению указанными лицами гражданских прав и обязанностей, поскольку последние не возражают против таких действий (отзывы на исковое заявление третьих лиц, т. 2, л.д. 36 - 41).
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, т.е. предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств.
Согласно разъяснениям, данным в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом жалобы о том, что перечисленные в исковом заявлении коридоры, тамбуры и лестничные клетки, относятся к общему имуществу здания в силу прямого указания закона.
Данное обстоятельство подтверждается и данными технического паспорта на помещение N 8 в здании общежития по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске, составленным ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области по состоянию на 08.07.2008 (т. 1, л.д. 76 - 84). Согласно сведениям указанного технического паспорта общая площадь помещения N 8 составляет 1618,7 кв. м, в том числе жилая площадь - 288,5 кв. м, площадь лестничных клеток и коридоров - 288,5 кв. м. При этом муниципальным образованием зарегистрировано право собственности на часть здания общежития, назначение: жилое, общая площадь 1618,7 кв. м, этажи: 1, 2, 3, 4, 5, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 63б, помещение N 8.
При этом довод подателя апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда о необходимости формирования объектов, относящихся к местам общего пользования, в качестве самостоятельных объектов гражданского права, признается обоснованным. Представленный в материалы дела технический паспорт позволяет идентифицировать спорные объекты, а по смыслу п. 10 ст. 33 Закона о регистрации, представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Вместе с тем утверждение истца о том, что кухни также относятся к общему имуществу здания, в нарушение ст. 65 АПК РФ является бездоказательным. Материалы дела не содержат достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные кухни имеют исключительно технический характер, т.е. предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеют иных полезных свойств в смысле ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Представленное в материалы дела письмо общества "Челябинская реализационная база хлебопродуктов" в адрес прокурора Советского района г. Челябинска (без указания реквизитов документов) не может быть рассмотрено в качестве бесспорного и достаточного доказательства отнесения спорных кухонь к общему имуществу здания.
В этой связи отклоняются ссылки подателя апелляционной жалобы и третьего лица общества "Челябинская реализационная база хлебопродуктов" на создаваемые ответчиком 1 препятствия в использовании кухни как на обстоятельство нарушения ответчиком прав и законных интересов сособственников общего имущества в здании. Кроме того, данный довод соответствующими доказательствами в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не подтвержден.
В соответствии с ч. 2 ст. 44 АПК РФ истцом в арбитражном процессе является лицо, предъявившее иск в защиту своих прав и законных интересов.
На основании ч. 1 ст. 59 АПК РФ граждане и юридические лица вправе вести свои дела в арбитражном суде лично или через представителей, порядок оформления полномочий которых определен в ст. 61 АПК РФ.
Между тем доказательств того, что собственники жилых и нежилых помещений в здании по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске, делегировали обществу Фирма "Техкомэксперт" полномочия представительствовать от их имени в суде по вопросу признания права собственности на спорное имущество, в материалах дела не имеется. Данные лица привлечены к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обществом "Техкомэксперт" неправомерно заявлены исковые требования, направленные на приобретение права собственности третьими лицами.
В этой связи отклоняется довод апелляционной жалобы о возможности истца действовать в защиту интересов всех сособственников, поскольку в силу ст. 4 АПК РФ условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является нарушение его прав и законных интересов, а правовым результатом обращения за правовой защитой - восстановление нарушенного права, тогда как с учетом привлечения сособственников помещений в здании в качестве третьих лиц по делу указанный выше правовой результат достигнут не будет.
При этом отсутствие необходимости согласия иных сособственников на возникновение в силу закона общей долевой собственности на общее имущество здания, на что ссылается истец, не означает возможность защиты данных прав без согласия правообладателя, иное противоречило бы п. 1 ст. 9 ГК РФ, в силу которой граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.
Ссылка подателя жалобы на ст. 253 ГК РФ о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, отклоняется как несостоятельная.
Как указано выше, собственникам помещений в здании общее имущество в силу прямого указания закона принадлежит на праве общей долевой собственности, а не на праве общей совместной собственности. Согласно действующему гражданскому законодательству общая совместная собственность возникает исключительно на имущество супругов, нажитое в браке (ст. 256 ГК РФ), а также на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). При этом правовое регулирование режима общей долевой собственности отличается от правового регулирования режима общей совместной собственности (ст. 246, 247 ГК РФ).
Изложенное выше исключает удовлетворение исковых требований в части признания права совместной собственности на спорное имущество за всеми собственниками жилых и нежилых помещений в здании по ул. Елькина, 63б в г. Челябинске, тогда как исковых требований о признании права на долю, пропорциональную праву собственности на нежилое помещение, принадлежащее истцу, в общей долевой собственности на общее имущество здания, ООО "Техкомэксперт" не заявлено.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание также положения ст. 49 и п. 3 ст. 257 АПК РФ, не позволяющие арбитражному суду выйти за пределы заявленного иска.
Вывод суда первой инстанции о ненадлежащем способе защиты в отношении исковых требований в части признания недействительной записи N 74-74-01/172/2009-346 о государственной регистрации права собственности муниципального образования "Город Челябинск" на помещение N 8 также следует признать правильным,
Как следует из материалов дела и содержания апелляционной жалобы, предъявляя указанное выше требование к Управлению Росреестра, истец фактически оспаривает действия регистрирующего органа, не являющегося участником спорных отношений, по правилам гл. 24 АПК РФ об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. При этом истец ссылается на допущенные, по его мнению, ответчиком 2 существенные нарушения процедуры регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Вместе с тем согласно положениям ст. 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено именно зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не сама запись об этом (регистрация этого права).
Предъявление требования, предусматривающего защиту гражданских прав путем признания недействительным акта государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в данном случае неправомерно. Акт государственной регистрации по смыслу ст. 2 Закона о регистрации не является индивидуальным (ненормативным) актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит обжалованию в порядке ст. 198 АПК РФ.
Таким образом, оспариванию в судебном порядке подлежит не собственно акт государственной регистрации, свидетельство о ней или же запись в реестре, а правоустанавливающие документы, на основании которых возникло конкретное право на недвижимое имущество у лица, зарегистрированного в качестве правообладателя.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет как основанный на неверном толковании закона довод подателя жалобы со ссылкой на ст. 12 ГК РФ о том, что в рассматриваемом случае не требуется оспаривание правоустанавливающих документов, послуживших основанием для государственной регистрации, поскольку регистрирующий орган произвел регистрацию права муниципальной собственности на помещение N 8 с нарушением процедуры регистрации, и запись о регистрации может быть признана недействительной в качестве акта государственного органа.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что в рамках настоящего спора о праве истцом заявлены требования, удовлетворение которых влечет прекращение в ЕГРП записи о праве ответчика 1, ввиду чего исковое требование о признании недействительной записи о государственной регистрации на помещение N 8, заявленное к Управлению Росреестра, не имеет самостоятельного значения.
В удовлетворении требования об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права от 25.05.2009 серии 74 АВ N 186985 также отказано правомерно, поскольку свидетельства о государственной регистрации только удостоверяют зарегистрированное право, являются техническим оформлением данного права, не порождающим права и обязанности.
При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь ст.ст. 176, 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2010 по делу N А76-23222/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Техкомэксперт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи:
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)